Crédit immobilier : quelles réformes pour relancer le marché en 2024 ?

Depuis deux ans, le marché immobilier est en souffrance, entre la remontée des taux d’intérêts, la faible production de logements et les normes d’octroi du crédit qui bloquent la demande. La situation s’est quelque peu améliorée cette année à la faveur de conditions monétaires plus détendues, mais le tout nouveau contexte politique dans l’hexagone jette un froid sur ce timide réchauffement. Tout est figé en attendant la nomination du nouveau gouvernement. Des solutions existent bel et bien pour relancer la machine, encore faudrait-il une volonté politique qui va au-delà des effets d’annonce.

Reprise du marché immobilier en 2024

Après une année 2023 catastrophique pour le marché immobilier, où tous les compteurs étaient dans le rouge, 2024 débutait sous de meilleurs auspices. Les taux sont en baisse depuis janvier, après avoir atteint leur pic en décembre. En retrait d’environ 40%, la production de crédits immobiliers se redresse significativement, avec un rebond spectaculaire de plus de 85% enregistré entre décembre et mai.

Le marché bénéficie d’une embellie des conditions monétaires avec le repli conjugué de l’inflation et des taux de la Banque Centrale Européenne. Les demandes de crédits à l’habitat sont reparties à la hausse et les banques sont clairement volontaristes, le crédit immobilier étant leur produit d’appel. Les taux sur 20 ans sont actuellement sous les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), les très bons dossiers pouvant décrocher des valeurs inférieures à 3,50%.

Les ménages emprunteurs ont à cœur de concrétiser leur projet immobilier, mais l’environnement politique du moment crée un climat d’incertitude et d’attentisme qui nuit au passage à l’acte.

Assouplir les règles d’octroi du crédit immobilier

L’accès au logement reste verrouillé par les normes du crédit et cela n’est pas nouveau. Mises en place fin 2019 pour éviter une surchauffe du crédit, puis légèrement modifiées en 2021, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadrent strictement l’octroi des financements bancaires en matière d’immobilier :

Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans mais peut être étendue jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux (au moins 10% du montant de l’opération).

Censées protéger les emprunteurs d’un endettement excessif, ces normes bloquent l’accès au crédit même pour les ménages solvables dans un contexte de remontée des taux d’intérêts. Les banques ne les ont pourtant pas attendues pour distribuer des crédits en bonne intelligence et en toute sécurité, respectant la norme tacite sur le taux d’effort (33%), tout en tenant compte du reste à vivre.

Les courtiers en crédit, de même que les banques, plaident pour un assouplissement des normes d’octroi auquel la Banque de France se refuse pour le moment. Ces critères rigides bloquent les investissements locatifs et la primo-accession, et les banques peinent à piloter la marge de flexibilité dans leur réseau d’agences.

Le régulateur leur permet en effet de s’affranchir des règles à hauteur de 20% de leur production semestrielle, en majorité à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. Les autorités oublient que le surendettement concerne à 95% les locataires ou les occupants à titre gratuit. La prudence endémique avec laquelle les banques distribuent les crédits immobiliers minimise les défauts de paiement.

Initiée par quelques parlementaires, la réforme du crédit immobilier a fait pschitt fin avril, le HCSF restant intouchable.

Conforter les bailleurs privés

Fin 2024, il n’y aura plus aucun dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf en France, une première depuis 1986. Le Pinel disparaît définitivement et aucune autre mesure de défiscalisation ne vient le remplacer. Or, sans investisseurs privés, le pays n’est pas capable de répondre à la demande locative. D’autant que le contexte de renchérissement du crédit avec des taux beaucoup plus élevés depuis janvier 2022 alimente la tension sur le marché locatif. Quand on ne peut pas emprunter, on reste de fait locataire.

