Assurance prêt immobilier : tout savoir sur les garanties en 6 points

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Même si vous êtes dans la force de l’âge, que vous ne fumez pas et que vous avez un style de vie très sain, vous aurez besoin de prendre une assurance auprès de la banque. En effet, cette dernière veut s’assurer que le remboursement de votre prêt n’est pas compromis par un accident dont vous êtes victime. Même si la loi n’oblige personne à prendre une assurance, les banques la requièrent toujours. Pour mieux comprendre comment tout cela fonctionne, il vous suffit de suivre le guide !

1. La garantie PTIA

L’assurance Perte Totale et Irréversible d’Autonomie est exigée par toutes les banques en complément de la garantie décès. Elle vous couvre contre les invalidités les plus graves, c’est-à-dire celles qui vous empêchent d’accomplir les tâches de la vie quotidienne. C’est un état dans lequel à fortiori vous ne pouvez plus travailler. La PTIA doit être diagnostiquée par un médecin, qui calcule également le taux d’invalidité.

Dans le cadre de la garantie PTIA, vous pouvez aussi être soumis à des exclusions en cas de risque trop important. Si vous avez un profil à risque élevé, dû à votre métier, à vos activités sportives, ou encore à certaines maladies, soyez très attentif aux conditions du contrat d’assurance. Même s’il ne déclenche pas l’exclusion, un profil à risque peut engendrer une surprime, c’est-à-dire une augmentation du coût de l’assurance.

2. La garantie décès

Si vous voulez prendre un crédit immobilier, vous ne pourrez pas éviter cette assurance ! Elle permet de rembourser à la banque le capital restant que vous lui devez en cas de décès. Elle permettra également à vos héritiers de récupérer le bien entièrement payé.

Le mécanisme est simple : vous devez payer une cotisation mensuelle calculée sur la base d’un pourcentage du montant emprunté (le taux d’assurance). Plus le risque lié à votre emprunt est important, plus il est probable que vous deviez prendre cette assurance et plus le taux d’assurance augmente. Ce dernier est notamment calculé en fonction de votre âge, de votre condition médicale, et de la quotité. Toutes ces informations seront recueillies au moyen d’un questionnaire confidentiel. Il existe une multitude d’offres avec des taux d’assurances différents : n’hésitez pas à en comparer plusieurs pour trouver la plus avantageuse !

Dans certaines circonstances, l’assureur peut refuser de vous couvrir en raison du risque trop élevé : c’est l’exclusion d’assurance. D’autre part, la garantie décès ne s’applique pas dans le cas où la mort est causée par une maladie non déclarée sur le questionnaire confidentiel, ou en cas de suicide. Les exclusions diffèrent en fonction des assurances.

Le site Pretto vous permet de comparer les offres d’assurance en fonction de votre profil.

3. Les garanties IPP, IPT et ITT

La garantie IPT entre en jeu à partir du moment où vous ne pouvez plus exercer votre métier. Dans ce cas, l’assurance mandate un médecin qui établit, là aussi, votre taux d’invalidité. Le taux final est une combinaison de deux taux séparés :

le taux d’invalidité professionnelle, qui dépend d’un barème établi par l’assurance et varie donc en fonction de celle que vous choisissez.
le taux d’invalidité fonctionnelle, qui dépend d’un barème médical, est unique. Ainsi, on sait que la perte d’un pied correspond par exemple à un taux d’invalidité de 30%

Si le taux final d’invalidité est supérieur à 66%, alors le médecin déclare l’IPT.

L'IPP s’additionne à l’IPT, mais permet de faire baisser le taux d’invalidité à 33 %.

La garantie ITT vous concerne si vous êtes incapable d’exercer votre métier pour une période limitée. Elle assure le remboursement du crédit pendant cette période.

Dans certains cas, vous vous exposez à des exclusions ou à des surprimes : c’est le cas si vous faites une dépression ou bien si l’invalidité est provoquée par une tentative de suicide ou par la pratique d’une activité sportive à risque.

Pour ne pas être surpris, lisez attentivement votre contrat d’assurance et faites jouer la concurrence. En effet, chaque assurance applique des barèmes différents.

4. Les autres garanties

La garantie MNO vous permet de couvrir d’éventuelles maladies dorsales ou psychiques (douleurs aux dos, dépression), qui sont appelées non-objectivables car il est difficile de mesurer la souffrance qu’elles provoquent.

