Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier.

Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache

Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables.

Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants).

Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative.

CDI et revenus élevés

L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs.

Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent.

Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé.

Comptes bancaires irréprochables

La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années.

En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier.

Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent

Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. Alors que l’apport personnel affichait un niveau record partout en France en 2022, à 18% du montant d’une opération immobilière, en 2023, on dépasse les 20%, 30% étant un seuil qui permet d’ouvrir sérieusement les portes du crédit.

La nature du projet compte également et si le bien convoité présente un DPE médiocre, la banque va se montrer rétive dans un contexte de prix immobiliers orientés à la baisse. Elle exigera que l’enveloppe des travaux de rénovation soit intégrée dans le crédit, ce qui diminue la capacité d’emprunt pour le logement.

Délégation d’assurance emprunteur

Élément trop souvent négligé lors d’une demande de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente pourtant en moyenne un tiers du coût global, soit la deuxième dépense après les intérêts. Introduit par la loi Lagarde en septembre 2010, le libre choix du contrat d’assurance emprunteur permet de souscrire une formule moins chère, concurrente de celle proposée par la banque.

À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023.

Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

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MaPrimeRénov’ : les travaux monogestes maintenus malgré la suspension

Alors que le gouvernement prévoyait de suspendre MaPrimeRénov’ à l’été 2025, un revirement partiel a été annoncé : les travaux par monogeste continueront d’être subventionnés, contrairement aux rénovations d’ampleur. Une décision qui répond à la pression croissante des professionnels du bâtiment. On vous explique les implications concrètes de cette nouvelle orientation. MaPrimeRénov’ : une suspension partielle du dispositif Initialement, Bercy annonçait l’arrêt de MaPrimeRénov’ à compter de début juillet 2025. Objectif affiché : assainir un système en proie aux fraudes et réduire la pression budgétaire. Mais face au tollé généré par cette mesure, notamment au sein du secteur du bâtiment, le gouvernement a revu sa copie. Résultat : seule une partie du dispositif sera mise en pause, à savoir le parcours “rénovation d’ampleur”. Ce qui change à partir du 23 juin 2025 Suspension avancée : initialement prévue en juillet, la date d’effet est désormais fixée au 23 juin 2025. Maintien des monogestes : les aides pour des travaux isolés (remplacement de chaudière, isolation de murs, changement de fenêtres, etc.) restent actives. Parcours copropriété préservé : les demandes d’aide émanant des syndicats de copropriété ne sont pas concernées par la suspension. Monogestes : quels travaux sont encore subventionnés ? Le parcours monogeste, qui finance un seul type de travaux, reste ouvert pendant tout l’été. Il concerne les opérations les plus fréquemment engagées par les ménages. Voici quels travaux éligibles via le parcours monogeste, qui permettent d’économiser avec la rénovation énergétique : Isolation thermique des combles ou des murs Remplacement de fenêtres simple vitrage Installation de pompes à chaleur ou de poêles à granulés Mise en place d’un ballon thermodynamique Changement d’une chaudière à fioul ou gaz Ce parcours représente la majorité des demandes déposées : plus de 250 000 en 2024, contre seulement 91 000 pour les rénovations d’ampleur. Jusqu’à quand peut-on déposer une demande MaPrimeRénov’ ? La fenêtre reste ouverte, mais seulement pour certains types de projets. Ce qu’il faut retenir : Jusqu’au 23 juin 2025, les demandes de subvention déposées avant cette date restent possibles pour tous les types de travaux. Après le 23 juin, seules les rénovations par monogeste pourront encore être subventionnées. Les rénovations d’ampleur (projets combinant plusieurs gestes) ne seront plus éligibles aux aides jusqu’à nouvel ordre. Le gouvernement a toutefois précisé que cette suspension est temporaire, et qu’un retour du parcours d’ampleur est envisageable à compter du 15 septembre 2025, sous réserve de l’adoption d’un nouveau budget. Que deviennent les dossiers déjà déposés ? Les ménages ayant anticipé la suspension et transmis leur dossier avant le 23 juin n’ont pas à s’inquiéter. Deux cas de figure : Dossier déposé avant le 23 juin : il sera examiné normalement, avec un potentiel accord d’aide, même si les travaux démarrent après cette date. Dossier incomplet ou erroné : attention à ne pas bâcler la demande. En cas de pièces manquantes ou de justificatifs invalides, le risque de refus reste réel. Les services administratifs risquent par ailleurs d’être engorgés à l’approche de la date butoir, allongeant les délais de traitement. Travaux prévus après le 23 juin : quelles options ? Vous envisagez des travaux après cette date ? L’éligibilité dépend du moment de dépôt et du type de projet. Scénarios possibles : Travaux après le 23 juin mais dossier accepté avant : l’aide est maintenue. Travaux sans dossier validé avant le 23 juin : vous ne pourrez pas bénéficier de MaPrimeRénov’ pour une rénovation d’ampleur. Travaux par monogeste, même après le 23 juin : toujours éligibles à l’aide, sans interruption prévue. Pourquoi cette suspension ciblée de MaPrimRénov’ ? Le gouvernement justifie cette décision par plusieurs arguments : Lutte contre les fraudes : les rénovations d’ampleur concentrent la majorité des anomalies détectées. Rationalisation budgétaire : les aides pour rénovations globales peuvent atteindre 60 000 euros, contre quelques milliers pour un monogeste. Simplification administrative : le traitement des monogestes est plus rapide et plus lisible pour les ménages comme pour l’administration. La suspension partielle de MaPrimeRénov’ constitue une tentative d’équilibre entre soutien à la rénovation énergétique et maîtrise des finances publiques. En privilégiant les travaux par monogeste, le gouvernement limite les abus tout en maintenant un accès simplifié aux aides pour les particuliers. Pour les ménages, cette évolution impose d’agir vite et de bien cibler leurs projets. Les rénovations simples restent soutenues, mais les projets globaux devront attendre l'automne, voire 2026, selon les arbitrages budgétaires à venir.

