Immobilier Île-de-France : la moitié des logements bientôt interdits de location ?

La nouvelle réglementation en matière de performance énergétique des logements vise à éradiquer les passoires thermiques à l’horizon 2034. Depuis le 1er janvier 2022, les logements les plus énergivores sont interdits de location. La moitié des logements de la région Île-de-France n’affichent pas une classe énergétique vertueuse, ce qui, à terme, les exclut du marché locatif, sauf travaux de rénovation d’envergure. Un problème pour l’accès au logement, alors que les conditions de crédit immobilier commencent à créer des tensions sur le marché locatif.

La loi Climat et immobilier

Adoptée en août 2021, la loi Climat et Résilience est très importante pour l’immobilier, car elle vise la neutralité carbone d’ici 2050. Le bâtiment représente 44% de l’énergie consommée en France et est responsable de 22% des émissions de gaz à effet de serre, loin devant le secteur des transports (31,3%). Les logements énergivores sont dans le viseur de cette loi. La rénovation énergétique est encouragée, à marche forcée, en sortant progressivement du marché locatif les logements affichant une classe énergétique médiocre sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), soit les classes E, F et G.

Plusieurs mesures sont mises en place selon un calendrier précis :

depuis le 25 août 2022 : interdiction d’augmenter les loyers à la relocation pour les logements classés F et G, sauf travaux de rénovation énergétique
depuis le 1er janvier 2023 : les logements de la classe G dont la consommation énergétique finale excède les 450 kWh/m2/an sont déclarés indécents, donc interdits de location (nouveau bail)
à partir du 1er janvier 2025 : interdiction de location de tous les logements classés G
à partir du 1er janvier 2028 : interdiction de location de tous les logements classés F
à partir du 1er janvier 2034 : interdiction de location de tous les logements classés E.

La loi impose par ailleurs depuis le 1er septembre 2022 un audit énergétique à annexer au DPE lors de la vente d’un logement classé F ou G. Cette obligation s’appliquera aux biens de la classe E le 1er janvier 2025 et aux biens de la classe D le 1er janvier 2034. Cet audit doit comporter des propositions de travaux chiffrées, ainsi qu’une estimation du gain d’économie d’énergie.

Trop de passoires thermiques en Île-de-France

Comparée au reste du pays, l’Île-de-France (IdF) est la mauvaise élève de la performance énergétique. Un rapport de l’Insee et de l’Institut Paris Région indique que l'IdF « a un parc de logements énergivores supérieur à celui des autres régions (45% contre 40%) ». Près de la moitié des logements de la région seraient des passoires thermiques, si on additionne tous les biens classés E, F et G.

Le taux est plus élevé pour les logements locatifs privés, dont la majorité sont situés en copropriété : 55% sont considérés comme trop consommateurs d’énergie. Les logements sociaux font mieux avec une proportion de 29% en classes médiocres.

D’ici 2034, ces passoires thermiques vont sortir de l’offre locative, à moins d’être rénovées à grands frais, via MaPrimRénov’ notamment, le dispositif phare de la rénovation énergétique. Sachez que le cumul MaprimRénov’ et éco-PTZ est possible depuis le 1er juillet 2022, ce qui permet de financer sans intérêts le reste à charge de MaPrimRénov’.

Les difficultés de MaPrimRénov’

Depuis le 1er janvier 2022, le parc locatif se réduit en raison de ces nouvelles contraintes réglementaires qui pèsent sur les propriétaires bailleurs. Un rapport de France Stratégie et de l’Inspection générale des finances publié en décembre dernier constate la médiocrité de la politique de rénovation énergétique dans notre pays. Selon ce rapport, MaPrimRénov’ échoue dans sa mission à déclencher des rénovations d’ampleur qui permettraient d’améliorer la classe énergétique.

Le dispositif finance en grande partie les mono-actions, essentiellement le changement de mode de chauffage qui n’améliore en rien l’efficacité énergétique du bâti, alors qu’il faudrait insister sur l’isolation thermique.

