Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en mars 2025

Le marché immobilier se redresse progressivement en 2025 à la faveur de taux d’intérêts toujours orientés à la baisse, du retour de la demande des ménages et de la démarche volontariste des banques pour faire oublier les années noires 2023-2024. Signe que les affaires reprennent et que l'appétit est revenu : les prix dans l’ancien remontent légèrement. Taux, apport personnel, règles d’octroi et bienfaits de la délégation d’assurance emprunteur, voici ce qu’il faut savoir pour concrétiser un projet immobilier en mars 2025.

Taux de crédit immobilier : stagnation en mars 2025

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêts cèdent chaque mois quelques points de base, permettant à la capacité d’emprunt des ménages porteurs d’un projet immobilier de s’améliorer. Les valeurs sont passées d’une moyenne de 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) en décembre 2023 à 3,35% en ce début mars 2025.

Un crédit immobilier à rembourser sur 20 ans coûte désormais 72 254€ d’intérêts bancaires, contre 103 672€ fin 2023. La capacité d’emprunt a ainsi gagné 30% en seulement 14 mois.

En mars, on constate toutefois une stabilisation des taux par rapport au mois précédent. Certaines banques appliquent quelques petits ajustements à la marge, sans bouleverser la donne. Voici les fourchettes de taux par durée que l’on peut observer chez les courtiers en crédit immobilier :

10 ans : entre 2,99% et 3,25%
15 ans : entre 3,09% et 3,35%
20 ans : entre 3,15% et 3,45%
25 ans : entre 3,23% et 3,55%

Ces données sont brutes (hors frais annexes) et peuvent être décotées pour les profils premium après négociation avec le prêteur. Il est aujourd’hui possible de s’endetter sous les 3% jusqu’à 20 ans de remboursement.

Les taux pourraient diminuer encore au cours du mois, suite à la nouvelle décision de politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui aura lieu le jeudi 6 mars. Il faudra également prendre en compte le niveau de l’OAT 10 ans (emprunt obligataire de l’État français), toujours durablement au-dessus de 3%, et de la politique commerciale propre à chaque banque.

Le printemps étant le premier temps fort de l’année pour le marché immobilier, on voit mal les établissements de crédit remonter leurs barèmes dans les semaines à venir.

Assurance emprunteur : premier levier d’économies d’un prêt immobilier

La plupart des emprunteurs se focalisent sur le taux d’intérêts, oubliant que le coût d’un crédit immobilier ne se réduit pas à ce seul élément. Le deuxième plus gros poste de dépenses dans un prêt à l’habitat est imputable à l’assurance de prêt. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, l’assurance est systématiquement exigée par la banque pour accorder le financement.

Sa finalité est de couvrir les sommes prêtées jusqu’à leur terme en cas d’aléas de la vie dont vous pourriez être victime : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Son coût peut représenter jusqu’à 30% de la dépense engagée, bien plus si votre profil présente des risques (âge, profession, état de santé).

Si vous ne pouvez échapper à l’assurance, vous pouvez en maîtriser le coût. En déléguant le contrat, vous pouvez réduire la facture jusqu’à 60%. Les assurances individualisées sont jusqu’à 4 fois moins chères que les offres bancaires mutualisées. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et économisez plusieurs centaines voire milliers d’euros sur la durée totale de remboursement.

Ce que vous ne dépensez pas en assurance vous pouvez l’investir dans votre projet et gagner des mètres carrés supplémentaires en souscrivant une assurance externe.

Prenons comme exemple d’un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans, non-fumeur, qui contracte un prêt de 200 000€ sur 20 ans, couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,34% (taux moyen chez les bancassureurs). En délégant, voici le gain potentiel que vous pouvez obtenir :

	Taux assurance sur capital emprunté	Coût total assurance	Economies
Assurance bancaire	0,34 %	13 600 €
Assurance déléguée	0,12 %	4 800 €	8 800 €

Apport personnel : les banques moins gourmandes

L’apport personnel reste un élément clef pour décrocher le financement d’un projet immobilier. Alors que les conditions d’emprunt s’améliorent doucement à la faveur de la baisse des taux, la question de l’apport est légitime, même si aucune loi ne le régule. Selon les données du dernier trimestre 2024, il fallait poser sur la table en moyenne 16,6% d’un achat dans le neuf et de 20,7% dans l’ancien (Observatoire Crédit Logement/CSA).

