Réforme de l’assurance emprunteur : quel bilan tirer de la loi Lemoine 2022 ?

Adoptée en 2022, la loi Lemoine vise un accès plus juste, plus simple et plus transparent à l’assurance de prêt immobilier. Conformément à l’article 11 du texte, près de deux ans après sa promulgation, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) livre un premier bilan de cette réforme afin d’évaluer la mise en œuvre des deux mesures fondamentales qu’elle contient : le changement d’assurance emprunteur à tout moment et la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions. La loi Lemoine est un succès, au moins sur le premier point, comme le constate le courtier Magnolia.fr.

Changement d’assurance emprunteur : bilan très positif de la loi Lemoine

Votée en février 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur, depuis le 1er septembre 2022, de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Auparavant, selon l’antériorité du contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon, soit sur l’amendement Bourquin, pour pouvoir changer de formule en cours de prêt, tout en respectant la date d’échéance et le délai de préavis, ce qui freinait la démarche.

En simplifiant le processus, cette ultime loi en assurance emprunteur, qui tire son nom de la députée Patricia Lemoine, réussit là où les dispositifs précédents ont échoué : libéraliser le marché et permettre à chaque emprunteur d’être couvert au juste prix. Le quasi monopole des banques sur ce produit contraint pour obtenir le financement de tout projet immobilier s’est construit au détriment de l’intérêt des emprunteurs. En ayant accès à des formules jusqu’à 60% moins chères que les contrats groupe bancaires, les emprunteurs peuvent économiser entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée résiduelle de remboursement.

Sans hésiter, on peut affirmer que la loi Lemoine est un vrai succès. La concurrence progresse, totalisant 16,1% de parts de marché, contre 15,3% fin 2021. Sur les 5 premiers mois de l’année 2023, cette part de marché a augmenté de près de 4%, soit près de la moitié de la production annuelle de l’exercice 2021. La part des contrats groupe bancaires reste supérieure à 77%, répartie sur une dizaine de bancassureurs, mais compte tenu de l’offre tarifaire plus compétitive des alternatifs, le marché de la substitution devrait poursuivre son développement.

Assurance emprunteur : un marché de substitution pour les alternatifs

Chez Magnolia.fr, la substitution de contrat représente désormais 90% de l’activité, les 10% restants concernent la délégation sur les nouveaux prêts. La loi Lemoine a fait évoluer ce segment qui totalisait 70% des demandes en 2022. Les emprunteurs ont bien compris que le libre choix du contrat d’assurance, difficile à exercer au moment de la demande de prêt, peut intervenir dans un deuxième temps, quand ils le souhaitent, sans autre contrainte que de respecter l’équivalence de garanties. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, chacun peut dénoncer l’assurance bancaire et bénéficier d’une couverture sur-mesure au meilleur prix.

Le marché de la substitution est désormais majoritaire chez les courtiers en assurance de prêt pour deux raisons principales :

La période de forte tension sur le crédit immobilier qui a prévalu en 2022 et surtout en 2023 a contribué à durcir les exigences bancaires à l’octroi. Comme indiqué plus haut, les emprunteurs privilégient davantage le contrat groupe bancaire afin de simplifier et accélérer le processus de souscription, voire pour ne pas compromettre le financement de leur projet.
Les difficultés de la délégation d’assurance à l’octroi ont conduit bon nombre de distributeurs alternatifs à se concentrer sur la substitution de contrat.

Si un des objectifs de la loi Lemoine est de rendre la substitution d’assurance accessible au plus grand nombre, force est de constater que la mesure concerne prioritairement les clients les plus aisés. La catégorie CPS1 (cadres et assimilés, professions libérales, fonction publique) est sur-représentée dans les substitutions d’assurance (58%), alors qu’elle compte pour 27% des crédits immobiliers. Au-delà de disposer d’un pouvoir de négociation important, sans la crainte de dégrader leur relation avec leur banquier, ces profils sont davantage favorisés par le changement d’assurance en termes de gain compte tenu des sommes en jeu.

