Crédit immobilier : la clientèle modeste déserte le marché immobilier

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La crise sanitaire et économique bouleverse le marché de l'immobilier, entraînant une transformation de la structure de la clientèle. Avec la hausse des taux d'intérêts, l'application stricte des consignes du HCSF et les risques qui pèsent sur les ménages emprunteurs, les crédits à l'habitat sont davantage accordés aux emprunteurs les plus aisés.

Augmentation des risques de défaut de paiement

Selon l'Observatoire Crédit Logements/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,29% en juin dernier (hors assurance et coût des sûretés). En trois mois, l'indice a augmenté de 14 points, avec une accélération de la hausse en mai. Le taux provisoire à mi-juillet est observé à 1,26%, confirmant la tendance à une relative stabilité. Entre décembre 2019 et juin 2020, les taux d'intérêts ont gagné 18 points de base en moyenne, et retrouvent le niveau de juin 2019. Quelle que soit la durée de remboursement, les taux se situent désormais au-dessus de la barre de 1%.

Cette évolution des taux d'emprunt immobilier est bien évidemment corrélée à la montée des risques imputable au contexte dégradé lié à l'épidémie de Covid-19. Les banques ont relevé leurs barèmes en avril dernier face à la probabilité de défauts de paiement sur les dettes immobilières, consécutive à la recrudescence du chômage et à la perte de pouvoir d'achat des ménages. La structure des clientèles s'est déformée, reléguant à la marge les emprunteurs modestes qui sont habituellement abonnés aux taux les plus élevés sur les durées les plus longues.

Recentrage de la production de crédits immobiliers vers les ménages les plus aisés

Les profils les plus à risques, ceux qui disposent des revenus les plus fragiles et d'un moindre apport personnel, supportent ainsi l'augmentation de taux la plus forte : au moins 20 points de base depuis décembre 2019, quelle que soit la durée d'octroi. En revanche, les meilleurs profils ont subi de manière moins frontale la hausse des taux d'emprunt, aussi bien depuis décembre que depuis mars.

Pour compenser la hausse des taux et la progression des prix de l'immobilier, les banques ont été obligées d'allonger les durées de remboursement, tout en limitant l'octroi de financement à plus de 25 ans. Au cours du deuxième trimestre 2020, près de 50% de la production de crédits à l'accession à la propriété ont été accordés sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. La proportion sur ces durées était de 46,9% en 2019, et de 42,3% en 2018. La durée moyenne s'établit désormais à 231 mois (19,25 ans), un niveau élevé jamais atteint.

La production de crédits à l'habitat s'est recentrée sur la clientèle aisée, comme en témoigne l'évolution du coût des opérations, qui progresse en moyenne de 4,3% sur les six premiers mois 2020 en comparaison avec l'année 2019. La proportion d'emprunteurs à revenus élevés et moyens élevés (cadres et professions libérales) est plus importante qu'en 2019, au détriment des ménages modestes (ouvriers et employés). Ceci explique le coût des opérations tiré vers le haut, également le bond de l'apport personnel moyen : +8,4% par rapport à 2019, alors qu'en 2019 l'apport s'était contracté de 5,2%.

L'impact des consignes du HCSF

À partir de 2016, les banques se sont montrées plus laxistes en matière de critères d'octroi pour répondre au choc de la hausse des prix des logements et à la dégradation des soutiens publics à l'accession. Une situation qui avait atteint son paroxysme en 2019. Selon la Banque de France, la part des prêts immobiliers avec un taux d'effort (taux d'endettement) supérieur à 35% a très nettement augmenté ces dernières années, passant de 21,9% en 2015 à plus de 25% en 2019. La hausse significative du taux d'effort concerne alors tous les types de financements, ceux destinés aux résidences principales, en particulier les primo-accédants, et aux investissements locatifs.

Fin 2019, le régulateur demande aux établissements de crédit de rectifier le tir et de durcir leurs conditions d'octroi. La double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée de remboursement à 25 ans réoriente la production de crédits immobiliers vers les clientèles les mieux dotées en revenus et en apport personnel. Nonobstant la crise économique, cette transformation du marché est clairement la traduction des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

En fixant une limite du taux d'endettement non plus tacite mais réglementaire, le HCSF demande implicitement aux établissements financiers de privilégier les emprunteurs avec un apport personnel important. En 2020, l'Observatoire évalue à 36,2% le nombre de ménages emprunteurs avec moins de 3 Smics, contre 39% en 2019. À l'inverse, les clients avec 5 Smics et plus voient leurs parts progresser à 27,4% contre 24,6% l'an dernier. Il en résulte la disparition progressive de la clientèle la plus fragile : 300 000 accédants à la propriété qui disposaient en 2019 d'un apport personnel inférieur à 10% du coût de l'opération pourraient être exclus du marché immobilier en 2020.

