Journée mondiale des malades 2025 : assurance de prêt immobilier et problèmes de santé

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À l'occasion de la Journée mondiale des malades ce 11 février 2025, focus sur l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes souffrant de pathologies. Entre avancées législatives et solutions concrètes, découvrez comment concrétiser votre projet immobilier malgré la maladie.

Le questionnaire de santé : l’obstacle pour les emprunteurs malades

Le questionnaire de santé, étape obligatoire pour souscrire une assurance emprunteur, représente souvent un véritable parcours du combattant pour les personnes atteintes de maladies chroniques ou ayant des antécédents médicaux. Ce document, qui peut sembler anodin pour les personnes en bonne santé, devient une source d'anxiété et parfois un obstacle insurmontable pour ceux qui souffrent ou ont souffert de pathologies.

La réalité est que ce questionnaire médical détaillé exige une transparence totale sur l'état de santé du candidat à l'emprunt. Toute omission ou fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, laissant l'emprunteur sans protection. Les personnes malades se retrouvent donc face à un dilemme : déclarer leur pathologie et risquer soit un refus, soit une surprime importante, ou tenter de dissimuler leur état de santé avec les risques que cela comporte.

Les conséquences sont souvent lourdes :

des surprimes qui peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par mois
des exclusions de garanties spécifiques liées à leur pathologie
voire un refus pur et simple d'assurance.

Cette situation crée une discrimination de fait dans l'accès au crédit, particulièrement pour l'achat immobilier, limitant ainsi les projets de vie de nombreuses personnes malades.

Le législateur s’est emparé de cette problématique en adoptant des mesures qui facilitent l’accès à l’assurance de prêt aux personnes malades ou ayant souffert de graves pathologies.

La convention AERAS : un dispositif clé pour l'accès au crédit

La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) constitue le dispositif central permettant aux personnes malades d'accéder à l'assurance emprunteur. Mise en place en 2007 et régulièrement mise à jour, cette convention facilite l'obtention d'une assurance de prêt immobilier pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Les 3 niveaux d'étude de la convention AERAS

Le dispositif prévoit une analyse approfondie de chaque dossier selon 3 niveaux :

Premier niveau : assurance aux conditions standard
Deuxième niveau : réexamen automatique par un service médical spécialisé
Troisième niveau : analyse par un pool d'assureurs experts pour les cas les plus complexes

Cette approche graduée permet d'optimiser les chances d'obtenir une assurance adaptée à sa situation médicale.

La convention AERAS repose sur une grille de référence qui recense les pathologies pour lesquelles l’assurance de prêt est accessible sans surcoût, et d’autres pour lesquelles les conditions tarifaires sont encadrées en fonction des marqueurs biologiques et la date de diagnostic.

Conditions pour bénéficier de la convention AERAS

La convention AERAS est accessible sous certaines conditions :

Conditions liées au prêt :

Pour les prêts immobiliers ou professionnels : 420 000 €
Pour les crédits à la consommation : montant maximum de 17 000 €
L'âge maximum de fin de remboursement est de 70 ans

Conditions liées à l'usage du prêt immobilier :

Acquisition d'une résidence principale
Travaux sur la résidence principale
Prêt professionnel pour l'acquisition de locaux ou de matériel

Conditions médicales :

Avoir ou avoir eu une pathologie présentant un risque aggravé de santé
Fournir un questionnaire de santé détaillé
Éventuellement passer des examens médicaux complémentaires

Le droit à l'oubli : une avancée majeure pour les anciens malades

La loi Lemoine du 28 février 2022 a considérablement renforcé le droit à l'oubli en assurance emprunteur, permettant aux anciens malades de ne plus avoir à déclarer certaines pathologies lors de leur demande d'assurance emprunteur.

Les délais du droit à l'oubli

Le délai à retenir est de 5 ans pour :

Cancer : tout type de tumeur cancéreuse, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute
Hépatite C : après la guérison

Si, par mégarde, vous déclarez votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, l’assureur ne doit pas en tenir compte pour calculer la tarification.

Accéder à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé

La loi Lemoine a introduit une autre avancée majeure pour les personnes stigmatisées par la maladie : le droit de ne pas remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier sous certaines conditions.

