Crédit immobilier : les banques pourront-elles lâcher du lest en 2024 ?

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Selon une information du journal Les Échos, le ministre de l’Économie Bruno serait prêt à assouplir les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière. Il s’est dit favorable à une proposition de réforme initiée par une vingtaine de députés visant à laisser les banques accorder des crédits selon leurs propres critères en toute sécurité. En parallèle, la Banque de France encourage les Français à « tester leur banquier » pour obtenir le financement d’un projet qui est souvent celui d’une vie.

Faciliter l’accès au crédit immobilier en 2024 

Édictées fin 2019 avant la crise sanitaire, les règles du HCSF rigidifient la distribution de crédits immobiliers, entraînant dans leur sillage une crise sans précédent. Mises en place pour éviter une surchauffe sur le marché du crédit immobilier qui aurait potentiellement provoqué le surendettement de ménages emprunteurs et un déséquilibre pour les banques, ces normes doivent s’appliquer de manière stricte, les prêteurs étant passibles de sanctions si ils y dérogent hors de la marge de flexibilité admise.

Rappel des règles du HCSF

Placé sous l’égide du ministère de l’Économie et des Finances, le HCSF est chargé de veiller à la stabilité financière en France et de conduire la politique macroprudentielle en collaboration avec les institutions européennes. La faiblesse des taux d’intérêts entre fin 2016 et fin 2019 a dynamisé le marché du crédit immobilier, et permis à bon nombre de ménages d’accéder à la propriété en s’endettant parfois sur des durées très longues pouvant aller jusqu’à 35 ans.

Le régulateur met fin à ces dérives en instaurant des règles visant l’encadrement de la distribution des prêts à l’habitat :

  • Le taux d’endettement ou taux d’effort est d’abord limité à 33% des revenus nets en janvier 2020, puis à 35% assurance comprise, à partir de janvier 2021.
  • La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans sauf exception dans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien sous condition de travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans.

Ces normes sont juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Impossible pour elles de s’en affranchir, sauf à la marge : 20% de leur production de crédits peuvent être octroyés à leurs propres conditions, à destination principalement de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale.

Maigres mesures pour relancer le marché immobilier

Le montant total des prêts à l’habitat a chuté de 40% sur un an en 2023 et le début de l’année n’a pas inversé la tendance, bien au contraire. Le marché enregistre une baisse record des crédits accordés en janvier 2024. La sonnette d’alarme a pourtant été tirée il y a de longs mois par les professionnels du crédit et de l’immobilier, notamment les courtiers qui n’ont eu de cesse d’alerter les autorités financières de l’émergence d’une crise du logement.

Le marché a eu droit à 3 mesures cosmétiques de la Banque de France :

  • Le différé d’amortissement jusqu’à 27 ans dans l'ancien est conditionné à une enveloppe de travaux de rénovation équivalente à au moins 10% du montant du prêt et non plus 25%.
  • Le calcul du taux d’endettement se fait hors éventuelles charges d’intérêts d’un prêt relais.
  • La possibilité de réexamen d'une demande de prêt refusée, sous réserve que le taux d’endettement respecte la norme.

Plus tôt courant 2023, la marge de flexibilité avait été quelque peu modifiée pour favoriser l’investissement et sa mesure effectuée non plus sur un trimestre mais sur 9 mois. Rien de fort pour relancer la machine, comme en attestent les derniers chiffres de la production de crédits immobiliers.

Prêter au-delà des 35% d’endettement

C’est dans ce contexte contraignant installé depuis trop longtemps qu’une vingtaine de députés de la majorité présidentielle (Modem, Renaissance et Horizons) a déposé fin janvier dernier une proposition de loi visant à compléter deux dispositions applicables au HCSF, afin d’en limiter les insuffisances constatées :

  1. Intégrer des élus dans le HCSF (un député et un sénateur) pour une gouvernance plus démocratique
  2. Supprimer la doctrine sur le taux d’effort maximum pour les dossiers où il n’y a aucun risque d’endettement massif pour le ménage.

Cette dernière proposition redonnerait aux banques leur pouvoir de décision, en leur permettant d’accorder des financements selon leurs propres critères dès lors que le ménage emprunteur dispose des capacités financières pour assumer un endettement au-delà de la norme. Elle redonnerait aussi sa place au reste à vivre, une notion dont ne tient pas compte le régulateur. Il est en effet incompréhensible de refuser un crédit en raison d’un taux d’effort outrepassant les 35% alors que le reste à vivre est suffisant voire très élevé.

