La question mérite d'être posée. Un courtier dispose-t-il d'une réelle marge de négociation quand les taux d'intérêt sont si bas ? L'éventuelle décote va-t-elle permettre d'amortir les frais de courtage ? La réponse n'est pas tranchée et révèle toutes les subtilités du parcours de l'emprunteur afin d’obtenir les meilleures conditions pour son crédit immobilier.
Un connaisseur du terrain
Actuellement, les bons profils peuvent aisément décrocher un prêt immobilier à 1,15% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). Sans forcer la main ! Et sans intermédiaire ! Les taux d'intérêts étant très bas quelle que soit la durée, est-il pertinent de se payer les services d'un courtier pour obtenir le meilleur taux ? À moins d'avoir le temps de faire la tournée des boutiques et de savoir marchander avec le banquier, mieux vaut être accompagné si l'on veut obtenir la meilleure offre de financement.
Certes, les établissements de crédit affichent tous des barèmes attractifs, mais d'une banque à l'autre, des écarts subsistent ; il serait dommageable de passer à côté. En fonction de leur politique commerciale du moment, certaines banques sont plus compétitives sur telle durée ou sur tel profil d'emprunteur (primo-accédants, jeunes actifs). Par sa connaissance fine du marché, le courtier saura quel établissement est le mieux placé à l'instant T. Et une réduction en apparence minime de 10 ou 20 points de base peut faire une belle différence sur la durée du crédit.
Même si les grilles de taux sont identiques qu'elles soient communiquées au courtier ou directement au client, le courtier aura une marge de négociation supérieure en tant qu'apporteur d'affaires. Néanmoins, un emprunteur averti saura faire valoir l'absence d'intermédiaire pour obtenir une décote sur le taux.
En général, le courtier sera commissionné à hauteur de 1% du montant de l’emprunt. C’est relativement peu pris individuellement, mais multiplié par le nombre d’affaires dans lesquelles les courtiers sont intervenus, le manque à gagner pour les banques est bien réel. En 2019, plus d’un tiers des candidats à l’emprunt ont recours à un courtier en crédit.
L’assurance emprunteur : principal levier d’économies
Le courtier n'intervient pas seulement pour négocier un taux performant. Ce serait oublier que le coût d'un crédit immobilier se visualise grâce au taux annuel effectif global (TAEG), indice qui agrège tous les frais liés au prêt en plus des intérêts d'emprunt et qui permet de comparer les offres en toute objectivité.
En fonction de la solidité de la demande, un courtier peut réduire la voilure et argumenter sur les frais de dossier, mais également conseiller l'emprunteur quant à la garantie à privilégier (hypothèque, caution ou privilège du porteur de deniers).
Un courtier voit le prêt sur toute sa durée, et anticipe des situations futures qui pourraient mettre son client en difficulté. Il va par exemple négocier ou demander à supprimer les indemnités de remboursement anticipé, une clause indispensable si l'emprunteur veut bénéficier à l'avenir d'une baisse de taux, ou encore prévoir un report de mensualités.
Mais il est un domaine sur lequel le courtier peut peser efficacement : l'assurance emprunteur, dont le coût peut être aussi élevé que les intérêts d'emprunt en période de taux bas. C'est même le levier d'économies le plus important dans un crédit immobilier quel que soit le profil de l'emprunteur.
Les contrats alternatifs sont deux voire trois fois moins chers que les contrats bancaires. 10 points gagnés sur l'assurance emprunteur (0,10%) équivalent à faire baisser le taux d'emprunt de 20 points de base (0,20%) !
Au-delà de l'économie, qui peut atteindre des milliers d'euros sur la durée du crédit, le courtier justifie son intermédiation quand il s’agit d’établir l'adéquation des garanties à la situation de l'emprunteur. Tout en gardant pour principe fondamental l'équivalence de niveau de garanties, le courtier va conseiller l'emprunteur sur l'étendue de la couverture, l'éventuel rachat d'exclusion(s) ou encore la quotité idéale.
Le crédit immobilier est un produit complexe qui requiert l'intervention d'un expert pour optimiser le montage financier et réduire le coût global de l’emprunt. Le courtier va conseiller et accompagner son client dans le montage du dossier, et négocier à sa place auprès du prêteur les meilleures conditions. Sa rémunération n'est acquise qu'une fois l'affaire conclue entre l'établissement de crédit et le client emprunteur.
