Réforme de l’assurance emprunteur : quel bilan tirer de la loi Lemoine 2022 ?

Adoptée en 2022, la loi Lemoine vise un accès plus juste, plus simple et plus transparent à l’assurance de prêt immobilier. Conformément à l’article 11 du texte, près de deux ans après sa promulgation, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) livre un premier bilan de cette réforme afin d’évaluer la mise en œuvre des deux mesures fondamentales qu’elle contient : le changement d’assurance emprunteur à tout moment et la suppression du questionnaire de santé sous certaines conditions. La loi Lemoine est un succès, au moins sur le premier point, comme le constate le courtier Magnolia.fr.

Changement d’assurance emprunteur : bilan très positif de la loi Lemoine

Votée en février 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur, depuis le 1er septembre 2022, de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Auparavant, selon l’antériorité du contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon, soit sur l’amendement Bourquin, pour pouvoir changer de formule en cours de prêt, tout en respectant la date d’échéance et le délai de préavis, ce qui freinait la démarche.

En simplifiant le processus, cette ultime loi en assurance emprunteur, qui tire son nom de la députée Patricia Lemoine, réussit là où les dispositifs précédents ont échoué : libéraliser le marché et permettre à chaque emprunteur d’être couvert au juste prix. Le quasi monopole des banques sur ce produit contraint pour obtenir le financement de tout projet immobilier s’est construit au détriment de l’intérêt des emprunteurs. En ayant accès à des formules jusqu’à 60% moins chères que les contrats groupe bancaires, les emprunteurs peuvent économiser entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée résiduelle de remboursement.

Sans hésiter, on peut affirmer que la loi Lemoine est un vrai succès. La concurrence progresse, totalisant 16,1% de parts de marché, contre 15,3% fin 2021. Sur les 5 premiers mois de l’année 2023, cette part de marché a augmenté de près de 4%, soit près de la moitié de la production annuelle de l’exercice 2021. La part des contrats groupe bancaires reste supérieure à 77%, répartie sur une dizaine de bancassureurs, mais compte tenu de l’offre tarifaire plus compétitive des alternatifs, le marché de la substitution devrait poursuivre son développement.

Assurance emprunteur : un marché de substitution pour les alternatifs

Chez Magnolia.fr, la substitution de contrat représente désormais 90% de l’activité, les 10% restants concernent la délégation sur les nouveaux prêts. La loi Lemoine a fait évoluer ce segment qui totalisait 70% des demandes en 2022. Les emprunteurs ont bien compris que le libre choix du contrat d’assurance, difficile à exercer au moment de la demande de prêt, peut intervenir dans un deuxième temps, quand ils le souhaitent, sans autre contrainte que de respecter l’équivalence de garanties. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, chacun peut dénoncer l’assurance bancaire et bénéficier d’une couverture sur-mesure au meilleur prix.

Le marché de la substitution est désormais majoritaire chez les courtiers en assurance de prêt pour deux raisons principales :

La période de forte tension sur le crédit immobilier qui a prévalu en 2022 et surtout en 2023 a contribué à durcir les exigences bancaires à l’octroi. Comme indiqué plus haut, les emprunteurs privilégient davantage le contrat groupe bancaire afin de simplifier et accélérer le processus de souscription, voire pour ne pas compromettre le financement de leur projet.
Les difficultés de la délégation d’assurance à l’octroi ont conduit bon nombre de distributeurs alternatifs à se concentrer sur la substitution de contrat.

Si un des objectifs de la loi Lemoine est de rendre la substitution d’assurance accessible au plus grand nombre, force est de constater que la mesure concerne prioritairement les clients les plus aisés. La catégorie CPS1 (cadres et assimilés, professions libérales, fonction publique) est sur-représentée dans les substitutions d’assurance (58%), alors qu’elle compte pour 27% des crédits immobiliers. Au-delà de disposer d’un pouvoir de négociation important, sans la crainte de dégrader leur relation avec leur banquier, ces profils sont davantage favorisés par le changement d’assurance en termes de gain compte tenu des sommes en jeu.