Si la crise sanitaire est largement en cause dans la contraction du marché immobilier (-9,8% en nombre de prêts accordés sur un an), l'Observatoire Crédit Logement concède toutefois que les recommandations du HCSF en sont à 40% responsables.

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Taxe émeutes : +0,8% sur les contrats d'assurance dès janvier 2027

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Les dégradations de véhicules, les incendies de bâtiments et les destructions de commerces représentent des sommes importantes, difficiles à absorber pour les assureurs lorsque les sinistres se multiplient. Pour mémoire, le projet de loi de finances 2026 avait prévu de rendre obligatoire une garantie émeutes de 5 % dans les contrats d’assurance dommages, finalement plafonnée à 1,5 % avant d’être abandonnée par les parlementaires. Les dégradations considérables des 17 et 24 octobre derniers ont ravivé l’idée, avec un taux bien inférieur, soit 0,8%. Le futur dispositif doit permettre de répartir une partie de ce risque à l’échelle nationale, plutôt que de faire reposer l’ensemble du coût sur les assureurs et les collectivités directement touchés. Les principaux objectifs sont les suivants : Financer l’indemnisation des dommages matériels importants liés aux émeutes et aux violences urbaines ; Mutualiser les risques entre les assurés, grâce à une contribution prélevée sur plusieurs catégories de contrats ; Protéger les assureurs contre les conséquences financières d’événements particulièrement coûteux ; Soutenir les collectivités locales, qui peuvent également subir des dégradations importantes lors de ces épisodes de violence. Quels contrats d’assurance seront concernés par la taxe émeutes ? La contribution de 0,8 % va concerner les contrats d’assurance dommages couvrant les biens des particuliers et des professionnels. 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La nouvelle contribution va mécaniquement se répercuter sur les cotisations d’assurance dès 2027. Son incidence financière dépendra notamment de la manière dont les assureurs vont intégrer ce prélèvement dans leurs tarifs. Si vous payez une prime annuelle de 500 € pour votre assurance, celle-ci peut théoriquement grimper à 504 €. Mais une hausse de 0,8 % de la prime ne signifie pas nécessairement une augmentation de 0,8 % de la facture totale. Le montant effectivement payé dépendra des modalités définitives du prélèvement et de son éventuelle répercussion commerciale par l’assureur. Les assurances auto et habitation vont subir une hausse de tarifs en 2027, indépendamment de cette taxe additionnelle. Il sera donc difficile d’attribuer une augmentation globale de cotisation à la seule taxe émeutes. Un fonds de mutualisation doté de 400 millions d’euros par an La contribution doit alimenter un fonds national destiné à prendre en charge les conséquences financières des émeutes les plus coûteuses. Les recettes attendues sont estimées à environ 400 millions d’euros par an. Le fonctionnement envisagé repose sur plusieurs principes : Les assureurs continuent d'indemniser les sinistres conformément aux garanties applicables. Le fonds intervient dans le cadre défini par les textes pour mutualiser les conséquences des épisodes de violences urbaines les plus importants. L’État apporte une garantie financière plafonnée à 4 milliards d’euros, afin de renforcer la capacité du dispositif à faire face à des dommages exceptionnels. Pour déclencher l'utilisation du fonds d'indemnisation lié à la taxe émeutes prévue dès 2027, les dégâts doivent atteindre l'un des seuils suivants : 700 000 euros de sinistres assurés au total ; 300 000 euros de dégâts sur des bâtiments publics ; ou au moins trente sinistres individuels supérieurs à 10 000 euros chacun. Attention : les dégâts causés par les émeutes des 17 et 24 octobre 2026 ne pourront pas être pris en charge par la nouvelle taxe émeutes de 0,8 % car ce dispositif n'est pas rétroactif. Quand la taxe émeutes doit-t-elle entrer en vigueur ? L'entrée en vigueur de la contribution est prévue au 1er janvier 2027. Toutefois, à la fin du mois d'octobre 2026, les modalités réglementaires doivent encore être finalisées. Le dispositif (intégré dans le cadre du budget 2026) attend encore la validation définitive des textes réglementaires et du Conseil d'État avant sa publication au Journal officiel. Deux projets de décrets et deux projets d'arrêtés ont été soumis mi-octobre au Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières (CCLRF). Leur examen doit notamment permettre de préciser les conditions pratiques de sa mise en œuvre. Les assurés devront donc surveiller les informations communiquées par leur compagnie d'assurance à l'approche de 2027 pour connaître les conséquences concrètes sur leurs contrats.

