Assurance de prêt et handicap (MDPH)

En France, la 26ᵉ Semaine européenne pour l’emploi des personnes handicapées (novembre 2022) a mis en lumière l’importance de l’accessibilité à l’emploi et au logement. Dans la foulée, la loi Lemoine est venue transformer les règles de l’assurance emprunteur, offrant de nouvelles perspectives pour les personnes en situation de handicap.

Si vous êtes concerné, vous vous interrogez sans doute sur les obstacles (surprimes, exclusions) et sur les solutions (convention AERAS, absence de questionnaire médical) qui permettent de sécuriser un crédit immobilier. Découvrez, point par point, comment vous pouvez bénéficier de ces avancées législatives et de l’accompagnement d’un courtier spécialisé comme Magnolia.fr.

Comment comprendre le handicap comme un « risque aggravé » en assurance emprunteur ?

Pourquoi le handicap est-il considéré comme un risque aggravé ?

Les assureurs estiment qu’un handicap (moteur, sensoriel, mental ou pathologie chronique) peut entraîner un risque aggravé. Cela signifie qu’ils évaluent la probabilité de survenue d’un sinistre (décès, invalidité, incapacité) comme plus élevée que pour un profil standard.

Typologies de handicap : chaque situation est unique. Un handicap moteur ou sensoriel n’a pas les mêmes conséquences qu’une maladie chronique.
Répercussions sur la tarification : en cas de risque aggravé, l’assureur peut proposer une surprime ou une exclusion de garantie.
Principe de personnalisation : le niveau de gravité et la stabilité du handicap sont souvent examinés au cas par cas pour fixer le coût de l’assurance.

Quelles sont les obligations de l’assuré lors de la déclaration de santé ?

Pour souscrire une assurance emprunteur, vous devez remplir un questionnaire médical (sauf cas d’exemption, voir loi Lemoine plus bas).

Déclaration honnête : en cas de fausse déclaration, l’assureur peut annuler le contrat et refuser toute indemnisation.
Conséquences : si vous omettez volontairement un élément de santé, vous risquez de perdre la couverture en cas de sinistre.
Evolution avec la loi Lemoine : depuis 2022, certains emprunteurs n’ont plus à remplir de questionnaire, si le montant du prêt ≤ 200 000 € et que son remboursement s’achève avant vos 60 ans.

Quelles sont les avancées législatives récentes pour l’assurance de prêt et handicap ?

La loi Lemoine : un tournant pour les emprunteurs handicapés

Depuis son entrée en vigueur, la loi Lemoine a fortement simplifié l’accès à l’assurance pour nombre d’emprunteurs :

Suppression du questionnaire médical : sous réserve d’un capital emprunté ≤ 200 000 € et d’une fin de prêt avant 60 ans.
Opportunité pour les personnes en situation de handicap : l’absence de questionnaire évite parfois des surprimes ou des exclusions infondées.
Limites : si le prêt dépasse 200 000 € ou si vous dépassez 60 ans à la fin du crédit, vous devrez tout de même remplir un questionnaire médical.

Le droit à l’oubli élargi : quel impact pour les personnes handicapées ?

Le droit à l’oubli, initialement conçu pour les anciens malades du cancer ou de l’hépatite C, s’est progressivement étendu à d’autres pathologies stabilisées.

Réduction de la durée des antécédents médicaux : au-delà d’une certaine période, la pathologie n’a plus à être déclarée.
Effet positif : pour certaines situations de handicap, cela peut diminuer les surprimes et faciliter l’obtention d’une assurance de prêt.

Quelles solutions pour accéder à l’assurance emprunteur quand on est handicapé ?

Comment bénéficier de la convention AERAS ?

La convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) est un dispositif d’aide visant à faciliter l’accès au crédit immobilier.

Fonctionnement : si l’assureur refuse ou majore le contrat (niveau 1), votre dossier peut être réévalué à un niveau d’expertise supérieur (niveau 2 ou 3).
Garantie Invalidité Spécifique (GIS) : une protection dédiée pour couvrir les cas d’invalidité ≥ 70 %.
Champ d’application : concerne plusieurs pathologies et handicaps, sous réserve de respecter certains critères (montant du prêt, âge, etc.).

Pourquoi envisager la délégation d’assurance pour contourner les refus ?

Grâce à la loi Lagarde, vous n’êtes plus obligé de souscrire l’assurance proposée par votre banque.

