Immobilier : les Français achètent pour louer… et préparer leur retraite

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L'investissement locatif a le vent en poupe. En 2019, les Français ont acheté plus de logements à louer que de résidences principales et secondaires. Un phénomène entamé en 2017, qui a pris une ampleur remarquable l'an passé et qui témoigne de l'intérêt grandissant les ménages à vouloir se prémunir contre les aléas futurs, et à mieux préparer leur retraite en investissant dans la pierre. Certains professionnels n’hésitent plus à s’emparer du sujet brûlant des retraites pour encourager l’immobilier locatif.

L'investissement locatif progresse

Le chiffre est d'autant plus exceptionnel qu'il explose un plafond symbolique : en 2019, le nombre de transactions immobilières a dépassé le million d'unités. Sur douze mois, ce volume record était déjà atteint au cours de l'été. En attendant les données définitives des Notaires de France, on peut d'ores et déjà affirmer que 2019 restera dans les annales pour le dynamisme sans précédent, porté, il est vrai, par un niveau des taux d'intérêt, lui aussi, historique.

Pourtant, à y regarder de plus près, on observe que les ventes de résidences principales ont diminué par rapport à 2018. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21 (plus de 900 agences en France), ce segment a reculé de 5,4% sur un an. Idem pour les résidences secondaires qui marquent le pas en perdant 4,7%, peut-être un effet collatéral de l’augmentation de la taxe d’habitation dans certaines zones.

Le volume d'un million de transactions a pu être atteint grâce à la formidable progression des investissements locatifs. Chez Century 21, les logements à louer ont représenté 27,2% des ventes, soit un bond de 25% comparé à 2018. Au début des années 2000, les investissements locatifs comptaient pour 15% du volume des ventes du réseau. Le mouvement est encore plus perceptible à Paris où ils ont atteint 31% du volume d’affaires.

Acheter pour louer : une protection pour l'avenir

Interrogé par le magazine Capital, Laurent Vimont, président du réseau Century 21, explique ce phénomène par un facteur financier évident : les investissements locatifs coûtent en moyenne bien moins cher que les résidences principales, soit 134 202€ contre 217 617€ tout type de ventes confondus. À l'heure où, dans la plupart des grandes métropoles, les ménages peinent à acquérir leur logement compte tenu de la cherté des biens, qu’ils soient neufs ou anciens, ils se rabattent sur l'achat locatif pour se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus additionnels. Le sujet des retraites inquiète, comme en témoigne la grève qui paralyse le pays depuis le 5 décembre. En investissant dans la pierre, les Français prennent une assurance sur l'avenir en s'attribuant un patrimoine à crédit grâce aux taux d'intérêt historiquement bas.

L'immobilier est le seul placement qui permette de se constituer un capital avec un effet de levier. Aujourd'hui, il est possible d'emprunter autour de 1% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). Quand la résidence principale est trop onéreuse, il est sage et rationnel d'investir dans du locatif. Le poids des travaux permet d'alléger la fiscalité, ce qui n'est pas possible pour les propriétaires occupants. Et dans le cas où le logement locatif est revendu pour acheter sa résidence principale, la fiscalité est là encore favorable, puisque la plus-value éventuelle n'est pas taxée.

Les premiers acheteurs sont les ouvriers et les employés. Avec plus d’un quart des investissements locatifs, ils représentent la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi la clientèle de Century 21. En investissant autour de 40 ans, l’acheteur aura intégralement remboursé son crédit avant le passage à la retraite, s’il n’a pas entretemps revendu le bien et réalisé une plus-value pour acquérir plus grand et revaloriser ainsi son patrimoine.

Réforme des retraites : argument pour vendre de l’immobilier… aux plus aisés

Immobilier, secteur opportuniste ! Alors que la réforme des retraites n’en finit pas d’agiter le chiffon rouge des angoisses, nombreux sont les professionnels à présenter l’immobilier comme LA solution pour préserver son niveau de vie une fois sorti du monde du travail. Chez Orpi, autre grand réseau d’agences immobilières, « l’immobilier est un placement rassurant ». L’immobilier plus que jamais une valeur refuge !