L'absence de sélection médicale en assurance emprunteur s’applique de facto si :

Le montant assuré n’excède pas 200 000 € (400 000 € pour un couple avec une quotité d’assurance de 50% du montant sur chaque tête).
Le crédit immobilier est soldé avant les 60 ans de l’emprunteur.

La loi interdit à l’assureur de rechercher une quelconque donnée de santé.

La délégation d'assurance : un levier pour optimiser son contrat

La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette possibilité ouvre de nouvelles perspectives pour tous les emprunteurs, qu’ils soient en bonne santé ou malades. Le texte vient compléter la loi Lagarde qui grave dans le marbre le libre choix du contrat d’assurance de prêt.

Les offres concurrentes des propositions bancaires sont jusqu’à 4 fois moins chères à garanties équivalentes.

Les avantages de la délégation d'assurance

Comparaison facilitée des offres du marché
Économies potentielles sur le coût global du crédit
Adaptation des garanties à l'évolution de sa situation médicale

Solutions pratiques pour optimiser son dossier

Anticiper la constitution du dossier médical

La préparation minutieuse du dossier médical est cruciale :

Rassembler l'historique médical complet
Obtenir un rapport détaillé du médecin traitant
Préparer les comptes rendus d'examens récents

Faire appel à un courtier spécialisé

Les courtiers spécialisés dans les risques aggravés présentent plusieurs avantages :

Connaissance approfondie du marché
Relations privilégiées avec les assureurs
Optimisation du montage du dossier

Explorer les garanties alternatives

Si l’assurance de prêt vous est refusée compte tenu des risques accrus, il existe des solutions remplacer l'assurance décès-invalidité :

Caution personne physique
Garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier
Nantissement de contrat d'assurance-vie

Les pathologies concernées par des conditions spécifiques

Maladies chroniques stabilisées

Pour les maladies chroniques comme le diabète ou l'hypertension, les conditions d'assurance dépendent de plusieurs facteurs :

Ancienneté du diagnostic
Stabilité du traitement
Absence de complications

Cancers en rémission

Les personnes en rémission bénéficient de conditions particulières :

Application du droit à l'oubli après 5 ans
Surprime plafonnée selon le type de cancer (dispositions de la convention AERAS)
Étude personnalisée
Prise en compte de la durée de rémission

Impact financier : comprendre et optimiser le coût de votre assurance emprunteur

Les facteurs influençant la tarification

La prime d'assurance de prêt est calculée en fonction de :

L'âge de l'emprunteur
La profession exercée
Le fait de fumer ou non
Le capital emprunté
La durée du prêt
Le profil médical

Stratégies de réduction des coûts

Plusieurs leviers permettent d'optimiser le coût de l'assurance :

Fractionnement des garanties entre co-emprunteurs
Modulation des quotités assurées
Comparaison régulière des offres du marché

Perspectives et évolutions attendues

Innovations technologiques

Le développement de la télémédecine et des objets connectés pourrait améliorer l'évaluation des risques :

Suivi en temps réel des paramètres de santé
Meilleure personnalisation des tarifs
Simplification des procédures de souscription

Évolutions réglementaires

De nouvelles avancées sont attendues pour renforcer l'accès à l'assurance emprunteur :

Élargissement du droit à l'oubli à d’autres pathologies
Élargissement de la grille de référence de la convention AERAS à un plus grand nombre de pathologies
Harmonisation des pratiques au niveau européen
Renforcement de la transparence des décisions

Conclusion

L'accès à l'assurance de prêt immobilier pour les personnes malades s'est considérablement amélioré ces dernières années. La combinaison des dispositifs légaux, des évolutions du marché et des solutions alternatives permet aujourd'hui d'envisager plus sereinement un projet immobilier malgré des problèmes de santé.

La Journée mondiale des malades 2025 est l'occasion de rappeler l'importance de poursuivre les efforts pour faciliter l'accès au crédit des personnes confrontées à la maladie. Les perspectives d'évolution, tant technologiques que réglementaires, laissent entrevoir de nouvelles améliorations dans les années à venir.