Pour acheter une maison ou un appartement ancien de 200 000€, il faut donc vider sa tirelire de 41 400€, une jolie somme qui fait généralement défaut aux jeunes primo-accédants qui débutent dans la vie professionnelle.

Ce profil d’emprunteur peut s’appuyer sur le PTZ (Prêt à Taux Zéro), une aide financière qui peut représenter jusqu’à 50% du montant de l’opération et constituer une forme d’apport selon la banque concernée. Attention, parmi les changements dans l’immobilier en 2025, le PTZ évolue à compter du 1er avril prochain. La version 2025 du PTZ devient universelle en s’ouvrant à tout le territoire, et en réintégrant la maison individuelle, exclue depuis 2021.

Les banques sont désormais moins frileuses pour prêter grâce à la baisse des taux, mais la présence d’un apport conséquent permet de négocier des conditions plus avantageuses et de minimiser le recours au crédit.

C’est également au 1er avril 2025 que l’augmentation des frais de notaire s’applique dans certains départements, notamment à Paris. Les collectivités locales ont le droit de voter le rehaussement de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux. Un projet initié en mars va donc subir ce relèvement en vertu du délai entre l’obtention du crédit et la signature de l’acte authentique de vente.

Rappel des normes d’octroi

S’il y a bien une donnée immuable, c’est la règle imposée aux banques de limiter :

Le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise
La durée de remboursement à 25 ans, sauf achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux où elle peut s’étendre jusqu’à 27 ans si la jouissance du bien est repoussée.

Applicables depuis 2021, les règles du HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) peuvent être franchies à la marge pour la primo-accession et l’achat de la résidence principale.

Ce qu’il faut retenir

L’assouplissement des conditions d’emprunt depuis plus de 12 mois facilite l’accès à la propriété immobilière à davantage de ménages. La chute des taux est le facteur déterminant, mais elle est optimisée par la délégation d’assurance emprunteur. En souscrivant une assurance concurrente de celle proposée par la banque, vous abaissez votre taux d’endettement et pouvez consacrer un budget plus conséquent à votre projet d’achat immobilier.

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Il en va de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, présents comme anciens. Loi Denormandie : un dispositif mal compris et trop restreint Lancée en janvier 2019, la loi Denormandie a pour objectif de favoriser la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. En théorie, elle s’apparente à la version dans l’ancien du dispositif Pinel, supprimé en janvier 2025. En pratique, elle peine à décoller. En 2025, seulement 2 091 foyers ont profité du Denormandie. Là encore, la fiscalité attractive ne suffit pas à compenser les contraintes et la faible visibilité du mécanisme. Un champ d’application limité La grande faiblesse du Denormandie réside dans la restriction géographique : Seules environ 500 communes sont éligibles. Il s’agit des villes labellisées "Cœur de ville" ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Autrement dit, la majorité des villes moyennes ou petites en sont exclues, limitant drastiquement les opportunités d’investissement. Des travaux obligatoires coûteux et encadrés Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit : Acheter un bien ancien nécessitant des travaux éligibles au dispositif Denormandie Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération Obtenir un gain énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les maisons individuelles). Ces conditions, bien que vertueuses d’un point de vue écologique, sont financièrement dissuasives : Le coût des rénovations est souvent élevé. Les exigences techniques en matière de performance énergétique (DPE) compliquent les projets. Le contrôle administratif est rigoureux et parfois lent. Bon à savoir : La loi Denormandie est cumulable avec les aides à la rénovation (MaPrimRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, aides des collectivités locales). Le montant des aides devra être déduit des dépenses éligibles à l’exonération fiscale. Des avantages fiscaux dégressifs selon la durée de location Le Denormandie reprend le principe fiscal du Pinel : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location 18 % pour 9 ans 21 % pour 12 ans. Mais cette fiscalité attractive ne compense pas les risques et lourdeurs du dispositif, notamment dans un contexte où le marché locatif des centres-villes anciens reste fragile. Pourquoi ces 2 dispositifs peinent-ils à convaincre ? 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Face à ces freins, de nombreux particuliers préfèrent se tourner vers : Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plus souple et fiscalement avantageux ; Les SCPI fiscales, qui mutualisent les risques et simplifient la gestion ; l’investissement locatif classique, sans niche fiscale, mais avec plus de liberté sur les loyers et la durée de location. Le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie partagent un constat commun : une bonne idée fiscale, mais mal adaptée à la réalité du marché et trop contraignante pour les investisseurs. Tant que la rentabilité et la simplicité d’accès ne seront pas renforcées, ces dispositifs resteront marginaux dans la stratégie d’investissement des Français. Aujourd’hui en France, les particuliers peuvent investir dans l’immobilier ancien via ces 2 dispositifs, et en loi Malraux, davantage réservée aux gros revenus. Pour le neuf, depuis la disparition du Pinel, il reste le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Assorti d’un engagement locatif de longue durée (15 ans) très pénalisant, ce dispositif pérenne censé remplacer le Pinel est toutefois plus simple et hors plafonnement. L'annonce de la création d'un réel statut de bailleur privé en 2026, censé relancer l'investissement locatif, redonne espoir aux milliers de particuliers qui hésitent à louer leur bien ou à acheter de l'immobilier en vue de générer des revenus complémentaires.

