Assurance de prêt immobilier : peut-on souscrire un contrat sans franchise ?

L’assurance emprunteur est une protection indispensable pour sécuriser son prêt immobilier en cas de défaillance de paiement causée par un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). Les différentes garanties sont assorties d’un délai de franchise qui va retarder l’indemnisation. Existe-t-il des contrats d’assurance emprunteur sans franchise ? Et si oui, à quelles conditions ?

Comment fonctionne l’assurance de prêt immobilier ?

L'assurance de prêt immobilier protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'incapacité de l'emprunteur à rembourser le prêt. Voici comment elle fonctionne :

Objectif : Garantir le remboursement du prêt en cas d'événements imprévus comme le décès, l'invalidité, l'incapacité de travail, voire la perte d'emploi.
Obligation : La souscription à l’assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire, mais les prêteurs exigent souvent une couverture minimale pour accorder le prêt.
Types de garanties :

Décès : Le capital restant dû est remboursé en totalité.
Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : le capital restant dû est pris en charge en cas de dépendance à 100% nécessitant la présence d’une tierce personne pour les gestes du quotidien (se lever, se laver, se nourrir, se déplacer).
Invalidité Permanente Totale (IPT) : Les mensualités sont partiellement prises en charge si l'emprunteur ne peut plus travailler pour cause d’invalidité (à partir d’un taux de 60%).
Invalidité Permanente Partielle (IPP) : Indemnisation si le taux d’invalidité est compris entre 30% et 60%.
Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : Elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident pour une période maximale de 1095 jours.
Perte d'emploi : Optionnelle, elle couvre partiellement les mensualités en cas de chômage.

Choix de l'assureur : L'emprunteur peut choisir l'assurance proposée par la banque (assurance groupe) ou une autre assurance auprès d’un prestataire externe (délégation d'assurance), souvent plus avantageuse à la fois financièrement et sur le plan de la protection.
Coût : Il est calculé en fonction de l'âge, du montant emprunté, de la durée du prêt et des garanties choisies. Il peut être intégré aux mensualités du prêt et représente en moyenne entre 20% et 40% du montant du crédit immobilier.
Souscription : Elle nécessite de répondre à un questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, sauf si le prêt est d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur (loi Lemoine).
Exclusions et limitations : Certaines situations peuvent être exclues de la couverture (sports dangereux, maladies préexistantes).

Il est vivement recommandé de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour sélectionner la formule qui correspond à votre profil, à votre projet et aux exigences de la banque. Celle-ci définit en effet les garanties nécessaires à l’octroi du financement et vous les communique via la fiche standardisée d’information, obligatoirement remise lors de votre demande de financement.

C’est quoi la franchise d’une assurance emprunteur ?

Les garanties en assurance de prêt immobilier sont soumises à un délai de franchise. Il ne faut pas le confondre avec un autre temps d’attente : le délai de carence s’applique uniformément à l’ensemble des garanties et débute à la date de signature du contrat ; durant cette période, les garanties souscrites ne peuvent être mises en jeu.

La franchise en assurance emprunteur intervient une fois le délai de carence expiré. Elle correspond à une période d'attente avant que l'assuré ne commence à recevoir des indemnités suite à un sinistre couvert par le contrat, comme une incapacité de travail ou une invalidité. Elle s’applique à partir de la déclaration du sinistre à l’assureur, et sur chaque sinistre.

Objectifs de la franchise

Réduction des coûts : En imposant une période de franchise, les assureurs réduisent les coûts liés aux petites réclamations et aux incidents de courte durée.
Responsabilisation de l'assuré : La franchise encourage l'assuré à gérer les incidents mineurs sans recours systématique à l'assurance.

Types de franchises

Franchise absolue : L'assuré ne reçoit aucune indemnisation pendant la période de franchise. Par exemple, si la franchise est de 90 jours, les indemnités ne commenceront qu'après cette période.
Franchise relative : Si le sinistre ne dépasse pas une certaine durée ou un certain montant, l'assuré ne reçoit aucune indemnisation. Ce type est moins courant en assurance emprunteur.

Différents délais de franchise en assurance emprunteur

Garantie décès : entre 30 et 180 jours
Garantie PTIA : en moyenne 90 jours
Garantie ITT : entre 15 et 180 jours
Garantie IPP et IPT : entre 1 et 3 mois
Garantie perte d’emploi : de 3 à 9 mois

Ces délais sont estimatifs et varient d’un contrat à l’autre.

