Immobilier : les villes moyennes ont la cote

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Il y aura un "avant" et un "après" Covid dans le domaine de l'immobilier. Les Français considèrent leur logement sous un autre œil, lui accordant une plus grande importance, dans le but d'améliorer durablement leur cadre de vie quotidienne. Les grandes métropoles ne font plus rêver, comme en témoigne l'engouement pour les villes de taille petite ou moyenne. Un sondage Harris pour le réseau d'agences immobilières Century 21 révèle que les communes de moins de 20 000 habitants séduisent désormais une majorité de Français.

Un vif désamour pour les grandes villes

On peut légitimement y voir une conséquence de la crise sanitaire : les Français boudent les villes de plus de 100 000 habitants, préférant désormais projeter leur vie dans les communes moins densément peuplées. Le cabinet de sondage Harris Interactive a mené l'enquête pour le réseau Century 21 sur l'attractivité de la vie en ville.

Premier constat, la ville idéale est calme, peu dense, dotée d'espaces verts, offrant sécurité et commodités diverses. Pas franchement le portrait d'une grande métropole. Cette image idéalisée de la vie en ville explique pourquoi les Français portent largement leur choix sur les zones à faible densité de population :

  • 68% optent pour les communes rurales,
  • 72% pour les villes de moins de 20 000 habitants.

Seuls 27% des sondés sont attirés par les villes de 100 000 habitants et plus. Et s'ils devaient s'y installer, ce ne serait pas au centre-ville, mais dans sa périphérie proche (44%) ou dans un quartier excentré (40%). Sans surprise, les jeunes sont davantage convaincus par les grandes agglomérations que leurs aînés. 56% des moins de 35 ans sont attirés par le centre-ville d'une grande ville (plus de 100 000 habitants), contre 15% de seniors.

La ville qui représente le mieux cette désaffection pour la vie urbaine ? Paris. Seuls 21% des personnes interrogées aspirent à une vie dans l'agglomération parisienne. Illustration de ce rejet pour la capitale : les écoles publiques parisiennes ont perdu quelque 6 000 écoliers en cette rentrée 2021, un déficit de 5% jamais observé qui trouve son explication par le départ de nombreuses familles après les confinements successifs.

Remise en cause du mode de vie urbain

Sans renier les atouts de la grande ville (diversité des activités culturelles et des lieux de loisirs, choix de bars et restaurants, accessibilité grâce aux réseaux de transports en commun), les Français pointent du doigt les aspects négatifs d'une vie citadine :

  • le bruit (53%)
  • la pollution (48%)
  • le coût de la vie (37%)
  • les tarifs des loyers (36%)
  • la sécurité en ville (34%)
  • les embouteillages et les difficultés pour se garer (31%)
  • le manque d'espaces verts (31%)

Le degré de satisfaction de la qualité de vie dans les 15 plus grandes villes françaises a régressé, passant de 63% en 2020 contre 51% en 2021. Montpellier, Toulouse, Nantes et Rennes sortent du lot avec un niveau de satisfaction plus élevé que la moyenne.

La crise sanitaire a bien évidemment mis en lumière tous les défauts propres aux grandes cités et fait naître des envies d'extérieur après de longs mois de confinement. Près de 80% se sont interrogés sur leur mode de vie urbain, tout en mesurant avec honnêteté les limites de leur logement. 69% n'hésitent pas à le juger trop étroit (69%) et 63% mal équipé. 

Les envies de déménagement s'expriment. Plus des trois quarts des personnes avouent avoir envisagé de s'installer ailleurs :

  • 76 % en zone rurale
  • 75% dans un logement plus confortable dans une ville de taille similaire.

Des prétentions qui sont restées au stade de velléités pour une grande majorité, puisque seulement 22% disent avoir concrétisé leur rêve. 54% disent toutefois vouloir engager leur projet d'ici deux ans.