On constate d’ailleurs que les alternatifs sont nettement plus présents sur les crédits de montants élevés, ce qui entraîne des primes d’assurance elles aussi plus élevées pour une clientèle mieux informée de ses droits.

Pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance emprunteur, consultez notre baromètre du pouvoir d’achat de janvier 2024.

Fin de la sélection médicale : augmentation des tarifs

La deuxième mesure phare de la loi Lemoine est la fin de la sélection médicale sous certaines conditions. Pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur (seuil à 400 000€ pour un couple assuré avec une quotité de 50% chacun), ce dernier n’a pas à remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier. Faute de pouvoir évaluer le risque de santé, les acteurs craignaient une augmentation des tarifs sur le segment des contrats sans questionnaire de santé pouvant aller jusqu’à 25%.

Le rapport du CCSF indique que la fin de la sélection médicale a concerné 31% des contrats souscrits ces derniers mois et que les tarifs ont progressé d’environ 10% par rapport à 2021. Dans le même temps, les contrats avec sélection médicale ont poursuivi leur baisse tarifaire d’environ 8%.

Il est certain que dans un contexte d’allongement de la durée du crédit, en lien avec la remontée de taux d’intérêts depuis 2022, le plafond des 60 ans réduit de manière significative le périmètre d’application de la suppression du questionnaire de santé. Sur 58,5% des emprunteurs présentant un capital assuré inférieur à 200 000€, seuls 23% pouvaient échapper à la sélection médicale.

La crainte par les acteurs d’une vague de “crédit successoral”, c’est-à-dire l’utilisation de l’assurance sans sélection médicale par un client, se sachant très malade, dans le but de bénéficier d’un financement grâce à la mutualisation des risques, n’a pas eu lieu. Les conditions du marché du crédit en 2023 n’ont pas été favorables aux dossiers les plus fragiles.

Le CCSF ne cache pas la complexité à observer l’impact de la loi Lemoine sur les contrats sans sélection médicale. Grâce au témoignage d’associations de malades et d’anciens malades, il a été constaté, entre autres, que certains acteurs :

orientent les personnes n’ayant pas de souci de santé vers les contrats avec sélection médicale ;
leur proposent de rehausser la quotité, et/ou d’augmenter le montant emprunté ;
excluent dans leurs contrats toute pathologie préexistante, ce qui est contraire à l’esprit de la loi.

Le but est d’organiser la démutualisation via l’exclusion des bons risques, qui sont dès lors orientés vers une souscription avec questionnaire de santé.

La loi Lemoine a des effets positifs incontestables pour les emprunteurs, mais ils pourraient être meilleurs si certaines pratiques bancaires cessaient. En premier lieu, celle qui consiste à ralentir la mobilité des emprunteurs en ne respectant pas le délai légal pour donner réponse à une demande de substitution. Le délai de 10 jours ouvrés n’était tenu que dans 23% des demandes de substitution en 2022 et dans 18% en 2023.

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Santé senior : comment faire des économies en 2026 ?

