L’assurance emprunteur en 10 questions


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Une assurance emprunteur permet de couvrir les remboursements de prêt, en partie ou en totalité, malgré le décès, l’invalidité ou la perte de l’emploi de l’emprunteur. Elle consiste en une garantie face aux accidents de la vie.

On parle aussi d’assurance prêt immobilier, assurance décès invalidité ou assurance de crédit immobilier. Il convient de se poser les bonnes questions afin de choisir l’option d’assurance la plus adaptée.

Découvrez l’assurance emprunteur en 10 questions :

1. À quoi sert une assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire mais elle est indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier. Elle protège l’emprunteur, ses héritiers mais également l’établissement prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité, perte d’emploi). Si le risque survient, l’assurance se substitue à l’emprunteur et rembourse tout ou partie du solde du prêt ou échéances du prêt selon les conditions du contrat.

2. Assurance de prêt : Quelle est la différence entre un contrat groupe et un contrat individuel ?

Lorsque vous souscrivez à une assurance de prêt auprès de votre banque, il s’agit d’un contrat groupe. Les tarifs et les garanties sont largement mutualisés et appliqués à tous les profils.

Lorsque pour couvrir votre crédit immobilier vous choisissez une assurance auprès d’un organisme d’assurance, il s’agit d’un contrat « sur-mesure » ou « intuitu personae ». Celui-ci est souvent moins cher que le contrat de votre banque, il est tarifé selon votre profil d’emprunteur et les garanties dont vous avez besoin.

3. Où prendre son assurance de prêt immobilier ?

Il est fortement conseillé de prendre une assurance de prêt directement auprès d’un organisme d’assurance et non auprès de sa banque. Un contrat individuel est moins cher et les garanties qu’il propose sont sur-mesure, selon votre âge, profession, vos antécédents médicaux…

Sachez que selon la Loi Lagarde de 2010, l’emprunteur possède légalement le droit de choisir entre un contrat groupe proposé par sa banque et un contrat individuel proposé par un assureur. Dans certains cas, la banque refuse ou vous impose de renégocier les termes du contrat : cette démarche est totalement illégale et vous devez exprimer clairement votre désaccord et faire valoir vos droits. La seule chose que la banque a le droit d’exiger est l’équivalence des garanties : le contrat alternatif doit être conforme avec 11 critères d’équivalences choisis par votre banque (sur les 18 fixés par le CCSF).

4. Quel prix va coûter mon assurance de prêt immobilier ?

Lorsque vous choisissez un contrat en délégation, l’assurance de prêt coûte entre 0,04% et 0,65% du capital emprunté, des écarts de coût qui dépendent de plusieurs paramètres :

  • Risque encouru,
  • Âge de l’emprunteur,
  • Capital emprunté,
  • Durée de remboursement,
  • Caractère fumeur ou non-fumeur de l’emprunteur.

Pour les personnes concernées, la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) s’applique aussi à l’assurance emprunteur. Les offres des assureurs spécialisés sont souvent deux ou trois fois moins chères qu’un contrat d’un établissement bancaire ou d’autre organisme de crédit ou un établissement de crédit. Elles ont l’avantage de calculer les mensualités non pas sur le capital initial mais sur le capital restant dû.

Passer du temps à souscrire une solution de prêt immobilier (comparateur de crédit, simulation de crédit, calcul de taux de crédit et autres démarches pour une demande de crédit) n’est pertinent que si l’on choisit le meilleur taux et la solution avantageuse avant de souscrire une assurance emprunteur. Il faut comprendre quelle est la garantie emprunteur, ses conditions et les montants (garantie décès, garantie incapacité de travail : perte totale ou partielle, assurance perte d’emploi). L’assurance emprunteur doit être compris dans le coût total de votre emprunt immobilier afin de mieux connaître votre capacité d’emprunt. N’oubliez pas de faire une simulation assurance pour le prêt contracté.

Pour le même profil d’emprunteur, les tarifs peuvent varier considérablement entre un contrat groupe proposé par sa banque et un contrat en délégation. Prenons ici l’exemple d’un homme seul de 27 ans, cadre en CDI, exerçant une profession risquée et empruntant 200 000€ sur 20 ans :

  • Contrat groupe : Le prix est fixe : environ 0.38%* du montant de votre emprunt. Pour un emprunt à 200 000 € sur 20 ans, elle vous coûtera 15 000€.
  • Contrat individuel : Le taux sera de 0.06%** et votre assurance vous coûtera 2400€.

*taux basé sur une moyenne des tarifs d’assurance emprunteur proposés par les banques françaises en 2016
**taux basé sur une simulation Magnolia.fr résultat du meilleur tarif selon ce profil d’emprunteur

5. Quand commence le remboursement de votre assurance de prêt immobilier ?

Le premier paiement des cotisations d’assurance survient le plus souvent dans le mois suivant la date d’effet choisie par l’assuré (cette date d’effet pouvant être la date de signature de l’offre de prêt ou la date de 1er déblocage des fonds). Ensuite, chaque mois, jusqu’à la fin du remboursement du crédit, vous serez également prélevé.

  • Si vous avez choisi l’assurance emprunteur de votre banque : Vous aurez un seul prélèvement mensuel regroupant le remboursement de votre crédit, les intérêts et votre assurance emprunteur.
  • Si vous avez choisi une assurance en dehors de votre banque, vous serez prélevé une première fois pour le remboursement du crédit et les intérêts puis une seconde fois pour l’assurance du crédit.

