Passoires thermiques : audit énergétique obligatoire à compter du 1er avril 2023

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Les vendeurs d’un bien immobilier considéré comme passoire thermique selon l’échelle du DPE doivent désormais fournir un audit énergétique du logement. Cet audit est essentiel pour le futur acheteur, car il lui permet d’envisager l’enveloppe budgétaire des travaux de mise aux normes. Son coût est à la charge du vendeur. Magnolia.fr fait le point sur cette nouvelle obligation qui stigmatise les passoires énergétiques.

Quel logement est concerné par l’audit énergétique ?

La réglementation en matière de vente de logement évolue et instaure une nouvelle obligation depuis le 1er avril 2023. Si vous vendez votre appartement ou votre maison, vous devez désormais fournir un document supplémentaire à l’acquéreur : l’audit énergétique. Cela concerne pour l’heure uniquement les logements en monopropriété classés F et G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), trivialement appelés « passoires énergétiques ».

Selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre) datant de 2022, 17,3% des logements entrent dans cette catégorie. L’audit énergétique deviendra obligatoire à compter de janvier 2025 pour les logements de la classe E, et de janvier 2034 pour les logements de la classe D.

Fin 2021, les pouvoirs publics avaient décidé un report de l’audit énergétique obligatoire pour la vente des passoires thermiques afin que les informations fournies soient cohérentes avec le nouveau DPE dont la version définitive n’a été mise en place qu’en novembre 2021.

Différence entre audit énergétique et DPE

L’audit énergétique vise à donner une estimation de la consommation énergétique et des émissions induites de gaz à effet de serre (GES) du logement individuel avant travaux. Il est complémentaire du DPE, car il propose des scénarios de travaux à effectuer pour que le logement devienne moins énergivore et passe du statut de passoire thermique à une étiquette plus vertueuse.

Selon le ministère de la Transition écologique, l’audit doit « permettre à leurs futurs acquéreurs d’envisager les travaux de rénovation nécessaire en même temps que leur acquisition, juste avant ou peu de temps après leur emménagement ». Un des scénarios proposés doit présenter des travaux à réaliser en une seule étape. Chaque proposition doit être chiffrée, afin que l’acquéreur puisse en estimer le coût et son impact sur sa facture d’énergie.

Depuis la mise en œuvre de la loi Climat et Résilience et des contraintes qui pèsent sur les propriétaires bailleurs de logements énergivores, le diagnostic immobilier compte pour obtenir un prêt, les banques étant désormais très attentives à la qualité du logement en cas d’investissement locatif, et même dans le cadre d’un achat résidentiel compte tenu de l’envolée des coûts de l’énergie depuis plus d’un an.

Le DPE est obligatoire pour toute vente immobilière depuis le 1er novembre 2006 et depuis 2011, il doit figurer sur chaque annonce immobilière dans le but de renseigner les futurs acquéreurs sur la quantité d’énergie consommée et les taux d’émission de GES d’un logement. Il fait partie des 9 diagnostics obligatoires qui sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT) à communiquer en amont de la vente. Rappelons que les logements dont la consommation d’énergie excède le seuil de 449 kWh/m2/an (une partie de la classe G) sont interdits de location depuis le 1er janvier 2023.

Qui doit réaliser l’audit énergétique ?

L’audit énergétique doit être établi par un professionnel indépendant agréé, « satisfaisant certains critères et ayant souscrit une assurance », rappellent les pouvoirs publics. Pour les logements collectifs, il est possible de faire appel à une société d’architecture inscrite à l’ordre et ayant suivi une formation spécifique, ou à un bureau d’études qualifié « audit énergétique des bâtiments ». Pour une maison individuelle, le choix est plus large :

les deux acteurs précités
les entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
les diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

Généralement, les diagnostiqueurs immobiliers sont très demandés et ne pratiquent aucun démarchage. Les arnaques au diagnostic énergétique sont courantes. Fuyez toute tentative de démarchage d’un prétendu diagnostiqueur. Ne signez aucun engagement lorsqu’une entreprise vous démarche au téléphone. Sachez que le démarchage téléphonique dans le secteur de la rénovation énergétique est strictement interdit depuis juillet 2020.