De nombreux professionnels plaident pour un statut unique de bailleur privé qui viserait à uniformiser cette activité, en la distinguant clairement du bailleur social et en créant un système d’amortissement incitatif qui permettrait de déduire une partie de la valeur de l’immobilier de l’impôt.

Relancer le PTZ

Le prêt à taux zéro est l’aide publique majeure pour accéder à la propriété. Réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale pour la première fois, le PTZ est désormais centré sur le logement en habitat collectif dans les zones tendues et exclut la maison individuelle, un rêve qui s’éteint pour beaucoup de Français.

La version 2024 du PTZ rend 30 millions de ménages potentiellement éligibles au dispositif grâce au reclassement de plus 850 communes en zone tendue et au relèvement des plafonds de revenus. Pourtant, le nombre de PTZ distribués devrait être divisé par trois en 2024, compte tenu de la pénurie de logements neufs et de l’impossibilité d’acheter dans l’ancien hors zones B2 et C.

Le problème français en matière de politique du logement est son inconstance, doublée d’un manque de vision à long terme. En sept ans, le pays a connu six ministres de tutelle. La seule réforme d’ampleur aura été la loi Climat et Résilience d’août 2021 qui traduit une partie des propositions de la convention citoyenne pour le climat.

Ce texte a notamment durci les normes environnementales en matière de logement et introduit un calendrier qui exclut progressivement les passoires thermiques du marché locatif, mettant le DPE au centre de toute transaction malgré une fiabilité qui pose question. Le choc d’offres annoncé n’a jamais eu lieu. L’instabilité politique actuelle ne rassure ni les acheteurs ni les vendeurs. Engagée dès janvier sur un terrain plus favorable, l’année immobilière 2024 va sans doute pâtir de ce contexte incertain. La rentrée de septembre sera décisive.

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Refus de médicament générique : que rembourse la mutuelle santé ?

