Crédit immobilier en CDI : les étapes clés pour emprunter en toute confiance 

Dans un contexte de hausse des taux, de durcissement des conditions bancaires et de vigilance accrue sur la solvabilité des ménages, emprunter devient un véritable parcours balisé. Pourtant, si vous êtes salarié en CDI, vous disposez d’un avantage indéniable. Ce contrat reste, encore aujourd’hui, le socle de confiance privilégié des établissements prêteurs. Mais attention : il ne suffit pas de l’avoir, encore faut-il savoir l’utiliser.

Le contrat à durée indéterminée (CDI) demeure la référence pour les banques lorsqu’il s’agit d’évaluer la stabilité professionnelle d’un emprunteur. Selon une enquête du CSA, 82 % des prêts immobiliers accordés concernent des emprunteurs en CDI. Ce statut donne accès à de meilleures conditions de financement, un taux souvent plus attractif et une négociation plus favorable.

Mais ce privilège apparent peut être trompeur : un CDI ne garantit pas à lui seul l’obtention d’un prêt. Les banques scrutent l’ensemble de votre situation financière, votre comportement bancaire, votre projet immobilier et la cohérence entre vos revenus et vos charges.

C’est pourquoi emprunter en toute confiance, même en CDI, suppose une préparation rigoureuse. Dans ce guide, vous verrons :

• Les critères réels d’éligibilité des banques,
• Comment présenter un dossier solide et crédible,
• Comment optimiser votre profil d’emprunteur,
• Comment tirer parti de votre CDI pour obtenir les meilleures conditions possibles.

Pourquoi le CDI reste le favori des banques pour un crédit immobilier ?

Dans le processus d’octroi de crédit immobilier, les banques ont un objectif simple : minimiser les risques d’impayés. Et pour cela, elles s’appuient sur un critère fondamental : la stabilité professionnelle. Le CDI (contrat à durée indéterminée) coche toutes les cases du profil « emprunteur fiable » à tel point qu’il est souvent considéré comme la norme implicite dans l’analyse de solvabilité.

Plus de 70 % des crédits immobiliers sont accordés à des emprunteurs en CDI, contre à peine 6 % pour des indépendants ou micro-entrepreneurs (hors co-emprunteur en CDI). Ce différentiel traduit une préférence nette des établissements pour les profils jugés prévisibles et stables.

Ce que le CDI garantit aux yeux des banques

Le CDI reste le contrat le plus rassurant pour les banques, car il offre une lecture claire et prévisible de la situation professionnelle de l’emprunteur. Il constitue une base solide d’analyse de solvabilité en permettant aux établissements de crédit de modéliser vos revenus futurs, d’anticiper les risques de rupture de revenus et de construire une projection fiable sur la durée du prêt. C’est cette régularité qui permet d’accorder plus facilement des conditions avantageuses… à condition que le reste du dossier suive.

Les préférences des banques en matière de profil emprunteur ne sont pas qu’intuitives : elles s’appuient sur des données concrètes issues des pratiques de crédit observées. Ces pratiques révèlent aussi l’écart significatif entre les profils « standards » et les autres catégories d’emprunteurs, souvent considérés comme plus risqués.

On remarque ainsi que les emprunteurs en CDI ont un taux de défaut inférieur aux autres catégories. Par ailleurs, les banques exigent une ancienneté moyenne de 6 à 12 mois dans le poste, sauf cas particuliers (fonction publique, CDI reconduit après CDD dans le même secteur, etc.)

Le CDI, un bon point de départ… mais pas une garantie

Avoir un CDI est un critère de confiance, mais pas une garantie d’acceptation. Si vos charges sont trop élevées, votre gestion de compte instable ou votre projet mal calibré, votre demande peut être rejetée malgré votre statut.

C’est pourquoi il faut examiner ce que les banques regardent au-delà du CDI, car c’est là que tout se joue vraiment.

Crédit immobilier : ce que les banques regardent au-delà du CDI

Un CDI ouvre la porte, mais ne garantit pas l’entrée. Les banques analysent votre situation dans sa globalité pour s'assurer que vous êtes en mesure d’assumer un crédit sur 15, 20 ou 25 ans. Elles combinent plusieurs critères financiers, professionnels et comportementaux pour affiner leur décision.

Les critères analysés dans le détail

Chaque dossier est passé au crible selon des critères précis qui permettent à la banque d’évaluer non seulement votre stabilité actuelle, mais aussi votre capacité à rester solvable dans le temps. Voici les principaux éléments étudiés.

Refus de prêt pour capacité d’emprunt insuffisante

D’après des analyses terrain, près de 50 % des demandes de prêt immobilier ont été refusées au premier semestre 2023 en raison d’un taux d’endettement supérieur à la norme autorisée de 35 % des revenus nets, assurance comprise. 

