Immobilier : les villes moyennes ont la cote

Il y aura un "avant" et un "après" Covid dans le domaine de l'immobilier. Les Français considèrent leur logement sous un autre œil, lui accordant une plus grande importance, dans le but d'améliorer durablement leur cadre de vie quotidienne. Les grandes métropoles ne font plus rêver, comme en témoigne l'engouement pour les villes de taille petite ou moyenne. Un sondage Harris pour le réseau d'agences immobilières Century 21 révèle que les communes de moins de 20 000 habitants séduisent désormais une majorité de Français.

Un vif désamour pour les grandes villes

On peut légitimement y voir une conséquence de la crise sanitaire : les Français boudent les villes de plus de 100 000 habitants, préférant désormais projeter leur vie dans les communes moins densément peuplées. Le cabinet de sondage Harris Interactive a mené l'enquête pour le réseau Century 21 sur l'attractivité de la vie en ville.

Premier constat, la ville idéale est calme, peu dense, dotée d'espaces verts, offrant sécurité et commodités diverses. Pas franchement le portrait d'une grande métropole. Cette image idéalisée de la vie en ville explique pourquoi les Français portent largement leur choix sur les zones à faible densité de population :

68% optent pour les communes rurales,
72% pour les villes de moins de 20 000 habitants.

Seuls 27% des sondés sont attirés par les villes de 100 000 habitants et plus. Et s'ils devaient s'y installer, ce ne serait pas au centre-ville, mais dans sa périphérie proche (44%) ou dans un quartier excentré (40%). Sans surprise, les jeunes sont davantage convaincus par les grandes agglomérations que leurs aînés. 56% des moins de 35 ans sont attirés par le centre-ville d'une grande ville (plus de 100 000 habitants), contre 15% de seniors.

La ville qui représente le mieux cette désaffection pour la vie urbaine ? Paris. Seuls 21% des personnes interrogées aspirent à une vie dans l'agglomération parisienne. Illustration de ce rejet pour la capitale : les écoles publiques parisiennes ont perdu quelque 6 000 écoliers en cette rentrée 2021, un déficit de 5% jamais observé qui trouve son explication par le départ de nombreuses familles après les confinements successifs.

Remise en cause du mode de vie urbain

Sans renier les atouts de la grande ville (diversité des activités culturelles et des lieux de loisirs, choix de bars et restaurants, accessibilité grâce aux réseaux de transports en commun), les Français pointent du doigt les aspects négatifs d'une vie citadine :

le bruit (53%)
la pollution (48%)
le coût de la vie (37%)
les tarifs des loyers (36%)
la sécurité en ville (34%)
les embouteillages et les difficultés pour se garer (31%)
le manque d'espaces verts (31%)

Le degré de satisfaction de la qualité de vie dans les 15 plus grandes villes françaises a régressé, passant de 63% en 2020 contre 51% en 2021. Montpellier, Toulouse, Nantes et Rennes sortent du lot avec un niveau de satisfaction plus élevé que la moyenne.

La crise sanitaire a bien évidemment mis en lumière tous les défauts propres aux grandes cités et fait naître des envies d'extérieur après de longs mois de confinement. Près de 80% se sont interrogés sur leur mode de vie urbain, tout en mesurant avec honnêteté les limites de leur logement. 69% n'hésitent pas à le juger trop étroit (69%) et 63% mal équipé.

Les envies de déménagement s'expriment. Plus des trois quarts des personnes avouent avoir envisagé de s'installer ailleurs :

76 % en zone rurale
75% dans un logement plus confortable dans une ville de taille similaire.

Des prétentions qui sont restées au stade de velléités pour une grande majorité, puisque seulement 22% disent avoir concrétisé leur rêve. 54% disent toutefois vouloir engager leur projet d'ici deux ans.

La maison du bonheur

Cette enquête fait écho aux chiffres avancés par PAP l'an dernier. Dans une étude parue fin septembre 2020, le site d'annonces immobilières en ligne observe une explosion des recherches dans les villes et les départements éloignés des métropoles. L'impact de la crise sur le mode de vie est ainsi démontré.

Les citadins veulent fuir la grande ville, sa densité, son tapage permanent, sa pollution et son cruel manque d'espace et de verdure, pour s'installer extra muros, dans un logement plus vaste, de préférence avec terrasse ou jardin. Les Parisiens se sont rabattus sur la couronne francilienne. Les recherches ont nettement augmenté l'an dernier dans tous les départements autour de Paris et le premier sur le podium, la Seine-et-Marne, a enregistré un bond de +118% !

