Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en 2020 ?

prix immobilier covid confinement crise

Secteur essentiel à l'économie du pays, l'immobilier souffre tous les maux avec la crise sanitaire due au Covid-19. La timide reprise de l'activité ces derniers jours incite les professionnels à émettre des pronostics. Si le volume annuel fera défaut pour cause d'arrêt durant deux mois, les Français auront-ils à l’avenir toujours autant d'appétit pour la pierre ? Les prix vont-ils se heurter au contexte dégradé ? Notaires, économistes, agence de notation, les avis convergent quant à une forte détérioration du marché avec des chiffres variables.

Les notaires pessimistes pour 2020

Dans leur dernière note de conjoncture publiée fin avril 2020, les notaires analysent la situation inédite qui frappe le marché immobilier français. Après un dynamisme exceptionnel en 2019 (plus d'un million de transactions dans l'ancien) et un démarrage en trombe début 2020 (+11% sur un an au 31 janvier 2020), le marché s'est brutalement arrêté pour cause d'état d'urgence sanitaire. Le confinement a mis en attente quelque 100 000 avant-contrats que les notaires espèrent se voir confirmés au cours du deuxième trimestre avec la réouverture de leurs offices et la possibilité pour les Français de déménager.

À moyen terme, les notaires n'attendent pas de ce "rebond technique" qu'il efface les séquelles douloureuses de l'arrêt de l'activité immobilière durant huit semaines. La régularisation des actes va s'étaler sur les deux et trois mois prochains compte tenu de "l'inertie" et des délais habituels du marché. Il faut s'attendre à une contraction du volume des transactions durant l'été prochain, même si la saison est par tradition un temps fort pour l'immobilier.

À long terme, les notaires ne cachent pas leur pessimisme. La forte récession économique qui touche la France et le reste du monde va repousser la reprise du marché immobilier à fin 2020, voire en début d'année 2021, sans toutefois retrouver le dynamisme de 2019. Si la crise sanitaire et la douloureuse expérience du confinement ont exacerbé l'importance du logement, l'accès à la propriété va dépendre des capacités d'achat des ménages et des conditions de financement des banques. Les notaires craignent que les établissements de crédit ne resserrent plus encore les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) édictées fin 2019, ce qui aurait pour effet d'exclure les dossiers les moins solides, à commencer par les primo-accédants. Problème que les courtiers en crédit ont soulevé dès janvier 2020.

Le marché immobilier soumis à la capacité d’achat des ménages et aux conditions d’emprunt

De nombreux candidats à l'acquisition vont sortir du marché immobilier en raison des conséquences de la crise sanitaire. La sanction des chiffres est tombée jeudi 28 mai : Pôle Emploi comptabilise 843 000 chômeurs supplémentaires en avril, soit une augmentation de 22,6%, ce qui porte à 4,5 millions de demandeurs d'emplois en catégorie A. Il est à craindre des défaillances d'entreprises en grand nombre dans les prochaines semaines, ce qui implique comme corollaire l'absence du marché immobilier de certaines catégories professionnelles lourdement touchées par la perte d'emploi (hôtellerie-restauration, automobile, tourisme, événementiel, commerces). Malgré des taux d'emprunt toujours attractifs, le marché de l'accession et de l'investissement locatif souffre et souffrira du manque de confiance des Français dans le long terme. Tout dépendra de la durée de cette crise sanitaire et de sa virulence à creuser plus profondément la crise économique.

Les prix immobiliers orientés à la baisse en 2020

Comme chacun le sait, les notaires sont les seuls à détenir les vrais chiffres de l'immobilier, puisque toutes les transactions sont finalisées par leurs soins. Sur un an fin 2019, les prix de logements anciens en France métropolitaine ont augmenté de 3,7%, une progression plus nette pour les appartements (+5,2%) que pour les maisons (+2,6%). Sur la base des avant-contrats, la projection sur un an à fin mai 2020 est de +6,4% pour les appartements et de +3,9% pour les maisons. Quelles sont les prévisions pour les mois à venir ?

