Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en avril 2024

Les conditions de crédit immobilier s’améliorent sensiblement à la faveur d’une baisse des taux qui fait légèrement grimper la capacité d’emprunt des ménages. Les règles d’octroi restent toujours et encore un frein que les autorités financières n’ont pas l’intention de desserrer. Autre anomalie du marché, le taux d’usure est en hausse pour ce deuxième trimestre 2024, ce qui témoigne de son décalage avec le terrain, voire de son inutilité. Voici tout ce qu’il faut savoir pour faire une demande de prêt immobilier en avril 2024.

Nouvelle baisse des taux de crédit immobilier

Engagée depuis décembre 2023, la baisse des taux d’emprunt se poursuit au fil des semaines. Une bonne nouvelle après le marasme de l’année 2023 où la production de crédits à l’habitat a chuté de 40%. Elle a touché le fond en janvier 2024 avec 7,6 milliards d’euros distribués, soit le niveau le plus bas depuis dix ans.

La décrue des taux après deux ans d’envolée interrompue qui a porté les taux moyens sur 20 ans de 1% à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût de sûretés) redonne de l'optimisme aux professionnels du secteur, et surtout aux ménages porteurs d’un projet immobilier. Sur toutes les durées, les taux sont orientés à la baisse en ce début avril et ont perdu entre 5 et 10 points de base par rapport à mars.

Le taux moyen sur 20 ans s’affiche à 4% ; les dossiers premium peuvent escompter une décote significative qui fait tomber la valeur autour de 3,55%. Même sur la durée la plus longue autorisée (25 ans), le taux oscille entre 3,75% et 4,15% pour les bons profils.

Comparativement à décembre, les emprunteurs ont gagné environ 12% de capacité d’emprunt grâce au mouvement baissier des taux. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûtait 103 672€ d’intérêts (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, pour le même coût, vous pouvez emprunter 228 180€.

Hausse du taux d’usure au 1er avril 2024

Le 1er avril coïncide avec le nouveau taux d’usure applicable pour le deuxième trimestre 2024. Il est en hausse par rapport à la période précédente quelle que soit la durée de remboursement :

Catégories	Taux effectif moyen pratiqué au cours des 3 mois précédents	Taux d’usure T2 2024	Taux d’usure T1 2024
Prêts à taux fixe < 10 ans	3,42%	4,56%	4,53%
Prêts à taux fixe ≥ 10 ans et < 20 ans	4,6%	6,13%	6,01%
Prêts à taux fixe ≥ 20 ans	4,79%	6,39%	6,29%
Prêts à taux variable	4,39%	5,85%	5,63%
Prêts-relais	5,07%	6,76%	6,35%

Source Legifrance

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser pour accorder un crédit. Ce taux annuel effectif global (TAEG) comprend tous les frais qui conditionnent l’octroi du financement, les intérêts, mais aussi les autres dépenses imposées : frais de dossier, garantie (hypothèque ou caution), assurance emprunteur.

Cette hausse de l'usure interroge, alors que les taux d’intérêts ont perdu 50 points de base depuis fin décembre, passant de 4,5% à 4% en moyenne fin mars. Les taux d’usure sont calculés sur les TAEG octroyés le trimestre précédent. En l’occurrence, les taux maximum légaux du T2 sont basés sur les prêts décaissés au T1, pour des offres émises par les banques au T4 2023, au moment où les taux continuaient de grimper.

Le taux d’usure est donc en décalage avec le marché et prouve son inutilité tel qu’il est calculé. Ce taux est censé protéger les consommateurs en bridant les banques. On voit pourtant que les établissements sont dans une démarche volontariste de prêter en abaissant leurs barèmes compte tenu de la stabilisation des conditions monétaires. Le relèvement de l’usure pourrait avoir un effet pervers en les incitant à ajuster les taux d’emprunt à la hausse pour optimiser leurs marges.