Les prospections se sont également intensifiées dans les départements à moins de 2h30 de Paris, comme l'Eure, l'Eure-et-Loir, le Loiret, l'Yonne et l'Oise. L'appétence autour des grandes agglomérations a elle aussi progressé, comme autour de Bordeaux et Lyon.

L'an dernier comme en 2021, la préférence va aux maisons, grandes gagnantes de ce bouleversement du marché immobilier. En septembre 2021, elles concentraient 63% des recherches contre 37% pour les appartements.

Le site PAP constate néanmoins un net ralentissement du trafic : -6,5% par rapport à septembre 2019 et -37% comparativement à septembre 2020. On en revient au désamour des acheteurs pour la grande ville. En deux ans, les recherches ont chuté de 26% à Paris et de 23% dans les grandes métropoles. À l'inverse, les communes de moins de 50 000 habitants sont dans la ligne de mire des porteurs de projet immobiliers : les requêtes y étaient 22% plus nombreuses par rapport à la période d'avant crise.

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Prêt immobilier : les taux vont-ils remonter en 2026 ? Faut-il emprunter maintenant ?

Après une année 2025 marquée par un retour à la stabilité, le marché du crédit immobilier semble s’apprêter à entrer dans une nouvelle phase. Selon de nombreux experts, l’année 2026 pourrait signer la fin de la parenthèse de taux bas. Dans un contexte économique plus incertain, les porteurs de projets immobiliers ont tout intérêt à agir dès maintenant. 2025 : une accalmie bienvenue après 2 années de turbulences Après un début de décennie marqué par la flambée des taux d’intérêt (crise du Covid, guerre en Ukraine), le marché du prêt immobilier a enfin retrouvé une forme d’équilibre en 2025. Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi à 3,08 % au deuxième trimestre 2025, contre 3,16 % au premier trimestre (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Cette légère baisse illustre une tendance à la stabilisation, observée depuis la fin de l’année 2024. Les taux ont perdu 100 points de base entre fin 2023 et fin 2024. 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Cures thermales déremboursées en 2026 : votre mutuelle peut-elle réduire le reste à charge ?