Avantages : un assureur externe peut proposer un contrat plus compétitif, avec des garanties mieux adaptées à votre handicap.
Comparateur en ligne : Magnolia.fr met à votre disposition un outil simple pour rechercher la meilleure offre.
Négociation : un courtier spécialisé peut vous aider à faire valoir vos arguments médicaux (handicap stabilisé, traitements efficaces).

Quels types de garanties privilégier pour un emprunteur en situation de handicap ?

Décès, PTIA, IPT, ITT… que signifient ces sigles ?

La banque exige généralement un socle de garanties. Voici les plus courantes :

Décès / PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : couvertures de base qui garantissent le remboursement du capital en cas de décès ou d’invalidité extrême.
IPT (Invalidité Permanente Totale), IPP (Invalidité Permanente Partielle) et ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : ces garanties complètent la protection en cas d’accident ou de maladie entraînant une incapacité totale ou partielle.
Exclusions courantes : certaines compagnies écartent les sinistres directement liés au handicap, d’où l’importance de vérifier les conditions.

Surprimes et exclusions : comment les négocier ?

Si votre handicap entraîne une surprime ou une exclusion, vous pouvez agir :

Facteurs de majoration : âge, état de santé global, degré d’invalidité.
Constitution d’un dossier solide : bilans médicaux récents, avis spécialisé sur la stabilisation du handicap.
Intervention d’un courtier : un professionnel négocie pour vous des conditions plus avantageuses, en s’appuyant sur son réseau d’assureurs.

Quels conseils pratiques pour optimiser son assurance emprunteur quand on est handicapé ?

Comment anticiper la constitution de son dossier ?

Un dossier préparé en amont évite les mauvaises surprises :

Documents médicaux : bilans de santé, attestation d’invalidité, compte-rendus de spécialistes.
Pièces administratives : justificatif de revenus, situation professionnelle, projet immobilier.
Information claire : exposez vos besoins et, si nécessaire, sollicitez l’avis d’un médecin-conseil neutre.

Pourquoi faire jouer la concurrence ?

Comparer plusieurs offres est essentiel pour trouver une assurance adaptée :

Comparateur en ligne : gagnez du temps en étudiant en quelques clics de multiples contrats.
Adaptation de la quotité : si vous êtes deux emprunteurs, vous pouvez répartir la part assurée pour limiter les surprimes.
Vérification des conditions générales : regardez les exclusions, délais de carence, franchises.

Quels dispositifs d’accompagnement existent ?

Vous n’êtes pas seul dans vos démarches :

Associations spécialisées : APF France handicap, fédérations de malades chroniques, etc.
Crédit social : certains organismes publics proposent des formules dédiées aux personnes en situation de handicap.
Magnolia.fr : ce courtier vous accompagne pour trouver la meilleure solution d’assurance, en s’appuyant sur un large choix d’assureurs.

Quels sont les enjeux actuels et les perspectives d’évolution pour l’assurance de prêt et handicap ?

Vers une meilleure inclusion financière des personnes handicapées

Les avancées législatives telles que la loi Lemoine et l’évolution permanente de la convention AERAS montrent une volonté de renforcer l’accès à l’assurance et au crédit.

Sensibilisation : les campagnes comme la Semaine européenne de l’emploi des personnes handicapées encouragent les acteurs du secteur à innover.
Rôle des assurances : proposer des offres sur-mesure et accompagner davantage les emprunteurs fragiles.

Quelles nouveautés surveiller dans les prochains mois ?

Le cadre réglementaire et les pratiques assurantielles continuent d’évoluer :

Mises à jour AERAS : vérifiez régulièrement les changements de barèmes ou de seuils.
Élargissement du droit à l’oubli : de nouvelles pathologies pourraient en bénéficier.
Technologies e-santé : la télémédecine et la téléassistance influencent la façon dont les assureurs évaluent les risques.

L’assurance de prêt pour les personnes en situation de handicap a connu des progrès majeurs ces dernières années, notamment grâce à la loi Lemoine et à l’extension du droit à l’oubli. Malgré des surprimes et des exclusions parfois persistantes, vous disposez aujourd’hui de plusieurs leviers pour trouver une couverture adaptée : convention AERAS, délégation d’assurance, négociation des garanties.

