Passoires thermiques : audit énergétique obligatoire à compter du 1er avril 2023

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Les vendeurs d’un bien immobilier considéré comme passoire thermique selon l’échelle du DPE doivent désormais fournir un audit énergétique du logement. Cet audit est essentiel pour le futur acheteur, car il lui permet d’envisager l’enveloppe budgétaire des travaux de mise aux normes. Son coût est à la charge du vendeur. Magnolia.fr fait le point sur cette nouvelle obligation qui stigmatise les passoires énergétiques.

Quel logement est concerné par l’audit énergétique ?

La réglementation en matière de vente de logement évolue et instaure une nouvelle obligation depuis le 1er avril 2023. Si vous vendez votre appartement ou votre maison, vous devez désormais fournir un document supplémentaire à l’acquéreur : l’audit énergétique. Cela concerne pour l’heure uniquement les logements en monopropriété classés F et G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), trivialement appelés « passoires énergétiques ».

Selon les chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique (Onre) datant de 2022, 17,3% des logements entrent dans cette catégorie. L’audit énergétique deviendra obligatoire à compter de janvier 2025 pour les logements de la classe E, et de janvier 2034 pour les logements de la classe D.

Fin 2021, les pouvoirs publics avaient décidé un report de l’audit énergétique obligatoire pour la vente des passoires thermiques afin que les informations fournies soient cohérentes avec le nouveau DPE dont la version définitive n’a été mise en place qu’en novembre 2021.

Différence entre audit énergétique et DPE

L’audit énergétique vise à donner une estimation de la consommation énergétique et des émissions induites de gaz à effet de serre (GES) du logement individuel avant travaux. Il est complémentaire du DPE, car il propose des scénarios de travaux à effectuer pour que le logement devienne moins énergivore et passe du statut de passoire thermique à une étiquette plus vertueuse.

Selon le ministère de la Transition écologique, l’audit doit « permettre à leurs futurs acquéreurs d’envisager les travaux de rénovation nécessaire en même temps que leur acquisition, juste avant ou peu de temps après leur emménagement ». Un des scénarios proposés doit présenter des travaux à réaliser en une seule étape. Chaque proposition doit être chiffrée, afin que l’acquéreur puisse en estimer le coût et son impact sur sa facture d’énergie.

Depuis la mise en œuvre de la loi Climat et Résilience et des contraintes qui pèsent sur les propriétaires bailleurs de logements énergivores, le diagnostic immobilier compte pour obtenir un prêt, les banques étant désormais très attentives à la qualité du logement en cas d’investissement locatif, et même dans le cadre d’un achat résidentiel compte tenu de l’envolée des coûts de l’énergie depuis plus d’un an.

Le DPE est obligatoire pour toute vente immobilière depuis le 1er novembre 2006 et depuis 2011, il doit figurer sur chaque annonce immobilière dans le but de renseigner les futurs acquéreurs sur la quantité d’énergie consommée et les taux d’émission de GES d’un logement. Il fait partie des 9 diagnostics obligatoires qui sont regroupés dans un dossier unique appelé dossier de diagnostic technique (DDT) à communiquer en amont de la vente. Rappelons que les logements dont la consommation d’énergie excède le seuil de 449 kWh/m2/an (une partie de la classe G) sont interdits de location depuis le 1er janvier 2023.

Qui doit réaliser l’audit énergétique ?

L’audit énergétique doit être établi par un professionnel indépendant agréé, « satisfaisant certains critères et ayant souscrit une assurance », rappellent les pouvoirs publics. Pour les logements collectifs, il est possible de faire appel à une société d’architecture inscrite à l’ordre et ayant suivi une formation spécifique, ou à un bureau d’études qualifié « audit énergétique des bâtiments ». Pour une maison individuelle, le choix est plus large :

les deux acteurs précités
les entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
les diagnostiqueurs immobiliers certifiés.

Généralement, les diagnostiqueurs immobiliers sont très demandés et ne pratiquent aucun démarchage. Les arnaques au diagnostic énergétique sont courantes. Fuyez toute tentative de démarchage d’un prétendu diagnostiqueur. Ne signez aucun engagement lorsqu’une entreprise vous démarche au téléphone. Sachez que le démarchage téléphonique dans le secteur de la rénovation énergétique est strictement interdit depuis juillet 2020.

Pour trouver un professionnel certifié et vous prémunir contre une éventuelle fraude, vous pouvez consulter l’annuaire des professionnels RGE de la plateforme France Rénov’.

Combien coûte un audit énergétique ?

Au-delà de fournir des propositions de rénovation chiffrées, l’audit énergétique doit également expliquer les aides disponibles pour financer tout ou partie des travaux. Il devient indispensable pour bénéficier des aides financières publiques à la rénovation, comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ. Il est notamment requis pour avoir droit au forfait MaPrimeRénov « rénovation globale ».

L’audit est à la charge du vendeur et son coût n’est pas réglementé. Les tarifs débutent autour de 500€ TTC, et dépendent de la localisation et de la surface du logement, ainsi que de la disponibilité des plans. Le coût d’un audit énergétique oscille le plus souvent entre 700€ et 1 200€ TTC.

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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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