3 solutions pour changer d'assurance et économiser

3 solutions pour économiser sur son crédit

En cette période de taux d'intérêt très bas, le coût de l'assurance est proportionnellement très élevé. Seule la délégation d'assurance permet d'alléger la facture. Voici les trois situations qui vous permettent d'en profiter.

 

Délégation d'assurance emprunteur : l'option gagnante pour économiser

Si, pressé par le temps ou/et par votre conseiller bancaire, vous avez souscrit le contrat d'assurance auprès de la banque qui vous accorde l'emprunt, pas de panique ! Vous pouvez en changer et adhérer à une formule individuelle, moins chère et mieux adaptée. Petit flashback. La loi vous autorise à choisir librement l'assurance qui va couvrir votre prêt immobilier. Depuis la loi Lagarde de septembre 2010, tout candidat à l'emprunt peut refuser l'offre d'assurance de sa banque et lui préférer des garanties qu'il souscrira auprès d’une assurance externe. Ce principe de délégation est une formidable opportunité pour réduire le coût de l'assurance...qui pèse de plus en plus lourd à mesure que les taux d'intérêts se contractent. On va voir ici qu'il s‘applique par le biais de plusieurs dispositifs réglementaires.

Réduire le poids de l'assurance emprunteur

Actuellement, les taux d'emprunt sont tellement faibles que le poids de l'assurance se révèle proportionnellement très important. Il est même possible, pour les profils à risque, que l'assurance coûte autant que les intérêts du crédit. L'importance de rechercher le contrat le moins cher pour optimiser le coût de son emprunt est toujours à démontrer malheureusement. Encore trop peu d'emprunteurs anticipent le coût de l'assurance, se focalisant sur le taux nominal, souvent par méconnaissance des enjeux financiers et assurantiels.

Or, le taux d'assurance ne fluctue pas, comme les taux d'intérêts, au gré de l'évolution de la politique monétaire. Il dépend très largement du profil de l'emprunteur (âge, fumeur, non-fumeur, antécédents médicaux, professions dangereuses). D'une année sur l'autre, les tarifs d'assurance emprunteur varient peu, à l'inverse des taux d'emprunt. Les banques sont mal placées sur ce produit qu'elles exigent systématiquement pour couvrir un prêt immobilier. Mutualisés et assortis de marges gourmandes, les contrats bancaires ne rivalisent pas avec les contrats alternatifs proposés par les assureurs concurrents, qui, en plus d'être personnalisés, peuvent être jusqu'à trois fois moins chers. Alors en route pour le changement d'assurance !

Loi Hamon

Vous venez de contracter un emprunt immobilier. Vous disposez de 12 mois après la signature de l'offre de prêt pour dénoncer le contrat d'assurance bancaire et le substituer par le contrat délégué de votre choix, sous réserve que celui-ci présente des garanties au moins équivalentes à celles initialement souscrites. Instaurée par la loi Hamon de juillet 2014, cette mesure permet à tout nouvel emprunteur de revenir sur une décision qui lui a parfois été imposée par le temps, par l'insistance, doublée d'une mauvaise foi, de son banquier, ou par le manque d'information. Sachez que le prêteur a obligation de remettre à tout candidat à l'emprunt une fiche l'informant de son droit de délégation en matière d'assurance.

La demande de substitution doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard 15 jours avant la fin de la première échéance du prêt. La réponse de la banque doit intervenir sous 10 jours, tout refus devant être motivé par écrit.

Amendement Bourquin

Ce que la loi Hamon imposait, l'amendement Bourquin s’en affranchit. Plus de contrainte temporelle. Depuis janvier 2018, tout emprunteur, quelle que soit la date de signature de l'offre de prêt, peut résilier son contrat d'assurance à tout moment au-delà de la première échéance. Si vous n'avez pas changé d'assurance la première année selon les dispositions de la loi Hamon, vous pouvez toujours le faire l'année suivante, ou les autres. Ne tardez pas pour optimiser sur le gain potentiel.

Les conditions de changement restent identiques (équivalence de niveau de garanties, réponse de la banque) ; il vous faut en revanche formuler votre demande au moins deux mois avant la date de signature de l'offre de prêt pour obtenir l'acceptation de la banque.