Bruno Le Maire s’est dit favorable à cette réforme du HCSF et le ministre en charge du Logement Guillaume Kasbarian a pour sa part admis la « regarder avec bienveillance ».

Pas de pénurie d'offres : testez votre banquier !

De son côté, dans une récente interview sur l’antenne de France Info, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France et membre du HCSF, affirme qu’il n’y a pas de problème d’offre de crédit. Selon lui, les banques seraient de nouveau prêtes à accorder des crédits, les difficultés du secteur ne se limitant pas aux conditions de financement. Faut-il comprendre que les banques étaient jusqu’à présent réticentes à prêter ?

Le contexte monétaire s’est stabilisé ces dernières semaines en lien avec la maîtrise de l’inflation, et pourrait bénéficier d’une baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne d’ici juin prochain. En témoigne le retour de la révision trimestrielle du taux d’usure, mensualisé entre février et décembre 2023 pour pallier les conséquences de la remontée brutale des taux d’emprunt. Les banques renouent enfin avec la profitabilité sur les nouveaux prêts après dix-huit mois de disette.

Les chiffres très décevants de la production de crédits en janvier 2024 seraient dus à l’attentisme des Français, pour qui l’espoir d’une baisse des prix significative n’est pas le seul frein au passage à l’acte. Le gouverneur de la BdF les encourage à « tester leur banquier », car « les banques se sont remises en position de faire des crédits immobiliers ».

Sur le terrain, les taux s’affichent en baisse depuis janvier, avec des valeurs actuelles sous les 4% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).

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Si chaque co-emprunteur est assuré à 50 %, en cas de décès de l’un des deux, le conjoint survivant doit s’acquitter de la moitié du capital restant dû.  Assurance de prêt immobilier : une exigence bancaire, pas une obligation légale Ce que dit la loi L'assurance emprunteur n'est imposée par aucun texte législatif. Aucune loi ne contraint formellement un particulier à s'assurer pour obtenir un prêt immobilier. Cependant, dans les faits, les établissements de crédit conditionnent l'octroi du prêt à la souscription d'une assurance emprunteur. Cette exigence s'explique par la nature même du risque que prend la banque : en prêtant des sommes parfois supérieures à plusieurs centaines de milliers d'euros sur des durées pouvant aller jusqu'à 27 ans, elle a besoin d'une garantie solide que le capital sera remboursé, quoi qu'il arrive à l'emprunteur. 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Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, tous les emprunteurs peuvent changer d'assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité, dès lors qu'un contrat de substitution présentant des garanties équivalentes est souscrit. Cette liberté de résiliation est une opportunité concrète pour renégocier son assurance, alléger le coût global de son crédit, et préserver ainsi les ressources de la famille. Souscrire une assurance de prêt immobilier adaptée à sa situation est une décision majeure qui engage la sécurité financière de toute la famille sur le long terme. Prendre le temps de comparer, de comprendre les garanties et de faire jouer la concurrence est aujourd'hui non seulement possible, mais indispensable.

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Mutuelle santé : pourquoi les tarifs vont encore augmenter en 2027