Impact sur le contrat

Durée et choix de la franchise : La durée de la franchise peut influencer le coût des primes. Une franchise plus longue peut réduire le coût de l'assurance.
Sélection de la franchise : Les emprunteurs doivent choisir une franchise adaptée à leur capacité financière à gérer les premiers jours d'un sinistre sans indemnisation.

La franchise en assurance emprunteur joue un rôle crucial dans la gestion des coûts et la responsabilité de l'assuré, tout en offrant une protection financière à long terme en cas de sinistre majeur.

Assurance de prêt immobilier avec ou sans franchise ?

En vertu de son caractère pénalisant, les emprunteurs cherchent généralement à minimiser le délai de franchise, voire à obtenir une offre sans franchise. Il est pourtant peu courant de souscrire une assurance de prêt immobilier sans franchise.

La franchise est intégrée dans les contrats d'assurance pour limiter les coûts et responsabiliser les assurés. Elle peut être fixée en termes de durée (par exemple, 90 jours) ou de montant (par exemple, un pourcentage du capital assuré). Cependant, les conditions peuvent varier selon les assureurs et les types de contrats. Certains contrats peuvent offrir des options de franchises plus courtes ou flexibles, mais totalement des offres totalement exemptes de franchise sont rares dans le domaine de l'assurance emprunteur.

Est-ce intéressant de souscrire une assurance de prêt sans franchise ?

Quand bien même vous trouveriez un contrat sans franchise, son intérêt manquerait de pertinence. L’absence de franchise va renchérir le coût du contrat d’assurance de prêt et peut se traduire par un niveau de garantie moindre, notamment sur la garantie ITT, avec des exclusions de garanties bien plus nombreuses que pour une formule avec franchise.

Il est donc primordial de bien lire le contrat et de bien appréhender l’étendue des garanties pour s’assurer que l’absence de franchise n’est pas là au détriment de votre protection.

Peut-on négocier la franchise d’un contrat d’assurance emprunteur ?

La bonne nouvelle, c’est que le délai de franchise est un élément négociable. Les conditions de la franchise peuvent être discutées avec l'assureur ou avec le courtier lors de la souscription du prêt immobilier. Les possibilités de négociation dépendent de plusieurs facteurs, notamment de la politique de l'assureur, de votre profil emprunteur et de la nature du prêt. Il est conseillé de comparer les offres disponibles et de discuter ouvertement avec les assureurs pour trouver une franchise qui convient à vos besoins et à votre capacité financière.

La négociation porte principalement sur la garantie ITT : les contrats alternatifs permettent de choisir une franchise entre 15 et 180 jours. Une franchise élevée peut être conseillée à un emprunteur salarié doté par ailleurs d’un contrat de prévoyance au sein de son entreprise. Au contraire, un TNS devra privilégier une franchise courte compte tenu d’une protection sociale moindre en cas d’arrêt de travail.

Comment obtenir une assurance emprunteur compétitive ?

Vous pouvez mettre en place plusieurs stratégies pour trouver une assurance efficace au meilleur prix :

Comparer les offres : Obtenez des devis auprès de différents assureurs et comparez les garanties proposées ainsi que les primes. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information pour comparer objectivement les niveaux de garantie.
Opter pour une délégation d'assurance : Choisissez une assurance emprunteur en dehors de celle proposée par la banque prêteuse, bien souvent plus avantageuse financièrement. Les offres alternatives sont jusqu’à 3 fois moins chères que les contrats bancaires.
Négocier les conditions : Discutez avec l'assureur pour ajuster les franchises et autres détails du contrat.
Consulter un courtier spécialisé : Un courtier peut vous aider à trouver les meilleures options selon vos besoins spécifiques et votre profil financier.

Important : la banque ne peut refuser une offre déléguée si celle-ci affiche un niveau de garanties au moins équivalent à celui de son contrat maison.

Un contrat d’assurance emprunteur est soumis à des conditions de couverture. Parmi elles, le délai de franchise, un élément variable selon l’assureur mais qui peut faire l’objet d’une négociation pour mieux maîtriser le coût final.