Le rapport pointe également du doigt les logements collectifs, qui comptent pour près de la moitié des résidences principales, mais ne représentent que 4% de l’aide financière accordée par MaPrimRénov’. On lit dans ce rapport que « L’objectif de diminution de la consommation d’énergie finale ne permet pas de répondre aux objectifs sociaux assignés que sont la lutte contre la précarité énergétique et l’éradication des passoires thermiques ». En 2021, moins de 65 000 logements ont bénéficié d’une rénovation complète, loin de l’objectif annuel de 370 000.

Un léger mieux a été observé en 2022 : 80% des dossiers MaPrimRénov’ concernaient une action unique de rénovation au premier semestre 2022, contre 90% il y a deux ans. Ce rapport a permis au gouvernement de faire évoluer le dispositif. Parmi les nouveautés qui entrent en vigueur au 1er février 2023, on compte :

abandon des subventions aux chaudières à gaz haute performance
diminution du soutien à l’achat d’un poêle à granulés ou d’une ventilation double-flux
augmentation de MaPrimRénov’ Sérénité destinée aux ménages modestes
augmentation du plafond de travaux finançables dans les copropriétés.

Les tensions sur le marché locatif en IdF et dans les grandes villes n’en sont qu’à leurs prémices sans une politique volontariste du gouvernement. Le levier financier de la rénovation énergétique est central, mais on peut également incriminer les conditions d’emprunt devenues plus difficiles depuis l’envolée des taux et la problématique de l’usure. De nombreux foyers solvables avec un projet d’accession à la propriété restent locataires pour cause d’une réglementation dysfonctionnelle. Heureusement, la piste d’une réforme du taux d’usure en 2023 se précise. Le crédit va devenir plus cher mais surtout accessible. Des sondages réguliers montrent que l’immense majorité des Français aspirent à devenir propriétaires de leur logement pour se constituer un patrimoine, mais aussi pour s’assurer une relative sécurité pour leur retraite.

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PRESSE : Flambée des prix des carburants : le Groupe Magnolia invite les emprunteurs à changer d'assurance de prêt pour compenser jusqu'à 2 pleins d'essence par mois

Communiqué de presseParis, le mardi 22 septembre 2026 Le gazole dépasse désormais 2,40 € le litre en moyenne et le SP95 franchit la barre des 2,10 € le litre, sous l'effet des tensions géopolitiques persistantes au Moyen-Orient. Conséquence directe pour les ménages : un surcoût mensuel compris entre 18 € et 45 € par rapport aux tarifs habituels, selon le type de carburant et le nombre de pleins effectués chaque mois. « Les Français scrutent chaque centime au litre, mais ils oublient souvent de comparer un poste de dépense bien plus lourd : leur assurance de prêt immobilier. C'est pourtant l'un des rares postes de charges fixes sur lesquels on peut agir immédiatement, sans perdre de garanties et sans frais », déclare Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Un écart de prix qui peut atteindre 4 fois le tarif bancaire Souscrite par réflexe auprès de la banque au moment du crédit, l'assurance de groupe repose sur une tarification mutualisée qui ne tient pas compte du profil individuel de l'emprunteur. Une assurance individuelle (soit externe à l'offre bancaire), elle, peut afficher des tarifs jusqu'à 4 fois inférieurs à garanties équivalentes. Sur un prêt de 20 à 25 ans, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros. Le Groupe Magnolia illustre ce potentiel d'économie à partir d'un cas type : un homme de 40 ans qui change d'assurance de prêt quelques mois après l'obtention de son crédit de 250 000 euros (sur 25 ans) : Source : Magnolia.fr « Une économie de 48 € par mois, c'est concrètement l'équivalent de l'augmentation du coût de deux pleins de sans-plomb. Et contrairement à une aide ponctuelle, ce gain se répète chaque mois, pendant toute la durée restante du crédit », souligne Astrid Cousin. Jusqu'à 5 fois plus efficace que l'aide carburant de l'État Face à la hausse des prix, le gouvernement a fait le choix d'une aide forfaitaire ciblée de 100 €, équivalente à un soutien d'environ 20 centimes par litre sur 6 mois, versée une seule fois par usager éligible. Comparée à une économie d'assurance emprunteur de 25 € à 90 € par mois (chiffres Que Choisir), la substitution d'assurance peut représenter, sur la même période de 6 mois, jusqu'à 5 fois le montant de l'aide publique — sans aucun coût pour les finances de l'État. La loi Lemoine, un droit encore trop peu utilisé Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, dès lors que le nouveau contrat propose des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour répondre et ne peut refuser la substitution si l'équivalence des garanties est respectée. « Beaucoup d'emprunteurs pensent encore qu'il faut attendre une échéance précise, ou que la démarche est complexe. C'est faux : la loi Lemoine a justement été conçue pour simplifier ce changement, à tout moment de la vie du prêt », rappelle Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Chiffres clés 2,40 €/L : prix moyen du gazole en France en septembre 2026 2,10 €/L : prix moyen du SP95 sur la même période 18 € à 45 € : surcoût mensuel moyen à la pompe pour les ménages x4 : écart de tarif pouvant séparer une assurance bancaire d'une assurance individuelle 540 €/an et 5 400 € sur 10 ans : économie potentielle illustrée sur un cas type x5 : gain potentiel de l'économie d'assurance emprunteur comparé à l'aide carburant de l'État sur 6 mois

