Pour éviter un refus de crédit immobilier, déléguez l'assurance de prêt !

Une femme levant les bras de joie comme après une victoire

Il a fallu que les taux d'intérêts tombent au plus bas pour que l'assurance de prêt révèle toute son importance dans le coût final d'un crédit immobilier. Négocier l'assurance est devenu un enjeu pour tous les candidats à la propriété, d’autant plus pour certains profils pour qui seule la délégation d'assurance permet aujourd’hui d'emprunter.

L'assurance déléguée : un poids de plus en plus lourd en période de taux bas

Une demande de crédit immobilier est un exercice de négociation entre l'emprunteur et le banquier, intermédié de plus en plus souvent par un courtier spécialisé. Les candidats à l'emprunt sont trop fréquemment focalisés sur le taux d'intérêt, certes outil de communication des banques pour attirer le chaland, mais un parmi les autres éléments importants qui constituent le coût global d'un crédit à l'habitat. Le taux d'intérêt rémunère la banque pour le service qu'elle accorde : prêter de l'argent pour financer un projet immobilier d'un montant important qui sera remboursé sur de longues années. Mais il n’est pas, et de loin, l’unique source de dépenses pour l’emprunteur.

Outre les dépenses d'acquisition, communément appelés frais de notaire (environ 10% du montant de l'opération), qui n’entrent pas dans le coût du crédit octroyé par la banque, mais alourdissent le budget de l’emprunteur, l’établissement financier facture des frais indispensables :

  • les frais de dossier (autour de 1% du capital emprunté)
  • les frais de garantie (hypothèque, porteur du privilège de deniers ou caution),
  • les éventuelles commissions de courtage,
  • les frais d'expertise du bien immobilier,
  • l'assurance de prêt.

Tous ces coûts additionnés composent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indice final qui rend compte du coût global de l'emprunt. C'est avec ce paramètre que les offres de prêt immobilier peuvent être comparées. Et surtout, cet indicateur doit légalement rester en-deçà du taux de l'usure pour que le prêt soit accordé.

Cela n'aura échappé à personne que les taux d'intérêt sont faibles depuis quatre ans déjà. Une faiblesse qui facilite l'accès à la propriété immobilière, car elle permet de s'endetter à moindre coût. Aujourd'hui le taux moyen toutes durées confondues est 100 points de base inférieur à ce qu'il était en octobre 2015 : 1,25% contre 2,25% hors assurance et coût des sûretés. Dans l'intervalle, les autres coûts des crédits immobiliers n'ont que très peu évolués. L'assurance emprunteur ne suit pas la courbe des taux : elle est toujours calculée sur le montant emprunté en fonction du profil de l'emprunteur, peu importe l'évolution des taux d'intérêt. Proportionnellement, elle pèse aujourd'hui plus lourd dans le coût global. Prenons un exemple pour illustrer ce constat :

  • Vous avez emprunté 200 000 € sur 20 ans en novembre 2015 au taux brut de 2,25%. Votre crédit est couvert par une assurance au taux de 0,35% sur le capital emprunté. Avec les frais de dossier (1 900 €) et les frais de garantie (2 100 €), le coût du crédit est de 62 548 € dont 14 000 € d'assurance. Celle-ci représente donc 22,38% du coût global.
  • En août 2020, le même crédit se négocie à 1,25%. L'assurance reste à 0,35% du capital emprunté, soit toujours 14 000 € sur la durée de remboursement, pesant ainsi 34,87% du coût global.

En cas de risques aggravés de santé, l'incidence sur le coût global est beaucoup plus nette. Avec ce même exemple, au-delà d'un taux d'assurance à 0,67%, l'assurance coûte actuellement plus cher que les intérêts d'emprunt.

L'assurance de prêt : un élément toujours négociable

Les frais contenus dans le TAEG sont inévitables, mais pas incompressibles pour certains. La garantie, hypothèque ou caution dans l'immense majorité des dossiers, ne se négocie pas. S'il est difficile actuellement d'obtenir un rabais sur les frais de dossier (autour de 1% des sommes empruntées), il est un élément qui peut et doit toujours faire l'objet d'une négociation : l'assurance de prêt.

Quand les taux d'intérêt sont au plancher, il est malaisé de décrocher un décote, d'autant plus en cette période particulière marquée par une crise économique sans précédent et par les nouvelles règles d’octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. La marge de négociation est minime, même pour les profils premium. Le levier d'économies sur un crédit immobilier est plus que jamais l'assurance de prêt. Le taux d'emprunt ne baissera jamais de 50%, le taux de l'assurance oui !

