Crédit immobilier : attention aux nouvelles conditions de financement

La fin du confinement permet aux projets immobiliers de reprendre et aux crédits à l'habitat d'être de nouveau traités par les banques. Si les taux immobiliers restent attractifs en dépit d'une légère remontée ces dernières semaines, la pression mise par les autorités financières oblige tout emprunteur à peaufiner son dossier de prêt. Et comme les taux d’intérêts se redressent, l'assurance souscrite en délégation devient plus que jamais un levier d'économie pour rester en-deçà des seuils de l'usure.

Reprise de la production de crédits immobiliers

Après deux mois d'activité au ralenti, les banques sont de nouveau sur la brèche avec le traitement des demandes de prêts immobiliers. Pendant le confinement, elles se sont concentrées sur les aides aux entreprises tout en gérant les dossiers de financement déposés par les particuliers avant le 15 mars. Tous les dossiers sont dorénavant analysés, les anciens comme les nouveaux, et tous obtiennent des réponses relativement rapidement, en quelques jours parfois.

Pendant le confinement, les établissements de crédit ont su adapter leurs procédures pour continuer leur activité à distance. La signature électronique est désormais entrée dans les mœurs et a permis, a minima durant ces deux derniers mois, de finaliser à distance quelques dossiers. Les banques ont même accepté par voie électronique les assurances de prêt déléguées et non plus par courrier comme elles l'exigeaient auparavant. Les mesures imposées pour maîtriser l'épidémie de Covid-19 ont révélé la capacité d'adaptation de tous les acteurs du marché immobilier, et ouvert la voie à une dématérialisation plus large des procédés.

Hausse des taux d'emprunt pendant le confinement

L'activité immobilière est de nouveau sur les rails. Visites de logement autorisées, banques et cabinets des notaires ouverts au public, les projets initiés avant le confinement peuvent être finalisés et les demandes de financement être menées à leur terme. Entre la mi-mars et cette fin mai, les taux d'emprunt ont été ajustés à la hausse. Dans cet intervalle, le contexte est bien évidemment évolué. En deux mois, les marchés boursiers ont plongé, les établissements de crédit font face aux abyssales difficultés de trésorerie des entreprises et la Banque Centrale Européenne fait tourner la planche à billets pour éviter un effondrement total de l'économie européenne. Face à la conjonction des risques, les banques ont rehaussé leurs barèmes de taux début avril.

Au cours du premier trimestre 2020, la moitié des emprunteurs pouvaient s'endetter autour de 1% (hors assurance et coûts des sûretés). Il est rare aujourd'hui de décrocher une telle offre de financement. Si les meilleurs profils peuvent encore se financer à 1% sur 20 ans, la moyenne se situe entre 1,25% et 1,45% selon les organismes, et pour les dossiers moins bien dotés, la sanction est souvent le refus. Selon le courtier Vousfinancer, les candidats à l'emprunt immobilier dont les revenus sont inférieurs à 50 000€ par an sont généralement exclus de l'accès au crédit. La raison : l'effet ciseau des taux d'usure. En ce deuxième trimestre 2020, les plafonds légaux trop bas, conjugués à la hausse des taux d'intérêts, ne permettent pas aux profils modestes d'obtenir un prêt, ceux généralement abonnés aux taux et aux durées d'emprunt les plus élevés.

Les banques soumises aux nouvelles conditions d'octroi

Au-delà du rehaussement des taux, les emprunteurs sont confrontés à la nouvelle politique d'octroi des banques. Sommées en décembre dernier d'être plus rigoureuses dans l'attribution des prêts aux particuliers, les établissements appliquent à la lettre les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière. Le contexte dégradé les incite même à être encore plus drastiques. Les dossiers de financement qui dépassent les 33% de taux d'endettement sont tout bonnement mis de côté sans être analysés, sans prise en compte du reste à vivre. Aucun prêt n'est accordé sur une durée qui excède 25 ans. Il en résulte une exclusion quasi systématique des primo-accédants dépourvus d'apport personnel, à la limite du seuil de l'endettement. Autre victime de ces conditions de financement, les investisseurs immobiliers qui pouvaient jusqu'ici obtenir un prêt au-delà des 33% d'endettement compte tenu de la promesse des revenus locatifs.

