Immobilier Île-de-France : la moitié des logements bientôt interdits de location ?

passoires-thermiques-Île-de-France

La nouvelle réglementation en matière de performance énergétique des logements vise à éradiquer les passoires thermiques à l’horizon 2034. Depuis le 1er janvier 2022, les logements les plus énergivores sont interdits de location. La moitié des logements de la région Île-de-France n’affichent pas une classe énergétique vertueuse, ce qui, à terme, les exclut du marché locatif, sauf travaux de rénovation d’envergure. Un problème pour l’accès au logement, alors que les conditions de crédit immobilier commencent à créer des tensions sur le marché locatif.

La loi Climat et immobilier

Adoptée en août 2021, la loi Climat et Résilience est très importante pour l’immobilier, car elle vise la neutralité carbone d’ici 2050. Le bâtiment représente 44% de l’énergie consommée en France et est responsable de 22% des émissions de gaz à effet de serre, loin devant le secteur des transports (31,3%). Les logements énergivores sont dans le viseur de cette loi. La rénovation énergétique est encouragée, à marche forcée, en sortant progressivement du marché locatif les logements affichant une classe énergétique médiocre sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), soit les classes E, F et G.

Plusieurs mesures sont mises en place selon un calendrier précis :

  • depuis le 25 août 2022 : interdiction d’augmenter les loyers à la relocation pour les logements classés F et G, sauf travaux de rénovation énergétique
  • depuis le 1er janvier 2023 : les logements de la classe G dont la consommation énergétique finale excède les 450 kWh/m2/an sont déclarés indécents, donc interdits de location (nouveau bail)
  • à partir du 1er janvier 2025 : interdiction de location de tous les logements classés G
  • à partir du 1er janvier 2028 : interdiction de location de tous les logements classés F
  • à partir du 1er janvier 2034 : interdiction de location de tous les logements classés E.

La loi impose par ailleurs depuis le 1er septembre 2022 un audit énergétique à annexer au DPE lors de la vente d’un logement classé F ou G. Cette obligation s’appliquera aux biens de la classe E le 1er janvier 2025 et aux biens de la classe D le 1er janvier 2034. Cet audit doit comporter des propositions de travaux chiffrées, ainsi qu’une estimation du gain d’économie d’énergie.

Trop de passoires thermiques en Île-de-France

Comparée au reste du pays, l’Île-de-France (IdF) est la mauvaise élève de la performance énergétique. Un rapport de l’Insee et de l’Institut Paris Région indique que l'IdF « a un parc de logements énergivores supérieur à celui des autres régions (45% contre 40%) ». Près de la moitié des logements de la région seraient des passoires thermiques, si on additionne tous les biens classés E, F et G.

Le taux est plus élevé pour les logements locatifs privés, dont la majorité sont situés en copropriété : 55% sont considérés comme trop consommateurs d’énergie. Les logements sociaux font mieux avec une proportion de 29% en classes médiocres.

D’ici 2034, ces passoires thermiques vont sortir de l’offre locative, à moins d’être rénovées à grands frais, via MaPrimRénov’ notamment, le dispositif phare de la rénovation énergétique. Sachez que le cumul MaprimRénov’ et éco-PTZ est possible depuis le 1er juillet 2022, ce qui permet de financer sans intérêts le reste à charge de MaPrimRénov’.

Les difficultés de MaPrimRénov’

Depuis le 1er janvier 2022, le parc locatif se réduit en raison de ces nouvelles contraintes réglementaires qui pèsent sur les propriétaires bailleurs. Un rapport de France Stratégie et de l’Inspection générale des finances publié en décembre dernier constate la médiocrité de la politique de rénovation énergétique dans notre pays. Selon ce rapport, MaPrimRénov’ échoue dans sa mission à déclencher des rénovations d’ampleur qui permettraient d’améliorer la classe énergétique.

Le dispositif finance en grande partie les mono-actions, essentiellement le changement de mode de chauffage qui n’améliore en rien l’efficacité énergétique du bâti, alors qu’il faudrait insister sur l’isolation thermique.

Le rapport pointe également du doigt les logements collectifs, qui comptent pour près de la moitié des résidences principales, mais ne représentent que 4% de l’aide financière accordée par MaPrimRénov’. On lit dans ce rapport que « L’objectif de diminution de la consommation d’énergie finale ne permet pas de répondre aux objectifs sociaux assignés que sont la lutte contre la précarité énergétique et l’éradication des passoires thermiques ». En 2021, moins de 65 000 logements ont bénéficié d’une rénovation complète, loin de l’objectif annuel de 370 000.