La grève fait d’ailleurs le jeu de certains spécialistes. Sur son site, iSélection Patrimoine, cabinet spécialisé dans l’accompagnement des conseillers en patrimoine, voit déjà le futur régime de retraite universel comme un système pénalisant pour les gros revenus, n’hésitant pas à prédire une « suppression des droits » pour certains. Un peu abusif ! Selon la réforme présentée par le gouvernement, les cadres gagnant plus de 10 000€ par mois verseront une part non contributive (2,81%) de la cotisation retraite (28,12% de la rémunération, partagés à 60% pour les employeurs et à 40% pour les assurés).

Les salariés concernés cotiseront donc, comme tous les autres salariés, à hauteur de 28,12% sur les 10 000 premiers euros gagnés. Au-delà, ils ne cotiseront plus qu’à hauteur de 2,81%, sans que cette fraction n’ouvre de droits à retraite. Ils auront un salaire plus élevé, mais en retour ils verront leur pension de retraite diminuer. Pour conserver une retraite équivalente à celle d’avant la réforme, ils sont incités à se tourner vers l’épargne retraite souscrite au sein de l’entreprise ou à titre individuel. Solution d’ailleurs prônée par la loi Pacte entrée en vigueur en 2019. Autre alternative : l’investissement locatif. Les conseillers en gestion de patrimoine recommandent à leurs clients aisés d’opter pour cette solution pour préparer leur retraite en investissant dans l’immobilier neuf qui bénéficie de régimes fiscaux favorables (Pinel, LMNP, Censi-Bouvard), ou dans l’immobilier ancien de prestige (Malraux) pour s’affranchir des contraintes de plafonds de loyers et de revenus.

Achat locatif et assurance emprunteur

L’autre point fort de l’investissement locatif est l’incidence sur l’assurance de prêt immobilier. Celle-ci représente aujourd’hui jusqu’à un tiers du coût global d’un crédit immobilier. À montant emprunté équivalent, un investisseur locatif paiera moins cher son assurance emprunteur qu'un acheteur occupant le logement. Élément indispensable à l'obtention d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt intervient pour rembourser tout ou partie des mensualités du prêt en cas de défaillance de l'assuré-emprunteur. Quel que soit le type d'achat (résidence principale, résidence secondaire, locatif), la banque exigera de l'emprunteur la souscription à deux garanties socle pour consentir le financement : décès, et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).

Dans le cadre d'un investissement locatif, elle estime généralement que cette couverture minimum est suffisante, contrairement à l'achat de la résidence principale qui requiert une protection additionnelle avec les garanties incapacité/invalidité. En cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident, les revenus locatifs permettent d'autofinancer le bien et prennent le relais des mensualités.

Magnolia recommande néanmoins de renforcer la couverture avec la garantie IPT (Incapacité Permanente Totale) : cette garantie s'applique lorsque l'assuré est déclaré invalide à un taux supérieur ou égal à 66%, donc inapte au travail, après consolidation de son état. L'assurance emprunteur va prendre en charge le remboursement du capital restant dû ou les échéances mois par mois, selon la quotité prévue lors de la souscription. Vous pouvez utiliser notre simulateur d’assurance de prêt immobilier afin d’avoir une estimation des tarifs pour votre assurance de prêt immobilier

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Mutuelle et santé mentale : garanties et remboursements en 2026

