Immobilier : les villes moyennes ont la cote

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Il y aura un "avant" et un "après" Covid dans le domaine de l'immobilier. Les Français considèrent leur logement sous un autre œil, lui accordant une plus grande importance, dans le but d'améliorer durablement leur cadre de vie quotidienne. Les grandes métropoles ne font plus rêver, comme en témoigne l'engouement pour les villes de taille petite ou moyenne. Un sondage Harris pour le réseau d'agences immobilières Century 21 révèle que les communes de moins de 20 000 habitants séduisent désormais une majorité de Français.

Un vif désamour pour les grandes villes

On peut légitimement y voir une conséquence de la crise sanitaire : les Français boudent les villes de plus de 100 000 habitants, préférant désormais projeter leur vie dans les communes moins densément peuplées. Le cabinet de sondage Harris Interactive a mené l'enquête pour le réseau Century 21 sur l'attractivité de la vie en ville.

Premier constat, la ville idéale est calme, peu dense, dotée d'espaces verts, offrant sécurité et commodités diverses. Pas franchement le portrait d'une grande métropole. Cette image idéalisée de la vie en ville explique pourquoi les Français portent largement leur choix sur les zones à faible densité de population :

  • 68% optent pour les communes rurales,
  • 72% pour les villes de moins de 20 000 habitants.

Seuls 27% des sondés sont attirés par les villes de 100 000 habitants et plus. Et s'ils devaient s'y installer, ce ne serait pas au centre-ville, mais dans sa périphérie proche (44%) ou dans un quartier excentré (40%). Sans surprise, les jeunes sont davantage convaincus par les grandes agglomérations que leurs aînés. 56% des moins de 35 ans sont attirés par le centre-ville d'une grande ville (plus de 100 000 habitants), contre 15% de seniors.

La ville qui représente le mieux cette désaffection pour la vie urbaine ? Paris. Seuls 21% des personnes interrogées aspirent à une vie dans l'agglomération parisienne. Illustration de ce rejet pour la capitale : les écoles publiques parisiennes ont perdu quelque 6 000 écoliers en cette rentrée 2021, un déficit de 5% jamais observé qui trouve son explication par le départ de nombreuses familles après les confinements successifs.

Remise en cause du mode de vie urbain

Sans renier les atouts de la grande ville (diversité des activités culturelles et des lieux de loisirs, choix de bars et restaurants, accessibilité grâce aux réseaux de transports en commun), les Français pointent du doigt les aspects négatifs d'une vie citadine :

  • le bruit (53%)
  • la pollution (48%)
  • le coût de la vie (37%)
  • les tarifs des loyers (36%)
  • la sécurité en ville (34%)
  • les embouteillages et les difficultés pour se garer (31%)
  • le manque d'espaces verts (31%)

Le degré de satisfaction de la qualité de vie dans les 15 plus grandes villes françaises a régressé, passant de 63% en 2020 contre 51% en 2021. Montpellier, Toulouse, Nantes et Rennes sortent du lot avec un niveau de satisfaction plus élevé que la moyenne.

La crise sanitaire a bien évidemment mis en lumière tous les défauts propres aux grandes cités et fait naître des envies d'extérieur après de longs mois de confinement. Près de 80% se sont interrogés sur leur mode de vie urbain, tout en mesurant avec honnêteté les limites de leur logement. 69% n'hésitent pas à le juger trop étroit (69%) et 63% mal équipé. 

Les envies de déménagement s'expriment. Plus des trois quarts des personnes avouent avoir envisagé de s'installer ailleurs :

  • 76 % en zone rurale
  • 75% dans un logement plus confortable dans une ville de taille similaire.

Des prétentions qui sont restées au stade de velléités pour une grande majorité, puisque seulement 22% disent avoir concrétisé leur rêve. 54% disent toutefois vouloir engager leur projet d'ici deux ans.

La maison du bonheur

Cette enquête fait écho aux chiffres avancés par PAP l'an dernier. Dans une étude parue fin septembre 2020, le site d'annonces immobilières en ligne observe une explosion des recherches dans les villes et les départements éloignés des métropoles. L'impact de la crise sur le mode de vie est ainsi démontré. 

Les citadins veulent fuir la grande ville, sa densité, son tapage permanent, sa pollution et son cruel manque d'espace et de verdure, pour s'installer extra muros, dans un logement plus vaste, de préférence avec terrasse ou jardin. Les Parisiens se sont rabattus sur la couronne francilienne. Les recherches ont nettement augmenté l'an dernier dans tous les départements autour de Paris et le premier sur le podium, la Seine-et-Marne, a enregistré un bond de +118% !