Un léger mieux a été observé en 2022 : 80% des dossiers MaPrimRénov’ concernaient une action unique de rénovation au premier semestre 2022, contre 90% il y a deux ans. Ce rapport a permis au gouvernement de faire évoluer le dispositif. Parmi les nouveautés qui entrent en vigueur au 1er février 2023, on compte :

  • abandon des subventions aux chaudières à gaz haute performance
  • diminution du soutien à l’achat d’un poêle à granulés ou d’une ventilation double-flux
  • augmentation de MaPrimRénov’ Sérénité destinée aux ménages modestes
  • augmentation du plafond de travaux finançables dans les copropriétés.

Les tensions sur le marché locatif en IdF et dans les grandes villes n’en sont qu’à leurs prémices sans une politique volontariste du gouvernement. Le levier financier de la rénovation énergétique est central, mais on peut également incriminer les conditions d’emprunt devenues plus difficiles depuis l’envolée des taux et la problématique de l’usure. De nombreux foyers solvables avec un projet d’accession à la propriété restent locataires pour cause d’une réglementation dysfonctionnelle. Heureusement, la piste d’une réforme du taux d’usure en 2023 se précise. Le crédit va devenir plus cher mais surtout accessible. Des sondages réguliers montrent que l’immense majorité des Français aspirent à devenir propriétaires de leur logement pour se constituer un patrimoine, mais aussi pour s’assurer une relative sécurité pour leur retraite.

Dernières publications

renégocier-taux-ou-assurance-emprunteur

Pouvoir d’achat 2024 : vaut-il mieux renégocier le taux du crédit ou l’assurance emprunteur ?

Les deux mon général, serait-on tenté de répondre ! Dans un contexte de légère baisse des taux d’intérêts qui favorise peu à peu la reprise du marché, nombreux sont les emprunteurs à envisager de renégocier les conditions de leur crédit immobilier. Pas sûr que le timing soit le bon. En revanche, il est une dépense qu’il est toujours possible de diminuer : l’assurance de prêt. Pas besoin d’attendre plus longtemps pour réduire la voilure et faire de grosses économies sur son crédit immobilier. Un marché immobilier qui redémarre doucement La hausse des taux qui a prévalu durant ces dix-huit derniers mois est arrivée à son terme en ce début d’année 2024. Le plancher avait été atteint à l’automne 2021 avec un taux exceptionnel autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée de 20 ans. Avec la dérive inflationniste engendrée par la guerre en Ukraine, les taux n’ont cessé de grimper pour afficher 4,50% en décembre dernier.  Changement de braquet avec des taux orientés à la baisse depuis janvier. Actuellement, le taux du marché sur 20 ans oscille entre 3,70% et 4,05% pour les bons dossiers.  La capacité d’emprunt s’améliore doucement et la balle est dans le camp des banques pour relancer la production de crédits immobiliers. Les établissements sont volontaristes après quasiment deux ans de disette où le crédit n’était plus rémunérateur en raison des conditions monétaires. Pas d’angélisme pour autant. Les règles d’octroi pèsent toujours sur les emprunteurs. Les banques ne pourront pas vraiment lâcher du lest en 2024 compte tenu des normes strictes qui leur sont juridiquement imposées depuis janvier 2022 : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans dans le neuf (VEFA) et dans l’ancien avec travaux de rénovation. Ces contraintes réglementaires sont un véritable frein à l’accès au crédit immobilier, n’en déplaise au régulateur, Banque de France en tête, qui refuse de les amender pour fluidifier le marché sans pour autant risquer un endettement excessif des ménages. Trop tôt pour renégocier le taux d’un crédit immobilier Dans ce contexte de taux en baisse, certains emprunteurs se demandent s’ils ne pourraient pas déjà renégocier leur prêt immobilier. Avant d’envisager l’opération, il faut étudier sa faisabilité : Le prêt doit se trouver son premier tiers de remboursement. L’écart entre le taux initial et le nouveau taux doit se situer entre 70 et 100 points de base (0,70% à 1%). Le capital restant dû est au minimum de 70 000€. Pour les montants élevés et très élevés, la renégociation s’avère pertinente même si le delta entre les deux taux est inférieur à 70 points de base. Pour les sommes plus modestes, les frais liés à l’opération ne sont pas compensés. Si la banque accepte de réviser le taux à la baisse, l’emprunteur s’acquitte uniquement des frais d’avenant au contrat. En revanche, en cas de rachat de crédit immobilier par un établissement concurrent, seront facturées des pénalités de remboursement anticipé à la banque initiale (6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû), auxquelles viennent s'ajouter les autres frais (frais de dossier, frais de nouvelle garantie). Il est donc conseillé de patienter que les taux continuent de fléchir pour envisager de renégocier son crédit dans de meilleures conditions. D’ici la fin de l’année, quand les taux se situeront autour de 3,50%, davantage d’emprunteurs pourront se lancer, directement auprès de leur banque ou en faisant jouer la concurrence. Changer d’assurance emprunteur pour retrouver du pouvoir d’achat Pas la peine d’attendre des jours plus favorables pour réaliser d’importantes économies sur son crédit immobilier. La loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Si, comme l’immense majorité des emprunteurs, vous êtes couvert par l’assurance de votre banque, remettez le contrat en question, car vous payez sans doute le prix fort. Les assurances groupe bancaires sont jusqu’à trois fois plus chères que les offres alternatives, à garanties équivalentes. Chez Magnolia.fr, les milliers d’emprunteurs que nous avons accompagnés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine pour tous (septembre 2022) ont pu économiser en moyenne 20 000€ sur la durée restante de leur crédit immobilier. Réduire le taux d’assurance de 10 points de base équivaut à diminuer le taux nominal de 20 points. Jetez un œil à notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 : en changeant d’assurance dans le mois qui suit l’offre de prêt, un ménage qui emprunte 200 000€ sur 20 ans peut obtenir un gain de 21 600€, soit une économie de 90€ par mois et de 1 080€ par an. Plus le capital restant dû et la durée de remboursement sont élevés, plus important sera le gain potentiel. Important : si vous faites racheter votre crédit immobilier par une autre banque, sachez que vous devrez changer obligatoirement d’assurance emprunteur, puisque vous négociez un nouvel emprunt. Vous cumulez ainsi deux sources d’économies, sous réserve de souscrire une assurance déléguée, et non pas celle du prêteur.