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Exclusions médicales en assurance de prêt : contraires à l'esprit de la loi Lemoine

Les clauses excluant certaines pathologies préexistantes des garanties de l’assurance emprunteur font l’objet d’un débat depuis plusieurs mois. Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) s’est penché sur ces pratiques dans le cadre de ses travaux consacrés à la mise en œuvre de la loi Lemoine. Le gouvernement vient tout juste de confirmer une position importante : lorsque ces exclusions permettent de contourner la suppression de la sélection médicale prévue par la loi, elles sont considérées comme contraires à l’esprit du texte. Cette prise de position intervient après une question posée au gouvernement par la sénatrice Vanina Paoli-Gagin en février dernier. Elle apporte ainsi un nouvel éclairage aux emprunteurs concernés par une maladie ou un antécédent médical. Assurance emprunteur : pourquoi les clauses d’exclusions médicales font débat ? Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles applicables à l’assurance de prêt immobilier. Elle a instauré 3 mesures fondamentales : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment l’amélioration du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C la suppression du questionnaire médical dans certaines situations. Cette dernière mesure poursuit un objectif précis : permettre à certains emprunteurs d'accéder à l’assurance sans que leur état de santé soit pris en compte dans l’évaluation du risque. La suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt concerne uniquement les crédits immobiliers dont la part assurée cumulée n’excède pas 200 000 euros par personne et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Des exclusions qui peuvent limiter la portée de la loi Le débat porte sur les contrats pouvant être souscrits sans questionnaire de santé qui prévoient malgré tout des exclusions de garanties concernant des maladies ou des antécédents médicaux. Certains acteurs du marché considèrent que ces dispositions contractuelles sont nécessaires pour : maîtriser le niveau de sinistralité préserver l’équilibre économique des contrats maintenir des tarifs compétitifs encadrer les risques liés à certaines pathologies. À l’inverse, d’autres professionnels estiment que ces clauses reviennent indirectement à tenir compte de l’état de santé de l’emprunteur, alors même que la loi interdit cette pratique dans les situations concernées. C’est précisément cette contradiction potentielle qui a alimenté les échanges entre assureurs, mutuelles et intermédiaires. Le CCSF examine la conformité des assurances de prêt à la loi Lemoine Face à la controverse, le CCSF a été chargé d’étudier la mise en œuvre de la loi Lemoine. Parmi les sujets examinés figuraient les exclusions liées aux antécédents ou aux pathologies préexistantes. Les travaux du comité ont notamment porté sur la conformité de certaines pratiques contractuelles avec le cadre juridique existant. Il ne s’agissait donc pas de créer une nouvelle obligation réglementaire, mais d’interpréter les règles déjà applicables. Son avis a finalement constitué un élément central dans la réponse apportée par le gouvernement à la sénatrice Vanina Paoli-Gagin. Cette dernière souhaitait que soit confirmé le rôle purement consultatif du CCSF et que les avis de l’instance relatifs à la loi Lemoine n’introduisent pas de nouvelles contraintes qui ne pourraient être validées par le législateur. Une position gouvernementale désormais clairement exprimée Dans sa réponse publiée le 17 septembre 2026, le gouvernement indique partager l’analyse du CCSF concernant la nécessité