Les prospections se sont également intensifiées dans les départements à moins de 2h30 de Paris, comme l'Eure, l'Eure-et-Loir, le Loiret, l'Yonne et l'Oise. L'appétence autour des grandes agglomérations a elle aussi progressé, comme autour de Bordeaux et Lyon.

L'an dernier comme en 2021, la préférence va aux maisons, grandes gagnantes de ce bouleversement du marché immobilier. En septembre 2021, elles concentraient 63% des recherches contre 37% pour les appartements.

Le site PAP constate néanmoins un net ralentissement du trafic : -6,5% par rapport à septembre 2019 et -37% comparativement à septembre 2020. On en revient au désamour des acheteurs pour la grande ville. En deux ans, les recherches ont chuté de 26% à Paris et de 23% dans les grandes métropoles. À l'inverse, les communes de moins de 50 000 habitants sont dans la ligne de mire des porteurs de projet immobiliers : les requêtes y étaient 22% plus nombreuses par rapport à la période d'avant crise.

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Avant toute comparaison, identifiez vos postes de dépenses prioritaires : Optique : verres progressifs, montures, lentilles Dentaire : prothèses, implants, couronnes (souvent peu remboursés par la Sécurité sociale) Audiologie : appareils auditifs, dont le reste à charge peut dépasser 1 000 € par oreille malgré le 100 % Santé Hospitalisation : chambre individuelle, dépassements d'honoraires, forfait journalier Médecines douces : ostéopathie, homéopathie, acupuncture (couverture variable selon les contrats) Bon à savoir : la réforme du 100% Santé ou zéro reste à charge permet d’accéder à des équipements en optique, dentaire et audiologie sans débourser un centime. 2. Le reste à charge réel Le taux de remboursement de la mutuelle ne suffit pas. Intéressez-vous toujours au reste à charge net après intervention du régime général et de la mutuelle. Un contrat à 150 % de la base de remboursement de la Sécurité Sociale (BRSS) peut laisser un reste à charge significatif sur un acte coûteux en cas de dépassement d’honoraires élevé. 3. Le délai de carence Certains contrats imposent un délai de carence, c'est-à-dire une période pendant laquelle vous payez sans être couvert sur certains postes (souvent le dentaire ou les prothèses). Ce délai peut aller de 3 à 12 mois. Préférez les mutuelles sans délai de carence, surtout si vous avez des soins planifiés à court terme. 4. La revalorisation annuelle des cotisations Renseignez-vous sur l'historique de revalorisation tarifaire de l'assureur. Certaines mutuelles augmentent leurs cotisations de 5 à 10 % par an passé un certain âge, ce qui peut faire grimper la facture considérablement en quelques années. Optez pour des organismes dont les grilles tarifaires sont stables et transparentes. 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Les contrats collectifs anciens employeurs sont à éviter. Vous avez parfaitement le droit de conserver votre mutuelle entreprise une fois à la retraite (portabilité du droit à la mutuelle santé). Si vos besoins ont évolué depuis la souscription, cette option n’est pas pertinente, car les garanties ne peuvent être modulables, de plus, vous payez l’intégralité de la cotisation. Mutuelle senior : prenez le temps de comparer avant de souscrire Choisir une mutuelle senior ne s'improvise pas. En 2026, le marché offre des solutions pour tous les profils et tous les budgets, à condition de savoir où chercher et quels critères prioriser.  Comparez les garanties poste par poste, tenez compte de votre état de santé actuel et anticipez vos besoins futurs. Un contrat légèrement plus cher aujourd'hui peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros en remboursements sur les prochaines années. 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Assurance emprunteur : 4 indices que vous payez trop cher

