Scandale des prêts immobiliers en francs suisses : des maisons 2 fois plus chères que leur prix d'achat

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Dans les années 2000, de nombreux travailleurs frontaliers ont choisi de financer leur résidence principale par un prêt en francs suisses. À l’époque, ces crédits immobiliers étaient présentés comme avantageux : taux plus faibles, mensualités allégées et accès facilité à la propriété malgré la flambée des prix immobiliers dans les zones frontalières.

Mais derrière cette promesse séduisante, un risque majeur a été largement sous-estimé, voire passé sous silence : la variation du taux de change euro/franc suisse. Aujourd’hui, des milliers de ménages découvrent qu’ils ont payé leur maison 2 fois son prix initial.

Témoignages de frontaliers : maisons payées mais dettes toujours en cours

Pierre et Annette, un couple de frontaliers ayant travaillé toute leur vie en Suisse, contractent en 2007 un crédit en francs suisses auprès de leur banque pour financer leur maison dans le Pays de Gex. Le prêt est converti en euros pour l’achat, mais le remboursement quant à lui reste indexé sur le franc suisse.

Après avoir soldé leur emprunt, ils pensaient tourner la page. Pourtant, la banque leur réclame encore près de 100 000 euros supplémentaires, conséquence directe de l’évolution défavorable de la monnaie.

Le couple doit continuer à payer jusqu’en 2032 à cause d’une histoire de change, dénonçant des clauses abusives et un manque flagrant d’information.

Le sort est encore moins enviable pour Miguel, licencié de son emploi en Suisse, obligé de revendre sa maison pour rembourser à la hâte 550 000 € un crédit initial de 280 000 €.

Pourquoi les prêts en francs suisses posent problème ?

L’évolution de l’euro face au franc suisse

Depuis 2008, l’euro a perdu près de 40 % de sa valeur face au franc suisse. Ce glissement monétaire, accentué par la décision de la Banque nationale suisse de supprimer le taux plancher en 2015, a transformé un crédit attractif en véritable fardeau pour des milliers de foyers.

Le mécanisme du piège financier

À l’octroi du prêt : le capital est converti en euros pour permettre l’achat immobilier.
Pendant le remboursement : les mensualités sont calculées en francs suisses, puis converties en euros selon le cours du jour.
Conséquence : si l’euro se déprécie, l’emprunteur rembourse beaucoup plus que prévu, même si le capital a été remboursé en valeur nominale.

En pratique, des ménages ont payé leur logement une fois et demie voire deux fois son prix d’achat initial.

Une information insuffisante des emprunteurs

Beaucoup de frontaliers affirment n’avoir jamais été clairement informés de ce risque. Les contrats mentionnent la parité monétaire, mais sans explication concrète de ses impacts financiers. Pour certains avocats, il s’agit d’un défaut d’information et de transparence, engageant directement la responsabilité des banques.

Rappelons que l’assurance d’un prêt en franc suisse ne couvre pas les aléas du taux de change, uniquement les risques de décès, d'invalidité et d’incapacité (voire perte d’emploi). Le défaut de paiement sous-jacent dans le cadre des prêts en francs suisses est garanti par l’hypothèque ou la caution, ce qui entraîne la vente du logement si l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face à la dette.

Vers une bataille judiciaire de grande ampleur

L’intervention de la justice européenne

Face à la multiplication des litiges, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a été saisie. Elle exige désormais que les banques prouvent avoir rempli leur devoir d’information. En cas de manquement, les emprunteurs peuvent obtenir l’annulation du prêt et la restitution des sommes versées à tort.

Revirement de la Cour de cassation française

Le 9 juillet 2025, la Cour de cassation a rendu 2 arrêts historiques. Elle a jugé que les établissements prêteurs devaient anticiper et expliquer dès l’origine :

les risques liés au taux de change
les conséquences d’un licenciement
les impacts d’un départ à la retraite
ou encore la difficulté de revente d’un bien financé en francs suisses.

Si le tribunal estime que l’emprunteur n’a pas été correctement informé, le contrat peut être annulé et les banques contraintes de rembourser leurs clients.

Un nombre colossal de dossiers en suspens

On estime à 40 000 le nombre de contrats potentiellement concernés, signés avant 2015, date à laquelle la signature d’une convention de change est devenue obligatoire. Depuis cette réforme, les nouveaux emprunteurs sont mieux avertis, mais pour ceux des années 2000, le combat judiciaire ne fait que commencer.