Avec l’avancée en âge, les dépenses de santé augmentent mécaniquement : consultations plus fréquentes, équipements optiques ou/et auditifs, soins dentaires plus lourds et plus coûteux, traitements médicamenteux… Pourtant, il est tout à fait possible de rester bien soigné sans voir son budget exploser. En 2026, de nombreux dispositifs publics et leviers méconnus permettent aux seniors de réduire significativement leur reste à charge. Bilans gratuits, prévention, réseaux de soins, choix éclairé de complémentaire santé : voici un guide complet pour optimiser vos dépenses de santé après 60 ans, sans renoncer à la qualité des soins. Profiter des bilans de santé intégralement remboursés « Mieux vaut prévenir que guérir », « une onde de prévention vaut une livre de guérison », les adages ne manquent pas sur la prévention, premier levier d’économies en matière de santé. Plusieurs bilans de santé sont accessibles sans aucuns frais, souvent encore sous-utilisés par les seniors. Le dispositif « Mon Bilan Prévention » Pris en charge à 100 % par l’Assurance maladie, ce programme s’adresse à tous à partir de 18 ans. Après avoir rempli un auto-questionnaire adapté à votre âge, vous réalisez un entretien avec un professionnel de santé (infirmier, pharmacien ou médecin). L’objectif est multiple : repérer les facteurs de risque (diabète, maladies cardiovasculaires, troubles nutritionnels, problèmes psychiques) vérifier la mise à jour des vaccinations orienter vers des examens ou suivis adaptés. Le bilan de santé gratuit tous les cinq ans Indépendamment de l’âge, toute personne affiliée à l’Assurance maladie peut bénéficier, une fois tous les 5 ans, d’un examen de prévention en santé (EPS) dans un centre dédié. Accessible dès 16 ans, cet examen d’une durée de 2 heures était autrefois appelée « bilan de santé gratuit », et permet souvent de détecter des pathologies à un stade précoce, évitant ainsi des traitements lourds et coûteux. Bon à savoir : le centre d’examen de santé (CES) où se déroule ce bilan n’assure aucune prise en charge médicale. Réaliser un check-up prévention dès 50 ans avec l’Agirc-Arrco Les anciens salariés cotisant, même brièvement, au régime Agirc-Arrco peuvent bénéficier d’un bilan prévention gratuit dès 50 ans (actifs ou retraités) dans un centre de prévention. Ce bilan comprend : un entretien médical approfondi un échange avec un psychologue des conseils sur l’hygiène de vie, la nutrition et la gestion du stress. Là encore, vous remplissez un auto-questionnaire avant de réaliser l’examen en présentiel ou en téléconsultation. Cette approche globale permet d’agir tôt et d’éviter des dépenses de santé futures. Miser sur la prévention vaccinale pour éviter des soins lourds La vaccination reste un outil clé pour limiter les hospitalisations coûteuses chez les seniors. En pratique : le vaccin contre la grippe saisonnière est pris en charge à 100 % pour les personnes de 65 ans et plus ; l’injection est partiellement remboursée selon le professionnel (médecin, infirmier, pharmacien), le reste à charge étant couvert par votre mutuelle. Le vaccin contre le Covid-19 est également remboursé à 100%, et ce, pour tous dès l’âge de 5 ans. Pour les 65 ans et plus, l’Assurance Maladie recommande le vaccin contre le zona et le vaccin contre les infections à virus respiratoire syncytial (VRS). Participer systématiquement aux dépistages gratuits On reste dans le domaine de la prévention. Les campagnes de dépistage organisées par l’Assurance maladie sont entièrement prises en charge et représentent un enjeu majeur de santé publique… et d’économies. Sont notamment concernés : le cancer colorectal, avec un kit gratuit remis en pharmacie le cancer du sein, via une mammographie tous les 2 ans pour les femmes de 50 à 74 ans le cancer du col de l’utérus, jusqu’à 65 ans. En cas de diagnostic précoce, les traitements sont généralement plus légers, mieux remboursés et moins coûteux sur le long terme. L’Assurance Maladie propose également un examen d’ostéodensitométrie, remboursé à 70% sur la base d’un tarif conventionné à 39,96€. Réalisé uniquement sur prescription médicale, cet examen est réservé aux personnes présentant des facteurs de risque d’ostéoporose. Profiter des contrôles de vue gratuits chez l’opticien Peu de seniors le savent, mais de nombreux opticiens proposent un contrôle de la vue sans frais, sans obligation d’achat. Cela permet : de vérifier l’évolution de la correction d’éviter un renouvellement inutile de lunettes ou au contraire d’anticiper une baisse de vision avant qu’elle ne génère des