Immobilier : quels changements pour 2023 ?

L’année 2022 touche à sa fin et dans le domaine immobilier, elle restera marquée par la forte remontée des taux d’intérêts et le problème lié à l’usure, deux phénomènes conjugués qui ont grippé l’accès au crédit et renvoyé aux calendes grecques bon nombre de projets immobiliers. Quelles seront les conditions en 2023, entre les évolutions réglementaires et les craintes d’un contexte monétaire davantage dégradé ?

Difficile accès au prêt immobilier en 2022

Depuis des mois, depuis le printemps 2022 pour être précis, les conditions d’emprunt se sont détériorées, dans le sillage de la forte poussée inflationniste et de la politique monétaire moins accommodante de la Banque Centrale Européenne. Le taux moyen est passé graduellement de 1,05% en janvier (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) à 2,25% en novembre 2022 (données Observatoire Crédit Logement/CSA). Les taux sont au plus haut depuis 7 ans et on s’oriente vers des taux à plus de 3% dès le premier trimestre 2023.

Réformer l’usure en 2023

Ce renchérissement du loyer de l’argent entraîne une baisse de pouvoir d’achat des ménages emprunteurs de l’ordre de 15%, d’autant plus pénalisant que les prix de l’immobilier ne faiblissent pas, même si on observe un début de baisse des prix dans les grandes villes. La situation ne serait pas dramatique si elle n’était pas plombée par la réglementation obsolète de l’usure, totalement décorrélée de la réalité du terrain. La méthode de calcul trimestrielle opère un décalage trop important avec les taux du marché, en constante progression depuis janvier 2022.

2022, l’année des refus de prêts immobiliers

Les candidats à l’emprunt sont victimes de l’effet ciseau qui n’a jamais autant fait parler de lui : une vente sur deux échoue à cause d’un refus de prêt, la raison principale étant le TAEG au-delà du taux d’usure. Pour alerter les pouvoirs publics sur ce phénomène inquiétant, a été créé en septembre dernier un site Cafpi dédié au refus de prêt qui relaye les témoignages des ménages recalés par la problématique de l’usure.

Accès au crédit immobilier en 2023

La hausse des taux débiteurs, le dysfonctionnement de l’usure et les normes d’octroi imposées forment le triangle des Bermudes dans lequel disparaissent les projets immobiliers des ménages français. Faut-il attendre 2023 pour s’engager ? Les conditions de crédit sont promises à une nouvelle dégradation. La BCE va de nouveau rehausser son taux de refinancement en décembre et la Banque de France n’a pour l’heure aucune intention de réformer l’usure ni d’assouplir les règles d’octroi (taux d’endettement maximum à 35% et durée de remboursement plafonnée à 25 ans).

Une relative détente aura lieu le 1er janvier 2023 avec les nouveaux taux d’usure, mais elle risque d’être de courte durée si les taux d’intérêts continuent de gonfler.

La révolution de la loi Lemoine

L’année 2022 est ternie par le blocage du crédit immobilier, elle aura cependant permis l’avènement de la loi Lemoine, un dispositif révolutionnaire qui autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment depuis septembre 2022, sans attendre une date butoir ni respecter un délai de préavis.

Exit les lois Hamon et Bourquin, qui ont montré leurs défaillances et échoué à déverrouiller le marché de l’assurance emprunteur malgré le principe de libre choix du contrat gravé dans le marbre depuis 2010. Les banques détiennent toujours 87% des cotisations annuelles, mais le boom du changement d’assurance de prêt immobilier indique que les assureurs alternatifs commencent à grignoter des parts de marché au bénéfice des ménages emprunteurs.

La loi Lemoine se veut également un dispositif inclusif en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur et en renforçant le droit à l’oubli dont l’accès est possible désormais au bout de 5 ans.

Les changements réglementaires en 2023

Aides publiques

L’avenir du PTZ et du Pinel en 2023 était pour le moins incertain, mais les deux dispositifs sont finalement maintenus, sans toutefois conserver les avantages des versions précédentes.

Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, destiné aux primo-accédants de la résidence principale, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, mais les conditions d’accès vont évoluer : le montant des ressources examiné sera celui à la date d’émission de l’offre de prêt et non plus celui de l’année N-2. Il est par ailleurs possible que l’octroi du PTZ soit conditionné à un niveau de performance énergétique. Les décrets d’application sont attendus.