de garantir l’application effective de la loi Lemoine. L’exécutif rappelle notamment que la suppression du questionnaire médical constitue l’une des avancées majeures de la réforme. L’objectif affiché lors de l’adoption du texte était de faciliter l’accès à l’assurance emprunteur pour des personnes qui pouvaient auparavant rencontrer des difficultés en raison de leur état de santé. Le gouvernement considère ainsi que certaines clauses d’exclusion peuvent être problématiques lorsqu’elles aboutissent, dans les faits, à neutraliser les effets de la suppression de la sélection médicale. La loi Lemoine vise à limiter la prise en compte de l’état de santé La question des exclusions doit être replacée dans l’objectif général poursuivi par la loi Lemoine. Pour les emprunteurs entrant dans le champ de la suppression du questionnaire de santé, l’assureur ne doit pas utiliser l’état de santé comme élément de sélection médicale. Une clause contractuelle ne peut donc pas, selon l’analyse retenue par le gouvernement, réintroduire indirectement une distinction fondée sur une pathologie antérieure. Une problématique particulièrement importante pour les anciens malades Cette position concerne particulièrement les personnes ayant souffert d’une maladie ou présentant des risques médicaux. Avant la réforme, la sélection médicale pouvait conduire à : une surprime d’assurance de prêt une exclusion de certaines garanties des formalités médicales supplémentaires des difficultés pour obtenir une couverture adaptée voire, dans certains cas, un refus d’assurance emprunteur. La suppression du questionnaire médical dans les situations prévues par la loi devait justement réduire ces obstacles. Une exclusion systématique d’une pathologie préexistante pourrait donc, selon les situations, réduire considérablement la portée de l'avancée introduite par la loi Lemoine. Quelles conséquences pour le prix de l’assurance emprunteur ? La question du coût constitue l’un des autres enjeux du débat. Certains professionnels du secteur avaient souligné qu’une limitation des exclusions pouvait avoir des conséquences sur l’équilibre technique des contrats. Une couverture plus large des risques pourrait en effet modifier la sinistralité et, potentiellement, influencer les tarifs proposés aux emprunteurs. Pour autant, le gouvernement ne tire pas à ce stade de conclusion définitive sur une éventuelle évolution des prix. Un bilan prévu à l’horizon 2028 L’exécutif renvoie à l’évaluation future de la loi Lemoine d’ici 2028 pour mesurer concrètement les effets de ces évolutions. Ce bilan doit notamment permettre d’observer : l’évolution des tarifs de l’assurance emprunteur la sinistralité des contrats les effets concrets de la suppression du questionnaire médical les conséquences de la réforme pour les assurés. Une clarification importante pour les emprunteurs La position exprimée par le gouvernement apporte un éclairage supplémentaire sur les clauses d’exclusion liées aux pathologies préexistantes. Elle confirme surtout que la suppression de la sélection médicale prévue par la loi Lemoine ne doit pas pouvoir être contournée, dans les situations concernées, par des mécanismes contractuels produisant un effet équivalent. Pour les emprunteurs, cette évolution constitue un point à surveiller lors de la souscription ou du changement d’assurance de prêt. La portée exacte d’une exclusion dépend toutefois toujours du contrat, des garanties concernées et de la situation de l’assuré. Le débat devrait donc se poursuivre autour de l’application concrète de la loi et de ses conséquences sur l’accès à l’assurance emprunteur, les garanties proposées et les tarifs.