Lors de la mise en place d’un crédit immobilier, toute l’attention se porte généralement sur le taux d’intérêt. Pourtant, un autre poste de dépense peut peser lourd sur le coût global du financement : l’assurance emprunteur. Trop souvent acceptée sans comparaison, elle représente le deuxième coût du crédit, parfois même plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée totale. Aujourd’hui encore, une large majorité d’emprunteurs conservent le contrat proposé par leur banque, sans réellement analyser son prix ni ses garanties. Pourtant, quelques signaux simples permettent d’identifier rapidement si votre assurance est sur tarifée. Et depuis les évolutions législatives récentes, agir est devenu beaucoup plus facile. Pourquoi l’assurance emprunteur peut coûter trop cher ? Avant d’entrer dans le détail des indices révélateurs, il est essentiel de comprendre les mécanismes qui expliquent les écarts de prix en assurance emprunteur. Le poids réel de l’assurance dans un crédit immobilier Sur un prêt immobilier classique, l’assurance peut représenter : entre 20 % et 40 % du coût total du crédit plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros sur la durée de remboursement Dans certains cas, la différence entre 2 contrats équivalents peut dépasser 10 000 €, uniquement sur la partie assurance. Le réflexe bancaire : un choix rarement optimisé Au moment de signer l’offre de prêt, beaucoup d’emprunteurs : acceptent l’assurance groupe proposée par leur banque par simplicité manquent de temps pour comparer les offres pensent, à tort, que ce contrat est obligatoire ignorent qu’ils bénéficient du libre choix du contrat d’assurance (loi Lagarde) L’assurance du prêteur se révèle une solution pratique à court terme, mais souvent peu compétitive sur le long terme. Les 4 indices qui montrent que vous payez trop cher Certains signaux ne trompent pas. Si vous vous reconnaissez dans l’un ou plusieurs des cas suivants, il est probable que votre assurance emprunteur ne soit pas optimisée. 1. Vous avez souscrit l’assurance proposée par votre banque Un contrat groupe standardisé Les banques proposent généralement des contrats dits “groupes”, qui reposent sur une mutualisation des risques.  Concrètement : tous les profils paient un tarif similaire les cotisations ne sont pas ajustées finement à votre situation les profils les moins risqués compensent les plus risqués Une tarification souvent défavorable Si vous êtes jeune, en bonne santé et avec une situation professionnelle stable, ce modèle joue souvent en votre défaveur. Vous payez alors plus que nécessaire pour un niveau de couverture équivalent. 2. Vous n’avez jamais comparé d’autres offres Ne pas comparer revient à accepter un prix sans référence. Or, le marché de l’assurance emprunteur est particulièrement concurrentiel. Voici ce que cela implique : des écarts de tarifs pouvant aller jusqu’à x3 ou x4 des garanties similaires proposées à des prix très différents des économies potentielles importantes ignorées Voici un exemple concret pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans : un contrat bancaire affiche un taux moyen de 0,34 %, soit 17 000 € ; une assurance individuelle peut descendre à 0,10 %, soit 5 000 €. La différence est de 12 000 € sur la durée totale. 3. Vous ignorez le coût réel de votre assurance Beaucoup d’emprunteurs ignorent : le montant exact de leur cotisation mensuelle le coût total de leur assurance sur la durée du prêt le taux annuel effectif d’assurance (TAEA), qui donne une vision précise du coût annuel de l’assurance Ce manque de transparence empêche toute analyse objective. Sans ces informations, il est impossible de : comparer efficacement avec d’autres contrats mesurer les économies potentielles prendre une décision éclairée 4. Votre contrat n’a jamais été revu depuis la signature Une situation très répandue Une fois le crédit signé, l’assurance est souvent laissée de côté. Pourtant, votre situation évolue : âge état de santé stabilité professionnelle évolution du marché Un marché devenu plus compétitif Depuis quelques années, les assureurs alternatifs proposent : des tarifs personnalisés des garanties adaptées des conditions plus souples Ne pas réévaluer son contrat revient à passer à côté d’opportunités d’économies importantes. Contrat groupe ou assurance individuelle : comprendre l’écart de prix Le différentiel de coût entre les contrats s’explique principalement par leur mode de