La première proposition d'assurance émane souvent du prêteur, puisque son offre de prêt est immanquablement accompagnée de l'assurance conçue en interne. Grâce à la loi qui a instauré le libre choix de l'assurance emprunteur (loi Lagarde de septembre 2010), vous avez la possibilité de réduire le coût de votre crédit de manière significative en déléguant le contrat d'assurance. Là où les banques margent entre 50% et 70% sur l'assurance emprunteur, les assureurs externes se contentent de 20%. Si vous êtes âgé entre 36 et 45 ans, vous n'obtiendrez pas mieux qu'un taux d'assurance à 0,35% auprès de votre banque, alors qu'un assureur concurrent peut vous offrir 0,20% voire 0,16%.

En équivalence taux de crédit immobilier, la réduction du taux d'assurance 0,10% revient à diminuer le taux d'emprunt de 0,20% ! Et jusqu'à 0,40% si l'assurance qui garantit un crédit avec deux co-emprunteurs couvre 100% sur chaque tête.

L'assurance de prêt : l'enjeu principal de votre crédit immobilier 

Plutôt que perdre l'énergie à négocier un taux d'intérêt qui baissera tout au plus de 10 points, attardez-vous sur l'assurance de prêt. Et pour mettre toutes vos chances dans la balance, faites appel à un courtier spécialisé. Vous optimiserez la démarche en sollicitant un expert comme Magnolia.fr qui sélectionne la formule d'assurance la mieux adaptée et la plus compétitive du marché.

La fausse bonne idée serait d'accepter la proposition de la banque et de résilier ensuite, comme l'autorise la réglementation. La résiliation durant les 12 premiers mois du crédit (loi Hamon) ou sur la durée restante (substitution annuelle via amendement Bourquin) est une avancée pour tous les emprunteurs, mais est encore freinée par le manque de coopération des banques. En attendant un réel renforcement du dispositif comme le prévoit l'amendement Bourquin 2, employez-vous à décrocher le meilleur taux d'assurance dès la demande de prêt.

C'est même une nécessité pour certains profils qui, pour cause de risques aggravés, se voient privés de financement. Notre rédaction s'est maintes fois penchée sur les refus d'accord de prêt pour les seniors et les personnes avec un passif de santé, ainsi que sur la problématique des taux de l'usure. Si vous êtes recalé en raison de votre âge, votre état de santé, votre profession, le faible niveau des taux légaux est un obstacle compte tenu du poids de l'assurance emprunteur.

Reprenons l’exemple précédent. Calculé sur le capital initial, le taux de l'assurance de la banque grimpe à 0,85% en raison de vos antécédents de santé. La banque refuse de vous accorder le prêt car le TAEG atteint 3,11%, pour un taux d'usure plafonné à 2,57%. En comparant les offres d'assurance, vous pouvez faire baisser le taux d'assurance à 0,65% sur le capital restant dû, et non plus sur le capital initial ; le TAEG tombe alors à 2,14% et vous obtenez votre financement. Le poids de l’assurance passe alors de 13% à 6% dans le TAEG par la simple délégation d’assurance.

Au-delà du coût de l'assurance, la délégation vous permet d'être couvert sur-mesure. Magnolia.fr compare pour vous une vingtaine de contrats parmi les meilleurs du marché et peut vous accompagner dans votre sélection de l’offre d'assurance correspondant au mieux à votre profil et à votre budget.

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Épargne et immobilier : faut-il ouvrir un PEL en 2023 ?

Le plan d’épargne logement, le fameux PEL, voit son taux de rémunération doubler en janvier 2023. Cette hausse est une première depuis 22 ans. La nouvelle est accueillie diversement selon qu’on se place du côté de l’épargnant ou de l’emprunteur. Explications. Taux du PEL à 2% en 2023 À compter du 1er janvier 2023, tous ceux qui ouvriront un PEL pourront bénéficier d’un taux de rémunération de 2%, contre 1% depuis le 1er août 2016. C’est la première fois depuis 2000 que le taux du PEL augmente. Depuis le 1er juillet 2000, il n’a cessé de se réduire comme peau de chagrin, passant de 4,7% à 1%. Il faut remonter au 1er février 2015 pour retrouver des intérêts à 2%. L’annonce de cette revalorisation du PEL faite par le ministère de l’Économie le 8 décembre dernier s’explique par la progression des taux monétaires depuis juillet 2022, le taux du PEL étant calculé par la Banque de France sur la base des taux européens dits « swap », à échéance de 2,5 à 10 ans. Ce taux de 2% s’appliquera uniquement aux plans nouvellement ouverts en 2023, les PEL en stock conservent leur taux initial. Le plafond reste le même, soit 61 200€, et ne peut être dépassé que par la capitalisation des intérêts.  La particularité du PEL est de pouvoir se constituer une épargne en vue du financement de sa résidence principale ou de travaux de rénovation dans son logement. Après une phase minimum d’épargne de 4 ans, le PEL permet de solliciter un prêt d’épargne-logement au taux d’intérêt en vigueur à la date d’ouverture. Le taux de placement et le taux d’emprunt sont en effet connus lors de la signature du PEL, tout en étant garantis sur toute la durée de vie du plan. Seuls les plans souscrits avant le 1er janvier 2018 sont éligibles à une bonification du rendement ou prime d’État (jusqu’à 1 525€), en l’absence de prêt immobilier pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002, et uniquement en cas de demande de prêt pour les PEL ouverts entre le 1er mars 2011 et le 31 décembre 2017. Épargne : que vaut le PEL 2023 ? Sur un an à fin novembre, le taux de l’inflation a atteint 6,2%. Une baisse de l’inflation est attendue en 2023 mais l'indice restera élevé. Bercy vise 5% début 2023, puis 4% à la fin de l’année 2023, des prévisions qui pourraient rapidement devenir obsolètes en cas de dégradation du contexte politico-économique. Les 2% bruts offerts par le PEL sont donc loin de la réalité monétaire. Une fois appliquée la fiscalité, le PEL rapportera 1,4% en 2023, ce qui en fait un rendement négatif au regard de l’inflation, par ailleurs inférieur aux 2% défiscalisés du Livret A.  Mais comparativement au très discret 1% des plans ouverts avant août 2018, soit 0,845% net des prélèvements sociaux, c’est toujours bon à prendre. Clôturer son PEL pour en ouvrir un nouveau peut être judicieux pour bénéficier d’une meilleure rémunération. Attention, si vous clôturez votre PEL moins de 4 ans après son ouverture, vous ne pourrez profiter du taux de 2%, les intérêts étant recalculés au taux du CEL en vigueur à la date de clôture, soit 1,25%. Prêt immobilier : quel intérêt d’avoir un PEL 2023 ? Compte tenu de la baisse historique des taux des crédits immobiliers depuis fin 2016, le PEL avait perdu de son attrait en tant que solution de financement. La situation est tout autre en 2022 avec des taux au plus haut depuis 7 ans, ce qui pourrait bien signer le retour en grâce au PEL. Depuis 2016, le taux lié au prêt épargne-logement est fixé à 2,20%. Jusqu’à la fin de l’été 2022, il était peu pertinent de casser son PEL pour financer l’achat d’un logement. Aujourd’hui, le taux moyen sur 20 ans tourne autour de 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il devient alors intéressant de profiter du taux lié au PEL plutôt qu’emprunter aux taux du marché. Si vous détenez un PEL ouvert après août 2016 et que vous avez un projet immobilier, il est préférable de conserver le plan plutôt qu’en ouvrir un nouveau, car le taux de prêt des nouveaux PEL passe de 2,20% à 3,20% à compter du 1er janvier 2023. Selon les courtiers en crédit immobilier, le pic de la remontée des taux débiteurs sera atteint au printemps prochain. Des taux à plus de 3% sont attendus pour le deuxième trimestre 2023, avant une stabilisation pour la seconde partie de l’année 2023, suivie d’un retour à des taux plus performants en 2024. La décision d’ouvrir un nouveau PEL dépendra de vos projets : rester au seul staut d'épargnant ou envisager un achat immobilier. Sachez que vous n’avez droit qu’à un seul PEL, mais que chaque membre d’une même famille peut en ouvrir un à son nom, même une personne mineure. Le PEL est cumulable avec le Livret A et le Compte Épargne Logement (CEL).

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Investissement locatif : les avantages du Pinel + 2023

Promis à disparition, le dispositif Pinel tel qu’on le connaît actuellement est finalement prolongé jusqu’à fin 2024. Dès janvier 2033, les conditions évoluent et l’avantage fiscal est rogné sous réserve d’opter pour la version Pinel + qui s’accompagne d’exigences environnementales. Magnolia.fr fait le point. Prolongation du dispositif Pinel L’avenir pour le Pinel en 2023 était pour le moins incertain, la Cour des Comptes ayant à maintes reprises jugé le dispositif trop dispendieux pour les finances publiques sans qu’il touche les zones tendues avec l’efficacité recherchée. Plusieurs études ont pointé les défaillances du dispositif, telle celle de l’Olap qui mettait en lumière les villes à éviter en Pinel. La loi de finances 2022 l’a finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, mais la carotte fiscale est grignotée à partir de janvier 2023. Selon l’engagement de mise en location, les investisseurs vont bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle qui va décroître en 2023 et 2024 :   Durée engagement locatif Réduction fiscale en 2022* Réduction fiscale en 2023* Réduction fiscale en 2024* 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5% 14 %   *en % du montant de l’opération dans la limite de 30 000€ Super Pinel ou Pinel + en 2023 Il sera toutefois possible de profiter d’une réduction fiscale à taux plein (taux de 2022) en 2023 et 2024 en optant pour le Pinel plus ou Super Pinel. Le logement devra respecter toutes les conditions suivantes : un niveau de performance énergétique déterminée par la réglementation environnementale RE2020 jalons 2025 la classe A sur l’échelle du DPE la présence d’espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse, jardin) des surfaces minimales pour le logement et les extérieurs (voir tableau) l’existence d’une ouverture sur l’extérieur (type fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientations différentes à partir du T3.   Typologie Surface minimale du logement Surface minimale des extérieurs T1 28 m2 3 m2 T2 45 m2 3 m2 T3 62 m2 5 m2 T4 79 m2 7 m2 T5 96 m2 9 m2   À noter qu’il sera très difficile d’atteindre les seuils des indicateurs RE2020 jalons 2025 pour l’année 2023 sauf en évitant le gaz comme système de chauffage. Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 précise tous les critères d’éligibilité au Pinel +. Les avantages du Pinel + pour l’investisseur et le locataire Le Pinel + vise à dynamiser le marché de l’investissement locatif neuf en zones tendues (A, A bis et B1). Les autres conditions attachées au Pinel classique restent les mêmes pour le Super Pinel : Le logement est loué nu à usage d’habitation principale. Le locataire doit respecter un plafond de revenus, calculé en fonction de la composition du foyer fiscal. Le montant du loyer est plafonné selon la zone et les caractéristiques du logement. Le locataire peut faire partie de la famille du propriétaire (ascendant ou descendant) sous réserve d’avoir son propre foyer fiscal, de renoncer aux aides au logement et que le loyer soit conforme à la réglementation. L’investissement est plafonné à 300 000€ par an, dans la limite de 5 500€ le m2. À compter de janvier 2025, le Pinel classique disparaîtra pour laisser toute la place au Pinel +, un dispositif plus exigeant en matière de performance énergétique et environnementale en lien avec la nouvelle réglementation sur l’habitat (loi Climat et Résilience).  Le Pinel + permet au locataire d’habiter dans un logement à haute valeur environnementale, à la fois économique en termes de factures d’énergie et de loyer, et très confortable. Le propriétaire réalise un investissement rentable, car situé en zone tendue, qui ne nécessitera pas de travaux de rénovation avant longtemps. Un bémol à l’intérêt pour le Pinel +, a fortiori pour le Pinel classique, pourrait cependant être mis à cause de plusieurs facteurs conjoncturels : La remontée des taux d’intérêts des crédits immobiliers : les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les changements dans l’immobilier pour 2023 n’annoncent aucune réforme de l’usure, l’accès au crédit continuant d’être durablement compliqué. La flambée des prix de l’immobilier neuf : au-delà de l’anticipation de la nouvelle norme environnementale RE2020, la guerre en Ukraine dynamite les coûts de construction qui atteignent des sommets historiques, et ralentit les délais de livraison des matériaux.

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Retraite anticipée : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

