À l'occasion de la Journée mondiale des malades ce 11 février 2025, focus sur l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes souffrant de pathologies. Entre avancées législatives et solutions concrètes, découvrez comment concrétiser votre projet immobilier malgré la maladie.
Le questionnaire de santé : l’obstacle pour les emprunteurs malades
Le questionnaire de santé, étape obligatoire pour souscrire une assurance emprunteur, représente souvent un véritable parcours du combattant pour les personnes atteintes de maladies chroniques ou ayant des antécédents médicaux. Ce document, qui peut sembler anodin pour les personnes en bonne santé, devient une source d'anxiété et parfois un obstacle insurmontable pour ceux qui souffrent ou ont souffert de pathologies.
La réalité est que ce questionnaire médical détaillé exige une transparence totale sur l'état de santé du candidat à l'emprunt. Toute omission ou fausse déclaration en assurance emprunteur peut entraîner la nullité du contrat, laissant l'emprunteur sans protection. Les personnes malades se retrouvent donc face à un dilemme : déclarer leur pathologie et risquer soit un refus, soit une surprime importante, ou tenter de dissimuler leur état de santé avec les risques que cela comporte.
Les conséquences sont souvent lourdes :
- des surprimes qui peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par mois
- des exclusions de garanties spécifiques liées à leur pathologie
- voire un refus pur et simple d'assurance.
Cette situation crée une discrimination de fait dans l'accès au crédit, particulièrement pour l'achat immobilier, limitant ainsi les projets de vie de nombreuses personnes malades.
Le législateur s’est emparé de cette problématique en adoptant des mesures qui facilitent l’accès à l’assurance de prêt aux personnes malades ou ayant souffert de graves pathologies.
La convention AERAS : un dispositif clé pour l'accès au crédit
La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) constitue le dispositif central permettant aux personnes malades d'accéder à l'assurance emprunteur. Mise en place en 2007 et régulièrement mise à jour, cette convention facilite l'obtention d'une assurance de prêt immobilier pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.
Les 3 niveaux d'étude de la convention AERAS
Le dispositif prévoit une analyse approfondie de chaque dossier selon 3 niveaux :
- Premier niveau : assurance aux conditions standard
- Deuxième niveau : réexamen automatique par un service médical spécialisé
- Troisième niveau : analyse par un pool d'assureurs experts pour les cas les plus complexes
Cette approche graduée permet d'optimiser les chances d'obtenir une assurance adaptée à sa situation médicale.
La convention AERAS repose sur une grille de référence qui recense les pathologies pour lesquelles l’assurance de prêt est accessible sans surcoût, et d’autres pour lesquelles les conditions tarifaires sont encadrées en fonction des marqueurs biologiques et la date de diagnostic.
Conditions pour bénéficier de la convention AERAS
La convention AERAS est accessible sous certaines conditions :
- Pour les prêts immobiliers ou professionnels : 420 000 €
- Pour les crédits à la consommation : montant maximum de 17 000 €
- L'âge maximum de fin de remboursement est de 70 ans
- Acquisition d'une résidence principale
- Travaux sur la résidence principale
- Prêt professionnel pour l'acquisition de locaux ou de matériel
- Avoir ou avoir eu une pathologie présentant un risque aggravé de santé
- Fournir un questionnaire de santé détaillé
- Éventuellement passer des examens médicaux complémentaires
Le droit à l'oubli : une avancée majeure pour les anciens malades
La loi Lemoine du 28 février 2022 a considérablement renforcé le droit à l'oubli en assurance emprunteur, permettant aux anciens malades de ne plus avoir à déclarer certaines pathologies lors de leur demande d'assurance emprunteur.
Les délais du droit à l'oubli
Le délai à retenir est de 5 ans pour :
- Cancer : tout type de tumeur cancéreuse, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute
- Hépatite C : après la guérison
Si, par mégarde, vous déclarez votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, l’assureur ne doit pas en tenir compte pour calculer la tarification.
Accéder à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé
La loi Lemoine a introduit une autre avancée majeure pour les personnes stigmatisées par la maladie : le droit de ne pas remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier sous certaines conditions.