Rachat de crédit immobilier

Il est une situation qui impose automatiquement le changement d'assurance : le rachat du prêt immobilier par une banque concurrente. Cette dernière va solder le crédit auprès du premier établissement et exiger une nouvelle assurance pour couvrir ce nouvel emprunt. Le rachat est une solution efficace pour réduire le coût global de votre crédit grâce à deux leviers : les intérêts d'emprunt allégés par un taux négocié plus bas que le taux initial, et une prime d'assurance diminuée par la délégation.

Faites confiance aux experts de Magnolia.fr pour sélectionner pour vous l'offre d'assurance la plus compétitive en termes de prix et de garanties.

Dernières publications

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Assurance prêt immobilier et maladie : peut-on emprunter sans surprime en 2024 ?

Votre crédit immobilier doit être garanti par une assurance emprunteur qui rembourse la banque en cas de défaillance de votre part (décès, invalidité et incapacité de travail). Si vous êtes malade ou que vous avez souffert d’une maladie grave, non seulement l’accès à l’assurance est compliqué mais la prime peut être rédhibitoire et vous faire renoncer. Les droits des emprunteurs avec un passif médical ont toutefois été renforcés par la loi Lemoine. Le droit à l'oubli : un accès facilité à l'assurance emprunteur Un délai raccourci à 5 ans Depuis l’adoption de la loi Lemoine en 2022, le délai du droit à l'oubli est passé de 10 à 5 ans pour les cancers. Le dispositif est aussi accessible aux personnes guéries d’une hépatite virale C. Concrètement, si votre protocole thérapeutique est terminé depuis plus de 5 ans, et sans rechute, vous n'avez plus à déclarer votre ancienne pathologie à l'assureur. Vous pouvez donc emprunter à des conditions standards, sans surprime ni exclusion de garantie en lien avec la pathologie concernée. Si, par mégarde, vous indiquez votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé assurance de prêt, l’assureur n’a pas le droit d’en tenir compte pour évaluer le risque et appliquer une tarification. Les pathologies concernées Tous types de cancers Hépatite C À l’avenir, il est possible que d’autres pathologies soient intégrées dans le champ du droit à l’oubli. Les pouvoirs publics et les professionnels (banques et assureurs) se sont engagés à faire évoluer régulièrement la convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), le dispositif qui facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes touchées par la maladie (voir plus bas). La suppression du questionnaire de santé La loi Lemoine a renforcé les droits des personnes malades ou ayant souffert de maladie en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions. Vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé si : La part assurée est inférieure ou égale à 200 000€ (plafond porté à 400 000€ si vous empruntez à deux avec une quotité d’assurance de 50% sur chaque tête) ; Le prêt couvert par l’assurance est remboursé avant votre 60ème anniversaire. Compte tenu de l’impossibilité pour les assureurs d’évaluer le niveau de risque de santé, les propositions d’assurance sont mutualisées et les tarifs plus élevés que ceux