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Ostéopathie : fin du remboursement par les mutuelles en 2026

L’ostéopathie pourrait disparaître du panel des prestations prises en charge par les complémentaires santé dès 2026. Cette perspective, encore à l’étude, suscite de nombreuses interrogations, car plus d’un Français sur deux a consulté un ostéopathe au cours des 5 dernières années. L’annonce secoue autant les professionnels que les assurés, tandis que les mutuelles craignent une remise en cause de certains engagements contractuels déjà conclus dans la fonction publique. Pourquoi un tel projet ? Quels impacts sur les patients et sur le système de santé ? Essayons de comprendre les enjeux de ce déremboursement potentiel de l’ostéopathie. Pourquoi l’ostéopathie pourrait ne plus être remboursée par les mutuelles ? La piste d’un arrêt du remboursement de l’ostéopathie dans les contrats de mutuelle responsable fait suite à 2 rapports récents : l’un émanant du Haut Conseil pour l’avenir de l’Assurance Maladie (HCAAM), l’autre du Sénat. Tous deux pointent une envolée des dépenses liées aux pratiques non conventionnées comme l’ostéopathie, la chiropraxie ou encore l’étiopathie. Dans son rapport de 2024, le Sénat met en avant un chiffre majeur : les prestations connexes à la santé ont vu leur coût multiplié par 5 en 8 ans, jusqu’à atteindre 1 milliard d’euros remboursés par les complémentaires santé. Cette progression est jugée difficilement tenable dans un contexte de tensions financières pour les mutuelles. En conséquence, les 2 instances recommandent d’exclure les médecines douces des garanties remboursées par les contrats responsables. Et comme ces contrats représentent la très grande majorité du marché (95% des offres de complémentaire santé), une telle décision reviendrait, dans les faits, à supprimer toute prise en charge de l’ostéopathie. Bon à savoir : le remboursement de l’ostéopathie par la Sécurité Sociale est possible uniquement si la séance est pratiquée par un médecin de secteur 1 diplômé en ostéopathie. Déremboursement de l’ostéopathie : un risque de report massif vers la médecine conventionnée Si l’ostéopathie n’était plus remboursée en 2026, les patients pourraient modifier profondément leurs habitudes de soins. À la place d’une consultation ostéopathique, qui coûte en moyenne entre 50 et 80 €, les Français pourraient se tourner davantage vers : leur médecin généraliste les kinésithérapeutes, dont les soins sont remboursés par l’Assurance maladie les traitements médicamenteux, notamment antalgiques et anti-inflammatoires. Selon le député Guillaume Lepers (LR), cette situation pourrait provoquer une amplification du recours aux médicaments, parfois déjà surconsommés en France. Il alerte également sur une conséquence indirecte : la hausse des arrêts de travail, qui pèse à son tour sur la Sécurité sociale et les entreprises. Alors que l’objectif initial est de réduire la dépense des complémentaires, la mesure pourrait transférer une partie des coûts vers d’autres acteurs du système de santé. Des professionnels de santé préoccupés Les ostéopathes redoutent un choc brutal pour leur activité. Beaucoup rappellent que leurs consultations permettent souvent d’éviter des traitements médicamenteux plus lourds ou des passages répétés chez le médecin. Sans remboursement, nombre de patients renonceraient à ces soins préventifs, pourtant plébiscités pour soulager les douleurs musculo-squelettiques. Pour les professionnels, la disparition du remboursement risque également de : diminuer la fréquentation des cabinets réduire l’accès à des soins non médicamenteux accroître les inégalités entre patients selon leur pouvoir d’achat. Plusieurs associations professionnelles demandent au gouvernement d’évaluer l’impact économique et sanitaire global avant toute décision. Fin du remboursement de l’ostéo : en contradiction avec