complications. Attention : ce test gratuit ne remplace pas une consultation chez un ophtalmologue. Utiliser intelligemment le dispositif 100 % Santé Opérationnel depuis 2021, le dispositif 100 % Santé ou zéro reste à charge permet un remboursement intégral de des équipements suivants : lunettes (montures et verres correcteurs, toutes corrections) prothèses dentaires (couronnes, bridges, dentiers) aides auditives. Ces équipements souvent très coûteux répondent à des critères de qualité définis par les pouvoirs publics. Pour optimiser ce dispositif : comparez les modèles proposés sachez que vous pouvez combiner monture libre + verres 100 % Santé refusez les équipements hors panier si leur surcoût n’est pas justifié. Le professionnel de santé (opticien, dentiste, audiologiste) doit obligatoirement vous proposer au moins un équipement du panier 100% Santé dans le devis. Libre à vous de sélectionner un appareillage hors du dispositif, auquel cas vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins élevés, éventuellement remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garantie. Attention : seuls les contrats de mutuelle responsable (95% des offres du marché de la complémentaire santé) sont tenus d’appliquer la réforme 100% Santé. Ne négligez pas pour autant les offres de mutuelle non responsable qui peuvent être mieux adaptées à vos besoins et à votre budget. Exploiter les réseaux de soins proposés par votre mutuelle La plupart des mutuelles santé donnent accès à des réseaux de soins partenaires (optique, dentaire, audiologie). Ces réseaux permettent : des tarifs négociés un reste à charge inférieur des services complémentaires : téléconsultation, analyse de devis, accès accéléré à certains spécialistes. Les principaux réseaux existants incluent notamment : Santéclair Itelis Carte Blanche Sévéane. Limiter les dépassements d’honoraires Le choix du professionnel de santé a un impact direct sur votre budget. Pour maximiser les remboursements : privilégiez les médecins de secteur 1 qui appliquent le tarif conventionné à défaut, optez pour des praticiens de secteur 2 adhérant à l’OPTAM (Option Pratique Tarifaire Maîtrisée) évitez les médecins non conventionnés de secteur 3, très faiblement remboursés : la prise en charge se fait sur la base du tarif d’autorité, soit 0,61€ pour un généraliste et 1,22€ pour un spécialiste. L’annuaire de l’Assurance Maladie (Ameli) permet d’identifier facilement le secteur de chaque praticien. Choisir une complémentaire santé senior réellement adaptée Après le départ à la retraite, une mutuelle mal ajustée peut devenir très coûteuse. Si vous êtes un ex-salarié, conserver votre mutuelle entreprise est une option peu pertinente, car les garanties restent les mêmes et vous payez l’intégralité de la cotisation. Plusieurs solutions existent : adhérer en tant qu’ayant droit à la mutuelle entreprise obligatoire de votre conjoint encore actif vérifier votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), gratuite ou à prix minime (25€/mois pour les 60-69 ans, 30€/mois à partir de 70 ans) comparer régulièrement les contrats pour éviter les garanties inutiles. Une mutuelle bien calibrée permet d’économiser plusieurs centaines d’euros par an. N’hésitez pas à profiter de la résiliation infra-annuelle en complémentaire santé si votre contrat ne vous convient plus. Utilisez un comparateur de mutuelle santé pour obtenir plusieurs devis parmi les meilleures offres du moment, et comparez avec votre contrat actuel. Toutes les démarches de résiliation peuvent être prises en charge par le nouvel organisme assureur. Votre comparateur de proximité Magnolia.fr compare à la fois les contrats responsables et les contrats non responsables, et vous offre une simulation des meilleures offres à l’instant T, correspondant à vos besoins et à votre budget. Tirer parti des remboursements souvent méconnus Certaines complémentaires santé remboursent des prestations peu connues : les médicaments non pris en charge par l’Assurance maladie et l’auto-médication les séances de pédicurie les consultations d’ostéopathie ou de médecines douces les forfaits prévention ou bien-être Relisez les conditions générales de votre contrat ou contactez votre conseiller mutuelle : la démarche peut révéler des économies insoupçonnées. En 2026, bien vieillir sans se ruiner est possible. En combinant prévention, dispositifs publics, choix éclairés de professionnels et optimisation de sa complémentaire santé, les seniors peuvent réduire significativement leurs dépenses tout en conservant un excellent niveau de soins.