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Envolée des prix de l'essence : changez d'assurance emprunteur et économisez 2 pleins par mois

En France, ce lundi 21 septembre 2026, l’explosion historique des prix des carburants engendre un surcoût mensuel moyen à la pompe situé entre 18 € et 45 € par rapport aux tarifs habituels situés sous les 2 € le litre. À moins de réduire ses trajets, difficile de faire l’impasse sur cette dépense additionnelle. Si vous remboursez un prêt immobilier, il existe pourtant un levier qui vous permet d’économiser immédiatement et de compenser ces frais supplémentaires : le changement d'assurance emprunteur. Prix des carburants : une nouvelle pression sur le budget des ménages La hausse des prix à la pompe pèse directement sur le budget des automobilistes. Les relevés disponibles en septembre 2026 montrent un niveau particulièrement élevé : le gazole dépasse désormais 2,40 € le litre en moyenne en France, tandis que le SP95 et le SP95-E10 évoluent également au-dessus de 2,10 € le litre. Cette progression intervient alors que les prix du pétrole et des produits raffinés sont fortement perturbés par les tensions géopolitiques au Moyen-Orient. La hausse ne se limite donc pas à quelques stations-service : elle se répercute sur les dépenses courantes des ménages. Impact financier sur un mois (sur la base d'un réservoir de 50L) Carburant Prix moyen au litre (septembre 2026) Hausse moyenne sur un mois Surcoût pour 1 plein / mois Surcoût pour 2 pleins / mois Sans Plomb 95 (E10) 2,17 € à 2,18 € + 0,11 € à 0,15 € / L + 5,50 € à 7,50 € + 11,00 € à 15,00 € Sans Plomb 98 (E5) 2,28 € + 0,13 € / L + 6,50 € + 13,00 € Gazole (Diesel) 2,41 € + 0,18 € à 0,20 € / L + 9,00 € à 10,00 € + 18,00 € à 20,00 € Si l'on compare ces tarifs exceptionnels à la moyenne habituelle des années précédentes, où l'essence oscillait plutôt autour de 1,75 € à 1,85 €, la dépense additionnelle dépasse les 18 € à 20 € de plus par plein, soit une facture mensuelle alourdie de 35 € à 40 € pour 2 pleins d'essence, et près de 50 € pour le diesel. Assurance emprunteur : une dépense à optimiser Lorsque le budget familial est sous pression, toutes les dépenses fixes méritent d'être examinées. L'assurance emprunteur constitue justement un poste souvent sous-estimé dans le coût global d'un crédit immobilier. Lors de la souscription d'un prêt, la banque propose son assurance de groupe. Mais l'emprunteur peut également choisir une assurance individuelle auprès d'un autre assureur, à condition que les garanties exigées par la banque soient respectées. Or, le tarif de l'assurance peut varier fortement d'un contrat à l'autre selon : l'âge de l'emprunteur le montant du capital restant dû la durée restante du crédit la quotité assurée les garanties souscrites la profession et les activités pratiquées le profil de risque de l'assuré. Pourquoi l'assurance bancaire est rarement la moins chère ? Les contrats bancaires reposent sur une tarification largement mutualisée. À l'inverse, une assurance individuelle prend davantage en compte le profil de l'emprunteur. Ils sont aussi jusqu’à 4 fois plus chers. Sur la durée d’un prêt immobilier (20 ou 25 ans), la différence peut se chiffrer en plusieurs milliers d’euros. Comparer son assurance de prêt peut donc permettre d'identifier une cotisation moins élevée, sans modifier le taux d'intérêt ni remettre en cause le crédit immobilier. Loi Lemoine : changez d'assurance emprunteur à tout moment Malheureusement, comme l’immense majorité des emprunteurs, vous avez souscrit à l’assurance bancaire et vous payez le prix fort. La loi Lemoine vous donne une seconde chance d’être couvert par un contrat adapté plus compétitif. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat et sans frais de résiliation. Le principe est simple : le nouveau contrat doit proposer un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque. Cette dernière ne peut refuser la délégation si cette règle est respectée. Les étapes pour changer d’assurance de prêt Analysez votre contrat actuel et les garanties exigées par votre banque. Reportez-vous à la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt. Mettez les assurances en concurrence via un comparateur afin d'obtenir des propositions adaptées. Vérifiez l'équivalence des garanties, le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) et le