Crédit immobilier : les banques pourront-elles lâcher du lest en 2024 ?

Selon une information du journal Les Échos, le ministre de l’Économie Bruno serait prêt à assouplir les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière. Il s’est dit favorable à une proposition de réforme initiée par une vingtaine de députés visant à laisser les banques accorder des crédits selon leurs propres critères en toute sécurité. En parallèle, la Banque de France encourage les Français à « tester leur banquier » pour obtenir le financement d’un projet qui est souvent celui d’une vie.

Faciliter l’accès au crédit immobilier en 2024

Édictées fin 2019 avant la crise sanitaire, les règles du HCSF rigidifient la distribution de crédits immobiliers, entraînant dans leur sillage une crise sans précédent. Mises en place pour éviter une surchauffe sur le marché du crédit immobilier qui aurait potentiellement provoqué le surendettement de ménages emprunteurs et un déséquilibre pour les banques, ces normes doivent s’appliquer de manière stricte, les prêteurs étant passibles de sanctions si ils y dérogent hors de la marge de flexibilité admise.

Rappel des règles du HCSF

Placé sous l’égide du ministère de l’Économie et des Finances, le HCSF est chargé de veiller à la stabilité financière en France et de conduire la politique macroprudentielle en collaboration avec les institutions européennes. La faiblesse des taux d’intérêts entre fin 2016 et fin 2019 a dynamisé le marché du crédit immobilier, et permis à bon nombre de ménages d’accéder à la propriété en s’endettant parfois sur des durées très longues pouvant aller jusqu’à 35 ans.

Le régulateur met fin à ces dérives en instaurant des règles visant l’encadrement de la distribution des prêts à l’habitat :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est d’abord limité à 33% des revenus nets en janvier 2020, puis à 35% assurance comprise, à partir de janvier 2021.
La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans sauf exception dans le neuf (achat en VEFA) ou dans l’ancien sous condition de travaux où l’amortissement peut aller jusqu’à 27 ans.

Ces normes sont juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022. Impossible pour elles de s’en affranchir, sauf à la marge : 20% de leur production de crédits peuvent être octroyés à leurs propres conditions, à destination principalement de la primo-accession et de l’achat de la résidence principale.

Maigres mesures pour relancer le marché immobilier

Le montant total des prêts à l’habitat a chuté de 40% sur un an en 2023 et le début de l’année n’a pas inversé la tendance, bien au contraire. Le marché enregistre une baisse record des crédits accordés en janvier 2024. La sonnette d’alarme a pourtant été tirée il y a de longs mois par les professionnels du crédit et de l’immobilier, notamment les courtiers qui n’ont eu de cesse d’alerter les autorités financières de l’émergence d’une crise du logement.

Le marché a eu droit à 3 mesures cosmétiques de la Banque de France :

Le différé d’amortissement jusqu’à 27 ans dans l'ancien est conditionné à une enveloppe de travaux de rénovation équivalente à au moins 10% du montant du prêt et non plus 25%.
Le calcul du taux d’endettement se fait hors éventuelles charges d’intérêts d’un prêt relais.
La possibilité de réexamen d'une demande de prêt refusée, sous réserve que le taux d’endettement respecte la norme.

Plus tôt courant 2023, la marge de flexibilité avait été quelque peu modifiée pour favoriser l’investissement et sa mesure effectuée non plus sur un trimestre mais sur 9 mois. Rien de fort pour relancer la machine, comme en attestent les derniers chiffres de la production de crédits immobiliers.

Prêter au-delà des 35% d’endettement

C’est dans ce contexte contraignant installé depuis trop longtemps qu’une vingtaine de députés de la majorité présidentielle (Modem, Renaissance et Horizons) a déposé fin janvier dernier une proposition de loi visant à compléter deux dispositions applicables au HCSF, afin d’en limiter les insuffisances constatées :

Intégrer des élus dans le HCSF (un député et un sénateur) pour une gouvernance plus démocratique
Supprimer la doctrine sur le taux d’effort maximum pour les dossiers où il n’y a aucun risque d’endettement massif pour le ménage.

