Pouvoir d’achat 2024 : vaut-il mieux renégocier le taux du crédit ou l’assurance emprunteur ?

Les deux mon général, serait-on tenté de répondre ! Dans un contexte de légère baisse des taux d’intérêts qui favorise peu à peu la reprise du marché, nombreux sont les emprunteurs à envisager de renégocier les conditions de leur crédit immobilier. Pas sûr que le timing soit le bon. En revanche, il est une dépense qu’il est toujours possible de diminuer : l’assurance de prêt. Pas besoin d’attendre plus longtemps pour réduire la voilure et faire de grosses économies sur son crédit immobilier.

Un marché immobilier qui redémarre doucement

La hausse des taux qui a prévalu durant ces dix-huit derniers mois est arrivée à son terme en ce début d’année 2024. Le plancher avait été atteint à l’automne 2021 avec un taux exceptionnel autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée de 20 ans. Avec la dérive inflationniste engendrée par la guerre en Ukraine, les taux n’ont cessé de grimper pour afficher 4,50% en décembre dernier.

Changement de braquet avec des taux orientés à la baisse depuis janvier. Actuellement, le taux du marché sur 20 ans oscille entre 3,70% et 4,05% pour les bons dossiers. La capacité d’emprunt s’améliore doucement et la balle est dans le camp des banques pour relancer la production de crédits immobiliers. Les établissements sont volontaristes après quasiment deux ans de disette où le crédit n’était plus rémunérateur en raison des conditions monétaires.

Pas d’angélisme pour autant. Les règles d’octroi pèsent toujours sur les emprunteurs. Les banques ne pourront pas vraiment lâcher du lest en 2024 compte tenu des normes strictes qui leur sont juridiquement imposées depuis janvier 2022 :

Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise.
La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans dans le neuf (VEFA) et dans l’ancien avec travaux de rénovation.

Ces contraintes réglementaires sont un véritable frein à l’accès au crédit immobilier, n’en déplaise au régulateur, Banque de France en tête, qui refuse de les amender pour fluidifier le marché sans pour autant risquer un endettement excessif des ménages.

Trop tôt pour renégocier le taux d’un crédit immobilier

Dans ce contexte de taux en baisse, certains emprunteurs se demandent s’ils ne pourraient pas déjà renégocier leur prêt immobilier. Avant d’envisager l’opération, il faut étudier sa faisabilité :

Le prêt doit se trouver son premier tiers de remboursement.
L’écart entre le taux initial et le nouveau taux doit se situer entre 70 et 100 points de base (0,70% à 1%).
Le capital restant dû est au minimum de 70 000€.

Pour les montants élevés et très élevés, la renégociation s’avère pertinente même si le delta entre les deux taux est inférieur à 70 points de base. Pour les sommes plus modestes, les frais liés à l’opération ne sont pas compensés.

Si la banque accepte de réviser le taux à la baisse, l’emprunteur s’acquitte uniquement des frais d’avenant au contrat. En revanche, en cas de rachat de crédit immobilier par un établissement concurrent, seront facturées des pénalités de remboursement anticipé à la banque initiale (6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû), auxquelles viennent s'ajouter les autres frais (frais de dossier, frais de nouvelle garantie).

Il est donc conseillé de patienter que les taux continuent de fléchir pour envisager de renégocier son crédit dans de meilleures conditions. D’ici la fin de l’année, quand les taux se situeront autour de 3,50%, davantage d’emprunteurs pourront se lancer, directement auprès de leur banque ou en faisant jouer la concurrence.

Changer d’assurance emprunteur pour retrouver du pouvoir d’achat

Pas la peine d’attendre des jours plus favorables pour réaliser d’importantes économies sur son crédit immobilier. La loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Si, comme l’immense majorité des emprunteurs, vous êtes couvert par l’assurance de votre banque, remettez le contrat en question, car vous payez sans doute le prix fort.