appliqués aux contrats accessibles via un questionnaire de santé. La convention Aeras : l’alternative pour les risques aggravés Les 3 niveaux d'étude La convention Aeras prévoit : Une étude standard du dossier Un réexamen automatique pour les refus Une analyse par un pool d'assureurs spécialisés Les conditions d'éligibilité en 2024 Emprunter maximum 420 000 € Avoir une fin de prêt avant 71 ans La réponse assurantielle En fonction de la pathologie, de la date du diagnostic et des marqueurs biologiques, vous pouvez souscrire une assurance de prêt immobilier à des conditions standards ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d'exclusion de garantie. Si vous avez moins de 35 ans et que vous achetez votre résidence principale via le PTZ (Prêt à Taux Zéro), la surprime éventuelle est intégralement prise en charge par les professionnels. Pour les personnes à revenus modestes qui acquièrent leur résidence principale, la convention Aeras a mis en place un dispositif d’écrêtement des surprimes : la prime d’assurance emprunteur ne peut pas représenter plus de 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global du crédit immobilier qui agrège tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. Attention : remplissez toujours le questionnaire de santé en toute bonne foi. Une fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat et des amendes pour fraude à l’assurance. Les solutions pour éviter la surprime d’assurance La résiliation à tout moment La loi Lemoine permet désormais de changer d'assurance de prêt à n'importe quel moment, sans attendre la date d’échéance. Cette flexibilité offre la possibilité de : Comparer les offres régulièrement Profiter de meilleures conditions si votre état de santé s'améliore Faire jouer la concurrence entre assureurs Les garanties alternatives à l’assurance emprunteur Si vous ne pouvez accéder à l’assurance emprunteur en raison de votre passif de santé, vous pouvez garantir votre prêt immobilier grâce à : une hypothèque sur un autre bien immobilier le natissement d'une assurance vie la caution d’un tiers un portefeuille de valeurs mobilières Les banques doivent remettre aux candidats à l’emprunt une fiche qui présente les garanties alternatives à l’assurance et qui indique les conditions favorisant l’acceptation de ces garanties par ces mêmes établissements. Conseils pratiques pour optimiser votre dossier Préparer votre dossier médical Rassembler tous les documents médicaux récents Obtenir un certificat de votre médecin attestant la stabilité de votre état Préparer un historique détaillé de votre pathologie Faire appel à un courtier spécialisé Les avantages : Connaissance approfondie du marché Négociation directe avec les assureurs Accompagnement personnalisé Gain de temps dans la recherche Depuis 2022, les possibilités d'emprunter sans surprime malgré une maladie se sont considérablement élargies. La combinaison du droit à l'oubli raccourci, de la convention Aeras modernisée et de la résiliation à tout moment offre de réelles opportunités aux emprunteurs. Pour optimiser ses chances, il est recommandé de bien préparer son dossier et de s'entourer de professionnels spécialisés dans les risques aggravés.