Pour trouver un professionnel certifié et vous prémunir contre une éventuelle fraude, vous pouvez consulter l’annuaire des professionnels RGE de la plateforme France Rénov’.

Combien coûte un audit énergétique ?

Au-delà de fournir des propositions de rénovation chiffrées, l’audit énergétique doit également expliquer les aides disponibles pour financer tout ou partie des travaux. Il devient indispensable pour bénéficier des aides financières publiques à la rénovation, comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ. Il est notamment requis pour avoir droit au forfait MaPrimeRénov « rénovation globale ».

L’audit est à la charge du vendeur et son coût n’est pas réglementé. Les tarifs débutent autour de 500€ TTC, et dépendent de la localisation et de la surface du logement, ainsi que de la disponibilité des plans. Le coût d’un audit énergétique oscille le plus souvent entre 700€ et 1 200€ TTC.

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À l’exception de la Roumanie, notre pays affiche la pire performance des 27 pays de l’UE, avec un déficit public à 6,1% du produit intérieur brut (PIB), très loin des 3% prônés par Bruxelles. Prévisions 2025 pour le crédit immobilier Dans ce contexte défavorable, marqué la défiance des investisseurs, il est probable que les taux de crédit immobilier arrêtent de baisser et se stabilisent autour de 3% au cours du premier semestre. 3%, cela reste un taux performant, à mille lieux des 5% qui prévalaient entre 2000 et 2010. Les banques vont continuer de se montrer agressives pour attirer le chaland et faire oublier les années noires 2023/2024. Leurs objectifs commerciaux sont ambitieux, il faut donc profiter de cette fenêtre pour concrétiser un projet immobilier dans les meilleures conditions.

Senior : comment changer de mutuelle santé après 65 ans ?

