Quitter Paris pour la campagne : du rêve à la réalité, il y a un gouffre !

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Le confinement durant deux longs mois, bien mal vécu par certains citadins, a modifié le regard des Français sur leur logement. Le désir d'un habitat plus grand, plus confortable et doté d'un accès extérieur, s'est amplement exprimé au travers des visites sur les sites d'annonces immobilières. Quitter la grande ville, en particulier Paris, pour s'installer à la campagne est la nouvelle légende urbaine que les médias ont abondamment relayée. L'Insee remet les choses dans leur contexte, chiffres à l'appui, corroborés par les professionnels de l'immobilier.

Supporter le confinement hors de Paris

Durant le confinement, quelque 200 000 Parisiens intra-muros, soit 11% des résidents parisiens, ont fui la capitale pour trouver refuge ailleurs, notamment en zones rurales ou sur les bords de mer. Un exode que les habitants de ces régions n'ont pas manqué de leur reprocher. Ces citadins, lassés de la métropole, de son rythme frénétique et de la cherté des loyers et de l'immobilier, ont-ils franchi le pas ? S'installer hors de Paris pour vivre plus sereinement ? Le tableau idyllique de ce goût nouveau pour la ruralité ne serait-il pas une chimère ? Si les données du recensement ne parlent pas encore, l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) remet les choses en perspective pour calmer le débat.

Qui part ? Qui vient ?

L'institut se base sur les chiffres du recensement de l'année 2017. L'analyse des mouvements migratoires de la capitale vers d'autres départements indique que 128 000 Parisiens ont quitté la capitale en 2017, tandis que 95 000 personnes s'y installaient. Ceux qui sont partis de Paris ne sont pas nécessairement allés très loin. Près de 56% sont restés en Île-de-France, certains même dans l'agglomération parisienne. Ce sont avant tout des jeunes qui se mettent en couple et cherchent un logement plus grand en périphérie. Une majorité travaillant à Paris, la proximité avec la capitale reste prioritaire dans le choix de s'installer ailleurs.

Ceux qui partent plus loin (44,5%) rejoignent pour moitié les grandes métropoles régionales (Bordeaux, Lyon, Nantes) et pour l'autre moitié les villes moins densément peuplées. On est donc loin d'un exode des citadins pour la campagne. La notion de campagne n'est pas tout ce qui se trouve au-delà du périphérique parisien !

Les seniors sont les plus nombreux parmi ceux qui choisissent la longue distance. 60% déménagent hors d'Île-de-France (IdF), essentiellement dans les régions littorales, et pour un quart dans un établissement adapté pour personnes âgées (EHPAD ou maison de retraite).

Retour en région

Au total, 231 000 personnes ont quitté l'IdF en 2017 pour s'installer dans une autre région française. Et parmi elles, 50% n'étaient pas de "vrais Parisiens", c'est-à-dire qu'elles étaient nées ailleurs. Il s'agit le plus souvent de couples avec enfants qui reprennent le chemin inverse après être venus en IdF pour les études ou le travail. Les arrivées sur l'IdF sont majoritairement le fait de jeunes adultes (formation, études, premier emploi) qui repartent en province quelques années plus tard.

Pour autant, le déficit migratoire de l'IdF est à relativiser. Le solde est même positif en termes d'actifs avec un emploi. 25% des actifs ayant quitté l'IdF pour une autre région ont conservé leur travail en IdF. La majorité d'entre eux habite dans les 8 départements limitrophes comme l'Eure-et-Loire ou l'Oise. Entre 2012 et 2017, Paris a perdu 11 000 habitants par an, quand la population francilienne en gagnait 55 000 chaque année sous l'effet d'un solde naturel (différence entre le nombre de naissances vivantes et le nombre de décès), le plus élevé des régions européennes, qui contribue à faire augmenter la population de 0,9% en moyenne annuelle.

Un exode urbain fantasmé

L'idée d'un exode des Parisiens vers la campagne après le confinement a pourtant fait son chemin. Les affres du confinement ont encouragé un désamour pour les centres urbains et beaucoup s'attendaient au départ de familles entières, déçues par leur vie parisienne, parties s'installer dans un cadre plus calme et plus verdoyant. Selon une étude du réseau d'agences immobilières Century 21 réalisée après le confinement, le marché de l'immobilier a certes été bouleversé par la crise sanitaire, mais pour des raisons liées au contexte économique. Si la demande s'est révélée très forte, comme en témoigne l'afflux sur le site, les ventes sont en retrait de 27,6% par rapport à l'an dernier.

L'envie de quitter Paris pour s'installer en campagne ou sur le littoral a fait long feu, rattrapée par la réalité de l'emploi. Si des régions comme la Bretagne, la Normandie, le bassin d'Arcachon ou l'Aisne ont fait l'objet d'un attrait particulier, l'arrivée des Parisiens reste marginale. Intention n'est pas action, comme le rappelle Century 21. Quitter Paris s'avère plus compliqué qu'il n'y paraît.