Quels recours pour les emprunteurs lésés ?

L’action collective comme solution

Face à la complexité des procédures individuelles, plusieurs associations de défense de consommateurs et collectifs de frontaliers encouragent les victimes à s’unir pour engager des actions groupées. Cette démarche permet d’alléger les frais de justice et de donner plus de poids aux revendications.

L’importance de l’accompagnement juridique

Un avocat spécialisé en droit bancaire et en contentieux liés aux emprunts en devises étrangères peut analyser chaque contrat et déterminer si les conditions légales d’information ont été respectées.

Dans certains cas, les tribunaux ordonnent :

la suppression des clauses abusives
la renégociation du contrat
ou l’annulation pure et simple du prêt.

Les alternatives de renégociation

En parallèle, certains établissements financiers acceptent de discuter avec leurs clients pour éviter des procès coûteux et médiatisés. Cela peut prendre la forme d’un rachat de crédit en euros ou d’un aménagement du remboursement.

Tableau sur les principaux risques liés aux prêts en francs suisses identifiés par la justice

Risques identifiés	Conséquences pour l’emprunteur	Obligations des banques
Variation du taux de change	Augmentation du capital restant dû, dettes dépassant parfois le prix du bien	Informer clairement sur l’impact des fluctuations euro/CHF Convention de change entre la banque et l’emprunteur
Licenciement ou perte d’emploi	Impossibilité de maintenir les remboursements, risque de surendettement	Anticiper et expliquer l’effet d’une perte de revenus
Départ en retraite	Baisse de revenus, charges de crédit devenant insupportables	Prévenir sur les difficultés de remboursement à long terme
Revente du bien immobilier	Prix de vente insuffisant pour solder le prêt, dette résiduelle persistante	Avertir sur le risque d’un capital restant dû supérieur au prix de revente
Clauses abusives ou opaques	Déséquilibre contractuel en défaveur du client	Garantir transparence et intelligibilité des clauses de change

Conclusion : un combat qui pourrait faire jurisprudence

Les prêts en francs suisses sont devenus le symbole d’un déséquilibre contractuel entre particuliers et établissements bancaires. Alors que certains ménages remboursent encore une dette disproportionnée malgré une maison déjà payée, la justice européenne et française ouvre une porte d’espoir.

Si les tribunaux confirment systématiquement que les banques ont manqué à leur devoir d’information, cela pourrait entraîner des milliards d’euros de remboursement et un changement durable dans la manière dont sont encadrés les prêts en devises étrangères.

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Convention Aeras : le refus d’assurance dans 64% des demandes de médiation

La Convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) vise à faciliter l’accès au crédit immobilier ou professionnel des personnes présentant un risque de santé. Pourtant, le rapport annuel 2024 de sa Commission de médiation, publié en mai 2025, révèle une réalité préoccupante : dans près de deux tiers des cas, les demandes recevables concernaient un refus d’assurance de prêt. Retour en détail sur ce bilan, les chiffres clés et les enjeux. Qu’est-ce que la commission de médiation AERAS ? Rôle et fonctionnement Un organisme au service des emprunteurs fragilisés La Commission de médiation AERAS a pour mission d’examiner les réclamations déposées par des emprunteurs dont la demande d’assurance a été refusée ou jugée non conforme aux engagements de la Convention. Elle intervient lorsqu’un candidat au crédit immobilier ou professionnel estime que son état de santé conduit à une exclusion ou à des conditions inadaptées. Une procédure amiable et rapide La médiation permet de rechercher une solution amiable entre l’assureur, la banque et l’emprunteur. Elle intervient notamment sur : les contestations de refus d’assurance de prêt les litiges liés au droit à l’oubli ou à la grille de référence AERAS les désaccords sur les surprimes ou exclusions. L’objectif est de garantir un traitement équitable, dans des délais compatibles avec l’achat d’un bien immobilier. Un volume de saisines en forte hausse en 2024 Plus de 270 courriers reçus En 2024, la Commission a été saisie 273 fois, contre 148 en 2023, soit une hausse de 84 %. Cette augmentation est attribuée à deux facteurs majeurs : la reprise du marché immobilier stimulée par la baisse des taux, la mise en ligne en avril 2024 d’un formulaire de contact accessible sur le site officiel de la Convention. Ce canal numérique a rencontré un grand succès puisqu’il représente 67 % des saisines. Un taux de recevabilité de 45 % Parmi les demandes, 45 % ont été jugées recevables. En neutralisant les dossiers sans suite, ce taux atteint même 50 %, ce qui traduit une certaine pertinence des réclamations déposées. Refus d’assurance : premier motif de contestation 64 % des demandes recevables concernent un refus Le rapport souligne que la première cause de saisine reste le refus d’assurance (niveaux 1, 2 ou 3). Ce motif représente : 29 % de l’ensemble des saisines mais surtout 64,5 % des demandes recevables, contre 56 % en 2023. Ce chiffre illustre la difficulté persistante des personnes à risque aggravé de santé pour accéder à l’assurance emprunteur, malgré le cadre protecteur de la Convention. Les autres motifs fréquents Demandes hors champ AERAS : 19 % des saisines, souvent liées à des sinistres non couverts. Courriers adressés par erreur : 15 % des demandes. Litiges liés au droit à l’oubli ou à la grille de référence : 11 % des saisines, mais 25 % des demandes recevables. Des délais de traitement en nette amélioration Une réduction des temps de réponse Le rapport souligne un délai moyen de réponse de 4 jours en 2024, contre 7 jours en 2023. Pour les dossiers nécessitant une véritable médiation avec les banques ou assureurs, le délai est de 23 jours en moyenne (contre 19 en 2023). Une exigence liée au marché immobilier Ces délais courts sont essentiels pour respecter le calendrier d’un achat immobilier. La Commission insiste sur les efforts réalisés par les professionnels pour répondre rapidement et permettre la conclusion des projets. Les médiations : un dispositif globalement bien appliqué 124 demandes recevables traitées En 2024, sur les 273 saisines, 124 étaient recevables et ont donné lieu à une analyse approfondie. Une majorité de dossiers conformes à la Convention 87 % des médiations ont confirmé que les assureurs et banquiers avaient appliqué correctement la Convention. Dans 13 % des cas, la médiation a permis d’obtenir une satisfaction totale ou partielle pour l’emprunteur. Ces chiffres traduisent une meilleure appropriation du dispositif par les acteurs financiers, mais aussi la persistance de situations problématiques, notamment liées aux refus d’assurance. Les saisines non recevables : des demandes hors périmètre Plus de la moitié des saisines concernées En 2024, 55 % des demandes n’étaient pas recevables, en légère hausse par rapport à 2023. Parmi elles : 34 % portaient sur des demandes hors objet (refus de prise en charge de sinistre, contestation de prêt…), réorientées vers la Banque de France ou la médiation de l’assurance. 28 % étaient des erreurs d’adresse. 22 % concernaient des contestations d’exclusions ou de surprimes assurance emprunteur. 16 % étaient classées sans suite, faute de réponse du demandeur après plusieurs relances. Les évolutions marquantes de 2024 Extension aux prêts professionnels Une avancée importante a été réalisée : les prêts professionnels pour l’acquisition de fonds de commerce composés uniquement de biens immatériels sont désormais couverts par la Convention AERAS. Vers une clarification du droit à l’oubli Suite à la modification du document d’information en novembre 2023, un groupe de travail a été créé pour traiter les difficultés liées aux maladies générant des séquelles après un cancer éligible au droit à l’oubli. Ses conclusions sont attendues en 2025. Rappelons que le droit à l’oubli a été amélioré en 2022 suite à l’adoption de la loi Lemoine : Le délai est désormais de 5 ans et non plus 10, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Le dispositif a été étendu à l’hépatite virale C. Tableau récapitulatif des chiffres clés de la Convention Aeras (2024) Indicateurs Chiffres 2024 Évolution par rapport à 2023 Nombre total de saisines 273 courriers +84 % (148 en 2023) Part des saisines via le formulaire en ligne 67 % Nouveau canal en 2024 Taux de recevabilité 45 % (50 % hors dossiers sans suite) Stable Refus d’assurance (motif principal) 64,5 % des demandes recevables +8,5 points (56 % en 2023) Droit à l’oubli et grille de référence 25 % des demandes recevables +6 points (19 % en 2023) Saisines non recevables 55 % +2 points Délai moyen de réponse 4 jours (23 jours en cas de médiation) Amélioration (7 jours en 2023) Taux de conformité des dossiers (application correcte de la Convention) 87 % +1 point Taux de satisfaction pour les emprunteurs (médiations abouties) 13 % Stable Convention AERAS : enjeux et perspectives Un dispositif encore perfectible Si la médiation confirme que le dispositif AERAS est globalement bien appliqué, les 64 % de refus d’assurance montrent qu’un grand nombre d’emprunteurs reste confronté à des obstacles majeurs. Des pistes d’amélioration Renforcer la pédagogie auprès des candidats à l’assurance. Clarifier les conditions du droit à l’oubli. Favoriser une plus grande transparence des assureurs. Une vigilance nécessaire pour 2025 L’année 2025 sera déterminante, notamment avec la publication des travaux sur le droit à l’oubli. La Commission de médiation continuera de jouer son rôle de régulateur pour s’assurer que la Convention AERAS reste un outil de justice et d’équité pour les emprunteurs fragilisés par la maladie. Conclusion Le rapport 2024 de la Commission de médiation AERAS met en lumière une hausse significative des saisines et un refus d’assurance dans près de deux tiers des demandes recevables. Si les délais de traitement et la qualité de la médiation progressent, les difficultés liées au refus d’assurance et à l’application du droit à l’oubli montrent que le chemin reste long pour un accès pleinement équitable à l’assurance emprunteur.

