Crédit immobilier : quelles réformes pour relancer le marché en 2024 ?

Depuis deux ans, le marché immobilier est en souffrance, entre la remontée des taux d’intérêts, la faible production de logements et les normes d’octroi du crédit qui bloquent la demande. La situation s’est quelque peu améliorée cette année à la faveur de conditions monétaires plus détendues, mais le tout nouveau contexte politique dans l’hexagone jette un froid sur ce timide réchauffement. Tout est figé en attendant la nomination du nouveau gouvernement. Des solutions existent bel et bien pour relancer la machine, encore faudrait-il une volonté politique qui va au-delà des effets d’annonce.

Reprise du marché immobilier en 2024

Après une année 2023 catastrophique pour le marché immobilier, où tous les compteurs étaient dans le rouge, 2024 débutait sous de meilleurs auspices. Les taux sont en baisse depuis janvier, après avoir atteint leur pic en décembre. En retrait d’environ 40%, la production de crédits immobiliers se redresse significativement, avec un rebond spectaculaire de plus de 85% enregistré entre décembre et mai.

Le marché bénéficie d’une embellie des conditions monétaires avec le repli conjugué de l’inflation et des taux de la Banque Centrale Européenne. Les demandes de crédits à l’habitat sont reparties à la hausse et les banques sont clairement volontaristes, le crédit immobilier étant leur produit d’appel. Les taux sur 20 ans sont actuellement sous les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), les très bons dossiers pouvant décrocher des valeurs inférieures à 3,50%.

Les ménages emprunteurs ont à cœur de concrétiser leur projet immobilier, mais l’environnement politique du moment crée un climat d’incertitude et d’attentisme qui nuit au passage à l’acte.

Assouplir les règles d’octroi du crédit immobilier

L’accès au logement reste verrouillé par les normes du crédit et cela n’est pas nouveau. Mises en place fin 2019 pour éviter une surchauffe du crédit, puis légèrement modifiées en 2021, les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadrent strictement l’octroi des financements bancaires en matière d’immobilier :

Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans mais peut être étendue jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux (au moins 10% du montant de l’opération).

Censées protéger les emprunteurs d’un endettement excessif, ces normes bloquent l’accès au crédit même pour les ménages solvables dans un contexte de remontée des taux d’intérêts. Les banques ne les ont pourtant pas attendues pour distribuer des crédits en bonne intelligence et en toute sécurité, respectant la norme tacite sur le taux d’effort (33%), tout en tenant compte du reste à vivre.

Les courtiers en crédit, de même que les banques, plaident pour un assouplissement des normes d’octroi auquel la Banque de France se refuse pour le moment. Ces critères rigides bloquent les investissements locatifs et la primo-accession, et les banques peinent à piloter la marge de flexibilité dans leur réseau d’agences.

Le régulateur leur permet en effet de s’affranchir des règles à hauteur de 20% de leur production semestrielle, en majorité à destination de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale. Les autorités oublient que le surendettement concerne à 95% les locataires ou les occupants à titre gratuit. La prudence endémique avec laquelle les banques distribuent les crédits immobiliers minimise les défauts de paiement.

Initiée par quelques parlementaires, la réforme du crédit immobilier a fait pschitt fin avril, le HCSF restant intouchable.

Conforter les bailleurs privés

Fin 2024, il n’y aura plus aucun dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf en France, une première depuis 1986. Le Pinel disparaît définitivement et aucune autre mesure de défiscalisation ne vient le remplacer. Or, sans investisseurs privés, le pays n’est pas capable de répondre à la demande locative. D’autant que le contexte de renchérissement du crédit avec des taux beaucoup plus élevés depuis janvier 2022 alimente la tension sur le marché locatif. Quand on ne peut pas emprunter, on reste de fait locataire.

De nombreux professionnels plaident pour un statut unique de bailleur privé qui viserait à uniformiser cette activité, en la distinguant clairement du bailleur social et en créant un système d’amortissement incitatif qui permettrait de déduire une partie de la valeur de l’immobilier de l’impôt.