Le choix entre un médicament générique et son équivalent de marque soulève de nombreuses interrogations, notamment concernant les modalités de remboursement. Entre perte du tiers payant, avance de frais et reste à charge, comprendre les conséquences financières d'un refus de générique s'avère essentiel pour maîtriser son budget santé. Décryptage complet des mécanismes de remboursement par l'Assurance maladie et la mutuelle santé. Le droit de refuser un médicament générique : ce que dit la réglementation Vous disposez légalement du droit de refuser la substitution d’un médicament princeps par un générique, proposée par votre pharmacien. Cette décision entraîne toutefois des conséquences financières immédiates : Suppression du tiers payant : vous devez régler l'intégralité du montant à la pharmacie. Démarches administratives : envoi d'une feuille de soins papier avec le double de l'ordonnance. Délais rallongés : le remboursement prend plusieurs semaines au lieu de quelques jours. Les exceptions autorisant le maintien du tiers payant Certaines situations particulières vous permettent de conserver le bénéfice du tiers payant malgré le refus d'un générique : Mention "non substituable" sur l'ordonnance avec justification médicale par l'un des acronymes suivants : MTE (marge thérapeutique étroite) EFG (excipient à effet notoire) CIF (forme pharmaceutique inadaptée) Prix du générique égal ou supérieur au médicament d'origine (cas rares) Le médecin peut justifier le recours à un médicament de marque pour un enfant de moins de 6 ans si aucun générique n’est adapté à son profil, et en cas d’exposition du patient à des contre-indications médicales dues à un des excipients entrant dans la composition du générique. Médicaments génériques et non génériques : remboursement par l'Assurance maladie Procédure et délais La procédure de remboursement des médicaments diffère radicalement selon votre acceptation ou votre refus du générique. Avec un générique, le processus reste fluide et automatisé grâce au tiers payant intégral ou partiel. Le remboursement intervient dans les délais standards, généralement sous 5 à 7 jours ouvrés. En cas de refus, la complexité administrative s'accroît significativement. Votre pharmacien établit une feuille de soins papier que vous devez transmettre à votre caisse avec l'ordonnance. Le traitement manuel de ces documents rallonge les délais de remboursement, pouvant atteindre plusieurs semaines selon la charge de travail de votre organisme. Durant cette période, vous supportez l'avance de trésorerie complète. Les taux de remboursement de l'Assurance maladie La Sécurité sociale applique des taux variables selon la classification du médicament : 100% pour les médicaments coûteux et irremplaçables 65% pour les traitements à service médical rendu (SMR) important 30% pour les médicaments à SMR modéré 15% pour les médicaments à SMR faible Franchise médicale : 1 euro par boîte (plafonnée à 50 euros/an) Reste à charge : entre 35% et 85% Le tarif forfaitaire de responsabilité : comprendre la base de remboursement Depuis 2020, les médicaments de marque pour lesquels il existe un générique sont moins bien remboursés. Le calcul se fait alors sur le TFR, tarif forfaitaire de responsabilité, qui constitue le pilier du système de remboursement des médicaments remplaçables par un générique. Voici les caractéristiques principales du TFR : Concerne environ 3 900 spécialités sur 16 300 produits remboursables Établit un montant unique pour des traitements équivalents Se calcule à partir du prix des génériques les moins chers S'applique que vous choisissiez le générique ou le médicament de marque Impact financier du choix du médicament de marque Prenons un exemple concret pour illustrer le mécanisme : Médicament de marque prescrit à SMR majeur (65%) : 20 euros TFR établi pour ce groupe : 17 euros Montant payé en pharmacie : 20 euros Base de remboursement : 17 euros seulement Remboursement de la Sécu : 65% de 17 € - franchise médicale de 1 €, soit 10,05 € Reste à votre charge : ticket modérateur (différence entre le TRF et la prise en charge de la Sécu soit 6,95 €) + 3 € (20 € - 17 €) = 9,95 € Vous devez en outre assumer l’avance totale des frais sauf si le médicament est mentionné “non substituable” sur l’ordonnance. En cas de traitement récurrent, la facture peut vite grimper, totalisant un reste à charge conséquent en fin d’année. Le rôle de la complémentaire santé dans le remboursement des médicaments Votre mutuelle santé intervient en complément de l'Assurance maladie pour