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Dispositif Jeanbrun 2026 : peut-on croire à la relance de l’investissement locatif ?

Après la disparition du dispositif Pinel fin 2024, l’investissement locatif privé s’est retrouvé sans véritable cadre incitatif. Dans un contexte de crise du logement persistante, de baisse des mises en chantier et de désengagement progressif des bailleurs particuliers, le gouvernement tente de recréer un levier fiscal avec le dispositif Jeanbrun, officiellement intégré à la loi de finances pour 2026 enfin adoptée. Présenté comme le successeur du Pinel, ce nouveau mécanisme marque pourtant une rupture profonde dans la philosophie de la fiscalité immobilière. Peut-il réellement relancer l’investissement locatif en 2026 ? Analyse. Un changement de paradigme après le Pinel Le dispositif Jeanbrun repose sur un nouveau statut du bailleur privé, adossé à l’article 31 du Code général des impôts. Contrairement au Pinel, il n’offre aucune réduction d’impôt directe. L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement déductible des revenus fonciers, à l’image de ce qui existe depuis longtemps dans l’immobilier professionnel. L’objectif affiché est clair : reconnaître l’investisseur locatif comme un acteur économique à part entière, et non plus comme un simple contribuable à qui l’on accorde une carotte fiscale ponctuelle. Cette approche se veut plus durable, mais aussi plus technique, ce qui change profondément la nature du public ciblé. Quels logements sont éligibles au dispositif Jeanbrun ? Le champ d’application du dispositif est strictement encadré. Sont éligibles : les logements neufs ou en VEFA les logements anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde, avec au moins 30 % du prix d’acquisition consacré aux travaux, éventuellement financés par MaPrim’Rénov. Dans tous les cas, le bien doit : être situé en France, métropole ou Outre-mer se trouver dans un immeuble d’habitation collectif être loué nu, à titre de résidence principale respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires faire l’objet d’un engagement de location de 9 ans. Les maisons individuelles sont exclues, qu’elles soient neuves ou rénovées. Ce choix est fortement critiqué par les professionnels, même si le gouvernement évoque une possible réintégration ultérieure, notamment pour les maisons anciennes sous conditions de travaux. Comment fonctionne l’amortissement fiscal en loi Jeanbrun ? La mécanique fiscale est au cœur du dispositif Jeanbrun. Une base amortissable limitée L’amortissement s’applique uniquement à la valeur du bâti. Le foncier est exclu de manière forfaitaire, à hauteur de 20 % du prix d’acquisition. En pratique, 80 % du prix du logement constitue la base amortissable. Des taux variables selon le type de location Les taux d’amortissement dépendent à la fois de la nature du bien (neuf ou ancien rénové) et du niveau de loyers pratiqués : Type de logement Location intermédiaire Location sociale Location très sociale Logement neuf ou en VEFA 3,5 % par an 4,5 % par an 5,5 % par an Logement ancien avec travaux 3 % par an 3,5 % par an 4 % par an L’amortissement débute à compter de l’achèvement du bien ou de son acquisition, sans jamais pouvoir excéder la valeur du logement hors foncier. Un plafonnement annuel qui limite l’avantage fiscal Autre différence majeure avec le Pinel : le plafond de l’avantage fiscal est fixé par foyer fiscal, et non par logement. 