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Exclusions de garantie en assurance emprunteur : une nouvelle décision de justice

Un refus d’indemnisation en assurance emprunteur peut fragiliser la situation financière d’un propriétaire déjà confronté à un arrêt de travail ou à une invalidité. Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation a rendu une décision qui modifie les possibilités de contestation de certaines exclusions de garantie. Désormais, une clause imprécise ne suffit plus à remettre automatiquement en cause toutes les exclusions qui y figurent. Les emprunteurs conservent néanmoins des moyens d’action pour défendre leurs droits. Exclusions de garantie : ce que change la décision de justice Les clauses d'exclusion des contrats d’assurance définissent les circonstances dans lesquelles l’assureur peut refuser sa prise en charge, même si l’assuré est victime d’un sinistre. Jusqu’à récemment, la jurisprudence permettait de contester une exclusion claire en invoquant l’imprécision d’une autre exclusion intégrée à la même clause. Cette approche pouvait conduire à écarter l’ensemble de la clause contractuelle. Dans un arrêt du 17 septembre 2026 (Cass. 2e civ., n° 25-12.441), la Cour de cassation a abandonné cette interprétation. L’affaire concernait un refus d’indemnisation d’une assurance professionnelle dans le cadre de la fermeture administrative d’un restaurant durant la crise sanitaire du Covid-19. L’assureur invoquait l’exclusion des pertes dans un contexte épidémique. L’assuré s’appuyait sur l’imprécision de la clause qui devait, selon lui, la rendre inapplicable. La justice considère désormais que chaque exclusion doit être examinée séparément. Une formulation imprécise ne rend donc plus automatiquement inapplicables les autres exclusions de la même clause lorsqu’elles sont suffisamment claires. Cette décision réduit les possibilités de contestation fondées sur une irrégularité concernant une exclusion distincte de celle invoquée par l’assureur. Elle vise à préserver l’équilibre économique des contrats. Elle ne signifie toutefois pas que toutes les exclusions sont valables. Une exclusion de garantie doit toujours être précise La nouvelle jurisprudence concerne tous les contrats d’assurance, notamment l’assurance emprunteur. Les contrats emprunteurs prévoient des garanties en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail (ITT). Toutefois, leur application dépend des conditions du contrat et des éventuelles exclusions de garanties d’assurance emprunteur. L’article L. 113-1 du Code des assurances impose que les exclusions de garantie soient formelles et limitées. En pratique, leur rédaction doit permettre à l’assuré d’identifier précisément les situations dans lesquelles il ne sera pas couvert. Une clause générale, ambiguë ou trop vague peut donc toujours être contestée si elle ne permet pas de délimiter clairement le champ de l’exclusion opposée. En assurance emprunteur, cette exigence est particulièrement importante pour les garanties liées à l’incapacité de travail et à l’invalidité. Certaines clauses peuvent notamment concerner les affections psychiques ou les pathologies du dos. Dans un arrêt du 2 avril 2009 (Cass. 2e civ., n° 08-12.587), la Cour de cassation avait ainsi examiné une exclusion visant les « troubles psychiques ». La formulation avait été jugée insuffisamment précise pour déterminer les situations réellement exclues de la couverture. Cette jurisprudence illustre un principe qui reste applicable : un assureur ne peut pas s’appuyer sur une exclusion imprécise pour justifier automatiquement un refus d’indemnisation. En revanche, depuis le revirement de septembre 2026, chaque exclusion doit être appréhendée séparément. Si la pathologie dont souffre l’assuré est clairement mentionnée dans la clause d'exclusion, peu importe qu’un autre motif de la même clause soit ambigu. L’assureur est dans son bon droit de refuser l’indemnisation. Quels recours en cas de refus d’indemnisation en assurance emprunteur ? En cas de refus d’indemnisation d’un sinistre en assurance de prêt, l’emprunteur dispose de plusieurs recours : 1. Vérifier le contrat Relisez les conditions générales et particulières pour vérifier : la présence de l’exclusion invoquée ; la précision de sa formulation ; son application réelle aux circonstances du sinistre ; le respect des conditions de prise en charge. 2. Contester le refus par écrit Adressez une réclamation à l’assureur, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception. Expliquez pourquoi le refus vous semble injustifié et joignez les justificatifs utiles. Vous pouvez également demander des précisions sur les motifs de la décision. 3. Saisir le médiateur de l’assurance Si la réclamation échoue, vous pouvez solliciter le médiateur compétent en assurance emprunteur, sous réserve de respecter les conditions de saisine. Cette démarche est gratuite et vise à trouver une solution amiable. 4. Engager une action en justice En dernier recours, vous pouvez saisir la juridiction compétente. Le juge examinera le contrat, l’exclusion invoquée et les circonstances du sinistre. Depuis la récente décision de justice, il est essentiel de contester précisément la clause appliquée par l’assureur. Un avocat peut vous aider à évaluer vos chances de succès et à respecter les délais légaux.

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