La garantie chômage couvre le remboursement des mensualités pendant d’éventuelles périodes de chômage. Cependant, elle ne se déclenche pas dans certains cas, comme la démission ou le licenciement pour faute professionnelle.

5. Comprendre les garanties d’assurance, c’est crucial

Comprendre les garanties d’assurances, c’est plus important que vous ne le pensez. En effet, les assurances engendrent des frais importants, et il est essentiel de ne pas vous faire arnaquer ! Les banques ne peuvent refuser la résiliation d’un contrat d’assurance, tant que vous le remplacez par une garantie équivalente. De plus, il faut aussi que les critères du nouveau contrat soient équivalents (durée de la couverture, délai de franchise…).

Ces critères, choisis par la banque parmi une liste établie à l’échelle nationale, se trouvent sur la Fiche Standardisée d’Information, un document vous est fourni en même temps que l’offre de prêt.

6. Trouver le meilleur contrat d’assurance

Pour trouver le meilleur contrat d’assurance, il faut se poser deux questions.

Question 1 : quel est le délai de carence et de franchise ?

Le délai de carence, c’est une période qui suit la signature du contrat pendant laquelle vous n’êtes pas couvert par l’assurance, même en cas d’accident. Cette durée, qui varie d’1 à 12 mois, n’est pas négociable : il est impératif de la connaître avant de signer.

Le délai de franchise est la période qui suit un accident pendant laquelle l’assurance ne vous couvre pas. Il s’applique à l’ITT et à la garantie chômage, et se situe entre 15 et 180 jours.

Exemple

Nicolas signe un contrat d’assurance chômage qui comporte un délai de carence de 12 mois. Malheureusement, il est licencié au bout de 10 mois pour cause économique.

Dans ce cas, l’assurance ne le couvre pas. Il trouve un autre travail, mais se blesse de façon à être en arrêt pour trois mois. L’assurance attend 20 jours, le délai de franchise prévu dans le contrat, avant de commencer à prendre en charge ses mensualités.

Question 2 : la garantie est-elle forfaitaire ou indemnitaire ?

L’assurance peut payer la banque de deux façons après son déclenchement :

au moyen de la prestation indemnitaire. Dans ce cas, l’assurance couvre seulement les pertes de revenus que vous subissez, sans payer la totalité de vos mensualités. Les prestations sociales perçues se soustraient au montant versé par l’assurance.
via la prestation forfaitaire. Ici, l’assurance prend votre place et verse de l’argent à la banque en fonction d’un pourcentage précisé dans le contrat. Les prestations sociales perçues n’ont pas d’impact sur le montant couvert.

Exemple

Gaspard subit un accident et ne peut plus travailler, ce qui fait baisser ses revenus de 70%. Sa prochaine mensualité de 1000€ est ainsi couverte :

70% sont pris en charge par l’assurance (700€)
30% sont pris en charge par lui-même (300€)

Puisque Gaspard perçoit une indemnité de 400€ mensuels de la part de la Sécurité Sociale, son assureur ne couvre sa mensualité qu’à hauteur de 300€ (700-300). Si Gaspard avait bénéficié d’une prestation forfaitaire, l’assurance aurait couvert 80% du montant des mensualités, soit 800€, indemnités ou pas.

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Assurance de prêt immobilier : vos droits en 2022

L'assurance emprunteur est une protection requise par la banque prêteuse pour garantir la bonne fin du crédit immobilier. Difficile d'échapper à sa souscription, même si elle ne relève pas d'une obligation légale. Heureusement, les emprunteurs ont en main une réglementation qui leur est favorable, entre le libre choix du contrat et la possibilité d'en changer à tout moment. Explications. La loi Lagarde et la délégation d'assurance emprunteur Avant l'entrée en lice de la loi Lagarde assurance emprunteur en septembre 2010, les banques avaient toute latitude pour imposer leur contrat d'assurance crédit. Depuis, elles n'ont plus le droit de conditionner l'octroi du crédit immobilier (ou tout autre type de crédit couvert par une assurance) à leur assurance groupe. Le candidat à l'emprunt bénéficie du libre choix de l'assurance et peut souscrire une offre alternative auprès d'une assureur concurrent, sous réserve qu'elle respecte l'équivalence de niveau de garanties. La délégation d'assurance a deux atouts : elle permet d'accéder à des offres moins chères, jusqu'à quatre fois plus économiques que le contrat bancaire à couverture équivalente ; elle permet d'être couvert avec des garanties sur-mesure, parfaitement adaptées à son profil. Le problème des assurances bancaires est en effet leur mutualisation. Les garanties et les tarifs sont standardisés, même si l'ouverture du marché à la concurrence a introduit davantage de segmentation, en distinguant, par exemple, un emprunteur fumeur d'un non-fumeur. Cette mutualisation renchérit le coût de l'assurance, puisqu'il faut couvrir toute une communauté d'emprunteurs, peu importe les risques que chacun incarne. Pour tirer tous les bénéfices du principe de délégation, utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier. Grâce à la Fiche Standardisée d'Information obligatoirement remise par la banque dès les prémices de votre demande de financement, vous pouvez comparer les offres sur la base des garanties exigées pour l'octroi du crédit et sélectionner la formule la plus compétitive. En pleine impasse des taux d'usure, la délégation d'assurance est le seul levier efficace pour décrocher un TAEG sous le plafond légal. La loi Lemoine et le changement d'assurance La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a évolué depuis 2010, une première fois en juillet 2014 avec la loi Hamon qui permettait de résilier le contrat en cours à tout moment durant la première année du crédit, et une deuxième fois avec la loi Bourquin de janvier 2018 qui a introduit la résiliation infra-annuelle à date d'échéance. Ces deux dispositifs n'ont pas permis une ouverture significative du marché de l'assurance emprunteur, cantonnant les alternatifs à récolter les miettes laissées par les bancassureurs : ces derniers détiennent 87% des parts de marché, alors qu'ils sont beaucoup plus chers dans l'immense majorité des situations. On peut espérer des améliorations avec l'entrée en application de la loi Lemoine en 2022. Depuis le 1er septembre, tout emprunteur, quelle que soit l'antériorité de son contrat d'assurance, peut en changer à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance autrefois imposée. Ce nouveau droit vous permet d'accéder à des formules sur-mesure au juste prix quand vous le jugez opportun. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à choisir le contrat qui correspond aux exigences du prêteur au tarif le plus bas. Saisissez cette opportunité de faire des économies, que votre situation d'assuré ait évolué ou non. Qui est gagnant en 2022 avec le changement d'assurance emprunteur ? Une majorité d'emprunteurs. Même si votre profil est considéré à risques par les assureurs en raison de votre âge, de votre état de santé ou de votre profession, la comparaison des offres reste la seule démarche pertinente pour savoir si vous pouvez trouver moins cher. La loi Lemoine instaure deux autres dispositions, applicables depuis le 1er juin dernier : le droit à l'oubli réduit à 5 ans au lieu de 10 : les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 5 ans peuvent accéder à l'assurance sans avoir à déclarer leur ancienne maladie. La mesure est étendue à l'hépatite C. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : le questionnaire médical est supprimé pour les prêts d'un montant inférieur à 200 000€ (ou 400 000€ pour un couple avec une quotité d'assurance de 50% sur chaque tête), remboursés avant le 60ème anniversaire de l'assuré. Depuis septembre 2022, l'accès à une assurance moins chère est facilitée grâce à la loi Lemoine. Le principe de délégation d'assurance emprunteur peut être invoqué à tout moment sur toute la durée de votre crédit immobilier. Plus tôt vous engagez une démarche de changement, plus élevé sera le gain.

