Nouveau DPE : suspendu provisoirement

Entré en application le 1er juillet dernier, le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique montre déjà ses limites. La méthode de calcul dégrade un nombre de biens plus élevé que prévu, avec des erreurs notables dans les coûts de consommations, en particulier pour les logements construits avant 1975. En attendant des mesures correctives, l'édition du DPE est suspendue pour ce type de biens immobiliers.

Éradiquer les passoires thermiques

Selon une récente étude du site d'annonces immobilières PAP, un quart des Français n'a aucune notion de ce qu'est le DPE. Obligatoire sur toutes les annonces de vente et de location, il renseigne sur la performance énergétique du logement comme cela se pratique pour les appareils d'électroménager. Adossé à une méthode de calcul qui permet d'évaluer la consommation et les émissions de carbone des logements afin de le rendre plus fiable, le nouveau DPE est en place depuis le 1er juillet 2021. Autre évolution majeure par rapport à l’ancienne version, il est devenu juridiquement opposable, c'est-à-dire qu'il engage la responsabilité du propriétaire.

Un acheteur ou un locataire qui constatera des écarts importants entre les résultats du DPE et sa consommation énergétique réelle pourra en refaire un à ses frais et réclamer réparation au vendeur ou au bailleur en cas d’erreur avérée. À charge pour ces derniers de se retourner contre le diagnostiqueur.

L’importance du DPE est donc cruciale, car ce dispositif sanctuarise tout le volet rénovation énergétique des logements inscrit dans le plan de relance. Le DPE concerne vendeurs, bailleurs et aussi acheteurs qui peuvent négocier ferme le prix d'un bien immobilier dont la note énergétique est peu vertueuse. Annexé au dossier technique de l'avant-contrat de vente ou au contrat de bail, le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur certifié, et permet entre autres d'identifier les logements énergivores (F et G), les fameuses passoires thermiques que la réforme cloue au pilori en interdisant progressivement leur location à compter de janvier 2025.

S'il ne rend pas les travaux obligatoires, le DPE devra, à compter de janvier 2022, intégrer des recommandations de rénovation pour faire grimper la note (classe A ou B) d'un logement mis en vente. Autant d'éléments qui pèsent dans la négociation et qui placent l'acheteur en position de force. La chasse aux passoires thermiques est donc lancée et certains propriétaires en font la douloureuse expérience. Les logements déclassés perdent leur cote, réduisant au passage les prétentions des vendeurs. À l’horizon 2025, les logements très énergivores (F et G) devront avoir disparu du marché, soit 4,8 millions de logements selon les chiffres avancés par le gouvernement.

Le besoin d’améliorer le confort des logements est criant, pour le bien-être des habitants et le bénéfice environnemental, le DPE étant un des piliers de la rénovation thermique.

Explosion du nombre de passoires thermiques

Censé être plus fiable, le nouveau DPE suscite de vives interrogations de la part des professionnels de l'immobilier. Les remontées du terrain indiquent que la nouvelle méthode de calcul augmente considérablement les logements classés énergivores (F et G), ceux assimilés à des passoires thermiques. Leur nombre est en train de doubler selon la Fnaim, première à dégainer et à alerter le gouvernement sur les défaillances du dispositif.

Dénonçant une version du nouveau DPE "insuffisamment testée", la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) et l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis) ont constaté des ratés concernant le logiciel de calcul qui conduisent à des écarts considérables par rapport aux résultats de l'ancien DPE, mais aussi au regard de la consommation réelle. Le problème concerne en premier lieu les logements construits avant 1975 pour lesquels les diagnostiqueurs n'avaient pas de données techniques quant aux déperditions thermiques, ce qui les obligeait à réaliser les DPE sur facture.

À noter que les DPE effectués selon l’ancienne méthode restent valables jusqu’à fin 2024, sauf si leur durée de validité de 10 ans est dépassée entre-temps.

Suspension pour les logements construits avant 1975

Le gouvernement a pris la mesure du problème et décidé, vendredi 24 septembre, de suspendre l'édition des DPE pour les logements datant d'avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes. La responsabilité des professionnels ne sera pas engagée sur les diagnostics qui seront à refaire. Le ministère de la Transition Écologique indique que des analyses sont en cours pour identifier les anomalies et y apporter les corrections utiles.

Une réunion entre les services de l'État et les professionnels est prévue le 4 octobre prochain ; elle permettra de détailler les problèmes constatés et de préciser les modifications apportées au nouveau DPE. Celles-ci devront garantir la fiabilité des DPE réalisés depuis le 1er juillet, sans frais supplémentaires pour les propriétaires concernés, assure le gouvernement. Nombreux seront les propriétaires s’estimant lésés, vendeurs comme bailleurs, à réclamer une nouvelle évaluation. On imagine mal les diagnostiqueurs devoir supporter seuls le coût d’un nouveau DPE.

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Assurance emprunteur : dois-je déclarer un changement de situation ?