Certaines banques ont par ailleurs modifié le calcul du taux d'endettement, et n'intègrent pas les revenus issus du chômage partiel. Frappées d'aversion pour le risque quand il s'agit de prêter des fonds, toutes sont extrêmement vigilantes quant au secteur d'activité de l'emprunteur. Avec l'épée de Damoclès du chômage qui pèse sur le tête, les salariés qui évoluent dans les secteurs sinistrés, hôtellerie-restauration et aérien en particulier, sont d'ores et déjà ostracisés par les organismes de crédit.

L'assurance déléguée pour rester dans les clous

Notre rédaction a déjà relayé à maintes reprises le problème des taux d'usure trop bas. Depuis le 1er avril, les taux maximum légaux ont été abaissés par rapport à ceux du trimestre précédent. Sur la durée classique de 20 ans, le plafond est passé de 2,61% à 2,51%. Les autres maturités ont également été ajustées à la baisse. Le calcul des taux de l'usure reposant sur la moyenne des taux octroyés le trimestre passé, il existe un décalage avec les barèmes bancaires actualisés. En présence d'une remontée des taux d'emprunt, les candidats au prêt immobilier dont le profil nécessite de négocier des intérêts plus élevés que la moyenne sont pris en tenaille et recalés pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) surpassant le taux d'usure. Les courtiers ont alerté le régulateur, en l'occurrence la Banque de France en charge de la fixation des taux de l'usure, des risques d'exclusion du crédit pour certains profils, à savoir les seniors et les emprunteurs en situation de risque aggravé de santé qui paient les primes d'assurance les plus lourdes. Pour mémoire, le TAEG agrège tous les coûts liés au crédit, les intérêts, la garantie (hypothèque, caution, etc.), les frais de dossier, de tenue de compte, et de courtage le cas échéant, mais aussi l'assurance de prêt, dépense incompressible pour décrocher un financement immobilier. Pour les dossiers qui incarnent un risque accru, l'assurance peut représenter plus d'un tiers du coût global du crédit, et dans certains cas, son poids excède celui des intérêts.

Si vous êtes dans cette situation, la seule solution pour réduire le TAEG est d'user de votre droit à la délégation d'assurance. La banque a pour obligation de ne pas accorder de prêt au-delà des seuils légaux. Pour un crédit immobilier sur 20 ans, 10 points sur le Taux Annuel Effectif d'Assurance (TAEA) coûtera deux fois plus cher que 10 points de taux d'intérêts. Il est donc préférable de négocier l'assurance pour minimiser son impact dans le TAEG.

Exemple :

Vous souhaitez emprunter 200 000€ sur 20 ans. Le taux nominal proposé par la banque est de 1,45%. Ajoutons les autres frais :

Frais de dossier (banque et courtier) = 1 000€
Garantie = 3 000€
Assurance emprunteur = 26 000€ (taux assurance à 0,65% sur le capital initial, soit un TAEA de 1,18%)

Le TAEG ressort à 2,86%, supérieur au taux d'usure sur cette durée (2,51%).

En déléguant votre contrat d'assurance auprès d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous pouvez réduire le coût total des primes de 18 000€. Le taux d'assurance est tombé à 0,45% sur le capital restant dû, et le TAEA s’établit à 0,83%. Le TAEG reste en-deçà du taux d'usure : 2,50%. À un point du seuil légal, votre financement est accepté.

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Courtier en assurance de prêt immobilier : indispensable en 2023