Les assurances groupe bancaires sont jusqu’à trois fois plus chères que les offres alternatives, à garanties équivalentes. Chez Magnolia.fr, les milliers d’emprunteurs que nous avons accompagnés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine pour tous (septembre 2022) ont pu économiser en moyenne 20 000€ sur la durée restante de leur crédit immobilier.

Réduire le taux d’assurance de 10 points de base équivaut à diminuer le taux nominal de 20 points.

Jetez un œil à notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 : en changeant d’assurance dans le mois qui suit l’offre de prêt, un ménage qui emprunte 200 000€ sur 20 ans peut obtenir un gain de 21 600€, soit une économie de 90€ par mois et de 1 080€ par an. Plus le capital restant dû et la durée de remboursement sont élevés, plus important sera le gain potentiel.

Important : si vous faites racheter votre crédit immobilier par une autre banque, sachez que vous devrez changer obligatoirement d’assurance emprunteur, puisque vous négociez un nouvel emprunt. Vous cumulez ainsi deux sources d’économies, sous réserve de souscrire une assurance déléguée, et non pas celle du prêteur.

Dernières publications

tiers-payant-mutuelle-obligatoire-pharmacie

Mutuelle santé et tiers payant : la carte Vitale obligatoire en pharmacie

Depuis le 17 juin 2025, un changement majeur concerne les assurés sociaux en matière de remboursement de médicaments. L’Assurance maladie a annoncé que la présentation de la carte Vitale devient obligatoire pour bénéficier du tiers payant en pharmacie. Une évolution importante du système, qui marque la fin d’une certaine tolérance dans les officines. Désormais, sans carte Vitale, qu’elle soit physique ou numérique, vous devrez avancer les frais de vos médicaments, sauf exceptions prévues. Pourquoi la carte Vitale devient-elle obligatoire pour le tiers payant en pharmacie ? Jusqu’à récemment, il était encore possible d’accéder au tiers payant sans présenter sa carte Vitale. Les pharmaciens pouvaient retrouver les droits d’un assuré à partir de son nom, de son numéro de sécurité sociale ou via d’autres moyens. Cette souplesse évitait aux patients distraits ou mal équipés de faire l’avance des frais. Ce ne sera plus le cas. À partir de maintenant, si vous vous présentez à la pharmacie sans votre carte Vitale, le pharmacien ne pourra pas activer le tiers payant. Vous devrez régler intégralement le coût de vos médicaments, puis demander un remboursement à votre caisse d’assurance maladie, ce qui implique des délais et des démarches supplémentaires. Quelles exceptions à cette nouvelle règle ? L’obligation de présenter la carte Vitale ne s’applique pas dans tous les cas. Certains publics pourront encore bénéficier du tiers payant sans carte : les nourrissons de moins de 3 mois, qui n’ont pas encore de carte Vitale propre les personnes hébergées dans un établissement médico-social, comme un Ehpad. Pour rappel, le tiers payant se définit comme l’absence d’avance de frais sur la part des soins et produits remboursés par l’Assurance Maladie. Vous devez respecter le parcours de soins coordonnés, sinon vous êtes moins bien remboursé par le régime général. En cas de tiers payant dans ce cas de figure, l’Assurance Maladie récupère les sommes correspondantes ultérieurement. Une mesure destinée à renforcer la lutte contre la fraude Cette obligation de présenter une carte Vitale en pharmacie s’inscrit dans une volonté affichée de limiter les abus. L’Assurance maladie et les syndicats de pharmaciens souhaitent ainsi réduire les risques de fraudes et mieux encadrer la délivrance de certains traitements dits « sensibles ». Sont notamment visés : les médicaments stupéfiants certains antidiabétiques très spécifiques des traitements coûteux ou à fort potentiel de détournement. Ces médicaments présentent un risque élevé de mésusage, de trafic ou de consommation inappropriée. En rendant