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Auparavant, la cherté de ces appareillages obligeait bon nombre d'assurés d'y renoncer, avec des effets dommageables sur leur santé en général. Les limites du 100% Santé Seuls les contrats de mutuelle responsable permettent de bénéficier intégralement de ces prestations sans reste à charge. Plus de 95% des offres de mutuelle santé en font partie. En revanche, pour bénéficier de meilleurs choix (montures design, verres haut de gamme, implants dentaires ou appareils auditifs discrets), des garanties renforcées restent souvent nécessaires. Vous êtes donc libre de choisir des équipements hors dispositif, auquel cas vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins élevés, éventuellement remboursés par votre mutuelle selon le niveau de garantie. Quelles sont les garanties incontournables pour les plus de 55 ans ? Voici les postes de dépenses sur lesquels une mutuelle santé senior performante doit proposer une couverture renforcée : Garantie Pourquoi la privilégier ? 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En résumé : une mutuelle senior bien choisie, c’est la clé de la sérénité Passé 55 ans, il ne s’agit plus de souscrire une mutuelle "par défaut", mais de composer une protection santé sur mesure, capable d’accompagner l’évolution de vos besoins, sans alourdir inutilement votre budget. En identifiant les postes de soins prioritaires, en comparant les offres et en évitant les pièges, vous vous assurez une couverture fiable, performante et durable.

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Crédit immobilier : comment négocier les frais annexes en 2025 ?