Une autre source indique que le nombre de refus pour cause d’endettement trop élevé a explosé en mars 2023, avec une majorité des dossiers recalés présentant un taux d'endettement supérieur à 40 %. 

Ces données confirment que la capacité d’emprunt insuffisante est une cause majeure de refus de prêt immobilier.

Présence de signaux bancaires négatifs

Les établissements bancaires examinent attentivement le comportement financier des emprunteurs. Des éléments tels que des découverts fréquents, des retards de paiement ou des inscriptions au Fichier Central des Chèques (FCC) peuvent constituer des signaux d'alerte. Ces facteurs diminuent significativement les chances d'obtention d'un prêt.

Exigences de reste à vivre en Île-de-France

Les banques exigent un reste à vivre minimum pour s'assurer que l'emprunteur pourra couvrir ses dépenses courantes après le paiement des mensualités du prêt. Ce montant varie en fonction de la composition du foyer et de la localisation géographique.

Par exemple, pour un couple avec un enfant, le reste à vivre minimum est généralement compris entre 1 800 € et 2 100 €. Ces montants peuvent être plus élevés en Île-de-France à cause du coût de la vie plus important. 

Ces critères d'acceptation des prêts peuvent varier entre les établissements bancaires et évoluer dans le temps. 

Exemple concret

Un CDI récent, de bons revenus ou un poste valorisé ne suffisent pas si les autres éléments du dossier sont fragiles. Cet exemple illustre les points de vigilance.

Laura, 29 ans, en CDI depuis 4 mois dans une agence de communication à Paris, gagne 2 000 € nets/mois. Elle rembourse un crédit conso de 150 € et connaît des découverts réguliers de 200 €. Malgré son CDI, deux banques refusent sa demande.

Raisons : taux d’endettement proche de 36 %, reste à vivre trop juste et gestion de compte jugée à risque.

Recommandation pratique

Mieux vaut anticiper que subir un refus. Les banques observent vos comptes sur les 3 à 6 derniers mois : chaque découvert, chaque crédit, chaque mouvement compte.

De ce fait, avant toute demande :

• Mettez de l’ordre dans vos comptes,
• Supprimez ou regroupez les petits crédits,
• Maintenez un solde positif en fin de mois,
• Alimentez régulièrement une épargne, même modeste.

Dossier de crédit immobilier : quelles sont les pièces à réunir pour une personne en CDI ?

Un dossier bien préparé peut faire la différence entre un accord rapide et un refus catégorique. Les banques n’analysent pas uniquement votre contrat de travail, mais exigent une vision globale de votre situation financière, fiscale et bancaire. Il est donc essentiel de réunir, organiser et fournir des documents à jour, complets et cohérents.

Justificatifs essentiels à inclure dans votre dossier

Chaque pièce permet à la banque de confirmer un aspect spécifique de votre profil : revenus, stabilité, gestion, endettement ou fiscalité. Le tableau ci-dessous résume les documents incontournables et leur utilité.

Préparez un dossier numérique et papier, avec des documents triés par catégorie. N'hésitez pas à ajouter un sommaire si vous le transmettez directement.

Capacité d’endettement : une règle clé

C’est le nerf de la guerre : si vos charges mensuelles dépassent le seuil toléré, votre dossier sera automatiquement recalé quelle que soit la solidité de votre CDI.

• Taux d’endettement maximal : 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise.

Exemple : pour un revenu net mensuel de 2 400 €, la mensualité ne doit pas dépasser 840 € (2 400 × 0,35).

• Ce plafond est désormais strictement appliqué par les banques depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) de janvier 2021, rendues obligatoires en 2022.

Reste à vivre : un indicateur crucial, mais méconnu

Peu importe votre taux d’endettement, la banque regarde combien il vous restera après le remboursement pour vivre décemment. C’est le “reste à vivre”.

Ces seuils varient selon la banque, le lieu de résidence et les charges déclarées (impôts, pension alimentaire, etc.).

Anticipez ! Si un crédit conso fausse vos ratios ou si vos relevés montrent trop de charges fixes, mieux vaut attendre 3 mois, solder ou regrouper vos dettes, puis refaire votre dossier avec des éléments plus solides.

Crédit immobilier en CDI : comment présenter un projet immobilier cohérent ?

Même avec un excellent dossier financier, votre demande de prêt peut être fragilisée si le projet immobilier lui-même semble irréaliste, mal calibré ou risqué. Pour qu’un banquier accorde sa confiance (et son financement), il doit percevoir une logique entre votre situation, vos revenus et le bien que vous souhaitez acquérir. En clair : pas d’achat “coup de cœur” hors budget ou mal situé.