Cette dernière proposition redonnerait aux banques leur pouvoir de décision, en leur permettant d’accorder des financements selon leurs propres critères dès lors que le ménage emprunteur dispose des capacités financières pour assumer un endettement au-delà de la norme. Elle redonnerait aussi sa place au reste à vivre, une notion dont ne tient pas compte le régulateur. Il est en effet incompréhensible de refuser un crédit en raison d’un taux d’effort outrepassant les 35% alors que le reste à vivre est suffisant voire très élevé.

Bruno Le Maire s’est dit favorable à cette réforme du HCSF et le ministre en charge du Logement Guillaume Kasbarian a pour sa part admis la « regarder avec bienveillance ».

Pas de pénurie d'offres : testez votre banquier !

De son côté, dans une récente interview sur l’antenne de France Info, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France et membre du HCSF, affirme qu’il n’y a pas de problème d’offre de crédit. Selon lui, les banques seraient de nouveau prêtes à accorder des crédits, les difficultés du secteur ne se limitant pas aux conditions de financement. Faut-il comprendre que les banques étaient jusqu’à présent réticentes à prêter ?

Le contexte monétaire s’est stabilisé ces dernières semaines en lien avec la maîtrise de l’inflation, et pourrait bénéficier d’une baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne d’ici juin prochain. En témoigne le retour de la révision trimestrielle du taux d’usure, mensualisé entre février et décembre 2023 pour pallier les conséquences de la remontée brutale des taux d’emprunt. Les banques renouent enfin avec la profitabilité sur les nouveaux prêts après dix-huit mois de disette.

Les chiffres très décevants de la production de crédits en janvier 2024 seraient dus à l’attentisme des Français, pour qui l’espoir d’une baisse des prix significative n’est pas le seul frein au passage à l’acte. Le gouverneur de la BdF les encourage à « tester leur banquier », car « les banques se sont remises en position de faire des crédits immobiliers ».

Sur le terrain, les taux s’affichent en baisse depuis janvier, avec des valeurs actuelles sous les 4% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).

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Hausse des taux en avril 2026 : vers un blocage du crédit immobilier ?

