Baisse des taux d'usure : fausse bonne nouvelle pour les emprunteurs

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Les taux de l'usure en application depuis le 1er avril se sont de nouveau contractés. Calculés chaque trimestre par la Banque de France, ces taux fixent les limites autorisées pour l'octroi des crédits. Cette baisse qui indique en apparence un accès facilité à un prêt immobilier aura pour effet d'exclure certains profils d'emprunteurs et pourrait, en cas de remontée des taux, fragiliser la reprise du marché.

Taux de l'usure : une protection avec un calcul obsolète

Chaque trimestre, la Banque de France fixe les seuils maximum au-delà desquels les organismes de crédit n’ont pas le droit de prêter. Cette mesure est censée protéger les emprunteurs contre d'éventuels abus en interdisant à tout établissement d'accorder un financement à un taux supérieur aux limites autorisées sous peine d'amende et de sanction pénale. Ces taux dépendent de la durée du crédit et de sa nature, ils sont calculés sur la base des taux moyens pratiqués le trimestre précédent parmi un échantillon représentatif d'établissements de crédit, et augmentés d'un tiers. Le taux de l'usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG), c'est-à-dire au coût global du crédit car il n'inclut pas seulement le taux d'intérêts, mais également tous les frais relatifs à l'octroi du prêt :

  • frais de dossier,
  • coût de la garantie (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers),
  • frais de tenue de compte,
  • commission de courtage,
  • frais d'expertise du bien,
  • primes d'assurance emprunteur.

Les taux de l'usure font l'objet d'une publication au Journal Officiel au cours de la dernière quinzaine de chaque trimestre. Le législateur considère que l'emprunteur est une partie faible au contrat de prêt et nécessite d'être protégé par ces limites légales. Les nouveaux taux en vigueur depuis le 1er avril sont en baisse par rapport aux valeurs définies pour la période janvier/mars 2020. Le tableau ci-dessous montre les écarts importants d'un trimestre à l'autre.

Prêt à taux fixe

1er trimestre 2020

2ème trimestre 2020

Écart

Prêt d’une durée < à 10 ans

2,60%

2,41%

-19 points

Prêt d’une durée < à 10 ans et > à 20 ans

2,51%

2,40%

-11 points

Prêt d’une durée > ou égale à 20 ans

2,61%

2,51%

-10 points

Prêt à taux variable

2,36%

2,27%

-9 points

Prêt-relais

2,92%

2,99%

+7 points


Chacun devrait se réjouir de la chute des taux d'intérêts ces deux dernières années. Mais comme elle a mécaniquement pour effet de faire baisser les seuils de l'usure, certains candidats à l'emprunt ont dû essuyer un refus de leur demande de financement en raison d'un TAEG qui excède les limites imposées par la réglementation. Notre rédaction s'est plusieurs fois exprimée sur le sujet et rejoint l'avis de l'immense majorité des courtiers : le calcul des taux usuraires est désormais obsolète. Le coupable : l'écart de trois mois entre les taux moyens utilisés pour effectuer le calcul et les taux nominaux proposés par les établissements de crédit. Dans un contexte marqué par un risque de remontée des taux d'emprunt (déjà actée par certaines banques), les emprunteurs pourraient être pris en tenaille, un phénomène que les professionnels nomment "effet ciseau". Si le marché du crédit est quasiment à l'arrêt depuis la mi-mars pour cause de confinement, la reprise à l'issue de cette crise sanitaire sera compliquée si les taux remontent, même de quelques points. Beaucoup d'emprunteurs risquent de se voir refoulés au motif que le TAEG dépasse le taux de l'usure.