Dernières publications

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Santé : plus de 6 millions de personnes sans médecin traitant

La pénurie de médecins généralistes continue de fragiliser l'accès aux soins en France. Selon un rapport de la Cour des comptes publié le 30 septembre 2026, 6,3 millions d'assurés sociaux de 17 ans et plus n'ont pas de médecin traitant déclaré. Une situation préoccupante, particulièrement pour les personnes âgées, les patients atteints de maladies chroniques et les ménages modestes. Face à ce constat, la juridiction financière propose plusieurs mesures pour mieux répartir le suivi médical et inciter davantage de généralistes à prendre en charge de nouveaux patients. Quelles sont les causes de cette situation et quelles conséquences entraîne-t-elle pour les assurés, notamment en matière de remboursement par l'Assurance maladie et la mutuelle santé ? L'essentiel à retenir 6,3 millions de Français adultes n'ont pas de médecin traitant déclaré. Les personnes précaires, âgées et résidant en Ehpad sont particulièrement concernées. Deux médecins généralistes sur trois refusent les nouveaux patients. La Cour des comptes propose d'imposer un minimum de 500 patients suivis par généraliste libéral. L'absence de médecin traitant entraîne une diminution des remboursements de l'Assurance maladie et augmenter le reste à charge. Combien de personnes en France n’ont pas de médecin traitant ? Vingt ans après la mise en place du dispositif du médecin traitant, son objectif initial reste loin d'être atteint. Créé dans le cadre de la réforme de l'Assurance maladie de 2004, le parcours de soins coordonnés repose sur un principe simple : chaque assuré désigne un médecin chargé d'assurer son suivi médical, de coordonner ses consultations et de l'orienter vers les spécialistes lorsque cela est nécessaire. Pourtant, d'après le rapport de la Cour des comptes, 88,5 % des adultes avaient déclaré un médecin traitant en 2025, laissant 6,3 millions de personnes sans référent médical. La situation s'est même dégradée par rapport à 2019, malgré les différentes mesures engagées pour améliorer l'accès aux soins. Qui n’a pas de médecin traitant ? Les inégalités sont également importantes selon les profils et les territoires. Parmi les personnes sans médecin traitant figurent environ 850 000 assurés particulièrement vulnérables, notamment : Les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) ; Les personnes âgées de plus de 65 ans prenant plusieurs médicaments ; Les résidents en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). La situation est particulièrement tendue en Guyane, en Seine-Saint-Denis et dans le Cher. À l'inverse, les Hautes-Alpes et les Pyrénées-Atlantiques affichent une meilleure couverture médicale. Autre constat préoccupant : disposer d'un médecin traitant déclaré ne garantit pas nécessairement un suivi régulier. En 2023, près de 11 millions de patients, soit un sur cinq, n'avaient pas consulté leur médecin référent au cours de l'année. Pourquoi est-il devenu si difficile de trouver un médecin traitant ? Le vieillissement des médecins généralistes et les départs à la retraite Plusieurs facteurs expliquent cette pénurie. Le premier tient au vieillissement de la population médicale et aux nombreux départs à la retraite qui ne sont pas suffisamment compensés par les nouvelles installations. Dans certains territoires, les médecins généralistes doivent déjà assurer le suivi d'une patientèle importante et ne peuvent plus accepter de nouveaux patients. Une profession confrontée à une surcharge de travail Selon les données évoquées dans le rapport, deux généralistes sur trois refusent désormais les nouveaux patients. La surcharge de travail et les contraintes administratives rendent également la fonction de médecin traitant moins attractive. La Cour des comptes relève par ailleurs un paradoxe : une partie des médecins généralistes libéraux ne participe pas, ou très peu, au dispositif. Sur les 53 840 généralistes libéraux recensés en 2024, 8 553 n'exerçaient pas cette mission ou suivaient moins de 200 patients en tant que médecin traitant. Une rémunération du suivi médical jugée insuffisante La question de leur rémunération fait également débat. Le suivi d'une patientèle implique des consultations, mais aussi un travail de coordination, de prévention et d'échanges avec les autres professionnels de santé. Cette activité peut être chronophage et ne correspond pas toujours aux aspirations des jeunes médecins, davantage