Vous êtes retraité et vous souhaitez changer votre mutuelle actuelle, mal adaptée à vos besoins et/ou trop chère ? Le changement de mutuelle santé après 65 ans est une démarche importante qui nécessite une attention particulière. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette transition, en tenant compte des spécificités liées à l'âge et des nouvelles dispositions en vigueur. Quelles sont les conditions de résiliation de votre mutuelle actuelle ? La loi Hamon et le principe de résiliation infra-annuelle ont considérablement simplifié les démarches de résiliation des complémentaires santé. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment après la première année d'engagement, sans avoir à justifier votre décision. Cette flexibilité permet à tous les assurés, et notamment aux seniors, de changer de mutuelle dès qu'ils trouvent une offre plus avantageuse. La procédure de résiliation est simple : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mutuelle actuelle. Votre nouvelle mutuelle senior peut également s'occuper des formalités de résiliation. La résiliation prend effet un mois après la réception de la demande. Vous n'avez pas besoin d'attendre la date anniversaire de votre contrat. Quels sont les points essentiels avant de changer de mutuelle ? Avant d'entamer les démarches de changement, plusieurs éléments méritent votre attention : L'analyse de vos besoins médicaux actuels Après 65 ans, les besoins en matière de santé évoluent. Évaluez précisément vos besoins en considérant : vos pathologies chroniques éventuelles la fréquence de vos consultations médicales vos besoins en optique, dentaire et audiologie vos traitements médicaux réguliers vos hospitalisations prévisibles Le budget à consacrer Déterminez un budget mensuel réaliste en tenant compte : de vos revenus de retraite de vos dépenses de santé habituelles de votre capacité d'épargne des éventuelles aides (Complémentaire Santé Solidaire, aides locales) auxquelles vous pourriez avoir droit Les garanties indispensables à privilégier Pour une couverture optimale après 65 ans, certaines garanties sont particulièrement importantes : Hospitalisation : Prise en charge de la chambre particulière Couverture des dépassements d'honoraires Forfait journalier hospitalier sans limitation de durée Frais d'accompagnant Soins courants : Remboursement optimal des consultations de spécialistes Couverture des dépassements d'honoraires Prise en charge des actes de prévention Analyses et examens de laboratoire Optique et dentaire : Forfaits généreux pour les lunettes et lentilles Couverture importante des prothèses dentaires Prise en charge des implants dentaires Appareillage : Remboursement conséquent des prothèses auditives Prise en charge du petit et grand appareillage Forfaits pour le matériel médical Quels sont les critères de choix de votre nouvelle mutuelle ? Pour sélectionner votre nouvelle mutuelle, considérez les aspects suivants : La solidité financière : Optez pour un organisme reconnu et financièrement stable. Les grands groupes mutualistes offrent généralement plus de garanties de pérennité. Le réseau de soins : Vérifiez si la mutuelle dispose d'un réseau de professionnels de santé partenaires, permettant de bénéficier de tarifs négociés et de tiers payant. Les services complémentaires : assistance à domicile, téléassistance, programme de prévention, téléconsultation médicale, suivi en ligne des remboursements Le délai de carence : Certaines mutuelles imposent des délais de carence pour les nouveaux adhérents, notamment sur la garantie hospitalisation. Négociez leur suppression, particulièrement si vous êtes déjà couvert. Important : la mutuelle dite responsable respecte un cahier des charges réglementé avec un panier minimum de soins et de prestations. Elle applique le dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives, le tiers payant et rembourse intégralement le forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours. Les formalités d'adhésion à une mutuelle Pour adhérer à votre nouvelle mutuelle, préparez les documents suivants : Pièce d'identité Relevé d'identité bancaire Attestation de droits de l'Assurance Maladie Certificat de radiation de votre ancienne mutuelle Les étapes du changement 1 - Souscription à la nouvelle mutuelle senior : Remplissez le bulletin d'adhésion Fournissez les documents demandés Signez le contrat Mettez en place le prélèvement automatique 2 - Transition entre les 2 mutuelles : Évitez toute période sans couverture Conservez les justificatifs de résiliation Informez vos professionnels de santé habituels Mettez à jour votre carte Vitale 3 - Suivi post-changement : Vérifiez la bonne prise en compte de vos premiers remboursements Conservez une copie de tous les documents échangés Notez les coordonnées du service client de votre nouvelle mutuelle Optimisation des coûts et avantages Suivez ces recommandations pour optimiser votre nouvelle couverture : Les dispositifs d'aide Vérifiez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) Renseignez-vous sur les aides locales (CCAS, département) Explorez les possibilités de réduction (souscription en couple senior, paiement annuel, parrainage) Points de vigilance Voici quelques éléments à surveiller particulièrement : Les exclusions de garanties : Lisez attentivement les conditions générales pour identifier les exclusions éventuelles. Les plafonds de remboursement : Vérifiez les limites annuelles de remboursement, particulièrement pour les postes coûteux (optique, dentaire). La territorialité : Si vous voyagez régulièrement, assurez-vous de la couverture à l'étranger. Ce qu’il faut retenir Le changement de mutuelle après 65 ans doit être une décision réfléchie, basée sur une analyse approfondie de vos besoins et des offres disponibles. N'hésitez pas à : Comparer plusieurs devis Solliciter des courtiers spécialisés Prendre le temps de lire les conditions générales Demander des précisions sur les points obscurs Un changement de mutuelle bien préparé vous permettra d'optimiser votre couverture santé tout en maîtrisant votre budget. La clé du succès réside dans une évaluation précise de vos besoins et une comparaison minutieuse des offres disponibles. Cette démarche, bien que nécessitant du temps et de l'attention, peut vous permettre de réaliser des économies significatives pouvant aller jusqu’à 300€ par an, tout en bénéficiant d'une protection adaptée à votre situation. N'oubliez pas que vous pouvez toujours être accompagné par des professionnels pour vous guider dans ce changement important.

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