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Fin du Pinel : comment investir dans l’immobilier en 2025 ?

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît définitivement en 2025, sans être remplacé. Il reste des schémas pour investir dans l’immobilier, mais ils concernent uniquement l’immobilier ancien, sauf en résidences de services. Disparition du Pinel en 2025 Mi-octobre, la ministre du Logement Valérie Létard a annoncé la fin définitive du dispositif Pinel, de même que son non-remplacement. Malgré la volonté de certains députés de le prolonger via des amendements, cette niche fiscale d’aide à l’investissement locatif disparaît au 1er janvier 2025. Il est question que le Pinel soit prolongé jusqu’en mars 2025, à condition que le bien ait été réservé au plus tard le 31 décembre 2024. Un amendement visant à reporter la date butoir vient d'être adopté en commission des finances de l'Assemblée Nationale. Les professions du bâtiment, promoteurs en tête, ont bien plaidé l’utilité du Pinel, mais le gouvernement suit les recommandations de la Cour des Comptes qui appelle depuis longtemps à la suppression de ce dispositif, trop dispendieux pour les finances publiques, sans répondre aux objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité et économes en énergie.  Pour mémoire, le Pinel est un outil fiscal destiné à stimuler l’investissement locatif en zones tendues (A, A Bis et B1, B2 sur agrément préfectoral). Voici les grandes lignes de ce dispositif : Logement :  situé en habitat collectif, neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), voire ancien sous condition de travaux (au moins 25% du montant de l’opération) Engagement locatif : 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans Réduction d’impôt : jusqu’à 14%, voire 21% s’il opte pour le Pinel +  Plafonds de loyers et de ressources Prix du mètre carré plafonné à 5 500€, pour une enveloppe limitée à 300 000€ par an (frais d’acquisition compris). Investir dans l’immobilier ancien Pour pallier la fin du Pinel, le gouvernement ne présente aucune alternative. L’investissement dans l’immobilier neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif de défiscalisation à compter de janvier 2025. Dans l’ancien, restent le Malraux et le Denormandie, deux outils bien distincts qui ne touchent ni le même profil d’investisseurs ni le même type de bien immobilier. Loi Malraux Les gros contribuables peuvent investir en loi Malraux pour faire baisser leurs impôts sur le revenu de manière très significative. Ce dispositif concerne l’investissement dans des biens immobiliers situés en zones protégées (centre-ville historique) et vise à soutenir la restauration à grands frais de bâtiments remarquables afin de sauvegarder le patrimoine architectural français. Créé en 1962, le Malraux permet de déduire des revenus imposables jusqu’à 30% du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000€ sur 4 ans). Le logement rénové doit être loué nu pendant au moins 9 ans. Il n’y a aucun plafonnement des loyers. Les travaux éligibles doivent conduire à une restauration complète du bâtiment et concerner (liste non exhaustive) : Toiture et façades Aménagement des combles Charpente et menuiserie extérieure Couverture et isolation Assainissement et réseau Réfection des parties communes Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix d’acquisition et être confiés à un architecte des Bâtiments de France. Dispositif Denormandie Entré en application en 2019, le Denormandie court jusqu’à fin 2027 et vise lui aussi à encourager l’investissement dans des logements anciens à rénover. Il constitue en fait l’extension du Pinel pour l’immobilier ancien, puisqu’il est calqué sur celui-ci.  Voici les principales caractéristiques de ce dispositif : Logement : situé en centre-ville dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (label Action Cœur de Ville) ou avec un fort besoin de réhabilitation de l’habitat (près de 250 villes) Rénovation : enveloppe représentant au moins 25% du montant de l’opération Condition de travaux : amélioration de la performance énergétique d’au moins 20%, ou création de nouvelles surfaces habitables, ou réalisation de 2 types de travaux ou équipement parmi les 5 définis (murs, toitures, fenêtres, chaudière, production eau chaude) Location non meublée à usage d’habitation principale Plafonds de loyers et de ressources du locataire (identiques au Pinel) Réduction d’impôt selon engagement locatif : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans (jusqu’à 32% en Outre-Mer) Opération plafonnée à 300 000€ pour un prix du mètre carré limité à 5 500€ Immobilier défiscalisé : investir en résidences services Terminons pour l’investissement en résidences de services pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Le placement concerne : Résidences étudiantes Établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) Résidences pour seniors Résidences pour touristes L’investissement est géré par un exploitant professionnel qui s’occupe de trouver des locataires, d'entretenir les locaux, de signer les contrats de bail et de récolter les loyers. La résidence doit obligatoirement proposer au moins 3 des 4 prestations suivantes : Accueil Petit-déjeuner Linge de maison Ménage L’investisseur en statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a la possibilité de déduire des revenus locatifs les dépenses amortissables qui viennent renforcer la valeur du logement (rénovation, travaux, achat d’équipement, etc.). À la revente, la plus-value n’en tient pas compte. Parmi les changements en immobilier prévus dans le budget 2025, ce double gain ne sera plus possible.    