soucieux de préserver leur équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle. Quelles solutions pour améliorer l'accès à un médecin traitant ? Pour remédier à cette situation, la Cour des comptes formule plusieurs propositions destinées à mobiliser davantage les médecins généralistes et à améliorer la couverture médicale de la population. La mesure phare consiste à instaurer un seuil minimal de 500 patients suivis par médecin généraliste libéral. Cette obligation concernerait principalement les praticiens qui ne prennent actuellement en charge aucun patient en tant que médecin traitant ou qui disposent d'une patientèle très réduite. Selon les estimations de la Cour, cette mesure pourrait permettre à 2,5 à 4 millions d'assurés supplémentaires de bénéficier d'un médecin référent. D'autres pistes sont également avancées : Revaloriser la rémunération forfaitaire des médecins généralistes pour mieux reconnaître leur travail de suivi, de prévention et de coordination des soins ; Développer les maisons de santé pluriprofessionnelles et les communautés professionnelles territoriales de santé (CPTS) pour favoriser le travail en équipe ; Renforcer la formation des futurs médecins à la fonction de médecin traitant ; Déployer davantage d'assistants médicaux afin de libérer du temps médical ; Repérer les patients les plus vulnérables et les accompagner dans leurs démarches pour trouver un médecin référent. Quel impact sur la mutuelle santé si on n'a pas de médecin traitant ? Ne pas avoir de médecin traitant déclaré peut avoir des conséquences financières directes pour les assurés. En effet, l'absence de déclaration entraîne automatiquement une sortie du parcours de soins coordonnés, sauf dans certaines situations particulières prévues par l'Assurance maladie. On compte 4 spécialités médicales en accès direct : la gynécologie, la stomatologie, la psychiatrie, le dentaire et l'ophtalmologie. Dans certains cas spécifiques, les kinésithérapeutes, les sages-femmes et les infirmiers peuvent être consultés sans passer au préalable par le médecin traitant. Minoration du remboursement de la Sécu En dehors de ces situations, les consultations médicales en direct sont alors moins bien remboursées par la Sécurité sociale. Prenons l'exemple d'une consultation chez un généraliste conventionné de secteur 1 facturée 30 €. La Sécu applique un taux de remboursement de 70 % mais retient 10,60 € si vous ne passez pas par votre médecin traitant : Situation Base de remboursement Taux de remboursement Montant remboursé* Reste à charge Avec médecin traitant 30 € 70 % 19 € 11 € Sans médecin traitant 30 € 70 % - 10,60 € 8,40 € 21 € *Déduction faite de la participation forfaitaire de 2 € Prise en charge diminuée de la mutuelle santé La situation est également pénalisante pour la complémentaire santé. En effet, la mutuelle responsable n’a pas le droit de prendre en charge les pénalités financières en cas de non-respect du parcours de soins coordonnés. Ce type de contrat représente environ 95 % du marché. En revnache, si la spécialité est autorisée, consulter un spécialiste en accès direct (sans passer par le médecin traitant) permet de conserver le même niveau de remboursement de la Sécurité sociale et de la mutuelle. Si l’on reprend notre exemple, le reste à charge après intervention de la mutuelle atteint : avec médecin traitant : 2 € (équivalent à la participation forfaitaire) sans médecin traitant : 19,60 € (9 € + 10,60 €) L'absence de médecin traitant constitue un désavantage financier pour les consultations médicales concernées, que le choix d'une bonne mutuelle santé ne permet pas de supprimer. Un enjeu majeur pour l'avenir du système de santé Le rapport de la Cour des comptes met en évidence les limites du dispositif du médecin traitant, pourtant essentiel à la coordination des soins et à la prévention. Au-delà des 6,3 millions de personnes sans médecin référent, les difficultés rencontrées par les patients pour obtenir un rendez-vous montrent que l'accès effectif aux soins reste un défi majeur. Les mesures proposées devront désormais être discutées avec les professionnels de santé et les pouvoirs publics. Leur mise en œuvre pourrait contribuer à réduire les inégalités territoriales et à améliorer le suivi des patients les plus fragiles. En attendant, les assurés qui ne parviennent pas à trouver un médecin traitant peuvent solliciter leur caisse primaire d'assurance maladie (CPAM) ou une organisation coordonnée territoriale pour être accompagnés dans leurs recherches.

