Immobilier Île-de-France : la moitié des logements bientôt interdits de location ?

La nouvelle réglementation en matière de performance énergétique des logements vise à éradiquer les passoires thermiques à l’horizon 2034. Depuis le 1er janvier 2022, les logements les plus énergivores sont interdits de location. La moitié des logements de la région Île-de-France n’affichent pas une classe énergétique vertueuse, ce qui, à terme, les exclut du marché locatif, sauf travaux de rénovation d’envergure. Un problème pour l’accès au logement, alors que les conditions de crédit immobilier commencent à créer des tensions sur le marché locatif.

La loi Climat et immobilier

Adoptée en août 2021, la loi Climat et Résilience est très importante pour l’immobilier, car elle vise la neutralité carbone d’ici 2050. Le bâtiment représente 44% de l’énergie consommée en France et est responsable de 22% des émissions de gaz à effet de serre, loin devant le secteur des transports (31,3%). Les logements énergivores sont dans le viseur de cette loi. La rénovation énergétique est encouragée, à marche forcée, en sortant progressivement du marché locatif les logements affichant une classe énergétique médiocre sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), soit les classes E, F et G.

Plusieurs mesures sont mises en place selon un calendrier précis :

depuis le 25 août 2022 : interdiction d’augmenter les loyers à la relocation pour les logements classés F et G, sauf travaux de rénovation énergétique
depuis le 1er janvier 2023 : les logements de la classe G dont la consommation énergétique finale excède les 450 kWh/m2/an sont déclarés indécents, donc interdits de location (nouveau bail)
à partir du 1er janvier 2025 : interdiction de location de tous les logements classés G
à partir du 1er janvier 2028 : interdiction de location de tous les logements classés F
à partir du 1er janvier 2034 : interdiction de location de tous les logements classés E.

La loi impose par ailleurs depuis le 1er septembre 2022 un audit énergétique à annexer au DPE lors de la vente d’un logement classé F ou G. Cette obligation s’appliquera aux biens de la classe E le 1er janvier 2025 et aux biens de la classe D le 1er janvier 2034. Cet audit doit comporter des propositions de travaux chiffrées, ainsi qu’une estimation du gain d’économie d’énergie.

Trop de passoires thermiques en Île-de-France

Comparée au reste du pays, l’Île-de-France (IdF) est la mauvaise élève de la performance énergétique. Un rapport de l’Insee et de l’Institut Paris Région indique que l'IdF « a un parc de logements énergivores supérieur à celui des autres régions (45% contre 40%) ». Près de la moitié des logements de la région seraient des passoires thermiques, si on additionne tous les biens classés E, F et G.

Le taux est plus élevé pour les logements locatifs privés, dont la majorité sont situés en copropriété : 55% sont considérés comme trop consommateurs d’énergie. Les logements sociaux font mieux avec une proportion de 29% en classes médiocres.

D’ici 2034, ces passoires thermiques vont sortir de l’offre locative, à moins d’être rénovées à grands frais, via MaPrimRénov’ notamment, le dispositif phare de la rénovation énergétique. Sachez que le cumul MaprimRénov’ et éco-PTZ est possible depuis le 1er juillet 2022, ce qui permet de financer sans intérêts le reste à charge de MaPrimRénov’.

Les difficultés de MaPrimRénov’

Depuis le 1er janvier 2022, le parc locatif se réduit en raison de ces nouvelles contraintes réglementaires qui pèsent sur les propriétaires bailleurs. Un rapport de France Stratégie et de l’Inspection générale des finances publié en décembre dernier constate la médiocrité de la politique de rénovation énergétique dans notre pays. Selon ce rapport, MaPrimRénov’ échoue dans sa mission à déclencher des rénovations d’ampleur qui permettraient d’améliorer la classe énergétique.

Le dispositif finance en grande partie les mono-actions, essentiellement le changement de mode de chauffage qui n’améliore en rien l’efficacité énergétique du bâti, alors qu’il faudrait insister sur l’isolation thermique.