Il faudra donc attendre juillet pour voir l’usure en baisse, soit un retard de 6 mois sur la réalité du marché.

Règles d’octroi inchangées

L’inadéquation du taux d’usure prouve que la régulation de la distribution du crédit immobilier n’a aucun sens. Aux taux plafonds, les autorités financières ont ajouté des normes qui viennent resserrer l’accès au crédit. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent juridiquement respecter deux limites :

Le taux d’endettement ou taux d’effort ne doit pas outrepasser 35% des revenus nets de l’emprunteur, avant impôt et assurance de prêt incluse.
La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans, voire 27 ans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation (au moins 10% du montant de l’opération).

Il vous est toutefois possible d’emprunter au-delà de la norme si vous faites partie du quota de candidats éligibles à la marge de flexibilité. Les banques peuvent s’affranchir des règles énoncées plus haut à hauteur de 20% de leur production semestrielle, en majorité à destination de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence.

Pour tous les profils, l’encadrement strict du crédit immobilier nécessite de renforcer son apport personnel. Pour rester dans les clous, il faut minimiser le recours à l’emprunt en boostant sa mise de fonds. Même s’il est en baisse depuis décembre dernier, l’apport personnel reste à un niveau élevé, entre 20% et 30% du montant d’une opération.

Bon à savoir : en ce mois d’avril, se met en place la nouvelle version du PTZ. Si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale, vous faites peut-être partie des nouveaux bénéficiaires du prêt à taux zéro 2024. Davantage de communes intègrent les zones tendues (A, A bis et B), ce qui élargit l’accès à cette aide pour acquérir un logement neuf en habitat collectif.

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Crédit immobilier : 4 bonnes raisons de changer d’assurance emprunteur en 2026

Le marché de l’assurance emprunteur est en perpétuelle évolution au profit des emprunteurs. Depuis la loi Lemoine, changer d’assurance de prêt à tout moment est devenu un droit, et les acteurs du marché rivalisent désormais d’offres plus flexibles, moins chères et mieux adaptées aux profils d’emprunteurs. Si vous remboursez actuellement un crédit immobilier, profitez de l’année 2026 pour renégocier ou résilier votre contrat afin de réaliser des économies substantielles tout en améliorant votre couverture. 1. Profiter de la baisse des tarifs et de la concurrence accrue Un marché dopé par la loi Lemoine Depuis l'introduction de la loi Lemoine 2022, le droit au changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment a transformé l’assurance emprunteur en ouvrant la porte à une concurrence réelle entre banques et assureurs alternatifs. En 2026, les acteurs indépendants vont continuer de proposer des tarifs très compétitifs pour capter des parts de marché. Le bénéfice pour les emprunteurs est multiple : des économies moyennes de 5 000 à 15 000 € sur la durée d’un crédit immobilier, voire plus pour les prêts d’un gros montant des contrats plus souples des garanties d’assurance de prêt immobilier mieux adaptées aux profils à risques (seniors, métiers à risques, sports dangereux, emprunteurs souffrant d’antécédents médicaux…). Important : Plus tôt vous remplacerez l’assurance par une formule moins chère, plus importantes seront les économies. Le coût de l’assurance de prêt est en effet calculé sur le capital restant dû. Pourquoi 2026 est une année clé ? Les banques, confrontées à une baisse des marges sur le crédit immobilier, cherchent à fidéliser leurs clients. De nombreux établissements revoient leurs offres, tandis que les assureurs externes élargissent leur gamme. Cette nouvelle dynamique crée un contexte très favorable à la renégociation. Changer d’assurance en 2026 peut donc vous permettre de : réduire fortement votre mensualité diminuer votre coût total d’assurance et par capillarité celui de votre emprunt conserver un niveau de protection identique ou supérieur. 2. Bénéficier de l’évolution des garanties et des exclusions Des contrats toujours plus protecteurs Les assureurs alternatifs investissent massivement dans l’amélioration de leurs contrats. Comparativement aux assurances groupe des banques, les offres concurrentes incluent souvent : des garanties incapacité et invalidité plus complètes moins d’exclusions liées aux sports ou professions des délais de carence réduits des délais de franchise modulables (entre 15 et 180 jours) sur la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Les contrats distribués par les banques, à l’inverse, restent souvent plus standardisés et moins personnalisables. Mieux assurer les profils dits “sensibles” En 2026, les assureurs spécialisés vont continuer de développer des produits adaptés pour : les seniors les personnes atteintes de pathologies stabilisées les métiers à risques les travailleurs indépendants. Grâce au droit à l’oubli étendu et aux formalités médicales allégées pour un plus grand nombre de prêts, changer d’assurance peut vous offrir un niveau de couverture bien supérieur… sans explosion de tarif. 3. Optimiser la gestion de votre crédit immobilier en 2026 Un contrat plus flexible Changer d’assurance emprunteur en 2026 permet aussi de bénéficier : d’une indemnisation en mode de indemnitaire ou forfaitaire selon vos besoins d’une modularité des garanties (ITT, IPP, IPT, décès/PTIA…) d’une gestion en ligne plus simple (souscription, suivi, déclaration). Ces nouvelles offres sont pensées pour faciliter la vie des emprunteurs. Elles s’adaptent à votre situation personnelle et professionnelle avec des options personnalisables. Mieux protéger vos proches Un bon contrat d’assurance emprunteur n’est pas qu’un coût : c’est une sécurité essentielle. En changeant d’assurance en 2026, vous pouvez profiter : d’une meilleure prise en charge en cas d’arrêt de travail d’une couverture renforcée en cas d’invalidité d’une garantie décès plus protectrice pour vos proches d’une meilleure répartition des quotités entre co-emprunteurs. 4. Arrêter de fumer en 2026 : une opportunité pour réduire encore votre assurance emprunteur L’année 2026 peut marquer un tournant pour les non-fumeurs. Si vous avez entamé un sevrage tabagique depuis au moins 24 mois, changer d’assurance emprunteur peut vous permettre de profiter d’un tarif nettement plus avantageux. Un emprunteur fumeur subit une surprime compte tenu des risques de santé liés au tabagisme. Des économies immédiates après 24 mois d’arrêt Un emprunteur est considéré comme non-fumeur après 24 mois consécutifs sans tabac, sans substitution nicotinique. Ce changement de statut a un impact direct sur la prime d’assurance : baisse de 20 à 70 % selon les assureurs suppression des surprimes liées aux risques respiratoires et cardiovasculaires conditions de souscription assouplies. Un impact fort sur le coût total du crédit Pour un emprunteur fumeur, quels que soient le niveau de consommation et le mode de consommation (cigarettes, cigares, vapoteuse), l’assurance représente souvent un surcoût important. Sur un contrat individuel, devenir non-fumeur peut réduire le coût total de plusieurs milliers d’euros. Combiner un changement d’assurance avec l’arrêt du tabac permet donc d’optimiser au maximum votre budget. Comment changer d’assurance emprunteur en 2026 ? Étape 1 : comparer les offres Utilisez un comparateur d’assurance emprunteur ou consultez un courtier en assurance de prêt pour identifier : le tarif le plus bas le niveau de garantie le mieux adapté la prise en charge des sports ou professions les exclusions ou limitations. En quelques clics, vous obtenez une dizaine d’offres alternatives en accord avec l’équivalence de garanties exigée par votre banque. Vous pouvez demander à être contacté par un courtier pour vous aider à sélectionner le contrat compétitif qui répond à votre situation. Étape 2 : vérifier l’équivalence des garanties La banque ne peut refuser votre changement d’assurance que si les garanties ne sont pas équivalentes. La fiche standardisée d’information facilite cette étape et permet une comparaison objective. Étape 3 : transmettre votre nouveau contrat à la banque Vous n’avez plus à attendre une date anniversaire. La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour répondre et rédiger gratuitement l’avenant au contrat. Elle doit vous communiquer par écrit de manière claire et exhaustive tous les motifs d’un éventuel refus. La banque ne peut modifier les conditions du prêt en cas de substitution d’assurance emprunteur. Le taux d’intérêts et les autres modalités liées au financement restent identiques : seule l’assurance évolue. Étape 4 : économiser immédiatement Une fois accepté, le nouveau contrat prend effet, et les économies commencent dès la prochaine échéance. En 2026, changer d’assurance emprunteur reste une démarche simple, rapide et avantageuse. Entre la baisse des tarifs, les garanties plus complètes, la simplification des formalités médicales et la concurrence croissante entre assureurs, tout concourt à rendre ce changement financièrement très intéressant. Que vous souhaitiez réduire vos mensualités, améliorer votre couverture ou simplement profiter des innovations du marché, 2026 est l’année idéale pour renégocier votre assurance de prêt immobilier.

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Mutuelle senior : 4 astuces pour préserver son budget santé à la retraite

À la retraite, les dépenses de santé peuvent rapidement plomber le budget. Baisse de revenus, besoins médicaux qui augmentent, appareils auditifs, lunettes, hospitalisations... sans une bonne stratégie, la facture peut vite s’envoler. Pour vous aider à garder la main sur votre budget, voici 4 astuces clés pour choisir une mutuelle senior adaptée et éviter les mauvaises surprises. 1. Anticiper 6 mois avant le départ en retraite La préparation, c’est la clé. Six mois avant votre départ, faites un état des lieux complet de vos besoins médicaux. Notez vos traitements réguliers, vos consultations habituelles, vos renouvellements de lunettes ou d’appareils auditifs, vos éventuelles séances chez le dentiste ou le kinésithérapeute. Certes, on ne sait jamais si ni quand on va tomber malade. Mais plus vous anticipez, moins vous risquez de souscrire un contrat inadapté. Cette période de transition est idéale pour : Identifier vos futurs besoins de soins, comme une hospitalisation Vérifier vos remboursements actuels Prévoir un éventuel changement de contrat Pensez aussi aux frais de confort en cas d’hospitalisation, aux dépassements d’honoraires, et aux soins mal remboursés par l’Assurance maladie. Par exemple, si vous savez qu’une intervention médicale ou un appareillage auditif est prévu prochainement, optez pour des garanties renforcées sur ces postes. Introduire cette démarche tôt permet de choisir une mutuelle en phase avec votre situation, plutôt que de se précipiter sur le premier contrat venu. Astuce pratique : Faites une liste de vos dépenses médicales des 12 derniers mois et projetez-les dans l’année à venir pour estimer vos besoins réels. 2. Se concentrer sur le reste à charge, pas seulement la cotisation Beaucoup de retraités privilégient le prix de la cotisation mensuelle ou annuelle sans vérifier ce qu’ils devront réellement payer de leur poche au moment des soins. Mauvaise idée. Le véritable indicateur à suivre, c’est le reste à charge. Une mutuelle pas chère mais qui rembourse peu peut coûter bien plus à long terme. À l’inverse, une mutuelle un peu plus onéreuse mais qui couvre efficacement l’hospitalisation, l’optique et le dentaire vous évite un gouffre financier. Pour comparer correctement les offres, concentrez-vous sur : Les taux de remboursement réels Les conditions de prise en charge en cas d’hospitalisation Les plafonds pour l’optique et le dentaire Les forfaits pour les prothèses auditives, si besoin Bon réflexe : Demandez des simulations précises sur des soins types. Cela permet d’évaluer le montant que vous aurez à payer dans la vraie vie, pas seulement sur le papier. Les organismes de complémentaire santé sont obligés de présenter dans leurs offres des exemples chiffrés sur les postes de santé les plus courants. Bon à savoir : Les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) appliquent le 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire, optique et audiologie. Vous n'avez rien à débourser si vous sélectionnez un équipement du panier 100% Santé après intervention de la Sécu et de votre mutuelle. 3. Comparer, négocier et demander conseil Ne jamais signer la première offre, c’est une règle d’or. Les tarifs et garanties varient énormément d’un assureur à l’autre. Comparer plusieurs contrats est indispensable pour trouver le meilleur rapport qualité-prix. Vous pouvez comparer par vous-même, mais passer par un courtier spécialisé dans les offres de mutuelle senior peut faire gagner un temps précieux. Il analysera votre profil médical, vos besoins et votre budget pour vous proposer des solutions personnalisées. Lorsque vous échangez avec un assureur ou un courtier, posez systématiquement ces questions : Quelles exclusions de garanties sont prévues ? Y a-t-il des délais de carence ? Comment les cotisations risquent-elles d'évoluer dans les prochaines années ? Le but est simple : éviter les clauses restrictives, les mauvaises surprises financières et les promesses trop belles pour être vraies. Pour un choix éclairé, privilégiez toujours l’avis d’un expert. Un courtier dédié ou un conseiller spécialisé saura analyser votre dossier médical, prendre en compte d’éventuels antécédents, et vous recommander des garanties cohérentes avec votre mode de vie. Rien ne remplace l’accompagnement humain lorsque la santé est en jeu. Si vous avez des pathologies chroniques ou des soins lourds à prévoir, l’expertise personnalisée devient essentielle. Important : Vérifiez si vous êtes éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), une aide publique qui réduit voire supprime les cotisations à une mutuelle santé sous conditions de ressources. La moitié des personnes qui y ont droit n'en font pas la demande ! 4. Revoir sa mutuelle senior tous les 2 ans Avec l’âge, vos besoins médicaux évoluent, et le marché de l’assurance aussi. Une mutuelle parfaitement adaptée aujourd’hui peut devenir trop chère ou insuffisante demain. Il est donc utile de faire le point tous les 2 ans. Cette vérification régulière vous permet d’adapter vos garanties aux évolutions de votre santé, mais aussi de bénéficier de nouvelles offres plus compétitives. Bonne nouvelle, grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez résilier et changer de complémentaire à tout moment après la première année de contrat, sans frais et sans justification. Important : Ne résiliez jamais votre contrat actuel avant d'avoir la confirmation écrite d'adhésion au nouveau contrat. Vous éviterez ainsi toute interruption de couverture. La résiliation intervient un mois après réception de la notification. Si la démarche a été effectué par le nouvel organisme, il n’y aura pas de carence de prise en charge ni d’interruption de la couverture. Budget santé : cas particuliers à connaître Certaines situations peuvent faire évoluer vos droits et vos cotisations. Par exemple : Affection Longue Durée (ALD) : même si certains soins sont pris à 100% par la Sécurité sociale, de nombreux frais restent à votre charge, car le remboursement se fait toujours sur la base du tarif de convention et non du prix effectivement facturé. Une mutuelle renforcée est indispensable. Résidence en Alsace-Moselle : le régime local offre de meilleures prises en charge, ce qui réduit parfois les cotisations de complémentaire. Conjoint encore salarié : si votre conjoint est toujours en activité, vous pouvez parfois être rattaché à sa mutuelle d’entreprise, souvent à un tarif plus avantageux qu’un contrat individuel. Vérifiez les garanties et les plafonds de remboursement avant d’adhérer comme ayant droit. 7 étapes pour sécuriser votre budget santé 6 mois avant la retraite, faites le point sur vos besoins de santé. Testez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire. Si non éligible, demandez un accompagnement professionnel. Comparez au moins 3 offres en analysant le reste à charge. Examinez attentivement exclusions et délais de carence. Souscrivez le nouveau contrat avant de résilier l'ancien. Programmez une révision de votre contrat dans 2 ans, sauf changement drastique de votre situation médicale et budgétaire.

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