Délégation d'assurance emprunteur et banques : la guerre continue !

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La loi Lagarde de 2010 a inscrit dans le marbre la faculté de délégation d'assurance de prêt. Un emprunteur peut choisir librement le contrat qui couvrira son crédit immobilier. En théorie. En pratique, les banques ont souvent recours à des manoeuvres dillatoires empêchant les consommateurs d'exercer leur droit. C'est d'autant plus vrai en période de taux bas, quand les marges sur le crédit tendent à rétrécir comme peau de chagrin. L'intermédiation d'un courtier est une aide précieuse pour contrer cette mauvaise foi et réaliser d'importantes économies sur l'assurance et le coût global de son emprunt.

L'assurance emprunteur, de plus en plus chère

Nul ne l'ignore, les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont au plus bas depuis de nombreux mois. S'endetter pour devenir propriétaire n'a jamais été aussi peu cher. Avec une moyenne de 1,13% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés), le taux du mois d'octobre dernie . r a inscrit un nouveau record à la baisse (Observatoire Crédit Logement/CSA). Selon le courtier Meilleurtaux, sur la base des intérêts, le coût d'un emprunt de 200 000€ est en baisse de 65% en 5 ans !

Élément incontournable lors d'une demande de financement, l'assurance de prêt, en revanche, n'a que peu évolué dans l'intervalle. Son coût est resté globalement le même, mais, au regard des taux d'intérêts au plancher, elle coûte proportionnellement de plus en plus cher. Pour certains profils, son poids est parfois supérieur à celui des intérêts d'emprunt, un obstacle alors que l'accès au crédit se trouve facilité. Au fil de la baisse drastique des taux des crédits immobiliers, l'assurance est devenue le seul poste de dépense source d'économie réelle.

Ça tombe bien, puisque la loi autorise le libre choix du contrat d'assurance. L'emprunteur peut faire jouer la concurrence depuis septembre 2010 (loi Lagarde) et souscrire une offre alternative au contrat du prêteur. A garanties équivalentes, un contrat en délégation est jusqu'à deux voire trois fois moins onéreux qu'un contrat bancaire. La loi Lagarde a été renforcée en juillet 2014 par la loi Hamon qui permet de substituer le contrat de la banque par une assurance déléguée dans les 12 premiers mois suivant la signature de l'offre de prêt. La faculté de substitution est désormais actée sur la durée totale du crédit grâce à l'amendement Bourquin de janvier 2018 : l'emprunteur peut changer d'assurance à chaque échéance et ce, jusqu'au terme du crédit.

Malgré cet arsenal législatif en faveur des emprunteurs, la délégation d'assurance n'a pas glané de parts de marché. Les banques captent à elles seules près de 87% des assurances de prêts, soit peu ou pour le niveau d'avant l'entrée en vigueur du principe de délégation, dans un marché estimé à plus de 8 milliards d'euros.

Les freins à la délégation d'assurance

Les sommes donnent le vertige et justifieraient les manœuvres des banques à s'employer de manière tenace à empêcher les consommateurs de souscrire leur assurance ailleurs. Le contexte est pénalisant pour elles : les taux historiquement bas contractent leurs marges à la portion congrue et pour compenser, elles utilisent le crédit immobilier, considéré depuis toujours comme un produit de conquête commerciale, dont la rentabilité est atteinte grâce à la vente de produits additionnels : compte courant, carte bancaire, placements, assurance auto et/ou habitation, et bien sûr inévitable assurance emprunteur. Dans une récente note sur le diagnostic des risques dans le secteur de l'immobilier résidentiel, le Haut Conseil de Sécurité Financière le dit très clairement : les marges des banques sont "calculées sans tenter de refléter le fait qu’au moment de contracter un prêt, les clients d'une banque tendent à recourir également à celle-ci pour différents services, y étant contractuellement obligés ou non ; ces activités, et leurs profits, sont donc liées de facto pour les banques".