C’est une annonce qui secoue le secteur du thermalisme et les patients habitués à ces séjours de soins. Dès 2026, le remboursement des cures thermales par la Sécurité sociale pourrait être drastiquement réduit. Le taux actuel de 65 % passerait à 15 % seulement, selon le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS 2026). Ce n’est pas tout : les patients en ALD seront aussi pénalisés avec un taux réduit de prise en charge. Les mutuelles sont mises à contribution : sans elles, le reste à charge des personnes en cure thermale va exploser. Une réforme budgétaire pour contenir les dépenses sociales Inscrite dans le projet de loi de finances de la Sécurité Sociale pour 2026 (PLFSS 2026), la réforme vise à rééquilibrer les comptes de la Sécu en limitant certaines dépenses jugées secondaires. Les cures thermales, pourtant encadrées médicalement, ne concernent qu’une minorité de patients, tout en représentant un coût élevé pour la collectivité. Autre changement majeur : la suppression du remboursement intégral pour les patients en affection de longue durée (ALD). Leur taux de remboursement passerait de 100 % à 65 %.Ces ajustements budgétaires font partie d’un plan plus large destiné à réduire le déficit de l’Assurance maladie sans augmenter les prélèvements obligatoires. En abaissant le taux de prise en charge des cures thermales, la Sécu économiserait 200 millions d’euros. Le remboursement des cures thermales en 2025 Aujourd’hui, la prise en charge des cures thermales par l’Assurance maladie est particulièrement avantageuse. Elle couvre : 65 % du forfait thermal (les soins prodigués sur place) 70 % du forfait de surveillance médicale et des actes complémentaires 55 % des frais de transport, calculés sur la base d’un billet SNCF aller-retour en 2ᵉ classe, selon conditions de ressources 65 % des frais d’hébergement, plafonnés à 150,01 €, soit 97,50 € remboursés, sous conditions de ressources. Selon votre niveau de revenus (plafond à 14 664,38 € pour une personne seule en 2025), des indemnités journalières peuvent être versées en complément. Certaines situations donnent même droit à une prise en charge quasi intégrale : patients en ALD, maladies professionnelles, accidents du travail ou cures prescrites après une hospitalisation. La réforme du PLFSS 2026 viendrait bouleverser ce modèle : 15 % de remboursement seulement pour le forfait thermal et fin du 100 % ALD. Qui peut bénéficier d’une cure thermale ? Les cures thermales conventionnées ne sont pas des séjours de détente, mais de véritables soins médicaux encadrés. Elles doivent être prescrites par un médecin pour une pathologie reconnue par la Sécurité sociale et se dérouler dans un établissement thermal agréé (89 en France). Chaque cure dure 18 jours consécutifs et concerne 12 orientations thérapeutiques principales : rhumatologie, phlébologie, voies respiratoires, dermatologie, affections digestives, neurologie, maladies métaboliques (diabète, obésité), gynécologie, troubles psychosomatiques, affections bucco-linguales, infections urinaires et maladies cardio-artérielles. Les démarches administratives pour obtenir un remboursement Le formulaire Cerfa n°11139 doit être rempli et signé par le médecin prescripteur, puis accompagné d’une déclaration de ressources. Après validation, la CPAM envoie un accord de prise en charge (Cerfa n°11140), qui permet d’éviter d’avancer certains frais grâce au tiers payant. Le délai moyen de traitement est d’environ 15 jours ouvrés. Quel est le coût d’une cure thermale en 2025 ? En moyenne, une cure conventionnée de 18 jours coûte entre 1 100 € et 1 500 €, hors hébergement. Le forfait thermal représente la plus grande part du budget, auquel s’ajoutent la surveillance médicale et les frais de transport. Avec la réforme, le remboursement passerait de 975 € à 225 €, soit un reste à charge multiplié par 4,33. Ces nouvelles dispositions rendront l’intervention des mutuelles santé plus indispensable que jamais. Mutuelle santé : un allié pour réduire le reste à charge Les complémentaires santé peuvent atténuer l’impact de la réforme en prenant en charge une partie des frais thermaux. Voici quelques exemples de mutuelles qui remboursent bien les cures thermales : Mutuelle Remboursement des soins thermaux Forfait hébergement / transport Axa Jusqu’à 400 % de la base de remboursement Sécurité Sociale (BRSS) Jusqu’à 400 € / an SwissLife Jusqu’à 400 % de la BRSS Forfait annuel jusqu’à 330 € Alptis 100 % de la BRSS + 350 € / an pour frais annexes et honoraires médicaux Inclus dans les 350 € Macif 100 % de la BRSS + 300 € / an pour frais annexes et honoraires médicaux Inclus dans les 300 € Seules les mutuelles avec garanties haut de gamme proposent une prise en charge performante des cures thermales. Attention : Ne pas confondre cure thermale et thalassothérapie. La seconde utilise l’eau de mer et non l’eau d’une source reconnue pour ses qualités curatives. La thalasso est un acte hors nomenclature qui n’est ni remboursé par la Sécu ni par les mutuelles santé. Si vous êtes adepte des cures thermales, vérifiez votre contrat de mutuelle santé et changez-en si la prise en charge proposée risque d’être insuffisante après la réforme. Grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez renoncer à votre contrat à tout moment et sans frais après une année de souscription. Un coup dur pour le thermalisme français Selon le Conseil national des établissements thermaux (CNETh), la mesure mettrait en péril tout un pan de l’économie locale. En 2024, plus de 470 000 Français ont effectué une cure, dont un quart en ALD. Le coût moyen d’une cure conventionnée s’élève à environ 680 € pour les soins, et près de 1 800 € avec le logement et le transport. Si le remboursement tombe à 15 %, le patient ne percevra plus que 130 € environ, contre près de 1 000 € actuellement. Le reste à charge exploserait, dissuadant une majorité de curistes. Le CNETh estime que le secteur pourrait perdre 3,8 milliards d’euros de chiffre d’affaires et jusqu’à 20 000 emplois sur les 4,8 milliards générés chaque année. Pour les villes thermales comme Dax, Cambo-les-Bains, Gréoux-les-Bains, Vichy, Barbotan-les-Thermes ou encore Bagnoles-de-l’Orne, les conséquences s’annoncent lourdes : baisse du tourisme médical, fermetures d’établissements, chute des réservations hôtelières et ralentissement du commerce local. Cures thermales : des bienfaits thérapeutiques toujours débattus Les partisans du thermalisme défendent l’utilité médicale des cures. Selon le CNETh, 22 études scientifiques démontrent des effets positifs sur certaines pathologies chroniques : arthrose, troubles métaboliques, stress, affections dermatologiques ou respiratoires. D’autres, plus sceptiques, relativisent ces conclusions. Certains scientifiques estiment que les bénéfices constatés proviennent souvent de l’activité physique, de la détente et des conseils d’hygiène de vie, plus que de la composition des eaux thermales elles-mêmes. Le débat est lancé : veut-on financer le bien-être ou concentrer les ressources sur les maladies graves ?