L'absence de sélection médicale en assurance emprunteur s’applique de facto si :
- Le montant assuré n’excède pas 200 000 € (400 000 € pour un couple avec une quotité d’assurance de 50% du montant sur chaque tête).
- Le crédit immobilier est soldé avant les 60 ans de l’emprunteur.
La loi interdit à l’assureur de rechercher une quelconque donnée de santé.
La délégation d'assurance : un levier pour optimiser son contrat
La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette possibilité ouvre de nouvelles perspectives pour tous les emprunteurs, qu’ils soient en bonne santé ou malades. Le texte vient compléter la loi Lagarde qui grave dans le marbre le libre choix du contrat d’assurance de prêt.
Les offres concurrentes des propositions bancaires sont jusqu’à 4 fois moins chères à garanties équivalentes.
Les avantages de la délégation d'assurance
- Comparaison facilitée des offres du marché
- Économies potentielles sur le coût global du crédit
- Adaptation des garanties à l'évolution de sa situation médicale
Solutions pratiques pour optimiser son dossier
- Anticiper la constitution du dossier médical
La préparation minutieuse du dossier médical est cruciale :
- Rassembler l'historique médical complet
- Obtenir un rapport détaillé du médecin traitant
- Préparer les comptes rendus d'examens récents
- Faire appel à un courtier spécialisé
Les courtiers spécialisés dans les risques aggravés présentent plusieurs avantages :
- Connaissance approfondie du marché
- Relations privilégiées avec les assureurs
- Optimisation du montage du dossier
- Explorer les garanties alternatives
Si l’assurance de prêt vous est refusée compte tenu des risques accrus, il existe des solutions remplacer l'assurance décès-invalidité :
- Caution personne physique
- Garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier
- Nantissement de contrat d'assurance-vie
Les pathologies concernées par des conditions spécifiques
Maladies chroniques stabilisées
Pour les maladies chroniques comme le diabète ou l'hypertension, les conditions d'assurance dépendent de plusieurs facteurs :
- Ancienneté du diagnostic
- Stabilité du traitement
- Absence de complications
Cancers en rémission
Les personnes en rémission bénéficient de conditions particulières :
- Application du droit à l'oubli après 5 ans
- Surprime plafonnée selon le type de cancer (dispositions de la convention AERAS)
- Étude personnalisée
- Prise en compte de la durée de rémission
Impact financier : comprendre et optimiser le coût de votre assurance emprunteur
Les facteurs influençant la tarification
La prime d'assurance de prêt est calculée en fonction de :
- L'âge de l'emprunteur
- La profession exercée
- Le fait de fumer ou non
- Le capital emprunté
- La durée du prêt
- Le profil médical
Stratégies de réduction des coûts
Plusieurs leviers permettent d'optimiser le coût de l'assurance :
-
Fractionnement des garanties entre co-emprunteurs
-
Modulation des quotités assurées
-
Comparaison régulière des offres du marché
Perspectives et évolutions attendues
Innovations technologiques
Le développement de la télémédecine et des objets connectés pourrait améliorer l'évaluation des risques :
- Suivi en temps réel des paramètres de santé
- Meilleure personnalisation des tarifs
- Simplification des procédures de souscription
Évolutions réglementaires
De nouvelles avancées sont attendues pour renforcer l'accès à l'assurance emprunteur :
- Élargissement du droit à l'oubli à d’autres pathologies
- Élargissement de la grille de référence de la convention AERAS à un plus grand nombre de pathologies
- Harmonisation des pratiques au niveau européen
- Renforcement de la transparence des décisions
Conclusion
L'accès à l'assurance de prêt immobilier pour les personnes malades s'est considérablement amélioré ces dernières années. La combinaison des dispositifs légaux, des évolutions du marché et des solutions alternatives permet aujourd'hui d'envisager plus sereinement un projet immobilier malgré des problèmes de santé.
La Journée mondiale des malades 2025 est l'occasion de rappeler l'importance de poursuivre les efforts pour faciliter l'accès au crédit des personnes confrontées à la maladie. Les perspectives d'évolution, tant technologiques que réglementaires, laissent entrevoir de nouvelles améliorations dans les années à venir.
