Propriétaires : optimisez votre pouvoir d’achat en 2024 avec l’assurance emprunteur

propriétaires-pouvoir-achat-changement-assurance-emprunteur

En période d’inflation, toutes les astuces sont bonnes pour préserver son pouvoir d’achat. Si vous remboursez un crédit immobilier, vous avez les moyens d’en faire baisser le coût en renégociant l’assurance emprunteur. Magnolia.fr vous explique comment mettre en œuvre la loi Lemoine pour réaliser facilement et rapidement de juteuses économies.

Loi Lemoine : une loi pouvoir d’achat pour tous les propriétaires emprunteurs

Vous en rêviez, la loi Lemoine l’a fait : mieux maîtriser le coût de votre assurance emprunteur en ayant l’opportunité de renégocier le contrat en cours de prêt. Adoptée en février 2022 et entrée en vigueur dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers (le 1er septembre 2022 pour tous les contrats en stock), la loi Lemoine autorise tout emprunteur à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir attendre la date d’échéance autrefois imposée (loi Hamon et amendement Bourquin).

Le libre choix du contrat d'assurance de prêt est inscrit dans la réglementation depuis septembre 2010 (loi Lagarde), malheureusement peu d’emprunteurs peuvent l’exercer en raison de la pression opérée par les banques, aussi par manque d’information quant à leurs droits. Les bancassureurs captent environ 80% des cotisations annuelles d’un marché qui génère entre 8 et 10 milliards d’euros. La loi Lemoine vient écorner ce quasi-monopole en simplifiant le processus de changement d’assurance emprunteur.

Désormais, tout propriétaire qui n’a pas terminé de rembourser son emprunt peut dénoncer le contrat d’assurance pour le remplacer par une offre alternative meilleur marché. Pourquoi changer de formule ?

Le premier intérêt est financier. Si, comme la plupart des emprunteurs, vous avez souscrit à l’assurance de la banque lors de votre demande de financement, vous payez probablement le prix fort, les contrats groupe bancaires étant jusqu’à trois fois plus chers que les offres externes concurrentes. L’assurance emprunteur se révèle un levier pouvoir d’achat pour les futurs retraités dont les revenus sont amenés à baisser.

Le second avantage au changement d’assurance concerne votre protection. L’assurance emprunteur repose sur des garanties spécifiques qui entrent en jeu en cas de défaillance de votre part. Ces garanties couvrent le décès, la perte totale d’autonomie, l’invalidité et l’incapacité de travail, voire le chômage : en cas de sinistre couvert par l’assurance, la garantie concernée est activée pour rembourser tout ou partie des mensualités à la banque. Les assurances bancaires étant conçues sur le principe de mutualisation des risques, les garanties sont lissées sur une communauté d’emprunteurs, tandis que les contrats alternatifs proposent des garanties sur-mesure, adaptées au profil de chacun selon les risques qu’il incarne. En changeant, vous avez la possibilité de rehausser votre protection si vous estimez ne pas être couvert selon vos besoins.

Quelles économies avec le changement d’assurance emprunteur ?

D’un point de vue purement financier, le changement d’assurance peut générer entre 5 000€ et 15 000€ d’économies pour un prêt d’un montant de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Le gain potentiel dépend de plusieurs facteurs :

le capital restant dû
la durée résiduelle de remboursement
le montant de la prime d’assurance.

Plus tôt vous changez d’assurance, plus importantes seront les économies. La loi Lemoine permet de résilier dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

Prenons un simple exemple :

Vous avez moins de 45 ans et êtes en bonne santé. En janvier 2024, vous contractez un crédit immobilier de 250 000€ sur 20 ans, couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,38% (taux moyen). L’assurance vous coûte 79€ par mois, soit un total de 19 000€.
En comparant les offres en ligne, vous décrochez une offre d’assurance alternative au taux de 0,11% (taux moyen chez Magnolia.fr). Si vous changez dans le mois qui suit la signature de l’offre de prêt, la cotisation tombe à 23€, vous économisez 56€ par mois, soit un gain total de 13 500€ jusqu’au terme du crédit.

Pour avoir d’autres exemples chiffrés du changement d’assurance emprunteur, consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de janvier 2024.

Le changement d’assurance peut aussi se faire si vous empruntez à deux, l’assurance étant toujours souscrite de manière individuelle en fonction du niveau de risques que chacun représente. Cela permet d’appliquer une quotité personnalisée, adaptée aux caractéristiques de chaque profil, l’addition des deux quotités devant au minimum couvrir 100% du montant emprunté. En résiliant les assurances en cours, vous pouvez modifier la répartition et être mieux couverts au regard de vos besoins.

