Bercy veut freiner l’emballement du crédit immobilier

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Nous vous en parlions début octobre : le fort dynamisme du marché immobilier contribue à l'endettement excessif des ménages, constituant lui-même un risque potentiel pour les établissements de crédit. Dans son rapport, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière se disait vigilant, sans pour autant se montrer alarmiste, et lançait dans la foulée une vaste consultation avec les parties prenantes afin de trouver des pistes pour éviter la surchauffe du crédit immobilier. Le journal Les Échos révèle les premiers éléments de ce travail collectif dont le compte rendu, prévu initialement le 4 novembre, a été ajourné pour permettre aux banques d'accorder leurs violons.

La machine du crédit immobilier tourne à plein régime

Banques, courtiers, promoteurs et consommateurs ont été conviés par Bercy à contribuer à une consultation ouverte. Sujet de préoccupation : les taux d'intérêts historiquement bas dynamisent le marché immobilier à des niveaux jamais observés, ce qui induit des risques pour la stabilité financière des ménages et des banques selon les superviseurs français et européens. Dans son diagnostic publié début octobre, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF), instance placée sous l'autorité du ministère des Finances, mettait en lumière des "signes inquiétants" sur ce marché à plus de 1 000 milliards d'encours, stigmatisant notamment les politiques d'octroi des banques de plus en plus souples (durées allongées notamment). Les taux bas ont une incidence directe sur la rentabilité des établissements de crédit. Pour compenser des marges réduites à la portion congrue, ils jouent sur les volumes, mais c'est loin de suffire. Selon le HSCF, la marge nette des banques sur les crédits immobiliers est "quasi nulle".

Or, le crédit immobilier est le produit d'appel par excellence pour une banque, car il facilite la vente d'autres produits et services nettement plus rentables, comme l'assurance emprunteur pour ne pas la nommer. Pour damer le pion à une concurrence très agressive, les établissements proposent des taux d'intérêt toujours plus attractifs dans l'espoir de se rattraper sur le reste.

Les chiffres suivants illustrent l'évolution du crédit immobilier ces dernières années :

  • L'encours de crédit à l'habitat est passé d'un peu plus de 200 milliards d'euros en 1993 à près de 1 200 Md€ en 2019.
  • Sur un an en août, la production de crédits immobiliers a augmenté de 6,5%.
  • Le taux moyen des crédits est tombé de 5% juste avant la crise de 2008 à 1,30% aujourd'hui (hors assurance et coût des sûretés).
  • La marge brute des banques s’est contractée de 2% à 0,8% entre 2008 et 2019.
  • Le taux d'endettement moyen des nouveaux prêts représente actuellement plus de 5 années de revenus contre un peu plus de 3 au début des années 2000.
  • La durée moyenne des nouveaux prêts avoisine les 20 ans contre moins de 15 ans en 2001.

Mieux vaut prévenir que guérir

Les banques n'expriment de leur côté aucune inquiétude particulière et assurent ne pas avoir modifié leurs critères d'octroi. Elles seraient même en train de les durcir selon certains courtiers qui observent sur le terrain une réelle tendance à sélectionner plus finement les dossiers. Comme elles ont atteint voire dépassé leurs objectifs de production de crédit pour 2019, les banques ferment légèrement le robinet et filtrent les demandes de financement. Selon Frédéric Oudéa, patron de la Fédération Bancaire Française, aucun risque de surchauffe n'est observé dans le domaine du crédit immobilier. Il n'empêche, le HSCF, dont le rôle est de prévenir un risque systémique, pourrait livrer prochainement plusieurs recommandations pour éviter un surendettement des ménages et préserver la rentabilité des banques.

Première piste évoquée, encadrer le taux d'effort. Si le taux d'endettement maximum communément admis par les établissements de crédit est de 33%, il ne fait l'objet d'aucune réglementation. Dans un contexte de taux très faibles, il a tendance à augmenter comme en témoignent les chiffres de la Banque de France : fin 2018, il atteignait un peu plus de 30%, et aujourd'hui, un nouvel emprunteur sur quatre s'endette au-delà de 35%. Le régulateur pourrait obliger les banques à respecter le plafond de 33% comme il l'a fait l'an passé pour le crédit aux grandes entreprises.