On constate d’ailleurs que les alternatifs sont nettement plus présents sur les crédits de montants élevés, ce qui entraîne des primes d’assurance elles aussi plus élevées pour une clientèle mieux informée de ses droits.

Pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance emprunteur, consultez notre baromètre du pouvoir d’achat de janvier 2024.

Fin de la sélection médicale : augmentation des tarifs

La deuxième mesure phare de la loi Lemoine est la fin de la sélection médicale sous certaines conditions. Pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur (seuil à 400 000€ pour un couple assuré avec une quotité de 50% chacun), ce dernier n’a pas à remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier. Faute de pouvoir évaluer le risque de santé, les acteurs craignaient une augmentation des tarifs sur le segment des contrats sans questionnaire de santé pouvant aller jusqu’à 25%.

Le rapport du CCSF indique que la fin de la sélection médicale a concerné 31% des contrats souscrits ces derniers mois et que les tarifs ont progressé d’environ 10% par rapport à 2021. Dans le même temps, les contrats avec sélection médicale ont poursuivi leur baisse tarifaire d’environ 8%.

Il est certain que dans un contexte d’allongement de la durée du crédit, en lien avec la remontée de taux d’intérêts depuis 2022, le plafond des 60 ans réduit de manière significative le périmètre d’application de la suppression du questionnaire de santé. Sur 58,5% des emprunteurs présentant un capital assuré inférieur à 200 000€, seuls 23% pouvaient échapper à la sélection médicale.

La crainte par les acteurs d’une vague de “crédit successoral”, c’est-à-dire l’utilisation de l’assurance sans sélection médicale par un client, se sachant très malade, dans le but de bénéficier d’un financement grâce à la mutualisation des risques, n’a pas eu lieu. Les conditions du marché du crédit en 2023 n’ont pas été favorables aux dossiers les plus fragiles.

Le CCSF ne cache pas la complexité à observer l’impact de la loi Lemoine sur les contrats sans sélection médicale. Grâce au témoignage d’associations de malades et d’anciens malades, il a été constaté, entre autres, que certains acteurs :

orientent les personnes n’ayant pas de souci de santé vers les contrats avec sélection médicale ;
leur proposent de rehausser la quotité, et/ou d’augmenter le montant emprunté ;
excluent dans leurs contrats toute pathologie préexistante, ce qui est contraire à l’esprit de la loi.

Le but est d’organiser la démutualisation via l’exclusion des bons risques, qui sont dès lors orientés vers une souscription avec questionnaire de santé.

La loi Lemoine a des effets positifs incontestables pour les emprunteurs, mais ils pourraient être meilleurs si certaines pratiques bancaires cessaient. En premier lieu, celle qui consiste à ralentir la mobilité des emprunteurs en ne respectant pas le délai légal pour donner réponse à une demande de substitution. Le délai de 10 jours ouvrés n’était tenu que dans 23% des demandes de substitution en 2022 et dans 18% en 2023.