8 000 € par an dans le cas général 10 000 € par an si au moins 50 % des revenus locatifs proviennent de logements en location sociale 12 000 € par an si cette proportion concerne de la location très sociale Ce plafonnement permet de maîtriser le coût budgétaire du dispositif, mais il réduit mécaniquement son intérêt pour les investisseurs multipropriétaires ou fortement imposés. En cas de non-respect de l’engagement de location, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans les revenus fonciers, selon un mécanisme de reprise étalée. Seuls certains aléas de la vie (décès, invalidité grave, licenciement) permettent d’y échapper. Exemple concret d’optimisation fiscale Un investisseur acquiert en 2026 un appartement neuf pour un prix de 200 000 €, destiné à la location très sociale, avec un engagement de location de 9 ans, conformément au dispositif Jeanbrun. Détermination de la base amortissable Le foncier est exclu forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d’acquisition. Prix du bien : 200 000 € Part du foncier (20 %) : 40 000 € Base amortissable (80 %) : 160 000 € Calcul de l’amortissement annuel Pour un logement neuf loué en très social, le taux d’amortissement applicable est de 5,5 % par an. Amortissement annuel : 160 000 € × 5,5 % = 8 800 € Ce montant est inférieur au plafond annuel de 12 000 € applicable lorsque la location très sociale représente au moins 50 % des revenus locatifs du foyer fiscal. L’intégralité de l’amortissement est donc déductible. Gain fiscal sur la durée de l’engagement Sur 9 ans de location : Amortissement total déductible : 8 800 € × 9 = 79 200 € Grâce au dispositif Jeanbrun, l’investisseur peut déduire 79 200 € de ses revenus fonciers sur la durée de l’engagement, réduisant significativement son imposition, sans bénéficier pour autant d’une réduction d’impôt « immédiate » comme c’était le cas avec le Pinel. Une relance attendue… mais contestée Le gouvernement espère, grâce au dispositif Jeanbrun, produire 50 000 logements locatifs privés dès 2026, et contribuer à l’objectif de 2 millions de logements d’ici 2030 annoncé par le Premier ministre Sébastien Lecornu. Sur le terrain, l’accueil est beaucoup plus nuancé. Selon une étude menée par PAP auprès de propriétaires bailleurs : 83 % estiment que le dispositif ne les incite pas à investir dans le locatif. 52 % jugent la rentabilité insuffisante. Seuls 11 % envisagent un investissement dans le neuf, et 6 % dans l’ancien. Les principaux freins identifiés restent : la faiblesse des rendements la hausse de la fiscalité locale les coûts de rénovation énergétique et le plafonnement des loyers. Pour beaucoup, l’absence d’un avantage fiscal « visible », comparable à la réduction d’impôt du Pinel, limite fortement l’effet déclencheur. Dispositif Jeanbrun 2026 : pour quels investisseurs ? En pratique, le dispositif Jeanbrun semble s’adresser prioritairement à : des investisseurs déjà bailleurs, disposant de revenus fonciers imposables des profils patrimoniaux capables d’arbitrer entre amortissement, plafonds et stratégie long terme des contribuables à l’aise avec la technicité fiscale. À l’inverse, pour les ménages faiblement imposés ou primo-investisseurs, l’effet incitatif apparaît nettement plus limité. Le dispositif Jeanbrun constitue indéniablement une évolution structurelle de la fiscalité immobilière. Plus rationnel sur le plan économique, plus cohérent sur le long terme, il rompt avec la logique de défiscalisation « clé en main » incarnée par le Pinel. Pour autant, son impact sur la relance massive de l’investissement locatif reste incertain. Sans amélioration tangible de la rentabilité globale, notamment dans l’ancien, et sans réintégration des maisons individuelles, le dispositif risque de rester un outil de niche, efficace pour certains profils avertis, mais insuffisant pour enrayer durablement la crise du logement.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en février 2026