Les cotisations de mutuelle santé risque de subir une nouvelle hausse en 2027. Après plusieurs années d'augmentations successives, les complémentaires santé risquent une nouvelle fois de répercuter sur leurs adhérents les décisions budgétaires de l'État. En cause : les économies envisagées sur les dépenses de l'Assurance maladie, qui entraîneraient un transfert d'une partie des remboursements vers les organismes complémentaires. Résultat, les ménages pourraient être confrontés à une nouvelle augmentation de leur budget santé. Un nouveau transfert des dépenses vers les complémentaires santé Pour financer le coût de la guerre en Iran, le gouvernement étudie plusieurs pistes d'économies. L'objectif est de limiter les dépenses publiques, dont celles de la Sécurité Sociale, tout en finançant d'autres priorités budgétaires. Parmi les mesures évoquées figure une diminution de certains remboursements de l'Assurance maladie obligatoire. Cette stratégie consiste à faire supporter une plus grande partie des dépenses de santé aux complémentaires santé, qui couvrent déjà une large part du reste à charge des assurés. Le ticket modérateur pourrait encore évoluer Qu'est-ce que le ticket modérateur ? Le ticket modérateur correspond à la partie des dépenses de santé qui reste à la charge de l'assuré après le remboursement de la Sécurité Sociale. Il est toujours sur la base du tarif conventionné, donc il ne tient pas compte des éventuels dépassements. Les contrats de mutuelle responsable ont l’obligation de rembourser l’intégralité du ticket modérateur des actes et produits de santé prescrits. Aujourd'hui, le gouvernement envisagerait d'augmenter ce ticket modérateur sur certains postes de dépenses. Les pistes étudiées concernent les médicaments ou les transports sanitaires, voire ces 2 catégories simultanément. Une telle évolution reviendrait mécaniquement à transférer entre 1,2 et 1,5 milliard d’euros vers les organismes complémentaires. Une hausse qui finira par peser sur les cotisations Les organismes de complémentaire santé (mutuelles, institutions de prévoyance et compagnies d'assurance) disposent de peu de marges de manœuvre face à une augmentation brutale des remboursements qu'elles doivent assurer. Pour préserver leur équilibre financier, plusieurs solutions existent : augmenter les cotisations  réduire certaines garanties  renforcer les exclusions ou plafonds de remboursement. Historiquement, l'augmentation des tarifs constitue l'option retenue. Une taxe exceptionnelle qui pourrait être prolongée Autre élément susceptible de renchérir le coût des complémentaires santé : le maintien de la contribution exceptionnelle mise en place sur les cotisations des organismes complémentaires. Instaurée pour 2026, cette taxe supplémentaire d’un milliard d’euros pourrait finalement être prolongée en 2027. Si cette hypothèse se confirme, elle représenterait une charge additionnelle importante pour les organismes. L'addition serait donc doublement pénalisante : davantage de remboursements à financer  une fiscalité toujours plus lourde. L'ensemble de ces facteurs crée un contexte favorable à une nouvelle augmentation des cotisations. Pourquoi les mutuelles répercutent-elles ces décisions ? Contrairement à une idée reçue, les complémentaires santé ne fixent pas uniquement leurs tarifs en fonction de leurs résultats financiers. Le montant des cotisations dépend de nombreux paramètres : l'évolution des dépenses de santé  le vieillissement de la population  le coût des innovations médicales  l'inflation des honoraires médicaux  les décisions réglementaires de l'État  la fiscalité applicable aux contrats (taxe mutuelle). Lorsque plusieurs de ces facteurs se cumulent, les hausses deviennent difficiles à éviter. Les assurés risquent de voir leur reste à charge augmenter Même si les mutuelles absorbent une partie des nouveaux coûts, les assurés pourraient être confrontés à une double conséquence. Des cotisations plus élevées Les contrats individuels comme les contrats collectifs (mutuelle obligatoire entreprise) pourraient enregistrer une nouvelle progression des tarifs en 2027. Les premières victimes sont les retraités, qui financent eux-mêmes l'intégralité de leur complémentaire santé. Un niveau de garanties parfois revu à la baisse Pour limiter les augmentations de prix, certains organismes pourraient également revoir certaines prestations : baisse des forfaits médecines douces  diminution des remboursements en optique ou en dentaire  plafonds plus restrictifs sur certains soins. Les contrats de mutuelle économique pourraient être les premiers concernés. Les représentants des complémentaires santé dénoncent un mauvais signal Les fédérations représentant les organismes complémentaires ont exprimé leurs inquiétudes face aux pistes actuellement étudiées. Selon elles, transférer les dépenses de santé vers les mutuelles ne permet pas de réduire les coûts globaux du système de santé. Cette stratégie déplacerait simplement la charge financière vers les assurés et les entreprises, qui financent les contrats collectifs. Elles estiment également que d'autres leviers d'économies pourraient être privilégiés afin de mieux maîtriser les dépenses sans pénaliser directement les cotisations des Français. À partir de quand ces mesures pourraient-elles s'appliquer ? Le calendrier n'est pas encore définitivement arrêté. Deux hypothèses sont actuellement évoquées : une entrée en vigueur dès l'automne 2026  une application au 1er janvier 2027. Le choix de la date aura un impact direct sur les prochaines campagnes tarifaires des complémentaires santé. Si les mesures sont confirmées rapidement, certains organismes pourraient intégrer ces nouvelles charges dans leurs cotisations dès le début de l'année 2027. Comment limiter l'impact de ces nouvelles hausses de mutuelle santé ? Face à une nouvelle augmentation annoncée des cotisations, les assurés ont tout intérêt à anticiper. Quelques bonnes pratiques permettent de maîtriser leur budget santé : comparer régulièrement les contrats disponibles sur le marché  adapter les garanties à leurs besoins réels respecter le parcours de soins coordonnés  supprimer les options devenues inutiles  vérifier le niveau des remboursements sur les postes les plus coûteux  profiter de la résiliation infra-annuelle pour changer de mutuelle après un an de contrat. Une comparaison régulière permet souvent d'obtenir un meilleur rapport entre le niveau de garanties et le montant des cotisations. Source L’Argus de l’Assurance