obligatoire la carte Vitale, l’objectif est de mieux tracer les délivrances et de garantir que les traitements sont bien remis aux bénéficiaires légitimes. Comment fonctionne la carte Vitale pour activer le tiers payant ? La carte Vitale est le sésame du parcours de soins en France. Elle contient toutes les informations nécessaires au professionnel de santé pour vérifier vos droits et activer immédiatement le remboursement de vos dépenses médicales. Que vous soyez chez le médecin, hospitalisé, chez le kiné ou à la pharmacie, la carte Vitale permet de bénéficier du remboursement automatique, sans formulaire à remplir. En pharmacie, le professionnel insère la carte dans son lecteur pour accéder à votre dossier. Cela lui permet notamment de : vérifier la prise en charge des médicaments prescrits appliquer automatiquement le tiers payant consulter, avec votre consentement, votre dossier médical partagé (DMP), afin de repérer d’éventuelles contre-indications ou interactions médicamenteuses. Bon à savoir : le tiers payant est un droit pour les patients atteints d’une affection de longue durée (ALD), les femmes enceintes (du 1er jour du 6e mois et jusqu’au 12e jours après l’accouchement), les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) et de l’AME (Aide Médicale de l’État). La carte Vitale numérique : une alternative pratique mais encore incomplète Depuis le 11 mars 2025, tous les assurés français ont la possibilité de demander une carte Vitale dématérialisée. Cette carte numérique, appelée aussi carte Vitale sécurisée, peut être installée sur un smartphone via l'application « carte Vitale », disponible gratuitement sur l'App Store et Google Play. Elle offre plusieurs fonctionnalités utiles : consultation des droits à remboursement suivi en temps réel des remboursements accès aux mêmes services que la carte physique. Néanmoins, cette version digitale ne remplace pas totalement la carte Vitale physique. En effet, tous les professionnels de santé ne sont pas encore équipés de lecteurs compatibles avec cette technologie. Par précaution, il est donc recommandé de toujours avoir sa carte Vitale physique sur soi, même si vous disposez de la version numérique. Que faire si vous oubliez votre carte Vitale en pharmacie ? Dans le nouveau cadre mis en place, un oubli de carte Vitale signifie avance de frais. Vous devrez alors : Régler le montant total de vos médicaments directement au pharmacien. Demander une feuille de soins. L’envoyer à votre caisse d’Assurance maladie pour obtenir un remboursement. Ces démarches allongent les délais de remboursement et peuvent décourager certains patients. D’où l’importance d’avoir systématiquement sa carte Vitale avec soi ou sur son smartphone. Différence entre tiers payant et mutuelle Le tiers payant permet aux patients de ne pas avancer leurs frais de santé lors d'une consultation, d’une hospitalisation, de l’achat de lunettes de vue ou de médicaments. Il existe 2 formes de tiers payant : celui de la Sécurité sociale et celui de la mutuelle santé. Le tiers payant de l’Assurance maladie couvre la part remboursée par la Sécurité sociale. Grâce à la carte Vitale et au système de télétransmission NOEMIE, les données sont transmises automatiquement à la caisse, sans besoin de feuille de soins. Si le soin est pris en charge à 100 %, aucun paiement n’est exigé. Le tiers payant complémentaire, ou tiers payant mutuelle, prend en charge la part des frais non couverts par la Sécurité sociale, selon les garanties prévues dans votre contrat. Il fonctionne avec la carte de mutuelle, qui atteste de vos droits. Le professionnel de santé transmet directement les informations à la complémentaire santé, ce qui permet d’éviter ou de limiter les avances de frais pour l’assuré. Ce double dispositif facilite l’accès aux soins, en simplifiant les démarches administratives et en réduisant les dépenses immédiates pour les patients.