On comprend mieux dès lors que les établissements de crédit mettent tout en œuvre pour vendre leurs contrats d'assurance emprunteur et éviter que le client fasse jouer la concurrence. Plus que tout autre produit, l'assurance de prêt sera nécessairement souscrite, car elle conditionne l'obtention du financement. Et comme elle est une source de profits considérables (jusqu'à 70%, ce qui ressemble pour le moins à une anomalie), elle constitue un enjeu majeur pour les banques, qui n'hésitent pas se montrer réticentes, voire à durcir le ton, face à une démarche de délégation. Pratiques dilatoires, manque d'information précontractuelle, refus d'assurance non motivé, demande indue de documents inutiles, dénigrement des assurances alternatives, menace de commissions induites par un contrat délégué, tout est bon pour décourager l'emprunteur de préférer un contrat externe, d'autant que les banques sont fort opportunistes et jouent sur la méconnaissance des emprunteurs en matière d'assurance, un écueil endémique malgré un renforcement de l'information obligatoire et un engagement du bon usage professionnel prôné par la Fédération bancaire française.

Les informations précontractuelles contenues dans la fiche standardisée d'information (FSI) sont généralement peu consultées par l'emprunteur, alors que les banques ont obligation de distribuer ce document lors de la demande de prêt. Deux ans après l'entrée en vigueur de cette mesure, ces informations sont rarement visibles sur les sites des banques. Certaines se fendent même des messages déloyaux du style "Ne bradez pas votre sécurité", destinés à éviter toute fuite en avant.

Et pourtant, la délégation d'assurance peut générer d'importantes économies, et pour tous les profils : en moyenne plus de 5 000€ et jusqu'à 15 000€ pour un jeune actif non-fumeur qui s'endetterait sur 25 ans, soit plus d'une année de salaire pour une personne au Smic. Face à une situation quasi monopolistique insupportable, le sénateur Bourquin, déjà à l'origine de l'amendement sur la substitution annuelle, mise sur un postulat simple : que la loi s'applique réellement ! Le 23 octobre dernier, le Sénat a adopté à l'unanimité sa proposition de loi tendant à renforcer l'effectivité du droit au changement d'assurance emprunteur. Si le texte est validé par les députés, la date de résiliation du contrat d'assurance sera soit la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt ou une date convenue entre les parties, et cette information obligatoirement communiquée chaque année.

Pour apporter plus de poids à votre demande de délégation d’assurance, faites confiance aux experts de Magnolia.fr.

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Mutuelle senior sans délai de carence : pour une couverture immédiate en 2024

Bon nombre de mutuelles santé appliquent un délai de carence qui retarde la mise en œuvre des garanties. Quand on est senior, bénéficier d’une couverture immédiate est important. Voici nos conseils pour trouver une complémentaire santé sans délai de carence pour être couvert sans attendre. Définition du délai de carence Le délai de carence en assurance est une période durant laquelle les garanties d'un contrat ne sont pas effectives. Concrètement, il s'agit d'un laps de temps qui s'écoule entre la date de souscription de l'assurance et le moment où les couvertures commencent à s'appliquer. Par exemple, en assurance santé, si le délai de carence est de trois mois, les frais médicaux ne seront remboursés qu'après cette période. Comprendre ce délai est essentiel pour anticiper les protections effectives de son contrat. Pourquoi un délai de carence en mutuelle santé ? 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Crise du logement 2024 : élargissement du PTZ à près de 700 villes