Les profils exclus du crédit à cause de la faiblesse des taux de l'usure

Si les taux des crédits immobiliers demeurent à des niveaux plancher, on observe ces dernières semaines des signes d'ajustements à la hausse. Pour quelle raison les taux de l'usure s'enfoncent de nouveau, alors que les barèmes bancaires affichent de légères remontées ? Rappelons le contexte. En décembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a intimé aux banques d'appliquer strictement les 3 recommandations suivantes :

  1. le taux d'endettement ne doit pas excéder 33% des revenus ;
  2. la durée de remboursement est limitée à 25 ans ;
  3. l'endettement maximal est de 7 années de revenus

Depuis janvier, les conditions d'emprunt se sont donc durcies, les banques se pliant aux injonctions du régulateur. Conséquence, les profils les plus vertueux, qui bénéficient d'un apport personnel suffisant et peuvent s'endetter sur des durées courtes, ont la faveur des établissements financiers. Les autres, les ménages modestes sans apport qui doivent emprunter sur de longues durées, ainsi que les investisseurs à qui on accordait auparavant un financement sans apport, sont largement exclus du crédit immobilier. Les profils avec des risques accrus de santé (seniors, personnes malades ou anciennement malades) sont toutefois les plus fortement pénalisés à cause d’un taux d'assurance élevé qui fait basculer le TAEG au-delà du seuil de l'usure.

Résultat, les taux d'intérêts pratiqués au cours du premier trimestre 2020 sont ultra performants, car ils ont été octroyés aux meilleurs profils. L'Observatoire Crédit Logement/CSA a d'ores et déjà constaté une diminution notable de la durée moyenne de remboursement : elle est passée de 232,3 mois en décembre 2019 à 228 mois en janvier et février 2020, preuve de la mise en œuvre des recommandations du HCSF et d'une déformation de la structure de production en faveur des clientèles les plus aisées. Un autre indicateur témoigne d'un changement très net dans la politique d'octroi : comme l’observe le courtier Vousfinancer, l'écart entre les taux moyens des crédits immobiliers sur 20 ans et le taux de l'usure applicable sur cette durée se ressert. Alors qu'il était de 1,82 point en janvier 2017, il est aujourd'hui de 1,11 point.

Ce même courtier constate une progression des refus depuis la mise en place des consignes du HSCF. Certains dossiers qui étaient acceptés par deux ou trois banques en 2019 sont désormais recalés. 64% des demandes refusées à ce jour concernent des emprunteurs avec moins de 25 000€ de revenus annuels. Les investisseurs locatifs sont les autres victimes collatérales d'un système supposé protéger les emprunteurs : ils représentaient 27% des refus en janvier et février derniers contre 22% en 2019. Pourtant solvables, tous ces profils d'emprunteurs ne peuvent concrétiser leur projet immobilier. Un emprunteur qui pouvait en février obtenir tout juste son crédit sur 20 ans serait aujourd’hui exclu en raison de la baisse de 10 points du taux de l’usure.

Quelle solution apporter ? L'Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédit) préconise d'appliquer une marge fiable entre les taux moyens pratiqués et les taux de l'usure, c'est-à-dire de l'étendre de 65 à 150 voire 200 points de base pour permettre aux dossiers sur le fil de pouvoir être financés. Ainsi, le taux légal sur 20 ans passerait de 2,51% à 3,38% en appliquant une marge de 150 points (1,88% étant le taux effectif moyen pratiqué au 1er trimestre 2020). À ce jour, la Banque de France n'envisage pas de modifier le calcul des taux de l'usure pour éviter tout risque de surendettement des ménages. 

 

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Les banques font tout pour dissuader l’emprunteur de souscrire un contrat externe, en avançant parfois des arguments fallacieux. Vous pouvez facilement vous rattraper dans un deuxième temps. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, les emprunteurs peuvent résilier leur assurance à tout moment, sans frais ni justification. Cette mesure favorise la concurrence et permet de réaliser des économies significatives en comparant les offres du marché.  Utilisez cette opportunité pour trouver une assurance mieux adaptée à vos besoins et à votre budget. Vous pouvez le faire dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies, puisque le coût de l’assurance de prêt immobilier est calculé sur le capital restant dû. 3. Comparez les contrats individuels et collectifs Les banques proposent généralement des contrats d'assurance groupe, mutualisant les risques entre tous les emprunteurs. 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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels  la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle  Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale  Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît.  Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer.  Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock.  Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes :  envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien.  Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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