Relancer le PTZ

Le prêt à taux zéro est l’aide publique majeure pour accéder à la propriété. Réservé aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale pour la première fois, le PTZ est désormais centré sur le logement en habitat collectif dans les zones tendues et exclut la maison individuelle, un rêve qui s’éteint pour beaucoup de Français.

La version 2024 du PTZ rend 30 millions de ménages potentiellement éligibles au dispositif grâce au reclassement de plus 850 communes en zone tendue et au relèvement des plafonds de revenus. Pourtant, le nombre de PTZ distribués devrait être divisé par trois en 2024, compte tenu de la pénurie de logements neufs et de l’impossibilité d’acheter dans l’ancien hors zones B2 et C.

Le problème français en matière de politique du logement est son inconstance, doublée d’un manque de vision à long terme. En sept ans, le pays a connu six ministres de tutelle. La seule réforme d’ampleur aura été la loi Climat et Résilience d’août 2021 qui traduit une partie des propositions de la convention citoyenne pour le climat.

Ce texte a notamment durci les normes environnementales en matière de logement et introduit un calendrier qui exclut progressivement les passoires thermiques du marché locatif, mettant le DPE au centre de toute transaction malgré une fiabilité qui pose question. Le choc d’offres annoncé n’a jamais eu lieu. L’instabilité politique actuelle ne rassure ni les acheteurs ni les vendeurs. Engagée dès janvier sur un terrain plus favorable, l’année immobilière 2024 va sans doute pâtir de ce contexte incertain. La rentrée de septembre sera décisive.

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Crédit immobilier : 4 critères qui font baisser ou augmenter le taux

