Crédit immobilier : la clientèle modeste déserte le marché immobilier

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La crise sanitaire et économique bouleverse le marché de l'immobilier, entraînant une transformation de la structure de la clientèle. Avec la hausse des taux d'intérêts, l'application stricte des consignes du HCSF et les risques qui pèsent sur les ménages emprunteurs, les crédits à l'habitat sont davantage accordés aux emprunteurs les plus aisés.

Augmentation des risques de défaut de paiement

Selon l'Observatoire Crédit Logements/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,29% en juin dernier (hors assurance et coût des sûretés). En trois mois, l'indice a augmenté de 14 points, avec une accélération de la hausse en mai. Le taux provisoire à mi-juillet est observé à 1,26%, confirmant la tendance à une relative stabilité. Entre décembre 2019 et juin 2020, les taux d'intérêts ont gagné 18 points de base en moyenne, et retrouvent le niveau de juin 2019. Quelle que soit la durée de remboursement, les taux se situent désormais au-dessus de la barre de 1%.

Cette évolution des taux d'emprunt immobilier est bien évidemment corrélée à la montée des risques imputable au contexte dégradé lié à l'épidémie de Covid-19. Les banques ont relevé leurs barèmes en avril dernier face à la probabilité de défauts de paiement sur les dettes immobilières, consécutive à la recrudescence du chômage et à la perte de pouvoir d'achat des ménages. La structure des clientèles s'est déformée, reléguant à la marge les emprunteurs modestes qui sont habituellement abonnés aux taux les plus élevés sur les durées les plus longues.

Recentrage de la production de crédits immobiliers vers les ménages les plus aisés

Les profils les plus à risques, ceux qui disposent des revenus les plus fragiles et d'un moindre apport personnel, supportent ainsi l'augmentation de taux la plus forte : au moins 20 points de base depuis décembre 2019, quelle que soit la durée d'octroi. En revanche, les meilleurs profils ont subi de manière moins frontale la hausse des taux d'emprunt, aussi bien depuis décembre que depuis mars.

Pour compenser la hausse des taux et la progression des prix de l'immobilier, les banques ont été obligées d'allonger les durées de remboursement, tout en limitant l'octroi de financement à plus de 25 ans. Au cours du deuxième trimestre 2020, près de 50% de la production de crédits à l'accession à la propriété ont été accordés sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. La proportion sur ces durées était de 46,9% en 2019, et de 42,3% en 2018. La durée moyenne s'établit désormais à 231 mois (19,25 ans), un niveau élevé jamais atteint.

La production de crédits à l'habitat s'est recentrée sur la clientèle aisée, comme en témoigne l'évolution du coût des opérations, qui progresse en moyenne de 4,3% sur les six premiers mois 2020 en comparaison avec l'année 2019. La proportion d'emprunteurs à revenus élevés et moyens élevés (cadres et professions libérales) est plus importante qu'en 2019, au détriment des ménages modestes (ouvriers et employés). Ceci explique le coût des opérations tiré vers le haut, également le bond de l'apport personnel moyen : +8,4% par rapport à 2019, alors qu'en 2019 l'apport s'était contracté de 5,2%.

L'impact des consignes du HCSF

À partir de 2016, les banques se sont montrées plus laxistes en matière de critères d'octroi pour répondre au choc de la hausse des prix des logements et à la dégradation des soutiens publics à l'accession. Une situation qui avait atteint son paroxysme en 2019. Selon la Banque de France, la part des prêts immobiliers avec un taux d'effort (taux d'endettement) supérieur à 35% a très nettement augmenté ces dernières années, passant de 21,9% en 2015 à plus de 25% en 2019. La hausse significative du taux d'effort concerne alors tous les types de financements, ceux destinés aux résidences principales, en particulier les primo-accédants, et aux investissements locatifs.