Le rapport pointe également du doigt les logements collectifs, qui comptent pour près de la moitié des résidences principales, mais ne représentent que 4% de l’aide financière accordée par MaPrimRénov’. On lit dans ce rapport que « L’objectif de diminution de la consommation d’énergie finale ne permet pas de répondre aux objectifs sociaux assignés que sont la lutte contre la précarité énergétique et l’éradication des passoires thermiques ». En 2021, moins de 65 000 logements ont bénéficié d’une rénovation complète, loin de l’objectif annuel de 370 000.

Un léger mieux a été observé en 2022 : 80% des dossiers MaPrimRénov’ concernaient une action unique de rénovation au premier semestre 2022, contre 90% il y a deux ans. Ce rapport a permis au gouvernement de faire évoluer le dispositif. Parmi les nouveautés qui entrent en vigueur au 1er février 2023, on compte :

abandon des subventions aux chaudières à gaz haute performance
diminution du soutien à l’achat d’un poêle à granulés ou d’une ventilation double-flux
augmentation de MaPrimRénov’ Sérénité destinée aux ménages modestes
augmentation du plafond de travaux finançables dans les copropriétés.

Les tensions sur le marché locatif en IdF et dans les grandes villes n’en sont qu’à leurs prémices sans une politique volontariste du gouvernement. Le levier financier de la rénovation énergétique est central, mais on peut également incriminer les conditions d’emprunt devenues plus difficiles depuis l’envolée des taux et la problématique de l’usure. De nombreux foyers solvables avec un projet d’accession à la propriété restent locataires pour cause d’une réglementation dysfonctionnelle. Heureusement, la piste d’une réforme du taux d’usure en 2023 se précise. Le crédit va devenir plus cher mais surtout accessible. Des sondages réguliers montrent que l’immense majorité des Français aspirent à devenir propriétaires de leur logement pour se constituer un patrimoine, mais aussi pour s’assurer une relative sécurité pour leur retraite.

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Assurance de prêt : ce coût caché à négocier pour contrer la hausse des taux fin 2026