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Économies pour Noël 2025 : changez d’assurance emprunteur !

Alors que la fin de l’année approche, les dépenses liées à l’énergie, aux fêtes à venir et au coût de la vie continuent de peser sur le budget des ménages. Pourtant, un levier d’économies reste largement sous-exploité : l’assurance emprunteur. Bien souvent signée dans la précipitation au moment de l’achat immobilier, elle représente un poste de dépense conséquent. Grâce à la loi Lemoine, il est désormais possible de changer d’assurance à tout moment et de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies. Une opportunité à saisir avant les fêtes pour alléger durablement ses finances. Pourquoi l’assurance emprunteur alourdit le coût de votre crédit Lorsqu’un particulier souscrit un prêt immobilier, toute l’attention se concentre sur le taux d’intérêt et les conditions de financement. L’assurance emprunteur, elle, passe souvent au second plan. Pourtant, son poids dans le coût global du crédit est considérable. Contrats mutualisés des banques En 2025, comme les années précédentes, la majorité des emprunteurs ont signé sans comparer, acceptant l’offre « groupe » proposée par la banque. Ces contrats standardisés reposent sur le principe de mutualisation des risques, et couvrent tous les profils avec les mêmes garanties, qu’on soit jeune cadre en bonne santé ou salarié de 55 ans. Jusqu’à 4 fois plus chers Le résultat est sans appel : des cotisations élevées, des garanties parfois surdimensionnées et une protection pas toujours adaptée à la réalité du souscripteur. En moyenne, les offres des bancassureurs sont entre 2 et 4 fois plus onéreuses que les contrats externes, à garanties équivalentes. Sur 20 ou 25 ans, cette négligence peut coûter cher. Quelques euros de différence sur la mensualité, répétés chaque mois pendant des années, représentent des milliers d’euros. À l’inverse, un changement d’assurance de prêt bien préparé peut considérablement réduire le coût total du crédit sans toucher aux conditions du prêt. La loi Lemoine : une liberté nouvelle pour les emprunteurs Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a transformé le marché de l’assurance de prêt. Finies les contraintes de résiliation à date anniversaire imposées par les dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin) ou les démarches fastidieuses : vous pouvez désormais changer d’assurance emprunteur à tout moment, pendant toute la durée de votre crédit, sans avoir à respecter aucune contrainte calendaire. Cette réforme a pour objectif de renforcer la concurrence entre les assureurs et de redonner du pouvoir d’achat aux ménages. Le principe est simple : le nouveau contrat doit offrir une équivalence de garanties avec celui exigé par la banque. Si cette condition est respectée, l’établissement prêteur ne peut ni s’y opposer sans justification écrite et exhaustive. Étapes pour changer d’assurance emprunteur En pratique, la démarche est rapide : Appuyez-vous sur la Fiche Standardisée d’Information (FSI) remise par votre banque lors de votre demande de prêt, afin de vérifier les garanties minimales exigées. Comparez les offres d’assurance de prêt auprès de plusieurs acteurs ou via un courtier. Souscrivez la nouvelle assurance et envoyez la demande de substitution accompagnée de l’attestation à votre banque. Celle-ci dispose de 10 jours ouvrés pour donner sa réponse et rédiger gratuitement l’avenant au contrat. Aucuns frais ne peuvent être facturés pour cette substitution, et votre prêt conserve exactement les mêmes conditions. Un gain de 5 000 à 15 000 € selon les profils C’est la question que tout emprunteur se pose : combien peut-on vraiment économiser en changeant d’assurance ? Les chiffres sont parlants. Selon plusieurs baromètres spécialisés, la substitution d’assurance de prêt permet d’économiser entre 5 000 et 15 000 € sur la durée restante du crédit. Tout dépend du montant du prêt, de la durée résiduelle et du profil de l’assuré (âge, profession, état de santé, fumeur ou non, pratique sportive). Plus le changement intervient tôt, plus le gain est significatif, le coût de l’assurance de prêt immobilier étant calculé sur le capital restant dû. Exemple concret : Crédit immobilier de 200 000 € souscrit par un couple de trentenaires sur 20 ans Assurance groupe bancaire : 0,34 % du capital initial avec quotité à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 