Un arrêté gouvernemental publié jeudi 12 juillet reclasse 688 communes en zone tendue en matière de logement. Cela permet aux ménages emprunteurs localisés dans ces villes d’accéder au prêt à taux zéro pour financer l’achat de leur résidence principale. Cette mesure est une réponse à la crise du logement qui frappe notre pays depuis plus de deux ans. Nouveau zonage : une réponse à la crise du logement Le zonage en zones tendues a été mis en place pour répondre à la crise du logement dans les zones où la demande dépasse largement l'offre. Ces zones, principalement urbaines et métropolitaines, connaissent une pression démographique et économique forte, entraînant une hausse des prix de l'immobilier et des difficultés d'accès au logement pour les habitants. L'objectif principal du zonage en zones tendues (A, A bis et B1) est de réguler le marché immobilier et de favoriser la construction de nouveaux logements pour répondre à la demande croissante. Il permet également de mettre en place des dispositifs spécifiques, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), l'encadrement des loyers et des mesures fiscales avantageuses pour inciter les investisseurs à développer des projets immobiliers (loi Pinel). En améliorant l'offre de logements, ce zonage vise à faciliter l'accès à un habitat décent et abordable, tout en contribuant à la mixité sociale et à la cohésion urbaine. Il s'agit d'un outil crucial pour équilibrer le marché immobilier dans les zones à forte tension. Élargissement du PTZ : 3 millions de ménages supplémentaires concernés Face à la crise de l’immobilier et du logement qui touche le pays depuis deux ans, le gouvernement vient de publier un arrêté qui reclasse 688 communes en zone tendue (A, A bis ou B1). Ces villes s’ajoutent aux 177 autres déjà reclassées en octobre dernier. Ce reclassement en zone tendue de plus de 850 communes doit permettre l’accès à la propriété à 3 millions de ménages supplémentaires, soit un total d’environ 30 millions de foyers potentiellement éligibles au PTZ. Dans le détail, se sont 675 communes qui migrent en zone B1, 142 en zone A et 48 en zone A bis. La liste des villes reclassées est consultable en ligne sur le Journal Officiel (arrêté du 5 juillet 2024 modifiant le classement des zones géographiques dites A/B/C). Rappel des caractéristiques du PTZ 2024 Le PTZ est une aide financière mise en place par l'État français pour faciliter l'accès à la propriété immobilière. Destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, le PTZ permet de financer une partie de l'achat d'un logement sans intérêts ni frais de dossier, et vient toujours en complément d’un crédit amortissable classique. Le PTZ ne peut financer seul l'acquisition du logement, quel que soit son prix. Le PTZ doit obligatoirement être garanti par une assurance emprunteur. Ce prêt est accordé sous conditions de ressources, c'est-à-dire que les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la localisation du bien immobilier et de la composition du foyer. Le montant du PTZ est également déterminé par ces critères, ainsi que par le type de logement (neuf ou ancien avec travaux). Le PTZ 2024 peut couvrir jusqu'à 50% du coût total de l'opération. La durée de remboursement du PTZ est de 10 à 25 ans, avec une période de différé de remboursement possible jusqu’à 15 ans, en fonction des revenus. La version 2024 recentre le PTZ sur les logements neufs en habitat collectif. Le dispositif permet toujours d’acquérir un bien ancien avec travaux mais uniquement en zones B2 et C. La maison individuelle ne peut plus être financée grâce au PTZ, et ce, quelle que soit la localisation.  

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Taux en baisse et changement d’assurance emprunteur : des économies sur votre prêt immobilier en 2024