Les taux de réduction d’impôt du Pinel, réservé quant à lui aux investisseurs, sont rabotés en 2023, puis de nouveau en 2024. Seuls certains logements neufs répondant à des critères environnementaux précis seront éligibles au Pinel Plus qui offrira la même carotte fiscale qu’en 2022.

Lutte contre les passoires thermiques

Les propriétaires de biens énergivores sont dans le collimateur du gouvernement. En 2023, les passoires thermiques, c’est-à-dire les biens classés F ou G sur l’échelle du DPE, seront contraintes par les nouvelles règles issues de la loi Climat :

Interdiction de louer un logement de classe G affichant un niveau de consommation de plus de 450 kWh/an à compter du 1er janvier 2022
Obligation de réaliser un audit énergétique pour toute vente de logement de classe F ou G à partir du 1er avril 2023.

L’objectif est d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens désormais considérés comme indécents selon les nouvelles normes, en utilisant notamment MaPrimRénov’, l’aide centrale à la rénovation énergétique. L’année 2022 a par ailleurs révélé que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt, l’emprunteur devant être en capacité de financer les travaux destinés à requalifier le bien.

Taxes immobilières

Attention à la taxe foncière en 2023 ! Elle va peser sur le pouvoir d’achat de tous les ménages propriétaires de leur logement. Les futurs emprunteurs doivent eux aussi en tenir compte dans leur projet. S’il est possible de faire des économies sur ses assurances et ses crédits, il est malheureusement impossible d’échapper à cette taxe, contrairement à la taxe d’habitation qui disparaît pour tous à compter du 1er janvier 2023.

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Baisse ou stabilité ? Comment vont évoluer les taux de prêt immobilier en 2025 ?

