Comment emprunter en 2022 ? Voici les conditions !

C'est désormais officiel : les conditions d'octroi des crédits immobiliers applicables à compter du 1er janvier 2022 sont inscrites dans le marbre, devenant juridiquement contraignantes. Les banques devront se conformer à la norme sous peine de sanction. Rappel de ces règles et de leurs conséquences pour les emprunteurs.

Le crédit immobilier strictement encadré

Émanant du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), la décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi des crédits immobiliers a été publiée au Journal Officiel du 10 octobre dernier. Elle reprend les recommandations édictées fin 2020, qui faisaient elles-mêmes suite aux premières consignes de l'hiver 2019 ayant pour objet d'éviter une surchauffe du crédit immobilier. Pas de surprise pour autant, car le HCSF avait annoncé il y a déjà plusieurs mois vouloir rendre les consignes d'octroi juridiquement contraignantes à compter de janvier 2022.

Outre leurs critères propres liés notamment à la solvabilité de l'emprunteur, les établissements de crédit doivent appliquer les critères d'octroi cumulatifs suivants :

le taux d'effort ou taux d'endettement ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur ;
la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans, ou 27 ans en cas de jouissance du bien décalée par rapport à l'octroi du financement (différé d'amortissement d'une durée analogue à celle de ce décalage, jusqu'à 2 ans + 25 ans d'amortissement du prêt).

Sont concernés par l'extension de la durée de remboursement à 27 ans maximum :

les crédits immobiliers liés à une vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA
ceux liés à un contrat de construction d'une maison individuelle ou CCMI
ceux liés à des acquisitions dans l'ancien donnant lieu à un programme important de rénovation (création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, modernisation, assainissement ou aménagement des surfaces habitables, rénovation énergétique) dont le montant est au moins équivalent à 25% du coût total de l'opération.

Le texte accorde une marge de flexibilité aux banques pour déroger à ces conditions d'octroi, pouvant aller jusqu'à 20% de leur production trimestrielle de nouveaux crédits. Cette souplesse doit concerner au moins à 80% les acquéreurs de leur résidence principale avec au moins 30% à destination de la clientèle primo-accédante. Les pourcentages restants sont libres d'utilisation.

Ne sont pas concernés par les critères d'octroi mentionnés plus haut :

les prêts relais
les crédits faisant l'objet d'une renégociation
les crédits consentis pour le remboursement anticipé d'un crédit souscrit auprès d'un autre établissement (rachats externes)
les regroupements de crédits.

Calcul du taux d'effort

L'article 4 apporte une définition précise des différents termes employés, notamment du taux d'effort et des charges annuelles d'emprunt :

taux d'effort : ratio ayant pour numérateur les charges annuelles d'emprunt associées à l'endettement total de l'emprunteur ou des co-emprunteurs, comprenant le prêt considéré et les autres emprunts en cours, et pour dénominateur les revenus annuels ;
charges annuelles d'emprunt : sommes des différents montants totaux dus par l'emprunteur ou les co-emprunteurs pour une année donnée, tels que définis au 9° de l'article L.311-1 du Code de la consommation (le remboursement d'un prêt relais est exclu des charges d'emprunt).

Les revenus annuels à prendre en compte pour calculer le taux d'endettement correspondent aux revenus nets avant impôt. L'article 4 est clair à ce sujet et n'offre aucune libre interprétation aux banques un peu trop zélées qui ont pu se permettre d'appliquer un taux d'effort de 35% après impôt.

En présence de revenus fonciers, le HCSF précise que "le revenu à prendre en compte est le revenu brut avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges, y compris intérêts d'emprunts et assurance emprunteur, auquel il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif". Les revenus locatifs sont en général pris en compte à 70% de leur montant total.

En référence au 7° du même article L.311-1 et à l'article L.314-1 du Code de la consommation, le coût total du crédit, qui est exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), lui-même soumis au seuil de l'usure sur la durée concernée, comprend tous les coûts supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de prêt, à savoir les intérêts, les frais, les taxes et les commissions ou rémunérations qui constituent une condition pour obtenir le crédit aux conditions annoncées.

L'assurance emprunteur fait bien évidemment partie des frais compris dans le calcul du coût total du crédit. Là encore, les banques n'ont plus de latitude pour exclure le coût de l'assurance dans le calcul du TAEG, ce qui leur permettait d'accorder des crédits immobiliers au-delà de la norme en vigueur à des clients pénalisés par un taux nominal peu performant ou par un taux d'assurance trop élevé en raison de risques supérieurs à la moyenne.