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6 questions insolites autour de la mutuelle santé

Les contrats de complémentaire santé regorgent parfois de zones d’ombre. Entre médecine douce, chirurgie esthétique, vaccins de voyage ou encore assurances pour animaux, les internautes multiplient les recherches étonnantes pour comprendre ce que leur mutuelle peut réellement prendre en charge. Certaines questions peuvent sembler insolites… mais elles révèlent surtout une volonté de mieux comprendre les garanties, les exclusions et les limites des contrats de santé.  La chirurgie esthétique est-elle remboursée par la mutuelle ? C’est probablement l’une des questions les plus fréquentes et les plus mal comprises. Les actes de confort ne sont pas remboursés Lorsqu’une opération est réalisée uniquement pour des raisons esthétiques, aucune prise en charge n’est prévue : augmentation mammaire esthétique  rhinoplastie de convenance  liposuccion  injections à visée cosmétique  lifting. Ni l’Assurance Maladie ni la mutuelle santé n’interviennent dans ce cas. La chirurgie esthétique est considérée comme un acte hors nomenclature. Cependant, si l'intervention relève de la chirurgie réparatrice (après un cancer, un accident, ou pour corriger un handicap fonctionnel), une prise en charge est possible par la Sécu et l’organisme de complémentaire santé. Qu’en est-il de la greffe de cheveux ? La greffe capillaire est généralement considérée comme un acte esthétique et reste donc exclue des remboursements. Toutefois, certaines situations médicales particulières peuvent ouvrir droit à une prise en charge dès lors que l’acte est prescrit par un médecin : brûlures  traumatisme  maladie entraînant une perte capillaire sévère. Bon à savoir : La Sécurité Sociale rembourse désormais les perruques médicales (de classe 1 et 2) à hauteur de 350 €. Pour les modèles de classe 2, ce montant s'intègre au dispositif 100 % Santé ou reste à charge zéro, garantissant un remboursement intégral par votre complémentaire santé si vous disposez d'un contrat de mutuelle responsable. Les vaccins pour voyager à l’étranger sont-ils remboursés ? De nombreux voyageurs découvrent au dernier moment que certains vaccins sont obligatoires ou fortement recommandés avant un départ à l’étranger. Les vaccins spécifiques aux voyages les plus fréquents incluent : Fièvre jaune : obligatoire pour entrer dans certains pays d'Afrique et d'Amérique du Sud (exigible avec un certificat international de vaccination) Hépatite A : recommandée pour presque tous les voyages dans des pays à l'hygiène précaire Typhoïde : conseillée pour les séjours dans des zones où l'hygiène alimentaire est limitée Choléra : indispensable dans les zones où l'accès à l'eau potable et à l'assainissement est limité Rage : recommandée pour les séjours prolongés, isolés ou en contact avec des animaux dans certaines régions (Asie, Afrique, Amérique latine). Encéphalite japonaise : recommandée pour les séjours prolongés en zone rurale en Asie du Sud et de l'Est. Méningite (méningocoques A, C, W, Y) : particulièrement recommandée pour certaines régions d'Afrique (ceinture de la méningite) ou pour des événements de masse (exemple pèlerinage à La Mecque) Ces dépenses liées à ces vaccins (produit et injection) restent à la charge du patient. De nombreuses mutuelles proposent un forfait prévention De plus en plus de complémentaires santé incluent des garanties dédiées à la prévention : vaccins non remboursés  pharmacie de voyage  consultations de médecine tropicale  bilans de santé. Ces forfaits prennent généralement la forme d’un montant annuel, doublé d’un remboursement plafonné par acte. Bon à savoir : votre mutuelle rembourse les soins à l’étranger dès lors qu’ils sont pris en charge par la Sécurité Sociale, et si votre séjour n’excède pas 3 mois. Au-delà, il est conseillé de souscrire une assurance santé internationale. Est-ce que l’hypnose est prise en charge par la mutuelle ? Ostéopathie, acupuncture, sophrologie, naturopathie ou encore hypnose : les