En ce début 2025, les taux de crédit immobilier ont continué leur lente décrue entamée il y a déjà un an. La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne rend l’emprunt plus accessible à la faveur d’une inflation désormais stabilisée autour de 2%. La concurrence interbancaire est vive et certains ménages peuvent s’endetter sous les 3%. Est-ce que le phénomène va durer alors que la dette française s’envole en raison d’un marché obligataire moins confiant quant aux perspectives budgétaires du pays ? Taux de crédit immobilier toujours orientés à la baisse en janvier 2025 Fin 2023, les taux d’emprunt immobilier étaient au-delà de 4% sur les durées supérieures ou égales à 15 ans. En décembre 2023, on s’endettait en moyenne autour de 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la maturité classique de 20 ans. Un an plus tard, les taux ont perdu environ 100 points de base et s’affichent désormais en moyenne : autour de 3% sur 15 ans entre 3,15% et 3,30% sur 20 ans entre 3,30% et 3,45% sur 25 ans Les moyennes ne sont que des indicateurs. La négociation se fait entre 4 yeux sur la base d’un dossier dûment complété. Pour chaque demande de prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur et les autres paramètres financiers (niveau de revenus, reste à vivre, épargne de précaution, apport personnel), et propose un taux d’intérêts plus ou moins compétitif. Les meilleurs dossiers peuvent actuellement emprunter sous les 3% sur 20 ans, soit le niveau observé en mars 2023. Les profils qui empruntent à un taux inférieur à 3% Pour obtenir un taux légèrement inférieur à 3%, il faut présenter 3 arguments solides : Un apport personnel d’au moins 15% du montant de l’opération Des revenus annuels supérieurs à 50 000€ pour une personne seule et à 80 000€ pour un couple Une épargne de précaution équivalente à 6 mensualités d’emprunt. Les banques sélectionnent en priorité les profils sans risques, dotés d’un potentiel d’épargne. Elles peuvent leur proposer à l’avenir des produits de placement financier (assurance vie, Plan Epargne Retraite), plus rémunérateurs que le crédit immobilier qui reste, pour elles, un simple produit d’appel. Des prêts immobiliers à taux bonifiés pour la primo-accession Parlons des primo-accédants, qui représentent plus de la moitié du marché du crédit immobilier. Ceux-là sont a priori éligibles au PTZ s’ils achètent leur résidence principale. Dans l’attente d’un prochain décret qui validera l’extension du PTZ à toute la France et à la maison individuelle, conformément aux annonces de la ministre du Logement et du Premier Ministre, certaines banques continuent de proposer des taux bonifiés, quand d’autres s’y mettent. Les établissements de crédit tentent de pallier l’absence de budget 2025. Sans texte législatif, les bonnes intentions en faveur de l’accession à la propriété sont lettres mortes. Les banques ne peuvent se couper du marché de la primo-accession et accordent à cette clientèle des taux bonifiés généralement compris entre 0% et 2% (hors assurance emprunteur) pour un montant qui n’excède pas 30 000€, mais qui complète avantageusement un PTZ. Pour mémoire, le PTZ est toujours souscrit en complément d’un crédit classique et peut financer entre 20% et 50% du montant de l’opération. Le marasme politique actuel est préjudiciable au marché immobilier. La réforme du PTZ 2024 avait été mise en place par décret en avril. 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Or, l’OAT 10 ans, emprunt de l’État français sur 10 ans, frôle actuellement les 3,5%, une première depuis la crise de la zone euro en 2011. Cet indicateur était sous les 2,90% début décembre, avant la nomination de Français Bayrou comme Premier Ministre. L’envolée de la dette française Même si les taux obligataires des autres États européens sont eux aussi orientés à la hausse, en réaction aux futures mesures protectionnistes de Donald Trump, le regain de tension sur le « spread», l’écart entre les taux français et allemand, témoigne d’un risque spécifique attribué à la France nettement plus élevé : le spread était inférieur à 50 points en juin 2024, avant la dissolution surprise de l’Assemblée nationale, contre 86 points actuellement. Les experts tablent sur une grande volatilité dans les mois à venir et sont pessimistes quant à la capacité de la France à réduire son déficit en 2025. À l’exception de la Roumanie, notre pays affiche la pire performance des 27 pays de l’UE, avec un déficit public à 6,1% du produit intérieur brut (PIB), très loin des 3% prônés par Bruxelles. Prévisions 2025 pour le crédit immobilier Dans ce contexte défavorable, marqué la défiance des investisseurs, il est probable que les taux de crédit immobilier arrêtent de baisser et se stabilisent autour de 3% au cours du premier semestre. 3%, cela reste un taux performant, à mille lieux des 5% qui prévalaient entre 2000 et 2010. Les banques vont continuer de se montrer agressives pour attirer le chaland et faire oublier les années noires 2023/2024. Leurs objectifs commerciaux sont ambitieux, il faut donc profiter de cette fenêtre pour concrétiser un projet immobilier dans les meilleures conditions.

Senior : comment changer de mutuelle santé après 65 ans ?