réduire votre reste à charge. Remboursement standard des mutuelles Les contrats de mutuelle responsable qui représentent 95% des offres de complémentaire santé appliquent : 100% du ticket modérateur sur la base de remboursement de la Sécurité Sociale (BRSS) Limite de prise en charge : le montant du TFR uniquement Le surcoût du médicament de marque reste à votre charge. Important : Contrairement aux consultations médicales, il n'existe pas de dépassements d'honoraires pour les médicaments. Les mutuelles ne proposent donc pas de remboursements à 150%, 200% voire plus, comme sur les consultations ou l'hospitalisation. Le remboursement se fait toujours à hauteur des frais engagés. Attention : la plupart des mutuelles à garanties minimum remboursent moins bien les médicaments à SMR faible ou modéré (taux 15% et 30%). Les contrats de mutuelle aux frais réels Certaines complémentaires proposent des formules santé haut de gamme : Avantages : Prise en charge du prix effectivement payé Couverture du surcoût lié au refus d'un générique Élimination de tout reste à charge Inconvénients : Cotisations mensuelles significativement plus élevées Rentabilité à évaluer selon votre consommation de médicaments Surcoût de cotisation pouvant dépasser les économies réalisées Faut-il accepter les médicaments génériques pour optimiser son remboursement ? Accepter un médicament générique, c’est avant tout simplifier ses démarches et limiter les surcoûts sur la pharmacie. Le refus, même légitime, entraîne des conséquences immédiates : perte du tiers payant, avance de frais et reste à charge accru. Dans la majorité des cas, le médicament de marque n’apporte pas de bénéfice médical supérieur, car le générique contient la même substance active et présente la même efficacité thérapeutique. Pour autant, certaines intolérances aux excipients ou des pathologies spécifiques justifient pleinement la mention “non substituable”. Dans ces cas précis, la réglementation protège le patient, et le maintien du tiers payant est assuré. Les mutuelles santé complètent totalement ou partiellement les restes à charge, en fonction du contrat et du médicament acheté. La franchise médicale est la seule dépense qui ne bénéficie d’aucun remboursement de la part des complémentaires. Situation Tiers payant Procédure Base de remboursement Intervention de la mutuelle Reste à charge pour l’assuré (hors franchise) Acceptation du générique Oui Automatique via Carte Vitale TFR Prise en charge du ticket modérateur Aucun ou faible Refus sans justification médicale Non Feuille de soins papier à envoyer à la CPAM TFR Prise en charge du ticket modérateur (sur la base du TFR) Moyen à élevé selon le prix du princeps Refus avec mention “non substituable” Oui Automatique via Carte Vitale Prix du médicament remboursé sur base réelle Prise en charge du ticket modérateur (sur la base du prix réel) Aucun reste à charge La clé consiste donc à bien comprendre les conditions de remboursement et à vérifier les garanties de sa mutuelle santé. Certaines formules haut de gamme prennent en charge intégralement les médicaments de marque, ce qui peut représenter un vrai confort pour les personnes polypathologiques ou sous traitements chroniques. FAQ : Refus de générique et remboursement par la mutuelle Peut-on toujours refuser un médicament générique ? Oui, le refus est autorisé, mais il entraîne la perte du tiers payant sauf mention médicale "non substituable" sur l’ordonnance. Dans ce cas, la substitution ne peut pas être imposée par le pharmacien. Que se passe-t-il si je refuse un générique ? Vous devez payer votre traitement intégralement, envoyer la feuille de soins à la Sécurité sociale et attendre plusieurs semaines pour le remboursement. De plus, une partie du prix peut rester à votre charge. Ma mutuelle santé rembourse-t-elle le médicament de marque ? Oui, mais dans la limite du tarif forfaitaire de responsabilité (TFR). Le surcoût entre le médicament original et le générique reste souvent à votre charge, sauf si votre contrat prévoit un remboursement aux frais réels. Que signifie la mention "non substituable" ? Cette mention doit être justifiée par le médecin par l’un des codes suivants : MTE, EFG ou CIF. Elle permet de conserver le bénéfice du tiers payant et d’éviter toute pénalité financière. Comment savoir si ma mutuelle couvre le surcoût d’un refus de générique ? Consultez votre tableau de garanties. Si votre contrat prévoit un remboursement “frais réels” ou une couverture supérieure à 100 % BRSS, vous pouvez être indemnisé au-delà du TFR.

