Pour éviter un refus de crédit immobilier, déléguez l'assurance de prêt !

Une femme levant les bras de joie comme après une victoire

Il a fallu que les taux d'intérêts tombent au plus bas pour que l'assurance de prêt révèle toute son importance dans le coût final d'un crédit immobilier. Négocier l'assurance est devenu un enjeu pour tous les candidats à la propriété, d’autant plus pour certains profils pour qui seule la délégation d'assurance permet aujourd’hui d'emprunter.

L'assurance déléguée : un poids de plus en plus lourd en période de taux bas

Une demande de crédit immobilier est un exercice de négociation entre l'emprunteur et le banquier, intermédié de plus en plus souvent par un courtier spécialisé. Les candidats à l'emprunt sont trop fréquemment focalisés sur le taux d'intérêt, certes outil de communication des banques pour attirer le chaland, mais un parmi les autres éléments importants qui constituent le coût global d'un crédit à l'habitat. Le taux d'intérêt rémunère la banque pour le service qu'elle accorde : prêter de l'argent pour financer un projet immobilier d'un montant important qui sera remboursé sur de longues années. Mais il n’est pas, et de loin, l’unique source de dépenses pour l’emprunteur.

Outre les dépenses d'acquisition, communément appelés frais de notaire (environ 10% du montant de l'opération), qui n’entrent pas dans le coût du crédit octroyé par la banque, mais alourdissent le budget de l’emprunteur, l’établissement financier facture des frais indispensables :

  • les frais de dossier (autour de 1% du capital emprunté)
  • les frais de garantie (hypothèque, porteur du privilège de deniers ou caution),
  • les éventuelles commissions de courtage,
  • les frais d'expertise du bien immobilier,
  • l'assurance de prêt.

Tous ces coûts additionnés composent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indice final qui rend compte du coût global de l'emprunt. C'est avec ce paramètre que les offres de prêt immobilier peuvent être comparées. Et surtout, cet indicateur doit légalement rester en-deçà du taux de l'usure pour que le prêt soit accordé.

Cela n'aura échappé à personne que les taux d'intérêt sont faibles depuis quatre ans déjà. Une faiblesse qui facilite l'accès à la propriété immobilière, car elle permet de s'endetter à moindre coût. Aujourd'hui le taux moyen toutes durées confondues est 100 points de base inférieur à ce qu'il était en octobre 2015 : 1,25% contre 2,25% hors assurance et coût des sûretés. Dans l'intervalle, les autres coûts des crédits immobiliers n'ont que très peu évolués. L'assurance emprunteur ne suit pas la courbe des taux : elle est toujours calculée sur le montant emprunté en fonction du profil de l'emprunteur, peu importe l'évolution des taux d'intérêt. Proportionnellement, elle pèse aujourd'hui plus lourd dans le coût global. Prenons un exemple pour illustrer ce constat :

  • Vous avez emprunté 200 000 € sur 20 ans en novembre 2015 au taux brut de 2,25%. Votre crédit est couvert par une assurance au taux de 0,35% sur le capital emprunté. Avec les frais de dossier (1 900 €) et les frais de garantie (2 100 €), le coût du crédit est de 62 548 € dont 14 000 € d'assurance. Celle-ci représente donc 22,38% du coût global.
  • En août 2020, le même crédit se négocie à 1,25%. L'assurance reste à 0,35% du capital emprunté, soit toujours 14 000 € sur la durée de remboursement, pesant ainsi 34,87% du coût global.

En cas de risques aggravés de santé, l'incidence sur le coût global est beaucoup plus nette. Avec ce même exemple, au-delà d'un taux d'assurance à 0,67%, l'assurance coûte actuellement plus cher que les intérêts d'emprunt.

L'assurance de prêt : un élément toujours négociable

Les frais contenus dans le TAEG sont inévitables, mais pas incompressibles pour certains. La garantie, hypothèque ou caution dans l'immense majorité des dossiers, ne se négocie pas. S'il est difficile actuellement d'obtenir un rabais sur les frais de dossier (autour de 1% des sommes empruntées), il est un élément qui peut et doit toujours faire l'objet d'une négociation : l'assurance de prêt.

