Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en 2020 ?

Secteur essentiel à l'économie du pays, l'immobilier souffre tous les maux avec la crise sanitaire due au Covid-19. La timide reprise de l'activité ces derniers jours incite les professionnels à émettre des pronostics. Si le volume annuel fera défaut pour cause d'arrêt durant deux mois, les Français auront-ils à l’avenir toujours autant d'appétit pour la pierre ? Les prix vont-ils se heurter au contexte dégradé ? Notaires, économistes, agence de notation, les avis convergent quant à une forte détérioration du marché avec des chiffres variables.

Les notaires pessimistes pour 2020

Dans leur dernière note de conjoncture publiée fin avril 2020, les notaires analysent la situation inédite qui frappe le marché immobilier français. Après un dynamisme exceptionnel en 2019 (plus d'un million de transactions dans l'ancien) et un démarrage en trombe début 2020 (+11% sur un an au 31 janvier 2020), le marché s'est brutalement arrêté pour cause d'état d'urgence sanitaire. Le confinement a mis en attente quelque 100 000 avant-contrats que les notaires espèrent se voir confirmés au cours du deuxième trimestre avec la réouverture de leurs offices et la possibilité pour les Français de déménager.

À moyen terme, les notaires n'attendent pas de ce "rebond technique" qu'il efface les séquelles douloureuses de l'arrêt de l'activité immobilière durant huit semaines. La régularisation des actes va s'étaler sur les deux et trois mois prochains compte tenu de "l'inertie" et des délais habituels du marché. Il faut s'attendre à une contraction du volume des transactions durant l'été prochain, même si la saison est par tradition un temps fort pour l'immobilier.

À long terme, les notaires ne cachent pas leur pessimisme. La forte récession économique qui touche la France et le reste du monde va repousser la reprise du marché immobilier à fin 2020, voire en début d'année 2021, sans toutefois retrouver le dynamisme de 2019. Si la crise sanitaire et la douloureuse expérience du confinement ont exacerbé l'importance du logement, l'accès à la propriété va dépendre des capacités d'achat des ménages et des conditions de financement des banques. Les notaires craignent que les établissements de crédit ne resserrent plus encore les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) édictées fin 2019, ce qui aurait pour effet d'exclure les dossiers les moins solides, à commencer par les primo-accédants. Problème que les courtiers en crédit ont soulevé dès janvier 2020.

Le marché immobilier soumis à la capacité d’achat des ménages et aux conditions d’emprunt

De nombreux candidats à l'acquisition vont sortir du marché immobilier en raison des conséquences de la crise sanitaire. La sanction des chiffres est tombée jeudi 28 mai : Pôle Emploi comptabilise 843 000 chômeurs supplémentaires en avril, soit une augmentation de 22,6%, ce qui porte à 4,5 millions de demandeurs d'emplois en catégorie A. Il est à craindre des défaillances d'entreprises en grand nombre dans les prochaines semaines, ce qui implique comme corollaire l'absence du marché immobilier de certaines catégories professionnelles lourdement touchées par la perte d'emploi (hôtellerie-restauration, automobile, tourisme, événementiel, commerces). Malgré des taux d'emprunt toujours attractifs, le marché de l'accession et de l'investissement locatif souffre et souffrira du manque de confiance des Français dans le long terme. Tout dépendra de la durée de cette crise sanitaire et de sa virulence à creuser plus profondément la crise économique.

Les prix immobiliers orientés à la baisse en 2020

Comme chacun le sait, les notaires sont les seuls à détenir les vrais chiffres de l'immobilier, puisque toutes les transactions sont finalisées par leurs soins. Sur un an fin 2019, les prix de logements anciens en France métropolitaine ont augmenté de 3,7%, une progression plus nette pour les appartements (+5,2%) que pour les maisons (+2,6%). Sur la base des avant-contrats, la projection sur un an à fin mai 2020 est de +6,4% pour les appartements et de +3,9% pour les maisons. Quelles sont les prévisions pour les mois à venir ?