tarification. Le fonctionnement du contrat groupe Comme indiqué plus haut, le contrat collectif repose sur : une mutualisation des risques une grille tarifaire unique une approche standardisée Avantage : simplicité.Inconvénient : manque de personnalisation. L’assurance individuelle : une approche sur mesure À l’inverse, les contrats individuels prennent en compte : votre âge votre profession votre état de santé vos habitudes de vie Résultat : un tarif ajusté à votre profil des économies très significatives pour les profils peu risqués, plus modérées sur les profils à risques une meilleure adéquation entre prix et garanties Des économies concrètes à la clé En moyenne, changer d’assurance de prêt immobilier permet : de réduire la cotisation mensuelle de 30 % à 60 % d’économiser environ 50 à 70 € par mois de gagner entre 5 000 € et 15 000 € sur la durée du prêt, voire plus pour les prêts à montant élevé et de longue durée Comment réduire le coût de votre assurance emprunteur ? Identifier un surcoût est une première étape. Encore faut-il savoir comment agir efficacement. Vérifier les indicateurs clés Commencez par analyser votre contrat actuel : TAEA (taux annuel effectif d’assurance) coût mensuel et total de l’assurance, ainsi que coût sur 8 ans garanties incluses exclusions de garanties quotité assurée Ces éléments constituent la base de toute comparaison et doivent obligatoirement vous être fournis par l’organisme assureur. Mettre en concurrence les assureurs Pour optimiser votre contrat : demandez plusieurs devis comparez à garanties équivalentes (lire plus bas) analysez les exclusions et délais de carence Cette démarche permet de révéler rapidement les écarts de prix. S’assurer de l’équivalence des garanties La banque exige un principe fondamental : l’équivalence de garanties. Concrètement, le nouveau contrat doit proposer : un niveau de couverture similaire en tous points des garanties au moins équivalentes : vous pouvez aller au-delà de la couverture minimale pour renforcer votre protection sans augmenter le coût des conditions compatibles avec l’exigence du prêteur Loi Lemoine : un levier pour payer moins cher son assurance de prêt Les règles ont considérablement évolué depuis 2022, facilitant le changement d’assurance de prêt immobilier grâce aux dispositions de la loi Lemoine. Résiliation à tout moment Aujourd’hui, vous pouvez : changer d’assurance quand vous le souhaitez sans frais sans attendre une date anniversaire Cette flexibilité simplifie fortement les démarches. Suppression du questionnaire médical sous conditions Pour certains profils, une avancée majeure s’applique : aucun questionnaire de santé requis si le capital assuré est inférieur ou égal à 200 000 € et si le prêt se termine avant 60 ans Cela facilite l’accès à l’assurance et réduit les discriminations liées à la santé. Une procédure simple et encadrée Pour changer d’assurance : Sollicitez les services d’un courtier en assurance emprunteur. Sélectionnez un nouveau contrat sur les conseils avis de l’expert. Vérifiez l’équivalence des garanties : reportez-vous à la fiche standardisée d’information ; elle détaille toutes les garanties minimales exigées par la banque. Transmettez la demande à votre banque avec le nouveau contrat et les conditions générales.  L’établissement dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour répondre et ne peut refuser sans justification valable (uniquement la non-équivalence de garanties) Les bons réflexes à adopter en assurance de prêt immobilier Si vous souhaitez optimiser votre assurance emprunteur, retenez ces points essentiels : l’assurance est un poste de dépense majeur du crédit. les contrats bancaires sont souvent plus coûteux. la mise en concurrence est indispensable. la loi actuelle permet de changer facilement. Les actions concrètes à engager Analysez votre TAEA. Demandez au moins 5 devis alternatifs. Comparez les garanties en détail. Lancez une substitution si le gain est significatif. Faites-vous accompagner par un professionnel. En pratique, quelques heures suffisent pour vérifier votre situation et potentiellement économiser plusieurs milliers d’euros. Dans un contexte où le budget immobilier pèse de plus en plus lourd, optimiser son assurance emprunteur n’est plus une option, mais un levier stratégique. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2026 pour constater les économies potentielles à déléguer le contrat d’assurance de prêt.