Quand les taux d'intérêt sont au plancher, il est malaisé de décrocher un décote, d'autant plus en cette période particulière marquée par une crise économique sans précédent et par les nouvelles règles d’octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. La marge de négociation est minime, même pour les profils premium. Le levier d'économies sur un crédit immobilier est plus que jamais l'assurance de prêt. Le taux d'emprunt ne baissera jamais de 50%, le taux de l'assurance oui !

La première proposition d'assurance émane souvent du prêteur, puisque son offre de prêt est immanquablement accompagnée de l'assurance conçue en interne. Grâce à la loi qui a instauré le libre choix de l'assurance emprunteur (loi Lagarde de septembre 2010), vous avez la possibilité de réduire le coût de votre crédit de manière significative en déléguant le contrat d'assurance. Là où les banques margent entre 50% et 70% sur l'assurance emprunteur, les assureurs externes se contentent de 20%. Si vous êtes âgé entre 36 et 45 ans, vous n'obtiendrez pas mieux qu'un taux d'assurance à 0,35% auprès de votre banque, alors qu'un assureur concurrent peut vous offrir 0,20% voire 0,16%.

En équivalence taux de crédit immobilier, la réduction du taux d'assurance 0,10% revient à diminuer le taux d'emprunt de 0,20% ! Et jusqu'à 0,40% si l'assurance qui garantit un crédit avec deux co-emprunteurs couvre 100% sur chaque tête.

L'assurance de prêt : l'enjeu principal de votre crédit immobilier 

Plutôt que perdre l'énergie à négocier un taux d'intérêt qui baissera tout au plus de 10 points, attardez-vous sur l'assurance de prêt. Et pour mettre toutes vos chances dans la balance, faites appel à un courtier spécialisé. Vous optimiserez la démarche en sollicitant un expert comme Magnolia.fr qui sélectionne la formule d'assurance la mieux adaptée et la plus compétitive du marché.

La fausse bonne idée serait d'accepter la proposition de la banque et de résilier ensuite, comme l'autorise la réglementation. La résiliation durant les 12 premiers mois du crédit (loi Hamon) ou sur la durée restante (substitution annuelle via amendement Bourquin) est une avancée pour tous les emprunteurs, mais est encore freinée par le manque de coopération des banques. En attendant un réel renforcement du dispositif comme le prévoit l'amendement Bourquin 2, employez-vous à décrocher le meilleur taux d'assurance dès la demande de prêt.

C'est même une nécessité pour certains profils qui, pour cause de risques aggravés, se voient privés de financement. Notre rédaction s'est maintes fois penchée sur les refus d'accord de prêt pour les seniors et les personnes avec un passif de santé, ainsi que sur la problématique des taux de l'usure. Si vous êtes recalé en raison de votre âge, votre état de santé, votre profession, le faible niveau des taux légaux est un obstacle compte tenu du poids de l'assurance emprunteur.

Reprenons l’exemple précédent. Calculé sur le capital initial, le taux de l'assurance de la banque grimpe à 0,85% en raison de vos antécédents de santé. La banque refuse de vous accorder le prêt car le TAEG atteint 3,11%, pour un taux d'usure plafonné à 2,57%. En comparant les offres d'assurance, vous pouvez faire baisser le taux d'assurance à 0,65% sur le capital restant dû, et non plus sur le capital initial ; le TAEG tombe alors à 2,14% et vous obtenez votre financement. Le poids de l’assurance passe alors de 13% à 6% dans le TAEG par la simple délégation d’assurance.

Au-delà du coût de l'assurance, la délégation vous permet d'être couvert sur-mesure. Magnolia.fr compare pour vous une vingtaine de contrats parmi les meilleurs du marché et peut vous accompagner dans votre sélection de l’offre d'assurance correspondant au mieux à votre profil et à votre budget.

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Assurance de prêt immobilier : quel contrat pour l'emprunteur greffé ?