La santé mentale est devenue un enjeu de santé publique majeur en France. Burn-out, anxiété, dépression, troubles du sommeil… de plus en plus de Français consultent des professionnels de la psychiatrie et de la psychologie. Pourtant, le reste à charge reste élevé, car l'Assurance maladie ne couvre qu'une partie limitée de ces soins. En 2026, les mutuelles santé jouent un rôle central pour compléter ces remboursements. Tour d'horizon complet des garanties disponibles et des dispositifs à connaître. Pourquoi la santé mentale est-elle mal remboursée par la Sécurité sociale ? L'Assurance Maladie prend en charge certains soins psychiatriques, notamment les consultations chez un médecin psychiatre conventionné. Cependant, de nombreuses dépenses restent à la charge du patient. Les limites du régime obligatoire Le régime de base rembourse (dans le cadre du parcours de soins coordonnés) : Les consultations chez un psychiatre de secteur 1 : tarif conventionné à 52 € pour patient de plus de 25 ans, remboursé à 70 % soit 36,40 €, moins la participation forfaitaire de 2 € ; tarif conventionné de 70 € pour les patients de moins de 25 ans, soit une prise en charge de 47 € Les consultations chez un psychiatre de secteur 2 (honoraires libres) sur la base de 52 € ou 70 € si adhérent à l’OPTAM, ou 42,50 € si non-adhérent à l’OPTAM (taux de remboursement 70 %) Les séances de psychologie dans le cadre du dispositif Mon Psy (jusqu'à 12 séances par an) : tarif à 50 € chez un psychologue partenaire, remboursé à 60 % ; dépassement d’honoraires interdit L'hospitalisation psychiatrique prise en charge à 80 % (100 % en ALD) En revanche, il ne couvre pas : Les consultations hors parcours de soins coordonnés si vous avez plus de 25 ans Les consultations chez un psychologue libéral hors MonPsy Les séances de psychothérapie non médicale Les praticiens en secteur 3 avec dépassements d'honoraires Les thérapies alternatives (EMDR, sophrologie, hypnothérapie) Des dépassements d'honoraires fréquents En France, plus de 60 % des psychiatres exercent en secteur 2 ou 3. Leurs honoraires peuvent atteindre 100 à 200 € la séance, laissant un reste à charge très important sans complémentaire santé adaptée. Ce que rembourse la mutuelle pour la santé mentale en 2026 Les consultations chez le psychiatre Une mutuelle santé peut prendre en charge tout ou partie des dépassements d'honoraires pratiqués par les psychiatres en secteur 2 ou 3. Selon le niveau de garantie souscrit : Garantie de base : remboursement limité au ticket modérateur (tarif conventionné, pas de couverture des dépassements) Garantie intermédiaire : prise en charge des dépassements jusqu'à 150 % ou 200 % du tarif opposable Garantie haut de gamme : remboursement intégral ou quasi-intégral, même avec des honoraires élevés Les séances de psychologue Depuis le lancement du dispositif Mon Psy en 2022, les séances réalisées par des psychologues partenaires sont remboursées par l'Assurance Maladie à 60 % sur la base d’un tarif fixé à 50 € la séance. Les contrats de mutuelle responsable couvrent intégralement le reste à charge. Pour les consultations hors MonPsy, certaines mutuelles proposent un forfait psychologue spécifique, couvrant entre 20 et 60 € par séance, dans une limite annuelle de 4 à 10 séances selon les contrats, inclus dans le forfait prévention. Important : le dispositif Mon Psy n’est pas adapté aux patients qui nécessitent