Taux immobiliers 2027 : les prévisions des experts

Les perspectives du marché du crédit immobilier pour 2027 s'annoncent relativement tendues. En remontée progressive depuis septembre 2026, les taux immobiliers pourraient poursuivre leur progression au cours des prochains mois, avant une éventuelle stabilisation. Plusieurs facteurs économiques et financiers incitent en effet les banques à redoubler de prudence : hausse des rendements obligataires, incertitudes budgétaires en France, inflation persistante et évolution de la politique monétaire européenne. Pour les futurs acquéreurs, l'année 2027 pourrait donc être marquée par des conditions d'emprunt moins favorables qu'au premier semestre 2026. Une remontée généralisée jusqu'à 5 % reste toutefois un scénario extrême et non une prévision centrale. L'essentiel à retenir Taux immobiliers en hausse : les taux pourraient continuer à progresser jusqu'au début de 2027, sous l'effet des tensions obligataires. OAT à 10 ans : son franchissement du seuil de 5 % renchérit le coût de financement des banques. Politique de la BCE : un nouveau relèvement des taux directeurs en décembre pourrait accentuer la pression sur les crédits immobiliers. Aides à l'achat : le PTZ et le projet de PTZ parentalité pourraient soutenir l'accession à la propriété. Assurance emprunteur : comparer les contrats permet de réduire le coût global du crédit, même en période de hausse des taux. Une OAT à 10 ans supérieure à 5 % qui inquiète les banques L'évolution de l'OAT française à 10 ans constitue l'un des principaux indicateurs à surveiller pour anticiper les taux de crédit immobilier. Cette obligation assimilable du Trésor correspond au taux auquel l'État français emprunte sur les marchés financiers pendant 10 ans. Son rendement sert par ailleurs de référence aux établissements bancaires pour déterminer leurs conditions de financement à long terme. Or, cet indicateur a franchi le seuil symbolique des 5 % en octobre 2026, atteignant même 5,13 % le 22 octobre. Il s'agit de son niveau le plus élevé depuis 2002. Cette progression s'explique notamment par les inquiétudes des investisseurs concernant la situation budgétaire française et les tensions sur la dette publique. Cette remontée exerce une pression supplémentaire sur les banques, qui doivent intégrer un coût de refinancement plus élevé dans leurs grilles tarifaires. Elles peuvent alors répercuter une partie de cette augmentation sur les nouveaux crédits immobiliers. Hausse des taux début novembre 2026 Les conséquences sont déjà perceptibles, avec des surcoûts entre 10 et 17 points de base. Selon le baromètre CAFPI de novembre 2026, les taux moyens obtenus en octobre accusent entre 10 et 17 points de base supplémentaires par rapport au mois précédent (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) : sur 15 ans : 3,40 % contre 3,30 % sur 20 ans : 3,61 % contre 3,51 % sur 25 ans : 3,75 % contre 3,58 % Les meilleurs profils continuent néanmoins de bénéficier de conditions plus avantageuses, avec des décotes significatives qui font respectivement tomber les taux à 3,10 %, 3,25 % et 3,45 %. Retrouver toutes les infos pour emprunter en novembre 2026. Si les rendements obligataires restent durablement élevés, les banques vont continuer à relever leurs taux immobiliers en 2027. Toutefois, la transmission de l'OAT aux barèmes bancaires n'est ni immédiate ni systématique. Chaque établissement conserve une marge de manœuvre commerciale en fonction de ses objectifs de production, de ses ressources et de sa politique de risque. La politique monétaire de la BCE : un autre facteur de hausse des taux Les décisions de la Banque centrale européenne (BCE) vont également avoir une influence importante sur les conditions d'emprunt en 2027. Le 29 octobre 2026, l'institution a opté pour le maintien de ses 3 taux directeurs. Cette décision intervient après une précédente augmentation de 0,25 point en septembre, motivée notamment par les tensions inflationnistes liées au contexte géopolitique et à la hausse des prix de l'énergie. Après cette pause, les marchés et certains responsables jugent très probable une hausse des taux lors de la prochaine réunion de décembre 2026 face au rebond de l'inflation. Dans la zone euro, l'inflation a atteint 4,0 % en octobre 2026, selon l'estimation rapide d'Eurostat. En France, elle est estimée à 3,4 %. Pour les emprunteurs, un nouveau resserrement monétaire pourrait contribuer à maintenir les taux immobiliers à un niveau élevé. Les décisions de la BCE influencent en effet le coût de l'argent dans la zone euro et les conditions de financement des établissements bancaires. La banque centrale va devoir trouver un équilibre entre la maîtrise de l'inflation et le soutien à l'activité économique. Une