Assurance emprunteur, épargne, santé, obsèques : bilan 2024/2025 du CCSF

Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a rendu son rapport d’activité 2024-2025, détaillant les avancées réalisées dans les domaines de l’épargne, de la santé et de l’assurance. Si plusieurs chantiers sont désormais achevés, celui de l’assurance emprunteur reste encore ouvert, dans un contexte où la DGCCRF multiplie les sanctions contre certaines banques. Une mission confiée par Bercy en 2024 Une feuille de route ambitieuse En juillet 2024, Bruno Le Maire, alors ministre de l’Économie, a adressé au CCSF une lettre de mission fixant plusieurs priorités : renforcer la transparence dans l’épargne améliorer les contrats d’assurance obsèques évaluer les pratiques liées à l’assurance emprunteur adapter la réglementation en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (ce sujet n’est pas développé dans cet article). Douze mois plus tard, Catherine Julien-Hiebel, présidente du CCSF, se félicite des résultats obtenus : 4 chantiers finalisés, 3 autres largement avancés. Parmi eux, la création du premier Observatoire des produits d’épargne financière (OPEF) représente une avancée majeure pour les épargnants. Transparence sur les frais et les performances Instauré par la loi Industrie verte, l’OPEF a publié son premier rapport le 1er juillet 2025. Ce document, inédit en France, compare les frais, performances et caractéristiques des principaux supports d’épargne : assurance vie, Plan Epargne Retraite, comptes à terme, etc. Selon le CCSF, cet outil permet d’offrir plus de lisibilité aux épargnants et de renforcer la concurrence entre établissements. Une deuxième édition de ce rapport est déjà prévue pour l’été 2026 afin de suivre les tendances du marché. Assurance obsèques : un encadrement renforcé Un avis adopté à l’unanimité Face aux anomalies relevées par la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes), à savoir clauses abusives, informations incomplètes, documents commerciaux trompeurs, le CCSF a publié, le 8 octobre 2024, un avis unanime pour encadrer davantage les contrats d’assurance obsèques. Des manquements signalés par plusieurs autorités L’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) avait déjà constaté en 2021 une application inégale de sa recommandation par les assureurs, tandis que la Médiation de l’assurance notait encore 2 % de litiges liés à ces contrats en 2023. Le CCSF a donc formulé plusieurs pistes pour mieux informer les souscripteurs et rendre les offres plus transparentes, afin d’éviter tout abus. Santé et prévoyance : vers des contrats plus lisibles Une lisibilité encore perfectible Depuis plusieurs années, le CCSF s’attelle à simplifier la compréhension des contrats de complémentaire santé (mutuelles santé, compagnies d’assurance, institutions de prévoyance), également celle des contrats avec garantie prévoyance. Des bilans réguliers et un suivi à venir Après un premier avis en janvier 2024, les organismes complémentaires (Ocam) ont pris des engagements pour rendre leurs documents plus clairs. Un nouveau bilan mené par le secrétariat général du CCSF sera publié à l’automne 2025, afin d’évaluer la mise en œuvre effective des recommandations. Dépendance : le CCSF soutient la création d’un contrat solidaire Un dispositif adossé aux complémentaires santé Le 16 janvier 2024, le CCSF a validé une recommandation unanime en faveur d’une garantie dépendance solidaire, rattachée automatiquement aux contrats de mutuelle santé responsable. L’objectif : élargir la base de cotisants et maîtriser le niveau des cotisations. Une gouvernance collégiale et un projet législatif en vue Ce modèle impliquerait les pouvoirs publics, les employeurs, les assurés et les organismes assureurs, dans une gouvernance partagée. Plusieurs propositions de loi et amendements au PLFSS 2025 s’en sont déjà inspirés. Le CCSF espère que les États généraux de la dépendance permettront de transformer cette idée en un mécanisme universel et durable, au service des personnes en perte d’autonomie. Assurance emprunteur : un chantier toujours en cours Une suite aux travaux sur la loi Lemoine Parmi les missions confiées par le ministre, l’assurance emprunteur reste la dernière en attente de conclusions. Le CCSF doit encore évaluer les difficultés rencontrées dans l’application de la loi Lemoine, qui autorise les emprunteurs à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Des conclusions très attendues Face aux sanctions récentes infligées par la DGCCRF à plusieurs banques pour non-respect du droit à la résiliation en assurance emprunteur, le prochain rapport du CCSF sera particulièrement scruté. Il devrait dresser un état des lieux complet du marché, identifier les freins persistants et proposer des mesures concrètes pour renforcer la concurrence et la liberté de choix des assurés. Le CCSF s’impose plus que jamais comme un acteur central de la protection financière des consommateurs. Ses travaux ont permis d’importantes avancées dans l’épargne, la santé et la dépendance. Mais l’assurance emprunteur reste un dossier sensible dans un contexte de quasi-monopole des banques : les conclusions à venir pourraient bien redéfinir l’équilibre entre banques et assureurs alternatifs dans les prochains mois.