Alors que les taux des crédits immobiliers repartent progressivement à la hausse en cette rentrée 2026, les emprunteurs doivent redoubler de vigilance sur le coût total de leur financement. Se focaliser uniquement sur le taux d’intérêt proposé par la banque peut en effet conduire à négliger une dépense susceptible de peser lourdement sur le budget : l’assurance de prêt immobilier. Sur 20 ou 25 ans, quelques écarts de tarif entre 2 contrats peuvent se traduire par plusieurs milliers d’euros de différence. Pour préserver son pouvoir d’achat immobilier, il devient donc pertinent de négocier non seulement le crédit, mais aussi son assurance emprunteur. Le taux d’intérêts ne suffit pas pour mesurer le coût du crédit Lorsqu’un ménage envisage un achat immobilier, le taux nominal du prêt constitue généralement le premier critère de comparaison. Une proposition à 3,2 % paraît ainsi immédiatement plus attractive qu’un financement à 3,5 %. Pourtant, le taux d’intérêt ne reflète qu’une partie de la facture finale. L’assurance emprunteur peut représenter plusieurs milliers d’euros Pour sécuriser l’emprunt, la banque exige la souscription à une assurance de prêt qui la protège contre différents risques susceptibles d'empêcher l'emprunteur de rembourser son crédit. L’assurance couvre principalement : le décès la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) l’invalidité permanente l’incapacité temporaire de travail (ITT). Le coût de l’assurance emprunteur varie fortement selon le profil de l'assuré. L'âge, l'état de santé, la profession, le montant emprunté, la durée du crédit, le sport pratiqué, le fait de fumer, les garanties choisies et la quotité assurée entrent notamment en ligne de compte. Un même capital peut donc donner lieu à des primes très différentes selon les emprunteurs et les contrats retenus. Le coût total doit être examiné sur toute la durée du prêt Plus la durée du crédit est longue, plus l’assurance est susceptible de peser dans le financement. Pour un emprunt de 250 000 euros sur 25 ans, par exemple, raisonner uniquement en termes de mensualité est insuffisant. Le bon réflexe consiste à comparer le coût cumulé de l’assurance sur la totalité du crédit, et non uniquement le montant de la prime mensuelle. Cette approche permet également de relativiser une petite différence de taux bancaire. Une réduction de quelques centièmes sur le taux du prêt peut être moins intéressante qu'une économie importante réalisée sur l'assurance emprunteur. Pourquoi l’assurance de prêt reste un levier d’économie fin 2026 ? Le contexte de marché renforce l’intérêt de cette stratégie. Après la période de baisse des taux qui avait facilité l’accès au crédit, le marché immobilier évolue de nouveau dans un environnement plus tendu. La hausse des taux en septembre 2026 renchérit le coût du crédit immobilier. Dans ces conditions, chaque poste du financement mérite d’être optimisé. Le TAEG donne une vision complète du financement Pour comparer 2 offres de crédit immobilier, le taux nominal ne doit pas être considéré isolément. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) permet d'appréhender plus largement le coût du financement et intègre tous les frais associés au crédit. Cette donnée est particulièrement importante car l’assurance représente une part significative de la facture, en moyenne entre 20 % et 40 % du coût global. Il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Vous devez donc examiner : le taux nominal du crédit le coût total de l’assurance les garanties proposées les frais liés au prêt la durée du financement le TAEG et le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance). L’objectif est de déterminer quelle offre est réellement la moins chère à garanties comparables. Les profils présentant davantage de