Non seulement la superficie moyenne des logements acquis n'est pas évoluée après le confinement, mais l'achat de maisons de campagne, qui suscitait une recrudescence des requêtes de la part d'internautes souhaitant acheter une résidence secondaire, stagne toujours autour de 4% des acquisitions. Il est néanmoins encore trop tôt pour mesurer les conséquences de la crise sanitaire sur l'immobilier. Dans un environnement de faibles taux d'emprunt, seul soutien à la demande, le marché de l'ancien devrait se montrer résilient.

source Insee et Century 21

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Achat immobilier : les bonnes nouvelles pour emprunter en 2024

Après une année 2023 particulièrement difficile pour le marché immobilier, l’activité reprend doucement grâce à la conjonction de plusieurs facteurs. L’accès au crédit se desserre quelque peu, même si on attendait des mesures plus pertinentes de la part des autorités financières. Taux d’intérêts, niveau de l’apport personnel, règles d’octroi, prix des logements, voici les nouvelles données à retenir pour ce début d’année 2024. Taux d’emprunt immobilier en baisse On assiste au retour des taux inférieurs à 4% en 2024. C’est le premier moteur du marché : le niveau des taux joue sur la capacité d’emprunt des ménages. Les taux ont commencé à stagner fin 2023 avant d’être orientés à la baisse en janvier dernier. Le meilleur taux sur 20 ans se situe désormais autour de 3,70%, la moyenne étant à 4,05% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même sur 25 ans, les dossiers premium peuvent s’endetter sous les 4%. Les profils les moins bien dotés en revenus et en apport personnel écopent de taux au-delà de 5% sur ces deux durées. L’écart avec le taux d’usure doit rester suffisant pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Taux d’usure à un rythme trimestriel Entre février et décembre 2023, le taux d’usure était mensualisé pour contrer la remontée rapide des taux d’intérêts et éviter un trop grand nombre de refus de prêt par l'effet ciseau. La détente sur les taux permet un retour à la révision trimestrielle de l’usure en janvier 2024. Le taux d’usure est fixé à 6,29% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus pour le premier trimestre 2024. Pour mémoire, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser et son calcul comprend tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire : intérêts, garantie, frais de dossiers, primes d’assurance emprunteur, etc. L’évolution du taux d’usure tous les trois mois offre une meilleure visibilité aux emprunteurs : ces derniers bénéficient d’un temps plus long pour faire une demande de crédit, sans risquer un changement rapide des conditions monétaires. Apport personnel en baisse La hausse brutale des taux, couplée à la rigidité des normes d’octroi, a renforcé les exigences des banques en matière d’apport personnel. Après une envolée historique ces trois dernières années, l’apport retrouve des niveaux presque « normaux ». Il est en baisse de près de 18,5% en février par rapport à décembre 2023, ce qui représente tout de même un montant moyen de 54 798€ à l’échelle nationale, contre 64 942€.  Deux raisons expliquent ce moindre appétit des banques en matière d’apport : Redynamiser le crédit immobilier après le marasme de 2023 (-40% de production de crédits) Laisser aux emprunteurs une épargne disponible en cas de coup dur. L’apport personnel reste à un niveau élevé, à environ 30% du montant d’une opération. En Île-de-France où l’immobilier est plus cher qu’ailleurs, la mise de fonds est à 6 chiffres, à plus de 150 000€. Crédit immobilier : un peu de lest sur les règles d’octroi Les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2020 ne bougent pas ou peu : la seule concession accordée par le régulateur est d’abaisser le ratio de travaux pour bénéficier d’une durée de remboursement plus longue.  La durée maximale de remboursement d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans, sauf exception où elle peut aller jusqu’à 27 ans :  dans le neuf (achat en VEFA et construction)  dans l’ancien sous condition de travaux de rénovation dont l’enveloppe représente au moins 10% du montant de l’opération, contre 25% auparavant. Le taux d’endettement reste irrémédiablement plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, quel que soit le niveau du reste à vivre. La Banque de France a par ailleurs consenti à une seconde chance pour certaines demandes refusées. Retrouvez les conditions pour le réexamen d’un prêt immobilier refusé en 2024. Signalons également que le gouvernement a suggéré aux banques de mettre en place une nouvelle forme de prêt qui combinerait prêt in fine et crédit classique. Malheureusement, le prêt in fine reste une fausse bonne idée, car, s’il est une solution d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est nullement conseillé pour l’accession à la propriété compte tenu d’intérêts plus importants que dans un prêt amortissable classique. Prix immobiliers : correction plus marquée en 2024 En 2023, les prix dans l’ancien se sont contentés d’une baisse moyenne très minime de -1% à l’échelle hexagonale (chiffres Fnaim). Le repli a été plus net à Paris (-5,7%), en Île-de-France (-3,6%) et dans les 10 plus grandes villes de province (-2,6%) que dans les communes de taille moyenne (-0,2%) et en zones rurales (-0,4%). Pour l’année 2024, la Fnaim anticipe une correction des prix entre -5% et -7%, tandis que Meilleurs Agents, site référent de l’estimation immobilière, table sur -4%.