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Le marché de l’assurance emprunteur est en perpétuelle évolution au profit des emprunteurs. Depuis la loi Lemoine, changer d’assurance de prêt à tout moment est devenu un droit, et les acteurs du marché rivalisent désormais d’offres plus flexibles, moins chères et mieux adaptées aux profils d’emprunteurs. Si vous remboursez actuellement un crédit immobilier, profitez de l’année 2026 pour renégocier ou résilier votre contrat afin de réaliser des économies substantielles tout en améliorant votre couverture. 1. Profiter de la baisse des tarifs et de la concurrence accrue Un marché dopé par la loi Lemoine Depuis l'introduction de la loi Lemoine 2022, le droit au changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment a transformé l’assurance emprunteur en ouvrant la porte à une concurrence réelle entre banques et assureurs alternatifs. En 2026, les acteurs indépendants vont continuer de proposer des tarifs très compétitifs pour capter des parts de marché. Le bénéfice pour les emprunteurs est multiple : des économies moyennes de 5 000 à 15 000 € sur la durée d’un crédit immobilier, voire plus pour les prêts d’un gros montant des contrats plus souples des garanties d’assurance de prêt immobilier mieux adaptées aux profils à risques (seniors, métiers à risques, sports dangereux, emprunteurs souffrant d’antécédents médicaux…). Important : Plus tôt vous remplacerez l’assurance par une formule moins chère, plus importantes seront les économies. Le coût de l’assurance de prêt est en effet calculé sur le capital restant dû. Pourquoi 2026 est une année clé ? Les banques, confrontées à une baisse des marges sur le crédit immobilier, cherchent à fidéliser leurs clients. De nombreux établissements revoient leurs offres, tandis que les assureurs externes élargissent leur gamme. Cette nouvelle dynamique crée un contexte très favorable à la renégociation. Changer d’assurance en 2026 peut donc vous permettre de : réduire fortement votre mensualité diminuer votre coût total d’assurance et par capillarité celui de votre emprunt conserver un niveau de protection identique ou supérieur. 2. Bénéficier de l’évolution des garanties et des exclusions Des contrats toujours plus protecteurs Les assureurs alternatifs investissent massivement dans l’amélioration de leurs contrats. Comparativement aux assurances groupe des banques, les offres concurrentes incluent souvent : des garanties incapacité et invalidité plus complètes moins d’exclusions liées aux sports ou professions des délais de carence réduits des délais de franchise modulables (entre 15 et 180 jours) sur la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Les contrats distribués par les banques, à l’inverse, restent souvent plus standardisés et moins personnalisables. Mieux assurer les profils dits “sensibles” En 2026, les assureurs spécialisés vont continuer de développer des produits adaptés pour : les seniors les personnes atteintes de pathologies stabilisées les métiers à risques les travailleurs indépendants. Grâce au droit à l’oubli étendu et aux formalités médicales allégées pour un plus grand nombre de prêts, changer d’assurance peut vous offrir un niveau de couverture bien supérieur… sans explosion de tarif. 