Chaque année le 22 juin, se tient la journée nationale de réflexion sur le don d’organes et la greffe. L’occasion nous est donnée d’aborder la problématique du crédit immobilier pour les emprunteurs ayant bénéficié d’une greffe ou transplantation. Est-il possible de souscrire une assurance de prêt ? Et si oui, à quelles conditions ? Greffe : risque aggravé de santé en assurance de prêt L’assurance emprunteur est une protection indispensable quand on souhaite obtenir un crédit immobilier. La banque exige la souscription à cette couverture pour garantir les sommes prêtées au cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure d’assumer sa dette dans des situations suivantes : Décès Dépendance à 100% Invalidité (à partir d’un taux de 33%) Incapacité de travail. Les personnes greffées sont considérées comme des profils à risques aggravés de santé en assurance emprunteur pour plusieurs raisons majeures : Risque de rejet de greffe La principale préoccupation après une greffe d'organe est le risque de rejet. Même avec les meilleurs soins médicaux et le respect strict des traitements immunosuppresseurs, le rejet peut survenir, entraînant des complications graves ou nécessitant une nouvelle greffe. Traitements immunosuppresseurs Les patients greffés doivent prendre des médicaments immunosuppresseurs à vie pour éviter le rejet de l'organe transplanté. Ces médicaments affaiblissent le système immunitaire, augmentant le risque d'infections graves, de cancers et d'autres maladies. Complications médicales Les personnes ayant subi une greffe sont susceptibles de développer des complications médicales à long terme. Cela peut inclure des problèmes de fonctionnement de l'organe greffé, des effets secondaires des médicaments, et des comorbidités associées à la condition initiale qui a conduit à la greffe. Espérance de vie réduite Statistiquement, les personnes greffées peuvent avoir une espérance de vie réduite par rapport à la population générale en raison des risques de rejet, d'infections et d'autres complications médicales. Cette réduction de l'espérance de vie est un facteur clé dans l'évaluation des risques pour les assureurs. La survie globale à 10 ans est de 57% pour les greffons rénaux, de 55% pour les greffons du cœur et la survie à 5 ans après une greffe hépatique est de 75%. Suivi médical intensif Les greffés nécessitent un suivi médical intensif et continu, ce qui peut entraîner des coûts médicaux élevés et une charge financière accrue. Les assureurs prennent en compte ces coûts lorsqu'ils évaluent le risque global. Risque de récidive de la maladie initiale Certaines maladies qui ont conduit à la greffe initiale peuvent récidiver, affectant l'organe greffé ou d'autres parties du corps. Cette récidive peut aggraver l'état de santé général du patient et augmenter le risque pour l'assureur. Stabilité de l'organe greffé La stabilité et la durabilité de l'organe greffé sont toujours incertaines. Même après plusieurs années de fonctionnement normal, des problèmes peuvent surgir, nécessitant des interventions médicales supplémentaires ou même une nouvelle greffe. Compte tenu de ces multiples facteurs de risque, les assureurs considèrent les personnes greffées comme des profils complexes, difficiles à assurer en raison du sur-risque. Cela se traduit par des primes plus élevées, des exclusions de garanties ou des refus de couverture. Les assureurs évaluent le niveau de risque de manière très détaillée pour valider s’ils peuvent ou non couvrir les pertes financières potentielles consécutives à un grave problème de santé. Solutions d’assurance de prêt pour emprunteur greffé En dépit d’un profil médical à risques accrus, un emprunteur ayant subi une greffe d’organe peut souscrire une assurance pour garantir son prêt immobilier. Néanmoins, la réponse dépend de l’organisme assureur : il est en droit de refuser de couvrir le risque et s’il accepte, il peut appliquer une surprime ou des exclusions de garantie qui limitent la protection. Questionnaire de santé en assurance de prêt