un avis psychiatrique. Les thérapies alternatives liées au bien-être mental De nombreuses complémentaires santé incluent dans leurs garanties optionnelles de remboursement pour la médecine douce : La sophrologie L'hypnothérapie La relaxation et la gestion du stress L'ostéopathie (utile pour les troubles psychosomatiques) La naturopathie Ces remboursements sont souvent regroupés dans le forfait prévention compris entre 100 et 300 € par an. Comment choisir une mutuelle adaptée à la santé mentale ? Les critères essentiels à comparer Avant de souscrire ou de changer de mutuelle, évaluez les points suivants : Le taux de remboursement des psychiatres (en secteur 1, 2 et 3) L'existence d'un forfait psychologue et son montant annuel La couverture des médecines douces (sophrologie, hypnose, etc.) Les délais de carence (certains contrats imposent un délai avant d'accéder aux remboursements en psychiatrie) Le réseau de soins partenaire (accès facilité à des praticiens dans votre région) Questions à poser à votre conseiller La mutuelle couvre-t-elle les consultations hors MonPsy ? Existe-t-il un plafond annuel pour les remboursements en santé mentale ? Les séances de thérapie de groupe sont-elles prises en charge ? Le contrat couvre-t-il les soins en cas d'hospitalisation psychiatrique en clinique privée ? Garanties et remboursements : tableau comparatif selon le niveau de couverture Type de soin Base Intermédiaire Premium Psychiatre secteur 1 (pas de dépassements d’honoraires) Ticket modérateur Ticket modérateur Ticket modérateur Psychiatre secteur 2 (honoraires libres) Ticket modérateur Dépassements partiels Dépassements jusqu’à 100 % Psychiatre secteur 3 (non conventionné) Pas de remboursement Prise en charge éventuelle Prise en charge éventuelle Psychologue (Mon Psy) 100 % couvert par Sécurité Sociale et la mutuelle responsable 100 % couvert par Sécurité Sociale et la mutuelle responsable 100 % couvert par Sécurité Sociale et la mutuelle responsable Psychologue (hors Mon Psy) Non couvert Option forfait prévention Option forfait prévention Médecines douces Non couvert Forfait prévention à partir de 50 €/an Forfait prévention jusqu’à 300 €/an Conseils pour optimiser vos remboursements en santé mentale Passez toujours par votre médecin traitant pour obtenir une orientation : cela ouvre des droits supplémentaires (MonPsy, ALD, protocole de soins). Demandez un devis préalable à votre praticien pour connaître le montant exact du reste à charge. Contactez votre mutuelle avant d'entamer un suivi long pour connaître vos plafonds annuels. Comparez les offres de mutuelle santé lors de chaque renouvellement : le marché des complémentaires santé évolue rapidement, notamment sur la prise en charge de la santé mentale. Vérifiez votre éligibilité à la CSS (Complémentaire Santé Solidaire) si vos revenus sont modestes : elle couvre intégralement les soins psychiatriques sans reste à charge. La prise en charge de la santé mentale par les mutuelles s'améliore progressivement, portée par une demande croissante et une meilleure reconnaissance de ces troubles. Choisir une complémentaire santé adaptée à vos besoins psychiques est aujourd'hui aussi stratégique que de vérifier la couverture dentaire ou optique. Prenez le temps de comparer les garanties, d'identifier les forfaits spécifiques et de vous faire accompagner pour trouver le contrat le plus adapté à votre situation.