Avec une demande fragilisée par la crise, nul doute que le marché, en perte de vitesse, va s'adoucir et céder quelques points. L'agence de notation Standard & Poor's anticipe un repli de 1,4% pour 2020 et une relative stabilité en 2021 (-0,5%). La tendance haussière n'est pas attendue avant 2022 (+2,5%). Attentif au très mauvais signal de la désolvabilisation des ménages, Henry Buzy-Cazaux, président de l'Imsi (Institut du management des services immobiliers), est moins confiant et prédit un recul des prix de 5% à 10% dans les grandes métropoles et jusqu'à 15% dans les villes de taille moyenne. Pour Michel Mouillart, économiste et président de l'Observatoire des crédits aux ménages, le recentrage du marché vers les clientèles les plus aisées est de nature à maintenir les prix immobiliers. En substance, il faut comprendre que les ménages des classes moyennes et modestes vont peiner à accéder à la propriété, surtout si les banques appliquent à la lettre les recommandations du HCSF.

Sans surprise, Paris devrait faire de nouveau exception et creuser plus encore le fossé avec les régions. La pénurie de logements conjuguée à une demande toujours forte sur les biens les plus recherchés devrait stabiliser les prix en dépit de la crise. Le conditionnel est bien évidemment de mise, puisqu'une diminution sensible de la demande aurait pour effet un recul général des prix.

Il est pourtant certain que le volume d'activité va être lourdement pénalisé. En temps normal, les mois de mars et d'avril enregistrent 20% des transactions annuelles, soit un manque à gagner de quelque 200 000 ventes pour l'année 2020. Parions sur la caractéristique immuable de la pierre : une valeur refuge en période de crise, quand les marchés boursiers et les placements s'enfoncent, comme on le constate actuellement. Cette qualité pourrait permettre aux prix de ne pas plonger en 2020.

