Covid : vers une chute des prix immobiliers à Paris et en province ?

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Les mesures de confinement mettent à l'arrêt la majorité des secteurs de l'économie, en particulier l'immobilier qui souffre d'un blocage de la demande et d'un gel des financements, auxquels il faut ajouter la suspension des chantiers de construction. Comment le marché va-t-il réagir une fois le pays sorti de la crise sanitaire due au Covid-19 ? Les ventes vont-elles repartir ? Quel sera l'impact sur les prix ? Les professionnels de l'immobilier nous répondent.

En dehors des affaires en cours, dont l'issue sera inévitablement retardée en raison de la mise au télétravail ou au travail partiel des opérateurs, le marché de l'immobilier est en mode "pause" depuis déjà trois semaines. Les banques ne traitent que les dossiers de financement déposés avant l'entrée en vigueur des mesures de confinement, ainsi que les nombreuses demandes d'aménagement des prêts en cours (report ou modulation des mensualités). Les chantiers de construction sont freinés dans leur avancement. Les agences immobilières et les études notariales ne peuvent recevoir du public et sont fermées jusqu'à nouvel ordre. Si les dossiers en cours peuvent être gérés par mail ou par téléphone, la digitalisation des métiers de l'immobilier montre ici ses limites, tout en maintenant une activité minimale. Les professionnels anticipent déjà la sortie de crise.

L'immobilier, un rêve qui ne s'éteint jamais

À la différence de 2008 et de la crise financière des subprimes, il n'y a pas de défiance vis-à-vis des établissements bancaires. Le marché immobilier n'est pas à l'arrêt pour cause de dysfonctionnement, mais en raison d'une pandémie qui paralyse le monde, confine chez soi la moitié de l'humanité et stoppe l'économie. Quand le monde sortira de cette crise sanitaire, les affaires repartiront, indubitablement, car un projet immobilier est un projet de vie lié à un mariage, une naissance, une séparation, une mutation professionnelle, …autant d’évènements que le virus peut tout juste ajourner. Les projets en suspens vont reprendre leur cours et de nouveaux verront le jour, car la pierre reste une valeur refuge qui assoit toute sa légitimité en une telle période tourmentée. Quand on observe l'effondrement des places boursières depuis que le Covid-19 se répand sur la planète, il est hautement probable que les Français conserveront toute leur confiance dans l'immobilier.

Mais leur rapport à l’habitat pourrait changer. Mis à l'épreuve douloureuse et frustrante du confinement, beaucoup voudront à l'avenir acquérir leur propre logement, en changer pour une plus grande surface ou encore se tourner vers la campagne pour bénéficier d'un jardin. La vigueur du marché immobilier sera bien entendu corrélée à la reprise de l'économie. Il paraît évident que la capacité des secteurs économiques à redémarrer va conditionner la dynamique du marché immobilier. Le soutien colossal de l'État aux entreprises est donc crucial pour faciliter une sortie de crise et remettre sans tarder l'activité générale sur les bons rails. En autorisant massivement le chômage partiel, le gouvernement met l'outil de travail en capacité de reprise rapide avec toutes ses compétences.

Quel impact sur les prix immobiliers ?

En dépit des mesures pour maintenir à flots les entreprises et empêcher le chômage des salariés, le choc économique sera brutal.

Trois paramètres vont entrer en jeu :

la durée du confinement
la réactivité des banques
la réalité économique des emprunteurs.

Les prix des logements risquent de baisser, car la demande, très forte avant la crise, va se contracter compte tenu de la capacité d'emprunt affectée des ménages. Les ajustements seront variables selon les zones, dans des proportions que personne ne peut aujourd'hui prédire. En zones tendues, la pénurie de logements sera toujours endémique ; la baisse des prix, si elle est actée, ne devrait pas s'éterniser. La reprise de l'activité pourrait aussi être marquée par un afflux de vendeurs pressés de conclure pour s'extraire d'un emprunt qu'ils peinent à rembourser. Mais à Paris, marché tendu s'il en est, un décrochement est peu probable ; ceux qui voudront vendre le feront rapidement au prix qu'ils escomptent.