immobilier La souscription à l’assurance emprunteur procède toujours du questionnaire de santé qui va renseigner l’assureur sur votre historique médical. Vous devez le remplir en toute transparence et en toute bonne foi, sans omettre aucune information faisant l’objet d’une question. Vous devez fournir au médecin-conseil de l’assureur des informations sur le type de greffe, sur les examens effectués et lui remettre des documents complémentaires (traitement en cours, analyses, suivi et bilan, comptes-rendus opératoires). Compte tenu de votre situation médicale, vous relevez de la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes ne pouvant être couvertes à des conditions standards parce qu’elles ont ou ont eu une grave maladie. Pour en bénéficier, votre prêt immobilier ne doit pas excéder 420 000€ et prend fin avant votre 71ème anniversaire. Choix du contrat d’assurance de prêt Malgré l’obstacle dû à votre état de santé, vous êtes libre de choisir l’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. La loi Lagarde vous autorise à refuser le contrat de groupe proposé par la banque et à souscrire une offre alternative présentant au moins une équivalence de niveau de garanties. Vous avez ainsi l’opportunité de mettre les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier afin de sélectionner une offre compétitive qui réponde à la fois à vos besoins et aux exigences de la banque en matière de couverture. En raison du principe de mutualisation, les contrats bancaires sont mal placés pour proposer des garanties optimales aux personnes à risques aggravés, tandis que les formules individuelles externes présentent un niveau de couverture qui tient compte de la problématique. Important : conformément à la loi Lemoine, vous avez la possibilité de résilier l’assurance en cours à tout moment pour la substituer par un contrat alternatif doté de garanties au moins équivalentes. Vous pouvez ainsi réduire le coût de l’assurance et être mieux protégé. Obtenir une assurance emprunteur sans surprime ni exclusion La loi Lemoine de 2022 œuvre aussi en faveur des emprunteurs pénalisés par leur état de santé. Sous réserve de respecter les deux conditions suivantes, vous n’avez pas de questionnaire de santé à remplir : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ si vous empruntez en couple avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête). Vous remboursez le crédit immobilier avant votre 60ème anniversaire. En échappant à la sélection médicale, vous bénéficiez d’une assurance de prêt à des conditions tarifaires standards et sans exclusion de garanties pour maladie préexistante. Quelques chiffres sur le don d’organes et la greffe Environ 10 000 patients sont inscrits chaque année en liste d’attente d’un don d’organes. Actuellement, plus de 28 500 personnes sont en attente de greffe. En 2022, près de 5 500 patients ont pu être sauvés grâce à une greffe d’organe(s) provenant de 1 694 donneurs décédés et de 535 donneurs vivants. On peut ajouter les autres greffes de tissus qui sauvent des vies : la greffe de peau pour les grands brûlés, la greffe d’artères, la greffe de valves cardiaques, la greffe d’os, la greffe de tendons ou de ligaments et la greffe de cornée. La transplantation rénale est de loin la greffe la plus fréquente en France avec 3 3377 opérations réalisées en 2022, avant la greffe du foie, celles du cœur et du poumon. Parmi les greffes de tissus, la plus courante est celle de cornée avec plus de 4 600 patients en 2022. L’Agence de biomédecine qui organise cette journée nationale pour rappeler qu’on est tous donneurs par défaut, mais également tous receveurs (loi Caillavet de 1976). Le consentement au don d’organes est présumé, sauf si vous avez exprimé votre refus de prélèvement de vos organes en vous inscrivant au registre national des refus. Le don d'organes repose sur deux principes : la gratuité et l’anonymat. Adopté en 2019 par les associations œuvrant pour le don d’organes en France, le ruban vert symbolise le don d’organes et de tissus.

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Nouveaux tarifs consultations : votre mutuelle va-t-elle augmenter en 2025 ?

En décembre prochain, les tarifs des consultations chez les généralistes et chez certains spécialistes augmentent suite à la nouvelle convention médicale. Même si la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles reste la même, cette revalorisation aura certainement des répercussions sur vos cotisations de complémentaire santé. Déjà pénalisés par la forte augmentation des tarifs des mutuelles en 2024, les assurés, en particulier les plus âgés, vont de nouveau passer à la caisse. Revalorisation des tarifs des consultations au 1er décembre 2024 La consultation chez le généraliste passe à 30€ en décembre 2024. D’autres tarifs médicaux sont progressivement revalorisés à partir de cette date et jusqu'à janvier 2026 suite à la signature de la nouvelle convention médicale qui va gérer les relations entre les médecins libéraux et l’Assurance maladie pour les cinq années à venir. Voici les prochains tarifs des consultations chez les médecins généralistes et spécialistes de secteur 1 et secteur 2 adhérents à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) dans le respect du parcours de soins coordonnés :   Spécialité Tarif conventionné jusqu’au 30 novembre 2024 Tarif conventionné à partir du 1er décembre 2024 Tarif conventionné à partir du 1er juillet 2025 ou de janvier 2026 généraliste 26,50 € 30 € - spécialiste 31,50 € 31,50 € - gynécologue 31,50 € - 40 € gériatre 31,50 € - 42 € Consultation longue médecin traitant (patient de plus de 80 ans) 31,50 € - 60 € (janvier 2026) psychiatre 51,70 € - 57 € Pédopsychiatre (jusqu’à 25 ans)  53,20 € 67 € 75 € Pédiatre (de 0 à 2 ans) 38,50 € 40 € - Pédiatre (de 2 à 6 ans) 33,50 € 35 € - Dermatologue (dépistage mélanome) 47,50 € 54 € 60 € neurologue 46,70 € - 57 €  Source Ameli Quel remboursement des nouveaux tarifs des consultations ? Pour les assurés, ces revalorisations ne changent rien, sauf pour ceux qui ne bénéficient pas du tiers payant et qui devront avancer davantage. Le remboursement par l’Assurance maladie reste fixé au même taux, à savoir 70% si vous respectez le parcours de soins coordonnés (orientation par votre médecin traitant). Si vous consultez hors du parcours de soins coordonnés, le taux tombe à 30%. La mutuelle responsable prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu, toujours dans le cadre du parcours de soins coordonnés. Tout dépassement d'honoraires éventuel hors de ce dispositif ni le surcoût de reste à charge lié à un taux moindre ne font l’objet d’aucun remboursement par le contrat responsable. Reste toujours à votre charge la participation forfaitaire dont le montant a été doublé depuis le 15 mai 2024, passant de 1€ à 2€ depuis le 15 mai 2024. Vers une hausse des primes de mutuelle en 2025 La précédente revalorisation des consultations en novembre 2023 était une des raisons de la hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024. Si l’augmentation moyenne était de 10% selon les données de l’UFC-Que Choisir, elle pouvait aller jusqu’à 30% pour les offres réservées aux assurés seniors. Les transferts de charge des soins dentaires de l’Assurance maladie aux organismes complémentaires ont également eu une répercussion sur les cotisations, de même que l'augmentation annuelle des dépenses de santé. Mêmes causes, mêmes effets. Les cotisations 2025 des mutuelles pourraient lourdement pâtir des futurs tarifs médicaux, entre autres motifs conjoncturels. La nouvelle convention médicale a été signée aux forceps après un an et demi de négociations houleuses. Certains spécialistes n’ont pas obtenu gain de cause et pourraient être tentés d’augmenter leurs dépassements d’honoraires. Sans compter que la base de remboursement est rehaussée, les mutuelles en sont donc pour leurs frais. Si les organismes de complémentaire santé n’ont pas encore réagi, il est clair que les nouvelles mesures auront un impact direct sur les primes payées par les assurés. Dans quelle proportion ? Nul ne le sait encore. Tout dépend du portefeuille de chaque assureur. Les seniors qui présentent un sur-risque pourraient voir leur cotisation nettement majorée, eux qui consultent davantage, à la fois leur médecin traitant et les spécialistes.    

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Santé : la consultation généraliste passe à 30€ en décembre 2024