Comment changer d’assurance de prêt immobilier ?

En supprimant l’obligation de respecter la date d’échéance pour engager une demande de résiliation d’assurance emprunteur, la loi Lemoine simplifie grandement la démarche. Les bancassureurs avaient la fâcheuse tendance à ergoter sur cette date pour dissuader les emprunteurs de changer de formule. Sans contrainte calendaire, les emprunteurs choisissent eux-mêmes le moment pour dénoncer le contrat en cours, l’intérêt étant, comme indiqué plus haut, de le faire au plus tôt pour optimiser les économies.

Le changement d’assurance emprunteur se fait en 3 étapes :

Vous mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil simple, rapide et gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres alternatives du marché.
Vous sélectionnez le devis d’assurance qui répond à vos exigences et à celles de votre banque : cette dernière acceptera le contrat délégué uniquement s’il présente une équivalence de garanties avec son propre contrat. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information que vous a remise le prêteur ; elle détaille toutes les garanties exigées pour l’octroi du prêt.
Vous résiliez le contrat initial auprès de la banque, par courrier recommandé, accompagné du nouveau contrat et des conditions générales.

Un courtier en assurance de prêt peut vous accompagner tout au long de la démarche, de la recherche du contrat adapté au meilleur prix jusqu’à la résiliation/substitution auprès des organismes assureurs. Laissez-vous guider et épargnez-vous les formalités administratives qui peuvent en rebuter plus d’un, surtout si vous venez tout juste d’achever le fastidieux parcours pour obtenir le financement de votre projet immobilier.

Le premier bilan de la loi Lemoine 2022 par le CCSF indique que le changement d'assurance de prêt immobilier est un réel succès : en 17 mois, les substitutions ont bondi de +80% !

Dernières publications

HCSF : la réforme du crédit immobilier fait pschitt !

Le miracle n'a pas eu lieu. Débattue à l'Assemblée nationale dans la soirée du lundi 29 avril, la proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a été retirée par son auteur. Portée par le député Lionel Causse, cette initiative avait pour objectif d'assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers. Des débats houleux qui n'étaient pas à la hauteur de l'enjeu et des amendements en pagaille aboutissent finalement à son abandon. Le HCSF reste « un machin inutile » qui bride l’accès au crédit immobilier à de nombreux ménages pourtant solvables en refusant d’introduire la notion de reste à vivre. Contexte de la réforme du crédit immobilier La proposition de loi portée par un collectif de députés du groupe Renaissance visait à ajuster le fonctionnement du HCSF, organisme chargé de réguler le crédit immobilier en France depuis la crise financière de 2008-2011. Ce dernier émet des recommandations pour prévenir le surendettement des ménages, fixant notamment une limite d'endettement à 35% du revenu des ménages et une durée de remboursement maximale de 25 ans (sauf exception dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation où elle peut aller jusqu'à 27 ans). Ces consignes sont devenues juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Après une année noire pour l’immobilier en 2023 (-40% de production de crédits immobiliers), la proposition de réforme du HCSF visait à ajuster son fonctionnement pour redynamiser le marché. Reste à vivre : une notion oubliée du HCSF Le député Lionel Causse a retiré sa proposition après des débats agités à l'Assemblée nationale. Les amendements adoptés pendant les discussions ont profondément altéré le contenu initial du texte, ce qui a conduit à son abandon. L'auteur de la proposition a justifié ce retrait en arguant que les modifications apportées avaient dénaturé le projet