Obtenir un crédit immobilier au meilleur taux reste une priorité pour tous les emprunteurs. Dans un contexte où les banques réévaluent régulièrement leurs conditions de financement, il est essentiel de comprendre comment se forme un taux d’emprunt, quels critères influencent sa hausse ou sa baisse, et comment optimiser son profil pour réduire le coût total du crédit. Même si les taux ont connu des fluctuations ces dernières années, les établissements prêteurs continuent d’appliquer une logique précise pour déterminer le taux nominal accordé à chaque emprunteur. Voici les 4 principaux critères qui ont le plus d’impact sur votre taux immobilier et comment les optimiser. 1. Le niveau de revenus et la stabilité professionnelle : un impact direct sur le taux La première variable examinée par la banque pour accorder un prêt immobilier concerne vos revenus et la stabilité de votre situation professionnelle. Plus vos ressources sont régulières, prévisibles et confortables, plus la banque réduit le risque de défaut. Résultat : un taux d’intérêt plus performant que la moyenne du marché. Pourquoi les revenus influencent le taux ? Pour un établissement financier, prêter revient à mesurer le risque. Des revenus élevés et stables permettent : une meilleure capacité à absorber les imprévus un apport personnel souvent plus important une durée d’emprunt parfois plus courte. Les banques valorisent tout particulièrement : les CDI (Contrat à Durée Indéterminée), notamment dans des secteurs à faible volatilité une ancienneté solide dans l’entreprise le statut de fonctionnaire, considéré comme très sécurisant les revenus locatifs réguliers et déclarés. À l’inverse, un profil jugé fragile (CDD, intérim, période d’essai, revenus irréguliers, professions saisonnières) peut engendrer un taux plus élevé pour compenser le risque. Comment optimiser ce critère ? Retarder sa demande de crédit si l’on est en période d’essai. Justifier la stabilité de ses revenus via des relevés bancaires sains et réguliers. Mettre en avant les revenus complémentaires (bénéfices non commerciaux, loyers, dividendes). Regrouper ses crédits avant une nouvelle demande pour assainir sa situation financière. avoir un co-emprunteur qui présente un profil premium : emprunter à deux rassure davantage les banques qu’en solo ; 2 sources de revenus minimisent le risque en répartissant la responsabilité sur 2 têtes. 2. Le taux d’endettement et la gestion financière : des signaux forts pour les banques Le taux d’endettement est un élément clé du prêt immobilier. Depuis la réforme du HCSF, les banques n’ont pas le droit de prêter à un taux d’endettement supérieur à 35 % (assurance de prêt immobilier comprise). Lorsque l’emprunteur respecte ce seuil, il entre dans une zone jugée « maîtrisée », ce qui ouvre la porte à un taux plus attractif. Attention : ce taux de 35% est une limite légale. Les emprunteurs avec des revenus modestes se voient généralement appliquer un taux inférieur à ce plafond en raison d’un paramètre central, le reste à vivre (somme à disposition pour les dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit acquittées). Pourquoi la gestion financière influence-t-elle le taux ? Au-delà du simple calcul d’endettement, les banques analysent : la tenue du compte (absence d’incidents bancaires comme les découverts) la capacité à dégager de l’épargne régulière les dépenses récurrentes et leur cohérence avec les revenus (évitez les jeux d’argent et les achats compulsifs) la présence éventuelle de crédits à la consommation (perçus comme un risque accru). Un emprunteur capable d’épargner chaque mois montre qu’il sait gérer son budget et qu’il sera en mesure d’assumer la mensualité d’un prêt immobilier. Ce profil inspire confiance, ce qui peut entraîner une diminution du taux. Inversement, un consommateur qui cumule des découverts, des dépenses impulsives ou plusieurs crédits conso peut se voir appliquer un taux majoré, voire un refus de prêt. Comment optimiser ce critère ? Assainir ses relevés bancaires sur 3 à 6 mois : éviter les découverts, limiter les dépenses superflues. Rembourser ou solder un crédit conso pour réduire l’endettement global. Constituer une épargne de précaution, même modeste : le prêteur peut exiger l’équivalent de 6 mensualités pour pallier un éventuel coup dur. Préparer un dossier bancaire clair, complet et argumenté : faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour optimiser le montage financier. 