Assurance de prêt et cancer : de nouvelles règles en 2022

Chaque mois d'octobre est consacré à la lutte contre le cancer du sein. L'opération baptisée Octobre Rose nous donne l'occasion d'aborder la problématique de l'accès au crédit immobilier et à l'assurance de prêt des personnes touchées par tout type de cancer. La convention Aeras change la donne, ainsi que l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022. La convention Aeras En France, près de 400 000 nouveaux cas de cancers sont détectés chaque année et environ 3,8 millions de personnes vivent avec un diagnostic de cancer. Le cancer du sein est le cancer le plus fréquemment observé chez les femmes, et même si le nombre de cas tend à diminuer depuis 2005, cette maladie reste la première cause de décès chez les femmes. L'espoir vient de la prévention et des traitements : dépisté à un stade précoce, la survie à 5 ans est de 99%. Pour toutes ces personnes touchées par le cancer, bâtir un avenir est souvent une gageure, car l'accès au crédit est très compliqué. Emprunter pour devenir propriétaire de son logement est un vrai parcours du combattant, quand il n'est pas tout simplement voué à l'échec. Si elle n'est pas refusée, la souscription à l'assurance de prêt immobilier est assortie de surprimes rédhibitoires ou d'exclusion de garantie qui rangent le projet aux calendes grecques. Heureusement, un dispositif spécifique a été créé pour faciliter l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes ayant ou ayant eu un grave problème de santé, notamment un cancer. Signée initialement en juillet 2006 par l’Etat, les fédérations professionnelles des organismes d’assurance et des établissements de crédit, les associations représentant les personnes malades et les consommateurs, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) a été révisée à maintes reprises au gré, notamment, des progrès de la science. Elle prévoit trois niveaux d'examen de la demande d'assurance : Si le questionnaire de santé à remplir lors de la souscription n'indique aucun problème particulier, une proposition d'assurance est faite. Si le dossier est refusé à un premier niveau en raison d'un risque de santé, il fait l'objet d'un examen plus personnalisé. La proposition peut être assortie de surprime assurance emprunteur ou d’exclusion(s) de garantie. Refusé à un deuxième niveau, le dossier est automatiquement analysé par un pool des risques aggravés (groupe de réassureurs). Un refus définitif d'assurance entraîne une proposition de garantie alternative (hypothèque sur un autre bien, caution, etc.). Accéder à l'assurance avec une maladie grave Pour bénéficier de la convention Aeras, la demande d'assurance doit remplir les 2 conditions suivantes : l'échéance du ou des contrats d'assurance doit intervenir avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur ; le plafond de la part assurée dans le cadre d'un prêt immobilier relatif à l'achat de la résidence principale est de 420 000€ depuis le 1er octobre 2022, contre 320 000€ auparavant. Pour les autres types de prêts (crédit immobilier et prêt professionnel), la part assurée de l'encours cumulé ne doit pas excéder 320 000€. Si le revenu fiscal du foyer emprunteur ne dépasse pas le plafond annuel de la Sécurité Sociale, l'assuré bénéficie d'un écrêtement des surprimes : la cotisation d'assurance ne peut outrepasser 1,4 point dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du crédit (taux d'intérêt, frais de dossier, garantie, assurance, etc.). Pour les emprunteurs de moins de 35 ans qui contractent un PTZ, la majoration du tarif d’assurance est intégralement prise en charge par les banques et les assureurs. La convention Aeras a mis en place une grille de référence qui fixe les conditions d'accès à une assurance emprunteur, qu'il s'agisse de cancers ou d'autres pathologies. En fonction de la maladie concernée, l'emprunteur peut être couvert sans surprime ni exclusion de garanties, ou avec un taux de surprime plafonné. Droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer La convention Aeras contient également un droit fondamental pour les personnes ayant souffert d'un cancer : le droit à l'oubli ou le fait de ne pas avoir à mentionner son ancienne maladie dans le questionnaire d’assurance prêt immobilier. Instauré en 2016, ce droit permet aux personnes concernées de tirer un trait sur cette double peine : avoir été touchées par un cancer et se voir refuser un prêt pour cette raison. La loi Lemoine entrée en vigueur le 1er juin 2022 a réduit le délai du droit à l'oubli pour les anciens malades atteints de cancer : ce délai est passé de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute, pour les cancers diagnostiqués après les 21 ans de l'emprunteur. Cette nouvelle réglementation a par ailleurs étendu le bénéfice du droit à l'oubli dans le même délai de 5 ans aux personnes ayant souffert d'une hépatite C. Loi Lemoine et suppression du questionnaire de santé Parallèlement à l'élargissement du droit à l'oubli, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000€ (par quotité assurée, soit 400 000€ pour un couple) et dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur. Depuis le 1er juin dernier, toute personne qui remplit ces deux conditions n'a plus à fournir aucune information relative à son état de santé ni à réaliser d'examen médical. Les emprunteurs touchés par un cancer, qu'ils soient en traitement ou en rémission, éligibles ou non au droit à l'oubli, n'ont donc plus à renseigner l'assureur sur leur état de santé actuel et passé. Si vous détenez un crédit immobilier et que vous remplissez désormais les conditions pour bénéficier du droit à l’oubli ou de l’accès à l’assurance sans sélection médicale, profitez vous aussi de la loi Lemoine pour changer d’assurance de prêt immobilier. À tout moment et sans frais, vous pouvez résilier le contrat d’assurance en cours et le substituer par une formule moins chère à garanties équivalentes.

Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39% Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.

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