La maison du bonheur

Cette enquête fait écho aux chiffres avancés par PAP l'an dernier. Dans une étude parue fin septembre 2020, le site d'annonces immobilières en ligne observe une explosion des recherches dans les villes et les départements éloignés des métropoles. L'impact de la crise sur le mode de vie est ainsi démontré. 

Les citadins veulent fuir la grande ville, sa densité, son tapage permanent, sa pollution et son cruel manque d'espace et de verdure, pour s'installer extra muros, dans un logement plus vaste, de préférence avec terrasse ou jardin. Les Parisiens se sont rabattus sur la couronne francilienne. Les recherches ont nettement augmenté l'an dernier dans tous les départements autour de Paris et le premier sur le podium, la Seine-et-Marne, a enregistré un bond de +118% !

Les prospections se sont également intensifiées dans les départements à moins de 2h30 de Paris, comme l'Eure, l'Eure-et-Loir, le Loiret, l'Yonne et l'Oise. L'appétence autour des grandes agglomérations a elle aussi progressé, comme autour de Bordeaux et Lyon.

L'an dernier comme en 2021, la préférence va aux maisons, grandes gagnantes de ce bouleversement du marché immobilier. En septembre 2021, elles concentraient 63% des recherches contre 37% pour les appartements.

Le site PAP constate néanmoins un net ralentissement du trafic : -6,5% par rapport à septembre 2019 et -37% comparativement à septembre 2020. On en revient au désamour des acheteurs pour la grande ville. En deux ans, les recherches ont chuté de 26% à Paris et de 23% dans les grandes métropoles. À l'inverse, les communes de moins de 50 000 habitants sont dans la ligne de mire des porteurs de projet immobiliers : les requêtes y étaient 22% plus nombreuses par rapport à la période d'avant crise.

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Cette période de transition est idéale pour : Identifier vos futurs besoins de soins, comme une hospitalisation Vérifier vos remboursements actuels Prévoir un éventuel changement de contrat Pensez aussi aux frais de confort en cas d’hospitalisation, aux dépassements d’honoraires, et aux soins mal remboursés par l’Assurance maladie. Par exemple, si vous savez qu’une intervention médicale ou un appareillage auditif est prévu prochainement, optez pour des garanties renforcées sur ces postes. Introduire cette démarche tôt permet de choisir une mutuelle en phase avec votre situation, plutôt que de se précipiter sur le premier contrat venu. Astuce pratique : Faites une liste de vos dépenses médicales des 12 derniers mois et projetez-les dans l’année à venir pour estimer vos besoins réels. 2. Se concentrer sur le reste à charge, pas seulement la cotisation Beaucoup de retraités privilégient le prix de la cotisation mensuelle ou annuelle sans vérifier ce qu’ils devront réellement payer de leur poche au moment des soins. Mauvaise idée. Le véritable indicateur à suivre, c’est le reste à charge. Une mutuelle pas chère mais qui rembourse peu peut coûter bien plus à long terme. À l’inverse, une mutuelle un peu plus onéreuse mais qui couvre efficacement l’hospitalisation, l’optique et le dentaire vous évite un gouffre financier. Pour comparer correctement les offres, concentrez-vous sur : Les taux de remboursement réels Les conditions de prise en charge en cas d’hospitalisation Les plafonds pour l’optique et le dentaire Les forfaits pour les prothèses auditives, si besoin Bon réflexe : Demandez des simulations précises sur des soins types. Cela permet d’évaluer le montant que vous aurez à payer dans la vraie vie, pas seulement sur le papier. Les organismes de complémentaire santé sont obligés de présenter dans leurs offres des exemples chiffrés sur les postes de santé les plus courants. Bon à savoir : Les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) appliquent le 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire, optique et audiologie. Vous n'avez rien à débourser si vous sélectionnez un équipement du panier 100% Santé après intervention de la Sécu et de votre mutuelle. 3. Comparer, négocier et demander conseil Ne jamais signer la première offre, c’est une règle d’or. Les tarifs et garanties varient énormément d’un assureur à l’autre. Comparer plusieurs contrats est indispensable pour trouver le meilleur rapport qualité-prix. Vous pouvez comparer par vous-même, mais passer par un courtier spécialisé dans les offres de mutuelle senior peut faire gagner un temps précieux. Il analysera votre profil médical, vos besoins et votre budget pour vous proposer des solutions personnalisées. Lorsque vous échangez avec un assureur ou un courtier, posez systématiquement ces questions : Quelles exclusions de garanties sont prévues ? Y a-t-il des délais de carence ? Comment les cotisations risquent-elles d'évoluer dans les prochaines années ? Le but est simple : éviter les clauses restrictives, les mauvaises surprises financières et les promesses trop belles pour être vraies. Pour un choix éclairé, privilégiez toujours l’avis d’un expert. Un courtier dédié ou un conseiller spécialisé saura analyser votre dossier médical, prendre en compte d’éventuels antécédents, et vous recommander des garanties cohérentes avec votre mode de vie. Rien ne remplace l’accompagnement humain lorsque la santé est en jeu. Si vous avez des pathologies chroniques ou des soins lourds à prévoir, l’expertise personnalisée devient essentielle. 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Mutuelle Santé
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Investissement immo : Loc’Avantages et Denormandie, 2 dispositifs qui peinent à convaincre