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Rachat de crédits après 55 ans : attention au coût de l’assurance emprunteur

La promesse est connue : regrouper tous ses crédits en un seul, voir sa mensualité fondre de moitié, retrouver un budget qui respire. Les courtiers spécialisés l'ont bien compris, et ils ciblent désormais massivement les retraités. Mais derrière ce discours rassurant se dissimule une réalité financière bien plus lourde. Les dossiers de surendettement en hausse En 2025, la Banque de France a recensé environ 148 000 dossiers de surendettement, en progression de 9,8 % par rapport à l'année précédente. Ce chiffre n'est pas anodin : il révèle une fragilité croissante des ménages français face à leurs engagements financiers. Les retraités, une cible de plus en plus exposée Parmi les ménages concernés : 14 % sont des retraités, une proportion en hausse 44 % de leur endettement global provient de dettes à la consommation : crédits personnels, crédits auto, crédit renouvelable La moitié des surendettés déclarent traverser des difficultés financières depuis plus de 2 ans Le rachat de crédits se présente comme une solution miracle pour ces profils. Mais c'est précisément là que le piège se referme. Rachat de crédits : mensualité réduite mais coût total plus élevé L'allongement de durée, premier mécanisme du coût caché Quand vous demandez un rachat de crédits, l’organisme fait baisser votre mensualité en étalant le remboursement dans le temps. Passer d'une durée initiale de 10 ans à 25 ans peut sembler anodin sur un relevé mensuel. En réalité, les conséquences sur le coût total sont considérables : Le montant des intérêts versés peut être multiplié par 2 ou 3. Le budget semble assaini, mais la dette totale grossit. Certains retraités, rassurés par cette marge retrouvée, contractent de nouveaux crédits, ce qui aggrave le risque de rechute. Les simulations commerciales mettent systématiquement en avant la mensualité réduite, jamais le coût global du crédit, même si celui-ci est obligatoirement mentionné. Ce n'est pas un hasard. Important : La loi plafonne le prêt à la consommation à 75 000 €. Un rachat de ce montant entre donc pleinement dans le cadre légal du crédit à la consommation, ou peut être assimilé à un regroupement de prêts immobiliers si une part importante (> à 60%) est de nature immobilière. Le taux d'endettement, un plafond vite atteint La règle établie par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le taux d'endettement maximum à 35 %, assurance de prêt comprise. Pour un retraité percevant une pension nette de 1 400 euros, cela représente une mensualité maximale de 490 euros tous crédits confondus. Contrairement à un actif, un retraité ne peut pas anticiper une augmentation de revenus ou une prime pour absorber une charge supplémentaire. Si le rachat fait franchir ce seuil, le dossier est refusé et les démarches engagées auprès d'un établissement fragilisent les chances auprès des suivants. L'assurance emprunteur : le coût caché du rachat de crédit Des taux qui explosent avec l'âge L'assurance emprunteur est imposée par le prêteur pour tout crédit immobilier, voire quand le montant du crédit conso est élevé. Elle garantit le remboursement en cas de décès, d’incapacité de travail ou d'invalidité. Mais le coût de l’assurance de prêt varie considérablement selon l'âge de l'emprunteur : Tranche d’âge Taux d’assurance moins de 30 ans de 0,10 à 0,38 % de 30 à 55 ans de 0,13 à 0,65 % de 60 à 70 ans de 0,60 à 1,00 % plus de 70 ans de 1,50 à 2,00 % Sur un rachat de 100 000 euros remboursé sur 15 ans avec un taux d'assurance de 0,90 %, le seul poste assurance représente environ 13 500 euros, soit près du tiers du coût des intérêts. Une mécanique de calcul défavorable aux seniors Les banques calculent le plus souvent le taux d'assurance sur le capital initial emprunté, et non sur le capital restant dû. Résultat : vous payez le même montant en début et en fin de prêt, même lorsque votre dette a considérablement diminué. Ce mode de calcul, rarement expliqué lors des premières simulations, alourdit significativement la facture finale. Des garanties qui s'effacent au fil des années C'est l'un des aspects les moins visibles du rachat de crédit pour les seniors : Après 65 ans : les garanties couvrant l'incapacité de travail et l'invalidité partielle ou totale sont supprimées par la majorité des assureurs. Après 70 ans : seule la garantie décès subsiste dans la plupart des contrats, jusqu'à 75 ans pour les contrats bancaires. À 85 ans : dans la majoriré des contrats alternatifs, cette dernière garantie cesse à son tour de s'appliquer.  Un retraité qui signe un rachat à 68 ans sur 20 ans arrivera au terme du contrat à 88 ans. Sa garantie décès aura cessé à 85 ans, sous réserve qu'il ait souscrit un contrat avec une durée avec une couverture généreuse. Pendant 3 ans, il remboursera un crédit sans aucune protection, et en cas de problème grave, c'est lui ou ses héritiers qui assumeront le solde restant. Rachat de crédits et assurance emprunteur senior : les leviers d’optimisation La loi Lagarde, un cadre protecteur souvent ignoré Entrée en vigueur en 2010, la loi Lagarde encadre strictement les opérations de regroupement de crédits. Elle impose notamment à l'établissement prêteur de présenter une fiche d'information standardisée européenne (FISE), de mentionner clairement le coût total du crédit et de respecter un délai de réflexion avant toute signature.  Elle interdit également de conditionner l'octroi d'un rachat de crédit à la souscription d'une assurance groupe interne, ouvrant ainsi la voie à la délégation d’assurance de prêt. Des droits que peu de retraités connaissent. La loi Lemoine : changer d’assurance de prêt à tout moment Depuis 2022, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. Les contrats groupe proposés par les banques mutualisent le risque entre tous les assurés. En souscrivant un contrat individuel auprès d'un assureur externe, il est possible de descendre à 0,75 % même après 60 ans, selon le profil médical. Sur 15 ans, l'économie peut représenter plusieurs milliers d'euros. Rachat de crédit et assurance emprunteur : la seule question à poser avant de signer Avant tout engagement, une question s'impose : quel est le coût total du crédit, assurance comprise, sur l'intégralité de la durée de remboursement ? Faites des simulations pour constater le vrai prix d’un rachat de crédit. Cette opération peut être un outil utile, mais après 60 ans, il exige une lecture fine de chaque ligne, pas seulement de celle qui rassure, à savoir une mensualité réduite.

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