La capacité d’emprunt s’améliore grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis le début de l’année 2024. Si vous détenez un crédit immobilier, vous pouvez peut-être envisager de renégocier le taux nominal pour réduire la facture. Profitez en complément du levier du changement d’assurance emprunteur pour optimiser les économies. Renégocier son prêt immobilier grâce à la baisse des taux Après deux années de hausse constante, les taux d’intérêts du crédit immobilier ont entamé leur décrue en janvier dernier. L’amélioration des conditions monétaires (taux de la Banque Centrale Européenne, maîtrise de l’inflation) a permis aux banques de détail d’ajuster leurs barèmes de taux à la baisse, ce qui avantage la capacité d’emprunt des ménages. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 4,21% en décembre 2023 à 3,73% en juin 2024, soit un recul de 48 points de base. Un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûtait alors 96 209€ d’intérêts, contre 84 087€ actuellement, soit un gain de 14,4%. Si vous avez contracté un prêt immobilier fin 2023, au plus fort de la remontée de taux, vous pouvez envisager de renégocier le taux avec votre banque ou de faire racheter le crédit par un établissement concurrent. Dans l’absolu, la renégociation ou le rachat de prêt immobilier est pertinent si les 3 conditions suivantes sont remplies : Vous êtes dans le premier tiers de remboursement, voire la première moitié si le montant est élevé : c’est durant cette période que les mensualités de crédit sont principalement constituées d’intérêts. L’écart entre le taux actuel et le taux que vous pouvez obtenir est d’au moins 0,70%, voire 1% : le différentiel doit être suffisant pour couvrir les frais liés au rachat de prêt immobilier (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de nouvelle garantie, frais de courtage). Le capital restant dû est au moins de 50 000€. Faites des simulations en ligne et prenez rendez-vous avec un courtier pour vous aider dans cette démarche. Cet expert saura à quelle porte frapper pour négocier les meilleures conditions. Changer son assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine L’assurance emprunteur est le coût caché de votre crédit immobilier, mais sachez qu’elle représente la deuxième dépense après les intérêts. D’où l’importance de la négocier. Malgré le libre choix du contrat introduit par la loi Lagarde, l’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance de groupe proposée par la banque, et ce, alors le tarif est jusqu’à quatre fois plus élevé que ceux des offres externes individualisées. Comme il est difficile pour l'emprunteur de négocier l’assurance lors de la demande de financement, le législateur a instauré le changement en cours de prêt. Depuis 2022, la loi Lemoine permet ainsi de substituer l’assurance bancaire à tout moment par une formule concurrente plus compétitive. Vous pouvez ainsi optimiser le coût de votre crédit immobilier. Notez que le changement d’assurance emprunteur est systématique si vous faites racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Celui-ci vous proposera d’emblée son contrat maison que vous êtes libre de souscrire ou de refuser si vous trouvez une offre à garanties au moins équivalentes. Conseil : pour éviter de compromettre le rachat de votre crédit immobilier, souscrivez à l’assurance du prêteur et changez dans la foulée. La substitution peut se faire dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Quelles économies avec le changement d’assurance emprunteur ? L’intérêt de changer d’assurance emprunteur est d’abord financier. Avec des offres entre deux et quatre fois moins chères, les assureurs alternatifs concurrencent largement les bancassureurs et leurs contrats mutualisés. Sur la durée restante de remboursement, la substitution d’assurance peut générer plusieurs milliers d’euros d’économies. Prenons l’exemple d’un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans, qui contracte un prêt de 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance emprunteur bancaire au taux de 0,34%. L’assurance lui coûte 57€ par mois pour un total de 13 600€. En optant le mois suivant pour une assurance individuelle au taux de 0,09% (taux moyen constaté chez Magnolia.fr pour ce type de profil), il économise 10 000€ ! Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juillet 2024 pour constater le gain potentiel à changer d’assurance emprunteur le plus tôt après avoir signé le contrat. Comment changer d’assurance de prêt immobilier ? Rien de plus simple. Il suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, puis de sélectionner le devis d’assurance le plus compétitif qui répond aux exigences de la banque. Rappelons que l’acceptation par le prêteur d’une assurance déléguée repose sur une condition sine qua non : l’équivalence de niveau de garanties, ce qui signifie que le nouveau contrat doit présenter une couverture en tout point équivalente à celle de l’ancien. L’équivalence de garanties reste toutefois une notion complexe sur laquelle les banques ne se privent pas de jouer pour faire échouer une demande de substitution. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance emprunteur pour trouver le contrat adéquat qui satisfait à vos besoins et aux contraintes formulées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser, et motiver par écrit tout éventuel refus, formulé uniquement sur la base des garanties assurance emprunteur. En cas d’acceptation, la rédaction de l’avenant au contrat est gratuite.