initial. Cette décision intervient après des échanges houleux où les opinions divergentes ont été exprimées, notamment par le député Nicolas Sansu, mettant en garde contre les risques d'endettement accru pour les ménages. Certains députés ont qualifié cette initiative de réponse "imparfaite, insuffisante et peut-être dangereuse" face au déficit de production de logements dans le pays. Ces oppositions ont contribué à la remise en question de la proposition de loi et ont finalement abouti à son retrait. La proposition prévoyait deux mesures : modification de la composition du HCSF par la nomination de 2 parlementaires (un député et un sénateur) parmi ses membres afin d’introduire davantage de démocratie ; prise en compte du reste à vivre : les banques auraient eu la possibilité de s’affranchir de la règle des 35% d’endettement maximum (assurance de prêt immobilier comprise) pour les emprunteurs solvables ne présentant aucun risque d’endettement excessif. La fin de la règle des 35% d’endettement devient l’Arlésienne du crédit immobilier, alors qu’elle relève du bon sens : laisser les banques distribuer des financements selon leurs critères, comme elles l’ont toujours fait avant l’application de la norme. Le taux de défaut de paiement en France est le plus bas d’Europe à moins de 0,80% en raison de l’acuité des prêteurs et non de l'encadrement du crédit. Le HCSF intouchable Malgré le soutien initial du gouvernement, notamment sur la notion de reste à vivre, la proposition a été critiquée par divers acteurs, au premier rang desquels la Banque de France (BdF) et la Banque centrale européenne (BCE). Christine Lagarde, la présidente de la BCE, avait donné un avis négatif sur ce texte, estimant que « ces changements entraînent de facto une dilution de la représentation des organes techniques au sein du HCSF, y compris, mais sans s’y limiter, la Banque de France et l’ACPR ». Lors de l’examen du texte en commission des finances, les députés avaient introduit le fait de laisser entre les mains du gouverneur de la BdF les décisions quant à l’encadrement du crédit. Ce dernier étant farouchement opposé à toute réforme du HCSF, la proposition de réforme amendée n’avait plus aucun sens. Selon les détracteurs du texte, l’introduction de deux parlementaires dans la composition du HCSF aurait risqué de mettre à mal l’indépendance de l’autorité macro-prudentielle en favorisant le lobbying. Le texte initial prévoyait en outre de revoir les règles tous les trois mois, un délai jugé trop strict par la BCE. La rigueur est pourtant bien du côté du HCSF en privant les ménages solvables d’accès au crédit immobilier par l’application à l’aveugle de règles devenues indéfendables. Peut-on justifier de laisser des locataires s’endetter à 50% de leurs revenus quand on refuse aux candidats à l’accession à la propriété la possibilité d’emprunter à plus de 35% sans compromettre leur santé financière ? Les parlementaires opposés à la réforme oublient qu’être propriétaire de sa résidence principale est une sûreté pour la retraite. En bridant l’accès à la propriété immobilière, l’État se tire une balle dans le pied : baisse du pouvoir d’achat des retraités, manque de rentrées d’argent (moins de droits de mutation). Timide reprise du marché immobilier Le retrait de la proposition de loi soulève des interrogations quant aux prochaines étapes dans la résolution de la crise du logement en France. Le resserrement de l’accès au crédit à l’habitat instauré par le HCSF dès janvier 2020 s’est rapidement transformé en rationnement du crédit pour de raisons obscures qu’on espère décorrélées de la régulation de l’inflation. La récente baisse des taux d’intérêts redynamise la demande et rend les banques plus concurrentielles, ce qui a peut-être offert un excès de confiance aux parlementaires quant à la normalisation du marché.