Alors que le marché immobilier reste sous tension, 2 dispositifs censés favoriser la location abordable et la rénovation de l’ancien peinent à convaincre. Malgré leurs réductions d’impôt attractives, Loc’Avantages et Denormandie souffrent d’un manque d’intérêt flagrant de la part des investisseurs. En cause : des démarches complexes, des loyers encadrés et une rentabilité limitée. Essayons de décrypter pourquoi ces dispositifs fiscaux, pourtant prometteurs, sont boudés par les particuliers en 2025, et le resteront si aucune réforme n’intervient. Loc’Avantages : un dispositif fiscal intéressant mais boudé par les investisseurs Le dispositif Loc’Avantages, lancé en 2022 pour succéder à "Louer Abordable" (loi Cosse), vise à encourager les propriétaires à proposer des loyers inférieurs à ceux du marché en échange d’un avantage fiscal conséquent. Pourtant, en 2025, seuls 3 947 ménages ont profité du dispositif. Un chiffre très faible au regard du potentiel fiscal offert. Les objectifs du Loc’Avantages Ce dispositif, géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), repose sur un principe simple : Louer un logement vide à un loyer inférieur au prix du marché Signer une convention avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans Louer à un locataire aux revenus modestes, sous conditions de ressources. En échange, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, comprise entre 15 % et 65 % selon le niveau de modération du loyer. Des réductions d’impôt progressives selon le loyer pratiqué Le taux d’avantage fiscal dépend du rabais consenti sur le loyer : Loyer inférieur de 15 % : réduction d’impôt de 15 à 20 % des loyers perçus Loyer inférieur de 30 % : réduction portée à 35 à 40 % Loyer inférieur de 45 % : réduction maximale de 65 %. Ce gain fiscal est toutefois plafonné à 10 000 € par an, dans la limite du plafond global des niches fiscales. Des contraintes trop lourdes pour séduire les propriétaires Si l’objectif du Loc’Avantages est louable, sa mise en œuvre s’avère complexe et peu rentable pour nombre d’investisseurs. Des loyers trop encadrés L’un des principaux freins réside dans le niveau des loyers imposés. Louer 30 à 45 % en dessous du prix du marché réduit considérablement la rentabilité locative. Beaucoup de propriétaires estiment que la réduction d’impôt ne compense pas la perte de revenus locatifs. Des démarches administratives décourageantes Le conventionnement avec l’Anah nécessite : Une procédure longue et technique, avec de nombreux justificatifs Un contrôle des plafonds de ressources du locataire Un suivi régulier de la conformité du bail. Une durée d’engagement contraignante La durée minimale de location de 6 ans rebute également certains bailleurs. En cas de revente anticipée ou de besoin de récupérer le bien, le non-respect de l’engagement entraîne la perte de l’avantage fiscal. Il en va de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, présents comme anciens. Loi Denormandie : un dispositif mal compris et trop restreint Lancée en janvier 2019, la loi Denormandie a pour objectif de favoriser la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. En théorie, elle s’apparente à la version dans l’ancien du dispositif Pinel, supprimé en janvier 2025. En pratique, elle peine à décoller. En 2025, seulement 2 091 foyers ont profité du Denormandie. Là encore, la fiscalité attractive ne suffit pas à compenser les contraintes et la faible visibilité du mécanisme. Un champ d’application limité La grande faiblesse du Denormandie réside dans la restriction géographique : Seules environ 500 communes sont éligibles. Il s’agit des villes labellisées "Cœur de ville" ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Autrement dit, la majorité des villes moyennes ou petites en sont exclues, limitant