Les taux de crédit immobilier se stabilisent en février après les légers sursauts du mois dernier. Quelques hausses à la marge sont tout de même à signaler en fonction des profils. Les conditions d’emprunt restent accessibles, voire attractives, dans un marché toujours dominé par les incertitudes macro-économiques. Les banques continuent d’être offensives et soutiennent l’accès à la propriété, notamment pour les primo-accédants. Si vous avez un projet immobilier solide, n’attendez pas ! Voici tout ce qu’il faut savoir pour emprunter en février 2026, des taux d’intérêts jusqu'au niveau des prix dans l’ancien, en passant par le levier d’économie offert par la délégation d’assurance de prêt. Entre stabilité et très légère remontée des taux de crédit immobilier Après plusieurs mois de relative accalmie, l’année 2026 démarre par un ajustement discret des taux de crédit immobilier. En février, la tendance est clairement à la stabilisation, même si de petites hausses sont observées selon les durées et les profils d’emprunteurs. Cette évolution s’explique principalement par la pression exercée sur les coûts de refinancement des banques. Les incertitudes autour du budget de l’État (finalement adopté lundi 2 février) et la tension persistante sur l’OAT à 10 ans, dont le rendement a dépassé les 3,5 % courant janvier, ont mécaniquement limité les marges de manœuvre des établissements prêteurs. Dans ce contexte, les banques ajustent leurs barèmes sans remettre en cause leur stratégie commerciale. Quels sont les taux immobiliers pratiqués en février 2026 ? En moyenne, les taux fixes proposés par les banques restent compris entre 3,10 % et 3,40 %, toutes durées confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Dans le détail, les barèmes observés en février 2026 affichent : sur 15 ans : environ 3,18 %, en légère hausse par rapport au mois précédent sur 20 ans : entre 3,27 % et 3,31 %, soit une progression limitée de quelques centièmes sur 25 ans : entre 3,38 % et 3,40% Ces niveaux confirment une évolution contenue des taux, loin des flambées observées en 2023 et 2024. Les durées longues restent les plus sensibles aux ajustements, tandis que les crédits sur 10 à 15 ans bénéficient encore de conditions relativement attractives. Rappel : la durée maximale autorisée est de 25 ans selon les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) édictées en 2021. Une tolérance jusqu’à 27 ans est accordée pour les achats en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) et dans l’ancien avec travaux d’au moins 10% du montant de l’opération. Des écarts importants selon les profils d’emprunteurs Comme toujours, le taux obtenu dépend fortement de la qualité du dossier. En février 2026, les meilleurs profils, ceux qui disposent de revenus confortables, d’apport significatif, et d’une stabilité professionnelle, subissent eux aussi une légère remontée, de l’ordre de +5 centièmes en moyenne. Pour autant, ces emprunteurs dits premium peuvent accéder à des conditions privilégiées, avec des taux proches de : 2,95 % sur 15 ans 3,05 % sur 20 ans 3,15 % sur 25 ans La négociation reste donc possible, notamment en contrepartie d’une domiciliation bancaire, de la souscription de produits annexes ou d’une assurance emprunteur proposée par la banque… même si ce dernier point mérite une analyse attentive (lire plus bas). Capacité d’emprunt : un exemple concret en février 2026 Pour mesurer l’impact réel des taux actuels, prenons un cas pratique. Un couple disposant de 5 000 € de revenus nets mensuels souhaite acheter un bien immobilier. Avec un taux de 3,29 % sur 20 ans, il peut emprunter jusqu’à 275 437 €, pour une mensualité d’environ 1 650 € assurance incluse. Malgré la légère remontée des taux, les capacités d’emprunt restent cohérentes avec les prix du marché, à condition de présenter un projet bien structuré et un taux d’endettement maîtrisé. Rappel : Le taux d'effort est officiellement limité à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Un marché immobilier stabilisé mais encore incertain Début 2026, le marché immobilier montre des signes d’équilibre après plusieurs mois d’ajustement. Les dernières analyses des Notaires de France indiquent une évolution modérée des prix et une activité plus structurée, sans retour aux niveaux de tension