Les agents immobiliers anticipent néanmoins une période d'attentisme. Les particuliers vont éviter de se projeter trop loin, et attendre de voir si leur niveau de ressources va leur permettre de contracter un crédit immobilier. Impossible de se lancer dans un projet immobilier sans contrat de travail ni capacité d'endettement suffisante. L'impact de la crise sanitaire sur le moral des Français ne peut aujourd'hui être évalué, même si les professionnels restent confiants quant à une reprise de l'activité plutôt tonique. Il est en revanche certain que le volume de transactions réalisé l'an passé ne pourra pas être égalé en 2020.

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Nomination : le Groupe Magnolia annonce l'arrivée de Alexandre Lamour au poste de D.G.A en charge de l'acquisition et du développement new business

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Baisse ou stabilité ? Comment vont évoluer les taux de prêt immobilier en 2025 ?

En ce début 2025, les taux de crédit immobilier ont continué leur lente décrue entamée il y a déjà un an. La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne rend l’emprunt plus accessible à la faveur d’une inflation désormais stabilisée autour de 2%. La concurrence interbancaire est vive et certains ménages peuvent s’endetter sous les 3%. Est-ce que le phénomène va durer alors que la dette française s’envole en raison d’un marché obligataire moins confiant quant aux perspectives budgétaires du pays ? Taux de crédit immobilier toujours orientés à la baisse en janvier 2025 Fin 2023, les taux d’emprunt immobilier étaient au-delà de 4% sur les durées supérieures ou égales à 15 ans. En décembre 2023, on s’endettait en moyenne autour de 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la maturité classique de 20 ans. Un an plus tard, les taux ont perdu environ 100 points de base et s’affichent désormais en moyenne : autour de 3% sur 15 ans entre 3,15% et 3,30% sur 20 ans entre 3,30% et 3,45% sur 25 ans Les moyennes ne sont que des indicateurs. La négociation se fait entre 4 yeux sur la base d’un dossier dûment complété. Pour chaque demande de prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur et les autres paramètres financiers (niveau de revenus, reste à vivre, épargne de précaution, apport personnel), et propose un taux d’intérêts plus ou moins compétitif. Les meilleurs dossiers peuvent actuellement emprunter sous les 3% sur 20 ans, soit le niveau observé en mars 2023. Les profils qui empruntent à un taux inférieur à 3% Pour obtenir un taux légèrement inférieur à 3%, il faut présenter 3 arguments solides : Un apport personnel d’au moins 15% du montant de l’opération Des revenus annuels supérieurs à 50 000€ pour une personne seule et à 80 000€ pour un couple Une épargne de précaution équivalente à 6 mensualités d’emprunt. Les banques sélectionnent en priorité les profils sans risques, dotés d’un potentiel d’épargne. Elles peuvent leur proposer à l’avenir des produits de placement financier (assurance vie, Plan Epargne Retraite), plus rémunérateurs que le crédit immobilier qui reste, pour elles, un simple produit d’appel. Des prêts immobiliers à taux bonifiés pour la primo-accession Parlons des primo-accédants, qui représentent plus de la moitié du marché du crédit immobilier. Ceux-là sont a priori éligibles au PTZ s’ils achètent leur résidence principale. Dans l’attente d’un prochain décret qui validera l’extension du PTZ à toute la France et à la maison individuelle, conformément aux