Vous détenez un crédit immobilier couvert par une assurance emprunteur. Quelles sont les conséquences d’un départ anticipé à la retraite sur les garanties invalidité et incapacité ? Avant d’y répondre, il convient de rappeler les caractéristiques de ces garanties. Assurance emprunteur et arrêt de travail La souscription à l’assurance de prêt immobilier est exigée par la banque pour sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité, voire perte d'emploi). Cette couverture complète une autre garantie bien connue (hypothèque ou caution), toujours imposée par le prêteur, qui intervient en cas de défaut de paiement dans les autres situations non prises en charge par l’assurance. Les garanties incapacité et invalidité Aux garanties socle décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, c’est-à-dire taux de dépendance à 100%) qui sont obligatoires, sont ajoutées le plus souvent, quand l’emprunteur exerce une activité professionnelle, des garanties facultatives destinées à couvrir l’invalidité et l’incapacité : La garantie ITT ou Incapacité Totale et temporaire de Travail : elle entre en jeu en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident, et prend en charge tout ou partie des mensualités après délai de franchise, à hauteur de la quotité définie à la souscription. La garantie IPP ou Invalidité Permanente Partielle : si l’arrêt de travail est prolongé et l’état de santé consolidé, elle intervient si le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%. La garantie IPT ou Invalidité Permanente Totale qui couvre la perte d’autonomie dès que le taux est supérieur à 66%. Les spécificités de la garantie ITT Les exigences de la banque en matière de garanties dépendent de la situation de l’emprunteur, elles sont précisées dans la FIS (Fiche d’Information Standardisée) remise dès les prémices de la demande de prêt. La garantie ITT est toujours imposée en cas d’activité professionnelle, les garanties invalidité venant renforcer la protection.  Au maximum, la garantie ITT peut être activée sur une période de 1 095 jours soit 3 ans, après un délai de franchise de 90 jours, qui correspond à la période d’indemnisation de la Sécurité Sociale. Ce délai peut être plus court pour les TNS (Travailleurs Non Salariés) et peut être porté à 180 jours pour les salariés du privé couverts par un contrat collectif de prévoyance au sein de leur entreprise. Certains contrats comme l’assurance prêt immobilier April permettent à l’assuré de choisir sa franchise (entre 30 et 180 jours), la cotisation étant ajustée en conséquence. Si l’arrêt de travail se prolonge, les garanties invalidité prennent le relais si elles ont été souscrites. La garantie IPT est généralement requise pour sécuriser un prêt destiné à financer la résidence principale ; elle est facultative dans le cadre d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, mais reste un outil indispensable pour garantir le crédit sur le long terme.  La garantie ITT est assortie d’exclusion sur les maladies non objectivables (MNO) qui concernent les affections disco-vertébrales (lombalgie, cervicalgie, sciatique, etc.) et psychologiques (dépression, fatigue chronique, burn-out, etc.). La plupart des contrats alternatifs proposés par les assureurs concurrents des banques proposent le rachat d’exclusion qui permet à l’assuré, moyennant une surprime assurance emprunteur, d’être protégé en cas d’arrêt maladie provoqué par une MNO définie dans les conditions générales. Attention : les arrêts de travail consécutifs à une grossesse, de même que le congé légal de maternité, sont exclus du champ de la garantie ITT. Le remboursement de mensualités se fait sur le mode forfaitaire ou indemnitaire selon le contrat : dans le premier cas, le remboursement ne dépend pas de la perte de revenus, mais s’effectue en fonction de la quotité assurée ; à l’inverse, la prestation indemnitaire tient compte des éventuelles indemnités perçues des organismes sociaux ou/et de prévoyance. La reprise partielle de l’activité met fin à l’indemnisation. Rappelons que les contrats proposés par les assureurs externes sont entre deux et quatre fois moins chers que ceux des banques, à garanties équivalentes, l’aspect financier d’une assurance alternative étant un des avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier. La garantie ITT en cas de retraite anticipée Il est possible de partir en retraite avant l’âge légal, par exemple pour motif de longue carrière si vous avez commencé à travailler avant 20 ans ou dès 60 ans pour si vous êtes bénéficiaire de l’allocation des travailleurs de l’amiante (ATA). Il est également possible de travailler au-delà de l’âge légal pour booster votre pension de vieillesse, mais dès que vous avez atteint l’âge de 70 ans, votre employeur peut vous imposer unilatéralement le départ à la retraite. La garantie ITT cesse automatiquement dès que vous faites valoir vos droits à la retraite, que la cessation de l’activité professionnelle soit ou non anticipée. Il en est de même pour les garanties IPP et IPT qui ont pu être souscrites. La plupart des contrats d’assurance de prêt immobilier fixent la limite de la prestation au 65ème anniversaire de l’assuré, voire jusqu’à 71ème pour les plus généreux en cas de poursuite d’une activité professionnelle rémunérée. Seule est maintenue la garantie décès, et ce, jusqu’au terme du crédit immobilier, dans la limite de 85 ans pour les contrats alternatifs les plus protecteurs. Quant à la garantie PTIA, elle cesse elle aussi de facto à 65 voire 71 ans, et dans tous les cas, si vous partez en retraite. Pour mémoire, la loi Lemoine 2022 vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une durée d’engagement minimum ni respecter une date butoir. Substituez l’assurance bancaire par un contrat externe moins cher et plus protecteur après avoir mis les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier.