Passoires thermiques : audit énergétique obligatoire à compter du 1er avril 2023

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Les vendeurs d’un bien immobilier considéré comme passoire thermique selon l’échelle du DPE doivent désormais fournir un audit énergétique du logement. Cet audit est essentiel pour le futur acheteur, car il lui permet d’envisager l’enveloppe budgétaire des travaux de mise aux normes. Son coût est à la charge du vendeur. Magnolia.fr fait le point sur cette nouvelle obligation qui stigmatise les passoires énergétiques.

Quel logement est concerné par l’audit énergétique ?

La réglementation en matière de vente de logement évolue et instaure une nouvelle obligation depuis le 1er avril 2023. Si vous vendez votre appartement ou votre maison, vous devez désormais fournir un document supplémentaire à l’acquéreur : l’audit énergétique. Cela concerne pour l’heure uniquement les logements en monopropriété classés F et G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), trivialement appelés « passoires énergétiques ».

Selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre) datant de 2022, 17,3% des logements entrent dans cette catégorie. L’audit énergétique deviendra obligatoire à compter de janvier 2025 pour les logements de la classe E, et de janvier 2034 pour les logements de la classe D.

Fin 2021, les pouvoirs publics avaient décidé un report de l’audit énergétique obligatoire pour la vente des passoires thermiques afin que les informations fournies soient cohérentes avec le nouveau DPE dont la version définitive n’a été mise en place qu’en novembre 2021.

Différence entre audit énergétique et DPE

L’audit énergétique vise à donner une estimation de la consommation énergétique et des émissions induites de gaz à effet de serre (GES) du logement individuel avant travaux. Il est complémentaire du DPE, car il propose des scénarios de travaux à effectuer pour que le logement devienne moins énergivore et passe du statut de passoire thermique à une étiquette plus vertueuse.

Selon le ministère de la Transition écologique, l’audit doit « permettre à leurs futurs acquéreurs d’envisager les travaux de rénovation nécessaire en même temps que leur acquisition, juste avant ou peu de temps après leur emménagement ». Un des scénarios proposés doit présenter des travaux à réaliser en une seule étape. Chaque proposition doit être chiffrée, afin que l’acquéreur puisse en estimer le coût et son impact sur sa facture d’énergie.

Depuis la mise en œuvre de la loi Climat et Résilience et des contraintes qui pèsent sur les propriétaires bailleurs de logements énergivores, le diagnostic immobilier compte pour obtenir un prêt, les banques étant désormais très attentives à la qualité du logement en cas d’investissement locatif, et même dans le cadre d’un achat résidentiel compte tenu de l’envolée des coûts de l’énergie depuis plus d’un an.

Le DPE est obligatoire pour toute vente immobilière depuis le 1er novembre 2006 et depuis 2011, il doit figurer sur chaque annonce immobilière dans le but de renseigner les futurs acquéreurs sur la quantité d’énergie consommée et les taux d’émission de GES d’un logement. Il fait partie des 9 diagnostics obligatoires qui sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT) à communiquer en amont de la vente. Rappelons que les logements dont la consommation d’énergie excède le seuil de 449 kWh/m2/an (une partie de la classe G) sont interdits de location depuis le 1er janvier 2023.

Qui doit réaliser l’audit énergétique ?

L’audit énergétique doit être établi par un professionnel indépendant agréé, « satisfaisant certains critères et ayant souscrit une assurance », rappellent les pouvoirs publics. Pour les logements collectifs, il est possible de faire appel à une société d’architecture inscrite à l’ordre et ayant suivi une formation spécifique, ou à un bureau d’études qualifié « audit énergétique des bâtiments ». Pour une maison individuelle, le choix est plus large :

les deux acteurs précités
les entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
les diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

Généralement, les diagnostiqueurs immobiliers sont très demandés et ne pratiquent aucun démarchage. Les arnaques au diagnostic énergétique sont courantes. Fuyez toute tentative de démarchage d’un prétendu diagnostiqueur. Ne signez aucun engagement lorsqu’une entreprise vous démarche au téléphone. Sachez que le démarchage téléphonique dans le secteur de la rénovation énergétique est strictement interdit depuis juillet 2020.

Pour trouver un professionnel certifié et vous prémunir contre une éventuelle fraude, vous pouvez consulter l’annuaire des professionnels RGE de la plateforme France Rénov’.

Combien coûte un audit énergétique ?

Au-delà de fournir des propositions de rénovation chiffrées, l’audit énergétique doit également expliquer les aides disponibles pour financer tout ou partie des travaux. Il devient indispensable pour bénéficier des aides financières publiques à la rénovation, comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ. Il est notamment requis pour avoir droit au forfait MaPrimeRénov « rénovation globale ».

L’audit est à la charge du vendeur et son coût n’est pas réglementé. Les tarifs débutent autour de 500€ TTC, et dépendent de la localisation et de la surface du logement, ainsi que de la disponibilité des plans. Le coût d’un audit énergétique oscille le plus souvent entre 700€ et 1 200€ TTC.

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Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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