En 2025, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se stabilisent à des niveaux élevés, autour de 3,5 % sur 20 ans en moyenne. Dans ce contexte, de nombreux emprunteurs concentrent leurs efforts sur le taux nominal. Mais ce dernier n’est plus l’unique levier à actionner pour alléger le coût total d’un crédit immobilier. Les frais annexes, souvent négligés, peuvent représenter jusqu’à 1,2 % du montant emprunté. Frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, indemnités de remboursement anticipé… Autant de postes de dépenses qui peuvent peser lourd, qui restent néanmoins, pour la plupart, négociables ou optimisables. Voici un tour d’horizon des frais annexes d’un crédit immobilier et des meilleures stratégies pour les réduire. Les frais de dossier : un levier de négociation encore efficace Les frais de dossier sont facturés par les banques pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. En moyenne, ils varient entre 500 € et 1 200 € selon les établissements. Bonne nouvelle : ils sont négociables dans la plupart des cas. Ce cadeau reste à la discrétion des banques. Comment obtenir une réduction, voire une exonération ? Pour maximiser vos chances, mettez en avant les éléments suivants : Domiciliation des revenus dans la banque prêteuse : conditionnée à un avantage personnalisé (taux préférentiel ou suppression des frais de dossier par exemple) Stabilité professionnelle, en particulier si vous êtes en CDI ou fonctionnaire Apport personnel conséquent, supérieur à 10 % du coût du bien Comparaison active de plusieurs offres pour faire jouer la concurrence. L’assurance emprunteur : le poste le plus coûteux… et le plus sous-estimé Souvent reléguée au second plan par les emprunteurs, l’assurance de prêt immobilier constitue pourtant le poste de frais le plus important après les intérêts. Elle représente en moyenne 0,25 à 0,50 % du capital emprunté. Les profils avec des risques accrus (âge, santé, profession, pratique sportive dangereuse) peuvent écoper d’un taux d’assurance de 1%, voire plus. Depuis la loi Lemoine, tout change Depuis 2022, la loi Lemoine permet de résilier et de changer d’assurance à tout moment, sans frais ni justificatif. Cela a ouvert la voie à une véritable mise en concurrence entre les assureurs. Vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour résilier le contrat bancaire : dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez substituer la formule initiale par une assurance alternative moins chère et mieux adaptée à votre profil. Délégation d’assurance : une solution rentable Grâce aux dispositions de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur : vous pouvez opter pour une délégation d’assurance dès la signature de l’offre de prêt et économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Les contrats proposés par des assureurs indépendants coûtent 2 à 4 fois moins cher que ceux des banques, et proposent des garanties sur-mesure qui correspondent à vos besoins. Pensez à : Comparez les offres via des plateformes spécialisées comme Magnolia.fr Vérifiez la compatibilité de la délégation avec les garanties exigées par la banque. Exemple concret : Pour un prêt immobilier de 250 000 € sur 20 ans, un emprunteur de 35 ans, en bonne santé, non-fumeur, économise 14 000 € en passant d’un contrat groupe bancaire à une assurance externe équivalente. L’équivalence de niveau de garanties entre le contrat bancaire et l’assurance déléguée est la condition sine qua non pour que la banque accepte une offre concurrente de la sienne. Les frais de garantie : choisir intelligemment entre caution et hypothèque Toute banque exige une garantie pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement. Il ne faut pas la confondre avec l’assurance emprunteur qui intervient uniquement en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). La garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une caution. Le coût de ces garanties est relativement similaire, mais leur fonctionnement diffère : Hypothèque : entre 1 % et 2 % du montant du prêt (soit 2 000 à 4 000 € pour un crédit de 200 000 €) ; Caution (ex : Crédit Logement, CAMCA) : coût initial similaire, mais possibilité de remboursement partiel en fin de crédit. Voici les raisons pour lesquelles il vaut mieux privilégier la caution : Pas de frais de mainlevée en cas de revente Plus souple et plus rapide à mettre en place Taux de restitution pouvant atteindre 70 % du montant versé initialement (fonds mutuelle de garantie), au solde du prêt et en l’absence d’incident de paiement Important : Les frais annexes ci-dessus mentionnés sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est l’indicateur officiel et obligatoire du coût final d’un prêt immobilier. Il ne comprend pas les frais de notaire. Les frais cachés : surveiller les clauses du contrat Outre les frais mentionnés dans l’offre de prêt, certains coûts peuvent s’ajouter en cours de vie du crédit. Il est donc indispensable de lire chaque clause attentivement et d’en négocier certaines avant la signature. Coûts à surveiller de près : Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts, mais négociables ; Frais de transfert de garantie si vous revendez pour acheter un autre bien avec un nouveau prêt ; attention, la levée d’hypothèque n’est pas négociable. Frais de tenue de compte liés à un compte bancaire obligatoire ouvert uniquement pour le crédit. Conseil : négociez une clause de non-pénalité en cas de remboursement anticipé, notamment si vous envisagez une revente dans les 5 à 8 ans. Le courtier : un allié de poids pour réduire tous les frais de prêt immobilier En 2025, plus de 40% des emprunteurs choisissent de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel ne se contente pas de chercher le meilleur taux : il peut aussi négocier les frais annexes à votre place. Les avantages du courtier Réseau étendu de partenaires bancaires ; Accès à des conditions préférentielles ; Gain de temps dans la constitution et le suivi du dossier. Quel est le coût d’un courtier ? En général entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté ; Rémunération à la réussite du financement (souvent sans avance) ; Le coût du courtier est parfois pris en charge par la banque. Bilan moyen : un courtier permet d’économiser entre 5 000 et 12 000 € sur un crédit de 25 ans, en agissant sur l’ensemble des leviers (taux, assurance, frais de dossier, garantie). Important : Le courtier ne touche sa commission qu’une fois l’offre de prêt signée. Il ne peut être rémunéré si la demande de crédit échoue, sauf dans le cadre d’un mandat de conseil (sous réserve que la rémunération soit mentionnée clairement). À l’heure où les taux immobiliers sont difficiles à négocier, les frais annexes représentent une marge de manœuvre bien plus stratégique. En les identifiant et en les optimisant un à un — frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, IRA, frais cachés — vous pouvez réduire considérablement le coût global de votre crédit. En résumé : Comparez toujours plusieurs offres de prêt ; Profitez de la délégation d’assurance grâce aux lois Lagarde et Lemoine ; Privilégiez la caution plutôt que l’hypothèque ; Lisez et négociez toutes les clauses du contrat ; Faites-vous accompagner par un courtier pour maximiser vos économies. Optimiser les frais annexes, c’est souvent gagner plus que ce que permet la négociation d’un taux. Ne les négligez pas : c’est là que se joue la rentabilité réelle de votre financement immobilier.