Le HSCF pourrait aussi être tenté de vouloir limiter les rachats de crédit immobilier. La réglementation autorise l'établissement initial à facturer des frais de remboursement anticipé, soit 3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, le calcul le plus intéressant étant en faveur de l'emprunteur. Avec les taux bas, ces pénalités ne sont plus dissuasives. En rehaussant le plafond des 6 mois d'intérêt, les emprunteurs seraient moins tentés d'aller voir ailleurs et renégocier leur crédit immobilier.

Dernière piste, et non des moindres, relever le taux de l'usure. La logique mathématique veut en effet que les seuils de l'usure baissent eux aussi, au rythme des taux d'emprunt, puisqu'ils sont définis par rapport aux crédits octroyés le trimestre précédent. Pour mémoire, le taux d'usure représente le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter.
Ce TAEG comporte tous les frais, en plus des intérêts d’emprunt, réclamés à l'emprunteur pour lui accorder le financement. Certains professionnels proposent d'ôter l'assurance emprunteur du TAEG. Aujourd'hui, l'assurance peut représenter plus d'un tiers du coût global d'un crédit immobilier, et pour certains profils à risques (seniors, personnes malades), elle peut se révéler plus chère que les intérêts. Il est pourtant peu probable que les autorités retiennent cette idée, car l'assurance, indispensable pour sécuriser un prêt à l'habitat, est un gage de stabilité financière. La problématique des taux de l’usure n’est pas nouvelle. Nombreux sont les professionnels, en particulier les courtiers, à réclamer ces dernières années une réforme de la méthode de calcul pour éviter d’exclure du crédit des profils solvables pénalisés par les risques qu’ils incarnent (profession, santé).

Les futures recommandations du HCSF sont vivement attendues, car elles auront une influence sur la production de prêts à l’habitat de l’année 2020. Au-delà des chiffres record, le millésime 2019 restera peut-être dans les mémoires pour avoir bousculé les conditions d’accès au crédit.

source Les Échos

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Assurance de prêt immobilier : vos droits en 2022