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En France, le taux de l’OAT à 10 ans, qui fait figure de référence clé pour les crédits immobiliers, a atteint des niveaux inédits depuis près de 2 décennies, flirtant avec les 3,8 %. Un seuil qui n’avait plus été observé depuis la crise financière de 2008. Pourquoi cela impacte directement le crédit immobilier Les banques financent en grande partie les prêts immobiliers grâce aux marchés financiers. Lorsque leurs coûts de refinancement augmentent, elles n’ont d’autre choix que d’ajuster leurs conditions de prêt. Concrètement : Une hausse des taux obligataires = un coût de financement plus élevé. Ce coût est répercuté, partiellement ou totalement, sur les emprunteurs. Les taux des crédits immobiliers suivent donc une trajectoire ascendante. Vers une remontée inévitable des taux immobiliers en avril Le lien entre marchés obligataires et crédit immobilier reste déterminant, même s’il s’est légèrement distendu ces derniers mois. Un décalage temporaire, mais pas durable Depuis 2025, on observe un certain découplage entre : le rendement de l’OAT à 10 ans les taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers Cependant, ce phénomène reste limité dans le temps. Lorsque les taux de marché augmentent trop rapidement, les banques finissent toujours par ajuster leurs barèmes. D’autres indicateurs à surveiller Les établissements bancaires ne dépendent pas uniquement des obligations d’État. Ils utilisent aussi d’autres outils de financement, comme : le taux interbancaire mid-swap (notamment à 7 ans) les dépôts des clients les financements auprès de la Banque Centrale Or, là aussi, la tendance est à la hausse. Le mid-swap 7 ans a récemment progressé, atteignant environ 3 %, un niveau élevé sur les 2 dernières années. À quoi s’attendre concrètement ? Même si les banques peuvent amortir temporairement ces hausses, une augmentation des taux immobiliers semble inévitable. On pourrait ainsi observer : des taux moyens autour de 4 % sur 25 ans dans les prochains mois (3,50 % actuellement) une remontée progressive plutôt qu’un choc brutal des écarts importants selon les profils d’emprunteurs Le taux d’usure : un plafond qui peut bloquer le marché Si la hausse des taux constitue déjà un frein, un autre mécanisme réglementaire pourrait amplifier les difficultés : le taux d’usure. Définition du taux d’usure Le taux d’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal auquel une banque peut prêter. Il inclut : Le taux nominal du crédit Les primes d’assurance emprunteur Les frais de dossier La garantie (caution, hypothèque) Les autres frais éventuels qui conditionnent l’octroi du prêt (évaluation du bien, parts sociales d’une banque mutualiste) Les seuils actuels Pour le premier trimestre 2026, les plafonds sont fixés à : 4,59 % pour les prêts entre 10 et 20 ans 5,13 % pour les prêts entre 20 et 25 ans Ces seuils sont recalculés tous les trimestres, mais avec un décalage temporel qui peut poser problème. Pourquoi les seuils de l’usure peuvent devenir un frein Le principal risque ne vient pas uniquement de la hausse des taux, mais de la combinaison entre : des taux immobiliers en augmentation rapide des seuils d’usure qui évoluent trop lentement Un effet de ciseau dangereux Pour qu’un crédit soit accordé, il faut une marge suffisante entre : le taux d’usure le taux réellement proposé au client En pratique, cette marge doit être d’environ 0,50 à 0,60 point pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit immobilier. Si ce n’est pas le cas : Les banques ne peuvent plus prêter sans dépasser le plafond légal. Les dossiers deviennent automatiquement refusés. Les profils les plus pénalisés Certains emprunteurs sont particulièrement exposés : les ménages modestes qui n’ont plus de capacité d’emprunt à cause de taux élevés les seniors les emprunteurs présentant un risque de santé aggravé Pour ces 2 derniers profils, le coût d’assurance de prêt est plus élevé, ce qui augmente mécaniquement le TAEG et approche voire excède le seuil d’usure. Un risque réel de blocage du crédit immobilier Si les taux continuent de grimper rapidement, le marché pourrait se retrouver dans une situation déjà connue récemment. Le précédent de 2021-2022 Lors de la dernière forte remontée des taux : Les seuils d’usure n’avaient pas suivi suffisamment vite. De nombreux dossiers pourtant solides ont été refusés. Certaines banques ont temporairement réduit leur production de crédit. Pour rappel, une révision mensuelle des taux d’usure avait été instaurée entre janvier 2023 et janvier 2024 pour mieux gérer la hausse brutale des taux d’intérêts. Des banques contraintes de s’adapter Face à cette contrainte réglementaire, les établissements peuvent : refuser certains profils jugés moins rentables réduire leur activité de prêt immobilier ajuster leurs marges pour rester sous les seuils Dans les cas extrêmes, cela peut conduire à un véritable rationnement de l’emprunt comme on l’a connu durant la période Covid. Fin 2022, certaines banques avaient fermé le robinet du crédit. Quelles évolutions possibles dans les prochains mois ? L’évolution du marché dépendra de plusieurs facteurs clés. Des variables économiques déterminantes Voici les éléments à surveiller : L’évolution du conflit au Moyen-Orient Le niveau d’inflation en Europe Les décisions des banques centrales La stabilité des marchés énergétiques Une adaptation des règles envisageable Pour éviter un blocage du marché, les autorités pourraient intervenir, comme ce fut le cas en 2023. Parmi les pistes possibles : Un recalcul plus fréquent du taux d’usure (mensuel au lieu de trimestriel) Des ajustements techniques pour mieux refléter les conditions de marché Des mesures ciblées pour certains profils d’emprunteurs Conseils pour emprunter dans un contexte de taux élevés Dans ce contexte incertain, les emprunteurs doivent adopter une stratégie rigoureuse pour accéder au crédit immobilier. Optimiser son dossier Voici les leviers essentiels : Soigner son profil financier (stabilité professionnelle, épargne) Réduire son taux d’endettement Constituer un apport personnel solide Jouer sur les paramètres du crédit Certaines options permettent de limiter l’impact de la hausse des taux : Réduire la durée du prêt Négocier l’assurance emprunteur Comparer plusieurs offres bancaires Anticiper les évolutions du marché Enfin, il est crucial de rester attentif aux : variations des taux annonces réglementaires conditions d’octroi des banques La hausse rapide des taux constitue déjà un défi pour le marché du crédit immobilier, mais le véritable risque réside dans le blocage provoqué par les seuils de l’usure. Points clés à retenir : Les coûts de financement des banques augmentent fortement. Les taux immobiliers devraient continuer à progresser. Le taux d’usure pourrait limiter l’accès au crédit. Certains profils risquent d’être exclus du financement. Des ajustements réglementaires pourraient être nécessaires. Dans ce contexte, emprunter reste possible, mais exige une préparation minutieuse et une stratégie adaptée.