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Assurance emprunteur et frais de dossier : le prêt immobilier toujours rentable pour les banques

Le crédit immobilier est au cœur de la stratégie commerciale des banques. Même si les taux d’intérêt affichés restent relativement stables, voire compétitifs malgré des conditions monétaires défavorables, les établissements bancaires ont trouvé une autre manière de préserver leurs marges : l’augmentation des frais de dossier. Associés à l’assurance emprunteur, ces frais constituent un levier puissant pour maintenir la rentabilité du financement immobilier. Pourquoi et comment les banques utilisent ces leviers ? Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ? Quelles solutions existent pour limiter l’impact financier d’un prêt immobilier ? Pourquoi les banques cherchent-elles à compenser leurs marges ? Le contexte des taux immobiliers Depuis plusieurs années, les taux de crédit immobilier connaissent une forte volatilité. Après une période de hausse marquée entre 2022 et 2024, les taux sont en baisse depuis janvier 2025 et se sont récemment stabilisés. Pourtant, pour les banques, prêter de l’argent à des conditions trop favorables peut s’avérer peu rentable en raison des conditions monétaires. Utilisé par la Banque Centrale Européenne pour prêter aux banques commerciales de la zone euro, le taux de refinancement est descendu à 2,15% en juin 2025, et impacte directement le crédit aux particuliers, qui peut alors devenir plus accessible. Mais les banques prennent également en compte l’OAT 10 ans (emprunt de l’État français sur 10 ans). Or, ce dernier suit une tendance haussière ces dernières semaines en lien avec l’instabilité politique dans notre pays et la dégradation de la note de la France par les agences de notation le 12 septembre dernier. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,35% (hors assurance et coût des sûretés), pour un OAT 10 ans au-delà de 3,50%. La pression de la concurrence Un établissement qui augmente brutalement ses barèmes risque de voir ses clients se tourner vers la concurrence. Résultat : les banques préfèrent maintenir des taux attractifs mais se rattraper ailleurs sur : Les frais de dossier L’assurance emprunteur, souvent souscrite directement auprès de la banque. Les frais de dossier : un outil discret mais efficace Qu’est-ce que les frais de dossier ? Les frais de dossier correspondent à la rémunération de la banque pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. Ils sont généralement exprimés : En montant forfaitaire (par exemple 1 000 €) Ou en pourcentage du capital emprunté (souvent autour de 1 %). Ces frais peuvent être négociés avant signature de l’offre ; ils ne sont pas facturés en cas de refus du crédit. Une augmentation significative des frais de dossier Selon l'observation des courtiers en crédit immobilier, de nombreuses banques ont décidé de relever leur plafond de frais de dossier. Alors qu’il oscillait autour de 1 000 € jusqu’à récemment, il peut désormais atteindre 2 000 € ou plus. Exemple concret : pour un prêt immobilier de 200 000 €, la hausse des frais de dossier peut représenter jusqu’à 945 € supplémentaires par rapport aux anciens barèmes. Des disparités selon les profils Tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Certaines banques proposent des conditions préférentielles pour attirer des profils stratégiques : Les jeunes actifs, qui représentent de futurs clients fidèles Les emprunteurs avec apport, jugés moins risqués Les clients haut de gamme, auxquels des offres premium sont réservées. L’assurance emprunteur : la principale source de rentabilité pour les banques Le poids de l’assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Si elle protège avant tout l’emprunteur et sa famille, elle constitue surtout une source de revenus importante pour les banques. Bon à savoir : plus de 80% des emprunteurs souscrivent à l’assurance bancaire, ce qui représente entre 6 et 8 milliards de cotisations annuelles pour les établissements de crédit. L’assurance de groupe proposée par les établissements financiers est très souvent plus chère que les offres des assureurs alternatifs. Les banques réalisent ainsi une marge substantielle sur ce produit complémentaire qui peut aller jusqu’à 70%. La