Immobilier : faut-il investir dans le Pinel en 2024 ?

Dispositif phare d’investissement locatif, le Pinel va définitivement disparaître fin 2024. Il reste donc une grosse année pour bénéficier de cette mesure qui permet de réduire ses impôts. Faisons le point sur les spécificités du Pinel, décliné en deux formules depuis janvier 2023, et sur l’éventuel intérêt d’en profiter avant sa mise au ban.

Fin du Pinel

La fin du Pinel a été annoncée par le gouvernement en juin dernier dans le cadre du plan sur le logement. Le dispositif disparaîtra le 31 décembre 2024, sauf revirement de situation, peu probable. À partir de janvier 2025, il n’y aura plus aucun dispositif de défiscalisation immobilière, une première depuis 1986 !

Une situation largement déplorée par les professionnels en pleine période de crise immobilière. Cette décision va affecter la construction de logements neufs et creuser davantage les difficultés d’accès au logement des ménages français. Rappelons par ailleurs que le PTZ (Prêt à Taux Zéro), prêt sans intérêts destiné aux primo-accédants de leur résidence principale et prolongé jusqu’en 2027, va subir un très net recentrage dès janvier 2024 : les programmes neufs en zones B2 et C n’y seront plus éligibles, ni les maisons neuves en zones A et B1.

Jugé trop coûteux pour les finances publiques sans les effets escomptés pour l’accès au logement intermédiaire, le Pinel tire sa révérence sans qu’aucune autre mesure en faveur des investisseurs immobiliers ne le remplace. Il vous reste quelques mois pour profiter de ce dispositif qui permet de réaliser une économie d’impôt pouvant atteindre les 63 000€.

Investir en Pinel ou Pinel +

Le Pinel permet de réduire sa charge fiscale en investissant dans un bien neuf dans une zone à forte demande locative. On doit parler de ce dispositif au pluriel, car depuis cette année deux Pinel cohabitent : le Pinel classique et le Pinel +.

Pour mémoire, les caractéristiques majeures du Pinel sont les suivantes :

Logement neuf situé dans un bâtiment d’habitation collectif
Plafonnement du loyer et des ressources du locataire
Logement construit dans une zone à forte tension locative (zones A, A bis et B1)
Montant maximum de l’investissement à 300 000€ par an, avec possibilité d’acquisition de 2 logements
Montant maximum du mètre carré à 5 500€ quelle que soit la zone
Durée de l’engagement locatif de 6 ou 9 ans, pouvant aller jusqu’à 12 ans, avec avantage fiscal croissant
Possibilité de louer à ses ascendants ou descendants (hors foyer fiscal).

Pinel Classique : taux de réduction d’impôt dégressif

Depuis janvier 2023, la carotte fiscale a été rognée. Pour un investissement réalisé cette année, la réduction d’impôt passe de :

12% à 10,5% sur 6 ans
18% à 15% sur 9 ans
21% à 17,5% sur 12 ans

L’avantage diminue de nouveau à compter du 1er janvier 2024 :

9% sur 6 ans
12% sur 9 ans
14% sur 12 ans.

Pinel + : taux maximum sous réserve de critères environnementaux

Pour échapper à cette dégressivité et obtenir un taux plein (celui de 2022) permettant de réduire votre enveloppe fiscale jusqu’à 63 000€ (sur 12 ans), il vous faudra opter pour la version supérieure du Pinel.

Le Pinel + implique un durcissement des conditions d’acquisition. Si les caractéristiques de base ne bougent pas, le gouvernement renforce les règles relatives au logement. Celui-ci devra se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter un niveau élevé de performance énergétique, d’usage et de confort, à savoir :

une surface minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
la présence d’espaces extérieurs privés d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
deux orientations différentes pour les logements les plus grands, à partir du T3 ;
classe A sur l’échelle du DPE pour un logement acquis ou construit en 2024.

Les promoteurs ont-ils suivi ? De telles contraintes de construction entraînent inévitablement un surcoût. Les programmes en cours répondent difficilement à tous les critères ouvrant droit au Pinel +. Selon les professionnels de l’immobilier neuf, seuls 5% des logements mis sur le marché sont aujourd’hui éligibles au Pinel +.

Pinel : plafonds de loyers trop bas

L’autre problème du Pinel est la décorrélation des loyers avec ceux du marché. L’objectif du Pinel était d’élargir l’offre de logements à loyers modérés grâce à l’avantage fiscal offert aux investisseurs, tout en imposant aux biens Pinel un loyer plus faible que celui du marché d’environ 15%.

Dans certaines villes, les plafonds de loyers sont trop bas. Selon Le Laboratoire de l’Immobilier, un spécialiste du logement neuf, les écarts peuvent aller jusqu’à plus de 40% (Annecy, Biarritz, Neuilly). À Talence, Bordeaux et Arcachon, les loyers Pinel sont déconnectés du marché de 28%, 35% et 38% respectivement. De tels écarts s’expliquent par la forte augmentation de la demande locative dans ces zones, d’où la flambée des loyers, sans que les plafonds du Pinel aient été relevés.