Lors d’une demande de prêt immobilier, vous pouvez avoir besoin de faire appel à des experts qui jouent les intermédiaires entre vous et les établissements financiers pour vous permettre d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt. Parmi ces professionnels, le courtier en assurance emprunteur œuvre pour réduire le coût global de votre prêt. Son accompagnement est essentiel pour faire des économies et bénéficier d’une protection adaptée à votre situation. Qu’est-ce qu’un courtier en assurance emprunteur ? Le courtier en assurance de prêt immobilier est un intermédiaire entre vous et l’organisme assureur, qui peut être la banque auprès de laquelle vous contractez le crédit ou un prestataire externe. Rappelons que vous pouvez choisir librement l’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier conformément à la loi Lagarde de septembre 2010. Vous pouvez en effet refuser la proposition de la banque, et lui préférer une offre individuelle à garanties au moins équivalentes. Le courtier agréé en assurance de prêt immobilier est un professionnel enregistré au registre de l’Orias, un organisme de contrôle des intermédiaires en assurance, banque et finance. Pour être autorisé à exercer, un courtier doit en effet être obligatoirement immatriculé à ce registre et son numéro à 8 chiffres doit figurer sur tous ses documents commerciaux et contractuels (papier et en ligne). Quel intérêt de passer par un courtier en assurance de prêt ? L’assurance emprunteur est une couverture exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées en cas de défaillance de l’assuré. Dans des situations bien précises (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi), elle rembourse à la banque le capital restant dû ou les mensualités, à hauteur de la garantie activée et de la quotité d’assurance de prêt définie lors de la souscription (dans le cadre d’un emprunt en couple). Faire des économies Ce produit contraint pour l’emprunteur coûte en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier et derrière cette moyenne, une infinité de situations particulières qui méritent toutes une réponse assurantielle appropriée que ne peuvent leur fournir les assurances proposées par les banques compte tenu du principe de mutualisation. Le rôle du courtier en assurance de prêt immobilier est de vous accompagner pour trouver la formule d’assurance qui correspond à votre profil et à votre problématique. Vous avez la possibilité de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne, puis de solliciter les services personnalisés d’un spécialiste qui vous aidera à sélectionner le contrat le plus pertinent au prix le plus avantageux. Les offres émanant des banques sont jusqu’à trois fois plus chères que la concurrence. Le courtier vous aide à trouver l’assurance la plus compétitive qui répond à vos attentes et à celles de la banque. Respecter l’équivalence de garanties L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui renferme des subtilités difficiles à appréhender pour un emprunteur non averti. Pour que la banque accepte que vous soyez couvert par une offre qui n’est pas la sienne, le contrat concurrent doit obligatoirement respecter l’équivalence de niveau de garanties, une notion abrupte qui nécessite l’expertise d’un professionnel. La banque doit vous délivrer une fiche standardisée d’information qui vous permet de connaître les garanties exigées pour l’octroi du prêt. Il vous suffit de transmettre ce document au courtier pour engager la recherche d’une assurance de circonstance. Obtenir son crédit immobilier Cela ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêts ont fortement augmenté depuis janvier 2022. Ils ont quadruplé en dix-huit mois et atteignent désormais la barre des 4% (hors assurance de prêt et autres frais de garantie). Quand le taux nominal n’est pas performant pour cause de revenus faibles et/ou d’apport personnel et d’épargne de précaution insuffisants, il reste peu d’espace entre le taux d’intérêts et le taux d’usure pour intégrer tous les frais annexes. Le rôle du courtier va être de minimiser le poids de l’assurance dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pour rester sous le taux d’usure en 2023. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en octobre 2023. Quand utiliser les services d’un courtier en assurance emprunteur ? Au moment de la signature de l’offre de crédit immobilier Le courtier en assurance de prêt intervient en amont d’une demande de financement. Dès que vous avez la FSI, vous engagez la recherche d’une assurance adaptée au meilleur prix avec l’aide de ce spécialiste. En comparant les offres, vous saurez si la proposition d’assurance de votre banque est concurrentielle. Vous avez déjà signé l’offre de prêt Vous avez la possibilité de solliciter les services d’un courtier en assurance emprunteur une fois le prêt signé. La loi Lemoine vous autorise en effet à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois imposée. Vous avez ainsi une nouvelle occasion de trouver une meilleure couverture, tant en termes de tarif que de garanties. Les milliers d’emprunteurs qui ont fait confiance à Magnolia.fr ont pu économiser 20 000€ ou plus en changeant d’assurance en cours de prêt. Dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages, les emprunteurs ont l’opportunité de réduire leur charge mensuelle de plusieurs dizaines d’euros, qui totalisent des milliers d’euros sur la durée restante de leur crédit immobilier.

Prêt immobilier à taux bonifié : pas avant 2025 !