Assurance de prêt 2 emprunteurs : souscrivez séparément pour économiser

Contracter un crédit immobilier à deux est une démarche courante pour les couples, les co-emprunteurs ou les partenaires d'investissement. Mais lorsqu'il s'agit de l'assurance emprunteur, beaucoup ignorent qu'il existe une stratégie simple et légale pour réduire considérablement le coût total du prêt : souscrire des contrats d'assurance séparés. Décryptage complet de cette option méconnue, mais particulièrement avantageuse. Pourquoi l'assurance de prêt à 2 emprunteurs est-elle cruciale ? L'assurance emprunteur représente en moyenne entre 20 % et 40 % du coût total d'un crédit immobilier. Elle garantit le remboursement des mensualités en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail de l'un des emprunteurs. Pour un prêt souscrit à deux, la banque exige une couverture sur les 2 têtes, afin de se protéger contre le risque de défaut de paiement. Emprunt à 2 : une seule ou 2 assurances de prêt ? Deux co-emprunteurs peuvent souscrire un seul contrat d'assurance de prêt pour couvrir un même crédit immobilier. Ce contrat unique couvre les 2 personnes, mais il est impératif de répartir la quotité (le pourcentage de couverture) entre eux, de façon à ce que le total atteigne au moins 100% du capital emprunté. Points clés à retenir : Contrat unique : Souvent proposé par la banque (assurance groupe), il couvre les deux têtes sur le même document. Répartition (Quotité) : La répartition est flexible (ex: 50/50, 100/100, 30/70). Pour une protection maximale, un total de 200% (100% sur chaque tête) est possible (lire plus bas). Obligation : La banque exige toujours que la totalité du capital (minimum 100%) soit assurée. Un contrat unique est possible et fréquent, mais le choix de la quotité est crucial pour déterminer le niveau de couverture de chaque emprunteur en cas de sinistre. L’alternative est de souscrire 2 contrats individuels distincts, ce qui est parfois plus avantageux financièrement ou en cas de profils de risque différents. Qu'est-ce que la quotité d'assurance ? La quotité d’assurance de prêt immobilier correspond à la part du capital assuré attribuée à chaque emprunteur. Elle est exprimée en pourcentage et doit totaliser au minimum 100 % — et au maximum 200 % si les 2 emprunteurs sont couverts à 100 % chacun. Quelques exemples de répartition : 100 % / 100 % : chaque emprunteur est couvert sur la totalité du capital restant dû. C'est la couverture maximale, mais aussi la plus coûteuse. 70 % / 30 % : le co-emprunteur qui gagne le plus est couvert à 70 %, l'autre à 30 %. Une solution souvent recommandée pour équilibrer le coût et la protection. 50 % / 50 % : répartition équitable, adaptée aux couples aux revenus similaires. Le choix de la quotité doit être mûrement réfléchi. Il impacte directement le niveau de protection en cas de sinistre, mais aussi la prime mensuelle à régler. Quels sont les avantages de souscrire 2 contrats d'assurance séparés ? Pendant longtemps, les banques ont imposé leur propre contrat groupe à leurs clients. Grâce à la loi Lagarde (2010) et à la loi Lemoine (2022), les emprunteurs ont désormais le droit de choisir librement leur assurance et de la changer à tout moment. Des économies substantielles sur la durée Opter pour des contrats individuels séparés permet à chaque co-emprunteur d'obtenir un tarif adapté à son propre profil de risque : Son âge Son état de santé Sa profession Ses habitudes de vie (fumeur, pratique sportive, etc.) Résultat : si l'un des deux emprunteurs est jeune, en bonne santé et non-fumeur, il bénéficiera d'un taux d'assurance nettement inférieur à celui proposé à son co-emprunteur si ce dernier présente des risques spécifiques. Par ailleurs, le contrat groupe bancaire, qui lisse les risques sur l'ensemble de ses assurés via le principe de mutualisation, sera très souvent moins avantageux qu’une offre alternative avec des garanties