observés par le passé. Voici les principaux éléments à retenir : Volume des transactions : près de 945 000 transactions de logements anciens en France métropolitaine cumulées sur les 12 derniers mois. Évolution des prix nationaux : stabilité des prix entre le 2ᵉ et le 3ᵉ trimestre 2025, avec une progression d’environ +0,7 % sur un an. Ile-de-France : légère progression des prix entre le 2ᵉ et le 3ᵉ trimestre 2025 (+0,2 %) et une hausse annuelle de +0,4 %. Province : des variations plus mesurées entre trimestres (-0,1 %), mais une progression annuelle proche de +0,7 %. Perspectives par type de bien : sur la base des avant-contrats, les projections indiquent une augmentation des prix anciens de +1,4 % pour les appartements et +0,4 % pour les maisons à un an. Cette normalisation du marché, avec des prix évoluant à un rythme modéré, offre aux emprunteurs une meilleure lisibilité pour prendre des décisions éclairées dans le cadre de leurs projets immobiliers. Des banques toujours offensives sur le crédit immobilier Malgré un contexte macro-économique incertain et chaotique, les banques continuent de soutenir activement le crédit immobilier. La détente progressive de l’OAT à 10 ans, revenue autour de 3,4 %, permet de contenir les barèmes et d’éviter une hausse plus marquée des taux. Certaines banques vont même jusqu’à proposer des crédits à 20 ans à des niveaux proches, voire inférieurs, à celui de l’OAT, une situation très inhabituelle et économiquement intenable, qui sera de courte durée. Cette concurrence accrue profite directement aux emprunteurs, en particulier à ceux qui présentent un profil rassurant. Primo-accédants : un soutien renforcé en 2026 En février 2026, les primo-accédants restent une cible prioritaire pour les établissements bancaires. Le crédit est un produit d’appel qui permet de capter le chaland sur le long terme, pour lui proposer d’autres produits plus rémunérateurs (assurances, placements, plan épargne retraite). De nombreuses offres spécifiques sont maintenues : Prêts complémentaires à taux zéro ou fortement bonifiés Enveloppes “coup de pouce” représentant jusqu’à 10 % du montant emprunté Frais de dossier réduits, voire offerts Ces dispositifs sont souvent cumulables avec les aides existantes comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), le PAS (Prêt Accession Sociale) ou les prêts Action Logement. Ils permettent de sécuriser les plans de financement, en diminuant le taux d’endettement. Assurance de prêt : un levier d’économie toujours déterminant L’assurance emprunteur demeure un levier d’optimisation du coût global du crédit. Grâce à la délégation d’assurance, il est possible de réduire significativement la facture, parfois de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt. Voici la stratégie efficace pour améliorer la rentabilité de son financement, sans renégocier le taux du crédit lui-même : comparer les contrats ajuster les garanties à son profil profiter de la substitution à tout moment (loi Lemoine). Face aux assurances de groupe proposées par les banques, vous avez le vaste choix des assurances individuelles des prestataires externes jusqu’à 4 fois moins chères. Exemple : Un couple de trentenaire contracte un prêt de 250 000 € sur 20 ans au taux nominal de 3,25%, couvert par l’assurance de groupe de sa banque au taux de 0,36% sur chaque tête. Coût de l’assurance de groupe : 18 000 € x 2 Non-fumeurs et sans antécédents de santé, les deux co-emprunteurs peuvent obtenir une assurance déléguée au taux de 0,08% chacun (taux moyen observé chez Magnolia.fr pour ce profil). Coût de l’assurance individuelle : 4 000 € x 2 Économie sur la durée totale du crédit : 28 000 € Faut-il emprunter en février 2026 ? Malgré quelques ajustements à la hausse, février 2026 offre un environnement globalement favorable aux emprunteurs. Les taux restent attractifs au regard des standards historiques récents, le marché immobilier se stabilise et les banques demeurent engagées. Pour les ménages disposant d’un projet mûr, d’un apport cohérent et d’un dossier solide, la période actuelle constitue une réelle fenêtre d’opportunité. Attendre une hypothétique baisse massive des taux pourrait s’avérer risqué, surtout dans un contexte économique encore fragile.

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