drastiquement les opportunités d’investissement. Des travaux obligatoires coûteux et encadrés Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit : Acheter un bien ancien nécessitant des travaux éligibles au dispositif Denormandie Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération Obtenir un gain énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les maisons individuelles). Ces conditions, bien que vertueuses d’un point de vue écologique, sont financièrement dissuasives : Le coût des rénovations est souvent élevé. Les exigences techniques en matière de performance énergétique (DPE) compliquent les projets. Le contrôle administratif est rigoureux et parfois lent. Bon à savoir : La loi Denormandie est cumulable avec les aides à la rénovation (MaPrimRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, aides des collectivités locales). Le montant des aides devra être déduit des dépenses éligibles à l’exonération fiscale. Des avantages fiscaux dégressifs selon la durée de location Le Denormandie reprend le principe fiscal du Pinel : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location 18 % pour 9 ans 21 % pour 12 ans. Mais cette fiscalité attractive ne compense pas les risques et lourdeurs du dispositif, notamment dans un contexte où le marché locatif des centres-villes anciens reste fragile. Pourquoi ces 2 dispositifs peinent-ils à convaincre ? Les causes du désintérêt pour Loc’Avantages et Denormandie sont similaires : Des contraintes disproportionnées Conditions d’accès complexes Engagements longs (6 à 12 ans) Vérifications administratives fréquentes Une rentabilité limitée Loyers trop bas par rapport au marché Travaux coûteux pour Denormandie Plafonds fiscaux parfois jugés insuffisants Une visibilité insuffisante Dispositifs méconnus du grand public Communication institutionnelle faible Peu de relais auprès des courtiers ou conseillers en gestion de patrimoine Dispositif Objectif principal Avantage fiscal maximal Contraintes majeures Nb de bénéficiaires en 2025 Loc’Avantages Louer à un prix abordable via la convention Anah Jusqu’à 65% des loyers Loyer inférieur au marché, durée de 6 ans, démarches lourdes 3 947 Denormandie Rénover l’ancien dans les centres-villes Jusqu’à 21% du prix du bien Travaux coûteux, zone limitée, conditions énergétiques 2 091 Quelles alternatives pour les investisseurs immo en 2026 ? Face à ces freins, de nombreux particuliers préfèrent se tourner vers : Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plus souple et fiscalement avantageux ; Les SCPI fiscales, qui mutualisent les risques et simplifient la gestion ; l’investissement locatif classique, sans niche fiscale, mais avec plus de liberté sur les loyers et la durée de location. Le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie partagent un constat commun : une bonne idée fiscale, mais mal adaptée à la réalité du marché et trop contraignante pour les investisseurs. Tant que la rentabilité et la simplicité d’accès ne seront pas renforcées, ces dispositifs resteront marginaux dans la stratégie d’investissement des Français. Aujourd’hui en France, les particuliers peuvent investir dans l’immobilier ancien via ces 2 dispositifs, et en loi Malraux, davantage réservée aux gros revenus. Pour le neuf, depuis la disparition du Pinel, il reste le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Assorti d’un engagement locatif de longue durée (15 ans) très pénalisant, ce dispositif pérenne censé remplacer le Pinel est toutefois plus simple et hors plafonnement. L'annonce de la création d'un réel statut de bailleur privé en 2026, censé relancer l'investissement locatif, redonne espoir aux milliers de particuliers qui hésitent à louer leur bien ou à acheter de l'immobilier en vue de générer des revenus complémentaires.