Mutuelle santé : les 3 motifs de litiges les plus courants entre assurés et assureurs

La mutuelle santé est un pilier essentiel pour couvrir les frais de santé non pris en charge par la Sécurité sociale. Pourtant, malgré leur utilité, les contrats de complémentaire santé peuvent générer des tensions entre assurés et assureurs. Mauvaise compréhension du contrat, refus de remboursement ou résiliation abusive… Les litiges sont en hausse et soulignent l’importance d’être bien informé avant de souscrire. Zoom sur les 3 motifs de litiges les plus fréquents depuis des années et comment les éviter. 1. Refus de remboursement : le flou des garanties santé Pourquoi les remboursements sont-ils parfois refusés ? En assurance de personne, les assurances santé complémentaire sont la première source de litiges entre clients et prestataires. Le refus de remboursement reste le principal sujet de mécontentement chez les assurés. Un tiers des litiges proviennent de prestations non remboursées ou partiellement prises en charge. La cause majeure : une mauvaise compréhension des garanties de la mutuelle au moment de la souscription. Beaucoup d’assurés pensent être couverts pour certaines dépenses (implants dentaires, ostéopathie, dépassements d’honoraires…), alors que celles-ci sont exclues du contrat ou plafonnées. Les soins les plus concernés : Soins dentaires hors nomenclature (implants, parodontologie) Médecine douce (ostéopathie, acupuncture, ect.) Lunettes et lentilles de contact onéreuses Chirurgies avec dépassements d’honoraires élevés Comment éviter le refus de prise en charge ? Lire attentivement les conditions générales et particulières de son contrat Utiliser les simulateurs de remboursement fournis par l’assureur Vérifier les plafonds de remboursement Demander un devis préalable et un accord écrit pour les actes coûteux Privilégier les mutuelles affichant une transparence totale sur les garanties 2. Résiliation ou non-renouvellement du contrat : l’incompréhension des droits Résiliation abusive : un motif de litige en forte hausse Depuis la loi de résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, les assurés peuvent changer de mutuelle à tout moment après un an de contrat. Cependant, certains assureurs résilient eux-mêmes les contrats, souvent sans explication claire, invoquant des "raisons techniques" ou une "fréquence de remboursement excessive". Cette pratique, parfois perçue comme discriminatoire, touche surtout les personnes âgées ou celles avec des pathologies lourdes. Cas fréquents de litige : Résiliation sans préavis réel Refus de renouvellement pour "consommation excessive" Changement des conditions tarifaires après résiliation Que faire en cas de résiliation contestée ? Demander une justification écrite à l’assureur Contacter un médiateur de l’assurance (obligatoire avant toute action en justice) Préserver une copie de tous les échanges écrits Comparer les offres avec une mutuelle sans questionnaire de santé Points clés à vérifier dans le contrat : Clause de résiliation Durée d'engagement Motifs légitimes de résiliation par l’assureur Mutuelle responsable : ce type de contrat (95% des offres de complémentaire santé) est obligatoirement souscrit sans sélection médicale. 3. Délais de remboursement trop longs : une frustration récurrente Le problème des délais non respectés En théorie, une fois les documents reçus, une mutuelle santé effectue les remboursements dans des délais de 3 à 15 jours, voire moins pour les contrats les plus réactifs. Pourtant, les retards de remboursement demeurent un sujet de litige majeur. Ils sont souvent dus à : Une transmission dématérialisée défaillante entre la CPAM et la mutuelle (problème avec le système de télétransmission Noémie) Des demandes de justificatifs supplémentaires Une gestion externalisée vers des plateformes peu réactives Les assurés attendent parfois plusieurs semaines, voire des mois, pour obtenir leur remboursement, notamment pour les soins spécialisés généralement coûteux. Bon à savoir : Selon la Fédération Française de l’Assurance, 80% des remboursements de frais de santé de l’année 2022 étaient effectués en moins de 48 heures grâce aux outils numériques que sont la carte Vitale et le système de tiers payant. Ce que dit la loi L’assureur est tenu de respecter un délai raisonnable qui ne peut excéder 2 mois après la réception des pièces justificatives. Cependant, le Code de la Mutualité et de Code de la Sécurité sociale obligent les mutuelles à effectuer les remboursements dans un délai de 15 jours à compter de la réception des décomptes de l’Assurance Maladie, lorsqu’elles pratiquent le tiers payant. En cas de non-respect, l’assuré peut réclamer des indemnités de retard ou un geste commercial. La loi prévoit que les indemnités non versées produisent de plein droit intérêt au double du taux légal durant 2 mois, puis, à l’expiration de ce même délai, au triple du taux légal. Comment limiter les retards ? Privilégier les mutuelles avec liaison Noémie automatique Vérifier la présence d’un espace client avec suivi en temps réel Conserver tous les justificatifs médicaux et factures Relancer régulièrement via les canaux de contact officiels. Comment se défendre en cas de litige avec sa mutuelle ? Face à un désaccord, plusieurs solutions s’offrent à l’assuré : Réclamation écrite au service client Lettre recommandée avec accusé de réception en cas d'absence de réponse Saisine du médiateur de l’assurance (service gratuit et indépendant) Saisine du tribunal de proximité en dernier recours (pour les litiges supérieurs à 5 000 €) Bon à savoir : La médiation aboutit à une solution amiable dans plus de 65 % des cas, sans avoir à passer par la justice. Vous pouvez vérifier quels organismes adhèrent à la Médiation de l’assurance en consultant son site. Bien choisir sa mutuelle pour éviter les litiges : 5 conseils pratiques Pour éviter un éventuel litige avec votre mutuelle, soyez vigilant avant même la souscription : Lisez attentivement les exclusions de garantie Posez toutes ses questions avant de signer Comparez les niveaux de remboursement et les délais Conservez tous les échanges avec l’assureur Vérifiez les avis clients sur des plateformes fiables Conclusion : mieux s’informer pour mieux se protéger La relation entre un assuré et sa mutuelle repose sur la transparence, la compréhension du contrat et la communication. De nombreux litiges pourraient être évités si les assurés prenaient le temps de s’informer sur leurs droits, les conditions de remboursement et les clauses de résiliation. Pour garantir votre tranquillité, comparez régulièrement les offres, posez des questions avant de signer, et n’hésitez pas à faire valoir vos droits en cas de litige.