politique monétaire trop restrictive risquerait de ralentir davantage la croissance, ce qui pourrait à terme limiter les possibilités de nouvelles hausses. Taux immobiliers en 2027 : quels scénarios envisager ? Compte tenu de ces différents paramètres, plusieurs trajectoires peuvent être envisagées pour les taux de crédit immobilier en 2027. Période Évolution possible des taux immobiliers Fin 2026 Poursuite de la hausse progressive sous l'effet des tensions obligataires Premier trimestre 2027 Risque de nouvelle augmentation si l'inflation reste élevée Premier semestre Stabilisation possible à un niveau supérieur à celui de début 2026 Second semestre Éventuelle détente si l'inflation recule et que les marchés obligataires s'apaisent Dans le scénario le plus défavorable, les taux pourraient continuer à progresser au cours du premier semestre 2027. Une OAT durablement supérieure à 5 %, associée à un nouveau relèvement des taux directeurs de la BCE, accentuerait la pression sur les barèmes bancaires. À l'inverse, un apaisement des tensions sur les marchés financiers, une amélioration de la situation budgétaire française et un ralentissement de l'inflation pourraient favoriser une stabilisation, voire une légère diminution des taux au cours du second semestre. L’impact de l’échéance présidentielle sur les taux Une baisse importante des taux immobiliers dès le début de l'année 2027 semble donc difficile à anticiper dans le contexte actuel. Il faut toutefois rappeler que ces projections restent conditionnées à des événements économiques et géopolitiques susceptibles d'évoluer rapidement. L'élection présidentielle aura inévitablement un impact sur les marchés obligataires. Le risque politique ne s'éteindra pas nécessairement dès le soir du résultat d'avril 2027, les marchés redoutant l'application de programmes économiques perçus comme expansionnistes ou peu compatibles avec une réduction rapide du déficit (qui dépasse les 3 600 milliards d'euros de dette globale). Le PTZ et le PTZ parentalité pourraient soutenir le marché immobilier en 2027 Malgré des perspectives de financement moins favorables, certaines mesures envisagées dans le projet de loi de finances (PLF) 2027 pourraient faciliter l'accession à la propriété. Le gouvernement prévoit notamment d’élargir le prêt à taux zéro (PTZ) en 2027, cette aide destinée aux primo-accédants de leur résidence principale sous conditions de ressources. Les jeunes actifs de moins de 35 ans qui achètent dans l’ancien pourraient en bénéficier dans les zones tendues (A bis, A et B1). Le projet de loi prévoit également la création d'un dispositif spécifique baptisé PTZ parentalité. Cette mesure vise à accompagner les familles qui ont besoin d'un logement plus grand à la suite d'une naissance. Le dispositif serait utilisable une seule fois par bénéficiaire. Il s'agit toutefois d'une proposition inscrite dans le PLF 2027, dont l'adoption définitive reste nécessaire avant toute entrée en vigueur. Ces aides pourraient améliorer la capacité de financement de certains ménages et compenser partiellement la hausse du coût des crédits immobiliers. Elles ne permettraient pas à elles seules de neutraliser les effets d'une remontée importante des taux. Dans le scénario d’un prêt immobilier de 250 000 € avec un taux nominal de 4 %, l’introduction d’un PTZ permet de faire l’économie de 20 % à 50 % des intérêts selon la quotité du PTZ dans l’opération. Faut-il attendre 2027 pour acheter un bien immobilier ? Une remontée des taux peut en effet réduire la capacité d'emprunt des ménages et augmenter le coût total du financement. Mais, il n'est pas recommandé d'attendre 2027 pour acheter, car une potentielle baisse des taux de crédit s'avère plus qu’incertaine. Retenez cette règle d’or : un taux d'emprunt trop élevé un jour se renégocie plus tard, mais un prix d'achat trop haut ou un bien raté ne se rattrapent pas. Plusieurs leviers peuvent permettre de limiter le coût de son crédit : Comparer les offres bancaires afin de mettre les établissements en concurrence et de négocier le taux nominal. Optimiser son apport personnel pour réduire le montant à emprunter et rassurer la banque. Adapter la durée du crédit en fonction de sa capacité de remboursement et du coût total souhaité. Comparer les assurances emprunteur pour réduire le coût global du financement. Vérifier son éligibilité au PTZ et aux autres dispositifs d'aide à l'accession à la propriété. En 2027, la meilleure approche consistera donc à construire son plan de financement à partir des conditions réellement proposées par les banques, plutôt qu'à attendre une hypothétique baisse des taux. Comparer les offres de crédit et d'assurance emprunteur reste essentiel pour préserver son pouvoir d'achat immobilier.

