Taux de l'usure en baisse : la fausse bonne nouvelle pour les futurs emprunteurs


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Les taux de l'usure en application depuis le 1er avril se sont de nouveau contractés. Calculés chaque trimestre par la Banque de France, ces taux fixent les limites autorisées pour l'octroi des crédits. Cette baisse qui indique en apparence un accès facilité à un prêt immobilier aura pour effet d'exclure certains profils d'emprunteurs et pourrait, en cas de remontée des taux, fragiliser la reprise du marché.

Taux de l'usure : une protection avec un calcul obsolète

Chaque trimestre, la Banque de France fixe les seuils maximum au-delà desquels les organismes de crédit n’ont pas le droit de prêter. Cette mesure est censée protéger les emprunteurs contre d'éventuels abus en interdisant à tout établissement d'accorder un financement à un taux supérieur aux limites autorisées sous peine d'amende et de sanction pénale. Ces taux dépendent de la durée du crédit et de sa nature, ils sont calculés sur la base des taux moyens pratiqués le trimestre précédent parmi un échantillon représentatif d'établissements de crédit, et augmentés d'un tiers. Le taux de l'usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG), c'est-à-dire au coût global du crédit car il n'inclut pas seulement le taux d'intérêts, mais également tous les frais relatifs à l'octroi du prêt :

  • frais de dossier,
  • coût de la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers),
  • frais de tenue de compte,
  • commission de courtage,
  • frais d'expertise du bien,
  • primes d'assurance emprunteur.

Les taux de l'usure font l'objet d'une publication au Journal Officiel au cours de la dernière quinzaine de chaque trimestre. Le législateur considère que l'emprunteur est une partie faible au contrat de prêt et nécessite d'être protégé par ces limites légales. Les nouveaux taux en vigueur depuis le 1er avril sont en baisse par rapport aux valeurs définies pour la période janvier/mars 2020. Le tableau ci-dessous montre les écarts importants d'un trimestre à l'autre.

Prêt à taux fixe

1er trimestre 2020

2ème trimestre 2020

Écart

Prêt d’une durée < à 10 ans

2,60%

2,41%

-19 points

Prêt d’une durée < à 10 ans et > à 20 ans

2,51%

2,40%

-11 points

Prêt d’une durée > ou égale à 20 ans

2,61%

2,51%

-10 points

Prêt à taux variable

2,36%

2,27%

-9 points

Prêt-relais

2,92%

2,99%

+7 points


Chacun devrait se réjouir de la chute des taux d'intérêts ces deux dernières années. Mais comme elle a mécaniquement pour effet de faire baisser les seuils de l'usure, certains candidats à l'emprunt ont dû essuyer un refus de leur demande de financement en raison d'un TAEG qui excède les limites imposées par la réglementation. Notre rédaction s'est plusieurs fois exprimée sur le sujet et rejoint l'avis de l'immense majorité des courtiers : le calcul des taux usuraires est désormais obsolète. Le coupable : l'écart de trois mois entre les taux moyens utilisés pour effectuer le calcul et les taux nominaux proposés par les établissements de crédit. Dans un contexte marqué par un risque de remontée des taux d'emprunt (déjà actée par certaines banques), les emprunteurs pourraient être pris en tenaille, un phénomène que les professionnels nomment "effet ciseau". Si le marché du crédit est quasiment à l'arrêt depuis la mi-mars pour cause de confinement, la reprise à l'issue de cette crise sanitaire sera compliquée si les taux remontent, même de quelques points. Beaucoup d'emprunteurs risquent de se voir refoulés au motif que le TAEG dépasse le taux de l'usure.

Les profils exclus du crédit à cause de la faiblesse des taux de l'usure

Si les taux des crédits immobiliers demeurent à des niveaux plancher, on observe ces dernières semaines des signes d'ajustements à la hausse. Pour quelle raison les taux de l'usure s'enfoncent de nouveau, alors que les barèmes bancaires affichent de légères remontées ? Rappelons le contexte. En décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a intimé aux banques d'appliquer strictement les 3 recommandations suivantes :

  1. le taux d'endettement ne doit pas excéder 33% des revenus ;
  2. la durée de remboursement est limitée à 25 ans ;
  3. l'endettement maximal est de 7 années de revenus

Depuis janvier, les conditions d'emprunt se sont donc durcies, les banques se pliant aux injonctions du régulateur. Conséquence, les profils les plus vertueux, qui bénéficient d'un apport personnel suffisant et peuvent s'endetter sur des durées courtes, ont la faveur des établissements financiers. Les autres, les ménages modestes sans apport qui doivent emprunter sur de longues durées, ainsi que les investisseurs à qui on accordait auparavant un financement sans apport, sont largement exclus du crédit immobilier. Les profils avec des risques accrus de santé (seniors, personnes malades ou anciennement malades) sont toutefois les plus fortement pénalisés à cause d’un taux d'assurance élevé qui fait basculer le TAEG au-delà du seuil de l'usure.

Résultat, les taux d'intérêts pratiqués au cours du premier trimestre 2020 sont ultra performants, car ils ont été octroyés aux meilleurs profils. L'Observatoire Crédit Logement/CSA a d'ores et déjà constaté une diminution notable de la durée moyenne de remboursement : elle est passée de 232,3 mois en décembre 2019 à 228 mois en janvier et février 2020, preuve de la mise en œuvre des recommandations du HCSF et d'une déformation de la structure de production en faveur des clientèles les plus aisées. Un autre indicateur témoigne d'un changement très net dans la politique d'octroi : comme l’observe le courtier Vousfinancer, l'écart entre les taux moyens des crédits immobiliers sur 20 ans et le taux de l'usure applicable sur cette durée se ressert. Alors qu'il était de 1,82 point en janvier 2017, il est aujourd'hui de 1,11 point.

Ce même courtier constate une progression des refus depuis la mise en place des consignes du HSCF. Certains dossiers qui étaient acceptés par deux ou trois banques en 2019 sont désormais recalés. 64% des demandes refusées à ce jour concernent des emprunteurs avec moins de 25 000€ de revenus annuels. Les investisseurs locatifs sont les autres victimes collatérales d'un système supposé protéger les emprunteurs : ils représentaient 27% des refus en janvier et février derniers contre 22% en 2019. Pourtant solvables, tous ces profils d'emprunteurs ne peuvent concrétiser leur projet immobilier. Un emprunteur qui pouvait en février obtenir tout juste son crédit sur 20 ans serait aujourd’hui exclu en raison de la baisse de 10 points du taux de l’usure.

Quelle solution apporter ? L'Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédit) préconise d'appliquer une marge fiable entre les taux moyens pratiqués et les taux de l'usure, c'est-à-dire de l'étendre de 65 à 150 voire 200 points de base pour permettre aux dossiers sur le fil de pouvoir être financés. Ainsi, le taux légal sur 20 ans passerait de 2,51% à 3,38% en appliquant une marge de 150 points (1,88% étant le taux effectif moyen pratiqué au 1er trimestre 2020). À ce jour, la Banque de France n'envisage pas de modifier le calcul des taux de l'usure pour éviter tout risque de surendettement des ménages. 

 

Publié par Astrid Cousin le

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