3. Optimiser la gestion de votre crédit immobilier en 2026 Un contrat plus flexible Changer d’assurance emprunteur en 2026 permet aussi de bénéficier : d’une indemnisation en mode de indemnitaire ou forfaitaire selon vos besoins d’une modularité des garanties (ITT, IPP, IPT, décès/PTIA…) d’une gestion en ligne plus simple (souscription, suivi, déclaration). Ces nouvelles offres sont pensées pour faciliter la vie des emprunteurs. Elles s’adaptent à votre situation personnelle et professionnelle avec des options personnalisables. Mieux protéger vos proches Un bon contrat d’assurance emprunteur n’est pas qu’un coût : c’est une sécurité essentielle. En changeant d’assurance en 2026, vous pouvez profiter : d’une meilleure prise en charge en cas d’arrêt de travail d’une couverture renforcée en cas d’invalidité d’une garantie décès plus protectrice pour vos proches d’une meilleure répartition des quotités entre co-emprunteurs. 4. Arrêter de fumer en 2026 : une opportunité pour réduire encore votre assurance emprunteur L’année 2026 peut marquer un tournant pour les non-fumeurs. Si vous avez entamé un sevrage tabagique depuis au moins 24 mois, changer d’assurance emprunteur peut vous permettre de profiter d’un tarif nettement plus avantageux. Un emprunteur fumeur subit une surprime compte tenu des risques de santé liés au tabagisme. Des économies immédiates après 24 mois d’arrêt Un emprunteur est considéré comme non-fumeur après 24 mois consécutifs sans tabac, sans substitution nicotinique. Ce changement de statut a un impact direct sur la prime d’assurance : baisse de 20 à 70 % selon les assureurs suppression des surprimes liées aux risques respiratoires et cardiovasculaires conditions de souscription assouplies. Un impact fort sur le coût total du crédit Pour un emprunteur fumeur, quels que soient le niveau de consommation et le mode de consommation (cigarettes, cigares, vapoteuse), l’assurance représente souvent un surcoût important. Sur un contrat individuel, devenir non-fumeur peut réduire le coût total de plusieurs milliers d’euros. Combiner un changement d’assurance avec l’arrêt du tabac permet donc d’optimiser au maximum votre budget. Comment changer d’assurance emprunteur en 2026 ? Étape 1 : comparer les offres Utilisez un comparateur d’assurance emprunteur ou consultez un courtier en assurance de prêt pour identifier : le tarif le plus bas le niveau de garantie le mieux adapté la prise en charge des sports ou professions les exclusions ou limitations. En quelques clics, vous obtenez une dizaine d’offres alternatives en accord avec l’équivalence de garanties exigée par votre banque. Vous pouvez demander à être contacté par un courtier pour vous aider à sélectionner le contrat compétitif qui répond à votre situation. Étape 2 : vérifier l’équivalence des garanties La banque ne peut refuser votre changement d’assurance que si les garanties ne sont pas équivalentes. La fiche standardisée d’information facilite cette étape et permet une comparaison objective. Étape 3 : transmettre votre nouveau contrat à la banque Vous n’avez plus à attendre une date anniversaire. La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour répondre et rédiger gratuitement l’avenant au contrat. Elle doit vous communiquer par écrit de manière claire et exhaustive tous les motifs d’un éventuel refus. La banque ne peut modifier les conditions du prêt en cas de substitution d’assurance emprunteur. Le taux d’intérêts et les autres modalités liées au financement restent identiques : seule l’assurance évolue. Étape 4 : économiser immédiatement Une fois accepté, le nouveau contrat prend effet, et les économies commencent dès la prochaine échéance. En 2026, changer d’assurance emprunteur reste une démarche simple, rapide et avantageuse. Entre la baisse des tarifs, les garanties plus complètes, la simplification des formalités médicales et la concurrence croissante entre assureurs, tout concourt à rendre ce changement financièrement très intéressant. Que vous souhaitiez réduire vos mensualités, améliorer votre couverture ou simplement profiter des innovations du marché, 2026 est l’année idéale pour renégocier votre assurance de prêt immobilier.