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Immobilier 2023 : faut-il vendre avant d’acheter ou le contraire ?

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Le produit de la revente constitue un apport personnel conséquent qui suffit parfois à acheter un nouveau bien moins cher ou qui doit être complété par un financement bancaire. Face aux difficultés d’accès au crédit, une tendance émerge en 2023 : certains paient cash, et représentent actuellement entre 20% et 30% des acheteurs, contre 10% habituellement. Vendre avant d’acheter vous oblige toutefois à trouver rapidement un nouveau logement pour éviter d’avoir à louer durant la transition, quitte à précipiter l'achat au détriment du projet initial. Les loyers vont en effet alourdir vos charges et diminuer votre capacité d’emprunt. La solution passe par une négociation avec l’acheteur : vous autoriser à rester dans les lieux en contrepartie d’une redevance, le temps que vous trouviez votre futur logement. Tout dépend du bon vouloir de l’acheteur, de sa situation, s’il est locataire ou propriétaire de son logement et potentiellement dans le même cas de figure. Acheter avant de vendre Cette option permet d’éviter des frais de location et un double déménagement. Elle vous donne le temps de trouver le logement qui correspond à vos exigences, et de ne pas passer à côté d’une opportunité immobilière. Rappelons que la durée minimale d’un compromis de vente est de 3 mois. Même si vous avez déjà une touche sérieuse pour votre logement, le vendeur du bien que vous convoitez sera peu enclin à patienter, surtout si d’autres sont intéressés. Si le vendeur n’est pas pressé, il peut consentir à étirer la durée de la vente entre la signature du compromis et celle de l’acte notarié, la loi n’imposant pas de délai maximum. Qui dit achat avant revente, dit prêt-relais pour faire la jonction. Ce type de financement appelé aussi achat-vente est réglementé. Sa durée est limitée à un an, renouvelable une fois. Vous avez donc deux ans maximums pour vendre le premier bien. Le montant du prêt-relais ne couvre pas la totalité du bien à vendre. La banque applique une décote allant de 20% à 40%, soit un taux de 60% à 80% de la valeur du bien pour se prémunir contre une vente inférieure à l’estimation. Si vous n’avez pas terminé de rembourser le crédit sur le bien mis en vente, la banque va déduire le solde du montant du prêt-relais. Le prêt-relais fonctionne comme un prêt in fine : l’emprunteur ne paie que les intérêts et les primes d’assurance emprunteur, le capital étant remboursé lors de la vente du premier bien. Le prêt-relais peut prendre 2 formes : le prêt-relais sec : le prêt couvre l’achat du nouveau bien, et l’opération ne nécessite pas d’emprunt complémentaire. Cette solution de financement suppose que le crédit sur le premier logement est déjà remboursé ou que le solde est faible. le prêt-relais adossé : appelé aussi prêt-relais couplé, il est constitué d’un prêt-relais remboursable en deux ans maximum et d’un crédit immobilier classique. La banque peut consentir au différé de remboursement des intérêts, seules les primes d’assurance de prêt immobilier sont dues avant la vente effective du logement et le remboursement du prêt-relais. Voici nos conseils pour vendre vite pour rembourser le prêt-relais dans les meilleurs délais. Si vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre logement, la banque sera favorable à mettre en place un prêt-relais, les risques que la vente n’aboutisse pas étant faibles. À l’inverse, si la vente s’éternise, il sera bien difficile de convaincre la banque de vous accorder le financement.

Refus d’assurance de prêt immobilier en 2023 : quelles solutions pour emprunter ?