Dernières publications

assurance-emprunteur-20-pourcents-parts-de-marché-délégation

Assurance emprunteur : près de 20% de parts de marché pour la délégation

Depuis son entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément redistribué les cartes du marché de l'assurance emprunteur en France. Résiliation à tout moment, suppression du questionnaire médical pour certains prêts, réduction du droit à l'oubli… Ces mesures ont ouvert une brèche significative dans la forteresse historique des bancassureurs. Les assureurs alternatifs grignotent des parts de marché, même si les banques s’octroient toujours la part du lion. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation Pendant des décennies, les banques ont dominé sans partage le marché de l'assurance emprunteur grâce à leurs contrats groupe. Le mécanisme était simple : à l'octroi d'un crédit immobilier, l'établissement prêteur proposait systématiquement sa propre assurance, très souvent plus coûteuse mais intégrée au parcours de souscription.  La délégation d'assurance emprunteur existe pourtant depuis longtemps (loi Murcef de 2001 puis loi Lagarde de 2010), mais sa mise en œuvre est restée complexe en raison des blocages opérés par les prêteurs. La révolution Lemoine La loi Lemoine a changé la donne en instaurant la résiliation à tout moment (RIA) en 2022, permettant à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire de son contrat comme cela était imposé par les dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin). Ce levier a considérablement simplifié la démarche de substitution pour des millions de ménages français. Les 2 autres mesures introduites par la loi Lemoine Hormis la substitution de contrat à tout moment, la loi Lemoine a instauré 2 mesures inclusives pour les personnes avec risques aggravés de santé, leur permettant d’accéder plus facilement à la propriété :  la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : le questionnaire de santé est supprimé pour les parts assurées jusqu’à 200 000€ et remboursées avant les 60 ans de l’emprunteur. l’amélioration et l’élargissement du droit à l’oubli : le délai pour en profiter est de 5 au lieu de 10 ans, et le dispositif est désormais accessible aux personnes guéries d’une hépatite C, pas seulement à celles en rémission d’un cancer. La part des alternatifs en hausse constante Les chiffres témoignent d'une évolution structurelle. En 2021, les assureurs alternatifs — compagnies d'assurance indépendantes, courtiers, mutuelles — représentaient 16 % du stock du marché français de l'assurance emprunteur. À la fin de l'année 2025, cette proportion avait progressé à 19 %, soit une hausse de 3 points en 4 ans. Le cabinet de conseil Actélior qui a réalisé ce chiffrage confirme cette dynamique : la substitution fonctionne, avance et permet aux acteurs alternatifs de récupérer progressivement des portefeuilles détenus par les banques. Si ces gains paraissent modestes en pourcentage de stock, ils se traduisent par des volumes de production significatifs sur les nouveaux contrats. Les projections d'Actélior vont plus loin encore : la part de marché des assureurs alternatifs pourrait atteindre 28 % à l'horizon 2030, à condition toutefois que les bancassureurs ne déploient pas de contre-offensives massives. Car le marché ne se laisse pas remodeler sans résistance des acteurs historiques. Les freins persistants à la délégation d'assurance de prêt Malgré les avancées législatives, la fluidité du marché reste perfectible. Les interactions entre assureurs alternatifs et banques ne sont pas toujours optimales. Les établissements prêteurs disposent d'un délai légal de 10 jours ouvrés pour répondre aux demandes de substitution d'assurance emprunteur — un délai que certaines banques ne respectent pas scrupuleusement. En octobre 2025, pas moins de 5 grandes banques ont été sanctionnées financièrement par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) pour non-respect de ce délai légal. Cette intervention