annonces de la ministre du Logement et du Premier Ministre, certaines banques continuent de proposer des taux bonifiés, quand d’autres s’y mettent. Les établissements de crédit tentent de pallier l’absence de budget 2025. Sans texte législatif, les bonnes intentions en faveur de l’accession à la propriété sont lettres mortes. Les banques ne peuvent se couper du marché de la primo-accession et accordent à cette clientèle des taux bonifiés généralement compris entre 0% et 2% (hors assurance emprunteur) pour un montant qui n’excède pas 30 000€, mais qui complète avantageusement un PTZ. Pour mémoire, le PTZ est toujours souscrit en complément d’un crédit classique et peut financer entre 20% et 50% du montant de l’opération. Le marasme politique actuel est préjudiciable au marché immobilier. La réforme du PTZ 2024 avait été mise en place par décret en avril. Il faudra sans doute à nouveau faire preuve de patience pour la version 2025. Les taux vont-ils continuer de baisser en 2025 ? La baisse des taux depuis 13 mois permet un tant soit peu au marché immobilier de redémarrer après 2 ans de crise qui a empêché les Français d’acheter et provoqué la faillite de plus de 17 000 entreprises dans le domaine de l’immobilier et du bâtiment. Politique monétaire accommodante, mais… Ce mouvement baissier des taux est en partie imputable aux décisions de la BCE (Banque Centrale Européenne) qui a plusieurs fois diminué ses taux directeurs depuis juillet 2024 compte tenu du repli graduel de l’inflation. Les banques empruntent auprès de l’institution à des taux plus performants, ce qui, par capillarité, favorise leur politique commerciale en faveur des particuliers emprunteurs. Il n’aura pourtant échappé à personne que le chaos politique dans lequel est englué la France nuit à son image sur les marchés obligataires. Or, l’OAT 10 ans, emprunt de l’État français sur 10 ans, frôle actuellement les 3,5%, une première depuis la crise de la zone euro en 2011. Cet indicateur était sous les 2,90% début décembre, avant la nomination de Français Bayrou comme Premier Ministre. L’envolée de la dette française Même si les taux obligataires des autres États européens sont eux aussi orientés à la hausse, en réaction aux futures mesures protectionnistes de Donald Trump, le regain de tension sur le « spread», l’écart entre les taux français et allemand, témoigne d’un risque spécifique attribué à la France nettement plus élevé : le spread était inférieur à 50 points en juin 2024, avant la dissolution surprise de l’Assemblée nationale, contre 86 points actuellement. Les experts tablent sur une grande volatilité dans les mois à venir et sont pessimistes quant à la capacité de la France à réduire son déficit en 2025. À l’exception de la Roumanie, notre pays affiche la pire performance des 27 pays de l’UE, avec un déficit public à 6,1% du produit intérieur brut (PIB), très loin des 3% prônés par Bruxelles. Prévisions 2025 pour le crédit immobilier Dans ce contexte défavorable, marqué la défiance des investisseurs, il est probable que les taux de crédit immobilier arrêtent de baisser et se stabilisent autour de 3% au cours du premier semestre. 3%, cela reste un taux performant, à mille lieux des 5% qui prévalaient entre 2000 et 2010. Les banques vont continuer de se montrer agressives pour attirer le chaland et faire oublier les années noires 2023/2024. Leurs objectifs commerciaux sont ambitieux, il faut donc profiter de cette fenêtre pour concrétiser un projet immobilier dans les meilleures conditions.