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Ostéopathie : fin du remboursement par les mutuelles en 2026

L’ostéopathie pourrait disparaître du panel des prestations prises en charge par les complémentaires santé dès 2026. Cette perspective, encore à l’étude, suscite de nombreuses interrogations, car plus d’un Français sur deux a consulté un ostéopathe au cours des 5 dernières années. L’annonce secoue autant les professionnels que les assurés, tandis que les mutuelles craignent une remise en cause de certains engagements contractuels déjà conclus dans la fonction publique. Pourquoi un tel projet ? Quels impacts sur les patients et sur le système de santé ? Essayons de  comprendre les enjeux de ce déremboursement potentiel de l’ostéopathie. Pourquoi l’ostéopathie pourrait ne plus être remboursée par les mutuelles ? La piste d’un arrêt du remboursement de l’ostéopathie dans les contrats de mutuelle responsable fait suite à 2 rapports récents : l’un émanant du Haut Conseil pour l’avenir de l’Assurance Maladie (HCAAM), l’autre du Sénat. Tous deux pointent une envolée des dépenses liées aux pratiques non conventionnées comme l’ostéopathie, la chiropraxie ou encore l’étiopathie. Dans son rapport de 2024, le Sénat met en avant un chiffre majeur : les prestations connexes à la santé ont vu leur coût multiplié par 5 en 8 ans, jusqu’à atteindre 1 milliard d’euros remboursés par les complémentaires santé. Cette progression est jugée difficilement tenable dans un contexte de tensions financières pour les mutuelles. En conséquence, les 2 instances recommandent d’exclure les médecines douces des garanties remboursées par les contrats responsables. Et comme ces contrats représentent la très grande majorité du marché (95% des offres de complémentaire santé), une telle décision reviendrait, dans les faits, à supprimer toute prise en charge de l’ostéopathie. Bon à savoir : le remboursement de l’ostéopathie par la Sécurité Sociale est possible uniquement si la séance est pratiquée par un médecin de secteur 1 diplômé en ostéopathie. Déremboursement de l’ostéopathie : un risque de report massif vers la médecine conventionnée Si l’ostéopathie n’était plus remboursée en 2026, les patients pourraient modifier profondément leurs habitudes de soins. À la place d’une consultation ostéopathique, qui coûte en moyenne entre 50 et 80 €, les Français pourraient se tourner davantage vers : leur médecin généraliste les kinésithérapeutes, dont les soins sont remboursés par l’Assurance maladie les traitements médicamenteux, notamment antalgiques et anti-inflammatoires. Selon le député Guillaume Lepers (LR), cette situation pourrait provoquer une amplification du recours aux médicaments, parfois déjà surconsommés en France. Il alerte également sur une conséquence indirecte : la hausse des arrêts de travail, qui pèse à son tour sur la Sécurité sociale et les entreprises. Alors que l’objectif initial est de réduire la dépense des complémentaires, la mesure pourrait transférer une partie des coûts vers d’autres acteurs du système de santé. Des professionnels de santé préoccupés Les ostéopathes redoutent un choc brutal pour leur activité. Beaucoup rappellent que leurs consultations permettent souvent d’éviter des traitements médicamenteux plus lourds ou des passages répétés chez le médecin. Sans remboursement, nombre de patients renonceraient à ces soins préventifs, pourtant plébiscités pour soulager les douleurs musculo-squelettiques. Pour les professionnels, la disparition du remboursement risque également de : diminuer la fréquentation des cabinets réduire l’accès à des soins non médicamenteux accroître les inégalités entre patients selon leur pouvoir d’achat. Plusieurs associations professionnelles demandent au gouvernement d’évaluer l’impact économique et sanitaire global avant toute décision. Fin du remboursement de l’ostéo : en contradiction avec certains engagements publics