3. L’apport personnel et le montant financé : un levier puissant pour réduire le taux L’apport personnel représente souvent l’un des critères les plus importants dans la négociation d’un taux de crédit immobilier. Plus l’apport est élevé, plus le taux est susceptible d’être bas. Pourquoi l’apport influence le taux ? Un apport conséquent signifie que vous financez vous-même une part importante de l’achat. Cela réduit automatiquement le montant que la banque doit prêter, et donc son risque. Cela témoigne également de votre engagement à concrétiser un projet important qui va courir sur plusieurs années voire plusieurs décennies. Les banques apprécient particulièrement les emprunteurs capables de couvrir : les frais d’acquisition, improprement appelés frais de notaire une partie du coût du bien éventuellement quelques travaux. Un apport de 10 % à 20 % peut permettre de décrocher un taux plus bas. Un apport de 30 % ou plus ouvre souvent la voie à des conditions premium. À l’inverse, un emprunt financé à 110 % (prix du bien + frais de notaire) est considéré comme plus risqué. Ce type de financement était courant il y a quelques années mais est désormais beaucoup plus rare. Dans ce cas, les banques appliquent souvent un taux plus élevé pour compenser l’absence d’apport. Comment optimiser ce critère ? Constituer une épargne sur plusieurs années : livret A, LDDS, assurance vie, PEL. Utiliser intelligemment les aides (Prêt à Taux Zéro, épargne salariale, donations familiales). Comparer les offres entre banques traditionnelles, banques en ligne et courtiers. Éviter les achats nécessitant un financement à 110 % si votre profil est déjà jugé fragile. 4. La durée d’emprunt et le type de projet : des éléments déterminants pour le taux final La durée du crédit immobilier influence fortement le taux. Plus vous empruntez longtemps, plus le taux augmente. Cela s’explique simplement : une durée plus longue expose la banque à un risque plus élevé. Pourquoi la durée fait-elle varier le taux ? Sur un emprunt : à 10 ou 15 ans, les taux sont généralement les plus faibles ; à 20 ou 25 ans, les taux augmentent progressivement. En parallèle, le type de projet financé joue également un rôle. Les banques distinguent : l’achat d’une résidence principale (considéré comme le moins risqué) l’achat d’une résidence secondaire l’investissement locatif, jugé plutôt favorable mais analysé avec rigueur les projets atypiques : immeuble de rapport, terrain isolé, biens nécessitant de lourds travaux, souvent associés à un taux majoré. Les projets avec un risque de revente difficile ou d’occupation incertaine entraînent souvent des taux plus élevés. Comment optimiser ce critère ? Favoriser une durée de 15 à 20 ans si vos finances le permettent. Présenter un projet clair : devis travaux, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), plans, estimation de valeur future. Si vous investissez, mettre en avant une rentabilité réaliste et documentée. Simuler différents scénarios pour identifier le meilleur compromis coût/durée. Tableau comparatif des 4 critères qui influencent le taux de crédit immobilier : Critère Effet sur le taux quand critère favorable Effet sur le taux quand critère défavorable Ce qu’attendent les banques Revenus & stabilité professionnelle Taux réduit : profil jugé sécurisé (CDI, fonctionnaire, revenus réguliers) Taux majoré : risque plus élevé (CDD, intérim, revenus irréguliers) Revenus stables, bulletins de salaire réguliers, ancienneté, situation professionnelle pérenne Gestion financière & taux d’endettement Taux plus bas : comptes propres, épargne régulière, endettement ≤ 35 % Taux plus élevé : découverts, crédits conso multiples, absence d’épargne Bonne tenue des comptes sur 3 à 6 mois, absence d’incidents bancaires, capacité à épargner Apport personnel Taux nettement abaissé si apport ≥ 10-20 % (voire premium à 30 %) Taux plus élevé si apport faible ou financement 110 % Apport couvrant au minimum les frais de notaire, voire plus si possible Durée du prêt & type de projet Taux attractifs sur 10-20 ans, projets standard sécurisés Taux plus élevés sur 25 ans, projets atypiques ou risqués Durée courte ou moyenne, projet clair (résidence principale ou locatif classique) Attention : le taux nominal ne fait le coût d'un crédit immobilier. S'y ajoutent les autres frais inhérents à l'obtention du financement bancaire (frais de dossier, primes d'assurance emprunteur, garantie - hypothèque ou caution). Le coût final est exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel qui doit figurer sur toutes les offres et supports d'information. Le taux immobilier dépend surtout de votre profil et de votre préparation Même si les taux d’intérêts des crédits immobiliers fluctuent selon les politiques monétaires ou le contexte économique, la banque reste le véritable arbitre du taux final. Votre profil emprunteur, vos revenus, votre apport et la structure de votre projet constituent les éléments clés qui permettent de négocier un taux avantageux. En maîtrisant ces 4 critères (revenus, gestion financière, apport et durée), vous augmentez significativement vos chances d’obtenir un financement dans de bonnes conditions. Un courtier en prêt immobilier peut également aider à optimiser votre dossier et à négocier le taux le plus bas selon votre profil.