sur-mesure. Une couverture personnalisée pour chaque profil Les contrats individuels permettent également d'adapter précisément les garanties d’assurance de prêt à chaque emprunteur : Garanties optionnelles (perte d'emploi, couverture des maladies non objectivables - affections dorsales ou psychiques) Franchises modulables Délais de carence ajustés Couverture des métiers à risque Cette personnalisation est quasi impossible avec un contrat groupe, qui applique les mêmes conditions à tous. Une souplesse accrue grâce à la loi Lemoine Depuis 2022, la loi Lemoine autorise tout emprunteur à changer de contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais ni pénalités. Cela signifie que même si vous avez initialement souscrit un contrat groupe avec votre banque, vous pouvez : Résilier l'un ou les deux contrats à n'importe quel moment Souscrire immédiatement un nouveau contrat auprès d'un assureur externe Profiter des meilleures offres du marché en cours de remboursement Comment procéder pour souscrire séparément une assurance de prêt ? Étape 1 : Comparer les offres du marché Avant toute souscription, il est indispensable de comparer les contrats en utilisant des comparateurs en ligne ou en faisant appel à un courtier en assurance emprunteur. Parmi les critères à examiner : Le TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance) Les garanties et les exclusions de garantie Les conditions d'indemnisation (remboursement forfaitaire ou indemnitaire) Le niveau de franchise et de carence L’important est de n’écarter aucune option. La comparaison permet de mettre en concurrence toutes les offres disponibles. Un contrat bancaire peut être compétitif pour un des co-emprunteurs mais être plus cher pour le partenaire qu’une assurance déléguée, et inversement. Étape 2 : Remplir le questionnaire médical Chaque emprunteur doit remplir son propre questionnaire de santé (sauf dans certains cas prévus par la loi Lemoine, pour les parts assurées jusqu’à 200 000 € remboursées avant les 60 ans de l'emprunteur). Ce questionnaire permet à l'assureur d'évaluer le risque et de proposer un tarif individualisé. Étape 3 : Vérifier l'équivalence des garanties L’acceptation de la banque d’une offre concurrente de la sienne est conditionnée à l’équivalence de garantie ; elle peut refuser la délégation d'assurance si le contrat externe ne présente pas des garanties au moins équivalentes à celles de son contrat groupe. Vérifiez les critères exigés via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt. Étape 4 : Transmettre le contrat à la banque Une fois les 2 contrats souscrits séparément, chaque emprunteur transmet à la banque son certificat d’adhésion d'assurance de prêt. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser la délégation Les erreurs à éviter avec l'assurance 2 emprunteurs Ne pas adapter la quotité au niveau de revenus de chaque emprunteur : en cas de sinistre, une couverture insuffisante peut mettre le co-emprunteur en difficulté financière. Choisir uniquement selon le prix : une prime basse peut masquer des exclusions importantes. Oublier de déclarer certains antécédents médicaux : toute fausse déclaration en assurance de prêt peut entraîner la nullité du contrat. Ne pas anticiper les évolutions de situation : grossesse, changement de profession, arrêt du tabac... certains événements permettent de renégocier votre contrat. En résumé : 2 contrats, 2 profils, des économies maximisées Souscrire séparément une assurance de prêt pour 2 emprunteurs n'est pas seulement permis, c'est souvent la stratégie la plus intelligente sur le plan financier. En individualisant la couverture de chaque co-emprunteur, vous adaptez le niveau de risque à la réalité de chaque profil et vous tirez pleinement parti de la concurrence entre assureurs. Faites comparer vos contrats dès aujourd'hui et découvrez combien vous pouvez économiser sur la durée totale de votre crédit immobilier.