Pour sécuriser votre crédit immobilier, prenez le temps de comparer les offres et, si besoin, sollicitez l’aide d’un courtier spécialisé comme Magnolia.fr. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour emprunter sereinement, dans une démarche de plus en plus inclusive et respectueuse de votre situation.

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Refus de médicament générique : que rembourse la mutuelle santé ?

Le choix entre un médicament générique et son équivalent de marque soulève de nombreuses interrogations, notamment concernant les modalités de remboursement. Entre perte du tiers payant, avance de frais et reste à charge, comprendre les conséquences financières d'un refus de générique s'avère essentiel pour maîtriser son budget santé. Décryptage complet des mécanismes de remboursement par l'Assurance maladie et la mutuelle santé. Le droit de refuser un médicament générique : ce que dit la réglementation Vous disposez légalement du droit de refuser la substitution d’un médicament princeps par un générique, proposée par votre pharmacien. Cette décision entraîne toutefois des conséquences financières immédiates : Suppression du tiers payant : vous devez régler l'intégralité du montant à la pharmacie. Démarches administratives : envoi d'une feuille de soins papier avec le double de l'ordonnance. Délais rallongés : le remboursement prend plusieurs semaines au lieu de quelques jours. Les exceptions autorisant le maintien du tiers payant Certaines situations particulières vous permettent de conserver le bénéfice du tiers payant malgré le refus d'un générique : Mention "non substituable" sur l'ordonnance avec justification médicale par l'un des acronymes suivants : MTE (marge thérapeutique étroite) EFG (excipient à effet notoire) CIF (forme pharmaceutique inadaptée) Prix du générique égal ou supérieur au médicament d'origine (cas rares) Le médecin peut justifier le recours à un médicament de marque pour un enfant de moins de 6 ans si aucun générique n’est adapté à son profil, et en cas d’exposition du patient à des contre-indications médicales dues à un des excipients entrant dans la composition du générique. Médicaments génériques et non génériques : remboursement par l'Assurance maladie Procédure et délais La procédure de remboursement des médicaments diffère radicalement selon votre acceptation ou votre refus du générique. Avec un générique, le processus reste fluide et automatisé grâce au tiers payant intégral ou partiel. Le remboursement intervient dans les délais standards, généralement sous 5 à 7 jours ouvrés. En cas de refus, la complexité administrative s'accroît significativement. Votre pharmacien établit une feuille de soins papier que vous devez transmettre à votre caisse avec l'ordonnance. Le traitement manuel de ces documents rallonge les délais de remboursement, pouvant atteindre plusieurs semaines selon la charge de travail de votre organisme. Durant cette période, vous supportez l'avance de trésorerie complète. Les taux de remboursement de l'Assurance maladie La Sécurité sociale applique des taux variables selon la classification du médicament : 100% pour les médicaments coûteux et irremplaçables 65% pour les traitements à service médical rendu (SMR) important 30% pour les médicaments à SMR modéré 15% pour les médicaments à SMR faible Franchise médicale : 1 euro par boîte (plafonnée à 50 euros/an) Reste à charge : entre 35% et 85% Le tarif forfaitaire de responsabilité : comprendre la base de remboursement Depuis 2020, les médicaments de marque pour lesquels il existe un générique sont moins bien remboursés. Le calcul se fait alors sur le TFR, tarif forfaitaire de responsabilité, qui constitue le pilier du système de remboursement des médicaments remplaçables par un générique. Voici les caractéristiques principales du TFR : Concerne environ 3 900 spécialités sur 16 300 produits remboursables Établit un montant unique pour des traitements équivalents Se calcule à partir du prix des génériques les moins chers S'applique que vous choisissiez le générique ou le médicament de marque Impact financier du choix du médicament de marque Prenons un exemple concret pour illustrer le mécanisme : Médicament de marque prescrit à SMR majeur (65%) : 20 euros TFR établi pour ce groupe : 17 euros Montant payé en pharmacie : 20 euros Base de remboursement : 17 euros seulement Remboursement de la Sécu : 65% de 17 € - franchise médicale de 1 €, soit 10,05 € Reste à votre charge : ticket modérateur (différence entre le TRF et la prise en charge de la Sécu soit 6,95 €) + 3 € (20 € - 17 €) = 9,95 € Vous devez en outre assumer l’avance totale des frais sauf si le médicament est mentionné “non substituable” sur l’ordonnance. En cas de traitement récurrent, la facture peut