Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier.

Règles d’octroi du crédit immobilier

En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 :

Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse.
Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération).

Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement.

Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum.

Aucune loi pour l’apport personnel

L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier.

La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier.

Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux.

Pourquoi les banques demandent un apport personnel ?

Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons :

L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque.
L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme).
L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur.

L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque.

Comment faire pour avoir un apport personnel ?

Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources :

Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP
Vente d’un bien
Prêt-relais
Héritage
Donation
Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale).

Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc.

Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit.

Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ?

Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur.

Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière.

En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %.

Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.

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Négociez avec votre banque Même si vous choisissez une assurance externe, il est possible de négocier avec votre banque pour obtenir de meilleures conditions de prêt. Présentez-lui les offres concurrentes que vous avez obtenues et mettez en avant les garanties équivalentes ou supérieures de votre contrat. Une bonne préparation et une argumentation solide peuvent vous aider à convaincre votre conseiller bancaire d'accepter votre choix d'assurance. En suivant ces conseils, vous pourrez optimiser votre assurance emprunteur, réaliser des économies et sécuriser votre crédit immobilier. N'oubliez pas que chaque situation est unique, et qu'il est important de bien analyser vos besoins et les offres disponibles pour faire le meilleur choix.

Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

Le tiers payant permet d’accéder aux soins sans avancer d’argent. Mais qui peut en bénéficier ? Est-ce automatique ? Quels soins sont concernés ? Et surtout, votre mutuelle est-elle tenue de l’appliquer ? Voici les 5 questions clés pour tout comprendre sur ce dispositif essentiel. Les mutuelles sont-elles obligées d’appliquer le tiers payant ? Depuis janvier 2022, les complémentaires santé sont tenues de proposer le tiers payant sur les soins relevant de la réforme 100 % Santé (optique, dentaire et audiologie). Cette obligation vise à faciliter l’accès aux soins sans reste à charge pour les assurés. En dehors de ce périmètre, les mutuelles ne sont pas légalement contraintes d'appliquer le tiers payant. Toutefois, dans les faits, la majorité des contrats le prévoient, au moins partiellement. Cela dépend des accords passés entre les professionnels de santé, les réseaux de soins partenaires et les complémentaires. Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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