L’assurance dans le cadre d’un prêt immobilier est fondamentale pour garantir le remboursement à la banque. En cas de refus d’assurance, l’accès au financement bancaire est fortement compromis. Voyons quels sont les motifs de refus d’assurance et les solutions à envisager. L’importance de l’assurance emprunteur Il n’existe aucune obligation légale de souscrire une assurance emprunteur lors d’une demande de prêt immobilier, mais dans les faits, cette étape est incontournable pour obtenir le financement bancaire. L’organisme prêteur exige de l’emprunteur que le prêt soit couvert par une assurance pour pallier ses éventuelles défaillances de paiement. Au-delà des critères de solvabilité de l’emprunteur, la banque consent au prêt à la seule condition que les sommes seront intégralement remboursées. Et pour ce faire, elle demande la garantie d’une assurance de prêt qui prendra en charge le remboursement si l’emprunteur est victime d’un aléa de la vie : Décès Dépendance à 100% Invalidité à partir de 33% Incapacité de travail. Ces 4 risques sont couverts par des garanties assurance de prêt immobilier, les garanties décès et PTIA (perte Totale et Irréversible d’Autonomie) formant la couverture socle de tout contrat d’assurance. S’y ajoutent, selon les exigences de la banque au regard du profil de l’emprunteur et de la nature de son crédit, les garanties invalidité/incapacité. La garantie perte d’emploi peut éventuellement compléter la couverture, mais son champ d’action est limité (emprunteur en CDI victime d’un licenciement économique). La souscription à l’assurance repose sur un questionnaire qui va permettre à l’assureur d’évaluer les risques incarnés par l’emprunteur, de formuler une réponse assurantielle et d’appliquer une tarification. L’emprunteur dispose du libre choix du contrat et peut souscrire une assurance de prêt concurrente de celle présentée par sa banque. En utilisant son droit à la délégation d’assurance (loi Lagarde), il a accès à des contrats externes sur-mesure jusqu’à trois fois moins chers. Les motifs d’un refus d’assurance emprunteur L’assureur est libre d’accepter ou refuser à l’emprunteur le bénéfice de l’assurance de prêt. Le refus est souvent rédhibitoire, car, sans la garantie de l’assurance, le prêt n’est pas accordé par la banque. Pour quelle(s) raison(s) l’assureur, qui, dans 85% des cas, est la banque elle-même, peut opposer son veto ? On peut identifier 4 motifs principaux de refus d’assurance emprunteur : L’âge : au-delà de 50 ans, l’emprunteur entre dans la catégorie senior. La limite d’âge pour être assuré au titre de la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail qui couvre les arrêts de travail) et des garanties invalidité (IPP et IPT), il faut avoir moins de 65 ans. Au-delà de 70 voire 75 ans pour les contrats bancaires, et au-delà de 80 ans pour les contrats alternatifs, seule la garantie décès peut être souscrite avec effet jusqu’à 80 ans pour les premiers et 90 ans pour les seconds. L’état de santé : le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier renseigne l’assureur sur l’historique de santé de l’emprunteur. En cas de risques accrus, l’assureur peut opposer un refus total ou partiel sur certaines garanties. La profession : un métier à risques comme pompier, gendarme, policier, ouvrier du bâtiment, pêcheur, reporter n’est pas couvert par les contrats standards et nécessite une réponse adaptée via un contrat spécifique. La pratique sportive : certains sports sont considérés comme dangereux en assurance de prêt en raison des risques élevés d’accidents et de mortalité (plongée sous-marine, voile, escalade, sports de combat, ski, etc.). Tout sinistre dû à la pratique du sport concerné est exclu des garanties. En cas d’emprunt à deux, chaque co-emprunteur doit remplir un questionnaire de santé. Le fait que l’un présente des risques accrus pour un des motifs exposés plus haut peut mettre en difficulté l’obtention du crédit. Comment trouver une assurance malgré un premier refus ? Vous avez été recalé par un premier assureur ? Ce n’est pas une fatalité. Appuyez-vous sur la réglementation pour faire valoir vos droits. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, et accédez aux meilleures offres du marché. Quel que soit votre profil, il existe une réponse à votre problématique. État de santé Si votre état de santé ne vous permet pas d’être assuré par un contrat standard, sollicitez la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes frappées par la maladie. La grille de référence de cette convention liste les pathologies pour lesquelles aucune surprime ni exclusion de garantie n’est applicable passé un certain délai, ou avec surprime plafonnée. Vous pouvez aussi relever du droit à l’oubli qui concerne les anciens malades d’un cancer ou d’une hépatite C. Cinq années après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, vous n’avez pas à déclarer votre ancienne pathologie dans le questionnaire de santé. Profession et sport à risques Si vous exercez une profession à risques ou pratiquez un sport dangereux, seuls les contrats alternatifs peuvent vous apporter une protection adaptée. Sachez que la banque ne peut refuser une assurance concurrente de la sienne dès lors qu’elle présente une équivalence de garantie. Refus partiel En cas de refus partiel, c’est-à-dire que certains risques sont exclus des garanties, la banque peut accorder le crédit, mais en cas de sinistre relevant de cette exclusion, vous n’êtes pas indemnisé. C’est le cas notamment des maladies non objectivables (pathologies du dos, affections psychologiques et psychiatriques) qui ne sont pas couvertes par les garanties invalidité et incapacité, sauf rachat d’exclusion. La plupart des assurances individuelles proposent cette option qui permet, moyennant une surprime, d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie pour le motif éligible au rachat d’exclusion. La souscription à l’assurance n’est pas un acte figé. Après la signature de l’offre de prêt, vous disposez d’un droit tout récemment adopté : l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez résilier l’assurance en cours quand vous le souhaitez pour la substituer par une offre mieux adaptée à votre situation et souvent moins chère. Sollicitez les services d’un courtier L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui nécessite d’être averti pour bien en appréhender toutes les subtilités. L’accompagnement d’un expert vous permettra d’être bien conseillé et de sélectionner l’assurance qui correspond à votre profil au meilleur tarif, dans le respect des exigences de la banque. Le seul motif de refus de sa part d’une assurance déléguée est la non-équivalence de garanties. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous apporter toute l’assistance nécessaire pour faire le bon choix. Chez Magnolia.fr, quel que soit votre profil, nous facilitons la souscription à l’assurance en prenant en charge toutes les démarches administratives à votre place.

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