Immobilier : dans quelles grandes villes vaut-il mieux acheter que louer ?

Une étude du courtier Meilleurtaux fait un comparatif entre la location et l'achat dans les 36 plus grandes villes de France. Dans la plupart des cas, acheter son logement se révèle plus rentable que de le louer, avec des évolutions parfois surprenantes entre 2019 et 2020.

 

Achat immobilier : une meilleure affaire que la location

Un vieil adage voudrait qu'en immobilier il est préférable d'acheter que de louer. On est propriétaire de son logement, on possède un bien qui se valorise, on se constitue un patrimoine, on anticipe sa retraite, et on ne verse plus de loyers à fonds perdu. Si la sagesse populaire privilégie l'achat, c'est aussi parce qu'il est plus facile de payer des mensualités (épargne  forcée) que d'économiser chaque mois. 

Le courtier Meilleurtaux a confronté ces bonnes raisons d'acheter sa résidence principale plutôt qu'être locataire à la réalité du moment. Au regard des prix de l'immobilier dans les grandes villes de France, du coût des loyers et du rendement d'un placement, notre mantra se vérifie : il est préférable d'acheter plutôt que louer dans la majorité de ces communes. La preuve par les chiffres.

Pour réaliser cette étude comparative des 36 plus grandes villes de la métropole, Meilleurtaux a pris comme base un appartement de 70m2, a comparé les prix au mètre carré, évalué sa valorisation et tenu compte des charges de copropriété et des taxes foncières locales. Pour la location, il se base sur les loyers de la zone, et évalue à 0,8% le rendement annuel qu'aurait rapporté l'argent non investi dans l'achat. À ce calcul, l'acquisition du logement via un crédit devient plus avantageux que la location au bout de 3 ans et 5 mois en moyenne !

L'achat amorti en moins de 2 ans

Une règle prévaut : plus le loyer est élevé par rapport au prix d'achat d'un bien, plus il semble pertinent de l'acheter plutôt que de le louer. Dans une vingtaine de communes, l'achat d'un appartement est rentabilisé en 2 années ou moins. Des données à méditer quand on prévoit de s'installer dans une grande ville. Si vous comptez rester plus de 2 ans à Orléans, l'achat semble une bonne opération, idem à Brest, Lille, Reims ou Le Havre. La palme revient à Perpignan où 11 mois suffisent pour rentrer dans ses frais.

À Caen et à Metz, un acheteur a gagné 4 mois entre 2019 et 2020 : il lui faut 13 mois pour amortir son bien contre 1 an et 5 mois l'an passé. Au-delà de ces durées, la location d'un appartement de 70m2 fait définitivement perdre de l'argent.

Les villes où l'achat est moins rentable que la location

Dans les villes où le mètre carré acheté est cher, la durée de l'amortissement sera longue, et les mensualités d'emprunt plus élevées que la somme des loyers à payer. Cette durée d'amortissement a même gagné une vingtaine de mois en moyenne entre 2019 et 2020 en raison de la hausse des taux d'emprunt et de l'augmentation des prix dans les villes à fort potentiel économique. Il faut désormais 18 ans pour amortir l'achat d'un appartement à Lyon contre 7 ans et 6 mois il y a un an. La hausse des prix immobiliers a été plus forte que celle des loyers.

Même constat à Montreuil où 8 ans et 5 mois sont nécessaires à un acheteur pour rentabiliser son acquisition, contre 3 ans en 2019. À Nantes où les prix ont bondi de 12,4% en un an (chiffres SeLoger.com), un acheteur met désormais 8 ans et 5 mois pour amortir son bien contre 25 mois en 2019 ! À Paris, ville qui cumule prix et loyers les plus élevés du pays, 13 années sont nécessaires pour rentabiliser un achat.

Si l'on se réfère à la même étude réalisée par Meilleurtaux les années précédentes, on se rend compte que 2019 était l'année où il fallait devenir propriétaire. Avec les mêmes paramètres, il fallait 21 mois pour que l'achat d'un appartement de 70m2 soit moins coûteux que la location, contre 2 ans et 9 mois en 2018 et plus de 3 ans en 2017. Si vous hésitez encore entre l'achat et la location, faites une simulation grâce à l'outil exclusif mis en ligne par le courtier Meilleurtaux.

Publié par Herve Labatut

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît.  Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer.  Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock.  Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes :  envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien.  Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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