vite grimper, totalisant un reste à charge conséquent en fin d’année. Le rôle de la complémentaire santé dans le remboursement des médicaments Votre mutuelle santé intervient en complément de l'Assurance maladie pour réduire votre reste à charge. Remboursement standard des mutuelles Les contrats de mutuelle responsable qui représentent 95% des offres de complémentaire santé appliquent : 100% du ticket modérateur sur la base de remboursement de la Sécurité Sociale (BRSS) Limite de prise en charge : le montant du TFR uniquement Le surcoût du médicament de marque reste à votre charge. Important : Contrairement aux consultations médicales, il n'existe pas de dépassements d'honoraires pour les médicaments. Les mutuelles ne proposent donc pas de remboursements à 150%, 200% voire plus, comme sur les consultations ou l'hospitalisation. Le remboursement se fait toujours à hauteur des frais engagés. Attention : la plupart des mutuelles à garanties minimum remboursent moins bien les médicaments à SMR faible ou modéré (taux 15% et 30%). Les contrats de mutuelle aux frais réels Certaines complémentaires proposent des formules santé haut de gamme : Avantages : Prise en charge du prix effectivement payé Couverture du surcoût lié au refus d'un générique Élimination de tout reste à charge Inconvénients : Cotisations mensuelles significativement plus élevées Rentabilité à évaluer selon votre consommation de médicaments Surcoût de cotisation pouvant dépasser les économies réalisées Faut-il accepter les médicaments génériques pour optimiser son remboursement ? Accepter un médicament générique, c’est avant tout simplifier ses démarches et limiter les surcoûts sur la pharmacie. Le refus, même légitime, entraîne des conséquences immédiates : perte du tiers payant, avance de frais et reste à charge accru. Dans la majorité des cas, le médicament de marque n’apporte pas de bénéfice médical supérieur, car le générique contient la même substance active et présente la même efficacité thérapeutique. Pour autant, certaines intolérances aux excipients ou des pathologies spécifiques justifient pleinement la mention “non substituable”. Dans ces cas précis, la réglementation protège le patient, et le maintien du tiers payant est assuré. Les mutuelles santé complètent totalement ou partiellement les restes à charge, en fonction du contrat et du médicament acheté. La franchise médicale est la seule dépense qui ne bénéficie d’aucun remboursement de la part des complémentaires. Situation Tiers payant Procédure Base de remboursement Intervention de la mutuelle Reste à charge pour l’assuré (hors franchise) Acceptation du générique Oui Automatique via Carte Vitale TFR Prise en charge du ticket modérateur Aucun ou faible Refus sans justification médicale Non Feuille de soins papier à envoyer à la CPAM TFR Prise en charge du ticket modérateur (sur la base du TFR) Moyen à élevé selon le prix du princeps Refus avec mention “non substituable” Oui Automatique via Carte Vitale Prix du médicament remboursé sur base réelle Prise en charge du ticket modérateur (sur la base du prix réel) Aucun reste à charge La clé consiste donc à bien comprendre les conditions de remboursement et à vérifier les garanties de sa mutuelle santé. Certaines formules haut de gamme prennent en charge intégralement les médicaments de marque, ce qui peut représenter un vrai confort pour les personnes polypathologiques ou sous traitements chroniques. FAQ : Refus de générique et remboursement par la mutuelle Peut-on toujours refuser un médicament générique ? Oui, le refus est autorisé, mais il entraîne la perte du tiers payant sauf mention médicale "non substituable" sur l’ordonnance. Dans ce cas, la substitution ne peut pas être imposée par le pharmacien. Que se passe-t-il si je refuse un générique ? Vous devez payer votre traitement intégralement, envoyer la feuille de soins à la Sécurité sociale et attendre plusieurs semaines pour le remboursement. De plus, une partie du prix peut rester à votre charge. Ma mutuelle santé rembourse-t-elle le médicament de marque ? Oui, mais dans la limite du tarif forfaitaire de responsabilité (TFR). Le surcoût entre le médicament original et le générique reste souvent à votre charge, sauf si votre contrat prévoit un remboursement aux frais réels. Que signifie la mention "non substituable" ? Cette mention doit être justifiée par le médecin par l’un des codes suivants : MTE, EFG ou CIF. Elle permet de conserver le bénéfice du tiers payant et d’éviter toute pénalité financière. Comment savoir si ma mutuelle couvre le surcoût d’un refus de générique ? Consultez votre tableau de garanties. Si votre contrat prévoit un remboursement “frais réels” ou une couverture supérieure à 100 % BRSS, vous pouvez être indemnisé au-delà du TFR.

