Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en avril 2024

Les conditions de crédit immobilier s’améliorent sensiblement à la faveur d’une baisse des taux qui fait légèrement grimper la capacité d’emprunt des ménages. Les règles d’octroi restent toujours et encore un frein que les autorités financières n’ont pas l’intention de desserrer. Autre anomalie du marché, le taux d’usure est en hausse pour ce deuxième trimestre 2024, ce qui témoigne de son décalage avec le terrain, voire de son inutilité. Voici tout ce qu’il faut savoir pour faire une demande de prêt immobilier en avril 2024.

Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier

Engagée depuis décembre 2023, la baisse des taux d’emprunt se poursuit au fil des semaines. Une bonne nouvelle après le marasme de l’année 2023 où la production de crédits à l’habitat a chuté de 40%. Elle a touché le fond en janvier 2024 avec 7,6 milliards d’euros distribués, soit le niveau le plus bas depuis dix ans.

La décrue des taux après deux ans d’envolée interrompue qui a porté les taux moyens sur 20 ans de 1% à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût de sûretés) redonne de l'optimisme aux professionnels du secteur, et surtout aux ménages porteurs d’un projet immobilier. Sur toutes les durées, les taux sont orientés à la baisse en ce début avril et ont perdu entre 5 et 10 points de base par rapport à mars.

Le taux moyen sur 20 ans s’affiche à 4% ; les dossiers premium peuvent escompter une décote significative qui fait tomber la valeur autour de 3,55%. Même sur la durée la plus longue autorisée (25 ans), le taux oscille entre 3,75% et 4,15% pour les bons profils.

Comparativement à décembre, les emprunteurs ont gagné environ 12% de capacité d’emprunt grâce au mouvement baissier des taux. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûtait 103 672€ d’intérêts (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, pour le même coût, vous pouvez emprunter 228 180€.

Hausse du taux d’usure au 1er avril 2024

Le 1er avril coïncide avec le nouveau taux d’usure applicable pour le deuxième trimestre 2024. Il est en hausse par rapport à la période précédente quelle que soit la durée de remboursement :

Catégories	Taux effectif moyen pratiqué au cours des 3 mois précédents	Taux d’usure T2 2024	Taux d’usure T1 2024
Prêts à taux fixe < 10 ans	3,42%	4,56%	4,53%
Prêts à taux fixe ≥ 10 ans et < 20 ans	4,6%	6,13%	6,01%
Prêts à taux fixe ≥ 20 ans	4,79%	6,39%	6,29%
Prêts à taux variable	4,39%	5,85%	5,63%
Prêts-relais	5,07%	6,76%	6,35%

Source Legifrance

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser pour accorder un crédit. Ce taux annuel effectif global (TAEG) comprend tous les frais qui conditionnent l’octroi du financement, les intérêts, mais aussi les autres dépenses imposées : frais de dossier, garantie (hypothèque ou caution), assurance emprunteur.

Cette hausse de l'usure interroge, alors que les taux d’intérêts ont perdu 50 points de base depuis fin décembre, passant de 4,5% à 4% en moyenne fin mars. Les taux d’usure sont calculés sur les TAEG octroyés le trimestre précédent. En l’occurrence, les taux maximum légaux du T2 sont basés sur les prêts décaissés au T1, pour des offres émises par les banques au T4 2023, au moment où les taux continuaient de grimper.

Le taux d’usure est donc en décalage avec le marché et prouve son inutilité tel qu’il est calculé. Ce taux est censé protéger les consommateurs en bridant les banques. On voit pourtant que les établissements sont dans une démarche volontariste de prêter en abaissant leurs barèmes compte tenu de la stabilisation des conditions monétaires. Le relèvement de l’usure pourrait avoir un effet pervers en les incitant à ajuster les taux d’emprunt à la hausse pour optimiser leurs marges.

Il faudra donc attendre juillet pour voir l’usure en baisse, soit un retard de 6 mois sur la réalité du marché.

Règles d’octroi inchangées

L’inadéquation du taux d’usure prouve que la régulation de la distribution du crédit immobilier n’a aucun sens. Aux taux plafonds, les autorités financières ont ajouté des normes qui viennent resserrer l’accès au crédit. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent juridiquement respecter deux limites :

Le taux d’endettement ou taux d’effort ne doit pas outrepasser 35% des revenus nets de l’emprunteur, avant impôt et assurance de prêt incluse.
La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans, voire 27 ans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation (au moins 10% du montant de l’opération).

Il vous est toutefois possible d’emprunter au-delà de la norme si vous faites partie du quota de candidats éligibles à la marge de flexibilité. Les banques peuvent s’affranchir des règles énoncées plus haut à hauteur de 20% de leur production semestrielle, en majorité à destination de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence.

Pour tous les profils, l’encadrement strict du crédit immobilier nécessite de renforcer son apport personnel. Pour rester dans les clous, il faut minimiser le recours à l’emprunt en boostant sa mise de fonds. Même s’il est en baisse depuis décembre dernier, l’apport personnel reste à un niveau élevé, entre 20% et 30% du montant d’une opération.

Bon à savoir : en ce mois d’avril, se met en place la nouvelle version du PTZ. Si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale, vous faites peut-être partie des nouveaux bénéficiaires du prêt à taux zéro 2024. Davantage de communes intègrent les zones tendues (A, A bis et B), ce qui élargit l’accès à cette aide pour acquérir un logement neuf en habitat collectif.

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

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Elle s’applique sur : les médicaments les actes paramédicaux les transports sanitaires. La participation forfaitaire de 2 € concerne quant à elle les consultations médicales et les examens. Elle s’élevait à 1 € avant le 15 mai 2024. Depuis 2024, les franchises médicales ont déjà doublé : 1 euro par boîte de médicament 1 euro par acte paramédical 4 euros par transport sanitaire. Le plafond annuel reste fixé à 50 euros par assuré. La Cour des comptes considère toutefois que ces dispositifs pourraient être encore renforcés afin de réduire les dépenses d’assurance maladie. Important : les contrats de mutuelle responsable n’ont pas le droit de prendre en charge les franchises médicales et participations forfaitaires : ces sommes sont définitivement dues par le patient. 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Une telle mesure pourrait toutefois susciter de nombreuses critiques : risque de fragilisation des ménages modestes complexité administrative multiplication des prélèvements automatiques crainte d’un recul de l’accès aux soins. Pour le moment, aucune décision gouvernementale n’a été prise, mais le sujet pourrait revenir dans les prochains débats sur le financement de la Sécurité Sociale pour 2027. Les soins dentaires bientôt concernés par les franchises médicales ? Autre piste évoquée : l’extension des franchises médicales à de nouveaux soins, notamment les soins dentaires. Actuellement, les consultations chez le dentiste ou les soins courants comme le détartrage ou le traitement d’une carie ne sont pas concernés par les franchises médicales. La Cour des comptes propose désormais qu’une somme de 1 à 2 euros reste à la charge du patient pour certains actes dentaires remboursés par l’Assurance Maladie. 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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

L’assurance de prêt immobilier est souvent perçue comme un produit standardisé, centré sur les garanties décès, invalidité ou incapacité de travail. Pourtant, les questions et recherches des emprunteurs révèlent une réalité bien différente : certaines situations très atypiques, voire surprenantes, interrogent directement les limites des contrats. Derrière ces questions insolites se cachent en réalité des enjeux très concrets : transparence du questionnaire de santé, définition du risque professionnel, prise en charge des troubles psychologiques ou encore territorialité des garanties. Voici 5 questions réellement posées (ou très fréquemment recherchées) par les emprunteurs, et leur réponse du point de vue assurantiel. 1. Puis-je mentir sur ma taille ou mon poids pour obtenir une assurance de prêt ? Une fausse “petite omission” aux conséquences lourdes Certains emprunteurs sont tentés de minimiser leur poids ou d’optimiser leur taille déclarée afin d’améliorer leur profil de risque. 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Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. 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Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

Crédit immobilier et baisse du taux d’usure : l’assurance emprunteur comme levier clé pour valider l'emprunt

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mai 2026 Depuis le 1er mai 2026, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers de 20 ans et plus s’établit à 5,19 %, contre 5,31 % au premier trimestre 2026. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, il passe de 4,61 % à 4,48 %. Une baisse qui peut sembler limitée mais qui remet déjà certains dossiers sous tension dans un contexte où les taux de crédit restent élevés. Quelques dixièmes de point suffisent parfois à faire basculer un dossier. Le taux d’usure ne prend pas uniquement en compte le taux du crédit : l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie entrent également dans le calcul du TAEG. Le meilleur levier pour passer sous le taux d'usure ? Faire jouer la concurrence sur son Assurance de prêt. La preuve, en calcul ! Simulation avec assurance groupe bancaire Cas très classique, prenons un couple de 30 ans qui emprunte 300 000 euros sur 20 ans auprès d’une banque régionale très connue. Ici, le couple d'emprunteurs font un premier essai avec l'assurance groupe de leur banque : (Taux d'assurance calculé sur quotité 100% par tête). Dans ce scénario, le TAEG dépasse le taux d’usure fixé à 5,19 %. Résultat : légalement, le dossier ne peut pas être accepté par la banque malgré un profil emprunteur solide. Simulation avec Assurance de prêt externe à la banque : faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur Pour faire baisser le TAEG, l’idée est alors de mettre en concurrence son assurance de prêt. Dans notre exemple, toutes les données restent identiques, excepté l’assurance emprunteur qui passe de 0,40 % avec le contrat groupe bancaire à 0,10 % grâce à un contrat Generali distribué notamment par Magnolia.fr. Grâce à la délégation d’assurance, le TAEG repasse largement sous le seuil du taux d’usure. Le dossier devient alors finançable. Mais l’intérêt ne s’arrête pas là. La délégation d’assurance permet également de réaliser des économies très importantes sur le coût global du crédit immobilier. Dans cet exemple concret, l’assurance emprunteur passe d’environ 100 euros par mois avec le contrat bancaire à seulement 33 euros par mois avec une assurance alternative. Sur la durée totale du prêt, l’économie représente plusieurs dizaines de milliers d’euros, sans modifier ni le montant emprunté ni les garanties du contrat. “Nous constatons en effet depuis quelque temps une souplesse plus importante des banques qui acceptent davantage que leurs clients fassent appel à la concurrence pour leur assurance de prêt du fait des blocages sur les taux d’usure. Cela se cantonne quand même aux “beaux” dossiers, avec des profils attractifs. Nos clients sont à la fois rassurés de voir leur dossier d’emprunt passer grâce à cela, mais surtout extrêmement surpris du gain économique énorme à la clé !”, affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. À ce jour, encore 83 % des emprunteurs sont couverts par l’assurance de prêt de leur banque, alors même que ces contrats pratiquent encore des tarifs souvent 2 à 3 fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence.

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