L'assurance emprunteur est une protection requise par la banque prêteuse pour garantir la bonne fin du crédit immobilier. Difficile d'échapper à sa souscription, même si elle ne relève pas d'une obligation légale. Heureusement, les emprunteurs ont en main une réglementation qui leur est favorable, entre le libre choix du contrat et la possibilité d'en changer à tout moment. Explications. La loi Lagarde et la délégation d'assurance emprunteur Avant l'entrée en lice de la loi Lagarde assurance emprunteur en septembre 2010, les banques avaient toute latitude pour imposer leur contrat d'assurance crédit. Depuis, elles n'ont plus le droit de conditionner l'octroi du crédit immobilier (ou tout autre type de crédit couvert par une assurance) à leur assurance groupe. Le candidat à l'emprunt bénéficie du libre choix de l'assurance et peut souscrire une offre alternative auprès d'une assureur concurrent, sous réserve qu'elle respecte l'équivalence de niveau de garanties. La délégation d'assurance a deux atouts : elle permet d'accéder à des offres moins chères, jusqu'à quatre fois plus économiques que le contrat bancaire à couverture équivalente ; elle permet d'être couvert avec des garanties sur-mesure, parfaitement adaptées à son profil. Le problème des assurances bancaires est en effet leur mutualisation. Les garanties et les tarifs sont standardisés, même si l'ouverture du marché à la concurrence a introduit davantage de segmentation, en distinguant, par exemple, un emprunteur fumeur d'un non-fumeur. Cette mutualisation renchérit le coût de l'assurance, puisqu'il faut couvrir toute une communauté d'emprunteurs, peu importe les risques que chacun incarne. Pour tirer tous les bénéfices du principe de délégation, utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier. Grâce à la Fiche Standardisée d'Information obligatoirement remise par la banque dès les prémices de votre demande de financement, vous pouvez comparer les offres sur la base des garanties exigées pour l'octroi du crédit et sélectionner la formule la plus compétitive. En pleine impasse des taux d'usure, la délégation d'assurance est le seul levier efficace pour décrocher un TAEG sous le plafond légal. La loi Lemoine et le changement d'assurance La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a évolué depuis 2010, une première fois en juillet 2014 avec la loi Hamon qui permettait de résilier le contrat en cours à tout moment durant la première année du crédit, et une deuxième fois avec la loi Bourquin de janvier 2018 qui a introduit la résiliation infra-annuelle à date d'échéance. Ces deux dispositifs n'ont pas permis une ouverture significative du marché de l'assurance emprunteur, cantonnant les alternatifs à récolter les miettes laissées par les bancassureurs : ces derniers détiennent 87% des parts de marché, alors qu'ils sont beaucoup plus chers dans l'immense majorité des situations. On peut espérer des améliorations avec l'entrée en application de la loi Lemoine en 2022. Depuis le 1er septembre, tout emprunteur, quelle que soit l'antériorité de son contrat d'assurance, peut en changer à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance autrefois imposée. Ce nouveau droit vous permet d'accéder à des formules sur-mesure au juste prix quand vous le jugez opportun. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à choisir le contrat qui correspond aux exigences du prêteur au tarif le plus bas. Saisissez cette opportunité de faire des économies, que votre situation d'assuré ait évolué ou non. Qui est gagnant en 2022 avec le changement d'assurance emprunteur ? Une majorité d'emprunteurs. Même si votre profil est considéré à risques par les assureurs en raison de votre âge, de votre état de santé ou de votre profession, la comparaison des offres reste la seule démarche pertinente pour savoir si vous pouvez trouver moins cher. La loi Lemoine instaure deux autres dispositions, applicables depuis le 1er juin dernier : le droit à l'oubli réduit à 5 ans au lieu de 10 : les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 5 ans peuvent accéder à l'assurance sans avoir à déclarer leur ancienne maladie. La mesure est étendue à l'hépatite C. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : le questionnaire médical est supprimé pour les prêts d'un montant inférieur à 200 000€ (ou 400 000€ pour un couple avec une quotité d'assurance de 50% sur chaque tête), remboursés avant le 60ème anniversaire de l'assuré. Depuis septembre 2022, l'accès à une assurance moins chère est facilitée grâce à la loi Lemoine. Le principe de délégation d'assurance emprunteur peut être invoqué à tout moment sur toute la durée de votre crédit immobilier. Plus tôt vous engagez une démarche de changement, plus élevé sera le gain.

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Assurance de prêt et cancer : de nouvelles règles en 2022