27 200 € Changement d’assurance un mois après l’offre de prêt : assurance déléguée à 0,07 % du capital restant dû sur chaque tête, soit un coût total de 5 600 € Résultat : 21 600 € d’économies sur la période restante ! Les pièges à éviter lors d’un changement d’assurance de prêt Si le changement d’assurance est plus simple que jamais, il convient néanmoins de rester vigilant. Le principal point d’attention concerne l’équivalence des garanties. Le contrat alternatif doit couvrir au minimum les mêmes risques que celui de la banque : décès (DC) et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) étant la couverture socle, renforcée selon votre situation par les garanties Invalidité Permanente Totale (IPT) ou Partielle (IPP) et Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT). Voici quelques conseils pour éviter les mauvaises surprises : Vérifiez la quotité assurée La somme des deux co-emprunteurs doit toujours représenter au minimum 100 % du capital emprunté. Vous pouvez jouer sur les quotités en renforçant la protection de l’emprunteur qui incarne davantage de risques que l’autre. Une quotité à 100 % sur chaque tête va doubler le coût de l’assurance. Surveillez les franchises Les contrats délégués proposent généralement entre 15 et 180 jours de franchise sur la garantie ITT (incapacité Temporaire Totale de travail), qu’il est possible de choisir en fonction de votre profil. Une franchise de 180 jours au lieu de 90 peut réduire la prise en charge en cas d’arrêt de travail. Vérifiez si vous n’êtes pas couvert par ailleurs par un contrat de prévoyance au sein de votre entreprise. Une franchise élevée est alors suffisante et permet d’économiser sur l’assurance. Attention aux exclusions Si vous pratiquez un sport à risque, comme le parapente, l’escalade ou la plongée sous-marine, ou que vous exercez un métier à danger élevé (pompier, gendarme, policier, militaire sur le terrain), vous n’êtes pas couvert en cas de sinistre car le risque est exclu des garanties du contrat groupe de la banque. Bon nombre de contrats délégués proposent le rachat d’exclusion moyennant une surprime, vous assurant une protection en toutes circonstances. Pour vous aider, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) met à disposition une grille officielle des garanties, qui sert de référence pour valider l’équivalence. Comment bien choisir sa nouvelle assurance de prêt ? Avant de signer, il faut s’assurer que la nouvelle offre coche toutes les cases : Garanties minimales exigées par la banque respectées Franchise courte (60 jours maximum) Absence de délai de carence Exclusions limitées et clairement indiquées Cotisations calculées sur le capital restant dû Quotités adaptées pour chaque co-emprunteur. Si vous manquez de temps, faire appel à un courtier en assurance emprunteur peut vous éviter des démarches fastidieuses et vous assurer d’obtenir la meilleure offre du marché. Les outils de simulation en ligne permettent également d’obtenir plusieurs devis en quelques minutes et de comparer objectivement les tarifs. Changer d’assurance de prêt : un levier simple pour faire rapidement des économies Face à la hausse continue des dépenses du quotidien, changer d’assurance emprunteur reste un moyen concret et accessible pour alléger ses charges mensuelles. Le cadre légal est aujourd’hui clair et protecteur, et les démarches sont rapides. En novembre, période où l’on prépare souvent les fêtes, cette démarche peut s’apparenter à un cadeau pour son budget : une économie annuelle de plusieurs centaines d’euros, sans effort, et un gain global de plusieurs milliers sur la durée du prêt. Et plus le changement intervient tôt, plus l’impact est fort. Un contrat révisé en 2025 peut permettre d’aborder 2026 avec des mensualités allégées, tout en conservant une couverture optimale. En cette fin d’année 2025, alors que les dépenses s’accumulent, revoir son assurance emprunteur est un geste financier stratégique. Grâce à la loi Lemoine, tout emprunteur peut désormais résilier librement son contrat, sans attendre et sans frais. Une comparaison bien menée, une vérification de l’équivalence des garanties et quelques démarches simples suffisent pour réduire le coût total de son crédit immobilier. De quoi financer quelques cadeaux supplémentaires sous le sapin… ou anticiper sereinement les projets de 2026.

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