Assurance emprunteur, épargne, santé, obsèques : bilan 2024/2025 du CCSF

Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a rendu son rapport d’activité 2024-2025, détaillant les avancées réalisées dans les domaines de l’épargne, de la santé et de l’assurance. Si plusieurs chantiers sont désormais achevés, celui de l’assurance emprunteur reste encore ouvert, dans un contexte où la DGCCRF multiplie les sanctions contre certaines banques. Une mission confiée par Bercy en 2024 Une feuille de route ambitieuse En juillet 2024, Bruno Le Maire, alors ministre de l’Économie, a adressé au CCSF une lettre de mission fixant plusieurs priorités : renforcer la transparence dans l’épargne améliorer les contrats d’assurance obsèques évaluer les pratiques liées à l’assurance emprunteur adapter la réglementation en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (ce sujet n’est pas développé dans cet article). Douze mois plus tard, Catherine Julien-Hiebel, présidente du CCSF, se félicite des résultats obtenus : 4 chantiers finalisés, 3 autres largement avancés. Parmi eux, la création du premier Observatoire des produits d’épargne financière (OPEF) représente une avancée majeure pour les épargnants. Transparence sur les frais et les performances Instauré par la loi Industrie verte, l’OPEF a publié son premier rapport le 1er juillet 2025. Ce document, inédit en France, compare les frais, performances et caractéristiques des principaux supports d’épargne : assurance vie, Plan Epargne Retraite, comptes à terme, etc. Selon le CCSF, cet outil permet d’offrir plus de lisibilité aux épargnants et de renforcer la concurrence entre établissements. Une deuxième édition de ce rapport est déjà prévue pour l’été 2026 afin de suivre les tendances du marché. Assurance obsèques : un encadrement renforcé Un avis adopté à l’unanimité Face aux anomalies relevées par la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes), à savoir clauses abusives, informations incomplètes, documents commerciaux trompeurs, le CCSF a publié, le 8 octobre 2024, un avis unanime pour encadrer davantage les contrats d’assurance obsèques. Des manquements signalés par plusieurs autorités L’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) avait déjà constaté en 2021 une application inégale de sa recommandation par les assureurs, tandis que la Médiation de l’assurance notait encore 2 % de litiges liés à ces contrats en 2023. Le CCSF a donc formulé plusieurs pistes pour mieux informer les souscripteurs et rendre les offres plus transparentes, afin d’éviter tout abus. Santé et prévoyance : vers des contrats plus lisibles Une lisibilité encore perfectible Depuis plusieurs années, le CCSF s’attelle à simplifier la compréhension des contrats de complémentaire santé (mutuelles santé, compagnies d’assurance, institutions de prévoyance), également celle des contrats avec garantie prévoyance. Des bilans réguliers et un suivi à venir Après un premier avis en janvier 2024, les organismes complémentaires (Ocam) ont pris des engagements pour rendre leurs documents plus clairs. Un nouveau bilan mené par le secrétariat général du CCSF sera publié à l’automne 2025, afin d’évaluer la mise en œuvre effective des recommandations. Dépendance : le CCSF soutient la création d’un contrat solidaire Un dispositif adossé aux complémentaires santé Le 16 janvier 2024, le CCSF a validé une recommandation unanime en faveur d’une garantie dépendance solidaire, rattachée automatiquement aux contrats de mutuelle santé responsable. L’objectif : élargir la base de cotisants et maîtriser le niveau des cotisations. Une gouvernance collégiale et un projet législatif en vue Ce modèle impliquerait les pouvoirs publics, les employeurs, les assurés et les organismes assureurs, dans une gouvernance partagée. Plusieurs propositions de loi et amendements au PLFSS 2025 s’en sont déjà inspirés. Le CCSF espère que les États généraux de la dépendance permettront de transformer cette idée en un mécanisme universel et durable, au service des personnes en perte d’autonomie. Assurance emprunteur : un chantier toujours en cours Une suite aux travaux sur la loi Lemoine Parmi les missions confiées par le ministre, l’assurance emprunteur reste la dernière en attente de conclusions. Le CCSF doit encore évaluer les difficultés rencontrées dans l’application de la loi Lemoine, qui autorise les emprunteurs à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Des conclusions très attendues Face aux sanctions récentes infligées par la DGCCRF à plusieurs banques pour non-respect du droit à la résiliation en assurance emprunteur, le prochain rapport du CCSF sera particulièrement scruté. Il devrait dresser un état des lieux complet du marché, identifier les freins persistants et proposer des mesures concrètes pour renforcer la concurrence et la liberté de choix des assurés. Le CCSF s’impose plus que jamais comme un acteur central de la protection financière des consommateurs. Ses travaux ont permis d’importantes avancées dans l’épargne, la santé et la dépendance. Mais l’assurance emprunteur reste un dossier sensible dans un contexte de quasi-monopole des banques : les conclusions à venir pourraient bien redéfinir l’équilibre entre banques et assureurs alternatifs dans les prochains mois.

