Les prix de l'immobilier vont-ils baisser en 2020 ?

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Secteur essentiel à l'économie du pays, l'immobilier souffre tous les maux avec la crise sanitaire due au Covid-19. La timide reprise de l'activité ces derniers jours incite les professionnels à émettre des pronostics. Si le volume annuel fera défaut pour cause d'arrêt durant deux mois, les Français auront-ils à l’avenir toujours autant d'appétit pour la pierre ? Les prix vont-ils se heurter au contexte dégradé ? Notaires, économistes, agence de notation, les avis convergent quant à une forte détérioration du marché avec des chiffres variables.

Les notaires pessimistes pour 2020

Dans leur dernière note de conjoncture publiée fin avril 2020, les notaires analysent la situation inédite qui frappe le marché immobilier français. Après un dynamisme exceptionnel en 2019 (plus d'un million de transactions dans l'ancien) et un démarrage en trombe début 2020 (+11% sur un an au 31 janvier 2020), le marché s'est brutalement arrêté pour cause d'état d'urgence sanitaire. Le confinement a mis en attente quelque 100 000 avant-contrats que les notaires espèrent se voir confirmés au cours du deuxième trimestre avec la réouverture de leurs offices et la possibilité pour les Français de déménager.

À moyen terme, les notaires n'attendent pas de ce "rebond technique" qu'il efface les séquelles douloureuses de l'arrêt de l'activité immobilière durant huit semaines. La régularisation des actes va s'étaler sur les deux et trois mois prochains compte tenu de "l'inertie" et des délais habituels du marché. Il faut s'attendre à une contraction du volume des transactions durant l'été prochain, même si la saison est par tradition un temps fort pour l'immobilier.

À long terme, les notaires ne cachent pas leur pessimisme. La forte récession économique qui touche la France et le reste du monde va repousser la reprise du marché immobilier à fin 2020, voire en début d'année 2021, sans toutefois retrouver le dynamisme de 2019. Si la crise sanitaire et la douloureuse expérience du confinement ont exacerbé l'importance du logement, l'accès à la propriété va dépendre des capacités d'achat des ménages et des conditions de financement des banques. Les notaires craignent que les établissements de crédit ne resserrent plus encore les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) édictées fin 2019, ce qui aurait pour effet d'exclure les dossiers les moins solides, à commencer par les primo-accédants. Problème que les courtiers en crédit ont soulevé dès janvier 2020.

Le marché immobilier soumis à la capacité d’achat des ménages et aux conditions d’emprunt

De nombreux candidats à l'acquisition vont sortir du marché immobilier en raison des conséquences de la crise sanitaire. La sanction des chiffres est tombée jeudi 28 mai : Pôle Emploi comptabilise 843 000 chômeurs supplémentaires en avril, soit une augmentation de 22,6%, ce qui porte à 4,5 millions de demandeurs d'emplois en catégorie A. Il est à craindre des défaillances d'entreprises en grand nombre dans les prochaines semaines, ce qui implique comme corollaire l'absence du marché immobilier de certaines catégories professionnelles lourdement touchées par la perte d'emploi (hôtellerie-restauration, automobile, tourisme, événementiel, commerces). Malgré des taux d'emprunt toujours attractifs, le marché de l'accession et de l'investissement locatif souffre et souffrira du manque de confiance des Français dans le long terme. Tout dépendra de la durée de cette crise sanitaire et de sa virulence à creuser plus profondément la crise économique.

Les prix immobiliers orientés à la baisse en 2020

Comme chacun le sait, les notaires sont les seuls à détenir les vrais chiffres de l'immobilier, puisque toutes les transactions sont finalisées par leurs soins. Sur un an fin 2019, les prix de logements anciens en France métropolitaine ont augmenté de 3,7%, une progression plus nette pour les appartements (+5,2%) que pour les maisons (+2,6%). Sur la base des avant-contrats, la projection sur un an à fin mai 2020 est de +6,4% pour les appartements et de +3,9% pour les maisons. Quelles sont les prévisions pour les mois à venir ?

Avec une demande fragilisée par la crise, nul doute que le marché, en perte de vitesse, va s'adoucir et céder quelques points. L'agence de notation Standard & Poor's anticipe un repli de 1,4% pour 2020 et une relative stabilité en 2021 (-0,5%). La tendance haussière n'est pas attendue avant 2022 (+2,5%). Attentif au très mauvais signal de la désolvabilisation des ménages, Henry Buzy-Cazaux, président de l'Imsi (Institut du management des services immobiliers), est moins confiant et prédit un recul des prix de 5% à 10% dans les grandes métropoles et jusqu'à 15% dans les villes de taille moyenne. Pour Michel Mouillart, économiste et président de l'Observatoire des crédits aux ménages, le recentrage du marché vers les clientèles les plus aisées est de nature à maintenir les prix immobiliers. En substance, il faut comprendre que les ménages des classes moyennes et modestes vont peiner à accéder à la propriété, surtout si les banques appliquent à la lettre les recommandations du HCSF.

Sans surprise, Paris devrait faire de nouveau exception et creuser plus encore le fossé avec les régions. La pénurie de logements conjuguée à une demande toujours forte sur les biens les plus recherchés devrait stabiliser les prix en dépit de la crise. Le conditionnel est bien évidemment de mise, puisqu'une diminution sensible de la demande aurait pour effet un recul général des prix.

Il est pourtant certain que le volume d'activité va être lourdement pénalisé. En temps normal, les mois de mars et d'avril enregistrent 20% des transactions annuelles, soit un manque à gagner de quelque 200 000 ventes pour l'année 2020. Parions sur la caractéristique immuable de la pierre : une valeur refuge en période de crise, quand les marchés boursiers et les placements s'enfoncent, comme on le constate actuellement. Cette qualité pourrait permettre aux prix de ne pas plonger en 2020.

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Crédit immobilier : qui profite de l'inflation en juillet 2022 ?

L'inflation continue de progresser, s'établissant à 5,8% sur un an à fin juin 2022. Une situation qui pousse les ménages à épargner et qui pénalise les emprunteurs pour cause de salaires qui ne suivent pas cette évolution. Face à l'augmentation des dépenses du quotidien, assumer des mensualités de crédit immobilier devient de plus en plus compliqué, ce qui incite les banques à rehausser leur exigence d'apport personnel. Poussée inflationniste Selon les premières estimations de l'Insee, la hausse des prix à la consommation s'est de nouveau accélérée au mois de juin 2022 pour atteindre 5,8%, contre 5,2% en mai. Sur un mois, l'inflation a gagné 0,7%. La barre des 5% n'avait plus été franchie depuis septembre 1985. Poussée par le déclenchement de la guerre en Ukraine, la dérive inflationniste est imputable au bond spectaculaire des prix de l'énergie : +33,1% par rapport à juin 2021. Les prix de l'alimentation sont eux aussi en forte progression, dans des proportions élevées mais plus mesurées, à +5,7% sur un an. Les prix des services augmentent quant à eux de +3,2% et les prix des biens manufacturés de +2,6%. En glissement annuel, l'inflation est près de quatre fois plus forte qu'il y a un an. Dans une interview au journal Les Échos le 28 juin dernier, le ministre de l'Économie Bruno Le Maire estime que "le pic inflationniste commencera sa décrue mi-2023". Les observateurs prédisent une inflation à 7% pour fin 2022. Inflation et épargne de précaution Sale temps pour les ménages français qui subissent de plein fouet l'ampleur incontrôlée de l'inflation et sa vitesse de progression. Le moral est atteint et beaucoup anticipent des lendemains difficiles en épargnant, sans que ce surplus d'épargne égalise celui du second semestre 2021 (2 milliards d'euros contre 7 milliards d'euros selon les chiffres de la Banque de France). Au risque de limiter leur consommation, les épargnants français choisissent de préserver autant que possible une épargne suffisante, visant à les rassurer. Un réflexe de précaution paradoxal en période de maigres taux de rendement servis par les placements sans risques (livrets, fonds en euros de l'assurance vie), mais la hausse très nette du coût de la vie est toujours une des premières motivations d'épargne. Inflation et crédit immobilier Pour les candidats à l'emprunt immobilier, la situation est inversée. Les taux d'intérêt augmentent, mais restent pour l’heure très inférieurs à l'inflation, en moyenne autour de 1,70% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). On s'endette à bon compte, puisque le loyer de l'argent est plus faible que l'indice des prix à la consommation. Sauf que les emprunteurs subissent, comme tous les consommateurs, le poids alourdi des dépenses contraintes du quotidien (alimentation, énergie, transport, etc.) dans leur budget mensuel. Pour que l'équilibre se fasse, il faudrait que les salaires progressent au même rythme que l'inflation. On est loin du compte. Selon la Dares (Direction de l'animation de la recherche, des études et statistiques), organisme qui dépend du ministère du Travail, l’indice du salaire mensuel de base (SMB) de l’ensemble des salariés du secteur privé a progressé de 1,1 % au cours du 1er trimestre 2022, et sur un an, il augmente de 2,3 %. Seuls les emprunteurs dont les revenus progressent très significativement sortent indemnes de ce contexte inflationniste. Face au renchérissement du crédit immobilier en période d'inflation galopante, les banques se montrent plus rigoureuses dans la sélection des candidats à l'emprunt. Niveau record de l'apport personnel Jamais l'apport personnel moyen n'a été aussi élevé depuis une dizaine d'années que le réseau Century 21 effectue des statistiques sur ce sujet. Selon ses dernières données, l’apport personnel représentait 21,2% du montant d'une opération immobilière, soit 55 519€, au cours du premier semestre 2022. Face à la vive remontée des taux d'intérêt et au niveau toujours surévalué des prix immobiliers, les banques renforcent leur exigence en matière d'apport personnel dans un but plus sélectif, pour donner la priorité aux candidats avec des revenus confortables et une réelle capacité d'épargne. Sur la base des ventes effectuées au sein du réseau, sur un an, entre le premier semestre 2021 et le premier semestre 2022, les prix des appartements ont augmenté de 7,4% et ceux des maisons de 10,7%, ce qui rend difficile l’accession à la propriété des foyers à faibles ou moyens revenus. Pour limiter le recours à l'emprunt dans une période de forte inflation et de renchérissement des coûts du crédit (notamment coût assurance prêt immobilier depuis la loi Lemoine 2022), les banques réclament une mise de fonds plus importante, ce qui exclut de facto les ménages modestes sans ou avec peu d'épargne.

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Crédit immobilier : tout ce qu'il faut savoir sur les taux d'usure en 2022

C'est le sujet brûlant du moment en matière de crédit immobilier. Mesure de protection des emprunteurs, l'usure, telle qu'elle est calculée, est devenue problématique et restreint l'accès au financement immobilier. Qu'est-ce que le taux d'usure ? Quel est son rôle ? Pourquoi l'usure opère-elle actuellement un blocage pour les emprunteurs ? Quelles solutions apporter ? Réponses avec Magnolia.fr. Qu'est-ce que l'usure ? L'usure constitue une barrière contre les éventuelles pratiques abusives des prêteurs. Le gouvernement via la Banque de France plafonne les taux auxquels sont accordés les crédits, qu'il s'agisse de prêts immobiliers, de crédits à la consommation, de découverts bancaires ou de crédits renouvelables, afin de protéger les consommateurs. L'usure a une connotation péjorative, car elle renvoie à la figure caricaturale de l'usurier d'autrefois, largement évoquée dans la littérature, notamment chez Balzac dans La Comédie humaine. Le prêteur d'argent à taux excessif n'existe plus. En prévention des abus, les autorités financières fixent chaque trimestre le taux maximal s'appliquant aux opérations de prêt. Pour chaque catégorie de prêt (immobilier, consommation, etc.), est déterminé un taux d'usure à valoir sur le trimestre en cours. Attention : le taux d'usure ne doit pas être confondu avec le taux d'intérêt légal, révisable deux fois par an, qui détermine le taux d'intérêt applicable à certaines situations ou décisions légales, principalement en cas de retard ou défaut de paiement d'une somme d'argent. Comment est calculée l'usure ? Selon l'article L.314-6 du code de la consommation, «constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues». On prend les taux effectifs moyens pratiqués au cours des trois mois précédents et on leur ajoute un tiers. Pour le deuxième trimestre 2022, le taux effectif moyen des prêts immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans étant de 1,80%, le taux d'usure est fixé à 2,40%. Il est important d'insister sur la définition du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un prêt immobilier. Celui-ci doit contenir tous les frais relatifs à l'obtention du financement. Aux intérêts d'un crédit immobilier, sont ajoutés : la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution prêt immobilier) les frais de dossier les frais d'ouverture et de tenue de compte l'expertise du bien immobilier les éventuels frais de courtage l'assurance emprunteur. Le TAEG ne doit pas outrepasser le taux d'usure applicable sur la durée concernée. Il n'y a pas d'harmonisation du seuil de l'usure en Europe. Si une directive régit les dispositions européennes de l'UE en matière de crédits octroyés, d'intermédiation du crédit et des méthodes de distribution, l'encadrement de l'usure diffère selon les pays. En Italie, un taux est usuraire s'il excède de plus de 50% le TAEG moyen. Aux Pays-Bas, le taux plafond est calculé en majorant de 21 points le taux de la Banque Centrale Européenne (Euribor). En Allemagne et en Espagne, l'appréciation de l'usure est laissée aux tribunaux. Au Portugal, le taux est libre selon l'accord des parties. Quel est le problème avec l'usure en crédit immobilier ? Cela ne vous a pas échappé que les taux d'usure sont en décalage avec la réalité du terrain, puisque calculés sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents. Ce décalage est problématique quand les taux d'intérêt remontent.  Enclenchée en début d'année, la hausse des taux d'emprunt s'est accélérée fin mars, consécutivement à l'envolée de l'inflation et des taux obligataires. De 1% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés) début janvier 2022, le taux crédit immobilier sur 20 ans a atteint en moyenne 1,60% en juin. D'un trimestre à l'autre, le taux d'usure sur cette maturité a perdu un point, passant de 2,41% à 2,40%. Cette stagnation de l'usure est facteur de blocage pour les candidats à l'emprunt immobilier. Il leur devient quasiment impossible de respecter le plafond légal du TAEG quand il faut intégrer tous les frais incompressibles avec un taux d'intérêt qui ne laisse qu'une très faible marge de manœuvre.  Les premières victimes sont les personnes abonnées aux taux d’emprunt les plus élevés, comme jeunes actifs avec un maigre apport personnel. Sont également touchées les personnes avec des risques aggravés de santé qui paient le plus cher leur assurance de prêt. Actuellement, un emprunteur sur cinq se voit refuser son crédit immobilier pour cause de TAEG au-delà de l'usure. Les professionnels du crédit, courtiers en tête, tirent la sonnette d'alarme depuis des semaines pour que soit mise en place une réforme de l'usure, au moins à court terme une mesure dérogatoire qui s'appliquerait le temps que l'usure soit en corrélation avec la réalité du marché. Quels taux d'usure au T3 2022 ? Malgré la pression des banques et des intermédiaires en crédit, le ministère de l'Économie et des Finances ne prévoit aucune modification du mode de calcul de l'usure, ni même d'y déroger de manière exceptionnelle, pour la fixation des prochains taux légaux.  À compter du 1er juillet 2022, les taux d'usure devraient mathématiquement remonter en vertu de la progression des TAEG moyens octroyés entre avril et juin. La Banque de France a annoncé mardi 28 juin que les taux d’usure seraient relevés de 15 à 20 points de base selon la durée. Le taux maximum légal pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, durées les plus usitées, augmenterait ainsi de 2,40% à 2,55% voire 2,60%.  Mais cette remontée risque d’être insuffisante, alors que les taux augmentent toujours et vont continuer leur progression. Les banques prévoient de relever leurs taux d’intérêt de 0,30% à compter du 1er juillet. Des courtiers avaient suggéré que soient pris en compte uniquement les crédits immobiliers de juin, en excluant les prêts accordés en avril et en mai. Dans le passé, car le frein opéré par l'usure est récurrent, certains intermédiaires avaient proposé que les TAEG moyens soient rehaussés de plus d'un tiers, afin d'élargir la marge de manœuvre. Les autorités préfèrent le statu quo, estimant que les données ne sont pas suffisantes à ce stade pour révéler un problème d'accès au crédit immobilier. Elles veulent aussi calmer le jeu sur le marché immobilier, afin de faire baisser les prix, en particulier dans les métropoles, en plein débat sur le pouvoir d’achat. Le gouvernement doit également composer avec les associations de consommateurs qui se satisfont du rôle protecteur du système actuel.

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Mutuelle santé : près d'un Français sur deux ne connaît pas son contrat