Avec une demande fragilisée par la crise, nul doute que le marché, en perte de vitesse, va s'adoucir et céder quelques points. L'agence de notation Standard & Poor's anticipe un repli de 1,4% pour 2020 et une relative stabilité en 2021 (-0,5%). La tendance haussière n'est pas attendue avant 2022 (+2,5%). Attentif au très mauvais signal de la désolvabilisation des ménages, Henry Buzy-Cazaux, président de l'Imsi (Institut du management des services immobiliers), est moins confiant et prédit un recul des prix de 5% à 10% dans les grandes métropoles et jusqu'à 15% dans les villes de taille moyenne. Pour Michel Mouillart, économiste et président de l'Observatoire des crédits aux ménages, le recentrage du marché vers les clientèles les plus aisées est de nature à maintenir les prix immobiliers. En substance, il faut comprendre que les ménages des classes moyennes et modestes vont peiner à accéder à la propriété, surtout si les banques appliquent à la lettre les recommandations du HCSF.

Sans surprise, Paris devrait faire de nouveau exception et creuser plus encore le fossé avec les régions. La pénurie de logements conjuguée à une demande toujours forte sur les biens les plus recherchés devrait stabiliser les prix en dépit de la crise. Le conditionnel est bien évidemment de mise, puisqu'une diminution sensible de la demande aurait pour effet un recul général des prix.

Il est pourtant certain que le volume d'activité va être lourdement pénalisé. En temps normal, les mois de mars et d'avril enregistrent 20% des transactions annuelles, soit un manque à gagner de quelque 200 000 ventes pour l'année 2020. Parions sur la caractéristique immuable de la pierre : une valeur refuge en période de crise, quand les marchés boursiers et les placements s'enfoncent, comme on le constate actuellement. Cette qualité pourrait permettre aux prix de ne pas plonger en 2020.

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Une inflation silencieuse du coût de la santé Ces mesures risquent d’engendrer une augmentation mécanique des cotisations en 2026, rendant la mutuelle santé moins accessible pour de nombreux ménages. Les entreprises, déjà soumises à la généralisation de la complémentaire santé, pourraient elles aussi voir leurs charges augmenter. Une taxation jugée injustifiée et pénalisante Le projet de nouvelle taxe sur les complémentaires santé cristallise la colère du secteur. Le PLFSS 2026 prévoit une taxe de 2,05 % sur les cotisations, censée rapporter 1 milliard d’euros à l’État. Cette mesure ferait passer la taxation globale des mutuelles santé (contrats responsables) à plus de 15 %, un seuil historique pour les organismes complémentaires. 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L’Unocam se déclare vigilante quant aux évolutions à venir, craignant que certaines pathologies soient exclues du périmètre actuel ou que les modalités de prise en charge soient revues à la baisse. Les mutuelles demandent donc à participer aux discussions pour garantir un accès équitable aux soins, quel que soit le profil de l’assuré. Vers une refonte des contrats de mutuelle responsable Autre sujet de préoccupation : la révision du périmètre de la mutuelle responsable, annoncée dans le PLFSS 2026. Ces contrats, qui encadrent les niveaux de remboursement et conditionnent certains avantages fiscaux pour les organismes assureurs, jouent un rôle central dans l’équilibre du système. Ils représentent 95% du marché de la complémentaire santé. L’Unocam souhaite que cette réforme soit menée en concertation étroite avec les acteurs du secteur pour éviter une déstabilisation du marché et préserver le pouvoir d’achat des assurés. 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Refus de médicament générique : que rembourse la mutuelle santé ?