Impôts 2026 : peut-on déduire les cotisations de sa mutuelle santé ?

La campagne de déclaration des revenus de l’année 2025 s’étale entre le 9 avril et le 4 juin 2026. La démarche se fait obligatoirement en ligne, sauf pour les ménages sans connexion internet ou incapables d’utiliser un outil numérique. Et parmi les questions qui taraudent les contribuables soucieux d’optimiser leur fiscalité, figure celle relative à la déduction des cotisations de la complémentaire santé. Tout va dépendre du contrat et de votre statut d’assuré. Déduction fiscale de la mutuelle santé : ce que dit la réglementation en 2026 La réponse est nuancée : la déduction est possible dans certains cas, interdite dans d’autres. Contrairement à une idée reçue, les cotisations de mutuelle santé ne sont pas systématiquement déductibles des revenus imposables. En réalité, tout dépend : de votre statut professionnel (salarié, indépendant, retraité…) du type de contrat de mutuelle du mode de financement des cotisations L’administration fiscale distingue clairement les situations où la mutuelle est considérée comme une charge professionnelle… et celles où elle relève d’une dépense personnelle. Salariés : une déduction déjà intégrée à la source Une mutuelle obligatoire en entreprise Depuis la généralisation de la complémentaire santé en entreprise (janvier 2016), les salariés du secteur privé bénéficient d’une mutuelle collective à adhésion obligatoire financée en partie par l’employeur. Dans ce cas : la part employeur est exonérée d’impôt sur le revenu (dans certaines limites) la part salarié est déjà déduite du salaire imposable Concrètement, vous n’avez aucune démarche à effectuer lors de votre déclaration, le calcul est déjà opéré sur votre feuille de paie. Bon à savoir : Depuis janvier 2026, les agents de la fonction publique bénéficient eux aussi d’une mutuelle fonctionnaire à adhésion obligatoire, co-financée par leur administration. Pourquoi vous ne pouvez pas déduire davantage ? L’avantage fiscal est déjà appliqué automatiquement. Le montant net imposable communiqué par votre employeur tient compte : des cotisations sociales des cotisations de mutuelle Tenter de les déduire une seconde fois reviendrait à bénéficier d’un double avantage fiscal, ce qui est interdit. Travailleurs indépendants : un levier fiscal puissant avec la loi Madelin Le principe de la déduction Madelin Les travailleurs non-salariés (TNS) peuvent, sous certaines conditions, déduire leurs cotisations de mutuelle santé grâce au dispositif dit loi Madelin. Ce mécanisme concerne notamment : les artisans les commerçants les professions libérales les gérants majoritaires SARL les gérants EURL Les cotisations versées dans le cadre d’une mutuelle loi Madelin sont considérées comme des charges professionnelles déductibles. Quelles conditions pour en bénéficier ? Pour être déductibles, les cotisations doivent : être versées dans le cadre d’une mutuelle responsable et solidaire concerner un contrat éligible Madelin être à jour de vos cotisations sociales Quel plafond de déduction en 2026 ? La déduction est plafonnée selon une formule liée au revenu professionnel : 3,75 % du bénéfice imposable + 7 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS) Le tout est calculé dans la limite globale de 3 % de 8 PASS (11 304 € en 2026), avec un plancher de 10% du PASS (4 710 € en 2026). Ce plafond englobe aussi d’autres garanties (prévoyance, retraite complémentaire). Mutuelle individuelle : aucune déduction pour les particuliers Un contrat hors cadre professionnel Si vous avez souscrit une mutuelle santé à titre individuel (hors dispositif Madelin), les cotisations ne sont pas déductibles. Cela concerne : les personnes sans activité professionnelle les salariés ayant une surcomplémentaire santé facultative les demandeurs d’emploi les retraités Dans tous ces cas, la mutuelle est considérée comme une dépense personnelle non déductible. Pourquoi ? Elle n’est pas liée à une activité professionnelle. Elles est assimilée à une dépense de vie courante. Même si leur montant peut être élevé, notamment avec l’âge, elles n’ouvrent droit à aucun avantage fiscal spécifique. Payer moins cher sa mutuelle individuelle Il est possible de diminuer le coût d’une mutuelle santé : Solliciter la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) pour les revenus modestes Comparer les offres pour optimiser le rapport garanties/prix La CSS est gratuite ou accessible à un tarif modique selon les revenus (entre 8 € et 30 €/mois selon l’âge). Si vous n’êtes pas éligible à la CSS, utilisez un comparateur de mutuelle santé : vous pouvez économiser jusqu’à 300 € par an entre votre contrat actuel et une offre plus compétitive. Mutuelle santé et ayants droit : peut-on déduire les cotisations familiales ? La question se pose fréquemment pour les contrats couvrant les ayants droit (conjoint, enfants). Le traitement fiscal dépend, là encore, du statut de l’assuré principal. Salariés : aucune déduction spécifique Lorsque la mutuelle d’entreprise couvre également les ayants droit de manière obligatoire : la part salariale incluant ces garanties est déjà intégrée dans le net imposable aucune déduction supplémentaire n’est possible. En revanche, si vous financez une extension familiale facultative, cela reste considéré comme une dépense personnelle qui n’autorise aucune déduction fiscale. Travailleurs indépendants : une déduction élargie Dans le cadre de la loi Madelin, les cotisations peuvent inclure : le chef d’entreprise son conjoint (sous conditions) ses enfants à charge Les cotisations versées pour les ayants droit sont également déductibles, tant que le contrat respecte les critères d’éligibilité. Retraités et contrats individuels : pas d’avantage fiscal Pour les retraités ou les particuliers ayant une mutuelle individuelle familiale : aucune distinction n’est faite entre assuré principal et ayants droit les cotisations restent non déductibles. Comment optimiser malgré tout sa fiscalité ? Même si la déduction n’est pas toujours possible, il existe plusieurs stratégies pour limiter l’impact de votre mutuelle sur votre budget. Adapter son contrat à ses besoins éviter les garanties inutiles privilégier un contrat responsable (meilleur encadrement fiscal et social) comparer régulièrement les offres Bon à savoir : Grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez dénoncer le contrat en cours à tout moment après une année de souscription. Pour les indépendants : maximiser le dispositif Madelin ajuster le niveau de cotisation pour rester sous le plafond regrouper mutuelle et prévoyance dans une logique globale d’optimisation fiscale Déduction fiscale de la mutuelle santé : ce qu’il faut retenir La déduction des cotisations de mutuelle santé dépend essentiellement de votre statut : Salariés et fonctionnaires : pas de déduction supplémentaire (déjà intégrée dans le salaire net imposable) Indépendants : déduction possible via la loi Madelin Retraités et sans emploi : aucune déduction Dans tous les cas, il est essentiel de bien comprendre le cadre fiscal de son contrat pour éviter les erreurs… et saisir les opportunités d’optimisation.

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