coût total. Souscrivez le nouveau contrat. Adressez la demande de substitution à votre banque avec les documents nécessaires. Attendez la validation de la banque avant la mise en place définitive du nouveau contrat. La banque ne peut pas modifier les conditions du prêt immobilier en raison du choix d'une assurance externe et doit accepter le contrat alternatif dès lors que les garanties exigées sont équivalentes. Elle dispose de 10 jours ouvrés pour signifier sa réponse et rédiger gratuitement l’avenant au contrat. Tout refus doit être motivé par écrit. Deux pleins d'essence financés par les économies d'assurance emprunteur ? Le titre peut sembler racoleur, mais le raisonnement repose sur une comparaison simple : une économie mensuelle de 40 à 50 € sur l'assurance emprunteur correspond déjà à 2 pleins d'essence dans le contexte actuel. Il ne s'agit toutefois pas d'une économie garantie pour chaque emprunteur. Le montant dépend entièrement du contrat actuel et du profil assuré. Exemple d'économie potentielle Imaginons un propriétaire qui paie actuellement 90 € par mois pour son assurance emprunteur et qui trouve, à garanties équivalentes, une offre à 45 € par mois. L'économie serait de : 45 € par mois 540 € par an 5 400 € sur dix ans, hors évolution éventuelle des cotisations. Dans ce scénario, l'économie mensuelle correspond à peu près au surcoût observé pour 2 pleins d'essence par rapport à une période où le carburant était nettement moins cher. L'intérêt du changement d'assurance ne se limite donc pas à compenser temporairement la flambée des carburants : l'économie éventuelle se prolonge pendant toute la durée restante du crédit. Assurance emprunteur : le bon moment pour comparer ? La hausse des dépenses liées au carburant rappelle l'importance de surveiller ses charges fixes. Contrairement à certaines dépenses incompressibles, l'assurance emprunteur peut être renégociée en cours de crédit grâce à la loi Lemoine. La démarche peut donc être envisagée même si votre prêt immobilier a été signé il y a plusieurs années. La règle est simple : plus tôt vous remplacerez l’assurance, plus important sera le gain. Mieux que l’aide forfaitaire de 100 € Personne n’est aujourd’hui en mesure de dire quand les tensions géopolitiques au Moyen-Orient vont d’apaiser. Pour contrer la flambée des prix des carburants, le gouvernement français refuse les mesures globales comme le plafonnement des prix ou la baisse générale des taxes, jugées trop coûteuses et inefficaces. À la place, il privilégie une politique d'aides financières ciblées pour les gros rouleurs, et à compter du 1er octobre pour les travailleurs précaires. L’aide forfaitaire de 100 € correspond à un soutien estimé à 20 centimes par litre de carburant sur une période de 6 mois. Elle est accordée une seule fois par usager et par véhicule éligible. Faites le calcul : en changeant aujourd’hui votre assurance de prêt immobilier, vous pouvez économiser en moyenne entre 25 € et 90 € par mois (chiffres Que Choisir). Sur 6 mois, c’est jusqu’à 5 fois mieux que l’aide de l’État, et cela, sans rien coûter aux finances publiques. Flambée des carburants : pensez aussi à vos dépenses fixes La hausse du prix des carburants est particulièrement visible parce qu'elle intervient directement à la pompe. Mais elle peut être l'occasion de réexaminer l'ensemble des charges récurrentes du foyer. Pour les propriétaires qui remboursent encore leur crédit immobilier, l'assurance emprunteur constitue le poste à comparer en priorité, car il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts. Grâce à la loi Lemoine, il n'est plus nécessaire d'attendre une échéance annuelle pour changer de contrat. Il est possible de rechercher une offre plus compétitive à tout moment, sous réserve de respecter l'équivalence des garanties exigées par la banque. Dans le contexte actuel, une économie de quelques dizaines d'euros par mois peut ainsi contribuer à absorber tout ou partie de la hausse du budget automobile. Selon le profil de l'emprunteur et son contrat actuel, le gain peut même dépasser le simple montant de 2 pleins mensuels. Avant de changer, comparez donc le coût total, les garanties et les exclusions : l'objectif n'est pas seulement de payer moins cher, mais de conserver une protection adaptée à votre prêt immobilier.

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