Ventes de passoires thermiques : report de l'audit énergétique obligatoire

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Le rouleau compresseur de la réglementation approche pour les propriétaires de biens immobiliers classés F ou G sur l'échelle du DPE. Les bailleurs devront engager des travaux d'envergure s'ils veulent continuer à louer à l'horizon 2025. Les vendeurs quant à eux bénéficient d'un sursis : l'audit énergétique, obligatoire initialement pour toute mise en vente à partir de janvier 2022, est reporté à une date ultérieure courant 2022.

Manque d'auditeurs

L'article 158 de la loi Climat et Résilience avait rendu obligatoire la réalisation d'un audit énergétique en cas de vente :

  • d'un logement classé F ou G au 1er janvier 2022
  • d'un logement classé E au 1er janvier 2025
  • d'un logement classé D au 1er janvier 2034.

Le 9 décembre dernier, le ministère de la Transition Écologique a annoncé que cette obligation sera reportée courant 2022, sans en préciser la date. L'exécutif a donc choisi de suivre les recommandations du Conseil Supérieur de la Construction et de l'Efficacité Énergétique (CSCEE) émises quelques jours plus tôt. Ce dernier pointait du doigt l'insuffisance de professionnels pour faire face au surcroît de demandes à l'échéance prévue. Le conseil réclame un délai supplémentaire d'un an, le temps de former des professionnels compétents et d'en recruter de nouveaux.

Un an, "c'est trop", a indiqué Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée chargée du Logement. Si l'entrée en vigueur nécessite d'être repoussée, notamment pour établir une cohérence entre l'audit en cas de vente de passoires thermiques et le nouveau DPE, ce report ne sera que de quelques mois. La version définitive du DPE n'a en effet été mise en place qu'à partir de novembre 2021, suite au cafouillage lié à des anomalies dans la nouvelle méthode de calcul.

Un projet de décret prévoit de définir "les conditions de qualification, l’étendue de la mission et la responsabilité des professionnels réalisant l’audit énergétique réglementaire prévu par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation". Le texte précise les compétences exigées pour certains logements très consommateurs d’énergie, l’étendue de la mission et la responsabilité de ces professionnels, ainsi que la durée de la validité de cet audit énergétique". Les diagnostiqueurs immobiliers pourront postuler à la fonction d'auditeur, ainsi que les architectes à qui l'habilitation est élargie par décret depuis le 23 septembre dernier, sous réserve qu'ils aient suivi une formation spécifique.

Interdiction de location des passoires thermiques

Les échéances citées plus haut anticipent celles de l'interdiction de la mise en location des passoires thermiques de manière graduelle à compter de janvier 2025. Les logements anciens énergivores ne pourront plus être loués selon le calendrier suivant :

  • au 1er janvier 2025 pour les biens de la classe G
  • au 1er janvier 2028 pour les biens de la classe F
  • au 1er janvier 2034 pour les biens de la classe E.

Le classement énergétique devient dès lors un critère de décence et la pression s’intensifie pour les bailleurs de logements les plus énergivores par des interdictions d'augmentation et d’indexation des loyers dès 2022.

Le CSCEE s'inquiète que l'audit énergétique des logements énergivores tel que proposé par le législateur ne remplisse pas les objectifs de qualité et d'incitation recherchés. L'expertise du bien par un professionnel est destinée à soumettre différents scénarios à l'acquéreur, pour lui permettre d'engager des travaux de rénovation énergétique qui fassent passer le logement d'une classe médiocre à la classe D, au moins, afin qu'il puisse continuer à louer son bien selon les normes. Le conseil reproche au projet de décret la mise en place de mesures allégées de compétences pour les professionnels candidats à la fonction d'auditeur, disproportionnées au regard des obligations actuelles dévolues aux auditeurs historiques.

Autre problème soulevé par le CSEE, le manque de lisibilité et le risque de confusion pour les propriétaires, entre l'obligation d'audit énergétique pour vendre et la réalisation d'un autre audit énergétique pour être éligible à MaPrimRénov'. Il serait judicieux que le report de l'audit réglementaire en cas de vente de passoires thermiques permette à cet audit de devenir le cadre unique de l'ensemble des audits énergétiques existants.

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