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Changement d’assurance emprunteur : 4 nouveautés à connaître dès juillet 2027

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Rémunération des courtiers en complémentaire santé : entre polémique et faux débat

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Réaction des professionnels Le syndicat professionnel Planète CSCA a vivement réagi via un communiqué, dénonçant un angle médiatique « réductrice » et « spectaculaire », tout en défendant le rôle régulateur de la concurrence et l'utilité du conseil apporté par les courtiers (lire plus bas). Le mea culpa d'Agnès Buzyn Lors du débat suivant l'émission, l'ancienne ministre de la Santé Agnès Buzyn a reconnu une part de responsabilité dans l'installation de cette « ultra concurrence », notamment via la mise en place de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, qui a paradoxalement accéléré les frais de commercialisation supportés par les assurés. Ce droit de résilier à tout moment après un an de souscription a accentué la volatilité des assurés. Pour endiguer l'attrition (perte de clients), les organismes sont contraints d'investir dans la rétention, la digitalisation des parcours et la qualité de la relation client. 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Assurance emprunteur : la loi Lemoine de 2022 a-t-elle bouleversé le marché ?

Depuis 2022, le marché de l’assurance de prêt immobilier connaît une nouvelle dynamique concurrentielle. Avec la loi Lemoine, les particuliers peuvent résilier leur contrat à tout moment et le substituer par une assurance alternative plus compétitive. Malgré cette avancée, les offres bancaires conservent une position dominante. Quatre ans après la réforme, les assureurs doivent également composer avec de nouvelles contraintes tarifaires, des risques plus difficiles à évaluer et des évolutions réglementaires attendues d'ici 2027. Loi Lemoine : une liberté de résiliation qui change les règles du marché Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine permet au marché de l’assurance emprunteur de franchir une nouvelle étape avec l'ouverture à la concurrence. Depuis septembre 2022, tous les emprunteurs, quelle que soit l’ancienneté de leur contrat, peuvent changer d'assurance de prêt immobilier à n'importe quel moment, sans frais ni pénalité. Renforcement des droits des emprunteurs Cette réforme s'inscrit dans la continuité de plusieurs textes législatifs : Loi Lagarde (2010) : possibilité de choisir une assurance externe à la banque dès la souscription du crédit, sous réserve d'équivalence des garanties. Loi Hamon (2014) : autorisation de changer d'assurance pendant les 12 premiers mois du prêt. Amendement Bourquin (2018) : instauration d'une possibilité de résiliation annuelle à la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine (2022) : suppression de la contrainte de date pour résilier et souscrire un nouveau contrat. Meilleure inclusion des emprunteurs à risques de santé La loi Lemoine comporte également 2 mesures importantes pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé : La suppression du questionnaire médical lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant les 60 ans de l'assuré. La réduction à 5 ans du délai du droit à l'oubli après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour les anciens malades d'un cancer ou d'une hépatite C. Les assureurs confrontés à de nouvelles contraintes tarifaires La suppression du questionnaire médical pour certains crédits complique l'évaluation du risque par les assureurs, qui doivent davantage mutualiser les profils. Dans son bilan de janvier 2024, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a relevé une hausse préventive moyenne d'environ 10 % des tarifs de certains contrats alternatifs. Par ailleurs, des assureurs ont introduit des exclusions portant sur des pathologies antérieures, soulevant des questions quant à l'esprit de la loi Lemoine. Le fait d'insérer dans le contrat d'assurance une clause qui exclut les affections préexistantes est en effet contraire au principe de non-discrimination des emprunteurs avec des risques de santé voulu par la loi Lemoine dans le périmètre des offres sans questionnaire médical. La délégation d'assurance progresse lentement Malgré l'ouverture à la concurrence, les banques conservent une position hégémonique. Selon le CCSF, la part des contrats alternatifs est passée de 15,3 % fin 2021 à 17,48 % en 2024. La loi Lemoine a toutefois stimulé les demandes de substitution, en hausse de plus de 80 % entre 2021 et le premier semestre 2023. Dans un contexte de taux immobiliers élevés, changer d'assurance emprunteur constitue également un levier pour réduire le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et faciliter l'obtention d'un crédit dans le respect du taux d'usure. 2026-2027 : de nouvelles règles pour encadrer la substitution L'avis du CCSF du 26 mai dernier prévoit un renforcement de la loi Lemoine depuis septembre 2026 : Continuité de couverture : éviter toute interruption des garanties lors d'un changement d'assureur, avec une généralisation prévue au plus tard le 1er janvier 2027. Plafond de 200 000 € : clarifier son mode de calcul pour bénéficier de la suppression du questionnaire médical, au plus tard le 1er juin 2027. Garanties invalidité : rendre les conditions de prise en charge plus compréhensibles grâce à des exemples dans les notices d'information. Le CCSF prévoit également de suivre l'évolution des tarifs et de la sinistralité jusqu'en 2028. La question des exclusions liées aux antécédents médicaux reste néanmoins en suspens. Assurance emprunteur : une concurrence encore limitée Quatre ans après la loi Lemoine, les banques dominent toujours la distribution de l'assurance emprunteur. Toutefois, la résiliation à tout moment redonne du pouvoir aux emprunteurs. La comparaison des offres a posteriori est une prérogative qui devrait être systématique pour ne pas rester captif d’un contrat bancaire, la plupart du temps plus onéreux que les formules externes, et parfois mal adapté. Pour les assureurs, la compétitivité repose désormais autant sur les tarifs que sur la qualité des garanties et les conditions d'indemnisation.

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