Immo : nouveau DPE à partir du 1er juillet 2021

La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entre en vigueur le 1er juillet prochain. Indicateur de la consommation énergétique d'un logement, le DPE gagne en fiabilité, en lisibilité et en importance. Quels sont les bénéfices pour les locataires et les propriétaires ?

Un nouveau DPE plus fiable

Effectué à l'initiative du vendeur d'un logement ou du propriétaire bailleur, le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE doit être annexé à tout contrat de vente depuis 2006 ou à tout contrat de bail depuis 2007. Cet indicateur vise à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée (GES) ou dégagée par un logement du parc privé ou social, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle.

Seuls les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an ne sont pas soumis au DPE.

Le DPE contient 2 étiquettes de mesure de la performance énergétique :

l'étiquette énergie qui mesure la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (inférieure à 51 kWh/m2) à G (supérieure à 450 kWh/m2) ;
l'étiquette climat qui indique l'impact de la consommation annuelle d'énergie sur les GES par une échelle allant de A (inférieure à 6k équivalent carbone/m2) à G (supérieure à 80k équivalent carbone/m2).

Obligatoirement réalisé par un professionnel, le DPE doit être transmis à l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) depuis le 1er juin 2013. Tout DPE réalisé après cette date a un numéro de référence à 13 chiffres et peut être vérifié sur le site de l'agence. Le DPE a une durée de validité de 10 ans.

Actuellement, le DPE peut être évalué selon 2 méthodes :

la méthode sur factures pour les habitations construites avant 1948 et pour les appartements avec un système chauffage/eau chaude sanitaire collectif sans comptage individuel : le calcul se base sur la moyenne des 3 dernières années des factures énergie et sur la surface du bien ;
la méthode conventionnelle dite 3CL pour les autres logements : le calcul est basé sur le système de chauffage utilisé en tenant compte des caractéristiques du logement.

À compter du 1er juillet prochain, la méthode sur factures disparaît. Elle se révèle aléatoire selon la consommation réelle des occupants (frileux ou non frileux !) et se conclut parfois par un DPE vierge en l'absence de factures.

Seule la méthode conventionnelle est retenue, et s'appuiera désormais sur les caractéristiques physiques du logement (qualité de l'isolation, type de fenêtres, système de chauffage), tout en intégrant de nouveaux paramètres permettant une évaluation plus représentative de la performance du bâtiment :

consommation énergétique en matière d’éclairage et d’auxiliaires,
mise à jour des scénarii météorologiques,
prise en compte des équipements les plus récents ou encore calcul thermique amélioré.

Le DPE sera plus lisible

Le DPE devient également plus lisible. Dès le 1er juillet, il n'affichera qu'une seule étiquette, synthèse des 2 étiquettes énergie/climat, les émissions de GES liées au logement étant indiquées en complément. Le nouveau DPE donnera aussi une estimation du montant moyen des factures énergétiques de manière visible.

Ces 3 éléments (étiquette énergie, étiquette climat et estimation de la facture) devront obligatoirement être affichés sur toutes les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022.

Selon le ministère de l'Écologie, avec le nouveau DPE, 60% des logements aujourd'hui classés C resteront à ce niveau énergétique et 40% seront reclassés B ou D. Certains logements anciennement classés F pourront à l'avenir être classés E, ou inversement. L'État estime que 800 000 logements jusque-là classés E deviendront des passoires énergétiques (classes F et G), tandis qu'environ 800 000 classés F rejoindront la classe E. Sont principalement concernés par un déclassement avec la refonte du DPE les logements chauffés au fioul. À l'inverse, quelque 600 000 logements chauffés à l'électricité et 200 000 chauffés au bois ne seront plus considérés comme des passoires énergétiques.

Un DPE plus complet

Plus lisible, le DPE devient aussi plus complet. Il contiendra des informations supplémentaires portant sur le confort en été (hors climatisation), la qualité de la ventilation ou sur la répartition des déperditions thermiques, ainsi qu'une recommandation de travaux de rénovation le cas échéant, chiffrée selon deux niveaux d'ambition (travaux prioritaires ou permettant d'aller vers un logement performant). Propriétaires (occupants ou bailleurs) et locataires auront ainsi une vision plus claire de l'état du logement.

Un DPE opposable

Ainsi fiabilisé, condition indispensable pour renforcer les obligations réglementaires, le DPE perd son caractère informatif pour devenir juridiquement opposable à compter du 1er juillet, au même titre que les autres diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, plomb, électricité, etc.). Seules les recommandations de travaux que contiendra le DPE auront une valeur indicative.

L'alignement du DPE sur le régime juridique des autres diagnostics étend ainsi les responsabilités des différentes acteurs impliqués dans le processus de vente : vendeur, agent immobilier, diagnostiqueur et notaire. Les contentieux pour fourniture d'un DPE erroné ou mensonger alimentent la jurisprudence depuis des années, mais l'indemnisation de l'acquéreur lésé se limite aujourd’hui à la perte de chance d'avoir acquis un logement à un coût moindre, en raison d'une performance énergétique médiocre. À l'avenir, l'acquéreur pourra réclamer une indemnisation équivalente au montant des travaux nécessaires pour atteindre le niveau indiqué sur le DPE inexact.

Avec l'opposabilité du DPE, les pouvoirs publics vont pouvoir adosser leur politique du logement à l'étiquette de performance énergétique. D'ici 2028, il sera interdit de louer des logements classés F ou G.

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Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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