risques sont particulièrement concernés Le tarif de l'assurance augmente avec l'âge et peut également être majoré en fonction de l'état de santé ou de certaines caractéristiques professionnelles. Pour ces profils, l’écart entre une assurance bancaire et une assurance individuelle peut donc avoir un impact financier particulièrement important. À niveau de couverture similaire, un contrat externe concurrent est jusqu'à 60 % moins cher qu'un contrat de groupe. L'assurance ne doit par conséquent pas être considérée comme un simple complément du crédit : elle constitue un véritable poste de négociation. Le saviez-vous ? : vous êtes libre de choisir votre assurance de prêt ; la banque ne peut refuser un contrat concurrent du sien, dès lors que le principe d’équivalence de garanties est respecté. Loi Lemoine : l’assurance emprunteur peut être substituée à tout moment Depuis la mise en œuvre de la loi Lemoine en 2022, les possibilités de faire jouer la concurrence ont considérablement évolué. Les emprunteurs peuvent changer leur assurance de prêt par un autre contrat à tout moment, sans attendre une échéance annuelle. La principale condition est de proposer à la banque un nouveau contrat présentant un niveau de garanties équivalent à celui exigé dans le contrat initial. Lorsqu’elle reçoit une demande complète de substitution, la banque dispose de 10 jours ouvrés pour se prononcer. En cas de refus, elle doit en préciser le motif par écrit. Cette réglementation renforce la capacité des emprunteurs à rechercher une assurance moins coûteuse après la souscription du crédit. Comment négocier efficacement son assurance de prêt immobilier ? La possibilité de changer d’assurance ne signifie pas qu’il faut rechercher systématiquement le contrat le moins cher. L’économie doit toujours être appréciée à garanties équivalentes. Comparez le coût, mais aussi les garanties Deux contrats affichant des primes similaires peuvent proposer des niveaux de protection qui ne sont pas comparables. Avant de changer d’assurance, il faut notamment vérifier : les garanties incluses les exclusions les franchises les conditions d’indemnisation les éventuelles limites d’âge le mode de calcul des cotisations (sur capital initial ou restant dû) la quotité assurée. Une assurance moins chère mais moins protectrice peut finalement s'avérer inadaptée au projet immobilier. Ne vous arrêtez pas à la mensualité Une prime d’assurance emprunteur faible peut sembler attractive, mais le montant total payé sur 20 ou 25 ans constitue un indicateur beaucoup plus pertinent. Il est donc préférable de demander plusieurs simulations et de comparer le coût global des contrats sur la durée du prêt. Vérifiez toujours le TAEA, seul indicateur qui permet de mesurer le poids de l’assurance dans le coût global du crédit. Cette démarche permet de déterminer précisément l’économie potentielle avant d'engager une substitution. Sur un financement de longue durée, l’assurance peut représenter plusieurs milliers d’euros. La négocier ou la remplacer peut ainsi constituer un levier d’économie particulièrement pertinent lorsque les taux immobiliers remontent. Exemple avec un couple de trentenaires, non fumeurs et sans antécédent de santé, qui emprunte 250 000 € sur 20 au taux nominal de 3,62 % et une quotité d’assurance à 50 % sur chaque tête : Type assurance/Coûts TAEA Coût mensuel assurance coût total assurance Mensualité Économie Assurance bancaire 0,34 %* 71 € 17 000 € 1 536 € Assurance externe 0,08 %** 17 € 4 000 € 1 482 € 13 000 € *taux moyen bancaire **taux moyen chez Magnolia pour ce profil d’emprunteur En cette fin 2026, comparer son assurance de prêt n'est donc plus une démarche secondaire : c'est un moyen concret de réduire le coût global de son crédit immobilier et de préserver son budget.