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Mutuelle senior : 4 astuces pour préserver son budget santé à la retraite

À la retraite, les dépenses de santé peuvent rapidement plomber le budget. Baisse de revenus, besoins médicaux qui augmentent, appareils auditifs, lunettes, hospitalisations... sans une bonne stratégie, la facture peut vite s’envoler. Pour vous aider à garder la main sur votre budget, voici 4 astuces clés pour choisir une mutuelle senior adaptée et éviter les mauvaises surprises. 1. Anticiper 6 mois avant le départ en retraite La préparation, c’est la clé. Six mois avant votre départ, faites un état des lieux complet de vos besoins médicaux. Notez vos traitements réguliers, vos consultations habituelles, vos renouvellements de lunettes ou d’appareils auditifs, vos éventuelles séances chez le dentiste ou le kinésithérapeute. Certes, on ne sait jamais si ni quand on va tomber malade. Mais plus vous anticipez, moins vous risquez de souscrire un contrat inadapté. Cette période de transition est idéale pour : Identifier vos futurs besoins de soins, comme une hospitalisation Vérifier vos remboursements actuels Prévoir un éventuel changement de contrat Pensez aussi aux frais de confort en cas d’hospitalisation, aux dépassements d’honoraires, et aux soins mal remboursés par l’Assurance maladie. Par exemple, si vous savez qu’une intervention médicale ou un appareillage auditif est prévu prochainement, optez pour des garanties renforcées sur ces postes. Introduire cette démarche tôt permet de choisir une mutuelle en phase avec votre situation, plutôt que de se précipiter sur le premier contrat venu. Astuce pratique : Faites une liste de vos dépenses médicales des 12 derniers mois et projetez-les dans l’année à venir pour estimer vos besoins réels. 2. Se concentrer sur le reste à charge, pas seulement la cotisation Beaucoup de retraités privilégient le prix de la cotisation mensuelle ou annuelle sans vérifier ce qu’ils devront réellement payer de leur poche au moment des soins. Mauvaise idée. Le véritable indicateur à suivre, c’est le reste à charge. Une mutuelle pas chère mais qui rembourse peu peut coûter bien plus à long terme. À l’inverse, une mutuelle un peu plus onéreuse mais qui couvre efficacement l’hospitalisation, l’optique et le dentaire vous évite un gouffre financier. Pour comparer correctement les offres, concentrez-vous sur : Les taux de remboursement réels Les conditions de prise en charge en cas d’hospitalisation Les plafonds pour l’optique et le dentaire Les forfaits pour les prothèses auditives, si besoin Bon réflexe : Demandez des simulations précises sur des soins types. Cela permet d’évaluer le montant que vous aurez à payer dans la vraie vie, pas seulement sur le papier. Les organismes de complémentaire santé sont obligés de présenter dans leurs offres des exemples chiffrés sur les postes de santé les plus courants. Bon à savoir : Les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) appliquent le 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire, optique et audiologie. Vous n'avez rien à débourser si vous sélectionnez un équipement du panier 100% Santé après intervention de la Sécu et de votre mutuelle. 