régulatrice souligne que la loi Lemoine, bien qu'ambitieuse, nécessite encore un effort de mise en conformité du côté de certains acteurs bancaires. Le contexte du marché immobilier pèse également. La forte hausse des taux d'intérêt entre 2022 et 2024 a provoqué un ralentissement marqué de la production de crédits immobiliers en France. Moins de nouveaux prêts se traduit mécaniquement par moins d'opportunités de souscription, ce qui réduit le terrain de jeu des assureurs alternatifs sur les nouvelles affaires. Le rapport de force penche alors davantage du côté des prêteurs, qui restent maîtres de l'accès au financement. La réponse des bancassureurs : des offres plus compétitives Face à la menace concurrentielle, les bancassureurs n'ont pas attendu pour réagir. De nombreuses banques ont revu leurs grilles tarifaires, amélioré leurs garanties et lancé des offres dites « défensives » pour fidéliser leurs emprunteurs et réduire les tentations de substitution. Cette évolution est en réalité bénéfique pour les consommateurs : la pression concurrentielle exercée par la loi Lemoine pousse l'ensemble des acteurs du marché à proposer des contrats plus avantageux.  Selon plusieurs études, un emprunteur qui change d'assurance peut économiser en moyenne 10 000 à 15 000 euros sur la durée totale de son crédit. Une somme non négligeable qui justifie pleinement la démarche de délégation. Important : l’assurance emprunteur souscrite auprès d’une banque est jusqu’à 4 fois plus chère qu’un contrat alternatif, à parité de couverture. Comment profiter de la loi Lemoine pour changer d'assurance emprunteur ? Pour les emprunteurs souhaitant bénéficier des opportunités offertes par la loi Lemoine, la démarche suit plusieurs étapes clés : Comparer les offres via un courtier ou un comparateur en ligne, en s'assurant que le contrat alternatif présente des garanties au moins équivalentes à celles de l'assurance bancaire (principe d'équivalence des garanties). Transmettre sa demande de substitution à la banque par lettre recommandée ou via les canaux numériques prévus à cet effet, en joignant le nouveau contrat et le tableau de correspondance des garanties. Attendre la réponse de l'établissement prêteur dans le délai légal de 10 jours ouvrés. En cas de refus, celui-ci doit être motivé par écrit de manière exhaustive. Mettre en place le nouveau contrat dès validation par la banque, avec résiliation automatique de l'ancien. Attention aux contrats packagés d’assurance emprunteur proposés par certaines banques : ils sont souvent assortis de garanties superflues que l’assuré ne peut retirer (comme la garantie perte d’emploi) et qui rendent l’équivalence de garanties quasi impossible à respecter dans le cadre d’une substitution. Perspectives : vers un marché de l'assurance emprunteur de plus en plus concurrentiel La progression des assureurs alternatifs semble appeler à se confirmer sur les prochaines années, portée par plusieurs tendances de fond. 3 facteurs améliorent chaque année le recours à la délégation d’assurance :  la montée en puissance des comparateurs numériques une meilleure information des consommateurs la digitalisation des parcours de souscription. Par ailleurs, alors que le marché du crédit immobilier amorce une reprise à la faveur d’une détente des taux d’intérêts, le volume de nouveaux prêts va repartir à la hausse, offrant aux acteurs alternatifs de nouvelles opportunités de conquête. L'enjeu pour les prochaines années sera donc double : consolider les gains acquis grâce à la substitution, tout en captant une part croissante des nouveaux contrats. Pour les emprunteurs, cette concurrence accrue est une aubaine. Pour les bancassureurs, l'heure est à l'adaptation stratégique. La loi Lemoine a bel et bien enclenché une dynamique de fond que plus rien ne semble pouvoir inverser. Vous souhaitez changer d’assurance emprunteur ? Comparez les offres disponibles et vérifiez les économies potentielles sur la durée de votre prêt grâce à notre simulateur.