médecines douces ou alternatives séduisent de plus en plus de Français. La Sécurité Sociale rembourse très peu ces pratiques En dehors de quelques actes réalisés par des médecins conventionnés, les thérapies parallèles ne sont pas prises en charge par l’Assurance Maladie. S’agissant spécifiquement de l'hypnothérapie, la Sécurité sociale rembourse les séances si elles sont réalisées par un médecin conventionné (comme un psychiatre ou un généraliste) dans le cadre d'une consultation médicale. Dans ce cas précis, la prise en charge se fait à hauteur de 70 % du tarif de base. Votre mutuelle peut compenser le reste à charge. Les mutuelles ont développé des forfaits spécifiques Pour répondre à cette demande croissante de médecines douces, de nombreuses complémentaires santé proposent désormais un forfait annuel avec un remboursement par séance et un nombre limité de consultations. Les pratiques les plus souvent couvertes sont : l’ostéopathie  l’acupuncture  la chiropractie  la psychologie  l’hypnose  la sophrologie. Attention : pour être prise en charge par votre mutuelle, la médecine douce doit être clairement mentionnée dans les conditions générales du contrat. À défaut, vérifiez auprès de votre conseiller mutuelle. Peut-on cumuler 2 mutuelles santé pour être remboursé à 200 % ? Cette question étonne souvent, mais elle est très fréquente chez les internautes. En effet, pourquoi payer 2 fois une assurance à fonds perdus ? Avoir 2 mutuelles santé est parfaitement légal. Certaines personnes disposent d’une mutuelle d’entreprise obligatoire et d’une surcomplémentaire santé individuelle pour pallier les défaillances du premier contrat. D’autres bénéficient de la mutuelle de leur conjoint salarié en tant qu’ayant droit et d’une couverture spécifique pour certains frais, comme une surcomplémentaire dentaire. Le remboursement reste toutefois limité Le cumul de 2 contrats ne permet pas de gagner de l’argent sur les soins. La règle est simple : le remboursement total ne peut jamais dépasser les dépenses réellement engagées. Par exemple, si la consultation est facturée 100 euros, vous ne pourrez jamais être remboursé à 150 euros. Que se passe-t-il si je ne paie plus ma cotisation de mutuelle ? C’est une situation plus fréquente qu’on ne le pense, notamment dans un contexte d’inflation et de hausse des cotisations santé. L’assureur peut suspendre les garanties En cas d’impayé : l’assureur envoie une mise en demeure ; les garanties peuvent être suspendues ; puis le contrat peut être résilié. Pendant la suspension, les soins ne sont plus remboursés, même si le contrat n’est pas encore officiellement résilié. Les cotisations restent dues Beaucoup d’assurés pensent qu’il suffit d’arrêter de payer pour mettre fin au contrat. Détrompez-vous, car  : les sommes dues restent exigibles ; des frais supplémentaires peuvent s’ajouter ; des procédures de recouvrement sont possibles. Comment éviter cette situation ? En cas de difficultés financières, il est préférable : de contacter rapidement l’assureur ; de demander un échéancier ; ou d’adapter les garanties à son budget. Pensez à réclamer la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) si vos revenus sont modestes : vous pouvez accéder à une mutuelle santé gratuitement ou moyennant une participation minime qui oscille entre 8 € et 30 € par mois selon votre âge. Mon animal de compagnie peut-il avoir sa propre mutuelle ? Oui, il existe des assurances santé spécialement conçues pour les animaux de compagnie. Même si l’on parle souvent de “mutuelle pour chien” ou de “mutuelle pour chat”, il s’agit en réalité de contrats d’assurance dédiés aux frais vétérinaires. Le fonctionnement est proche de celui d’une complémentaire santé humaine : remboursement des consultations  prise en charge des opérations chirurgicales  forfait vaccination  couverture en cas d’accident ou de maladie  assistance et prévention. Les contrats de santé animale concernent les chiens, les chats et les NAC (nouveaux animaux de compagnie) comme les lapins ou les furets.