Des taux de crédit immobilier encore + bas en octobre !

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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont enfoncé un nouveau record en octobre après l’anecdotique hausse du mois de septembre. Ce niveau extrêmement bas facilite un allongement des durées de remboursement, sujet de préoccupation des autorités financières qui craignent un surendettement des ménages emprunteurs. Dans ce contexte favorable au plus grand nombre, les courtiers observent un durcissement des conditions d'accès au crédit de la part des banques.

Ça baisse encore !

C'est une rengaine depuis de nombreux mois. Les taux d'intérêts ont établi un nouveau record à la baisse en octobre dernier. Selon le baromètre mensuel de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les banques ont accordé en moyenne le taux inégalé de 1,13% (hors assurance et coût des sûretés). Le précédent record datait d'août (1,17%), septembre ayant augmenté d'un insensible petit point (1,18%). En janvier 2019, le taux moyen toutes durées confondues affichait 1,43%. 5 points de base en moins sur un mois, c'est peu mais significatif d'un contexte très particulier lié à la conjonction de plusieurs facteurs.

L'emprunt de l'État français sur 10 ans évolue toujours en territoire négatif et ce, depuis fin juin 2019. La France s'endette à des taux inférieurs à 0%, ce qui est préjudiciable aux épargnants mais bénéfique aux emprunteurs, puisque l'Obligation Assimilable au Trésor (OAT) sur 10 ans est l'indice de référence pour les taux fixes des crédits immobiliers aux particuliers. Ce rendement négatif de la dette souveraine oblige les banques à placer leurs liquidités ailleurs, en clair à prêter même si le crédit est aujourd'hui peu rémunérateur. Deuxième élément qui influence les conditions d'accès au crédit, la Banque Centrale Européenne a de nouveau réduit le taux des dépôts en octobre (-0,5% au lieu de -0,4%), pénalisant encore plus les établissements financiers qui souhaiteraient placer leur argent auprès d'elle. La BCE veut ainsi les encourager à prêter plus facilement aux entreprises et aux particuliers. Troisième facteur, la forte concurrence interbancaire profite aux emprunteurs. Le crédit immobilier est un produit d'appel pour les banques, qui pourront, sur la durée, vendre à des clients captifs d’autres produits avec une marge plus substantielle.

Les Français s’endettent trop longtemps

Emprunter, c'est s'endetter. Actuellement, on peut en douter si l'on tient compte de l'inflation. Son taux est tombé à 0,74% en octobre sur un an, la moyenne de l'année 2019 s'établit quant à elle à 1,08%. Un emprunteur qui réussit à décrocher pour son prêt immobilier un taux inférieur à celui de l'inflation, ce qui est actuellement courant pour les durées en-deçà de 20 ans, est gagnant. Il faut toutefois ajouter les coûts annexes et incompressibles d'un crédit, à commencer par l'assurance emprunteur. Cette dépense peut être minimiser en déléguant le contrat à un assureur externe à la banque. Grâce à l'intermédiation d'un courtier comme Magnolia.fr, à garanties égales, un emprunteur peut réduire de moitié voire plus le coût de son assurance. C'est d'ailleurs le seul levier d'économies réelles dans cet environnement de taux au plancher. Un gain de 0,10% sur le taux d'assurance équivaut à 0,20% sur le taux d'intérêts, de quoi légitimer, si besoin est, la négociation du contrat d'assurance.

Outre le niveau spectaculairement bas des taux d'emprunt, l'Observatoire remarque que les délais de remboursement demeurent historiquement longs. Le délai moyen s'est établi à 229 mois en octobre, soit un peu plus de 19 ans. Elles fluctuent à la hausse depuis le deuxième trimestre 2014 : à l'époque, on s'endettait en moyenne sur 200 mois, soit 16 ans et 8 mois. Difficile de ne pas faire la corrélation entre la baisse des taux et l'allongement de la durée des crédits immobiliers. Les deux sont liées, la première favorisant l'accès au crédit à des emprunteurs auparavant exclus pour cause d'endettement trop élevé. La part des prêts à l'habitat de plus de 25 ans est en progression depuis 2016. Elle représentait alors 21,2% de la production de crédits contre 40,8% pour les trois trimestres de l'année 2019. On constate néanmoins une lente diminution de la part des prêts les plus longs : les crédits à 25 ans et plus perdent 0,7 point en octobre par rapport à la situation observée au printemps dernier.

Les banques freinent l'accès au crédit

Est-ce là le signe d'un durcissement des conditions d'emprunt ? Les courtiers se font l'écho d'un tel phénomène. À quelles semaines du bilan, les banques semblent plus restrictives pour les profils les plus modestes, réservant leurs meilleures offres aux candidats les plus vertueux et les plus rentables. Selon les courtiers, le manque d'apport est désormais un motif de refus. Cette sélection plus fine en fin d'année s'explique par la simple logique comptable : la plupart des établissements ont atteint leurs objectifs annuels de production, et décident donc de réduire la voilure.

Cette politique fait écho aux craintes exprimées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Dans son diagnostic publié début octobre, l'institution estimait que "la profitabilité dégradée des crédits à l'habitat" contribue à "fragiliser le secteur". Une inquiétude partagée par le Comité Européen du Risque Systémique, conseil hébergé par la Banque Centrale Européenne, qui avait adressé fin septembre à cinq pays de la zone euro dont la France un avertissement sur les "vulnérabilités" de leur immobilier résidentiel. On est tout de même tenté d’y voir un paradoxe : on incite les banques, à coup de taux de dépôt dissuasif, à ouvrir les vannes du crédit, et l’on s’inquiète en parallèle que la machine tourne à plein régime. D'ici quelques jours, le HCSF clôturera la consultation sur le crédit immobilier engagée auprès des professionnels et des consommateurs, et dévoilera sans doute plusieurs recommandations pour contenir d'éventuelles dérives du crédit.

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

Les taux d’usure des crédits immobiliers vont être ajustés à un rythme mensuel à partir du 1er février 2023, et ce, de manière provisoire jusqu’au 1er juillet prochain. Cette mesure va permettre de débloquer l’accès au crédit bancaire, mais va aussi entraîner une hausse plus rapide des taux d’emprunt. L’objectif est que le TAEG de votre prêt immobilier reste sous l’usure pour décrocher le financement. La première astuce consiste à déléguer l’assurance emprunteur. Taux d’usure calculé tous les mois À compter du 1er février 2023, les taux d’usure applicables aux crédits immobiliers seront mensualisés et non plus calculés une fois par trimestre. Cette décision prise par la Banque de France en concertation avec les représentants des banques et des courtiers va faciliter l’accès au crédit immobilier, bloqué depuis près de six mois en raison d’une réglementation sur les taux maximum légaux devenue inadaptée à la réalité du terrain. Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.