La nouvelle convention médicale prévoit une hausse du tarif de la consultation chez le médecin généraliste. À partir de décembre prochain, elle sera facturée à 30€ au lieu de 26,50€ actuellement. D’autres tarifs seront revalorisés en même temps. En contrepartie, les praticiens de santé s’engagent à respecter plusieurs objectifs afin d’améliorer l’accès aux soins. Ces hausses tarifaires vont inévitablement avoir un impact sur les mutuelles, obligées de prendre en charge le ticket modérateur.  Nouveaux tarifs des consultations en fin 2024 Après de longs mois de pourparlers et de négociations difficiles, les médecins libéraux viennent de signer une nouvelle convention médicale avec la Sécurité Sociale. Cet accord scelle les liens entre les praticiens libéraux et l’Assurance maladie pour cinq ans. Il vise notamment à soutenir la médecine libérale par une revalorisation des tarifs. La mesure la plus emblématique est la hausse du tarif de la consultation en médecine générale qui passe de 26,50€ à 30€ à partir de décembre 2024. Cette revalorisation fait suite à celle appliquée en novembre 2023 où les tarifs de toutes les consultations médicales avaient augmenté de 1,50€. En l’espace de douze mois, la consultation chez le généraliste aura donc subi une hausse de 20% en grimpant de 25€ à 30€. Voici les autres revalorisations prévues par la nouvelle convention médicale et applicables à compter de décembre 2024 : Avis ponctuel du consultant (expertise de second recours apporté par un médecin spécialiste à un médecin traitant) : 60€ Consultation obligatoire de l’enfant : 60€ Consultation en psychiatrie : 57€ Consultation en pédopsychiatrie (par ailleurs étendue aux jeunes jusqu’à 25 ans) : 75€ À compter de janvier 2026, la consultation longue du médecin traitant pour les patients de plus de 80 ans sera tarifée à 60€. Un soutien est également apporté pour revaloriser les actes techniques de chirurgie en anesthésie et obstétrique pratiqués par les médecins exerçant en secteur 1 (tarifs opposables) et en secteur 2 avec adhésion à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée). Valoriser le médecin traitant La nouvelle convention vise à renforcer le rôle du médecin traitant. En 2026, sera mis en place un nouveau forfait médecin traitant (FMT) qui prévoit une rémunération annuelle du praticien pour chacun de ses patients, individualisée selon la complexité du suivi. Ainsi, le montant socle de la consultation pour une personne de plus de 80 ans en ALD (Affection de Longue Durée) ira jusqu’à 100€. Aujourd’hui, environ 2% des patients en ALD ne sont pas suivis par un médecin traitant. L’objectif est de stabiliser ce taux dès 2025. Le montant par patient bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire sera rehaussé à 10€. Pour rappel, les médecins n'ont pas le droit d'appliquer des dépassements d’honoraires aux titulaires de la CSS, une mutuelle gratuite ou accessible moyennant une participation forfaitaire minime en fonction des revenus. Faciliter l’accès aux soins La désertification médicale est une problématique qui ne cesse de s’intensifier. Améliorer l’accès aux soins est un enjeu de santé publique. Les médecins signataires de la nouvelle convention se sont engagés sur divers points (liste non exhaustive) : augmenter leur patientèle médecin traitant de 2% par an augmenter le nombre de nouveaux praticiens en médecine générale de 5% par an raccourcir les délais d’accès aux spécialistes (objectif chiffré fixé avant fin 2024) augmenter le nombre d’assistants médicaux augmenter de 5% par an le nombre de médecins adhérents à l’OPTAM augmenter de 7% par an le nombre de médecins dans les zones sous-dotées L’Assurance maladie réclame par ailleurs un engagement collectif autour de plusieurs programmes d’actions sur la pertinence et la qualité des soins, comme : juste recours aux arrêts de travail réduction de la polymédication et des actes d’imagerie médicale et d’analyses biologiques inutiles amélioration du parcours des patients atteints de pathologies chroniques lutte contre le gaspillage des dispositifs médicaux. Deux observatoires seront mis en place, l’un sur l’accès aux soins, l’autre sur la pertinence et la qualité des soins. Consultation plus chère : quel impact sur la mutuelle santé ? Pour les patients, ces revalorisations des tarifs des consultations ne changeront rien à leur prise en charge. Les taux de remboursement de l’Assurance maladie restent les mêmes, soit 70% sur la base du tarif conventionné dans le respect du parcours de soins coordonnés. Les 30% restants, c’est-à-dire le ticket modérateur, est remboursé par la complémentaire santé. Il est toutefois fort probable que les mutuelles répercutent le surcoût de ces hausses tarifaires sur le prix des contrats. La hausse historique des tarifs de mutuelle santé en 2024 est la triste illustration de l’impact des transferts de charge de la Sécu aux organismes complémentaires. Affaire à suivre en fin d’année au moment des annonces tarifaires des mutuelles et autres assurances santé.