report-hausse-tarifs-consultations-spécialistes-janvier-2026

Hausse des tarifs des consultations spécialistes : report au 1er janvier 2026

La revalorisation des tarifs des consultations chez les médecins spécialistes, initialement prévue pour le 1er juillet 2025, a été repoussée au 1er janvier 2026. Une décision prise par le comité d’alerte sur l’évolution des dépenses d’assurance maladie, en raison d’un risque de dépassement budgétaire. Explications sur les raisons de ce report et ses conséquences pour les assurés et les professionnels de santé. Une revalorisation prévue dans la nouvelle convention médicale La convention médicale 2024-2029, signée le 4 juin 2024 entre les syndicats de médecins libéraux et l’Assurance maladie, prévoyait une série de revalorisations des consultations médicales. Une première hausse est entrée en vigueur dès le 22 décembre 2024. Par exemple : Le tarif d’une consultation chez un généraliste est passé de 26,50 € à 30 €. Certaines spécialités ont également vu leurs tarifs augmenter (psychiatres, gériatres, pédiatres, etc.). Une seconde vague de revalorisations des tarifs des consultations était planifiée au 1er juillet 2025 pour plusieurs spécialités. Elle devait aligner les tarifs sur la charge réelle de travail et l’expertise des praticiens concernés. Mais cette seconde étape a finalement été suspendue par mesure de prudence budgétaire. Pourquoi les consultations des médecins spécialistes ne seront-elles pas revalorisées avant 2026 ? Le comité d’alerte sur l’évolution des dépenses d’assurance maladie, institué en 2004, a pour mission de surveiller l’évolution des dépenses de santé et d’alerter les pouvoirs publics si des dépassements sont anticipés. Dans un avis rendu le 18 juin 2025, il a pointé un dépassement probable de l’ONDAM (Objectif national de dépenses d’assurance maladie), dépassant le seuil critique de 0,5 % fixé par la loi. Une situation qui ne s’était pas produite depuis 2007. Conséquence réglementaire : en cas de dépassement anticipé, toutes les revalorisations tarifaires prévues dans l’année en cours sont automatiquement suspendues (article L.162-14-1-1 du Code de la Sécurité sociale). Résultat : les spécialistes devront patienter jusqu’au 1er janvier 2026 pour bénéficier de la prochaine hausse des tarifs de leurs consultations. Évolution des tarifs par spécialité : ce qui change en 2026 Voici un tableau récapitulatif des principales hausses prévues, avec les tarifs avant 2024, depuis décembre 2024, et ceux attendus en janvier 2026 : Spécialité Type de consultation Avant le 22/12/2024 Depuis le 22/12/2024 Prévu au 01/01/2026 Pédiatrie Examens obligatoires 0-2 ans 38,50 € 45 € 50 € Consultations obligatoires naissance 47,50 € 54 € 60 € Suivi enfant – 2 ans 38,50 € 39 € 40 € Suivi enfant 2-6 ans 33,50 € 35 € - Suivi enfant +6 ans 28 € 31,50 € - Psychiatrie Consultation adulte 51,70 € 55 € 57 € Pédopsychiatrie Consultation 54,70 € 67 € 75 € Gynécologie Consultation classique 33,50 € 37 € 40 € Dermatologie Dépistage mélanome 47,50 € 54 € 60 € Gériatrie Consultation de référence 31,50 € 37 € 42 € Endocrinologie Consultation complexe 53,50 € 58 € 62 € Neurologie Consultation classique 51,70 € 55 € 57 € Médecine physique Rééducation et réadaptation 31,50 € 36 € 40 € À noter : certaines consultations ne feront pas l’objet d’une revalorisation supplémentaire en 2026. C’est le cas, par exemple, du suivi de l’enfant de plus de 6 ans ou de l’avis ponctuel de consultant en gériatrie. Quel impact pour les assurés ? 1. Remboursement inchangé si parcours de soins respecté Si vous respectez le parcours de soins coordonnés (déclaration d’un médecin traitant, consultation sur orientation), la Sécurité sociale prend en charge 70 % du tarif de consultation, le reste étant pris en charge par la mutuelle santé. En pratique : Vous avancez 100 % du tarif ou vous bénéficiez du tiers payant. L’Assurance maladie rembourse 70 % sur la base du tarif conventionné. Votre mutuelle couvre les 30 % restants, sauf la participation forfaitaire de 2 €, qui reste à votre charge. 2. Hausse des coûts pour les complémentaires santé Même si les patients ne voient pas directement leur reste à charge augmenter, les mutuelles devront rembourser un ticket modérateur plus élevé. Cela pourrait entraîner : Une augmentation des cotisations des contrats santé. Une répercussion indirecte sur le budget des assurés à moyen terme. Conclusion : si la hausse des consultations n’impacte pas immédiatement le portefeuille des patients, elle risque de peser sur les cotisations de leurs complémentaires santé dans les mois à venir. Ce qu’il faut retenir La hausse des tarifs chez les spécialistes médicaux est reportée au 1er janvier 2026. La décision fait suite à un risque de dépassement des dépenses de santé en 2025. Certaines consultations avaient déjà été revalorisées en décembre 2024. L’impact immédiat sur les patients est limité si le parcours de soins est respecté. Mais les cotisations des mutuelles pourraient augmenter pour compenser ces nouvelles dépenses.