Les trois piliers d’un projet immobilier cohérent

Votre projet sera évalué selon sa faisabilité financière, sa localisation stratégique et la pertinence de sa destination (résidence principale, locatif, etc.). Voici les critères concrets à respecter :

Quelques bonnes pratiques à adopter

• Faites estimer objectivement le bien avant l’achat
• Évaluez précisément le coût global du projet (prix + frais notaire + travaux éventuels)
• Préparez une note explicative ou un plan de financement clair, surtout si le projet sort des standards (achat en SCI, bien mixte habitation/location, etc.)

Comment renforcer son profil d'emprunteur en CDI ?

Être en CDI, c’est bien. Mais être un emprunteur solide et rassurant, c’est mieux. Les banques prêtent à celles et ceux qui montrent qu’ils savent gérer leur argent, même avant le crédit. Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt (et de bonnes conditions), vous devez consolider trois leviers : votre apport, votre épargne de précaution, et votre comportement bancaire.

Apport personnel : la clé d’entrée vers de meilleurs taux

L’apport personnel représente la somme que vous injectez dans le projet immobilier avec vos propres fonds. Il démontre à la banque que vous êtes capable d’épargner, de vous engager et de partager le risque.

• Apport recommandé : 10 à 20 % du prix du bien

• • Exemple : pour un bien de 200 000 €, visez 20 000 à 40 000 € d’apport,
• Il permet de couvrir :
  • Les frais de notaire (~7 à 8 % dans l’ancien),
  • Les frais de dossier,
  • Une partie du bien pour réduire le montant emprunté.

À noter : certaines banques acceptent des dossiers sans apport, sous conditions strictes (revenus élevés, jeune actif, fonctionnaire, etc.)

Épargne de précaution : votre filet de sécurité

Avoir de l’épargne disponible après l’achat rassure les banques : cela prouve que vous pouvez faire face à un imprévu (panne, perte temporaire d’emploi, travaux non anticipés) sans vous mettre en défaut.

• Montant conseillé : 3 à 6 mois de charges fixes (mensualités + charges courantes)
• Exemple : si vos dépenses mensuelles s’élèvent à 1 500 €, visez 4 500 à 9 000 €,
• Supports recommandés :
• Livret A ou LDDS (liquidité immédiate, fiscalité nulle),
• Assurance-vie fonds euros (pour le long terme),

L’épargne de précaution est distincte de l’apport : elle ne doit pas être entièrement utilisée lors de l’achat.

Ce que les banques considèrent comme signaux d’alerte

Même avec un CDI, certains comportements bancaires peuvent bloquer ou pénaliser votre demande.

Ce que vous pouvez faire dès maintenant

3 à 6 mois avant la demande :

• Gardez vos comptes au dessus de zéro,
• Soldez ou regroupez vos crédits à la consommation,
• Épargnez régulièrement, même de petites sommes,
• Payez vos factures et loyers à temps,
• Évitez les retraits irréguliers ou les virements entre comptes suspects.

Est-il possible de négocier son crédit immobilier avec un CDI ? 

Signer un CDI, c’est bien. Mais négocier intelligemment, c’est mieux. Votre stabilité professionnelle fait de vous un profil « bancaire » attrayant, surtout si votre dossier est bien préparé. Ce positionnement vous donne un pouvoir de négociation que vous devez exploiter à chaque étape : taux, frais, assurance, durée. Voici comment obtenir un crédit sur mesure et moins cher.

1. Faire jouer la concurrence entre banques

Chaque banque a ses grilles de taux, ses politiques commerciales et ses marges de négociation. En sollicitant plusieurs établissements, vous pouvez obtenir des conditions plus avantageuses, à condition de comparer les bons indicateurs.

2. Négocier l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Grâce à deux lois récentes, vous n’êtes plus obligé de souscrire celle de la banque. Vous pouvez choisir librement votre assureur, à condition que les garanties soient équivalentes.

Étapes pour optimiser votre assurance

• Demandez une délégation d’assurance,
• Comparez les offres sur :
• Le coût mensuel total,
• Les garanties exigées (décès, PTIA, IPT, ITT),
• Les exclusions ou surprimes selon votre profil.
• Faites valider l’équivalence de garanties par la banque → elle ne peut pas refuser sans justification écrite

Vous ferez ainsi une économie moyenne jusqu’à 10 000 € sur 20 ans pour un emprunt de 250 000 €.

Crédit immobilier en CDI : faut-il faire appel à un courtier ?

Naviguer seul dans l’univers du crédit immobilier peut vite devenir chronophage et technique. Si vous manquez de temps, que votre profil est atypique ou que vous souhaitez obtenir les meilleures conditions sans multiplier les rendez-vous, le courtier peut devenir votre meilleur allié. Il agit comme un intermédiaire entre vous et les banques, en optimisant à la fois le montage de votre dossier et la négociation.

Ce que fait concrètement un courtier

Le courtier agit comme un chef d’orchestre de votre projet immobilier. Il analyse votre situation, sélectionne les bons partenaires bancaires, négocie les meilleures conditions et vous accompagne jusqu’à la signature du prêt. Voici ses rôles clés, étape par étape :

• Il analyse votre profil et votre projet pour orienter vers les établissements les plus adaptés, 
• Il compare les taux, conditions et assurances auprès de ses partenaires bancaires,
• Il négocie à votre place : taux d’intérêt, frais de dossier, assurance emprunteur, modularité des échéances,
• Il vous aide à monter un dossier solide et conforme aux exigences des banques,
• Il vous fait gagner un temps précieux et peut même accélérer le processus de financement.

Chiffres clés du marché du courtage en France

Recourir à un courtier n’est plus marginal. De plus en plus d’emprunteurs font appel à ces experts pour optimiser leur crédit. Voici ce que disent les dernières données du secteur :

• En 2024, près de 36 % des prêts immobiliers sont passées par un courtier,
• L’économie moyenne réalisée est estimée à 0,25 % sur le taux nominal, soit 12 500 € d’économies sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans,
• Le recours au courtier est particulièrement fréquent chez :
• Les jeunes primo-accédants souhaitant structurer un premier achat,
• Les profils non salariés ou en situation professionnelle complexe,
• Les ménages en mutation (mobilité géographique, reconversion, divorce, etc.).

Quand le courtier est-il particulièrement recommandé ?

Le courtier est utile pour tous, mais devient presque indispensable dans certaines situations spécifiques où le dossier nécessite un accompagnement expert. Voici les cas où son aide peut vraiment faire la différence :

À savoir avant de signer avec un courtier

Le recours à un courtier est encadré par la loi, mais il est important de connaître les règles du jeu pour éviter les mauvaises surprises. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer un mandat :

• Les frais de courtage sont plafonnés et ne sont dus qu’en cas d’acceptation du prêt,
• La rémunération du courtier est souvent partagée entre vous et la banque (commission partenaire),
• Certains courtiers en ligne proposent un service gratuit, mais avec moins de partenaires bancaires,
• Vérifiez que le courtier est bien inscrit à l’ORIAS (registre officiel des intermédiaires),
• Lisez attentivement la grille tarifaire et le mandat de courtage.

Bons réflexes à adopter

Avant de vous engager, demandez un mandat écrit. Ce document précise les conditions de la prestation et vous protège en cas de litige ou de mauvaise surprise. Assurez-vous que le mandat mentionne clairement :

• Les banques partenaires du courtier,
• Le montant exact des frais de courtage (en euros ou en pourcentage),
• Les modalités de rémunération, y compris la part payée par la banque.

CDI en période d’essai ou récent : que faire ?

Un CDI ne signifie pas automatiquement « profil sûr » aux yeux des banques, surtout si vous venez d’être embauché·e ou si vous êtes encore en période d’essai. La stabilité professionnelle s’évalue aussi dans le temps. Résultat : même avec un bon salaire, les établissements prêteurs peuvent reporter ou refuser une demande si votre ancienneté est jugée trop faible. Mais cela ne veut pas dire que tout est perdu.

Réaction typique des banques selon votre ancienneté en CDI

Voici comment les banques perçoivent votre dossier selon la durée écoulée depuis la signature de votre contrat en CDI :

Quelles alternatives ou justificatifs fournir ?

Si vous êtes dans une situation délicate (essai, embauche récente), il est essentiel de documenter la stabilité de votre parcours et de rassurer la banque sur votre capacité à honorer vos engagements.

Ce que vous pouvez fournir :

• Une promesse écrite de titularisation ou un mail RH signé,
• Un CV ou une attestation d’expérience montrant que vous exercez dans le même métier ou le même secteur depuis plusieurs années,
• Une lettre explicative claire : changement géographique, montée en grade, opportunité professionnelle stratégique,
• Un apport personnel élevé (minimum 15 à 20 % du projet),
• Une épargne de précaution équivalente à 3 à 6 mois de charges,
• Un co-emprunteur en CDI ou fonctionnaire, si possible.

Ce qu’il faut éviter

• Déposer un dossier dès le premier mois de CDI sans préparation,
• Faire l’impasse sur l’apport ou l’épargne en cas d’ancienneté trop courte,
• Dissimuler un changement de poste ou d’activité récent : la banque le verra sur vos relevés.