Immobilier ancien : la baisse des prix accélère en 2024

La crise qui touche l’immobilier a un impact sur le niveau des prix des logements. La hausse des taux d’intérêts sur dix-huit mois, doublée de la rigidité des conditions d’accès au crédit, s’est accompagnée d’un recul de la demande, qui entraîne dans son sillage une baisse des prix. Désormais, tout le territoire est concerné par cette correction et au dernier trimestre 2023, elle s’est accélérée comme l’indiquent les chiffres de l’Insee. Le récent repli des taux améliore légèrement le pouvoir d’achat immobilier dans un contexte où les valeurs continuent de se déprécier. Baisse des prix immobiliers plus marquée fin 2023 Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont de nouveau diminué au 4ème trimestre 2023 et de manière plus nette qu’aux trimestres précédents. La correction est estimée à -1,8%, après -1,1% au 3ème trimestre et -0,8% au 2ème trimestre. Sur l’année 2023, les prix ont reflué de près de 4%. Dans le détail, la baisse est plus marquée pour les appartements (-4,1%) que pour les maisons (-3,8%). Et derrière des moyennes, se cachent toujours des disparités régionales et locales. Île-de-France : prix en baisse pour le 5ème  trimestre consécutif Sur un an, la région Île-de-France voit les prix des logements anciens reculer fortement de -6,9%, après -5,4% au 3ème trimestre et -3,1% au deuxième trimestre. Là encore, la correction en fin d'année 2023 est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-1,2%). À Paris, les prix des appartements ont diminué de -2% au 4ème trimestre, après -1,4% au 3ème trimestre. En Petite comme en Grande Couronne, les appartements ont perdu près de 2% au cours du dernier quart-temps de l’année. C’est le cinquième trimestre consécutif que les valeurs sont en phase descendante en IdF. Province : accélération de la baisse Les autres régions ont été plus tardivement touchées par la baisse des prix dans l’ancien. Celle-ci s’est doucement enclenchée au 3ème trimestre pour accélérer en fin d’année. Les prix des appartements ont perdu 2% entre octobre et décembre 2023, après avoir augmenté de +0,5% le trimestre précédent. L’ajustement des prix des maisons est plus significatif : -1% au 3ème trimestre -3,3% au 4ème trimestre. Sur un an, les prix des logements anciens en province ont perdu -2,9% au dernier trimestre, après -0,5%. Variations des prix des logements anciens au cours de 12 derniers mois :     2023 T2 2023 T3 2023 T4 France métropolitaine +0,5% -1,8% -3,9% IdF -3,1% -5,4% -6,9% Province +1,8% -0,5% -2,9% Appartements 0% -2,0% -4,1% IdF -3,7% -5,4% -6,9% Province +2,8% +0,5% -2,0% Maisons +0,9% -1,6% -3,8% IdF -1,9% -5,4% -6,8% Province +1,3% -1,0% -3,3% Source Insee La baisse des prix se poursuit en ce début 2024. Les Notaires de France estiment que les prix ont fléchi de -4,2% sur un an à fin février 2024, moins rapidement en province avec un repli annuel à cette date de -3%. Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

changer-mutuelle-santé-tout-moment

Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé.