Crédit immobilier : attention aux nouvelles conditions de financement

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La fin du confinement permet aux projets immobiliers de reprendre et aux crédits à l'habitat d'être de nouveau traités par les banques. Si les taux immobiliers restent attractifs en dépit d'une légère remontée ces dernières semaines, la pression mise par les autorités financières oblige tout emprunteur à peaufiner son dossier de prêt. Et comme les taux d’intérêts se redressent, l'assurance souscrite en délégation devient plus que jamais un levier d'économie pour rester en-deçà des seuils de l'usure.

Reprise de la production de crédits immobiliers

Après deux mois d'activité au ralenti, les banques sont de nouveau sur la brèche avec le traitement des demandes de prêts immobiliers. Pendant le confinement, elles se sont concentrées sur les aides aux entreprises tout en gérant les dossiers de financement déposés par les particuliers avant le 15 mars. Tous les dossiers sont dorénavant analysés, les anciens comme les nouveaux, et tous obtiennent des réponses relativement rapidement, en quelques jours parfois.

Pendant le confinement, les établissements de crédit ont su adapter leurs procédures pour continuer leur activité à distance. La signature électronique est désormais entrée dans les mœurs et a permis, a minima durant ces deux derniers mois, de finaliser à distance quelques dossiers. Les banques ont même accepté par voie électronique les assurances de prêt déléguées et non plus par courrier comme elles l'exigeaient auparavant. Les mesures imposées pour maîtriser l'épidémie de Covid-19 ont révélé la capacité d'adaptation de tous les acteurs du marché immobilier, et ouvert la voie à une dématérialisation plus large des procédés.

Hausse des taux d'emprunt pendant le confinement

L'activité immobilière est de nouveau sur les rails. Visites de logement autorisées, banques et cabinets des notaires ouverts au public, les projets initiés avant le confinement peuvent être finalisés et les demandes de financement être menées à leur terme. Entre la mi-mars et cette fin mai, les taux d'emprunt ont été ajustés à la hausse. Dans cet intervalle, le contexte est bien évidemment évolué. En deux mois, les marchés boursiers ont plongé, les établissements de crédit font face aux abyssales difficultés de trésorerie des entreprises et la Banque Centrale Européenne fait tourner la planche à billets pour éviter un effondrement total de l'économie européenne. Face à la conjonction des risques, les banques ont rehaussé leurs barèmes de taux début avril.

Au cours du premier trimestre 2020, la moitié des emprunteurs pouvaient s'endetter autour de 1% (hors assurance et coûts des sûretés). Il est rare aujourd'hui de décrocher une telle offre de financement. Si les meilleurs profils peuvent encore se financer à 1% sur 20 ans, la moyenne se situe entre 1,25% et 1,45% selon les organismes, et pour les dossiers moins bien dotés, la sanction est souvent le refus. Selon le courtier Vousfinancer, les candidats à l'emprunt immobilier dont les revenus sont inférieurs à 50 000€ par an sont généralement exclus de l'accès au crédit. La raison : l'effet ciseau des taux d'usure. En ce deuxième trimestre 2020, les plafonds légaux trop bas, conjugués à la hausse des taux d'intérêts, ne permettent pas aux profils modestes d'obtenir un prêt, ceux généralement abonnés aux taux et aux durées d'emprunt les plus élevés.

Les banques soumises aux nouvelles conditions d'octroi

Au-delà du rehaussement des taux, les emprunteurs sont confrontés à la nouvelle politique d'octroi des banques. Sommées en décembre dernier d'être plus rigoureuses dans l'attribution des prêts aux particuliers, les établissements appliquent à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière. Le contexte dégradé les incite même à être encore plus drastiques. Les dossiers de financement qui dépassent les 33% de taux d'endettement sont tout bonnement mis de côté sans être analysés, sans prise en compte du reste à vivre. Aucun prêt n'est accordé sur une durée qui excède 25 ans. Il en résulte une exclusion quasi systématique des primo-accédants dépourvus d'apport personnel, à la limite du seuil de l'endettement. Autre victime de ces conditions de financement, les investisseurs immobiliers qui pouvaient jusqu'ici obtenir un prêt au-delà des 33% d'endettement compte tenu de la promesse des revenus locatifs.

Certaines banques ont par ailleurs modifié le calcul du taux d'endettement, et n'intègrent pas les revenus issus du chômage partiel. Frappées d'aversion pour le risque quand il s'agit de prêter des fonds, toutes sont extrêmement vigilantes quant au secteur d'activité de l'emprunteur. Avec l'épée de Damoclès du chômage qui pèse sur le tête, les salariés qui évoluent dans les secteurs sinistrés, hôtellerie-restauration et aérien en particulier, sont d'ores et déjà ostracisés par les organismes de crédit.

L'assurance déléguée pour rester dans les clous

Notre rédaction a déjà relayé à maintes reprises le problème des taux d'usure trop bas. Depuis le 1er avril, les taux maximum légaux ont été abaissés par rapport à ceux du trimestre précédent. Sur la durée classique de 20 ans, le plafond est passé de 2,61% à 2,51%. Les autres maturités ont également été ajustées à la baisse. Le calcul des taux de l'usure reposant sur la moyenne des taux octroyés le trimestre passé, il existe un décalage avec les barèmes bancaires actualisés. En présence d'une remontée des taux d'emprunt, les candidats au prêt immobilier dont le profil nécessite de négocier des intérêts plus élevés que la moyenne sont pris en tenaille et recalés pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) surpassant le taux d'usure. Les courtiers ont alerté le régulateur, en l'occurrence la Banque de France en charge de la fixation des taux de l'usure, des risques d'exclusion du crédit pour certains profils, à savoir les seniors et les emprunteurs en situation de risque aggravé de santé qui paient les primes d'assurance les plus lourdes. Pour mémoire, le TAEG agrège tous les coûts liés au crédit, les intérêts, la garantie (hypothèque, caution, etc.), les frais de dossier, de tenue de compte, et de courtage le cas échéant, mais aussi l'assurance de prêt, dépense incompressible pour décrocher un financement immobilier. Pour les dossiers qui incarnent un risque accru, l'assurance peut représenter plus d'un tiers du coût global du crédit, et dans certains cas, son poids excède celui des intérêts.

Si vous êtes dans cette situation, la seule solution pour réduire le TAEG est d'user de votre droit à la délégation d'assurance. La banque a pour obligation de ne pas accorder de prêt au-delà des seuils légaux. Pour un crédit immobilier sur 20 ans, 10 points sur le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) coûtera deux fois plus cher que 10 points de taux d'intérêts. Il est donc préférable de négocier l'assurance pour minimiser son impact dans le TAEG.

Exemple :

Vous souhaitez emprunter 200 000€ sur 20 ans. Le taux nominal proposé par la banque est de 1,45%. Ajoutons les autres frais :

  • Frais de dossier (banque et courtier) = 1 000€
  • Garantie = 3 000€
  • Assurance emprunteur = 26 000€ (taux assurance à 0,65% sur le capital initial, soit un TAEA de 1,18%)

Le TAEG ressort à 2,86%, supérieur au taux d'usure sur cette durée (2,51%).

En déléguant votre contrat d'assurance auprès d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous pouvez réduire le coût total des primes de 18 000€. Le taux d'assurance est tombé à 0,45% sur le capital restant dû, et le TAEA s’établit à 0,83%. Le TAEG reste en-deçà du taux d'usure : 2,50%. À un point du seuil légal, votre financement est accepté.

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Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

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Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

Dans un contexte de crise de l’immobilier et du logement, certaines régions se montrent particulièrement généreuses. C’est le cas de la Corse qui propose une aide plus que substantielle à la primo-accession : jusqu’à 31 000€ ! Derrière ce beau coup de pouce, la volonté de lutter contre les difficultés d’accès au logement, mais aussi de combattre les phénomènes de spéculation et de dépossession, tout en revitalisant les petites communes de l’intérieur de l’île. Voyons le périmètre de ce dispositif baptisé « Una casa per tutti, una casa per ognunu », soit « une maison pour tous, une maison pour chacun ». Dispositif de soutien pour la primo-accession en Corse Vous êtes déjà installé en Corse, que vous soyez corse d’origine ou pas, et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? La région peut vous aider à financer votre projet immobilier sous réserve de remplir les conditions suivantes : Vous résidez en Corse depuis au moins 3 ans et votre foyer comprend au moins deux personnes (sauf dérogation dans les communes de moins de 3 000 habitants où l’aide peut être attribuée à une personne vivant seule). Vous avez le statut de primo-accédant. Le logement convoité se situe dans les lotissements communaux ou communes d'Ajaccio et de Bastia dans le périmètre du dispositif Action Cœur de Ville et Quartier Prioritaire de la Ville (QPV), ou partout ailleurs en Corse pour l’acquisition de biens construits avant 1960 en centre ancien ou hameaux de villes ou villages. Le coût du projet va de 150 000€ minimum à 280 000€ maximum (jusqu’à 350 000€ à Ajaccio et Bastia). Le projet est financé au moins à 80% par un crédit immobilier. Vous vous engagez à occuper le bien pendant au moins 10 ans (clause anti-spéculative). Sous conditions de ressources, vous pouvez bénéficier d’un taux de subvention de 10%, soit une aide financière comprise entre 15 000€ et 28 000€. Si la commune compte moins de 350 habitants, une prime de 3 000€ vient compléter cet apport gracieux, qui grimpe donc à 31 000€. Les dépenses subventionnables concernent le coût d’acquisition et des travaux liés à la création d’une résidence principale. Il peut donc s’agir d’un bien neuf déjà construit ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) comme d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Sont exclues toutes les opérations immobilières pour lesquelles un prêt bancaire a déjà été débloqué. Immobilier en Corse : entre spéculation et difficultés d’accession à la propriété Ce dispositif d’aide à la primo-accession n’est pas nouveau. La Collectivité Territoriale de Corse l’a mis en place en 2011 pour accompagner les primo-accédants dans l’achat de leur résidence principale. Pour éviter tout effet d’aubaine et de spéculation, le bénéficiaire de la subvention s’engage à occuper le logement pendant une durée minimale de 10 ans et à avertir la CTC en cas de revente dans cette période. Dans ce cas, l’aide doit être remboursée au prorata des années où le bien a été occupé par le bénéficiaire de l’aide.  La Corse est marquée par une forte décorrélation entre le niveau des prix des logements et celui des revenus. Cette aide a été adoptée par la région pour lutter contre ce décalage, en particulier dans les centres-villes de Bastia et d’Ajaccio, mais aussi dans les villages et hameaux qui représentent deux tiers des communes de Corse. Voici quelques chiffres qui illustrent le particularisme du marché immobilier corse et rendent compte de la nécessité d’un plan d’action : Entre 2006 et 2019, le coût du logement a augmenté de +68%, contre +36% dans l’hexagone. Sur ce même intervalle, le coût du foncier a progressé quatre fois plus vite : +138% en Corse, contre +64% dans l’hexagone. Un Corse sur cinq vit sous le seuil de pauvreté. L’offre de logement social locatif est de 10%, contre une moyenne française de 17%. Ajoutons que les inégalités territoriales sont très importantes entre le littoral et l’intérieur de l’île, et que les résidences secondaires représentent en moyenne plus de 28% du parc de logements (moyenne nationale de 10%). Des zones entières du territoire corse sont frappées par une forte exclusion de l’accès au foncier et au logement. La crainte de la CTC est que le phénomène s’étende à l’ensemble de l’île. La subvention destinée aux primo-accédants est une première réponse apportée pour renforcer et garantir l’accès au logement et au foncier au plus grand nombre sur tout le territoire corse, dans les zones où sévit la spéculation comme dans celles qui sont désertifiées, dans un contexte de hausse excessive des prix immobiliers et de taux de pauvreté plus élevé qu’ailleurs. D’autres régions de France ont mis en place des aides locales favorisant l’accession. Cliquez sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour savoir si votre collectivité accorde un coup de pouce financier aux ménages souhaitant devenir propriétaires de leur logement.

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.