Après le refus radical du Haut Conseil de Stabilité Financière d’assouplir les règles d’octroi du crédit immobilier, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire a annoncé dans la foulée vouloir mettre en place un prêt à taux bonifié. Que sait-on de cette future facilité ? Qui y aura droit ? Quand pourra-t-on en profiter ? Règles d’octroi du HCSF : rien ne bouge ! Les difficultés d’accès au crédit immobilier ont une grave incidence sur le marché de l’accession à la propriété et de l’investissement. Les ménages les plus modestes ne sont pas les seuls à être affectés par le renchérissement du loyer de l’argent qui plombe leur capacité d’emprunt. Même si le taux d’usure mensualisé depuis février 2023 permet de retarder l’effet ciseau, les emprunteurs sont soumis aux normes qui encadrent le crédit immobilier et dont l’application à l’aveugle en raison de leur caractère juridiquement imposable est facteur d’exclusion de profils pourtant parfaitement solvables. En place depuis près de trois ans, ces règles du HCSF limitent la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf) et le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier comprise. Un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, même à la marge, quand bien même son reste à vivre serait plus que décent. Les banques bénéficient toutefois d’une marge de flexibilité qui leur permet de déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination essentiellement de l’achat de la résidence principale et de la primo-accession. Un léger assouplissement des conditions d’octroi pour les investisseurs a été accordé en juin dernier, une mesure cosmétique qui ne fait pas bouger les lignes. D’aucuns escomptaient un taux d’endettement maximum bientôt assoupli comme l’avait laissé entendre Bercy ces dernières semaines. Veto de la Banque de France qui refuse de rehausser le taux d’effort sous prétexte que les banques n’utilisent pas l’intégralité de leur marge de flexibilité. Et pour cause, ce dispositif est très complexe à mettre en pratique pour les établissements de crédit. Prêt à taux bonifié : quesaco ? C’est dans ce contexte de crise du crédit qui s'est transformée en grave crise immobilière que le ministre de l’Économie Bruno Le Maire annonçait fin septembre travailler sur la création d’un prêt à taux bonifié, un dispositif qui permet d’emprunter à un taux fixé en dessous de celui proposé par le marché. À défaut d’assouplissement des conditions d’octroi, l’accès au crédit immobilier pourrait à l’avenir être facilité pour davantage de ménages. Contrairement au PTZ réservé aux seuls primo-accédants de leur résidence principale, le prêt à taux bonifié pourrait être élargi à d’autres cibles sur la base des revenus fiscaux. Le taux n’est pas encore défini, certains parlent de 2% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Le prêt à taux bonifié n’est pas un dispositif nouveau. Bruno Le Maire n’a pas caché qu’il pourrait s’inspirer du modèle du prêt conventionné proposé par le Crédit Foncier dans les années 70, où le taux était fixé à l’avance, la différence avec le taux du marché étant absorbée par l’État. Quand sera proposé le prêt à taux bonifié ? Inutile de s’emballer. Entre l’annonce et l’application, le prêt bonifié ne verra pas le jour avant plusieurs mois. La démarche est complexe, les banques doivent être consultées par le ministère du Logement qui devra faire une proposition de texte, présentée et validée ensuite au Parlement. Rien ne pourra être finalisé avant 2025, une échéance beaucoup trop longue pour les professionnels du secteur qui s’inquiètent de la progression constante des taux d’intérêts. Parallèlement à l’annonce d’un prêt à taux bonifié, Bruno Le Maire a indiqué vouloir réviser les conditions de ressources pour accéder au PTZ, toujours au même plafond depuis 2016. Elles devraient être prochainement rehaussées pour profiter à davantage de ménages. Certains professionnels s’interrogent sur la coexistence du PTZ et du futur prêt bonifié, estimant qu’avec ce nouveau dispositif le gouvernement prépare la disparition du PTZ, beaucoup trop coûteux pour les finances publiques.