Le choix entre un médicament générique et son équivalent de marque soulève de nombreuses interrogations, notamment concernant les modalités de remboursement. Entre perte du tiers payant, avance de frais et reste à charge, comprendre les conséquences financières d'un refus de générique s'avère essentiel pour maîtriser son budget santé. Décryptage complet des mécanismes de remboursement par l'Assurance maladie et la mutuelle santé. Le droit de refuser un médicament générique : ce que dit la réglementation Vous disposez légalement du droit de refuser la substitution d’un médicament princeps par un générique, proposée par votre pharmacien. Cette décision entraîne toutefois des conséquences financières immédiates : Suppression du tiers payant : vous devez régler l'intégralité du montant à la pharmacie. Démarches administratives : envoi d'une feuille de soins papier avec le double de l'ordonnance. Délais rallongés : le remboursement prend plusieurs semaines au lieu de quelques jours. Les exceptions autorisant le maintien du tiers payant Certaines situations particulières vous permettent de conserver le bénéfice du tiers payant malgré le refus d'un générique : Mention "non substituable" sur l'ordonnance avec justification médicale par l'un des acronymes suivants : MTE (marge thérapeutique étroite) EFG (excipient à effet notoire) CIF (forme pharmaceutique inadaptée) Prix du générique égal ou supérieur au médicament d'origine (cas rares) Le médecin peut justifier le recours à un médicament de marque pour un enfant de moins de 6 ans si aucun générique n’est adapté à son profil, et en cas d’exposition du patient à des contre-indications médicales dues à un des excipients entrant dans la composition du générique. Médicaments génériques et non génériques : remboursement par l'Assurance maladie Procédure et délais La procédure de remboursement des médicaments diffère radicalement selon votre acceptation ou votre refus du générique. Avec un générique, le processus reste fluide et automatisé grâce au tiers payant intégral ou partiel. Le remboursement intervient dans les délais standards, généralement sous 5 à 7 jours ouvrés. En cas de refus, la complexité administrative s'accroît significativement. Votre pharmacien établit une feuille de soins papier que vous devez transmettre à votre caisse avec l'ordonnance. Le traitement manuel de ces documents rallonge les délais de remboursement, pouvant atteindre plusieurs semaines selon la charge de travail de votre organisme. Durant cette période, vous supportez l'avance de trésorerie complète. Les taux de remboursement de l'Assurance maladie La Sécurité sociale applique des taux variables selon la classification du médicament : 100% pour les médicaments coûteux et irremplaçables 65% pour les traitements à service médical rendu (SMR) important 30% pour les médicaments à SMR modéré 15% pour les médicaments à SMR faible Franchise médicale : 1 euro par boîte (plafonnée à 50 euros/an) Reste à charge : entre 35% et 85% Le tarif forfaitaire de responsabilité : comprendre la base de remboursement Depuis 2020, les médicaments de marque pour lesquels il existe un générique sont moins bien remboursés. Le calcul se fait alors sur le TFR, tarif forfaitaire de responsabilité, qui constitue le pilier du système de remboursement des médicaments remplaçables par un générique. Voici les caractéristiques principales du TFR : Concerne environ 3 900 spécialités sur 16 300 produits remboursables Établit un montant unique pour des traitements équivalents Se calcule à partir du prix des génériques les moins chers S'applique que vous choisissiez le générique ou le médicament de marque Impact financier du choix du médicament de marque Prenons un exemple concret pour illustrer le mécanisme : Médicament de marque prescrit à SMR majeur (65%) : 20 euros TFR établi pour ce groupe : 17 euros Montant payé en pharmacie : 20 euros Base de remboursement : 17 euros seulement Remboursement de la Sécu : 65% de 17 € - franchise médicale de 1 €, soit 10,05 € Reste à votre charge : ticket modérateur (différence entre le TRF et la prise en charge de la Sécu soit 6,95 €) + 3 € (20 € - 17 €) = 9,95 € Vous devez en outre assumer l’avance totale des frais sauf si le médicament est mentionné “non substituable” sur l’ordonnance. En cas de traitement récurrent, la facture peut vite grimper, totalisant un reste à charge conséquent en fin d’année. Le rôle de la complémentaire santé dans le remboursement des médicaments Votre mutuelle santé intervient en complément de l'Assurance maladie pour