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Changement d’assurance emprunteur : la loi Lemoine toujours bafouée par les banques en 2025

Trois ans après l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, censée simplifier la résiliation infra-annuelle et ouvrir pleinement la concurrence, un constat s’impose : le changement d’assurance de prêt demeure un parcours semé d’embûches pour de nombreux emprunteurs. Une étude récente de l’Association pour la Promotion de la Concurrence en Assurance des Emprunteurs (Apcade) met en lumière la persistance de pratiques bancaires dissuasives, qui freinent toujours la liberté de choix des emprunteurs. Application de la loi Lemoine : les difficultés toujours présentes Adoptée pour garantir à chaque emprunteur la possibilité de substituer son contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment, la loi Lemoine promettait une révolution. Mais sur le terrain, l’expérience vécue par beaucoup reste loin des ambitions affichées. Selon l’Apcade, les obstacles rencontrés par les assurés continuent de se multiplier, malgré un cadre législatif plus favorable. L’association, qui rassemble plusieurs acteurs majeurs de l’assurance alternative, a interrogé un panel de 1 000 emprunteurs afin d’évaluer la réalité des démarches. Le résultat est sans appel : changer d’assurance de prêt reste une procédure lourde, technique et parfois décourageante. Démarches administratives : des allers-retours incessants avec les banques L’étude révèle que près de 41 % des emprunteurs ayant tenté une substitution d’assurance ont dû faire face à au moins 2 allers-retours administratifs avec leur banque. Au lieu de faciliter le processus, certains établissements multiplient les demandes indues de justificatifs, formulaires et demandes de pièces complémentaires. Ces sollicitations répétées entraînent non seulement une perte de temps, mais génèrent aussi un sentiment d’incertitude et de stress pour les assurés, qui ne savent pas toujours si leur demande sera acceptée. Le changement, pourtant prévu par la loi comme simple et rapide, s’apparente encore à un véritable parcours administratif. Important : Le seul motif de refus d’une substitution d’assurance emprunteur retenu par la loi est la non-équivalence de garanties. Des délais de réponse qui dépassent largement les exigences légales L’un des constats les plus frappants concerne les délais : Dans plus d’un tiers des dossiers, la banque met plus de 10 jours ouvrés à rendre sa décision. Dans 20 % des cas, ce délai dépasse même 20 jours, soit 2 fois plus que le délai raisonnable attendu pour un processus encadré par la loi. Ces chiffres prouvent que la résiliation infra-annuelle n’est pas encore pleinement opérationnelle, et que les emprunteurs sont loin de bénéficier de la fluidité que la loi Lemoine souhaite garantir. Des pratiques courantes selon l’Apcade L’association insiste : les difficultés rapportées par les emprunteurs ne sont pas des exceptions. Elles sont suffisamment fréquentes pour témoigner d’un dysfonctionnement généralisé dans une partie du secteur bancaire. Dans son communiqué, l’Apcade dénonce des "entraves répétées" qui vident la loi de son sens et maintiennent une domination des banques sur le marché de l’assurance de prêt. Ces pratiques, maintes fois dénoncées par les courtiers, découragent les emprunteurs qui voudraient faire jouer la concurrence, les privant ainsi de potentielles économies pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée d’un crédit immobilier. La répression des fraudes est déjà intervenue pour sanctionner les abus bancaires Face à la gravité de ces comportements, la répression des fraudes a mené plusieurs investigations. À l’automne dernier, 4 établissements bancaires ont été sanctionnés par la DGCCRF pour non-respect des délais légaux, avec un total d’amendes avoisinant 700 000 euros. Des pénalités significatives, mais qui ne semblent pas encore avoir suffi à rétablir un fonctionnement pleinement conforme. L’Apcade rappelle que tant que les banques ne joueront pas le jeu, les emprunteurs continueront à rencontrer des obstacles. L’avenant bancaire, un verrou qui ralentit encore la concurrence Pour l’Apcade, l’un des leviers incontournables pour fluidifier le changement d’assurance reste la suppression de l’avenant bancaire. Rédigé par la banque pour formaliser l’acceptation de la nouvelle assurance dans ce même délai de 10 jours, l’avenant en assurance de prêt constitue selon l’association un frein majeur : il rallonge la procédure il crée une dépendance envers la banque il laisse trop de marge aux établissements pour retarder ou compliquer la substitution. Éric Maumy, président d’April et membre fondateur de l’Apcade, appelle à faire sauter ce verrou. Il plaide pour une réforme plus profonde permettant de redonner pleinement la main aux emprunteurs, et affirme porter ce combat auprès de plusieurs parlementaires. Son objectif est d’identifier prochainement un véhicule législatif capable de corriger ces dysfonctionnements de manière durable. Une liberté de choix de l’assurance de prêt encore théorique pour une partie des emprunteurs Si la loi garantit en théorie la possibilité de changer d’assurance quand on le souhaite, la réalité montre qu’une partie des emprunteurs n’ose pas engager la démarche. Les obstacles administratifs, les délais aléatoires et la peur du refus constituent autant de freins psychologiques. Pourtant, les avantages d’un changement sont bien réels : baisse potentielle du coût total du crédit garanties mieux adaptées au profil possibilité de protéger davantage sa famille à coût équivalent. L’Apcade estime que renforcer la transparence et simplifier les démarches permettrait à des milliers de ménages de reprendre le contrôle sur leur assurance. La substitution d’assurance progresse malgré tout Malgré les difficultés, certains signaux restent encourageants. L’étude souligne que le changement d’assurance se démocratise progressivement : 60 % des emprunteurs ayant procédé à une substitution appartiennent à des catégories socioprofessionnelles intermédiaires ou à des employés. Autrement dit, ce ne sont plus seulement les profils les mieux informés ou les plus aisés qui s’engagent dans la substitution. La loi Lemoine a ouvert la voie à une démocratisation réelle, même si le chemin reste long pour une application fluide et équitable pour tous. Vers un marché plus concurrentiel : un enjeu majeur pour le pouvoir d’achat Dans un contexte où les ménages cherchent à optimiser chaque poste de dépense, l’assurance emprunteur figure parmi les leviers les plus importants pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Le marché représentait encore plusieurs milliards d’euros en 2025, captés à plus de 85% par les banques. Une concurrence réellement ouverte permettrait : de renforcer le pouvoir d’achat des ménages de pousser les acteurs à proposer des tarifs plus attractifs de favoriser l’innovation dans les garanties proposées. Mais tant que les freins actuels ne seront pas levés, les bénéfices théoriques resteront partiellement inaccessibles. On peut toutefois indiquer une forte baisse des tarifs d’assurance de prêt immobilier depuis 2020, estimée à 27% par le courtier Magnolia.fr, un phénomène unique en matière d’assurance où l’inflation est constante depuis plusieurs années. Entre 2020 et 2025, les primes de mutuelle santé ont bondi de 50% et celles de l'assurance habitation de 35%.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2025