Assurance emprunteur
frais-santé-hausse-forfait-journalier-hospitalier-mars-2026

Hausse du forfait journalier hospitalier le 1er mars 2026 : comment être remboursé ?

Après la revalorisation de certaines consultations médicales en janvier dernier, les Français doivent à nouveau faire face à une hausse des dépenses de santé. À compter du 1er mars 2026, le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 euros, soit une augmentation de 3 euros par jour d'hospitalisation. D’autres forfaits de santé augmentent dans la foulée.  À quoi correspond ce forfait journalier ? Le forfait journalier hospitalier est une participation financière demandée à tout patient hospitalisé (hors exemptions comme les femmes enceintes et les nouveaux-nés). Contrairement aux actes médicaux, il n'est pas remboursé par l'Assurance maladie et reste à la charge du patient, sauf en cas de complémentaire santé.  Ce forfait couvre des frais dits "hôteliers", c'est-à-dire les prestations non médicales liées au séjour, notamment : La restauration (repas servis pendant l'hospitalisation) L'entretien et le nettoyage des locaux L'hébergement, incluant la chambre et la literie Cette contribution est due pour chaque journée passée dans un établissement de soins, quelle que soit la durée du séjour. Les autres forfaits hospitaliers qui augmentent La hausse ne se limite pas au seul forfait journalier. Plusieurs autres participations financières dans le cadre d'une hospitalissation sont également revues à la hausse à partir du 1er mars 2026. Les forfaits hospitaliers revalorisés au 1er mars 2026 Le forfait patient urgences (FPU) : facturé aux patients qui se rendent aux urgences sans nécessiter d'hospitalisation, il augmente de 19,61 € à 23 €. Le forfait des services psychiatriques : il passe de 15 à 17 euros par jour d’hospitalisation dans une unité psychiatrique. Le FPU minoré pour patients vulnérables : destiné aux personnes en affection longue durée (ALD) ou à d'autres profils fragilisés, ce forfait passe de 8,49 € à 9,96 €. Une hausse supplémentaire prévue en avril 2026 Au-delà des forfaits journaliers, la participation forfaitaire applicable aux actes médicaux lourds ou coûteux — ceux dont le tarif dépasse 120 €— va subir également une hausse. À compter du 1er avril prochain, elle sera facturée 32 €, contre 24 € actuellement. Ces revalorisations s'appliquent de manière uniforme à l'ensemble du territoire national, dans tous les hôpitaux publics et privés ainsi que dans tous les services d'urgence de France. Pourquoi le gouvernement a-t-il décidé ces hausses des forfaits hospitaliers ? Ces revalorisations s'inscrivent dans le cadre de la Loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2026 adoptée en décembre 2025. Face à un déficit persistant, le gouvernement cherche à réduire le déséquilibre financier de l'Assurance Maladie, qui s'élevait à 23 milliards d'euros l'an passé. L'objectif est de le ramener à 17,4 milliards d'euros. La hausse des forfaits journaliers hospitaliers doit permettre de dégager environ 400 millions d'euros d'économies pour la Sécurité Sociale. Une mesure budgétaire présentée comme nécessaire, mais qui ne fait pas l'unanimité. Le syndicat Unsa (Union nationale des syndicats autonomes) a notamment dénoncé une décision qu'il juge profondément inéquitable pour les personnes aux revenus modestes, qui se retrouvent à supporter le poids d'un effort collectif sans disposer des moyens pour y faire face. Qui va payer la hausse du forfait hospitalier ? La prise en charge du forfait journalier hospitalier et des autres forfaits de santé dépend de la présence ou non d'une couverture complémentaire. Les assurés disposant d'une complémentaire santé Pour la majorité des Français bénéficiant d'une mutuelle ou d'une assurance complémentaire, la facture hospitalière ne changera pas dans l'immédiat. Le contrat de mutuelle responsable rembourse obligatoirement le forfait journalier hospitalier, sans limite de durée. Les assurances privées, qui ne sont pas soumises à un cahier des charges réglementaires, peuvent également rembourser les forfaits de santé en fonction des garanties souscrites. Toutefois, cette absence d'impact immédiat ne signifie pas que les assurés seront épargnés à long terme. Les répercussions arriveront dans un deuxième temps. Confrontées à une hausse mécanique de leurs dépenses, les complémentaires santé devraient compenser ces surcoûts en augmentant les cotisations dans les mois à venir. Les assurés ne vont pas être de leur poche au moment de leur hospitalisation, mais auront probablement une prime plus élevée à l'avenir. Les Français sans complémentaire santé Pour les 4% de Français, soit 2,5 millions de personnes, qui ne disposent pas de couverture complémentaire (chiffres de la Drees), le coup financier est immédiat et direct. Ce chiffre bondit à 12% pour les 10% de Français les plus modestes. L'intégralité du forfait journalier reste à leur charge, sans aucun remboursement possible de la part de l'Assurance maladie. Cette situation pénalise particulièrement les personnes sanctionnées par l’effet de seuil, celles dont les revenus se situent juste au-dessus des plafonds permettant de bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Ce dispositif permet d’accéder à une mutuelle responsable gratuite ou moyennant une participation minime en fonction des revenus. Or, les bénéficiaires de la CSS sont exemptés du forfait journalier hospitalier. On estime que la moitié des personnes éligibles ne réclament pas la CSS. Ce qu'il faut retenir Le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 € dès le 1er mars 2026. Le forfait patient urgences (FPU) atteint également 23 € à cette même date. Le forfait psychiatrique augmente à 17 € par jour. Le FPU pour patients vulnérables (ALD, etc.) passe à 9,96 €. La participation forfaitaire pour actes lourds passera de 24 à 32 € en avril 2026. Les assurés avec mutuelle ne paieront pas directement, mais pourraient voir leurs cotisations augmenter. Les Français sans complémentaire santé supporteront la hausse immédiatement et intégralement. La CSS reste une solution pour les personnes à revenus modestes : vérifiez votre éligibilité.  

Mutuelle Santé
réouverture-MaPrimRénov-2026

Réouverture de MaPrimeRénov en 2026 : tout ce qu'il faut savoir pour déposer votre dossier