3. Comparer, négocier et demander conseil Ne jamais signer la première offre, c’est une règle d’or. Les tarifs et garanties varient énormément d’un assureur à l’autre. Comparer plusieurs contrats est indispensable pour trouver le meilleur rapport qualité-prix. Vous pouvez comparer par vous-même, mais passer par un courtier spécialisé dans les offres de mutuelle senior peut faire gagner un temps précieux. Il analysera votre profil médical, vos besoins et votre budget pour vous proposer des solutions personnalisées. Lorsque vous échangez avec un assureur ou un courtier, posez systématiquement ces questions : Quelles exclusions de garanties sont prévues ? Y a-t-il des délais de carence ? Comment les cotisations risquent-elles d'évoluer dans les prochaines années ? Le but est simple : éviter les clauses restrictives, les mauvaises surprises financières et les promesses trop belles pour être vraies. Pour un choix éclairé, privilégiez toujours l’avis d’un expert. Un courtier dédié ou un conseiller spécialisé saura analyser votre dossier médical, prendre en compte d’éventuels antécédents, et vous recommander des garanties cohérentes avec votre mode de vie. Rien ne remplace l’accompagnement humain lorsque la santé est en jeu. Si vous avez des pathologies chroniques ou des soins lourds à prévoir, l’expertise personnalisée devient essentielle. Important : Vérifiez si vous êtes éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), une aide publique qui réduit voire supprime les cotisations à une mutuelle santé sous conditions de ressources. La moitié des personnes qui y ont droit n'en font pas la demande ! 4. Revoir sa mutuelle senior tous les 2 ans Avec l’âge, vos besoins médicaux évoluent, et le marché de l’assurance aussi. Une mutuelle parfaitement adaptée aujourd’hui peut devenir trop chère ou insuffisante demain. Il est donc utile de faire le point tous les 2 ans. Cette vérification régulière vous permet d’adapter vos garanties aux évolutions de votre santé, mais aussi de bénéficier de nouvelles offres plus compétitives. Bonne nouvelle, grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez résilier et changer de complémentaire à tout moment après la première année de contrat, sans frais et sans justification. Important : Ne résiliez jamais votre contrat actuel avant d'avoir la confirmation écrite d'adhésion au nouveau contrat. Vous éviterez ainsi toute interruption de couverture. La résiliation intervient un mois après réception de la notification. Si la démarche a été effectué par le nouvel organisme, il n’y aura pas de carence de prise en charge ni d’interruption de la couverture. Budget santé : cas particuliers à connaître Certaines situations peuvent faire évoluer vos droits et vos cotisations. Par exemple : Affection Longue Durée (ALD) : même si certains soins sont pris à 100% par la Sécurité sociale, de nombreux frais restent à votre charge, car le remboursement se fait toujours sur la base du tarif de convention et non du prix effectivement facturé. Une mutuelle renforcée est indispensable. Résidence en Alsace-Moselle : le régime local offre de meilleures prises en charge, ce qui réduit parfois les cotisations de complémentaire. Conjoint encore salarié : si votre conjoint est toujours en activité, vous pouvez parfois être rattaché à sa mutuelle d’entreprise, souvent à un tarif plus avantageux qu’un contrat individuel. Vérifiez les garanties et les plafonds de remboursement avant d’adhérer comme ayant droit. 7 étapes pour sécuriser votre budget santé 6 mois avant la retraite, faites le point sur vos besoins de santé. Testez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire. Si non éligible, demandez un accompagnement professionnel. Comparez au moins 3 offres en analysant le reste à charge. Examinez attentivement exclusions et délais de carence. Souscrivez le nouveau contrat avant de résilier l'ancien. Programmez une révision de votre contrat dans 2 ans, sauf changement drastique de votre situation médicale et budgétaire.

