Immobilier : 2019, année record ; 2020, année encore !


L'année 2019 aura été exceptionnelle pour l'immobilier et la production de crédit. Un euphémisme si l'on observe les records que ce millésime a explosés. Les prédictions pour 2020 vont bon train, à commencer par un spécialiste du secteur, la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), qui prévoit une orientation similaire pour cette nouvelle année.

Plus d'un million de transactions

Sur un an, le seuil symbolique du million de ventes immobilières dans l'ancien a été battu durant l'été 2019. La Fnaim anticipe que le nombre de transactions se situera autour de 1 075 000 à fin décembre, soit un bond de 11,4% par rapport à 2018 (965 000 cessions en 2018). Ce niveau d'activité est inédit : même dans les années fastes de début 2000, jamais le nombre de ventes n'avait atteint 850 000 unités. Le montant des nouveaux crédits a bondi de 20% entre décembre 2018 et novembre 2019, et la somme globale des prêts immobiliers en cours s'établit désormais à plus de 1 200 000 milliards d'euros.

Les Français se sont rués sur la pierre, toujours considérée comme une valeur refuge dans un contexte marqué par une attractivité bien relative des placements financiers. Les ménages aspirants à la propriété ont été encouragés par divers facteurs conjoncturels et structurels :

  • taux d'intérêt au plus bas
  • conditions d'emprunt assouplies
  • hausse du pouvoir d'achat
  • baisse du chômage
  • amélioration du moral des ménages.

Le passage à l'acte est également motivé par la crainte quant au système des retraites. Le régime par répartition a montré ses limites. Une des solutions les plus efficaces pour ne pas être trop pénalisé financièrement au moment de la retraite est d'être propriétaire de son logement ou d'investir pour en retirer des revenus locatifs.

Le niveau historiquement bas des taux d'emprunt reste pourtant la variable la plus notable de cette année 2019. Jamais emprunter n'a coûté aussi peu. Le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, organisme qui rassemble chaque mois les données des plus grandes enseignes bancaires, chiffre à 1,12% le taux fixe moyen toutes durées confondues pour novembre 2019 (hors assurance et coût des sûretés). Il s'agit là de l'ultime record à la baisse pour une valeur qui n'a cessé de décroître depuis janvier 2019.

Depuis janvier 2019, le taux moyen a cédé 30 points de base et reste en-deçà de 2% depuis la mi-2016. Il est actuellement courant de s'endetter autour de 1% sur 20 ans, les meilleurs profils pouvant toujours bénéficier d'une décote additionnelle et donc emprunter sous le seuil de l'inflation. En novembre dernier, plus de la moitié des particuliers avait obtenu un taux d'emprunt inférieur à 1%. Ces taux réduits à la portion congrue permettent de compenser la hausse des prix de l'immobilier et d'offrir aux ménages modestes l'accès à la propriété en empruntant sur des longues durées.

Des prix tirés vers le haut

Selon la Fnaim et l'Insee, les prix des logements ont poursuivi leur progression entamée fin 2015. Sur un an à fin septembre 2019, ils ont gagné 3,2%. Le prix moyen du mètre carré s'établit à 2 700€. Ce chiffre synthétique cache bien entendu de fortes disparités régionales. Notre chère capitale explose les compteurs avec un mètre carré moyen qui culmine à plus de 10 000€, soit +6,1% sur un an.

L'augmentation en régions atteint +3% et +2,3% pour l'Île-de-France (hors Paris). D'après MeilleursAgents, qui estime les prix de l'immobilier sur la base des transactions enregistrées par les notaires et des dernières données des agences immobilières partenaires, en ce début janvier 2020, le prix moyen des appartements dans les grandes villes oscille entre 988€ (Saint-Étienne) et 10 175€ (Paris), avec, en embuscade derrière la capitale, Boulogne-Billancourt (8 736€), Versailles (7 476€) et Courbevoie (6 910€).

Le top 10 est complété dans l'ordre par Montreuil (6 083€), Colombes (5 084€), Nanterre (5 081€), Lyon (4 589€), Bordeaux (4 505€) et Nice (4 098€). La plus forte progression est à mettre au compte de la ville de Nantes : 3 289€/m2 soit +9,5% sur un an et +50% sur une décennie.

Sur l'hexagone, les départements les moins chers sont la Nièvre, la Haute-Saône, la Haute-Marne, l'Indre, la Creuse et les Ardennes où les prix moyens se situent sous les 1 000€/m2, appartements et maisons confondus. Exception faite de Paris, c'est dans les Hauts-de-Seine où acquérir son logement coûte le plus cher (6 723€/m2).

2020 : dans la continuité de 2019 ?

L'année qui débute va-t-elle poursuivre l’exceptionnelle dynamique de 2019 ? Les courtiers en crédit immobilier tablent sur un niveau de taux toujours historiquement bas, avec des variations à la hausse minimes qui ne devraient pas entacher leur attractivité. La politique de la Banque Centrale Européenne reste inchangée, et alimente le marché en liquidités.

Les établissements de crédit sont encouragés à prêter aux particuliers et aux entreprises, car le taux de dépôt demeure négatif. Pour la Fnaim, les zones géographiques tendues pourraient pâtir d'un plus fort déséquilibre entre l'offre et la demande, risquant ainsi de renchérir encore les prix des logements. Il faudra aussi compter avec les préconisations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). L'institution placée sous l'égide de la Banque de France s'inquiète d'une surchauffe du crédit immobilier et d'un risque d'endettement excessif ; elle devrait très rapidement imposer aux banques les deux mesures suivantes :

  1. une application stricte du taux d'endettement à 33%
  2. une limitation des crédits à 25 ans et plus.

L'allongement des durées d'emprunt, couplé à un moindre recours à l'apport personnel et à une plus grande souplesse de la règle des 33%, avait alerté le HCSF quant à un déséquilibre financier des établissements bancaires, leur demandant de modérer voire d’abandonner ces pratiques qu'elle juge à risque.

Publié par Astrid Cousin le

Dernières publications