réduire votre reste à charge. Remboursement standard des mutuelles Les contrats de mutuelle responsable qui représentent 95% des offres de complémentaire santé appliquent : 100% du ticket modérateur sur la base de remboursement de la Sécurité Sociale (BRSS) Limite de prise en charge : le montant du TFR uniquement Le surcoût du médicament de marque reste à votre charge. Important : Contrairement aux consultations médicales, il n'existe pas de dépassements d'honoraires pour les médicaments. Les mutuelles ne proposent donc pas de remboursements à 150%, 200% voire plus, comme sur les consultations ou l'hospitalisation. Le remboursement se fait toujours à hauteur des frais engagés. Attention : la plupart des mutuelles à garanties minimum remboursent moins bien les médicaments à SMR faible ou modéré (taux 15% et 30%). Les contrats de mutuelle aux frais réels Certaines complémentaires proposent des formules santé haut de gamme : Avantages : Prise en charge du prix effectivement payé Couverture du surcoût lié au refus d'un générique Élimination de tout reste à charge Inconvénients : Cotisations mensuelles significativement plus élevées Rentabilité à évaluer selon votre consommation de médicaments Surcoût de cotisation pouvant dépasser les économies réalisées Faut-il accepter les médicaments génériques pour optimiser son remboursement ? Accepter un médicament générique, c’est avant tout simplifier ses démarches et limiter les surcoûts sur la pharmacie. Le refus, même légitime, entraîne des conséquences immédiates : perte du tiers payant, avance de frais et reste à charge accru. Dans la majorité des cas, le médicament de marque n’apporte pas de bénéfice médical supérieur, car le générique contient la même substance active et présente la même efficacité thérapeutique. Pour autant, certaines intolérances aux excipients ou des pathologies spécifiques justifient pleinement la mention “non substituable”. Dans ces cas précis, la réglementation protège le patient, et le maintien du tiers payant est assuré. Les mutuelles santé complètent totalement ou partiellement les restes à charge, en fonction du contrat et du médicament acheté. La franchise médicale est la seule dépense qui ne bénéficie d’aucun remboursement de la part des complémentaires. Situation Tiers payant Procédure Base de remboursement Intervention de la mutuelle Reste à charge pour l’assuré (hors franchise) Acceptation du générique Oui Automatique via Carte Vitale TFR Prise en charge du ticket modérateur Aucun ou faible Refus sans justification médicale Non Feuille de soins papier à envoyer à la CPAM TFR Prise en charge du ticket modérateur (sur la base du TFR) Moyen à élevé selon le prix du princeps Refus avec mention “non substituable” Oui Automatique via Carte Vitale Prix du médicament remboursé sur base réelle Prise en charge du ticket modérateur (sur la base du prix réel) Aucun reste à charge La clé consiste donc à bien comprendre les conditions de remboursement et à vérifier les garanties de sa mutuelle santé. Certaines formules haut de gamme prennent en charge intégralement les médicaments de marque, ce qui peut représenter un vrai confort pour les personnes polypathologiques ou sous traitements chroniques. FAQ : Refus de générique et remboursement par la mutuelle Peut-on toujours refuser un médicament générique ? Oui, le refus est autorisé, mais il entraîne la perte du tiers payant sauf mention médicale "non substituable" sur l’ordonnance. Dans ce cas, la substitution ne peut pas être imposée par le pharmacien. Que se passe-t-il si je refuse un générique ? Vous devez payer votre traitement intégralement, envoyer la feuille de soins à la Sécurité sociale et attendre plusieurs semaines pour le remboursement. De plus, une partie du prix peut rester à votre charge. Ma mutuelle santé rembourse-t-elle le médicament de marque ? Oui, mais dans la limite du tarif forfaitaire de responsabilité (TFR). Le surcoût entre le médicament original et le générique reste souvent à votre charge, sauf si votre contrat prévoit un remboursement aux frais réels. Que signifie la mention "non substituable" ? Cette mention doit être justifiée par le médecin par l’un des codes suivants : MTE, EFG ou CIF. Elle permet de conserver le bénéfice du tiers payant et d’éviter toute pénalité financière. Comment savoir si ma mutuelle couvre le surcoût d’un refus de générique ? Consultez votre tableau de garanties. Si votre contrat prévoit un remboursement “frais réels” ou une couverture supérieure à 100 % BRSS, vous pouvez être indemnisé au-delà du TFR.