Chaque mois d'octobre est consacré à la lutte contre le cancer du sein. L'opération baptisée Octobre Rose nous donne l'occasion d'aborder la problématique de l'accès au crédit immobilier et à l'assurance de prêt des personnes touchées par tout type de cancer. La convention Aeras change la donne, ainsi que l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022. La convention Aeras En France, près de 400 000 nouveaux cas de cancers sont détectés chaque année et environ 3,8 millions de personnes vivent avec un diagnostic de cancer. Le cancer du sein est le cancer le plus fréquemment observé chez les femmes, et même si le nombre de cas tend à diminuer depuis 2005, cette maladie reste la première cause de décès chez les femmes. L'espoir vient de la prévention et des traitements : dépisté à un stade précoce, la survie à 5 ans est de 99%. Pour toutes ces personnes touchées par le cancer, bâtir un avenir est souvent une gageure, car l'accès au crédit est très compliqué. Emprunter pour devenir propriétaire de son logement est un vrai parcours du combattant, quand il n'est pas tout simplement voué à l'échec. Si elle n'est pas refusée, la souscription à l'assurance de prêt immobilier est assortie de surprimes rédhibitoires ou d'exclusion de garantie qui rangent le projet aux calendes grecques. Heureusement, un dispositif spécifique a été créé pour faciliter l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes ayant ou ayant eu un grave problème de santé, notamment un cancer. Signée initialement en juillet 2006 par l’Etat, les fédérations professionnelles des organismes d’assurance et des établissements de crédit, les associations représentant les personnes malades et les consommateurs, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) a été révisée à maintes reprises au gré, notamment, des progrès de la science.  Elle prévoit trois niveaux d'examen de la demande d'assurance : Si le questionnaire de santé à remplir lors de la souscription n'indique aucun problème particulier, une proposition d'assurance est faite. Si le dossier est refusé à un premier niveau en raison d'un risque de santé, il fait l'objet d'un examen plus personnalisé. La proposition peut être assortie de surprime assurance emprunteur ou d’exclusion(s) de garantie. Refusé à un deuxième niveau, le dossier est automatiquement analysé par un pool des risques aggravés (groupe de réassureurs). Un refus définitif d'assurance entraîne une proposition de garantie alternative (hypothèque sur un autre bien, caution, etc.). Accéder à l'assurance avec une maladie grave Pour bénéficier de la convention Aeras, la demande d'assurance doit remplir les 2 conditions suivantes : l'échéance du ou des contrats d'assurance doit intervenir avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ; le plafond de la part assurée dans le cadre d'un prêt immobilier relatif à l'achat de la résidence principale est de 420 000€ depuis le 1er octobre 2022, contre 320 000€ auparavant. Pour les autres types de prêts (crédit immobilier et prêt professionnel), la part assurée de l'encours cumulé ne doit pas excéder 320 000€. Si le revenu fiscal du foyer emprunteur ne dépasse pas le plafond annuel de la Sécurité Sociale, l'assuré bénéficie d'un écrêtement des surprimes : la cotisation d'assurance ne peut outrepasser 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du crédit (taux d'intérêt, frais de dossier, garantie, assurance, etc.). Pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui contractent un PTZ, la majoration du tarif d’assurance est intégralement prise en charge par les banques et les assureurs. La convention Aeras a mis en place une grille de référence qui fixe les conditions d'accès à une assurance emprunteur, qu'il s'agisse de cancers ou d'autres pathologies. En fonction de la maladie concernée, l'emprunteur peut être couvert sans surprime ni exclusion de garanties, ou avec un taux de surprime plafonné. Droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer La convention Aeras contient également un droit fondamental pour les personnes ayant souffert d'un cancer : le droit à l'oubli ou le fait de ne pas avoir à mentionner son ancienne maladie dans le questionnaire d’assurance prêt immobilier. Instauré en 2016, ce droit permet aux personnes concernées de tirer un trait sur cette double peine : avoir été touchées par un cancer et se voir refuser un prêt pour cette raison. La loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022 a réduit le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades atteints de cancer : ce délai est passé de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, pour les cancers diagnostiqués après les 21 ans de l'emprunteur. Cette nouvelle réglementation a par ailleurs étendu le bénéfice du droit à l'oubli dans le même délai de 5 ans aux personnes ayant souffert d'une hépatite C. Loi Lemoine et suppression du questionnaire de santé Parallèlement à l'élargissement du droit à l'oubli, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ (par quotité assurée, soit 400 000€ pour un couple) et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. Depuis le 1er juin dernier, toute personne qui remplit ces deux conditions n'a plus à fournir aucune information relative à son état de santé ni à réaliser d'examen médical. Les emprunteurs touchés par un cancer, qu'ils soient en traitement ou en rémission, éligibles ou non au droit à l'oubli, n'ont donc plus à renseigner l'assureur sur leur état de santé actuel et passé. Si vous détenez un crédit immobilier et que vous remplissez désormais les conditions pour bénéficier du droit à l’oubli ou de l’accès à l’assurance sans sélection médicale, profitez vous aussi de la loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt immobilier. À tout moment et sans frais, vous pouvez résilier le contrat d’assurance en cours et le substituer par une formule moins chère à garanties équivalentes.

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Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.