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Taux d’usure 2026, de nouveau un frein à l’accès au crédit immobilier : raisons et solutions

Le taux d'usure, conçu à l'origine pour protéger les emprunteurs contre des pratiques bancaires abusives, redevient paradoxalement un obstacle à l'accès au crédit immobilier. Dans un contexte de tensions géopolitiques et de remontée rapide des taux d’emprunt, de nombreux dossiers pourraient se retrouver bloqués mécaniquement, y compris ceux de profils pourtant solides. La solution : la délégation d’assurance de prêt. Comprendre le taux d'usure et ses limites Un mécanisme de protection devenu double tranchant Le taux d'usure est le plafond légal au-delà duquel aucune banque n'est autorisée à accorder un crédit. Calculé chaque trimestre par la Banque de France, il correspond au taux moyen constaté sur la période précédente, majoré d'un tiers. Depuis le 1er avril 2026, il s'établit à : 4,48 % pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et 20 ans 5,19 % pour les prêts sur 20 ans et plus Ce dispositif a longtemps joué son rôle de garde-fou. Mais il présente une fragilité structurelle : son mode de calcul introduit un décalage temporel. Quand les taux de crédit progressent rapidement, le taux d'usure tarde à suivre. Ce phénomène, connu sous le nom d'« effet ciseaux », crée une situation absurde dans laquelle des emprunteurs aux finances saines se voient refuser un prêt, non pas en raison de leur profil de risque, mais parce que le taux annuel effectif global (TAEG) de leur dossier dépasse mécaniquement le plafond autorisé. Le TAEG, bien plus qu'un simple taux de crédit C'est là que réside souvent l'incompréhension. Le TAEG ne se résume pas au taux nominal affiché par la banque. Il intègre l'ensemble des coûts qui conditionnent l’octroi du financement bancaire : Le taux nominal du crédit La prime d'assurance emprunteur Les frais de dossier Les frais de garantie (hypothèque ou caution) Ces éléments, pris individuellement, peuvent sembler anodins. Additionnés, ils peuvent faire basculer un dossier au-dessus du seuil légal, même lorsque le taux nominal reste raisonnable. Une remontée des taux qui relance la menace d’un blocage du marché immobilier Des marchés obligataires sous tension Après plusieurs mois de relative stabilité, les taux immobiliers repartent à la hausse. En mai 2026, les barèmes bancaires ont déjà progressé de 0,10 à 0,20 point en moyenne. Mais c'est surtout l'évolution des marchés obligataires qui inquiète les professionnels du secteur. L'OAT 10 ans, référence utilisée par les établissements bancaires pour fixer leurs coûts de financement, a bondi de 3,30 % à près de 3,80 % en l'espace de quelques semaines seulement. Cette poussée brutale est directement imputable aux tensions géopolitiques au Moyen-Orient, qui alimentent les craintes d'un nouveau choc pétrolier et d'une résurgence de l'inflation. Un plafond réglementaire figé jusqu'en juillet Le problème est structurel : si les taux de crédit continuent de progresser dans les prochaines semaines, le taux d'usure, lui, ne sera pas révisé avant le mois de juillet. Le marché risque donc d'entrer dans une nouvelle phase de décalage, similaire à celle vécue en 2022, qui avait conduit à une paralysie partielle du crédit immobilier. À l’époque, la Banque de France avait décidé la révision mensuelle et provisoire du taux d’usure entre février 2023 et janvier 2024. Quels profils d'emprunteurs sont réellement menacés par le taux d’usure ? Les ménages modestes aux ressources limitées Prenons le cas d'un couple de trentenaires avec 3 000 € de revenus mensuels, souhaitant emprunter 200 000 euros avec un apport de 10 % et peu d'épargne de précaution. Avec un taux nominal de 3,60 % sur 20 ans, une assurance à 0,6 % (0,30 % sur chaque tête), 500 euros de frais de dossier et 2 100 euros de frais de garantie, le TAEG s'établit à 4,80 %, encore sous le seuil pour les prêts longs. Mais la situation se dégrade rapidement si les taux progressent. Avec une hypothèse de taux nominal à 4,0 %, le TAEG monte à 5,20 %, soit au-delà du taux d'usure. En quelques dixièmes de point, un dossier viable devient légalement irrecevable. Les emprunteurs sur durée courte : un risque souvent sous-estimé Contrairement aux idées reçues, les profils aisés ne sont pas à l'abri. Les emprunteurs qui souscrivent des crédits sur des durées plus courtes, notamment les quinquagénaires souhaitant rembourser rapidement compte tenu de leur âge, sont particulièrement exposés, car le seuil d'usure applicable est plus bas. Illustration concrète : un couple de cinquantenaires souhaite emprunter 180 000 euros sur 15 ans. Avec un taux nominal de 3,47 %, une assurance à 0,72 %, 0,36 % sur chaque tête), 500 euros de frais de dossier et 2 020 euros de frais de garantie, le TAEG calculé atteint 4,98 %. Or, le taux d'usure applicable à cette durée n'est que de 4,48 %. Le dossier est bloqué, en dépit de leur solvabilité (capacité d’emprunt). Les emprunteurs seniors pénalisés par l'assurance L'âge constitue un facteur aggravant. Plus l'emprunteur est âgé, plus la prime d'assurance de prêt est élevée, indépendamment de tout éventuel risque de santé, ce qui gonfle mécaniquement le TAEG. Au-delà de 55 ans, le taux moyen d’assurance oscille entre 0,40 % et 0,65 %. Un senior de 60 ans souhaite emprunter 150 000 € sur 10 ans au taux nominal de 3,30 %, couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,65 % et avec des frais annexes totalisant 2 200 € (500 € frais de dossier + 1700 € de garantie) : le TAEG s’établit à 4,87 %, hors des clous de l’usure. La délégation d’assurance emprunteur pour rester sous l’usure La solution existe : profiter de la délégation d'assurance emprunteur. En souscrivant un contrat externe concurrent de l’assurance proposée par la banque prêteuse, vous pouvez abaisser le TAEG et le maintenir sous le plafond réglementaire. Un trentenaire peut être couvert par une assurance déléguée à un taux performant débutant à 0,10 %. Reprenons le premier exemple : avec un taux nominal de 3,60 % et une assurance alternative au taux de 0,10 % sur chaque tête (soit 0,20 %), le TAEG tombe à 4,15 %. Si le taux d’intérêts grimpe à 4 % d’ici juillet 2026, le TAEG reste sous l’usure à 4,56 %. Notre conseil : comparez les assurances de prêt immobilier. Vous constaterez que les formules alternatives sont jusqu’à 4 fois moins chères que les offres mutualisées des bancassureurs, à garanties équivalentes. La délégation en assurance emprunteur est aujourd’hui la seule option qui permet de contourner la rigidité de l’usure, en l’attente d’une hypothétique décision du régulateur de mensualiser les seuils légaux.

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