Santé : les 4 avantages d'une mutuelle senior

Avec l'avancée en âge, les besoins de santé se transforment : les consultations spécialisées s'intensifient, les lunettes ou les prothèses auditives demandent un renouvellement plus fréquent, et certains soins deviennent incontournables. Face à des remboursements de l'Assurance Maladie souvent insuffisants sur ces postes, disposer d'une complémentaire santé adaptée aux plus de 55 ans permet d'aborder cette étape de la vie avec plus de sérénité. Voici les 4 avantages majeurs d'une mutuelle senior. 1. Des garanties renforcées sur les postes de dépenses clés Une mutuelle senior cible en priorité les frais de santé les plus fréquents après 55 ou 60 ans, avec des plafonds de remboursement revus à la hausse par rapport à un contrat classique. Les postes de dépenses les mieux couverts Les soins dentaires : prothèses, couronnes, implants Les équipements optiques : verres, montures, lentilles L'appareillage auditif : aides auditives et suivi Les consultations chez des médecins spécialistes Grâce au dispositif 100 % Santé, 3 types d’équipements coûteux (lunettes, prothèses dentaires et aides auditives) peuvent même faire l'objet d'une prise en charge intégrale, sous réserve que le contrat souscrit soit une mutuelle dite responsable. Vérifiez attentivement au moment de comparer les offres, car les mutuelles non responsables ne sont pas obligées d’appliquer ce dispositif. Les honoraires des spécialistes, très souvent supérieurs à la base de remboursement de la Sécurité Sociale, sont également mieux couverts, ce qui facilite l'accès à un suivi médical régulier sans que le coût des consultations devienne un frein. 2. Un accompagnement renforcé en cas d'hospitalisation Un séjour hospitalier engendre des frais annexes qui ne sont pas pris en charge par la Sécurité Sociale, et qui peuvent rapidement peser sur le budget en cas d'urgence. Des frais annexes mieux remboursés Le forfait journalier hospitalier La chambre individuelle Les dépassements d'honoraires du chirurgien ou de l'anesthésiste Une mutuelle senior propose généralement des forfaits plus généreux sur ces postes, afin de limiter les dépenses imprévues au moment où elles sont les plus difficiles à anticiper. Bon à savoir : le forfait journalier hospitalier est obligatoirement pris en charge par la mutuelle responsable, sans limitation de durée. Des services pour faciliter le retour à domicile Livraison de repas et de médicaments Aide-ménagère temporaire Accompagnement infirmier Aide à la recherche d’un établissement de convalescence Remboursement d’un ergothérapeute via le forfait prévention Les services d’assistance font souvent la différence par rapport à un contrat standard, notamment pour les assurés qui vivent seuls ou dont l'entourage ne peut pas toujours être disponible immédiatement. 3. Une meilleure maîtrise du budget santé En vieillissant, les dépenses médicales ont tendance à s'accumuler et à devenir moins prévisibles : renouvellement d'un appareillage auditif, pose d'une prothèse dentaire, examens de contrôle plus fréquents. Sans une couverture adaptée, ces frais répétés peuvent représenter une charge financière importante d'une année sur l'autre. En ajustant ses garanties aux besoins réels de cette tranche d'âge, la mutuelle senior permet de mieux anticiper ces coûts et d'éviter les mauvaises surprises en cours d'année. Le budget consacré à la santé devient plus lisible, ce qui laisse la possibilité de continuer à se soigner sans arbitrage financier douloureux, tout en préservant son pouvoir d'achat au quotidien. Cette prévisibilité est d'autant plus précieuse que les revenus, une fois à la retraite, ont tendance à diminuer et n'évoluent plus au même rythme que les dépenses de santé. Anticiper ces frais dès la souscription, en choisissant un niveau de garanties cohérent avec son état de santé et ses antécédents, évite d'avoir à revoir son contrat en urgence quelques années plus tard. Bon à savoir : si vous êtes ex-salarié, vous avez la possibilité de conserver votre mutuelle d’entreprise grâce à la loi Evin, mais cette option est rarement à votre profit car les garanties restent obligatoirement inchangées et l’organisme assureur peut augmenter les tarifs de 25 % à compter de la deuxième année. 4. Des services d'accompagnement pensés pour le quotidien Au-delà des remboursements, de nombreuses mutuelles seniors incluent désormais des services pratiques qui facilitent la vie quotidienne. Les services les plus courants Téléconsultation médicale accessible rapidement Ligne d'assistance dédiée après une hospitalisation Bilans de santé et actions de dépistage Ateliers de prévention (équilibre, nutrition) Ces prestations complémentaires, incluses dans le contrat sans surcoût dans la plupart des cas, participent à un suivi médical plus régulier et contribuent à préserver l'autonomie le plus longtemps possible. Elles constituent un véritable prolongement de la couverture santé, au-delà du simple remboursement des soins. Une mutuelle senior offre 4 avantages majeurs : Des garanties renforcées sur les soins les plus coûteux après 55 ans Un accompagnement dédié en cas d'hospitalisation Une meilleure visibilité sur son budget santé Des services pratiques qui facilitent le quotidien Comparer plusieurs offres de mutuelle santé senior reste la meilleure façon d'identifier le contrat le plus en phase avec vos besoins et votre budget.