Senior : comment changer de mutuelle santé après 65 ans ?

Vous êtes retraité et vous souhaitez changer votre mutuelle actuelle, mal adaptée à vos besoins et/ou trop chère ? Le changement de mutuelle santé après 65 ans est une démarche importante qui nécessite une attention particulière. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette transition, en tenant compte des spécificités liées à l'âge et des nouvelles dispositions en vigueur. Quelles sont les conditions de résiliation de votre mutuelle actuelle ? La loi Hamon et le principe de résiliation infra-annuelle ont considérablement simplifié les démarches de résiliation des complémentaires santé. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment après la première année d'engagement, sans avoir à justifier votre décision. Cette flexibilité permet à tous les assurés, et notamment aux seniors, de changer de mutuelle dès qu'ils trouvent une offre plus avantageuse. La procédure de résiliation est simple : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mutuelle actuelle. Votre nouvelle mutuelle senior peut également s'occuper des formalités de résiliation. La résiliation prend effet un mois après la réception de la demande. Vous n'avez pas besoin d'attendre la date anniversaire de votre contrat. Quels sont les points essentiels avant de changer de mutuelle ? Avant d'entamer les démarches de changement, plusieurs éléments méritent votre attention : L'analyse de vos besoins médicaux actuels Après 65 ans, les besoins en matière de santé évoluent. Évaluez précisément vos besoins en considérant : vos pathologies chroniques éventuelles la fréquence de vos consultations médicales vos besoins en optique, dentaire et audiologie vos traitements médicaux réguliers vos hospitalisations prévisibles Le budget à consacrer Déterminez un budget mensuel réaliste en tenant compte : de vos revenus de retraite de vos dépenses de santé habituelles de votre capacité d'épargne des éventuelles aides (Complémentaire Santé Solidaire, aides locales) auxquelles vous pourriez avoir droit Les garanties indispensables à privilégier Pour une couverture optimale après 65 ans, certaines garanties sont particulièrement importantes : Hospitalisation : Prise en charge de la chambre particulière Couverture des dépassements d'honoraires Forfait journalier hospitalier sans limitation de durée Frais d'accompagnant Soins courants : Remboursement optimal des consultations de spécialistes Couverture des dépassements d'honoraires Prise en charge des actes de prévention Analyses et examens de laboratoire Optique et dentaire : Forfaits généreux pour les lunettes et lentilles Couverture importante des prothèses dentaires Prise en charge des implants dentaires Appareillage : Remboursement conséquent des prothèses auditives Prise en charge du petit et grand appareillage Forfaits pour le matériel médical Quels sont les critères de choix de votre nouvelle mutuelle ? Pour sélectionner votre nouvelle mutuelle, considérez les aspects suivants : La solidité financière : Optez pour un organisme reconnu et financièrement stable. Les grands groupes mutualistes offrent généralement plus de garanties de pérennité. Le réseau de soins : Vérifiez si la mutuelle dispose d'un réseau de professionnels de santé partenaires, permettant de bénéficier de tarifs négociés et de tiers payant. Les services complémentaires : assistance à domicile, téléassistance, programme de prévention, téléconsultation médicale, suivi en ligne des remboursements Le délai de carence : Certaines mutuelles imposent des délais de carence pour les nouveaux adhérents, notamment sur la garantie hospitalisation. Négociez leur suppression, particulièrement si vous êtes déjà couvert. Important : la mutuelle dite responsable respecte un cahier des charges réglementé avec un panier minimum de soins et de prestations. Elle applique le dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives, le tiers payant et rembourse intégralement le forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours. Les formalités d'adhésion à une mutuelle Pour adhérer à votre nouvelle mutuelle, préparez les documents suivants : Pièce d'identité Relevé d'identité bancaire Attestation de droits de l'Assurance Maladie Certificat de radiation de votre ancienne mutuelle Les étapes du changement 1 - Souscription à la nouvelle mutuelle senior : Remplissez le bulletin d'adhésion Fournissez les documents demandés Signez le contrat Mettez en place le prélèvement automatique 2 - Transition entre les 2 mutuelles : Évitez toute période sans couverture Conservez les justificatifs de résiliation Informez vos professionnels de santé habituels Mettez à jour votre carte Vitale 3 - Suivi post-changement : Vérifiez la bonne prise en compte de vos premiers remboursements Conservez une copie de tous les documents échangés Notez les coordonnées du service client de votre nouvelle mutuelle Optimisation des coûts et avantages Suivez ces recommandations pour optimiser votre nouvelle couverture : Les dispositifs d'aide Vérifiez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) Renseignez-vous sur les aides locales (CCAS, département) Explorez les possibilités de réduction (souscription en couple senior, paiement annuel, parrainage) Points de vigilance Voici quelques éléments à surveiller particulièrement : Les exclusions de garanties : Lisez attentivement les conditions générales pour identifier les exclusions éventuelles. Les plafonds de remboursement : Vérifiez les limites annuelles de remboursement, particulièrement pour les postes coûteux (optique, dentaire). La territorialité : Si vous voyagez régulièrement, assurez-vous de la couverture à l'étranger. Ce qu’il faut retenir Le changement de mutuelle après 65 ans doit être une décision réfléchie, basée sur une analyse approfondie de vos besoins et des offres disponibles. N'hésitez pas à : Comparer plusieurs devis Solliciter des courtiers spécialisés Prendre le temps de lire les conditions générales Demander des précisions sur les points obscurs Un changement de mutuelle bien préparé vous permettra d'optimiser votre couverture santé tout en maîtrisant votre budget. La clé du succès réside dans une évaluation précise de vos besoins et une comparaison minutieuse des offres disponibles. Cette démarche, bien que nécessitant du temps et de l'attention, peut vous permettre de réaliser des économies significatives pouvant aller jusqu’à 300€ par an, tout en bénéficiant d'une protection adaptée à votre situation. N'oubliez pas que vous pouvez toujours être accompagné par des professionnels pour vous guider dans ce changement important.

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