Complémentaire santé solidaire : les salariés y ont-ils droit ?

Depuis novembre 2019, la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) remplace la CMU-C et l’ACS. Ce dispositif unique donne accès à une mutuelle santé à titre gratuit ou avec une participation forfaitaire minime. Les salariés y sont éligibles mais beaucoup l’ignorent et pensent être obligés de souscrire à la complémentaire santé collective au sein de leur entreprise. Voici les conditions pour bénéficier de la CSS quand on est salarié et son intérêt comparativement à la mutuelle entreprise. La Complémentaire Santé Solidaire accessible aux salariés Selon les données de l’Assurance maladie, 7,31 millions de personnes étaient bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire à fin septembre 2023. La plupart y accèdent à titre gratuit (5,68 millions), les autres avec une participation financière minime (1,64 million). Le taux de recours serait optimal si les 3 autres millions de personnes éligibles la réclamaient. Nombreux sont les actifs à ignorer qu’ils ont droit à la CSS, notamment les salariés avec de faibles revenus des secteurs du BTP, des services à la personne ou de la livraison à domicile, comme l’indique l’Assurance maladie. L’accès à la CSS repose sur des critères uniquement financiers, sans aucun lien avec le statut. Toute personne, quelle que soit sa situation, jeune, senior, étudiant, chômeur, actif, allocataire du RSA (Revenue de Solidarité Active), retraité, peut être couvert par la CSS si ses revenus n’excèdent pas les plafonds. Au-delà de 35% des plafonds donnant droit à la CSS gratuite, la contribution financière dépend de l’âge et ne peut excéder 30€ par mois. Les plafonds ont été relevés au 1er avril 2024. CSS gratuite CSS avec participation financière Nb personnes composant le foyer mensuel annuel mensuel annuel 1 848 € 10 166 € 1 144 € 13 724 € 2 1 271 € 15 249 € 1 715 € 20 586 € 3 1 525 € 18 298 € 2 059 € 24 703 € 4 1 779 € 21 348 € 2 402 € 28 820 € Par personne en + 339 € 4 066 € 457 € 5 490 € Montant de la participation financière (par mois) : jusqu’à 29 ans : 8 € de 30 à 49 ans : 14 € de 50 à 59 ans : 21 € de 60 à 69 ans : 25 € 70 ans et plus : 30 € Vous trouverez tous les détails et la procédure pour faire votre demande sur notre page dédiée à la CSS. Pourquoi certains salariés éligibles ne réclament-ils pas la CSS ? Il faut chercher la réponse du côté de la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire. CSS versus mutuelle entreprise L’ANI de 2013 (Accord National Interprofessionnel) a rendu obligatoire la souscription à une mutuelle collective depuis le 1er janvier 2016. Tous les salariés du secteur privé, quels que soient leur statut (cadre, non cadre, ouvrier, employé, dirigeant) et la taille de leur entreprise, doivent adhérer à la complémentaire santé sélectionnée par leur employeur et payée au moins à 50% par ce dernier. Sont également concernés les personnels d'associations. La réglementation tolère toutefois des cas de dispense : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle collective en tant qu’ayant droit. Vous êtes salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou embauché à temps partiel (15 h ou moins par semaine). Vous êtes en CDD de moins ou de plus de 12 mois, si l’acte juridique qui a mis en place la couverture collective prévoit cette possibilité. Vous êtes apprenti. Vous bénéficiez de la CSS. À l’évidence, la CSS gratuite vous permettra de faire des économies tous les mois en renonçant à la mutuelle entreprise. Si vos revenus vous donnent droit à la CSS avec contribution financière, cela vaut peut-être le coup de faire vos calculs. Prenons un exemple : Vous et votre conjoint êtes âgés de moins de 50 ans. Vous avez deux enfants à charge de moins de 29 ans. La CSS vous coûtera 44€ par mois (2 x 14€ + 2 x 8€). Le prix moyen d’une mutuelle entreprise est de 105€ par mois, soit une moyenne de 52€ à la charge du salarié. Tout dépend de la cotisation de la mutuelle entreprise, mais aussi du niveau de garanties. La comparaison ne se joue pas uniquement sur le terrain financier. Il serait en effet contre productif de prendre la CSS si la mutuelle entreprise présente une couverture plus intéressante, notamment pour vos ayants droit (prise en charge orthodontie enfant, maternité, médecines douces, dépassements d’honoraires). Il vaut mieux payer quelques euros en plus et minimiser vos restes à charge. Bon à savoir : le contrat collectif comme la CSS sont des mutuelles responsables soumis à un cahier des charges contenant un panier minimum de soins, dont l’application de la réforme 100% Santé qui prévoit zéro reste à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires et les aides auditives. Sachez par ailleurs que le renouvellement de la CSS n’est pas automatique sauf pour les bénéficiaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées) et du RSA. Vous devez en faire la demande dans un délai de 2 à 4 mois avant la fin du contrat. Vous pouvez donc reprendre la mutuelle collective si vous estimez que la CSS ne vous convient pas.

presse-assurance-emprunteur-chantage-banques

Alerte Presse // Pas de crédit immobilier sans assurance groupe bancaire : le scandaleux chantage des banques

Le marché immobilier se redresse doucement grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis début 2024. Les ménages renouent avec les projets immobiliers et les banques accordent davantage de financements. Seulement, les banques prêteuses en profitent pour imposer plus que jamais leur assurance de prêt groupe bancaire à tous leurs clients. "Chez Magnolia.fr, nous avons pu constater que depuis le mois de mars, aucun dossier de nouveau crédit n'est accordé sans l'assurance groupe de la banque. Si cela était plutôt courant, aujourd'hui c'est une constante." précise Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Quel objectif pour les banques ? Rentabiliser au maximum le crédit accordé en pratiquant des marges colossales sur l'assurance emprunteur (jusqu'à 70% de marge sur ce type de produit). Rappelons que le marché de l’assurance emprunteur totalise entre 8 et 10 milliards d’euros chaque année, une manne captée à plus de 80% par les bancassureurs. Cette pratique, complètement illégale depuis la Loi Lagarde en 2010, empêche l'emprunteur de profiter de son droit de choisir l'assurance de prêt qu'il souhaite au moment de l'octroi du prêt. "Bien heureusement, l'essentiel de nos clients utilise la Loi Lemoine, en vigueur depuis presque 2 ans, pour changer d'assurance de prêt dès le mois suivant. Cela leur permet de réduire considérablement le coût de leur crédit." explique Astrid Cousin. En effet, en changeant d'assurance de prêt, l'emprunteur économise en moyenne 15 000 euros sur la durée de son crédit.

Je compare