Suite à une grande consultation menée par le groupe de prévoyance Malakoff Humanis, il ressort que près de la moitié des assurés ne savent pas ce que contient exactement leur mutuelle, même si une immense majorité estime cette protection indispensable. Le défaut de lisibilité des contrats de complémentaire santé est de nouveau en cause, notamment en matière de coût des équipements optique et dentaire. Bien comprendre son contrat de mutuelle pour anticiper les coûts Acteur majeur de la protection sociale, le groupe Malakoff Humanis a lancé entre février et avril 2022 une grande consultation auprès de ses assurés, quel que soit leur mutuelle profil santé (salariés ou retraités), pour construire la complémentaire santé de demain. Plus de 22 000 personnes ont répondu au questionnaire en ligne sur 5 thèmes clés : la couverture santé, l'accompagnement du parcours de soins, la prévention santé, l'accompagnement social en cas de difficultés et la relation avec le groupe. Les résultats de cette vaste enquête ont été rendus publics le 31 mai dernier. Premier enseignement, 57% des Français déclarent connaître leur contrat de complémentaire santé, même si 48% ne savent pas exactement ce qu'il couvre ni à quelle hauteur. Défaut régulièrement soulevé, le manque de lisibilité des contrats est en cause, malgré l’engagement pris en 2019 par les organismes complémentaires de rendre les contrats plus lisibles. 3 axes de difficultés se dégagent : un accès complexe à l'information en termes de remboursements et de reste à charge une terminologie complexe des garanties une mauvaise estimation du reste à charge pour les soins inhabituels (spécialistes, médecines douces, etc.). L'enquête permet d’identifier les souhaits des assurés en matière de simplification et de clarification de leur contrat, afin qu'ils puissent anticiper leurs dépenses : disposer d'un tableau détaillant les remboursements de l'Assurance Maladie et de la mutuelle, ainsi que le reste à charge connaître précisément le reste à charge pour chaque consultation améliorer l'accès à l'information concernant le contrat connaître les coûts des équipements médicaux. Mutuelle santé, une protection indispensable Cette consultation intervient après deux années de crise sanitaire qui ont creusé les inquiétudes des Français sur la santé en général et sur les protections mises en place. 85% se sentent toutefois bien protégés par le système de santé et à la quasi unanimité, la complémentaire santé est jugée indispensable. Pour tous les postes de soins, la mutuelle est une protection dont les assurés estiment ne pas pouvoir se passer : médecin généraliste comme spécialiste, dentiste, hospitalisation, soins courants, soins pour l'enfant, kinésithérapie, remboursement lunettes et audiologie et même consultation de médecines douces. Assurer sa santé a néanmoins un coût que 57% des personnes interrogées jugent cohérent et raisonnable compte tenu de l'accès aux soins et de leur qualité. Pour 78% des assurés, le rapport qualité des soins/coût de leur mutuelle est bon, proportion qui monte à 83% chez les familles avec enfants. Des griefs sont faits au niveau de la prise en charge des médecines douces, jugée insuffisante par 77% des assurés, et du remboursement psy qui mériterait d'être amélioré selon 69% des sondés. Le recours au psychologue s'est accru durant l'épidémie de Covid-19, qu'on ait été ou non touché par le virus. Depuis le 5 avril 2022, l'Assurance Maladie a mis en place 8 séances annuelles d'accompagnement psychologique remboursées, accessibles aux plus de 3 ans présentant des troubles légers à modérés (MonPsy). Parcours de soins : peut mieux faire Une des préoccupations majeures des Français en matière de santé est de trouver facilement et rapidement un médecin, et d'être bien suivi. 3 difficultés émergent : trouver un praticien dans les déserts médicaux trouver le bon interlocuteur de santé raccourcir les délais d'obtention de rendez-vous. Les assurés attendent que leur mutuelle facilite le parcours de soins et améliore le conseil. 67% des moins de 45 ans souhaitent que l'accès à la téléconsultation soit facilitée quand elle n'est pas prise en charge par la Sécurité Sociale. 76% des sondés revendiquent d'être aidés pour choisir un hôpital en cas d'opération ou de suivi pour les soins. La prévention est aussi au cœur des attentes. 80% des assurés aimeraient bénéficier d'un bilan santé pour prévenir les maladies graves et plaident pour des actions de dépistage et de prévention personnalisées en matière de nutrition et de tabagisme notamment. Et en cas de coup dur (maladie de longue durée, dépendance, hospitalisation prolongée, etc.), plus de 80% aimeraient avoir accès à des aides matérielles et financières (soins à domicile, adaptation du logement, matériel adapté, aide aux aidants). Pour économiser sur votre mutuelle santé, comparez les offres avec Magnolia.fr. Notre comparateur mutuelle santé passe en revue des centaines de contrats parmi les meilleures offres du marché et sélectionne les formules adaptées à vos exigences aux tarifs les plus compétitifs. En 3 minutes seulement, vous avez accès à plusieurs devis qui correspondent à votre profil. Mettez les offres en concurrence et économisez jusqu'à 200€ par an.