Assurance emprunteur, épargne, santé, obsèques : bilan 2024/2025 du CCSF

Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a rendu son rapport d’activité 2024-2025, détaillant les avancées réalisées dans les domaines de l’épargne, de la santé et de l’assurance. Si plusieurs chantiers sont désormais achevés, celui de l’assurance emprunteur reste encore ouvert, dans un contexte où la DGCCRF multiplie les sanctions contre certaines banques. Une mission confiée par Bercy en 2024 Une feuille de route ambitieuse En juillet 2024, Bruno Le Maire, alors ministre de l’Économie, a adressé au CCSF une lettre de mission fixant plusieurs priorités : renforcer la transparence dans l’épargne améliorer les contrats d’assurance obsèques évaluer les pratiques liées à l’assurance emprunteur adapter la réglementation en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (ce sujet n’est pas développé dans cet article). Douze mois plus tard, Catherine Julien-Hiebel, présidente du CCSF, se félicite des résultats obtenus : 4 chantiers finalisés, 3 autres largement avancés. Parmi eux, la création du premier Observatoire des produits d’épargne financière (OPEF) représente une avancée majeure pour les épargnants. Transparence sur les frais et les performances Instauré par la loi Industrie verte, l’OPEF a publié son premier rapport le 1er juillet 2025. Ce document, inédit en France, compare les frais, performances et caractéristiques des principaux supports d’épargne : assurance vie, Plan Epargne Retraite, comptes à terme, etc. Selon le CCSF, cet outil permet d’offrir plus de lisibilité aux épargnants et de renforcer la concurrence entre établissements. Une deuxième édition de ce rapport est déjà prévue pour l’été 2026 afin de suivre les tendances du marché. Assurance obsèques : un encadrement renforcé Un avis adopté à l’unanimité Face aux anomalies relevées par la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes), à savoir clauses abusives, informations incomplètes, documents commerciaux trompeurs, le CCSF a publié, le 8 octobre 2024, un avis unanime pour encadrer davantage les contrats d’assurance obsèques. Des manquements signalés par plusieurs autorités L’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) avait déjà constaté en 2021 une application inégale de sa recommandation par les assureurs, tandis que la Médiation de l’assurance notait encore 2 % de litiges liés à ces contrats en 2023. Le CCSF a donc formulé plusieurs pistes pour mieux informer les souscripteurs et rendre les offres plus transparentes, afin d’éviter tout abus. Santé et prévoyance : vers des contrats plus lisibles Une lisibilité encore perfectible Depuis plusieurs années, le CCSF s’attelle à simplifier la compréhension des contrats de complémentaire santé (mutuelles santé, compagnies d’assurance, institutions de prévoyance), également celle des contrats avec garantie prévoyance. Des bilans réguliers et un suivi à venir Après un premier avis en janvier 2024, les organismes complémentaires (Ocam) ont pris des engagements pour rendre leurs documents plus clairs. Un nouveau bilan mené par le secrétariat général du CCSF sera publié à l’automne 2025, afin d’évaluer la mise en œuvre effective des recommandations. Dépendance : le CCSF soutient la création d’un contrat solidaire Un dispositif adossé aux complémentaires santé Le 16 janvier 2024, le CCSF a validé une recommandation unanime en faveur d’une garantie dépendance solidaire, rattachée automatiquement aux contrats de mutuelle santé responsable. L’objectif : élargir la base de cotisants et maîtriser le niveau des cotisations. Une gouvernance collégiale et un projet législatif en vue Ce modèle impliquerait les pouvoirs publics, les employeurs, les assurés et les organismes assureurs, dans une gouvernance partagée. Plusieurs propositions de loi et amendements au PLFSS 2025 s’en sont déjà inspirés. Le CCSF espère que les États généraux de la dépendance permettront de transformer cette idée en un mécanisme universel et durable, au service des personnes en perte d’autonomie. Assurance emprunteur : un chantier toujours en cours Une suite aux travaux sur la loi Lemoine Parmi les missions confiées par le ministre, l’assurance emprunteur reste la dernière en attente de conclusions. Le CCSF doit encore évaluer les difficultés rencontrées dans l’application de la loi Lemoine, qui autorise les emprunteurs à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Des conclusions très attendues Face aux sanctions récentes infligées par la DGCCRF à plusieurs banques pour non-respect du droit à la résiliation en assurance emprunteur, le prochain rapport du CCSF sera particulièrement scruté. Il devrait dresser un état des lieux complet du marché, identifier les freins persistants et proposer des mesures concrètes pour renforcer la concurrence et la liberté de choix des assurés. Le CCSF s’impose plus que jamais comme un acteur central de la protection financière des consommateurs. Ses travaux ont permis d’importantes avancées dans l’épargne, la santé et la dépendance. Mais l’assurance emprunteur reste un dossier sensible dans un contexte de quasi-monopole des banques : les conclusions à venir pourraient bien redéfinir l’équilibre entre banques et assureurs alternatifs dans les prochains mois.

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