certains engagements publics Le potentiel déremboursement de l’ostéopathie met aussi en lumière un paradoxe. En effet, la réforme de la protection sociale complémentaire dans la fonction publique a récemment intégré plusieurs pratiques non conventionnées dans ses cahiers des charges. Rappel : la mutuelle à adhésion obligatoire en entreprise concerne le secteur privé depuis janvier 2016 et le secteur public à compter de janvier 2026. Un exemple marquant provient de l’Éducation nationale. L’étiopathie a été intégrée comme garantie obligatoire dans les complémentaires santé collectives. Cela a obligé certaines mutuelles, dont la MGEN, à ajouter des prestations qu’elles ne couvraient pas jusqu’ici. Si l’État décidait demain de dérembourser les médecines douces dans les contrats responsables, il se retrouverait donc en contradiction avec ses propres orientations fixées pour les agents publics. Plusieurs syndicats et experts soulignent que ce revirement pourrait générer d’importantes difficultés juridiques et financières. Un enjeu budgétaire pour les mutuelles, mais aussi pour les assurés Les mutuelles affichent 2 préoccupations majeures : La hausse continue des remboursements des médecines douces, qui contribue à l’inflation des cotisations. La nécessité de maintenir des garanties cohérentes avec les exigences de l’État, notamment dans la fonction publique. Si l’ostéopathie était déremboursée, les mutuelles pourraient réduire une partie de leurs dépenses… mais pas forcément le coût des cotisations pour autant. En effet, les mutuelles doivent déjà absorber : la hausse des dépenses hospitalières les transferts de charges de la Sécurité Sociale (exemple avec la réforme du 100% Santé ou zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie) l’évolution démographique des assurés. Pour les assurés, le risque est donc double : perdre une prise en charge, sans bénéficier d’une baisse notable de cotisation. La Mutualité Française estime qu’il faut effectivement revoir le périmètre des soins couverts par les mutuelles responsables. Défini sur les soins essentiels par les pouvoirs publics, ce type de contrat a été enrichi par les organismes pour être en phase avec les pratiques aujourd’hui plébiscitées par les assurés. La question est de savoir si la mutualisation doit également s’appliquer aux soins alternatifs de bien-être. Quelles conséquences pour les patients ? L’arrêt du remboursement par les mutuelles en 2026 entraînerait plusieurs effets collatéraux : 1. Une hausse du reste à charge Les séances d’ostéopathie deviendraient entièrement payantes pour les assurés, ce qui pourrait limiter l’accès à ces soins pour les foyers les plus modestes. 2. Une modification du parcours de soins Les patients pourraient reporter leurs besoins vers les médecins ou kinésithérapeutes, allongeant parfois les délais de rendez-vous. 3. Une possible aggravation de certaines douleurs Privés d’une solution non médicamenteuse, certains patients pourraient voir leurs symptômes persister, nécessitant davantage de consultations médicales. 4. Une hausse de la consommation de médicaments Plusieurs élus craignent une multiplication des prescriptions d’antalgiques ou d’anti-inflammatoires. 5. Un impact sur la prévention L’ostéopathie est souvent utilisée à titre préventif. Sans remboursement, les consultations anticipées pourraient se raréfier. Faut-il s’attendre à une révision des garanties de mutuelle santé en 2026 ? Les assurés doivent s’attendre à voir évoluer les garanties de leur complémentaire santé dans les prochains mois. Comme ce fut le cas lors des réformes précédentes, les mutuelles pourraient ajuster leurs contrats dès que les arbitrages gouvernementaux seront rendus publics. Les professionnels de santé, eux, espèrent encore faire entendre leur voix pour défendre des pratiques considérées comme utiles à la prévention et au bien-être des patients.