Fin 2019, le régulateur demande aux établissements de crédit de rectifier le tir et de durcir leurs conditions d'octroi. La double limitation du taux d'endettement à 33% et de la durée de remboursement à 25 ans réoriente la production de crédits immobiliers vers les clientèles les mieux dotées en revenus et en apport personnel. Nonobstant la crise économique, cette transformation du marché est clairement la traduction des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

En fixant une limite du taux d'endettement non plus tacite mais réglementaire, le HCSF demande implicitement aux établissements financiers de privilégier les emprunteurs avec un apport personnel important. En 2020, l'Observatoire évalue à 36,2% le nombre de ménages emprunteurs avec moins de 3 Smics, contre 39% en 2019. À l'inverse, les clients avec 5 Smics et plus voient leurs parts progresser à 27,4% contre 24,6% l'an dernier. Il en résulte la disparition progressive de la clientèle la plus fragile : 300 000 accédants à la propriété qui disposaient en 2019 d'un apport personnel inférieur à 10% du coût de l'opération pourraient être exclus du marché immobilier en 2020.

Si la crise sanitaire est largement en cause dans la contraction du marché immobilier (-9,8% en nombre de prêts accordés sur un an), l'Observatoire Crédit Logement concède toutefois que les recommandations du HCSF en sont à 40% responsables.

Publié par Herve Labatut

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Taux d’usure crédit immobilier : proche de 6% en octobre 2023

Les taux d’usure du crédit immobilier pour le mois d’octobre subissent une nouvelle hausse par rapport au mois précédent. Le taux maximum autorisé sur les durées les plus longues atteint désormais 5,80%. Cette progression est la conséquence de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui oblige les banques à augmenter leurs barèmes. On devrait assister à une stabilisation des taux au cours de l’année 2024. Nouvelle hausse du taux d’usure Les taux d’usure n’en finissent pas de grimper et gagnent chaque mois des points supplémentaires qui attestent du durcissement régulier de la situation monétaire en zone euro. Pour le mois d’octobre 2023, le taux maximum légal en fonction de la catégorie de prêt affiche les valeurs suivantes : Catégorie Taux usure sept.2023 TAEG moyen des 3 mois précédents Taux usure applicable au 1er oct.2023 Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 4,23 % 3,23 % 4,31 % Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 5,28 % 4,16 % 5,55 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 5,56 % 4,35 % 5,80 % Prêt à taux variable 5,13 % 4,05 % 5,40 % Prêt relais 5,53 % 4,34 % 5,79 %   Pour rappel, le taux d’usure est calculé chaque mois sur la base des TAEG moyens octroyés durant les trois mois précédents et augmentés d’un tiers. La révision mensuelle du taux d’usure a été instaurée en février 2023 de manière transitoire jusqu’en janvier 2024, afin de contrer le report des demandes de prêts au trimestre suivant compte tenu de l’effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre. C’est le fameux effet ciseau qui prend en tenailles les candidats entre la remontée constante et brutale des taux d’intérêts et le niveau inadapté de l’usure. Rappelons également que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) comprend tous les éléments suivants : le taux nominal qui calcule les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie obligatoire (hypothèque ou caution) le coût de l’assurance de prêt immobilier les frais payés à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier) les frais annexes éventuels (ouverture et tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien). À 5,80% sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure atteint son plus haut niveau depuis 2012. Le crédit immobilier toujours plus cher Les mois passent et le crédit se renchérit davantage. Le taux moyen sur 20 ans était autour de 1,10% en janvier 2022 ; dix-huit mois plus tard, les valeurs ont quadruplé. Sur cette maturité classique, le taux du marché se situe désormais entre 4,05% et 4,20% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Le phénomène est dû au contexte géopolitique (guerre en Ukraine) qui oblige les banques centrales à rehausser leurs taux directeurs pour juguler une inflation à la dérive. La Banque Centrale Européenne a entamé sa politique de resserrement monétaire en juillet 2022. De 0% à l’époque, le taux de refinancement titre actuellement 4,50%. Le loyer de l’argent est donc beaucoup plus élevé pour les banques de détail, avec une répercussion immédiate sur les conditions d’emprunt aux entreprises et aux particuliers. Même si l’inflation commence à refluer, elle reste persistante. La remontée des cours du pétrole et la dépréciation de l’euro qui renchérit mécaniquement les biens importés en zone euro maintiennent un rythme encore élevé de hausse des prix à la consommation. La forte tension sur les prix de l’énergie ne plaide pas pour un adoucissement de la politique monétaire, mais septembre montre des signes encourageants avec une inflation à 4,3% sur un an, contre 5,2% le mois précédent. On est encore loin de l’objectif des 2% ; les économistes estiment toutefois que si la tendance se maintient, la BCE n’aura pas besoin de relever de nouveau les taux d’intérêts par rapport aux niveaux records qu’ils affichent actuellement. Qu’elle ne les augmente pas ne signifie pas pour autant qu’elle les abaissera. Les taux directeurs de la BCE devraient rester sur un haut plateau pendant des mois. Peu de chance donc que le crédit immobilier soit plus abordable à l’avenir, d’autant que les règles d’octroi du HCSF sont têtues comme un axiome. Alors que tout le monde, des emprunteurs aux courtiers, en passant par les professionnels de l’immobilier,  espérait un taux d’endettement bientôt assoupli, la Banque de France campe sur ses positions, le maintenant à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Aucune flexibilité n’est accordée aux ménages pourtant solvables qui pourraient s’endetter au-delà de la norme sans compromettre leur équilibre financier.

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Crédit immobilier 2023 : attention aux frais de courtage abusifs

Le marché de l’immobilier est en souffrance. Les ménages peinent à accéder au crédit bancaire et à concrétiser leur rêve d’accession, quand les professionnels subissent de plein fouet une forte baisse de leur activité. La raréfaction du crédit rend fébrile certains courtiers qui, voyant leur chiffre d’affaires s’effondrer, n’hésitent pas à facturer à leurs clients des frais indus. Magnolia.fr vous explique quels sont les frais que l’intermédiaire peut réellement réclamer. Crise immobilière 2023 Sur un an à fin juillet, la production de crédits immobiliers a chuté de près de 50%. Un vrai marasme pour toute la filière, au-delà d’être une crise du logement pour les ménages français qui ne peuvent accéder au crédit bancaire et restent locataires, alors qu’ils sont solvables et en capacité d’emprunter. La faute à la hausse vertigineuse des taux d’intérêts qui excèdent désormais les 4% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie). Il faut ajouter la problématique du taux d’usure : bien que mensualisé, le taux maximum légal provoque rapidement un effet ciseau en raison de la progression constante et rapide des taux d’emprunt. Autre blocage, celui opéré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avec 2 limites : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Le reflux de la demande et les contraintes réglementaires pèsent notamment sur l’activité des courtiers en crédit immobilier. Certains ont donc été tentés de limiter les dégâts en facturant des frais indus à leurs clients. Frais de courtage abusifs Fin août 2023, l’UFC-Que Choisir révèle que certains intermédiaires facturent des frais à leurs clients, alors que le prêt n’a pas été obtenu, et sans les en informer au préalable. Une infraction en vertu de la réglementation qui interdit toute facturation de frais avant le déblocage des fonds (article L. 321-2 du Code de la consommation) : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent." Un courtier immobilier n’est donc rémunéré qu’au succès, lorsque les fonds ont été débloqués par la banque ou après signature de l’acte notarié. Or, des candidats à l’emprunt se sont vus réclamer des frais d’un montant oscillant entre 1 000€ et 3 500€, alors même qu’ils n’avaient pas encore décroché le financement. Les courtiers pris en faute justifient cette pratique par la directive européenne 2014/17/UE qui les autorise, indépendamment de la mise en relation avec un établissement de crédit, à délivrer un service de conseil et donc à facturer des frais inhérents. Service de conseil : des frais encadrés Cette règle européenne transposée dans le droit français distingue de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation un nouveau service : le service de conseil. Ce service vise à orienter le particulier dans son choix de crédit en lui apportant des recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière. L’emprunteur doit obligatoirement être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, il est informé de son mode de détermination. C’est ce qui a péché dans cette affaire de frais de courtage abusifs : les consommateurs n’ont pas été explicitement informés de la rémunération dans le cadre d’un mandat de conseil, encore moins que ces frais étaient dus, que le prêt ait été obtenu ou pas. Vigilance donc sur les frais de courtage. Il n’en demeure pas moins qu’un courtier est plus que jamais utile en 2023 pour faciliter l’accès au prêt immobilier. Sachez par ailleurs que vous n’avez aucuns frais à payer pour changer de contrat d’assurance emprunteur, la réglementation interdit en effet à la banque de facturer des frais de délégation d’assurance de prêt, ainsi que des frais d'avenant au contrat d'offre de prêt.

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