Dans les villes citées, investir dans le neuf hors Pinel permet d’encaisser des loyers plus élevés et d’obtenir un meilleur rendement. Prudence, donc, avec le Pinel, qui est aujourd’hui synonyme de moindres avantages fiscaux et/ou de rendements médiocres, à moins de choisir l’emplacement avec le plus grand soin.

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Baisse ou stabilité ? Comment vont évoluer les taux de prêt immobilier en 2025 ?

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Un an plus tard, les taux ont perdu environ 100 points de base et s’affichent désormais en moyenne : autour de 3% sur 15 ans entre 3,15% et 3,30% sur 20 ans entre 3,30% et 3,45% sur 25 ans Les moyennes ne sont que des indicateurs. La négociation se fait entre 4 yeux sur la base d’un dossier dûment complété. Pour chaque demande de prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur et les autres paramètres financiers (niveau de revenus, reste à vivre, épargne de précaution, apport personnel), et propose un taux d’intérêts plus ou moins compétitif. Les meilleurs dossiers peuvent actuellement emprunter sous les 3% sur 20 ans, soit le niveau observé en mars 2023. Les profils qui empruntent à un taux inférieur à 3% Pour obtenir un taux légèrement inférieur à 3%, il faut présenter 3 arguments solides : Un apport personnel d’au moins 15% du montant de l’opération Des revenus annuels supérieurs à 50 000€ pour une personne seule et à 80 000€ pour un couple Une épargne de précaution équivalente à 6 mensualités d’emprunt. Les banques sélectionnent en priorité les profils sans risques, dotés d’un potentiel d’épargne. Elles peuvent leur proposer à l’avenir des produits de placement financier (assurance vie, Plan Epargne Retraite), plus rémunérateurs que le crédit immobilier qui reste, pour elles, un simple produit d’appel. Des prêts immobiliers à taux bonifiés pour la primo-accession Parlons des primo-accédants, qui représentent plus de la moitié du marché du crédit immobilier. Ceux-là sont a priori éligibles au PTZ s’ils achètent leur résidence principale. 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Or, l’OAT 10 ans, emprunt de l’État français sur 10 ans, frôle actuellement les 3,5%, une première depuis la crise de la zone euro en 2011. Cet indicateur était sous les 2,90% début décembre, avant la nomination de Français Bayrou comme Premier Ministre. L’envolée de la dette française Même si les taux obligataires des autres États européens sont eux aussi orientés à la hausse, en réaction aux futures mesures protectionnistes de Donald Trump, le regain de tension sur le « spread», l’écart entre les taux français et allemand, témoigne d’un risque spécifique attribué à la France nettement plus élevé : le spread était inférieur à 50 points en juin 2024, avant la dissolution surprise de l’Assemblée nationale, contre 86 points actuellement. Les experts tablent sur une grande volatilité dans les mois à venir et sont pessimistes quant à la capacité de la France à réduire son déficit en 2025. À l’exception de la Roumanie, notre pays affiche la pire performance des 27 pays de l’UE, avec un déficit public à 6,1% du produit intérieur brut (PIB), très loin des 3% prônés par Bruxelles. Prévisions 2025 pour le crédit immobilier Dans ce contexte défavorable, marqué la défiance des investisseurs, il est probable que les taux de crédit immobilier arrêtent de baisser et se stabilisent autour de 3% au cours du premier semestre. 3%, cela reste un taux performant, à mille lieux des 5% qui prévalaient entre 2000 et 2010. Les banques vont continuer de se montrer agressives pour attirer le chaland et faire oublier les années noires 2023/2024. Leurs objectifs commerciaux sont ambitieux, il faut donc profiter de cette fenêtre pour concrétiser un projet immobilier dans les meilleures conditions.

Senior : comment changer de mutuelle santé après 65 ans ?