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en octobre 2023

Le crédit immobilier se renchérit au fil des mois compte tenu du contexte monétaire en zone euro qui reste tendu par l’inflation élevée. Les taux d’usure augmentent en octobre dans le sillage des taux d’emprunt constamment orientés à la hausse. Malgré la pression des professionnels de l’immobilier, la Banque de France refuse d’assouplir les conditions d’octroi et laisse inchangé le taux d’endettement maximum. Plus que jamais la délégation d’assurance emprunteur constitue le levier permettant de baisser le coût d’un crédit à l’habitat. Crédit immobilier toujours plus cher Octobre poursuit la tendance observée depuis plus de dix-huit mois. Les taux d’intérêts continuent leur inexorable progression entamée début 2022 dans un contexte géopolitique toujours marqué par la guerre en Ukraine qui maintient l’inflation à des niveaux très élevés. Malgré un léger mieux en septembre avec un indice des prix à la consommation en zone euro à 4,3% contre 5,2% le mois précédent, les valeurs sont loin de l’objectif des 2% souhaité par la Banque Centrale Européenne. Pour contenir cette inflation, la BCE continue sa politique de resserrement monétaire. Le 20 septembre dernier, elle a de nouveau relevé ses taux directeurs, actant ainsi la dixième hausse depuis juillet 2022. Le taux de refinancement atteint désormais 4,50%, contre 0% jusqu’à fin juillet 2022. Il s’agit du plus haut niveau jamais atteint depuis le lancement de la monnaie unique. Le taux de refinancement est celui auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution, et par voie de conséquence, détermine aussi le taux auquel ces mêmes établissements vont prêter aux ménages. Taux à plus de 4% En ce début octobre, il semble difficile d’emprunter en-dessous de 4% (hors assurance de prêt immobilier et autres frais de garantie) quelle que soit la durée. Le taux moyen sur 20 ans tous profils confondus se situe à 4,15%, soit une progression de plus de 15 points par rapport au mois précédent. Sur 25 ans, les valeurs excèdent 4,25% et peuvent même atteindre 5% pour les dossiers les moins bien dotés. Pour bénéficier des meilleures conditions, il faut afficher des revenus confortables (au moins 80k€ par an), un apport personnel au moins équivalent à 20% du montant de l’opération et une épargne de précaution post-crédit représentant a minima 6 mensualités du crédit. Nouvelle progression du taux d’usure Les taux d’emprunt augmentant, les taux d’usure suivent le même mouvement. Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux maximum autorisé est proche de 6% en octobre 2023, à 5,80% exactement. Rappelons que le taux d’usure est mensualisé depuis février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024. La décision de la Banque de France de réviser le taux légal à un rythme mensuel plutôt que trimestriel s’explique par la forte tension opérée par la remontée constante des taux d’intérêts. Avec un taux d’usure modifié plus régulièrement, les banques peuvent ajuster leurs barèmes davantage en conséquence de la rapide évolution monétaire. Voici, dans le détail, les taux d’usure applicables selon les durées : Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,31% Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,55% Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,80% Prêt à taux variable : 5,40% Prêt relais : 5,79% Le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Cet indicateur contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, les intérêts, mais aussi tous les autres frais annexes inévitables (frais de dossier, garantie, assurance de prêt, etc.). D’après les courtiers en crédit, il faut en général une marge d’au moins 60 points entre le taux nominal et le taux d’usure pour financer la demande de prêt. Pour les dossiers à risques (senior, problème de santé, profession), le coût important de l’assurance emprunteur nécessite une marge bien supérieure. Outre son calcul qui s’est révélé inadapté, le taux d’usure est le même qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans, ce qui discrimine les candidats obligés d’allonger la durée de remboursement pour minimiser leur endettement mensuel. Règles du HCSF inchangées Si la BdF a mis de l’eau dans son vin en décidant la mensualisation de l’usure, elle met en revanche son veto à une quelconque réforme des règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). D’aucuns espéraient un taux d’endettement bientôt assoupli, qui permettrait aux ménages solvables de s’endetter au-delà de limite des 35% (assurance de prêt incluse) sans mettre en péril leur reste à vivre. L’autre limite concerne la durée de remboursement, plafonnée à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). Le ministre de l’Économie Bruno Le Maire avait pourtant laissé entendre qu’il étudiait l’hypothèse d’un assouplissement des règles d’emprunt pour débloquer le secteur immobilier en pleine crise. C’était sans compter avec l’obstination aveugle du HCSF, organisme dont le président n’est autre que… Bruno Le Maire. Le levier de la délégation d’assurance Le crédit immobilier est peu rémunérateur pour les banques en raison des contraintes monétaires mais elles se rattrapent sur l’assurance emprunteur, produit générateur de très grosses marges. La manne financière de l’assurance de prêt est estimée autour de 8 milliards d’euros annuels, dont plus de 85% comptabilisés au bilan des banques. Avec des marges allant jusqu’à 70%, les banques sont bien peu compétitives face aux assureurs externes qui proposent des contrats jusqu’à trois fois moins chers. Ça tombe bien, puisque tout emprunteur peut faire valoir la loi Lagarde. Le libre choix de l’assurance emprunteur est un droit fondamental qui, via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, permet d’accéder aux meilleures offres du marché et de les mettre en concurrence pour sélectionner la formule la mieux adaptée au prix le plus bas. En souscrivant une assurance de prêt individuelle, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne surprise : des économies qui se chiffrent en milliers d’euros sur la durée de votre crédit. Et qui dit assurance moins chère, dit aussi TAEG plus faible. Et c’est, parfois, la seule option pour rester sous l’usure et obtenir le financement d’un projet central dans la vie d’un ménage : devenir propriétaire de son logement.

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