Bercy veut freiner l’emballement du crédit immobilier

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Nous vous en parlions début octobre : le fort dynamisme du marché immobilier contribue à l'endettement excessif des ménages, constituant lui-même un risque potentiel pour les établissements de crédit. Dans son rapport, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière se disait vigilant, sans pour autant se montrer alarmiste, et lançait dans la foulée une vaste consultation avec les parties prenantes afin de trouver des pistes pour éviter la surchauffe du crédit immobilier. Le journal Les Échos révèle les premiers éléments de ce travail collectif dont le compte rendu, prévu initialement le 4 novembre, a été ajourné pour permettre aux banques d'accorder leurs violons.

La machine du crédit immobilier tourne à plein régime

Banques, courtiers, promoteurs et consommateurs ont été conviés par Bercy à contribuer à une consultation ouverte. Sujet de préoccupation : les taux d'intérêts historiquement bas dynamisent le marché immobilier à des niveaux jamais observés, ce qui induit des risques pour la stabilité financière des ménages et des banques selon les superviseurs français et européens. Dans son diagnostic publié début octobre, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF), instance placée sous l'autorité du ministère des Finances, mettait en lumière des "signes inquiétants" sur ce marché à plus de 1 000 milliards d'encours, stigmatisant notamment les politiques d'octroi des banques de plus en plus souples (durées allongées notamment). Les taux bas ont une incidence directe sur la rentabilité des établissements de crédit. Pour compenser des marges réduites à la portion congrue, ils jouent sur les volumes, mais c'est loin de suffire. Selon le HSCF, la marge nette des banques sur les crédits immobiliers est "quasi nulle".

Or, le crédit immobilier est le produit d'appel par excellence pour une banque, car il facilite la vente d'autres produits et services nettement plus rentables, comme l'assurance emprunteur pour ne pas la nommer. Pour damer le pion à une concurrence très agressive, les établissements proposent des taux d'intérêt toujours plus attractifs dans l'espoir de se rattraper sur le reste.

Les chiffres suivants illustrent l'évolution du crédit immobilier ces dernières années :

  • L'encours de crédit à l'habitat est passé d'un peu plus de 200 milliards d'euros en 1993 à près de 1 200 Md€ en 2019.
  • Sur un an en août, la production de crédits immobiliers a augmenté de 6,5%.
  • Le taux moyen des crédits est tombé de 5% juste avant la crise de 2008 à 1,30% aujourd'hui (hors assurance et coût des sûretés).
  • La marge brute des banques s’est contractée de 2% à 0,8% entre 2008 et 2019.
  • Le taux d'endettement moyen des nouveaux prêts représente actuellement plus de 5 années de revenus contre un peu plus de 3 au début des années 2000.
  • La durée moyenne des nouveaux prêts avoisine les 20 ans contre moins de 15 ans en 2001.

Mieux vaut prévenir que guérir

Les banques n'expriment de leur côté aucune inquiétude particulière et assurent ne pas avoir modifié leurs critères d'octroi. Elles seraient même en train de les durcir selon certains courtiers qui observent sur le terrain une réelle tendance à sélectionner plus finement les dossiers. Comme elles ont atteint voire dépassé leurs objectifs de production de crédit pour 2019, les banques ferment légèrement le robinet et filtrent les demandes de financement. Selon Frédéric Oudéa, patron de la Fédération Bancaire Française, aucun risque de surchauffe n'est observé dans le domaine du crédit immobilier. Il n'empêche, le HSCF, dont le rôle est de prévenir un risque systémique, pourrait livrer prochainement plusieurs recommandations pour éviter un surendettement des ménages et préserver la rentabilité des banques.

Première piste évoquée, encadrer le taux d'effort. Si le taux d'endettement maximum communément admis par les établissements de crédit est de 33%, il ne fait l'objet d'aucune réglementation. Dans un contexte de taux très faibles, il a tendance à augmenter comme en témoignent les chiffres de la Banque de France : fin 2018, il atteignait un peu plus de 30%, et aujourd'hui, un nouvel emprunteur sur quatre s'endette au-delà de 35%. Le régulateur pourrait obliger les banques à respecter le plafond de 33% comme il l'a fait l'an passé pour le crédit aux grandes entreprises.

Le HSCF pourrait aussi être tenté de vouloir limiter les rachats de crédit immobilier. La réglementation autorise l'établissement initial à facturer des frais de remboursement anticipé, soit 3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, le calcul le plus intéressant étant en faveur de l'emprunteur. Avec les taux bas, ces pénalités ne sont plus dissuasives. En rehaussant le plafond des 6 mois d'intérêt, les emprunteurs seraient moins tentés d'aller voir ailleurs et renégocier leur crédit immobilier.

Dernière piste, et non des moindres, relever le taux de l'usure. La logique mathématique veut en effet que les seuils de l'usure baissent eux aussi, au rythme des taux d'emprunt, puisqu'ils sont définis par rapport aux crédits octroyés le trimestre précédent. Pour mémoire, le taux d'usure représente le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter.
Ce TAEG comporte tous les frais, en plus des intérêts d’emprunt, réclamés à l'emprunteur pour lui accorder le financement. Certains professionnels proposent d'ôter l'assurance emprunteur du TAEG. Aujourd'hui, l'assurance peut représenter plus d'un tiers du coût global d'un crédit immobilier, et pour certains profils à risques (seniors, personnes malades), elle peut se révéler plus chère que les intérêts. Il est pourtant peu probable que les autorités retiennent cette idée, car l'assurance, indispensable pour sécuriser un prêt à l'habitat, est un gage de stabilité financière. La problématique des taux de l’usure n’est pas nouvelle. Nombreux sont les professionnels, en particulier les courtiers, à réclamer ces dernières années une réforme de la méthode de calcul pour éviter d’exclure du crédit des profils solvables pénalisés par les risques qu’ils incarnent (profession, santé).

Les futures recommandations du HCSF sont vivement attendues, car elles auront une influence sur la production de prêts à l’habitat de l’année 2020. Au-delà des chiffres record, le millésime 2019 restera peut-être dans les mémoires pour avoir bousculé les conditions d’accès au crédit.

source Les Échos

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Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.