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Crédit immobilier refusé : 3 causes fréquentes et les solutions pour emprunter

Dans un contexte de hausse des taux d’emprunt, obtenir son financement bancaire se révèle plus compliqué. Pourtant, un refus de crédit immobilier ne signifie pas nécessairement que votre projet d’achat est compromis. Plusieurs facteurs peuvent expliquer la décision de la banque, au premier rang desquelles un taux d’endettement trop élevé, un taux annuel effectif global (TAEG) supérieur au taux d’usure ou des difficultés à obtenir une assurance emprunteur. Pour chaque situation, des solutions existent afin d’améliorer votre dossier et de présenter une nouvelle demande dans de meilleures conditions. 1. Un taux d’endettement supérieur à 35 % Le taux d’endettement constitue l’un des principaux critères examinés par les banques avant d’accorder un crédit immobilier. Selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Concrètement, l’ensemble de vos mensualités de crédit, auxquelles s’ajoute le coût de l’assurance, doit rester dans cette limite par rapport à vos revenus nets avant impôt. Si vos charges de remboursement sont trop importantes, la banque peut considérer que votre budget ne permet pas d’assumer l’emprunt dans des conditions satisfaisantes. Et même si votre reste à vivre est confortable, le prêteur ne peut déroger à cette norme des 35 %. Les établissements bancaires disposent néanmoins d’une marge de flexibilité encadrée, qu’ils peuvent utiliser pour certains dossiers : elle est centrée sur les acquisitions de résidences principales et la primo-accession. Cette possibilité ne constitue pas pour autant pas un droit pour l’emprunteur. Comment réduire son taux d’endettement ? Plusieurs solutions peuvent permettre de retrouver une capacité d’emprunt suffisante : Rembourser un crédit en cours : solder un prêt automobile ou un crédit à la consommation permet de réduire les charges mensuelles prises en compte par la banque. Allonger la durée du prêt immobilier : une durée de remboursement plus longue peut diminuer les mensualités, dans les limites réglementaires applicables (25 voire 27 ans selon conditions). Elle augmente néanmoins le coût total du crédit. Augmenter l’apport personnel : en empruntant une somme moins importante, vous pouvez réduire le montant des échéances et améliorer votre profil financier. Revoir le budget d’achat : rechercher un bien moins cher permet de rendre le financement plus compatible avec vos revenus. Comparer plusieurs établissements : les banques n'apprécient pas tous les dossiers de la même manière et peuvent appliquer des critères commerciaux différents, dans le respect des règles en vigueur. Avant de déposer une nouvelle demande, réalisez une simulation de votre capacité d’emprunt en intégrant toutes vos charges, y compris l’assurance. Vous pourrez ainsi ajuster votre projet avant de solliciter un autre établissement. 2. Un TAEG supérieur au taux d’usure Même si vos revenus sont suffisants et votre taux d’endettement acceptable, votre demande de crédit immobilier peut être refusée en raison du taux d’usure. Ce plafond légal correspond au taux annuel effectif global maximal auquel une banque peut accorder un prêt. Il est fixé par la Banque de France et varie selon la catégorie et la durée du crédit : il s’établit à 5,40 % pour les prêts d’une durée supérieure ou égale à 20 ans. Le TAEG ne se limite pas au taux d’intérêt proposé par la banque. Il englobe les différents frais nécessaires à l’obtention du financement, à savoir : les intérêts du crédit immobilier les frais de dossier les éventuelles commissions du courtier le coût de l’assurance emprunteur exigée par la banque les frais de garantie et les autres frais obligatoires entrant dans son calcul. Si le TAEG dépasse le taux d’usure applicable au moment de l’octroi du prêt, la banque n’a pas le droit d’accorder le financement. Ce blocage peut concerner des emprunteurs dont le dossier est pourtant solide, notamment lorsque le coût de l’assurance augmente sensiblement le coût global du crédit. Comment éviter un refus lié au taux d’usure ? Pour réduire le TAEG et tenter de débloquer votre dossier, plusieurs pistes peuvent être envisagées : Comparer les assurances emprunteur : le contrat proposé par la banque est rarement le plus économique. Une assurance externe jusqu’à 60 % moins chère permet de réduire le coût global du financement. Réduire les frais annexes : vérifiez les frais de dossier et les commissions éventuelles afin d’identifier les coûts susceptibles d’être négociés. Revoir les caractéristiques du prêt : un autre montant ou une autre durée de remboursement peut modifier le TAEG et le plafond d’usure applicable. Le premier réflexe consiste à demander à la banque une explication précise du refus. Si le coût de l’assurance est en cause, comparez les contrats présentant des garanties équivalentes avant de soumettre une nouvelle proposition. 