Immobilier 2025 : investir avec le Logement Locatif Intermédiaire, alternative au Pinel

La fin du dispositif Pinel, intervenue en décembre 2024, marque un tournant pour les investisseurs immobiliers en France. Pilier de l’investissement locatif pendant une décennie, ce dispositif fiscal a laissé un vide que de nombreux épargnants cherchent à combler. Si aucun successeur officiel ne lui a été désigné, un mécanisme déjà en place attire l’attention : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif largement méconnu pourrait bien incarner la relève du Pinel, en conciliant incitation fiscale, sécurisation de l’investissement et accès à un marché locatif dynamique. Qu’est-ce qu’un Logement Locatif Intermédiaire ? Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, a été créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements abordables dans les zones où la tension locative est particulièrement forte : les zones dites A bis, A et B1. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurances, foncières), ce dispositif a été élargi en 2024 aux particuliers, dans un objectif de dynamisation de la production de logements et d’élargissement de l’offre locative à destination des classes moyennes. Ce type de logement est destiné à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique. En contrepartie de la mise en location de logements à des loyers modérés et sous conditions de ressources, les investisseurs bénéficient d’incitations fiscales attractives et d’avantages financiers concrets. Les grandes caractéristiques du LLI Plafonds de loyers fixés selon la zone géographique, inférieurs au marché libre Conditions de ressources pour les locataires, comparables à celles du dispositif Pinel Durée de mise en location obligatoire : 15 ans minimum, avec usage exclusif en résidence principale Réduction de la TVA sur l’achat immobilier : 10 % au lieu de 20 % Crédit d’impôt sur la taxe foncière, possible pendant 20 ans Bien situé uniquement dans les zones tendues, garantissant une forte demande locative. Le LLI est donc une réponse ciblée aux besoins actuels du marché immobilier, tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs prudents et soucieux de réduire leur pression fiscale. Qui peut acheter du LLI ? L’un des changements majeurs intervenus récemment concerne l’ouverture du LLI aux particuliers. Toutefois, cette accessibilité n’est pas sans contraintes. Achat via une structure juridique spécifique Contrairement au Pinel, qui permettait d’acheter un bien immobilier directement en nom propre, le LLI impose un achat via une personne morale, en l’occurrence une SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur. Pourquoi une SCI ? Ce cadre juridique de l’achat immobilier en SCI permet de professionnaliser la gestion de l’investissement et de sécuriser les engagements de location longue durée. La SCI souscrit le prêt immobilier (obligatoirement couvert par une assurance emprunteur souscrite par chaque co-emprunteur), acquiert le bien et perçoit les loyers. L’investisseur, en tant qu’associé, en tire les revenus. Bon à savoir : de nombreux promoteurs immobiliers ont développé des offres clé-en-main pour simplifier l’accès au LLI. Ils proposent notamment de prendre en charge la création de la SCI, voire de gérer la relation bancaire et notariale. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI ? Pour bénéficier des avantages du dispositif, plusieurs critères stricts doivent être remplis : Le logement doit être neuf et situé dans une zone éligible (A bis, A, B1). La mise en location est obligatoire pendant au moins 15 ans, à titre de résidence principale pour le locataire. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, avec des barèmes révisés chaque année. La SCI doit être expressément dédiée à l’exploitation locative du bien sous le régime LLI. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux, en particulier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ces obligations peuvent sembler contraignantes au premier abord, mais elles offrent un cadre sécurisé et stable, idéal pour les profils d’investisseurs recherchant des rendements modérés, réguliers et peu exposés à la vacance locative. Pourquoi le LLI est une alternative sérieuse au Pinel Alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat, il n’était pas exempt de critiques : impact budgétaire élevé pour l’État, zones parfois mal ciblées, ou encore rendement locatif insuffisant dans certains cas. Le LLI, sans être un clone du Pinel, en reprend certains fondements tout en les adaptant aux nouvelles réalités du marché : Critères Dispositif Pinel Dispositif LLI Type de bien neuf neuf Zone éligible A, Abis, B1 et parfois B2 A, Abis et B1 Durée minimale de location 6,9 ou 12 ans 15 ans Avantage fiscal Réduction d’impôt jusqu’au 21% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € Crédit d’impôt sur la taxe foncière Plafond de loyers oui oui Plafond de ressources du locataire oui oui Achat possible en nom propre oui Non, uniquement via SCI TVA réduite Oui en zones ANRU et quartiers QPV (5,5%) Oui (10%) Quels sont les bénéfices du LLI pour l’investisseur ? Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière, ce qui est stratégique dans un contexte d’envolée de cet impôt local. Une demande locative soutenue, dans des zones où le besoin de logements pour les classes moyennes est fort. Une visibilité sur le long terme, avec des conditions contractuelles claires et stables pendant 15 ans. Ainsi, le LLI permet de construire un patrimoine immobilier de manière sécurisée, en bénéficiant de leviers fiscaux efficaces, bien que différents de ceux du Pinel. Un cadre fiscal et patrimonial à optimiser L’obligation de passer par une SCI peut sembler complexe, mais elle peut aussi être un levier d’optimisation fiscale. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), les investisseurs peuvent : Amortir le bien immobilier Déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances (emprunteur, habitation, risques locatifs) Répartir les parts sociales entre plusieurs membres d’une même famille. La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine, tout en conservant le contrôle de la gestion. Dans un contexte d’incertitude économique, ces avantages prennent une dimension stratégique. Faut-il investir en LLI en 2025 ? En 2025, les investisseurs immobiliers sont confrontés à plusieurs défis : pression fiscale accrue, raréfaction des dispositifs de défiscalisation. Dans ce contexte, le LLI apparaît comme une alternative crédible, surtout pour les profils recherchant : Une fiscalité douce mais durable Un investissement dans le neuf, avec frais de notaire réduits Une sécurisation du revenu locatif Un projet compatible avec des valeurs sociales, en favorisant le logement des classes moyennes En résumé, le LLI s’adresse aussi bien aux investisseurs avertis qu’aux néophytes désireux de structurer leur patrimoine autour de placements résilients et utiles. Conclusion Alors que le Pinel appartient désormais au passé, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution de repli sérieuse, voire supérieure sur certains aspects. Certes, son accès nécessite quelques démarches supplémentaires, notamment la création d’une SCI, mais les avantages – fiscaux, financiers et sociaux – en font un outil à fort potentiel pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf en 2025. À l’heure de la recherche de rendement sécurisé et d’impact positif, le LLI coche toutes les cases d’un investissement immobilier nouvelle génération.

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