Nouveau DPE : suspendu provisoirement

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Entré en application le 1er juillet dernier, le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique montre déjà ses limites. La méthode de calcul dégrade un nombre de biens plus élevé que prévu, avec des erreurs notables dans les coûts de consommations, en particulier pour les logements construits avant 1975. En attendant des mesures correctives, l'édition du DPE est suspendue pour ce type de biens immobiliers.

Éradiquer les passoires thermiques

Selon une récente étude du site d'annonces immobilières PAP, un quart des Français n'a aucune notion de ce qu'est le DPE. Obligatoire sur toutes les annonces de vente et de location, il renseigne sur la performance énergétique du logement comme cela se pratique pour les appareils d'électroménager. Adossé à une méthode de calcul qui permet d'évaluer la consommation et les émissions de carbone des logements afin de le rendre plus fiable, le nouveau DPE est en place depuis le 1er juillet 2021. Autre évolution majeure par rapport à l’ancienne version, il est devenu juridiquement opposable, c'est-à-dire qu'il engage la responsabilité du propriétaire.

Un acheteur ou un locataire qui constatera des écarts importants entre les résultats du DPE et sa consommation énergétique réelle pourra en refaire un à ses frais et réclamer réparation au vendeur ou au bailleur en cas d’erreur avérée. À charge pour ces derniers de se retourner contre le diagnostiqueur.

L’importance du DPE est donc cruciale, car ce dispositif sanctuarise tout le volet rénovation énergétique des logements inscrit dans le plan de relance. Le DPE concerne vendeurs, bailleurs et aussi acheteurs qui peuvent négocier ferme le prix d'un bien immobilier dont la note énergétique est peu vertueuse. Annexé au dossier technique de l'avant-contrat de vente ou au contrat de bail, le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur certifié, et permet entre autres d'identifier les logements énergivores (F et G), les fameuses passoires thermiques que la réforme cloue au pilori en interdisant progressivement leur location à compter de janvier 2025.

S'il ne rend pas les travaux obligatoires, le DPE devra, à compter de janvier 2022, intégrer des recommandations de rénovation pour faire grimper la note (classe A ou B) d'un logement mis en vente. Autant d'éléments qui pèsent dans la négociation et qui placent l'acheteur en position de force. La chasse aux passoires thermiques est donc lancée et certains propriétaires en font la douloureuse expérience. Les logements déclassés perdent leur cote, réduisant au passage les prétentions des vendeurs. À l’horizon 2025, les logements très énergivores (F et G) devront avoir disparu du marché, soit 4,8 millions de logements selon les chiffres avancés par le gouvernement.

Le besoin d’améliorer le confort des logements est criant, pour le bien-être des habitants et le bénéfice environnemental, le DPE étant un des piliers de la rénovation thermique.

Explosion du nombre de passoires thermiques

Censé être plus fiable, le nouveau DPE suscite de vives interrogations de la part des professionnels de l'immobilier. Les remontées du terrain indiquent que la nouvelle méthode de calcul augmente considérablement les logements classés énergivores (F et G), ceux assimilés à des passoires thermiques. Leur nombre est en train de doubler selon la Fnaim, première à dégainer et à alerter le gouvernement sur les défaillances du dispositif.

Dénonçant une version du nouveau DPE "insuffisamment testée", la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) et l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis) ont constaté des ratés concernant le logiciel de calcul qui conduisent à des écarts considérables par rapport aux résultats de l'ancien DPE, mais aussi au regard de la consommation réelle. Le problème concerne en premier lieu les logements construits avant 1975 pour lesquels les diagnostiqueurs n'avaient pas de données techniques quant aux déperditions thermiques, ce qui les obligeait à réaliser les DPE sur facture.

À noter que les DPE effectués selon l’ancienne méthode restent valables jusqu’à fin 2024, sauf si leur durée de validité de 10 ans est dépassée entre-temps.

Suspension pour les logements construits avant 1975

Le gouvernement a pris la mesure du problème et décidé, vendredi 24 septembre, de suspendre l'édition des DPE pour les logements datant d'avant 1975, hormis dans les cas rendus nécessaires par des transactions urgentes. La responsabilité des professionnels ne sera pas engagée sur les diagnostics qui seront à refaire. Le ministère de la Transition Écologique indique que des analyses sont en cours pour identifier les anomalies et y apporter les corrections utiles.

Une réunion entre les services de l'État et les professionnels est prévue le 4 octobre prochain ; elle permettra de détailler les problèmes constatés et de préciser les modifications apportées au nouveau DPE. Celles-ci devront garantir la fiabilité des DPE réalisés depuis le 1er juillet, sans frais supplémentaires pour les propriétaires concernés, assure le gouvernement. Nombreux seront les propriétaires s’estimant lésés, vendeurs comme bailleurs, à réclamer une nouvelle évaluation. On imagine mal les diagnostiqueurs devoir supporter seuls le coût d’un nouveau DPE. 

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît.  Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer.  Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock.  Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes :  envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien.  Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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