MaPrimRénov et passoire thermique : ce qui va changer en 2024

Le gouvernement souhaite éradiquer les passoires thermiques du parc locatif à l’horizon 2034, tout mettant en exergue MaPrimRénov, le dispositif phare d’aide à la rénovation énergétique dont le plafond vient d’être revu à la hausse. Encore une fois, la réglementation manque de clarté, ce qui risque d’aggraver la crise actuelle de l’immobilier.

Recul sur l’interdiction de louer des passoires thermiques ?

Un décret* paru en plein été le 20 août dernier vient encadrer l’interdiction progressive de louer en qualité de résidence principale les logements qualifiés d’indécents, autrement dit les passoires thermiques.

S’il confirme bien que sortent du marché locatif les logements de la classe G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) à compter du 1er janvier 2025, ceux classés F dès 2028 et ceux notés E en janvier 2034, le texte précise les niveaux de performance minimale (classe D à compter de 2034), mais aussi les critères relatifs aux contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce critère ou de ces niveaux dans la définition du logement décent, en clair, les biens qui ne peuvent bénéficier de travaux de rénovation énergétique leur permettant d’atteindre une performance minimale.

Voici les situations pour lesquelles le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant un niveau minimal de performance énergétique :

« Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;
Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l’environnement ou du livre 1er du code de l’urbanisme.
Le propriétaire produit aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal. »

Sont donc concernés les biens soumis à des contraintes architecturales, se trouvant notamment en secteur classé, ainsi que les logements en copropriété quand l’assemblée générale refuse de voter les travaux nécessaires.

Doit-on comprendre que ces logements où les travaux leur permettant de changer de classe énergétique ne peuvent être effectués seront exemptés de l’interdiction de location ? Selon le service juridique de l’UFC-Que Choisir, le décret entretient le flou et ne précise pas de manière explicite si ces biens privés de travaux d’envergure seront maintenus dans le marché locatif ; ils vont rester de facto dans la catégorie des logements indécents, ce qui les prive légalement du droit de location.

MaPrimRénov version 2024

Mis en place en janvier 2020, le dispositif d’aide à la rénovation énergétique MaPrimRénov n’est pas jugé suffisant dans sa forme actuelle pour améliorer la performance des passoires énergétiques (logements des classes G et F) ni atteindre les objectifs climatiques d’ici 2034. Il va bénéficier de modifications à compter de janvier 2024.

Le gouvernement veut encourager les rénovations globales plutôt que les gestes uniques (changer fenêtres par exemple) qui ne permettent pas de monter en classe par manque d’isolation thermique efficace. Le budget de MaPrimRénov est donc revu à la hausse, ainsi que les aides financières, en particulier pour les ménages souhaitant rénover une passoire thermique.

Pour les foyers très modestes, le plafond de dépenses est doublé, et passe de 35 000€ à 70 000€ pour une rénovation permettant un gain de 4 classes sur le DPE. Dans ce cas, l’aide prend atteindre au plus 90% du montant des travaux, soit un reste à charge de 10%. Pour les ménages avec des revenus modestes, la prise en charge pourra atteindre 80%.

Le gouvernement met également l’accent sur les pompes à chaleur, subventionnées à hauteur de 2 000€ et non plus 1 000€ pour les ménages modestes et intermédiaires. L’objectif est la suppression quasi totale des chaudières au fioul et au gaz d’ici 2030.

Malheureusement et à raison, MaPrimRénov a bien mauvaise presse, victime de couacs répétés depuis son lancement : bug du site, prime promise mais non versée, ou trop tardivement, dossier disparu, délai de traitement excessif, etc. Il y a quelques mois, le Sénat et le Conseil d’État avaient même dénoncé un dispositif trop complexe, qui ne fonctionne pas. Une vraie usine à gaz comme les technocrates français savent si bien faire.

On est en effet loin des ambitions de 370 000 logements rénovés via MaPrimRénov ; selon les dernières statistiques, le dispositif accompagnerait un maximum de 100 000 projets par an.

Et pour clore le sujet, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire vient d’annoncer qu’il souhaite modifier le DPE pour le rendre plus fiable, une réforme pourtant déjà entreprise avec le nouveau DPE de juillet 2021. Source de stress pour les vendeurs et les propriétaires bailleurs parce qu’il régit l’interdiction de louer les passoires thermiques à compter de janvier 2025, le DPE ne se base plus sur les factures d’énergie mais sur les caractéristiques du bâtiment.

*Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l'application de l'article 6 et de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et adaptant les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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