Les taux d’intérêts ont commencé à baisser en ce début d’année 2024 après deux ans de progression ininterrompue. L’accès au crédit se desserre pour les candidats à l’emprunt immobilier. Ceux qui détiennent un crédit à l’habitat peuvent-ils d’ores et déjà profiter de cette embellie pour renégocier les conditions et réduire les coûts ? L’option gagnante à saisir actuellement n’est-elle pas plutôt le changement d’assurance emprunteur ? Voici tous les éléments de réponse.
Des taux de crédit immobilier sous les 4%
L’année 2024 s’engage sur une voie favorable pour les candidats au crédit immobilier. Les taux entament une lente décrue après deux ans de hausse continue qui les a propulsés de 1% en décembre à 2021 à 4,25% en janvier 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Les valeurs ont tout simplement quadruplé dans l’intervalle, une progression inédite imputable aux conditions monétaires fortement dégradées (inflation, taux de la Banque Centrale Européenne).
Aujourd’hui, il est possible de financer un projet immobilier sous les 4% sur la durée classique de 20 ans. Avec les décotes que peuvent obtenir les courtiers pour les bons dossiers, la négociation peut descendre à 3,60% sur cette maturité. Les taux retrouvent les niveaux de septembre 2023. Notre conseil est toujours le même : mettre les banques en concurrence car elles rouvrent les vannes du crédit après une année 2023 particulièrement morose.
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Durée d’emprunt |
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7 ans |
10 ans |
15 ans |
20 ans |
25 ans |
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Taux pour un bon dossier |
3,74 % |
3,77 % |
3,91 % |
4,05 % |
4,17 % |
La question de la renégociation se pose donc pour ceux qui ont emprunté au prix fort. Ce type d’opération n’avait plus cours en 2023 car les conditions n’étaient pas favorables.
Renégocier un prêt immobilier : les conditions
Il existe deux possibilités de renégocier son crédit immobilier :
- revoir les conditions avec sa banque
- faire racheter son prêt par une banque concurrente : on parle alors de rachat de prêt immobilier et non plus de renégociation.
Il faut remplir 3 conditions pour envisager la renégociation ou le rachat :
- avoir contracté son crédit entre 0,7 et 1 point au-dessus des taux actuels : vous avez emprunté à 4,50% sur 20 ans en septembre 2023, il faudrait que le nouveau taux s’affiche entre 3,50% et 3,80%.
- être encore dans la première moitié de remboursement, mieux, le premier tiers : les mensualités remboursent alors en majorité les intérêts.
- un capital restant dû d’au moins 50 000€.
Le différentiel de taux doit au moins couvrir les frais liés à l’opération :
- en cas de renégociation auprès de votre banque, vous payez uniquement des frais d’avenant.
- en cas de rachat par un autre établissement bancaire, vous payez à la banque initiale des indemnités de remboursement anticipé, à moins de les avoir négociés en amont, au moment de votre demande de prêt. Les frais de remboursement anticipé sont encadrés par la loi et ne doivent pas dépasser 6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Vous devez payer aussi les frais de dossier et les autres frais annexes (éventuellement des frais de mainlevée d’hypothèque et de prise d’une nouvelle hypothèque).
Qui peut renégocier son prêt immobilier en 2024 ?
Si vous observez bien les taux du marché, vous constaterez qu’il est prématuré de vouloir renégocier aujourd’hui un crédit contracté en 2023. Les exemples largement relayés dans la presse ne sont pas représentatifs de la réalité et tiennent lieu d'effet d'annonce pour attirer le chaland. L’écart n’est pas encore suffisant (soit un minimum de 0,7 point) pour que l’opération soit pertinente financièrement.
Un conseil : faites des simulations en ligne et faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour étudier la faisabilité de l’opération.
Renégocier aujourd’hui, c’est se priver de conditions plus favorables dans quelques mois. Votre meilleure option est de changer d’assurance emprunteur, une opération qui ne dépend nullement des taux d’intérêts.
Optez pour le changement d’assurance emprunteur
La loi Lemoine de 2022 permet à tout emprunteur de résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment pour la remplacer par une offre alternative plus compétitive, à garanties au moins équivalentes.
Cette opportunité vous permet de réduire le coût de l’assurance et par extension celui de votre crédit immobilier. Sur la durée restante de votre prêt, vous pouvez récupérer des centaines voire des milliers d’euros.
Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de février 2024 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. En attendant de pouvoir maximiser vos chances avec le rachat ou la renégociation de votre crédit immobilier, faites valoir votre droit à la substitution d’assurance emprunteur.
