Immobilier : les acheteurs boudent le centre-ville

L'année 2020 restera marquée par une crise sanitaire et économique sans précédent qui aura bouleversé tous les secteurs d'activité et les habitudes de consommation. Le marché de l'immobilier n'y échappe pas. Le confinement a modifié le rapport des Français à leur logement, et la tendance subodorée en mai dernier semble bien s'imposer : les acheteurs potentiels préfèrent les biens situés en périphérie des grandes villes ou dans les zones urbaines, au détriment des centres-villes.

Une demande immobilière en nette hausse

Étouffé par les deux mois de confinement, le marché immobilier est reparti de plus belle dès la mi-mai. L'engouement des Français pour la pierre avait atteint son acmé en 2019. Avec plus d'un million de transactions dans l'ancien, l'activité avait explosé les compteurs grâce à des conditions d'emprunt hyper favorables. Si les records de l'an passé ne seront jamais égalés pour des raisons évidentes, les ménages expriment avec la plus grande ferveur leur appétit pour la pierre depuis la sortie du confinement.

PAP, le numéro 1 de l'immobilier entre particuliers, a enregistré au mois d'août dernier 46% de recherches immobilières supplémentaires par rapport à août 2019. Un sursaut inhabituel puisque d'un été sur l'autre les chiffres sont relativement stables. Selon Corinne Jolly, la présidente du groupe, les citadins ont plus que jamais le désir de s'installer hors des grands centres urbains, d'oublier leur appartement exigu pour emménager dans un logement plus spacieux avec accès extérieur. La faute au confinement qui a confronté les foyers à une réalité parfois douloureuse quand l’habitat n'est pas adapté aux nouvelles contraintes (télétravail, enseignement à distance). Le logement est devenu prioritaire pour assurer le bien-être de la famille.

Une forte envie de maison

Cet appétit pour l'immobilier se traduit par une demande accrue de biens plus grands, avec terrasse ou jardin, forcément éloignés des centres-villes en raison de leur cherté et/ou de leur rareté en ce qui concerne les maisons. Cette tendance est particulièrement visible en Île-de-France où PAP a observé en août une hausse de fréquentation de 60% sur son site par rapport à l'an dernier. Les recherches portent essentiellement sur la Seine-et-Marne où les recherches ont bondi de 118% ! Les autres départements de la Grande Couronne ont aussi les faveurs des internautes : +75% de recherches dans les Yvelines, +73% en Essonne, et +66% dans le Val d'Oise. Le phénomène est également remarquable en Petite Couronne, dans des proportions moindres : +29% pour les Hauts-de-Seine, +32% pour le Val de Marne et +37% pour la Seine-Saint-Denis. La désaffection pour Paris reste relative, avec -5% de recherches immobilières par rapport à l'été dernier.

Hors zone francilienne, la recherche est aussi très active. Les internautes s'intéressent de manière appuyée à l'Oise (+78%), au Loiret (+82%), à l'Yonne (+88%) et à l'Eure (+102%), des départements à une heure de Paris par le train. C'est pourtant l'Ain qui enregistre la plus forte hausse des recherches en août 2020 comparativement à août 2019 : limitrophe de la métropole lyonnaise, ce département de la région Auvergne-Rhône-Alpes a fait l'objet de 163% de recherches additionnelles. Il est suivi du Pas-de-Calais (+153%), de l'Isère (+151%), de la Savoie (+132%) et de la Haute-Savoie (+124%).

Fermeté des prix partout en France

Il est pour l'heure impossible de dire si cet important mouvement de recherches sur les sites d'annonces immobilières se traduira par des transactions. La crise du Covid-19 a déjà ébranlé l'activité avec une chute du nombre de ventes immobilières de 80% pendant le confinement, soit 150 000 unités de moins qu'en 2019 à la même période. La Fnaim estime que l'année 2020 pourrait perdre 25% de transactions.

En revanche, la crise sanitaire n'a pas enrayé la hausse des prix. Dans leur dernier indice du 10 septembre 2020, les notaires constatent une progression moyenne de 5,7% des prix dans l'ancien en rythme annuel. Dans le détail, l'inflation gagne 6,6% en Île-de-France et 5,5% dans les autres régions. Les prix grimpent de 7% dans les villes de plus de 10 000 habitants et de 7,8% dans les centres-villes. Dans les zones rurales, la hausse se situe autour de 5%. Les données des notaires portent sur les actes authentiques avec un décalage de deux ou trois mois. Compte tenu d'une demande supérieure à l'offre, en particulier dans et autour des grandes métropoles, il est peu probable que les prix s’infléchissent avec les prochaines ventes.

La tendance actuelle qui voit les citadins déserter les centres urbains pourrait faire évoluer le marché vers une meilleure répartition entre grandes et petites villes, avec un rééquilibrage entre les prix des logements en ville et celui des maisons en périphérie ou dans les campagnes avoisinantes, au profit de ces dernières.

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). 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Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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