6. Quelle assurance de prêt choisir pour un risque aggravé de santé ?

Les contrats bancaires ne sont souvent pas très souples sur les risques médicaux des emprunteurs. Ainsi, il est fortement conseillé de choisir une délégation d’assurance de prêt immobilier afin d’être assuré au meilleur prix et avec le moins d’exclusions possibles.

Pour trouver le contrat qui vous assurera au mieux, il est judicieux de passer par un courtier en assurance de prêt qui saura vous guider vers l’assureur le plus à même de couvrir votre emprunt selon votre profil de risque. Il est souvent préférable de recevoir plusieurs devis pour comparer les offres d’assurance de prêt immobilier avant de vous lancer.

7. Quand changer d’assurance de prêt ?

Vous avez souscrit il y a moins d’un an : Vous avez 1 an à compter de la date de signature de l’offre de prêt pour résilier l’assurance souscrite auprès de votre banque, (le courrier de substitution devra être envoyé au plus tard 15 jours avant la fin des 12 mois. Pour que cela soit possible, il faut vérifier que le nouveau contrat soit au moins conforme aux 11 critères d’équivalences exigés par la banque (11 critères sur les 18 fixés par le CCSF).

Vous avez renégocié votre prêt auprès de votre banque : il est possible de demander à sa banque de changer également de contrat d’assurance de prêt mais il est rare que celle-ci accepte.

Vous avez souscrit il y a plus d’un an : il va falloir attendre le 1er janvier 2018 pour pouvoir changer d’assurance emprunteur à chaque date d’anniversaire du contrat.

8. Comment choisir sa quotité pour son assurance de prêt immobilier ?

Une quotité d’assurance désigne la répartition de la couverture entre emprunteurs et correspond à la part de capital à garantir.

Pour un emprunteur seul, l’organisme de prêt exigera une quotité de 100% sur sa tête.

Pour un prêt sur 2 têtes, plusieurs calculs sont possibles : 30%/70%, 40%/60%, 50%/50% et 100%/100%, etc.

Comment choisir entre ces différentes possibilités de calcul ?

  • Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier principal, l’idéal est de s’assurer à 100% par tête afin de protéger intégralement son conjoint/sa conjointe en cas de décès.
  • Dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire, il faut réfléchir si oui ou non vous revendriez cette maison en cas de coup dur ? Si la réponse est oui, privilégiez une quotité moindre par tête.
  • Dans le cadre d’un investissement locatif, si les loyers perçus couvrent vos mensualités de prêt, retenez également une part à assurer plus faible.

En dehors de l’objet du prêt, il faut prendre en considération la situation des co-emprunteurs selon par exemple les disparités en termes de salaire de l’un ou l’autre ou les capacités de remboursement de chacun. Dans ce cas, majorez la quotité couvrant le plus gros salaire.

Enfin, il faut se poser de vraies questions fondamentales pour faire ce choix : Si je disparais, quel sera l’avenir de ma famille ? Mon conjoint va-t-il pouvoir rembourser seul les échéances ? Si demain je suis invalide, quelle pension vais-je recevoir ? Mes revenus vont-ils évoluer dans le temps ? …

Il n’y a donc pas de réponses exactes, de bons ou de mauvais calculs, les facteurs pour prendre cette décision sont multiples. L’idéal est de vous laisser guider par un expert en lui exposant votre situation.

9. Comment comparer les assurances de prêt ?

Passer par une assurance de prêt en dehors de sa banque c’est mettre en concurrence toutes les offres du marché.

Aujourd’hui il existe différentes manières de comparer les offres d’assurance de prêt (comparer les offres sur les sites d’assureurs, courtiers physiques, courtiers en ligne…) mais le plus efficace reste la comparaison en ligne sur des sites experts en assurance de prêt. Par exemple, citons Magnolia.fr, courtier grossiste en assurance de prêt qui compare 18 contrats en 2 minutes seulement. Grâce aux informations que les utilisateurs remplissent, le meilleur tarif est proposé selon chaque profil d’emprunteur.

Plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour obtenir un tarif : L’âge de l’emprunteur, sa situation professionnelle, le montant et la durée du prêt, les risques de santé, les pratiques d’un sport extrême… Chaque compagnie d’assurance a ses spécificités et couvre mieux un profil qu’un autre. Il est donc indispensable de comparer et trouver le contrat qui couvre au mieuxle futur propriétaire, sans exclusion, au meilleur tarif possible.

10. Comment calculer une assurance de prêt immobilier ?

Le coût d’une assurance de prêt immobilier peut être calculé sur 2 bases différentes : soit sur la base du capital restant dû ou sur la base du capital initial (ou capital emprunté).

  • Sur la base du capital restant dû : le montant de la prime évolue chaque année puisque le capital baisse et l’âge de l’emprunteur augmente.
  • Sur la base du capital initial : le montant de la prime reste invariable jusqu’à la fin du contrat.

Ainsi, pour déterminer le coût mensuel de l’assurance-crédit, il faut multiplier le capital à garantir par le taux de l’assurance, puis diviser le résultat par 12.

Exemple : Votre mensualité de remboursement est de 1000 euros couvert par une assurance de 0.10. Il faut donc faire ce calcul : (1000 X 0.10) / 12 = 8.33€. Votre assurance de prêt vous coûte donc 8,33€ par mois. Si vous souhaitez connaître le coût annuel, multipliez tout simplement ce prix par le nombre d’années de durée prévue du prêt.

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