prêt-immobilier-2025-principaux-motifs-refus-banques

Prêt immobilier 2025 : les principaux motifs de refus des banques

En 2025, malgré une légère accalmie sur le front des taux d’intérêt, décrocher un crédit immobilier reste un parcours semé d’embûches. Les banques, plus prudentes que jamais, rejettent de nombreux dossiers, y compris ceux de ménages a priori solvables. Pourquoi ces refus se multiplient-ils ? Quelles sont les banques les plus strictes ? Et surtout, comment éviter que votre demande ne soit recalée ? Décryptage. Des conditions de crédit durcies malgré des taux stabilisés Depuis le début de l’année, le marché du prêt immobilier retrouve doucement son souffle. Bien que les taux se soient stabilisés en moyenne entre 3% et 3,50 % selon les durées (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), la prudence reste de mise chez les établissements prêteurs. Ce n’est pas tant le coût du crédit qui freine les projets, mais les nouvelles exigences des banques. En effet, les critères d’octroi sont devenus plus stricts : niveau d’apport, taux d’endettement, type de contrat de travail… Autant de variables désormais scrutées à la loupe. Ce phénomène est observé à l’échelle nationale, avec de grandes disparités selon les régions et les établissements bancaires. Les 3 motifs de refus les plus récurrents en 2025 D’après les observations des réseaux de courtiers, les 3 raisons mises en avant par les banques pour recaler les demandes de prêt immobilier sont : 1. Faible apport personnel Certaines enseignes comme La Banque Postale exigent désormais un apport personnel conséquent, souvent supérieur à 15 %. Les prêteurs se montrent inflexibles sur le reste à vivre, c’est-à-dire la somme restante une fois les charges payées. Résultat : de nombreux dossiers, pourtant bien construits, n’obtiennent pas le feu vert. Il faut toutefois signaler que le crédit immobilier sans apport n’est pas une légende urbaine : sous réserve de présenter un profil premium et d’avoir un projet hyper solide, certaines banques prêtent 100% voire 110% du montant de l’opération. 2. Parcours professionnel précaire Avec un taux de refus qui dépasse parfois les 35 %, certains établissements rejettent massivement les demandes émanant de candidats en contrat précaire, souvent stigmatisés d’entrée de jeu par un apport personnel insuffisant. Les salariés en CDD, les travailleurs indépendants ou encore les primo-accédants sans capital initial sont les plus touchés. 3. Pas le bon profil Les réseaux bancaires comme le Crédit Agricole ne suivent pas une politique homogène sur tout le territoire. Certaines caisses régionales adoptent une ligne très stricte, notamment envers les primo-accédants ou les investisseurs locatifs. Dans certaines régions, plus d’un dossier sur deux est aujourd’hui refusé si vous présentez l’un de ces profils. Pourquoi les banques deviennent-elles aussi sélectives ? Plusieurs facteurs expliquent cette frilosité nouvelle des banques françaises : Un contexte économique incertain La conjoncture de 2025 reste marquée par un contexte géo-politique anxiogène et la prudence des marchés. Les taux d’intérêt, bien que stabilisés, restent élevés comparés à ceux des années précédentes, notamment entre fin 2019 et début 2022 où ils se situaient entre 1,50 et 1%. Et qui dit taux élevés, dit risque mécaniquement augmenté pour les prêteurs. Des normes réglementaires plus strictes Les banques doivent se conformer aux règles édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2021, qui impose un taux d’endettement maximal à 35 % (assurance emprunteur comprise) et une durée de prêt de 25 ans maximum. Ces restrictions réduisent leur marge de manœuvre. Un client solvable avec de hauts revenus pourrait tout à fait s’endetter au-delà de la limite des 35% sans compromettre son reste à vivre, or, la réglementation