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en novembre 2024

L’année 2024 se termine avec des conditions d’emprunt nettement plus favorables qu’il y a quelques mois. Les taux continuent leur lente décrue et la concurrence interbancaire est toujours vive à l’approche du bilan annuel. La baisse des prix des logements anciens ralentit légèrement, signe que le marché se redresse. Il est un paramètre qui ne change pas : la délégation d’assurance emprunteur reste une constante pour réduire le coût de son crédit immobilier. Voici toutes les données à connaître pour réaliser un projet immobilier en ce mois de novembre. Taux moyens sous les 3,50% Les mois défilent et les taux poursuivent leur repli en raison de l’amélioration progressive des conditions monétaires. Il y a près d’un an que la Banque Centrale Européenne a entamé son processus d’assouplissement monétaire compte tenu de la maîtrise de l’inflation. Selon les projections de l’institution communautaire, l’inflation s’établirait à 2,5% en 2024 et à 2,2% en 2025. Les taux directeurs resteront restrictifs tant que l’indice de prix à la consommation n’a pas atteint l’objectif des 2%. Le taux de refinancement, qui influence les conditions de crédit, a été abaissé à 3,25% le 17 octobre dernier ; il titrait 4,25% en juin 2024. Cet environnement favorise le crédit, en permettant aux banques d’abaisser leurs barèmes de taux. En ce début novembre, les taux moyens sur toutes les durées cèdent quelques points par rapport à octobre. Sur la durée classique de 20 ans, il est désormais possible de s’endetter sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Durée de remboursement Taux moyens du marché (selon les régions) 15 ans entre 3,30% et 3,50% 20 ans entre 3,45% et 3,60% 25 ans entre 3,55% et 3,70% Il y a un an, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,20%. Si l’on prend un prêt immobilier de 250 000€ à un taux actuel de 3,50% sur cette durée, le montant des intérêts s’élève à 97 976€, contre 119 942€, soit une économie de 21 966€ : le coût d’un crédit immobilier a baissé de plus de 20% en un an grâce à la décrue des taux. Règles d’octroi du crédit : pas d’assouplissement Le régulateur ne modifie en rien les normes qui régissent la distribution du crédit immobilier : Le taux d’endettement ou taux d’effort reste limité à 35% des revenus nets, avant impôt et assurance de prêt incluse. La durée de remboursement reste plafonnée à 25 ans (avec une tolérance jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux si la jouissance du bien est reportée). En place depuis 2021, les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont censées protéger les emprunteurs contre les risques d’un endettement excessif. Apport personnel : les banques moins gourmandes fin 2024 L’apport personnel demandé par les établissements de crédit retrouve des niveaux habituels : entre 10% et 15% du prix d’une opération, contre 25% en moyenne en 2023. Les banques sont moins exigeantes à mesure que les taux d’intérêts baissent. Cela favorise quelque peu les emprunteurs avec des revenus modestes, ceux notamment concernés par la hausse du Smic en novembre 2024, souvent des jeunes ménages avec peu ou sans épargne. Si vous êtes primo-accédant, profitez des prêts annexes pour baisser le coût de votre crédit immobilier. Le PTZ permet de financer jusqu’à 40% de votre projet immobilier. Les primo-accédants sont la cible privilégiée de la plupart des banques, car ils représentent au moins 50% du marché de la résidence principale.  Prix de l’immobilier : ralentissement de la baisse en fin d’année 2024 La détente sur les taux d’emprunt s’accompagne d’une correction des prix des logements anciens. Selon les chiffres des Notaires de France, qui se basent sur les transactions effectives, les prix dans l’ancien accusent un recul de 5% sur un an à fin août.Dans le détail, les valeurs refluent plus nettement en Île-de-France qu’en province : -7,2% contre -4,3%. La baisse des prix immobiliers initiée en 2023 se poursuit, mais devrait marquer le pas. Au regard des avant-contrats (compromis et promesses de vente), les notaires pronostiquent un repli de 2,2% sur les appartements et de 2,9% sur les maisons à fin novembre 2024 sur un an. Délégation d’assurance emprunteur : le premier levier d’économies Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux intérêts d’emprunt. Vous devez ajouter : la garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur toute dépense qui conditionne l’octroi du crédit (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.). L'addition de tous ces frais permet de calculer le TAEG (Taux Anuel Effectif Global) qui est l'indicateur du coût final d'un crédit immobilier. L’assurance emprunteur représente à elle seule environ 30% du TAEG, soit la deuxième dépense après les intérêts. La bonne nouvelle ? Vous pouvez négocier pour obtenir un tarif compétitif, tout en étant bien protégé.L’assurance vous couvre en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail) et rembourse la banque à hauteur des garanties souscrites. La banque vous présente inévitablement son contrat maison, qui coûte jusqu’à 4 fois plus cher que les offres alternatives. Mettez les devis d’assurance en concurrence via un comparateur en ligne, et sélectionnez la formule qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Cette dernière ne peut refuser une offre déléguée qui présente un niveau d’équivalence de garanties avec son propre contrat. Reprenons notre exemple cité plus haut. Le taux moyen d’assurance bancaire est de 0,34% sur le capital emprunté, soit un coût total de 17 000€. En comparant les offres externes, un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans peut décrocher un taux de 0,10% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil), soit un coût de 5 000€. Résultat : une économie de 12 000€ qui peut être injectée dans le projet immobilier. L’assurance emprunteur est une dépense à fonds perdus, mais indispensable pour obtenir son crédit immobilier. Autant minimiser ce coût en déléguant le contrat !