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PRESSE // Le Groupe Magnolia poursuit son développement en complémentaire santé

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le Jeudi 20 novembre 2025 Le Groupe Magnolia, premier acteur du courtage en assurance de prêt, accélère le développement de son activité en complémentaire santé via sa marque Magnolia Santé. Le groupe dévoile aujourd’hui Protectio, sa première offre de complémentaire santé conçue en partenariat avec l’assureur Prévoir, spécialement pensée pour répondre aux besoins des retraités. Une nouvelle étape dans la diversification du Groupe Magnolia Depuis plus de 20 ans, Magnolia s’est imposé comme un acteur de référence dans le courtage d’assurance de prêt grâce à une approche centrée sur l’accompagnement, la transparence et les solutions sur mesure. Avec Magnolia Santé, le groupe poursuit cette ambition : élargir l’accès à des solutions de santé adaptées et proposer, en plus de son activité de distribution, ses propres contrats conçus pour répondre finement aux attentes de ses clients. Protectio : une couverture complète et ajustée pour les retraités Fruit d’un travail conjoint entre Magnolia et Prévoir, Protectio se distingue par des garanties renforcées et modulables, permettant aux retraités de choisir une protection adaptée à leur état de santé et à leur budget : Un produit responsable décliné en 4 niveaux de garanties Une prise en charge de la chambre particulière dès le niveau 1 Une offre renforcée sur l’hospitalisation, les soins courants et les médecines douces Des bonus de fidélité dès la 1re année sur l’hospitalisation et les soins courants Des tarifs compétitifs pour les seniors et une réduction de 10 % pour les couples L’objectif de Protectio : permettre aux retraités de sélectionner les options réellement utiles, de maîtriser leur budget et de payer le juste prix, sans surprotection ni reste à charge excessif. Un lancement dans un contexte de forte inflation des coûts de santé L’arrivée de Protectio répond à un enjeu majeur : la hausse continue des dépenses de santé pour les ménages, en particulier les seniors. Les tarifs des mutuelles ont augmenté de 6 % en 2025, et une nouvelle hausse pouvant atteindre 10 % est attendue en 2026. Le budget santé des seniors représente en moyenne 15 % de leurs revenus (DREES). Le coût moyen d’une mutuelle santé s’élève à environ 120 € par mois pour les jeunes retraités et 170 € pour les 75 ans et plus. Le reste à charge annuel moyen approche les 300 € par assuré. Dans ce contexte, Magnolia réaffirme sa conviction : des offres ajustables, claires et transparentes sont indispensables pour permettre aux retraités de faire face aux augmentations successives sans renoncer à des soins essentiels. Encourager la mise en concurrence et la vigilance Magnolia rappelle qu’il est possible de changer de mutuelle santé chaque année à la date d’échéance du contrat, un droit essentiel pour permettre aux assurés de comparer régulièrement les offres du marché.Dans un secteur en pleine évolution, cette flexibilité est l’un des moyens les plus efficaces pour maîtriser durablement ses dépenses de santé en choisissant des contrats plus adaptés et compétitifs. Le Groupe Magnolia poursuit ainsi le combat qu’il mène depuis plus de 20 ans dans l’assurance de prêt : proposer une large gamme d’offres, créer ses propres solutions et garantir le meilleur rapport qualité/prix dans une logique de transparence totale.

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