l’interdit. À noter : la durée maximale de remboursement peut aller jusqu’à 27 ans dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation au moins équivalents à 10% du montant de l’opération. Une stratégie de ciblage assumée En période de marges réduites, certaines banques préfèrent limiter leur production de crédit pour se concentrer sur les profils les plus rentables à long terme. Résultat : elles sélectionnent davantage et refusent des profils pourtant acceptés il y a encore quelques années. Les profils à risque en 2025 : qui sont les plus concernés par les refus de prêt immobilier ? La sévérité accrue des établissements touche en priorité certains profils : Apport inférieur à 10 % : un apport trop faible est souvent rédhibitoire. Contrats précaires : CDD, intérimaires, freelances ou auto-entrepreneurs sont systématiquement examinés avec rigueur. La présence d’un co-emprunteur en CDI facilite l’obtention du financement. Taux d’endettement supérieur à 33 % : même si le reste à vivre est correct, ce seuil est rarement toléré. Investisseurs locatifs : même en cas de rentabilité, ils sont perçus comme plus risqués. Primo-accédants dans les grandes villes : le coût élevé de l’immobilier urbain rend les projets plus risqués aux yeux des banques. Comment éviter un refus de prêt immobilier en 2025 ? Malgré cette sélectivité, il est encore possible de mettre toutes les chances de votre côté. Voici les conseils les plus efficaces des courtiers : 1. Renforcer son apport personnel Un apport entre 15 et 20 % du prix du bien améliore nettement la crédibilité du dossier. Si vous êtes en mesure de le constituer votre apport pour un prêt immobilier via une épargne personnelle, un don familial ou la revente d’un autre bien, cela peut faire toute la différence. 2. Réduire ses dettes en amont Avant de déposer votre demande, soldez les crédits à la consommation en cours. Cela permet d’alléger le taux d’endettement et d’augmenter votre capacité d’emprunt. 3. Passer par un courtier immobilier Un courtier en crédit immobilier expérimenté connaît les attentes spécifiques de chaque établissement. Il saura présenter votre dossier sous son meilleur jour et vous orienter vers la banque la plus adaptée à votre situation. 4. Ne pas négliger les banques en ligne et caisses régionales Les banques en ligne ou certaines petites caisses régionales peuvent se montrer plus souples. Elles cherchent à attirer de nouveaux clients, ce qui peut jouer en votre faveur. Sachez que le dézonage bancaire est une solution autorisée qui permet d’acheter dans un département et d'emprunter dans un autre. 5. Soigner le dossier Un dossier bien construit, avec des revenus réguliers, une situation professionnelle stable et un projet immobilier cohérent, augmente fortement vos chances d’obtenir un accord. Le choix de la banque : une décision stratégique En 2025, le choix de l’établissement prêteur est aussi important que celui du bien immobilier lui-même. Un refus dans une grande enseigne nationale ne signifie pas que votre projet est voué à l’échec. Il peut simplement indiquer qu’il faut recalibrer votre stratégie et vous adresser à un autre interlocuteur. C’est pourquoi il est crucial de ne pas multiplier les demandes en même temps, ce qui pourrait nuire à votre scoring bancaire. Préférez une démarche ciblée et accompagnée par un courtier, pour éviter les refus en cascade. Conclusion Les refus de prêt immobilier se multiplient en 2025, mais ils ne sont pas synonymes de fatalité. En comprenant les critères de sélection des banques, en anticipant les freins potentiels et en construisant un dossier solide, il reste possible d’obtenir un financement, même dans ce contexte tendu. Mettez toutes les chances de votre côté : soignez votre profil, entourez-vous d’un courtier compétent et choisissez votre banque avec discernement.

Je compare