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Investissement immo : Loc’Avantages et Denormandie, 2 dispositifs qui peinent à convaincre

Alors que le marché immobilier reste sous tension, 2 dispositifs censés favoriser la location abordable et la rénovation de l’ancien peinent à convaincre. Malgré leurs réductions d’impôt attractives, Loc’Avantages et Denormandie souffrent d’un manque d’intérêt flagrant de la part des investisseurs. En cause : des démarches complexes, des loyers encadrés et une rentabilité limitée. Essayons de décrypter pourquoi ces dispositifs fiscaux, pourtant prometteurs, sont boudés par les particuliers en 2025, et le resteront si aucune réforme n’intervient. Loc’Avantages : un dispositif fiscal intéressant mais boudé par les investisseurs Le dispositif Loc’Avantages, lancé en 2022 pour succéder à "Louer Abordable" (loi Cosse), vise à encourager les propriétaires à proposer des loyers inférieurs à ceux du marché en échange d’un avantage fiscal conséquent. Pourtant, en 2025, seuls 3 947 ménages ont profité du dispositif. Un chiffre très faible au regard du potentiel fiscal offert. Les objectifs du Loc’Avantages Ce dispositif, géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), repose sur un principe simple : Louer un logement vide à un loyer inférieur au prix du marché Signer une convention avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans Louer à un locataire aux revenus modestes, sous conditions de ressources. En échange, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, comprise entre 15 % et 65 % selon le niveau de modération du loyer. Des réductions d’impôt progressives selon le loyer pratiqué Le taux d’avantage fiscal dépend du rabais consenti sur le loyer : Loyer inférieur de 15 % : réduction d’impôt de 15 à 20 % des loyers perçus Loyer inférieur de 30 % : réduction portée à 35 à 40 % Loyer inférieur de 45 % : réduction maximale de 65 %. Ce gain fiscal est toutefois plafonné à 10 000 € par an, dans la limite du plafond global des niches fiscales. Des contraintes trop lourdes pour séduire les propriétaires Si l’objectif du Loc’Avantages est louable, sa mise en œuvre s’avère complexe et peu rentable pour nombre d’investisseurs. Des loyers trop encadrés L’un des principaux freins réside dans le niveau des loyers imposés. Louer 30 à 45 % en dessous du prix du marché réduit considérablement la rentabilité locative. Beaucoup de propriétaires estiment que la réduction d’impôt ne compense pas la perte de revenus locatifs. Des démarches administratives décourageantes Le conventionnement avec l’Anah nécessite : Une procédure longue et technique, avec de nombreux justificatifs Un contrôle des plafonds de ressources du locataire Un suivi régulier de la conformité du bail. Une durée d’engagement contraignante La durée minimale de location de 6 ans rebute également certains bailleurs. En cas de revente anticipée ou de besoin de récupérer le bien, le non-respect de l’engagement entraîne la perte de l’avantage fiscal. Il en va de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, présents comme anciens. Loi Denormandie : un dispositif mal compris et trop restreint Lancée en janvier 2019, la loi Denormandie a pour objectif de favoriser la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. En théorie, elle s’apparente à la version dans l’ancien du dispositif Pinel, supprimé en janvier 2025. En pratique, elle peine à décoller. En 2025, seulement 2 091 foyers ont profité du Denormandie. Là encore, la fiscalité attractive ne suffit pas à compenser les contraintes et la faible visibilité du mécanisme. Un champ d’application limité La grande faiblesse du Denormandie réside dans la restriction géographique : Seules environ 500 communes sont éligibles. Il s’agit des villes labellisées "Cœur de ville" ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Autrement dit, la majorité des villes moyennes ou petites en sont exclues, limitant drastiquement les opportunités d’investissement. Des travaux obligatoires coûteux et encadrés Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit : Acheter un bien ancien nécessitant des travaux éligibles au dispositif Denormandie Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération Obtenir un gain énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les maisons individuelles). Ces conditions, bien que vertueuses d’un point de vue écologique, sont financièrement dissuasives : Le coût des rénovations est souvent élevé. Les exigences techniques en matière de performance énergétique (DPE) compliquent les projets. Le contrôle administratif est rigoureux et parfois lent. Bon à savoir : La loi Denormandie est cumulable avec les aides à la rénovation (MaPrimRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, aides des collectivités locales). Le montant des aides devra être déduit des dépenses éligibles à l’exonération fiscale. Des avantages fiscaux dégressifs selon la durée de location Le Denormandie reprend le principe fiscal du Pinel : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location 18 % pour 9 ans 21 % pour 12 ans. Mais cette fiscalité attractive ne compense pas les risques et lourdeurs du dispositif, notamment dans un contexte où le marché locatif des centres-villes anciens reste fragile. Pourquoi ces 2 dispositifs peinent-ils à convaincre ? Les causes du désintérêt pour Loc’Avantages et Denormandie sont similaires : Des contraintes disproportionnées Conditions d’accès complexes Engagements longs (6 à 12 ans) Vérifications administratives fréquentes Une rentabilité limitée Loyers trop bas par rapport au marché Travaux coûteux pour Denormandie Plafonds fiscaux parfois jugés insuffisants Une visibilité insuffisante Dispositifs méconnus du grand public Communication institutionnelle faible Peu de relais auprès des courtiers ou conseillers en gestion de patrimoine Dispositif Objectif principal Avantage fiscal maximal Contraintes majeures Nb de bénéficiaires en 2025 Loc’Avantages Louer à un prix abordable via la convention Anah Jusqu’à 65% des loyers Loyer inférieur au marché, durée de 6 ans, démarches lourdes 3 947 Denormandie Rénover l’ancien dans les centres-villes Jusqu’à 21% du prix du bien Travaux coûteux, zone limitée, conditions énergétiques 2 091 Quelles alternatives pour les investisseurs immo en 2026 ? Face à ces freins, de nombreux particuliers préfèrent se tourner vers : Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plus souple et fiscalement avantageux ; Les SCPI fiscales, qui mutualisent les risques et simplifient la gestion ; l’investissement locatif classique, sans niche fiscale, mais avec plus de liberté sur les loyers et la durée de location. Le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie partagent un constat commun : une bonne idée fiscale, mais mal adaptée à la réalité du marché et trop contraignante pour les investisseurs. Tant que la rentabilité et la simplicité d’accès ne seront pas renforcées, ces dispositifs resteront marginaux dans la stratégie d’investissement des Français. Aujourd’hui en France, les particuliers peuvent investir dans l’immobilier ancien via ces 2 dispositifs, et en loi Malraux, davantage réservée aux gros revenus. Pour le neuf, depuis la disparition du Pinel, il reste le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). 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