En décembre 2025, le marché du crédit immobilier offre enfin un climat apaisé après de longs mois de turbulences. La stabilité des taux, la reprise progressive des transactions et le retour marqué des primo-accédants redonnent de l’élan au secteur. Pour les emprunteurs, cette période constitue une véritable fenêtre de tir : conditions attractives, prix globalement contenus, pouvoir d’achat stabilisé… Tout indique que la fin d’année 2025 est propice pour concrétiser un projet immobilier. Des taux immobiliers stables : un climat propice aux emprunteurs Après les fortes hausses observées entre 2022 et 2024, les taux de prêt immobilier semblent avoir atteint un niveau rassurant. Comme en novembre 2025, la tendance en décembre est clairement à la stabilisation. Les chiffres clés des taux en décembre 2025 Selon les grilles bancaires reçues par les courtiers, les taux moyens de crédit immobilier (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) oscillent actuellement : Sur 15 ans : entre 3,07 % et 3,30 % Sur 20 ans : entre 3,23 % et 3,35 % Sur 25 ans : entre 3,34 % et 3,45 % Les meilleurs profils d’emprunteurs peuvent obtenir des décotes significatives : 2,90 % sur 15 ans 3,05 % sur 20 ans 3,10 % sur 25 ans Ces niveaux confirment une tendance forte : le marché se stabilise durablement. Les banques, rassurées par des conditions monétaires stables, assouplissent légèrement leurs grilles et rouvrent davantage le crédit. Pourquoi cette stabilité des taux profite aux emprunteurs ? La situation offre plusieurs avantages : Visibilité accrue : les ménages peuvent se projeter sans craindre une remontée brutale. Financements plus accessibles : les banques redeviennent plus enclines à prêter. Concurrence bancaire stimulée : les établissements cherchent à capter de nouveaux clients, ce qui peut faciliter les négociations. Un marché immobilier ancien en pleine relance La stabilisation des taux entraîne mécaniquement une reprise du marché de l’ancien. Après 2 années marquées par les désistements et la frilosité des acheteurs, les transactions repartent nettement à la hausse. Un volume de ventes au plus haut depuis 2022 Le secteur enregistre 921 000 transactions sur 12 mois, un niveau inégalé depuis 3 ans. Cette dynamique s’explique par plusieurs facteurs : Les vendeurs réajustent leurs prix, ce qui fluidifie le marché. La demande repart, avec une hausse de +9 % sur un an. Les prix se stabilisent et progressent légèrement, de +0,7 % sur un an en moyenne. Primo-accédants : la locomotive du marché en 2025 Les primo-accédants profitent pleinement : du maintien du PTZ (Prêt à Taux Zéro), prolongé et élargi à tout le territoire et à la maison individuelle de taux devenus attractifs après leur pic de 2023-2024 d’un marché devenu plus accessible dans de nombreuses villes. Attention : Les banques ne distribuent plus de PTZ depuis la mi-novembre en raison de la lourdeur administrative à l’approche du bilan annuel. Les dossiers traités actuellement sont comptabilisés pour l’année 2026. Les primo-accédants représentent une part majeure de la demande et soutiennent la reprise, à la différence des investisseurs locatifs, davantage freinés par : l’encadrement des loyers dans certaines villes les contraintes énergétiques (DPE, rénovation, interdiction de location des logements de la classe G depuis janvier 2025) la rigidité des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Pouvoir d’achat immobilier : un équilibre retrouvé Il faut signaler un fait notable dans le contexte actuel : le pouvoir d’achat immobilier reste stable d’un mois à l’autre, avec des variations minimes, comprises entre –0,78 m² et +0,68 m² selon le courtier Cafpi. Pourquoi cela change tout pour les acheteurs ? Une stabilité du pouvoir d’achat