Suspendu depuis le début de l'année faute de financement, le dispositif MaPrimRénov est de nouveau accessible depuis le lundi 23 février 2026. Cette réouverture intervient après l'adoption définitive du budget 2026 et s'accompagne d'une nouveauté importante pour les projets de rénovation globale. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 2 mois de suspension et jusqu’à 6 mois d’attente Depuis le 1er janvier 2026, MaPrimeRénov était à l'arrêt. L'absence de budget validé avait contraint l'Agence nationale de l'habitat (Anah) à suspendre l'ensemble des nouvelles demandes, laissant de nombreux ménages dans l'incertitude quant à leurs projets de rénovation énergétique. La validation du budget 2026 a permis de lever ce blocage. Non seulement les nouvelles demandes sont désormais acceptées, mais l'instruction des dossiers déposés avant la suspension a également repris. Il faudra néanmoins s'armer de patience : les délais de traitement restent élevés, avec plus de 6 mois d'attente pour les rénovations d'ampleur et environ 3 mois pour les travaux plus ponctuels. MaPrimRénov : ce qui change en 2026 Un rendez-vous obligatoire pour les rénovations globales C'est la principale évolution de cette réouverture. Pour toute rénovation d'ampleur, un entretien personnalisé avec un conseiller France Rénov est désormais exigé avant le dépôt du dossier. Cette mesure répond à 2 objectifs : mieux accompagner les ménages dans la définition de leur projet limiter les fraudes, qui ont représenté un problème croissant dans le secteur de la rénovation énergétique ces dernières années. Ce rendez-vous peut se tenir selon différentes modalités, selon votre situation et vos préférences : en agence, en visioconférence ou par téléphone. L'essentiel est qu'il ait lieu avant toute soumission de dossier. Des aides ouvertes à tous les profils Autre changement notable : MaPrimeRénov n'est plus réservée aux seuls ménages aux revenus modestes. Tous les profils peuvent désormais déposer une demande, quelle que soit leur tranche de revenus. En revanche, les barèmes d'aides restent identiques à ceux annoncés au milieu de l'année 2025. Il n'y a donc pas de hausse ni de baisse des montants accordés. Comment déposer une demande MaPrimeRénov en 2026 Étape 1 : vérifier son éligibilité et créer un compte Avant toute démarche, il convient de s'assurer que votre projet entre bien dans le cadre des travaux éligibles. Rendez-vous ensuite sur le site officiel de MaPrimeRénov pour créer votre espace personnel. Soyez vigilant : de faux sites imitant la plateforme officielle circulent sur Internet. Vérifiez systématiquement l'URL avant de saisir vos informations personnelles. Étape 2 : prendre rendez-vous avec un conseiller France Rénov Pour un projet de rénovation globale, cette étape est désormais incontournable. Le conseiller vous aidera à structurer votre projet, à identifier les travaux prioritaires et à vous orienter vers les artisans compétents. Ce temps d'échange est aussi l'occasion de faire le point sur l'ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Étape 3 : choisir un professionnel labellisé RGE Les artisans retenus pour réaliser les travaux doivent obligatoirement être certifiés RGE, c'est-à-dire Reconnu Garant de l'Environnement. Cette certification est une condition sine qua non pour bénéficier de la prime. Prenez le temps de comparer plusieurs devis afin de choisir le prestataire le plus adapté à votre projet et à votre budget. Attention : les travaux ne doivent pas avoir débuté avant le dépôt officiel de votre demande, sous peine de perdre le bénéfice de l'aide. Étape 4 : constituer et soumettre le dossier en ligne Une fois le professionnel sélectionné, vous pouvez compléter votre dossier directement depuis votre espace en ligne. Vous devrez y joindre les devis obtenus, indiquer le montant des autres aides éventuellement perçues et fournir les pièces justificatives demandées. Concernant les certificats d'économies d'énergie (CEE), ils doivent être déclarés pour les travaux réalisés par geste, tandis qu'ils sont déjà intégrés dans le calcul de l'aide pour les rénovations globales. Étape 5 : démarrer les travaux après validation Ce n'est qu'après l'accord formel de l'Anah que vous pouvez lancer le chantier. Une fois les travaux terminés, il vous suffira de déposer la facture finale dans votre espace personnel pour déclencher le versement de la prime. Celle-ci est réglée en une seule fois, par virement bancaire. Un budget de 3,6 milliards d'euros pour MaPrimRénov 2026 L'enveloppe allouée à MaPrimeRénov pour cette année s'élève à 3,6 milliards d'euros. L'Anah ambitionne de financer 150 000 rénovations ponctuelles et 120 000 rénovations globales sur l'ensemble de l'exercice.  Cet objectif est toutefois contraint par le stock de dossiers en attente accumulés fin 2025, qui viendront en partie absorber les capacités de traitement disponibles. Les ménages souhaitant bénéficier du dispositif ont donc tout intérêt à déposer leur demande rapidement.  

Immobilier
Je compare