Vous êtes retraité et vous souhaitez changer votre mutuelle actuelle, mal adaptée à vos besoins et/ou trop chère ? Le changement de mutuelle santé après 65 ans est une démarche importante qui nécessite une attention particulière. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette transition, en tenant compte des spécificités liées à l'âge et des nouvelles dispositions en vigueur. Quelles sont les conditions de résiliation de votre mutuelle actuelle ? La loi Hamon et le principe de résiliation infra-annuelle ont considérablement simplifié les démarches de résiliation des complémentaires santé. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment après la première année d'engagement, sans avoir à justifier votre décision. Cette flexibilité permet à tous les assurés, et notamment aux seniors, de changer de mutuelle dès qu'ils trouvent une offre plus avantageuse. La procédure de résiliation est simple : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mutuelle actuelle. Votre nouvelle mutuelle senior peut également s'occuper des formalités de résiliation. La résiliation prend effet un mois après la réception de la demande. Vous n'avez pas besoin d'attendre la date anniversaire de votre contrat. Quels sont les points essentiels avant de changer de mutuelle ? Avant d'entamer les démarches de changement, plusieurs éléments méritent votre attention : L'analyse de vos besoins médicaux actuels Après 65 ans, les besoins en matière de santé évoluent. Évaluez précisément vos besoins en considérant : vos pathologies chroniques éventuelles la fréquence de vos consultations médicales vos besoins en optique, dentaire et audiologie vos traitements médicaux réguliers vos hospitalisations prévisibles Le budget à consacrer Déterminez un budget mensuel réaliste en tenant compte : de vos revenus de retraite de vos dépenses de santé habituelles de votre capacité d'épargne des éventuelles aides (Complémentaire Santé Solidaire, aides locales) auxquelles vous pourriez avoir droit Les garanties indispensables à privilégier Pour une couverture optimale après 65 ans, certaines garanties sont particulièrement importantes : Hospitalisation : Prise en charge de la chambre particulière Couverture des dépassements d'honoraires Forfait journalier hospitalier sans limitation de durée Frais d'accompagnant Soins courants : Remboursement optimal des consultations de spécialistes Couverture des dépassements d'honoraires Prise en charge des actes de prévention Analyses et examens de laboratoire Optique et dentaire : Forfaits généreux pour les lunettes et lentilles Couverture importante des prothèses dentaires Prise en charge des implants dentaires Appareillage : Remboursement conséquent des prothèses auditives Prise en charge du petit et grand appareillage Forfaits pour le matériel médical Quels sont les critères de choix de votre nouvelle mutuelle ? Pour sélectionner votre nouvelle mutuelle, considérez les aspects suivants : La solidité financière : Optez pour un organisme reconnu et financièrement stable. Les grands groupes mutualistes offrent généralement plus de garanties de pérennité. Le réseau de soins : Vérifiez si la mutuelle dispose d'un réseau de professionnels de santé partenaires, permettant de bénéficier de tarifs négociés et de tiers payant. Les services complémentaires : assistance à domicile, téléassistance, programme de prévention, téléconsultation médicale, suivi en ligne des remboursements Le délai de carence : Certaines mutuelles imposent des délais de carence pour les nouveaux adhérents, notamment sur la garantie hospitalisation. Négociez leur suppression, particulièrement si vous êtes déjà couvert. Important : la mutuelle dite responsable respecte un cahier des charges réglementé avec un panier minimum de soins et de prestations. Elle applique le dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives, le tiers payant et rembourse intégralement le forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours. Les formalités d'adhésion à une mutuelle Pour adhérer à votre nouvelle mutuelle, préparez les documents suivants : Pièce d'identité Relevé d'identité bancaire Attestation de droits de l'Assurance Maladie Certificat de radiation de votre ancienne mutuelle Les étapes du changement 1 - Souscription à la nouvelle mutuelle senior : Remplissez le bulletin d'adhésion Fournissez les documents demandés Signez le contrat Mettez en place le prélèvement automatique 2 - Transition entre les 2 mutuelles : Évitez toute période sans couverture Conservez les justificatifs de résiliation Informez vos professionnels de santé habituels Mettez à jour votre carte Vitale 3 - Suivi post-changement : Vérifiez la bonne prise en compte de vos premiers remboursements Conservez une copie de tous les documents échangés Notez les coordonnées du service client de votre nouvelle mutuelle Optimisation des coûts et avantages Suivez ces recommandations pour optimiser votre nouvelle couverture : Les dispositifs d'aide Vérifiez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) Renseignez-vous sur les aides locales (CCAS, département) Explorez les possibilités de réduction (souscription en couple senior, paiement annuel, parrainage) Points de vigilance Voici quelques éléments à surveiller particulièrement : Les exclusions de garanties : Lisez attentivement les conditions générales pour identifier les exclusions éventuelles. Les plafonds de remboursement : Vérifiez les limites annuelles de remboursement, particulièrement pour les postes coûteux (optique, dentaire). La territorialité : Si vous voyagez régulièrement, assurez-vous de la couverture à l'étranger. Ce qu’il faut retenir Le changement de mutuelle après 65 ans doit être une décision réfléchie, basée sur une analyse approfondie de vos besoins et des offres disponibles. N'hésitez pas à : Comparer plusieurs devis Solliciter des courtiers spécialisés Prendre le temps de lire les conditions générales Demander des précisions sur les points obscurs Un changement de mutuelle bien préparé vous permettra d'optimiser votre couverture santé tout en maîtrisant votre budget. La clé du succès réside dans une évaluation précise de vos besoins et une comparaison minutieuse des offres disponibles. Cette démarche, bien que nécessitant du temps et de l'attention, peut vous permettre de réaliser des économies significatives pouvant aller jusqu’à 300€ par an, tout en bénéficiant d'une protection adaptée à votre situation. N'oubliez pas que vous pouvez toujours être accompagné par des professionnels pour vous guider dans ce changement important.

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