permet de calibrer plus facilement son budget et de mieux mesurer sa capacité d’emprunt. Les ménages peuvent anticiper leurs mensualités et leur plan de financement. Les acheteurs retrouvent une marge de négociation raisonnable dans certaines régions. Même si les disparités territoriales persistent, ce contexte offre une sérénité nouvelle aux porteurs de projets : ceux qui hésitaient encore fin 2024 franchissent désormais le pas. Les facteurs qui contribuent à la reprise du marché immobilier en décembre 2025 La conjonction de plusieurs éléments explique ce regain de dynamisme. Stabilité des taux obligataires : un pilier de la reprise Avec une OAT 10 ans (3,41 % au 27 novembre) dotée d’une faible volatilité et des taux directeurs inchangés, le marché retrouve une constance qui rassure autant les emprunteurs que les banques. Des vendeurs plus réalistes L’ajustement des prix a permis de réduire les blocages observés en 2023-2024. Résultat : des biens plus accessibles et un délai de vente qui se raccourcit. Un marché ancien plus fluide Plus de mandats, plus de visites, plus de compromis signés : les signaux sont au vert. Une accalmie économique générale Pourtant loin d’être flamboyante, la situation économique de fin 2025 est suffisamment stable pour encourager les ménages à relancer leurs projets. Impacts concrets pour les emprunteurs : une fenêtre de tir à saisir en décembre Des conditions de financement favorables Avec des taux attractifs et une concurrence bancaire recrudescente, les emprunteurs peuvent : négocier leur taux optimiser leur assurance emprunteur grâce à la délégation et à la loi Lemoine qui permet de changer d'assurance de prêt à tout moment ajuster la durée d’emprunt sans explosion du coût total du crédit. Rappel : Les règles du HSCF plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée maximale de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation). Une meilleure visibilité pour acheter Le contexte, loin d’être incertain comme en 2023-2024, permet de planifier sereinement un achat de résidence principale. Une dynamique positive, mais des investisseurs encore prudents Le marché avance grâce aux acheteurs occupants, mais les investisseurs restent attentistes : manque de clarté politique, contraintes réglementaires, fiscalité potentiellement évolutive… Le budget 2026 prévoit toutefois la création d’un statut de bailleur privé pour relancer l’investissement locatif, sous réserve que la loi de finances soit adoptée. Immobilier : quelles perspectives pour début 2026 ? La fin d’année 2025 est clairement favorable, mais plusieurs éléments pourraient influencer la dynamique du début 2026. Une fin d’année 2025 plutôt dynamique La combinaison taux stables + reprise des ventes + retour massif des primo-accédants donne un coup de fouet au marché. Des perspectives très positives… sous conditions Le marché du crédit retrouve des couleurs, mais une incertitude demeure : la non-adoption de la loi de finances 2026 pourrait pousser les banques à revoir leurs conditions d’octroi. Un manque de vision politique sur le logement L’absence d’orientation claire concernant l’investissement locatif continue de freiner les investisseurs et pourrait limiter la reprise de ce segment. Faut-il emprunter en décembre 2025 ? La réponse est très largement oui pour les ménages souhaitant acheter leur résidence principale. Le contexte réunit plusieurs atouts rarement combinés : taux attractifs prix stabilisés pouvoir d’achat constant concurrence bancaire marché fluide. Pour les investisseurs, la prudence reste de mise, même si des opportunités existent dans les zones non soumises à l’encadrement des loyers ou dans les secteurs à forte tension locative.

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