combinaison frais de dossier + assurance emprunteur En pratique, les banques articulent leur stratégie de rentabilité autour de 2 leviers : Maintenir des taux attractifs pour séduire de nouveaux clients Compenser les marges perdues sur le taux nominal grâce aux frais de dossier et à l’assurance emprunteur. Ainsi, même avec un crédit immobilier affiché à un taux compétitif, le coût total du financement peut s’avérer élevé une fois tous les frais ajoutés. Impact pour les emprunteurs : un coût total en hausse Exemple de simulation Prenons le cas d’un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 3 %. Ancien modèle : Frais de dossier : 1 000 € Assurance emprunteur (banque) : 0,35 % du capital assuré = 14 000 € sur la durée du prêt Coût total : 15 000 € Nouveau modèle : Frais de dossier : 2 000 € Assurance emprunteur (banque) : 0,40 % = 16 000 € Coût total : 18 000 € Le crédit coûte 3 000 € de plus alors que le taux est resté identique. Une hausse peu visible pour le client Le grand avantage pour la banque est la discrétion de la méthode. Alors que le taux nominal est l’indicateur le plus scruté par les emprunteurs, les frais annexes passent souvent au second plan. Peut-on négocier les frais de dossier et l’assurance emprunteur ? La marge de négociation sur les frais de dossier Bonne nouvelle : les frais de dossier ne sont pas figés. Plusieurs solutions existent pour les réduire : Demander une remise lors de la négociation du prêt Passer par un courtier, qui peut obtenir une exonération partielle Ouvrir des produits bancaires complémentaires (compte épargne, assurance habitation). Le levier du changement d’assurance emprunteur La loi Lagarde de 2010 vous donne le droit de choisir en toute liberté le contrat d’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier. Dans les faits, peu d’emprunteurs en profitent. Chacun peut en revanche faire valoir ce droit dans un deuxième temps, une fois l’offre de prêt signée. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment sans frais. Il est donc possible de réduire considérablement la facture en optant pour une assurance déléguée auprès d’un assureur spécialisé. Exemple : sur un emprunt de 250 000 €, la différence de coût entre une assurance bancaire et une assurance externe peut atteindre 15 000 € sur 20 ans. Il est crucial de changer au plus tôt pour optimiser les économies potentielles, car le coût de l’assurance emprunteur est calculé sur le capital restant dû. Comment limiter l’impact de ces frais pour rester gagnant ? Comparer plusieurs banques avant de signer son crédit immobilier. Vérifier systématiquement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre entre autres les frais de dossier et l’assurance. C’est le seul indicateur officiel du coût global d’un crédit immobilier. Négocier systématiquement les frais de dossier, quitte à mettre les banques en concurrence. Souscrire une assurance déléguée, souvent 2 à 4 fois moins chère que l’assurance groupe. Faites-vous aider par un expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner au mieux de vos intérêts tout au long du processus de recherche et de souscription ou substitution. Le crédit immobilier reste-t-il rentable pour les banques ? Malgré des conditions monétaires dégradées, le crédit immobilier demeure un produit d’appel stratégique pour les établissements financiers. Il permet d’attirer de nouveaux clients et de vendre des produits annexes (assurance emprunteur, épargne, placements, assurance habitation). Grâce à l’augmentation des frais de dossier et au maintien de l’assurance de groupe, les banques continuent de générer des revenus confortables, tout en donnant l’illusion d’un financement compétitif. Conclusion Le crédit immobilier n’est pas seulement une question de taux. Les frais de dossier et l’assurance emprunteur représentent des éléments déterminants du coût total. Si les banques ont choisi de stabiliser leurs taux pour rester attractives, elles compensent largement via ces frais annexes. Pour l’emprunteur, la clé réside dans la vigilance et la comparaison. En utilisant les leviers de négociation et en recourant à l’assurance déléguée, il est possible de réduire de plusieurs milliers d’euros le coût global du financement.

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