Optique et auditif : les dérives du 100 % Santé pointées par les experts

Le dispositif 100 % Santé, également appelé reste à charge zéro, a marqué une avancée majeure pour les assurés français en rendant accessibles certains soins coûteux – optique, dentaire et audiologie – sans reste à charge. Cependant, un rapport de plus de 500 pages, commandé par le Premier ministre François Bayrou et publié le 3 juillet 2025, alerte sur les dérives financières et commerciales de cette mesure. Un état des lieux contrasté du 100 % Santé Les 3 Hauts conseils – le Haut conseil pour le financement de la protection sociale, le Haut conseil de la famille, de l’enfance et de l’âge, et le Haut conseil pour l’avenir de l’Assurance maladie – reconnaissent dans leur rapport les bénéfices du 100 % Santé : Amélioration notable de l’accès aux soins auditifs, optiques et dentaires Réduction des inégalités face à certains équipements coûteux Hausse du nombre de bénéficiaires, en particulier chez les seniors Mais ces avancées s’accompagnent d’effets pervers, notamment pour les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam), qui supportent environ 70 % du financement du dispositif. Cette pression économique se répercute directement sur les cotisations des assurés, au premier rang desquels ceux couverts par une mutuelle santé senior. Des dépenses en forte augmentation L’étude de la DREES révèle une augmentation de 75 % du nombre de personnes équipées en prothèses auditives depuis la mise en œuvre du 100 % Santé. Parallèlement, une explosion des publicités pour les aides auditives, y compris sur les médias publics, a été observée. Les experts soulignent que cette situation : Encourage des comportements consuméristes Alimente des pratiques commerciales abusives Crée des risques de fraudes touchant à la fois l’AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et l’AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Recommandations pour maîtriser les dérives Face à ces constats, le rapport propose plusieurs pistes visant à maîtriser les coûts et encadrer les dérives. 1. Allonger les délais de renouvellement des équipements Actuellement fixé à 2 ans pour les lunettes de vue, le délai pourrait passer à 3 ou 5 ans. La garantie légale des audioprothèses devrait également être prolongée. Objectif : réduire le renouvellement prématuré et limiter les dépenses inutiles. 2. Encadrer davantage les prix de vente Baisse du prix limite de vente des audioprothèses pour limiter les marges excessives. Mise en place d’un panier modéré de classe 2 pour les aides auditives, sur le modèle du panier dentaire. Liberté pour les Ocam de rembourser tout ou partie des dépassements hors ticket modérateur. Ces ajustements visent à : Renforcer la transparence tarifaire Éviter les abus des distributeurs et fabricants Adapter les remboursements aux coûts réels des dispositifs 3. Mieux réguler la publicité Les experts dénoncent un usage massif et peu encadré de la publicité, notamment dans le secteur du reste à charge zéro auditif. Ils proposent : Interdiction de la publicité pour les équipements du 100 % Santé (optique, dentaire, audioprothèses) Lutte contre les pratiques visant à dénigrer le panier 100 % Santé Présentation d’un devis intégrant l’option 100 % Santé, aujourd’hui souvent ignorée mais pourtant obligation réglementaire Cette mesure permettrait de : Réduire la pression commerciale sur les assurés Encourager une consommation plus raisonnée Mettre fin à certaines fraudes déguisées en marketing 4. Renforcer la lutte contre la fraude Les dispositifs du 100 % Santé sont devenus une cible de choix pour la fraude, comme l’a révélé la DGCCRF dans son bilan 2024. Le rapport recommande : Contrôles renforcés et sanctions plus lourdes pour les professionnels fraudeurs Mise en place d’une transmission croisée des données entre AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Création d’un dispositif commun de détection des abus Ces actions visent à : Protéger les fonds publics et ceux des Ocam Éviter une hausse injustifiée des cotisations des assurés Rétablir un équilibre durable dans le financement du système Une réforme à préserver, mais à mieux encadrer Les Hauts conseils insistent : le 100 % Santé ne doit pas être remis en cause dans son principe, mais mieux régulé dans son application. Le rapport, qui pourrait inspirer le PLFSS 2026, vise à : Préserver l’accès universel aux soins Réduire les coûts évitables pour les complémentaires Encourager des pratiques plus éthiques dans les secteurs concernés À retenir : les mesures clés proposées Allongement du délai de renouvellement des lunettes et audioprothèses Réduction des prix limites de vente et mise en place d’un panier modéré Interdiction de la publicité pour les équipements 100 % Santé Renforcement des contrôles et des sanctions contre les fraudes Amélioration de la transparence tarifaire dans les dispositifs médicaux Le rapport des Hauts conseils sur le 100 % Santé met en lumière les limites d’un modèle vertueux mais insuffisamment régulé. Pour éviter une flambée des cotisations et des dérives commerciales, des mesures structurelles s’imposent. Dans la perspective du PLFSS 2026, ces recommandations pourraient profondément redéfinir l’équilibre entre accès aux soins, transparence et soutenabilité financière.

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