Vous êtes retraité et vous souhaitez changer votre mutuelle actuelle, mal adaptée à vos besoins et/ou trop chère ? Le changement de mutuelle santé après 65 ans est une démarche importante qui nécessite une attention particulière. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette transition, en tenant compte des spécificités liées à l'âge et des nouvelles dispositions en vigueur. Quelles sont les conditions de résiliation de votre mutuelle actuelle ? La loi Hamon et le principe de résiliation infra-annuelle ont considérablement simplifié les démarches de résiliation des complémentaires santé. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment après la première année d'engagement, sans avoir à justifier votre décision. Cette flexibilité permet à tous les assurés, et notamment aux seniors, de changer de mutuelle dès qu'ils trouvent une offre plus avantageuse. La procédure de résiliation est simple : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mutuelle actuelle. Votre nouvelle mutuelle senior peut également s'occuper des formalités de résiliation. La résiliation prend effet un mois après la réception de la demande. Vous n'avez pas besoin d'attendre la date anniversaire de votre contrat. Quels sont les points essentiels avant de changer de mutuelle ? Avant d'entamer les démarches de changement, plusieurs éléments méritent votre attention : L'analyse de vos besoins médicaux actuels Après 65 ans, les besoins en matière de santé évoluent. Évaluez précisément vos besoins en considérant : vos pathologies chroniques éventuelles la fréquence de vos consultations médicales vos besoins en optique, dentaire et audiologie vos traitements médicaux réguliers vos hospitalisations prévisibles Le budget à consacrer Déterminez un budget mensuel réaliste en tenant compte : de vos revenus de retraite de vos dépenses de santé habituelles de votre capacité d'épargne des éventuelles aides (Complémentaire Santé Solidaire, aides locales) auxquelles vous pourriez avoir droit Les garanties indispensables à privilégier Pour une couverture optimale après 65 ans, certaines garanties sont particulièrement importantes : Hospitalisation : Prise en charge de la chambre particulière Couverture des dépassements d'honoraires Forfait journalier hospitalier sans limitation de durée Frais d'accompagnant Soins courants : Remboursement optimal des consultations de spécialistes Couverture des dépassements d'honoraires Prise en charge des actes de prévention Analyses et examens de laboratoire Optique et dentaire : Forfaits généreux pour les lunettes et lentilles Couverture importante des prothèses dentaires Prise en charge des implants dentaires Appareillage : Remboursement conséquent des prothèses auditives Prise en charge du petit et grand appareillage Forfaits pour le matériel médical Quels sont les critères de choix de votre nouvelle mutuelle ? Pour sélectionner votre nouvelle mutuelle, considérez les aspects suivants : La solidité financière : Optez pour un organisme reconnu et financièrement stable. Les grands groupes mutualistes offrent généralement plus de garanties de pérennité. Le réseau de soins : Vérifiez si la mutuelle dispose d'un réseau de professionnels de santé partenaires, permettant de bénéficier de tarifs négociés et de tiers payant. Les services complémentaires : assistance à domicile, téléassistance, programme de prévention, téléconsultation médicale, suivi en ligne des remboursements Le délai de carence : Certaines mutuelles imposent des délais de carence pour les nouveaux adhérents, notamment sur la garantie hospitalisation. Négociez leur suppression, particulièrement si vous êtes déjà couvert. Important : la mutuelle dite responsable respecte un cahier des charges réglementé avec un panier minimum de soins et de prestations. Elle applique le dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives, le tiers payant et rembourse intégralement le forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours. Les formalités d'adhésion à une mutuelle Pour adhérer à votre nouvelle mutuelle, préparez les documents suivants : Pièce d'identité Relevé d'identité bancaire Attestation de droits de l'Assurance Maladie Certificat de radiation de votre ancienne mutuelle Les étapes du changement 1 - Souscription à la nouvelle mutuelle senior : Remplissez le bulletin d'adhésion Fournissez les documents demandés Signez le contrat Mettez en place le prélèvement automatique 2 - Transition entre les 2 mutuelles : Évitez toute période sans couverture Conservez les justificatifs de résiliation Informez vos professionnels de santé habituels Mettez à jour votre carte Vitale 3 - Suivi post-changement : Vérifiez la bonne prise en compte de vos premiers remboursements Conservez une copie de tous les documents échangés Notez les coordonnées du service client de votre nouvelle mutuelle Optimisation des coûts et avantages Suivez ces recommandations pour optimiser votre nouvelle couverture : Les dispositifs d'aide Vérifiez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) Renseignez-vous sur les aides locales (CCAS, département) Explorez les possibilités de réduction (souscription en couple senior, paiement annuel, parrainage) Points de vigilance Voici quelques éléments à surveiller particulièrement : Les exclusions de garanties : Lisez attentivement les conditions générales pour identifier les exclusions éventuelles. Les plafonds de remboursement : Vérifiez les limites annuelles de remboursement, particulièrement pour les postes coûteux (optique, dentaire). La territorialité : Si vous voyagez régulièrement, assurez-vous de la couverture à l'étranger. Ce qu’il faut retenir Le changement de mutuelle après 65 ans doit être une décision réfléchie, basée sur une analyse approfondie de vos besoins et des offres disponibles. N'hésitez pas à : Comparer plusieurs devis Solliciter des courtiers spécialisés Prendre le temps de lire les conditions générales Demander des précisions sur les points obscurs Un changement de mutuelle bien préparé vous permettra d'optimiser votre couverture santé tout en maîtrisant votre budget. La clé du succès réside dans une évaluation précise de vos besoins et une comparaison minutieuse des offres disponibles. Cette démarche, bien que nécessitant du temps et de l'attention, peut vous permettre de réaliser des économies significatives pouvant aller jusqu’à 300€ par an, tout en bénéficiant d'une protection adaptée à votre situation. N'oubliez pas que vous pouvez toujours être accompagné par des professionnels pour vous guider dans ce changement important.

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