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Assurance emprunteur et frais de dossier : le prêt immobilier toujours rentable pour les banques

Le crédit immobilier est au cœur de la stratégie commerciale des banques. Même si les taux d’intérêt affichés restent relativement stables, voire compétitifs malgré des conditions monétaires défavorables, les établissements bancaires ont trouvé une autre manière de préserver leurs marges : l’augmentation des frais de dossier. Associés à l’assurance emprunteur, ces frais constituent un levier puissant pour maintenir la rentabilité du financement immobilier. Pourquoi et comment les banques utilisent ces leviers ? Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ? Quelles solutions existent pour limiter l’impact financier d’un prêt immobilier ? Pourquoi les banques cherchent-elles à compenser leurs marges ? Le contexte des taux immobiliers Depuis plusieurs années, les taux de crédit immobilier connaissent une forte volatilité. Après une période de hausse marquée entre 2022 et 2024, les taux sont en baisse depuis janvier 2025 et se sont récemment stabilisés. Pourtant, pour les banques, prêter de l’argent à des conditions trop favorables peut s’avérer peu rentable en raison des conditions monétaires. Utilisé par la Banque Centrale Européenne pour prêter aux banques commerciales de la zone euro, le taux de refinancement est descendu à 2,15% en juin 2025, et impacte directement le crédit aux particuliers, qui peut alors devenir plus accessible. Mais les banques prennent également en compte l’OAT 10 ans (emprunt de l’État français sur 10 ans). Or, ce dernier suit une tendance haussière ces dernières semaines en lien avec l’instabilité politique dans notre pays et la dégradation de la note de la France par les agences de notation le 12 septembre dernier. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,35% (hors assurance et coût des sûretés), pour un OAT 10 ans au-delà de 3,50%. La pression de la concurrence Un établissement qui augmente brutalement ses barèmes risque de voir ses clients se tourner vers la concurrence. Résultat : les banques préfèrent maintenir des taux attractifs mais se rattraper ailleurs sur : Les frais de dossier L’assurance emprunteur, souvent souscrite directement auprès de la banque. Les frais de dossier : un outil discret mais efficace Qu’est-ce que les frais de dossier ? Les frais de dossier correspondent à la rémunération de la banque pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. Ils sont généralement exprimés : En montant forfaitaire (par exemple 1 000 €) Ou en pourcentage du capital emprunté (souvent autour de 1 %). Ces frais peuvent être négociés avant signature de l’offre ; ils ne sont pas facturés en cas de refus du crédit. Une augmentation significative des frais de dossier Selon l'observation des courtiers en crédit immobilier, de nombreuses banques ont décidé de relever leur plafond de frais de dossier. Alors qu’il oscillait autour de 1 000 € jusqu’à récemment, il peut désormais atteindre 2 000 € ou plus. Exemple concret : pour un prêt immobilier de 200 000 €, la hausse des frais de dossier peut représenter jusqu’à 945 € supplémentaires par rapport aux anciens barèmes. Des disparités selon les profils Tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Certaines banques proposent des conditions préférentielles pour attirer des profils stratégiques : Les jeunes actifs, qui représentent de futurs clients fidèles Les emprunteurs avec apport, jugés moins risqués Les clients haut de gamme, auxquels des offres premium sont réservées. L’assurance emprunteur : la principale source de rentabilité pour les banques Le poids de l’assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Si elle protège avant tout l’emprunteur et sa famille, elle constitue surtout une source de revenus importante pour les banques. Bon à savoir : plus de 80% des emprunteurs souscrivent à l’assurance bancaire, ce qui représente entre 6 et 8 milliards de cotisations annuelles pour les établissements de crédit. L’assurance de groupe proposée par les établissements financiers est très souvent plus chère que les offres des assureurs alternatifs. Les banques réalisent ainsi une marge substantielle sur ce produit complémentaire qui peut aller jusqu’à 70%. La combinaison frais de dossier + assurance emprunteur En pratique, les banques articulent leur stratégie de rentabilité autour de 2 leviers : Maintenir des taux attractifs pour séduire de nouveaux clients Compenser les marges perdues sur le taux nominal grâce aux frais de dossier et à l’assurance emprunteur. Ainsi, même avec un crédit immobilier affiché à un taux compétitif, le coût total du financement peut s’avérer élevé une fois tous les frais ajoutés. Impact pour les emprunteurs : un coût total en hausse Exemple de simulation Prenons le cas d’un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans avec un taux nominal de 3 %. Ancien modèle : Frais de dossier : 1 000 € Assurance emprunteur (banque) : 0,35 % du capital assuré = 14 000 € sur la durée du prêt Coût total : 15 000 € Nouveau modèle : Frais de dossier : 2 000 € Assurance emprunteur (banque) : 0,40 % = 16 000 € Coût total : 18 000 € Le crédit coûte 3 000 € de plus alors que le taux est resté identique. Une hausse peu visible pour le client Le grand avantage pour la banque est la discrétion de la méthode. Alors que le taux nominal est l’indicateur le plus scruté par les emprunteurs, les frais annexes passent souvent au second plan. Peut-on négocier les frais de dossier et l’assurance emprunteur ? La marge de négociation sur les frais de dossier Bonne nouvelle : les frais de dossier ne sont pas figés. Plusieurs solutions existent pour les réduire : Demander une remise lors de la négociation du prêt Passer par un courtier, qui peut obtenir une exonération partielle Ouvrir des produits bancaires complémentaires (compte épargne, assurance habitation). Le levier du changement d’assurance emprunteur La loi Lagarde de 2010 vous donne le droit de choisir en toute liberté le contrat d’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier. Dans les faits, peu d’emprunteurs en profitent. Chacun peut en revanche faire valoir ce droit dans un deuxième temps, une fois l’offre de prêt signée. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d’assurance de prêt à tout moment sans frais. Il est donc possible de réduire considérablement la facture en optant pour une assurance déléguée auprès d’un assureur spécialisé. Exemple : sur un emprunt de 250 000 €, la différence de coût entre une assurance bancaire et une assurance externe peut atteindre 15 000 € sur 20 ans. Il est crucial de changer au plus tôt pour optimiser les économies potentielles, car le coût de l’assurance emprunteur est calculé sur le capital restant dû. Comment limiter l’impact de ces frais pour rester gagnant ? Comparer plusieurs banques avant de signer son crédit immobilier. Vérifier systématiquement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre entre autres les frais de dossier et l’assurance. C’est le seul indicateur officiel du coût global d’un crédit immobilier. Négocier systématiquement les frais de dossier, quitte à mettre les banques en concurrence. Souscrire une assurance déléguée, souvent 2 à 4 fois moins chère que l’assurance groupe. Faites-vous aider par un expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner au mieux de vos intérêts tout au long du processus de recherche et de souscription ou substitution. Le crédit immobilier reste-t-il rentable pour les banques ? Malgré des conditions monétaires dégradées, le crédit immobilier demeure un produit d’appel stratégique pour les établissements financiers. Il permet d’attirer de nouveaux clients et de vendre des produits annexes (assurance emprunteur, épargne, placements, assurance habitation). Grâce à l’augmentation des frais de dossier et au maintien de l’assurance de groupe, les banques continuent de générer des revenus confortables, tout en donnant l’illusion d’un financement compétitif. Conclusion Le crédit immobilier n’est pas seulement une question de taux. Les frais de dossier et l’assurance emprunteur représentent des éléments déterminants du coût total. Si les banques ont choisi de stabiliser leurs taux pour rester attractives, elles compensent largement via ces frais annexes. Pour l’emprunteur, la clé réside dans la vigilance et la comparaison. En utilisant les leviers de négociation et en recourant à l’assurance déléguée, il est possible de réduire de plusieurs milliers d’euros le coût global du financement.

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