Le potentiel déremboursement de l’ostéopathie met aussi en lumière un paradoxe. En effet, la réforme de la protection sociale complémentaire dans la fonction publique a récemment intégré plusieurs pratiques non conventionnées dans ses cahiers des charges. Rappel : la mutuelle à adhésion obligatoire en entreprise concerne le secteur privé depuis janvier 2016 et le secteur public à compter de janvier 2026. Un exemple marquant provient de l’Éducation nationale. L’étiopathie a été intégrée comme garantie obligatoire dans les complémentaires santé collectives. Cela a obligé certaines mutuelles, dont la MGEN, à ajouter des prestations qu’elles ne couvraient pas jusqu’ici. Si l’État décidait demain de dérembourser les médecines douces dans les contrats responsables, il se retrouverait donc en contradiction avec ses propres orientations fixées pour les agents publics. Plusieurs syndicats et experts soulignent que ce revirement pourrait générer d’importantes difficultés juridiques et financières. Un enjeu budgétaire pour les mutuelles, mais aussi pour les assurés Les mutuelles affichent 2 préoccupations majeures : La hausse continue des remboursements des médecines douces, qui contribue à l’inflation des cotisations. La nécessité de maintenir des garanties cohérentes avec les exigences de l’État, notamment dans la fonction publique. Si l’ostéopathie était déremboursée, les mutuelles pourraient réduire une partie de leurs dépenses… mais pas forcément le coût des cotisations pour autant. En effet, les mutuelles doivent déjà absorber : la hausse des dépenses hospitalières les transferts de charges de la Sécurité Sociale (exemple avec la réforme du 100% Santé ou zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie) l’évolution démographique des assurés. Pour les assurés, le risque est donc double : perdre une prise en charge, sans bénéficier d’une baisse notable de cotisation. La Mutualité Française estime qu’il faut effectivement revoir le périmètre des soins couverts par les mutuelles responsables. Défini sur les soins essentiels par les pouvoirs publics, ce type de contrat a été enrichi par les organismes pour être en phase avec les pratiques aujourd’hui plébiscitées par les assurés. La question est de savoir si la mutualisation doit également s’appliquer aux soins alternatifs de bien-être. Quelles conséquences pour les patients ? L’arrêt du remboursement par les mutuelles en 2026 entraînerait plusieurs effets collatéraux : 1. Une hausse du reste à charge Les séances d’ostéopathie deviendraient entièrement payantes pour les assurés, ce qui pourrait limiter l’accès à ces soins pour les foyers les plus modestes. 2. Une modification du parcours de soins Les patients pourraient reporter leurs besoins vers les médecins ou kinésithérapeutes, allongeant parfois les délais de rendez-vous. 3. Une possible aggravation de certaines douleurs Privés d’une solution non médicamenteuse, certains patients pourraient voir leurs symptômes persister, nécessitant davantage de consultations médicales. 4. Une hausse de la consommation de médicaments Plusieurs élus craignent une multiplication des prescriptions d’antalgiques ou d’anti-inflammatoires. 5. Un impact sur la prévention L’ostéopathie est souvent utilisée à titre préventif. Sans remboursement, les consultations anticipées pourraient se raréfier. Faut-il s’attendre à une révision des garanties de mutuelle santé en 2026 ? Les assurés doivent s’attendre à voir évoluer les garanties de leur complémentaire santé dans les prochains mois. Comme ce fut le cas lors des réformes précédentes, les mutuelles pourraient ajuster leurs contrats dès que les arbitrages gouvernementaux seront rendus publics. Les professionnels de santé, eux, espèrent encore faire entendre leur voix pour défendre des pratiques considérées comme utiles à la prévention et au bien-être des patients.

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