Envolée des dépassements d’honoraires depuis 2019 : facture salée pour les mutuelles

Depuis plusieurs années, le coût des consultations médicales dans le secteur libéral s’envole. Le dernier rapport du Haut Conseil pour l’avenir de l’assurance maladie (Hcaam) met en lumière une réalité préoccupante : les dépassements d’honoraires des médecins progressent de plus de 5 % par an depuis 2019, et cette tendance ne semble pas près de s’inverser. Entre les tarifs libres des spécialistes, la concentration géographique des praticiens en secteur 2 et les limites de la prise en charge par la Sécurité sociale, les patients se tournent de plus en plus vers leur mutuelle santé pour éviter une explosion de leur reste à charge. Des dépassements d’honoraires en hausse continue depuis 2019 Les chiffres sont sans appel. En 2024, le montant total des dépassements d’honoraires pratiqués par les médecins spécialistes a atteint 4,3 milliards d’euros, selon le Hcaam. Cette somme colossale traduit une augmentation moyenne de +5 % par an en valeur réelle, hors inflation. Ce phénomène, déjà amorcé avant la crise sanitaire, s’est renforcé avec le temps. Les dépassements représentent aujourd’hui plus du tiers des revenus professionnels dans certaines spécialités, notamment en chirurgie, gynécologie ou ophtalmologie. Pour les patients, la note devient de plus en plus difficile à assumer financièrement, surtout dans les zones où les tarifs libres sont devenus la norme. Une géographie inégale : Paris et l’Ouest parisien en tête Le rapport souligne de fortes disparités territoriales. C’est en Île-de-France, et plus précisément à Paris et dans l’Ouest parisien, que les dépassements d’honoraires atteignent leurs plus hauts niveaux. La majorité des spécialistes pratiquent en secteur 2, qui leur permet de fixer librement leurs honoraires, contrairement au secteur 1, où les praticiens sont obligés d’appliquer le tarif conventionné Les patients franciliens déboursent alors bien plus pour consulter un spécialiste que ceux vivant dans des régions où la densité médicale est moindre et où les tarifs opposables dominent encore. Les mutuelles en première ligne face à la flambée des tarifs médicaux Un coût lourd pour les complémentaires santé Si cette hausse pèse évidemment sur les ménages, elle impacte également fortement les organismes complémentaires d’assurance maladie. Ces derniers assument entre 37 % et 40 % du remboursement des dépassements d’honoraires, d’après les estimations du Hcaam. En 2022, le coût global de la prise en charge des dépassements par les complémentaires atteignait déjà entre 1,3 et 1,4 milliard d’euros. Une somme en constante augmentation se répercute inévitablement sur le montant des cotisations des assurés. Les mutuelles santé doivent donc jongler entre 2 impératifs : maintenir un haut niveau de remboursement pour préserver l’accès aux soins limiter la hausse des primes qui menace le pouvoir d’achat des assurés. Des inégalités de couverture selon le type de contrat Autre constat préoccupant : tous les assurés ne bénéficient pas du même niveau de protection. Les salariés couverts par une mutuelle collective en entreprise, négociée par leur employeur, profitent de garanties plus généreuses et de taux de remboursement supérieurs. Pour mémoire, les salariés du privé, et du public à compter de janvier 2026, ne paient que 50% de la cotisation de leur mutuelle collective, l’autre moitié étant compensée par l’employeur. À l’inverse, les travailleurs indépendants, retraités ou demandeurs d’emploi qui souscrivent une mutuelle santé individuelle supportent une part plus importante du coût. Le Hcaam souligne ainsi que les restes à charge les plus élevés après remboursement progressent avec le niveau de vie, mais touchent également des foyers modestes vivant dans des zones médicalement sous-dotées, où le choix de praticiens à tarifs encadrés est quasi inexistant. Pourquoi les dépassements explosent : le poids du secteur 2 et du libre choix des médecins La principale explication de cette dérive tarifaire tient à la progression du nombre de médecins exerçant en secteur 2. En 2000, seuls 37 % des spécialistes étaient autorisés à fixer librement leurs honoraires. En 2024, cette proportion atteint 56 %, d’après le Hcaam. Et la tendance