3. Une assurance emprunteur difficile à obtenir L’assurance emprunteur représente un autre obstacle possible à l’obtention d’un crédit immobilier. Même si la loi ne la rend pas obligatoire, les banques l’exigent pour couvrir les risques liés au décès, à la perte totale et irréversible d’autonomie, à l’incapacité de travail et à l’invalidité. Or, certains profils rencontrent davantage de difficultés pour obtenir une couverture adaptée. C’est notamment le cas des personnes présentant un risque médical aggravé, exerçant une profession à risque ou pratiquant certaines activités sportives dangereuses. Après étude du dossier, l’assureur peut proposer une surprime, prévoir des exclusions de garantie ou refuser de couvrir certains risques. Si aucune solution d’assurance compatible avec les exigences de la banque n’est trouvée, le financement peut être compromis. Quelles solutions pour obtenir une assurance de prêt immobilier ? Un refus d’assurance emprunteur ou une proposition trop coûteuse ne signifie pas que vous devez abandonner votre projet. 1 - Comparer les assurances emprunteur Vous pouvez solliciter plusieurs assureurs, directement ou par l’intermédiaire d’un courtier en assurance de prêt. Chaque organisme applique ses propres critères d’évaluation du risque. Une autre compagnie peut donc proposer une couverture plus adaptée à votre situation, sous réserve de son acceptation médicale et de ses conditions contractuelles. 2 - Faire jouer les dispositifs de protection des emprunteurs Plusieurs mesures peuvent faciliter l’accès à l’assurance si vous présentez des risques de santé : La loi Lemoine : le questionnaire de santé est interdit lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Le droit à l’oubli : les personnes ayant été atteintes d’un cancer ou d’une hépatite C peuvent bénéficier de ce dispositif 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, en l’absence de rechute et sous réserve des conditions applicables. La convention AERAS : elle prévoit un dispositif d’examen spécifique des demandes d’assurance présentant un risque aggravé de santé, selon des critères déterminés. Elle ne garantit toutefois pas une acceptation systématique. 3 - Étudier d’autres garanties avec la banque Dans certaines situations, l’établissement prêteur peut examiner une garantie alternative, comme le nantissement d’un contrat d’assurance-vie, une hypothèque sur un autre bien immobilier ou d’un portefeuille de valeurs mobilières. Cette possibilité dépend de sa politique de risque et de votre patrimoine. Avant de renoncer à votre achat, demandez à la banque quelles garanties sont indispensables et recherchez une assurance correspondant à ses exigences. Vous pourrez ainsi déterminer si le problème vient du coût de la couverture, de ses exclusions ou de l'impossibilité d'assurer certains risques. Crédit immobilier refusé : que faire avant de déposer une nouvelle demande ? Un refus de prêt immobilier doit vous inciter à identifier précisément le point bloquant avant de solliciter un autre établissement. Vérifiez votre taux d’endettement, faites recalculer le TAEG et comparez les contrats d’assurance emprunteur. Identifiez aussi les aides financières auxquelles vous pourriez avoir droit, comme le PTZ (Prêt à taux Zéro), accessible aux primo-accédants de leur résidence principale. Si nécessaire, ajustez le montant de votre emprunt ou votre budget d’achat. Un courtier en crédit immobilier peut également vous aider à présenter votre dossier à des banques susceptibles d’étudier votre profil. L’objectif est de corriger la cause du refus plutôt que de multiplier les demandes sans préparation. Un dossier adapté à votre capacité financière, associé à une assurance emprunteur appropriée, augmente vos chances d’obtenir un accord de financement.

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