Immobilier : la pénurie de logements s'aggrave en 2026

Le marché immobilier français traverse une nouvelle période de forte tension en cette rentrée 2026. Alors que la demande de logements reste élevée, l'offre disponible ne suit plus. Le marché locatif est particulièrement touché : en 5 ans, le nombre d'annonces de biens proposés à la location aurait diminué de près de 70 %. Une situation qui complique considérablement la recherche d'un logement pour les locataires, mais aussi l'accession à la propriété. Plusieurs phénomènes se conjuguent : retrait progressif des logements énergivores, coût du crédit immobilier qui augmente, ralentissement de la construction neuve et difficultés rencontrées par les investisseurs. En ce mois de septembre, cette accumulation de contraintes accentue encore la pénurie. Un marché locatif sous haute tension Trouver un logement à louer est devenu un véritable parcours du combattant dans de nombreuses zones tendues. Face à une offre qui se contracte, les candidats à la location sont davantage nombreux à se positionner sur chaque bien disponible. Cette situation touche particulièrement : les étudiants et jeunes actifs les ménages modestes les familles à la recherche d'un logement plus grand les salariés contraints de déménager pour leur emploi les personnes qui souhaitent accéder à la propriété mais ne peuvent pas encore emprunter. Malgré un léger sursaut par rapport aux points bas précédents, le nombre de biens disponibles à la location en France reste inférieur d'environ 16 % par rapport à 2021. À Paris, le stock de biens s'est effondré de 67 % sur la même période. La diminution du nombre de logements proposés à la location ne résulte toutefois pas d'une seule cause. Elle est liée à plusieurs évolutions du marché immobilier qui se renforcent mutuellement. Les passoires thermiques réduisent l'offre disponible Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) joue un rôle important dans cette contraction du parc locatif. Depuis janvier 2025, les logements les plus énergivores font progressivement l'objet de restrictions de mise en location. Selon les analyses du secteur immobilier, l'obligation de réaliser des travaux pour louer a poussé de nombreux propriétaires à se séparer de leurs biens F et G, incapables d’assumer la dépense, ce qui a entraîné une hausse notable des mises en vente de ces logements énergivores. Le phénomène entraîne mécaniquement une diminution du nombre de logements disponibles à la location, alors même que la demande reste forte. La loi « Relance Logement » veut remettre des biens sur le marché Face à cette situation, les pouvoirs publics cherchent à favoriser le retour de certains logements sur le marché locatif. Le texte baptisé « Relance Logement », adopté par le Sénat le 9 juillet 2026 avant sa transmission à l'Assemblée nationale, prévoit notamment des mesures destinées à mobiliser davantage le parc existant. L'un des objectifs avancés consiste à permettre le retour sur le marché d'une partie des logements considérés comme des passoires thermiques. Le projet Relance Logement est complémentaire du dispositif Jeanbrun adopté en janvier 2025 pour relancer l’investissement locatif. Il prévoit notamment d’abaisser le seuil minimal de travaux de 30 % à 20 % permettant d’accéder au dispositif Jeanbrun. La maison individuelle est par ailleurs intégrée dans ce plan. Le flop du dispositif Jeanbrun Depuis la disparition du dispositif Pinel fin 2024, les professionnels de l’immobilier neuf réclament régulièrement de nouvelles mesures fiscales pour soutenir l’investissement locatif. Le dispositif Jeanbrun repose notamment sur un mécanisme d’amortissement fiscal et sur la possibilité de mobiliser le déficit foncier pour les propriétaires qui acquièrent des logements destinés à la location. Malgré ces avantages théoriques et une importante promotion auprès des investisseurs, le dispositif peine toutefois à convaincre. Son cadre fiscal, jugé encore insuffisamment attractif, ne semble pas avoir permis de relancer véritablement la production de logements locatifs. Le dispositif Jeanbrun enregistre seulement 200 ventes maximum par mois, contre 4 000 escomptées. Un dispositif encore soumis au calendrier parlementaire Il faudra attendre plusieurs mois avant que le projet de loi Relance Logement ne produise son effet sur le marché. Son examen à l'Assemblée nationale à l’automne reste nécessaire avant une éventuelle entrée en vigueur. Cette situation illustre l'une des difficultés actuelles du marché immobilier : les mesures destinées à stimuler l'offre prennent du temps, alors que la pénurie produit déjà des effets très concrets pour les ménages. Le crédit immobilier bloque la rotation du marché La crise du logement ne concerne pas uniquement la location. Elle est également liée aux difficultés rencontrées par les candidats à l'achat immobilier. Le coût du crédit immobilier s’est renchéri en 2026, avec des taux moyens qui sont passés de 3,07 % au deuxième trimestre 2025 à 3,31 % en août 2026 (données Observatoire Crédit Logement, hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même lorsque les prix des logements diminuent localement, cette baisse ne suffit pas nécessairement à compenser l'augmentation du coût du financement. Des mensualités qui restent trop élevées pour certains ménages Pour un ménage qui souhaite acheter, le montant de la mensualité dépend principalement : du prix du bien du montant de l'apport personnel du taux d'intérêt de la durée du crédit du coût de l'assurance emprunteur. Lorsque les taux augmentent, la capacité d'emprunt diminue à mensualité équivalente. Certains ménages qui auraient pu obtenir un financement quelques années voire quelques mois auparavant se retrouvent donc exclus du marché. Les règles encadrant le taux d'endettement (35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise) renforcent également cette contrainte. Les emprunteurs disposent de moins de marge pour absorber une hausse des mensualités. Les propriétaires