se renforce : 3 jeunes spécialistes sur 4 choisissent désormais ce statut à l’installation, contre 2 sur 3 en 2017. Ce choix s’explique par le désir d’indépendance financière et par la possibilité de mieux valoriser leur expertise, surtout dans des spécialités très sollicitées. Mais cette liberté tarifaire se traduit directement par une augmentation des dépassements moyens par acte, accentuée par la baisse de la part d’activité à tarifs opposables. Important : les médecins du secteur 2 ont la liberté d’adhérer à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée), un dispositif où ils s’engagent à limiter leurs dépassements d’honoraires et à appliquer les tarifs conventionnés pour 70% de leurs actes. En échange, les patients bénéficient d’une meilleure prise en charge par la Sécurité sociale et les mutuelles santé. L’effet domino sur les cotisations L’augmentation constante des dépassements crée un cercle vicieux : les mutuelles doivent rembourser davantage, ce qui les pousse à revaloriser leurs cotisations pour maintenir l’équilibre financier. Les assurés, de leur côté, se retrouvent face à un double renchérissement : celui des tarifs médicaux et celui de leur complémentaire santé. Le rôle des complémentaires santé dans le remboursement des dépassements d’honoraires Une couverture variable selon la formule choisie Les mutuelles santé proposent plusieurs niveaux de garantie pour les dépassements d’honoraires. Les formules de base remboursent le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et la prise en charge de la Sécu. Aucun surcoût n’est remboursé. Les contrats intermédiaires couvrent les dépassements jusqu’à 200 % ou 250 % BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), ce qui offre une protection adaptée dans la plupart des situations. Les mutuelles avec garanties haut de gamme peuvent aller jusqu’à 400 % BRSS, idéales pour les assurés vivant en zone urbaine ou consultant régulièrement des spécialistes de secteur 2. L’importance du taux de remboursement Prenons l’exemple d’une consultation chez un cardiologue secteur 2 facturée 90 €. La base de remboursement de la Sécurité sociale est de 52,50 €. Sans mutuelle, vous êtes remboursé à 70 % de cette base, soit 34,75 € (déduction faite de la participation forfaitaire de 2 €), et doit régler 55,25 € de sa poche. Avec une mutuelle à 200 %, vous n’avez aucun reste à charge. Le remboursement maximal de la mutuelle est mathématiquement de 70,25 € (52,50 € x 2 - 34,75 €), mais il est obligatoirement limité à la dépense engagée, vous recevez donc 55,25 € (90 € - 34,75 €) Cette simulation illustre à quel point la mutuelle est devenue un levier déterminant pour accéder à des soins de qualité sans se ruiner. Si vous estimez que votre complémentaire santé ne couvre pas correctement les dépassements d’honoraires auxquels vous devez faire face, changez de formule : grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous avez le droit de résilier à tout moment après un an de souscription. L’envolée des dépassements d’honoraires des dernières années révèle une fracture grandissante dans l’accès aux soins. Entre liberté tarifaire des médecins, inégalités territoriales et tension sur les finances des mutuelles, le système atteint ses limites. Dans ce contexte, disposer d’une mutuelle santé solide et bien calibrée n’est plus un confort, mais une nécessité. Elle constitue le meilleur rempart contre la dérive des tarifs médicaux et reste un pilier incontournable d’une couverture santé adaptée.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier octobre 2025 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au 6 octobre 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,08%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités jusqu'en septembre 2025. Le coût de l’assurance est de 3 200€. Vous réalisez une économie de 10 400€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au 6 octobre 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,42% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,07% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en septembre 2025. Le coût de l’assurance est de 5 600€. Votre TAEG tombe à 3,53% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 21 600€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,25% (taux pour un bon dossier au 6 octobre 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,42%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au quatrième trimestre 2025 est de 5,09% pour les durées de 20 ans et plus. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,16% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en septembre 2025). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 25 600€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 13 200€. Vous économisez 28 800€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 41 200€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 3,83% ou 3,57%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes (garantie, frais de dossier, etc.). Combien de mètres carrés supplémentaires ces 3 profils peuvent gagner en octobre 2025 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Villes Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 supplémentaires avec 10 400€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 21 600€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaires avec 41 200€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 226 € 8,48 m2 17,61 m2 33,60 m2 Le Havre 1 932 € 5,38 m2 11,18 m2 21,32 m2 Nîmes 2 150 € 4,83 m2 10,04 m2 19,16 m2 Dijon 2 560 € 4,06 m2 8,43 m2 16,09 m2 Reims 2 628 € 3,95 m2 8,22 m2 15,67 m2 Grenoble 2 587 € 4,02 m2 8,35 m2 15,92 m2 Toulon 3 123 € 3,33 m2 6,91 m2 13,19 m2 Angers 3 281 € 3,17 m2 6,58 m2 12,55 m2 Lille 3 411 € 3,04 m2 6,33 m2 12,07m2 Montpellier 3 515 € 2,95 m2 6,14 m2 11,72 m2 Toulouse 3 508 € 2,96 m2 6,16 m2 11,74 m2 Marseille 3 528 € 2,94 m2 6,12 m2 11,67 m2 Nantes 3 467 € 2,99 m2 6,23 m2 11,88 m2 Villeurbanne 3 712 € 2,80 m2 5,81 m2 11,10 m2 Strasbourg 3 782 € 2,75 m2 5,71 m2 10,89 m2 Rennes 3 741 € 2,78 m2 5,77 m2 11,01 m2 Bordeaux 4 492 € 2,31 m2 4,80 m2 9,17 m2 Nice 5 170 € 2,01 m2 4,17 m2 7,96 m2 Lyon 4 752 € 2,18 m2 4,54 m2 8,67 m2 Paris 9 670 € 1,07 m2 2,23 m2 4,26 m2 *Prix estimés Meilleurs Agents au 1er octobre 2025 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en octobre 2025 Après plusieurs années de fortes turbulences, le marché immobilier semble enfin retrouver un certain équilibre. Les prix, qui avaient connu une longue période de recul, amorcent une phase de stabilisation. Au niveau national, la tendance est désormais légèrement positive, avec une hausse moyenne de 0,1 % et un prix moyen au mètre carré fixé à 3 129 €. Les grandes métropoles confirment cette reprise modérée : dans les 10 plus grandes villes françaises, les prix gagnent 0,3 %, tandis que le Top 50 des agglomérations affiche une progression de 0,2 %. Certaines villes se distinguent particulièrement, à l’image de Toulouse et Nice, où les prix augmentent de 0,8 %, devant Bordeaux et Montpellier (+0,7 %), ou encore Lyon (+0,5 %). À l’opposé, Lille enregistre une légère baisse de 0,4 %, tout comme les zones rurales, en repli de 0,1 %. Sur une période de 12 mois, la dynamique reste globalement encourageante. En moyenne, les prix ont progressé de 1,1 % à l’échelle nationale, de 1,5 % dans la capitale, et de 1,9 % dans le Top 10 des plus grandes villes. Le Top 50 des agglomérations affiche une hausse de 1,2 %, tandis que les zones rurales signent la plus forte évolution, avec +2,8 % sur un an. Ainsi, après une phase prolongée de contraction, le marché immobilier français semble amorcer une reprise prudente mais réelle. Cette stabilisation pourrait marquer la fin de la spirale baissière et annoncer un retour progressif de la confiance des acheteurs comme des vendeurs. Conditions d'emprunt en octobre 2025 Selon les données récentes publiées par les grands courtiers, les taux d’intérêt des prêts immobiliers affichent une relative stabilité au mois d’octobre. Les barèmes transmis par les banques se maintiennent dans une fourchette étroite, confirmant l’accalmie amorcée depuis plusieurs mois : Prêt sur 15 ans : entre 3,06 % et 3,16 % Prêt sur 20 ans : entre 3,17 % et 3,28 % Prêt sur 25 ans : entre 3,32 % et 3,38 % Ces taux moyens sont des taux d’appel et ne tiennent pas compte de l’assurance emprunteur, un élément essentiel du financement immobilier. Cette garantie peut représenter jusqu’à un tiers du coût total du crédit, une dépense intégrée dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel du coût global du prêt. Les emprunteurs présentant un excellent profil (apport personnel solide, revenus réguliers et taux endettement maîtrisé) peuvent encore espérer obtenir des conditions plus attractives. Certaines offres sur 20 ans descendent ainsi aux alentours de 2,90 %, à condition de négocier efficacement leur assurance de prêt ou de faire jouer la concurrence entre établissements. En somme, malgré un contexte économique toujours prudent, le marché du crédit immobilier semble se stabiliser, ouvrant la voie à un léger regain de confiance pour les ménages désireux d’investir ou de concrétiser un projet d’achat. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en octobre 2025 ? Lorsqu’on contracte un crédit immobilier, la souscription d’une assurance emprunteur est une étape incontournable. Ce contrat vise à sécuriser le remboursement du prêt en cas d’accident de la vie (décès, invalidité ou incapacité temporaire de travail). Cependant, cette couverture a un coût significatif : elle peut représenter jusqu’à un tiers du montant total du prêt immobilier. Pour certains profils jugés à risque (seniors, métiers à risques, pratiques sportives dangereuses, antécédents médicaux), la prime d’assurance peut atteindre 1 % du capital emprunté, voire davantage. Autrement dit, le choix de l’assurance de prêt a un impact direct sur le coût global du financement. Délégation d’assurance : un levier pour faire baisser la facture Heureusement, vous n’êtes plus obligés d’accepter l’assurance proposée par votre banque. Depuis la loi Lagarde de 2010, il est possible d’opter pour un contrat externe grâce au principe de la délégation d’assurance. Ce droit a libéralisé le marché, permettant à une majorité d’emprunteurs de réaliser d’importantes économies. Il s’exerce sur toute la durée de remboursement grâce à la loi Lemoine de 2022 : vous pouvez changer d’assurance emprunteur en cours de prêt, à tout moment et sans frais, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Les contrats collectifs proposés par les banques reposent sur une mutualisation des risques : tous les assurés paient à peu près le même tarif, quel que soit leur profil. À l’inverse, les contrats individuels offerts par des compagnies spécialisées et des courtiers s’appuient sur une évaluation personnalisée du risque. Au final, vous pouvez bénéficier de tarifs souvent de 30 à 60 % inférieurs à ceux proposés par votre banque. Changer d’assurance, un levier efficace pour baisser le coût total de votre crédit immobilier et gagner des mètres carrés En diminuant le coût de l'assurance de prêt, vous abaissez votre TAEG et vous augmentez votre pouvoir d'achat immobilier. Les économies envisageables à Paris sont faibles étant donné la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins cher, la délégation d’assurance de prêt vous permet de financer des mètres carrés supplémentaires : Profil 1 : entre 2,01 m2 (Nice) et 8,48 m2 (Saint-Étienne) Profil 2 : entre 2,23 m2 (Paris) et 17,61 m2 (Saint-Étienne) Profil 3 : entre 4,26 m2 (Paris) et 33,60 m2 (Saint-Étienne) Pour rappel, la taille moyenne d'une salle de bain est d'environ 8 ou 9m2, et celle d'un studio entre 15 et 21m2. Comparer les offres pour maximiser les économies Pour identifier l’offre la plus adaptée, utiliser un comparateur d’assurances emprunteur est une solution simple et efficace. Cet outil en ligne permet de visualiser en quelques minutes les différences de prix, de garanties et de conditions entre plusieurs assureurs. Il aide aussi à mesurer l’intérêt concret d’une délégation d’assurance selon son profil et le niveau de protection recherché. Les économies potentielles sont considérables : sur un crédit immobilier de 250 000 €, la réduction du coût global peut varier entre 5 000 € et 15 000 €, voire davantage selon l’âge, la situation médicale et le type de couverture choisi. En définitive, même si l’assurance emprunteur reste un poste de dépense important, il est tout à fait possible d’en optimiser le coût sans sacrifier la qualité de la protection. Comparer, négocier et choisir une offre sur mesure sont aujourd’hui les meilleurs réflexes pour alléger le poids de cette assurance tout en sécurisant votre projet immobilier.

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