restent plus longtemps dans leur logement Cette difficulté à acheter induit une autre conséquence : elle ralentit la rotation du parc immobilier. Un locataire qui ne parvient pas à obtenir son crédit reste dans son logement plus longtemps. Le bien qu'il aurait pu libérer pour un autre candidat à la location reste donc occupé. Le phénomène crée un cercle vicieux : les ménages ont du mal à acheter ; ils restent locataires plus longtemps ; les logements se libèrent moins rapidement ; l'offre locative diminue ; la concurrence entre candidats augmente. La crise de l'accession à la propriété contribue ainsi indirectement à aggraver les tensions sur le marché locatif. Construction neuve : une offre toujours insuffisante Autre facteur majeur : la construction de logements neufs ne permet pas de répondre suffisamment aux besoins. La hausse des coûts de construction, le prix du foncier, les contraintes réglementaires et les difficultés de financement pèsent sur les nouveaux programmes. Les promoteurs et les investisseurs sont plus prudents qu'auparavant. Lorsque le nombre de logements construits est insuffisant pendant plusieurs années, le déficit s'accumule. La situation est particulièrement problématique dans les territoires où la population augmente ou dans les zones où l'emploi attire de nouveaux actifs. Dans ces secteurs, la demande locative peut progresser beaucoup plus rapidement que l'offre. Par ailleurs, une partie de la production immobilière est orientée vers le logement social, alors que les besoins sont également importants dans le parc locatif privé. La France doit construire environ 400 000 logements neufs par an pour répondre aux besoins de la population, selon le plan de relance du logement présenté par le gouvernement. La Fédération française du bâtiment (FFB) demande un rythme plus élevé de 448 000 logements par an entre 2026 et 2035 pour éviter une pénurie grave. Les investisseurs locatifs confrontés à de nouvelles contraintes Le marché locatif dépend également de la capacité des particuliers à investir dans l'immobilier. Or, pour un propriétaire bailleur, la rentabilité d'un investissement locatif repose sur plusieurs paramètres : prix d'achat, niveau du loyer, fiscalité, coût du crédit, charges, travaux et réglementation énergétique. Lorsque les charges augmentent tandis que les perspectives de rendement diminuent, certains investisseurs peuvent renoncer à acheter un logement destiné à la location. Un arbitrage de plus en plus complexe Avant d'investir, le propriétaire doit désormais intégrer davantage de paramètres qu'auparavant : performance énergétique du logement montant des travaux à prévoir financement du bien fiscalité applicable évolution possible des loyers niveau des charges risque de vacance locative. Ces contraintes peuvent contribuer à réduire l'intérêt économique de certains projets et, par conséquent, limiter la création de nouvelles offres locatives privées. Assurance emprunteur : un levier d'économie à ne pas négliger Dans ce contexte de crédit immobilier coûteux, les emprunteurs disposent néanmoins d'un levier souvent sous-estimé : l'assurance de prêt immobilier. Le coût de l'assurance emprunteur s'ajoute aux intérêts et représente une part significative du coût total du financement, entre 20 % et 40 % du coût global du crédit immobilier exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Heureusement, son tarif peut être négocié et optimisé en comparant plusieurs contrats. Changer d'assurance peut réduire le coût du crédit Depuis la loi Lemoine de 2022, tout emprunteur peut changer d'assurance emprunteur à tout moment, sous réserve de respecter l'équivalence des garanties exigée par la banque. Il peut donc mettre en concurrence le contrat proposé par son établissement bancaire avec une assurance individuelle. Les économies potentielles dépendent notamment : de l'âge de l'emprunteur du montant emprunté de la durée restante du prêt de la quotité assurée du profil de risque des garanties choisies du tarif du contrat actuel. Dans de nombreux dossiers, réduire le coût de l'assurance permet de diminuer le coût global du financement de plusieurs milliers d'euros. Une économie utile pour préserver sa capacité d'emprunt L'assurance emprunteur ne permet évidemment pas de compenser une forte remontée des taux immobiliers. Elle constitue toutefois un poste de dépenses sur lequel l'emprunteur peut agir. Pour un ménage qui se rapproche du taux d'endettement maximum autorisé, chaque économie compte. Réduire le montant consacré à l'assurance peut permettre de préserver davantage de budget pour les mensualités du crédit, les travaux ou les dépenses liées au logement. Il est donc pertinent de comparer l'assurance de prêt au moment de souscrire le crédit, mais également pendant sa durée de remboursement. Vers une crise durable du logement ? La pénurie actuelle résulte donc de plusieurs facteurs qui se cumulent. La réduction du parc locatif énergivore, les difficultés d'accession à la propriété, le niveau des taux de crédit et le manque de logements neufs entretiennent les tensions. Pour inverser durablement la tendance, il faudrait agir simultanément sur plusieurs leviers : accélérer la construction de logements faciliter la rénovation énergétique du parc existant encourager les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché restaurer l'attractivité de l'investissement locatif faciliter l'accès au crédit pour les ménages solvables réduire les coûts liés au financement immobilier. À court terme, les ménages doivent donc composer avec une offre limitée et une concurrence importante. Pour les candidats à l'achat, l'enjeu consiste à optimiser chaque composante du financement, notamment le taux du crédit et l'assurance emprunteur. En 2026, le problème immobilier n'est ainsi plus seulement celui du prix des logements. C'est désormais la disponibilité même des biens qui constitue l'une des principales difficultés du marché français.

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