SCPI et PER : un duo stratégique pour votre épargne

De nombreux épargnants recherchent un placement capable de concilier stabilité, rentabilité et avantages fiscaux. Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, répondent parfaitement à cette attente, surtout lorsqu’elles sont intégrées à un PER. Mais ce type d’investissement tient-il vraiment ses promesses ? Magnolia.fr vous aide à mieux comprendre cette solution pour savoir si elle mérite une place dans votre stratégie patrimoniale.

En quoi consistent les SCPI dans un PER ?

Que vous soyez salarié ou travailleur indépendant, le plan d'épargne retraite offre l'opportunité de préparer votre retraite durant votre vie active. Vous alimentez alors votre compte épargne à votre rythme, par des versements programmés ou ponctuels, selon vos capacités de trésorerie.

Afin de dynamiser votre PER, vous pouvez généralement investir dans des sociétés civiles de placement immobilier en unités de compte. Considéré comme un des meilleurs supports d’investissement à long terme, ce fonds attire les investisseurs qui souhaitent investir dans la pierre sans les contraintes de gestion directe.

En effet, les SCPI réunissent les capitaux de nombreux souscripteurs pour les investir dans un parc immobilier locatif diversifié. Elles s’occupent de la gestion locative qui comprend la perception des loyers et le suivi des travaux locatifs. Elles se chargent également de la valorisation du patrimoine immobilier et du respect des obligations comptables, fiscales et techniques. 

En y investissant, vous percevez des revenus locatifs sous forme de dividendes réguliers, directement versés sur votre PER. Pour acquérir des parts, vous pouvez passer par une société de gestion, votre banque ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Quels sont les avantages d'investir en SCPI via un PER ?

Investir en SCPI dans un plan d'épargne retraite offre plusieurs atouts :

• Une stratégie d’épargne souple : Intégrées à un plan d’épargne retraite, ces parts en SCPI permettent d’élargir son patrimoine locatif sur le moyen ou le long terme.
• Des dividendes réinvestis pour faire croître le capital : les dividendes redistribués sont réinjectés, ce qui permet d’acheter plus de parts sans que le souscripteur n’ait à engager de nouveaux fonds. Ce mécanisme permet de faire fructifier votre épargne doucement mais sûrement, sans effort supplémentaire.
• Une bonne répartition des actifs : à travers le PER, l’investisseur accède à divers biens immobiliers (bureaux, magasins, logement, immobilier pro), gérés par des sociétés de gestion. Cette diversité réduit les risques et soutient les gains.
• Des risques partagés entre les porteurs de parts : la logique des SCPI, fondée sur le placement collectif, permet de partager les risques. Les aléas comme la vacance ou les loyers impayés sont répartis entre les épargnants, ce qui permet d'affronter les hauts et les bas du marché immobilier.
• Un complément de revenus pour la retraite : les loyers perçus sont versés régulièrement sous forme de revenus locatifs. Ces montants, nets de frais de gestion, alimentent directement votre PER.

Comment choisir un PER pour investir en SCPI ?

Vous pensez ouvrir un PER pour placer votre argent dans des SCPI ? Avant de signer, prenez un moment pour passer en revue quelques points simples mais importants.

• Vérifiez que le contrat le contrat d'épargne retraite inclut bien des SCPI parmi ses unités de compte. En effet, ce n’est pas toujours le cas. Certains contrats ne donnent pas accès à ce fonds d’investissement. Parlez-en avec votre assureur, votre conseiller ou votre courtier.
• Comparez les frais. En investissant dans des SCPI à travers un PER, vous combinez 2 couches de frais : ceux liés au PER lui-même et ceux propres aux SCPI. Ces frais varient fortement d’un contrat à l’autre, et dépendent aussi de la société de gestion ou de l’assureur. Quand ils sont trop élevés, ils grignotent vos rendements nets, réduisent la performance globale de votre épargne retraite et peuvent freiner la croissance de votre capital. Pour limiter ces charges, prenez le temps de comparer chaque offre en détail.
• Renseignez-vous sur l’accompagnement proposé. Certains PER offrent une gestion automatique, ce qui peut vous simplifier la vie. Mais l’aide d’un expert reste précieuse. Il peut vous orienter, adapter vos choix à votre profil de souscripteur, et vous aider à profiter d’avantages fiscaux comme un abattement ou une déduction sur vos revenus fonciers.
• Regardez du côté des PER en ligne. Ces offres, souvent plus simples et moins chères, proposent un large choix de SCPI de rendement ou de SCPI fiscales. Les frais de gestion y sont souvent plus bas, et la gestion de votre trésorerie devient plus fluide. En prime, beaucoup de plateformes offrent un suivi personnalisé pour vous aider à atteindre vos objectifs.

En suivant ces points, vous mettez toutes les chances de votre côté pour choisir un PER adapté à vos projets, tout en profitant d’un cadre souple, rentable et fiscalement avantageux.

Quels sont les modes de gestion envisageables pour intégrer une SCPI dans un PER ?

Le choix du mode de gestion dépend du profil de l’épargnant, de son aisance en gestion de patrimoine, mais aussi de son envie de gérer ou non ses placements lui-même.

• La gestion libre : elle s’adresse aux épargnants autonomes, désireux de choisir eux-mêmes les SCPI dans lesquelles placer leur argent. Cette option suppose une bonne capacité à analyser le marché immobilier, à bien pratiquer l’arbitrage, et à intégrer les impacts de la fiscalité, notamment sur les revenus fonciers. Cette liberté de décision séduit, mais elle demande du temps, une veille régulière et une solide expérience.
• La gestion pilotée : ici, l’épargnant délègue la gestion à des professionnels. Ces derniers sélectionnent les SCPI les plus adaptées à son profil et à ses objectifs. Cette approche rassure ceux qui préfèrent confier leur épargne à des experts, sans subir le stress des fluctuations du marché immobilier ni les contraintes liées à la gestion locative. 
• La gestion pilotée à horizon : ce mode repose sur une stratégie évolutive. Durant la première phase, les choix d’investissement s’orientent vers des actifs dynamiques, comme les SCPI de rendement, afin de viser une croissance optimale. Puis, à l’approche de la retraite, les placements se recentrent sur des supports plus stables et moins exposés aux risques de perte.

Quels sont les prélèvements à prévoir lorsqu'on détient des parts de SCPI dans un PER ?

Investir en SCPI implique des prélèvements.

Les coûts de fonctionnement

Acheter des parts de SCPI dans un PER engendre plusieurs types de frais, de la souscription à la revente.

• Les frais à l'entrée : calculés sur le prix de la part, ces frais représentent en moyenne entre 5 % et 12 % du montant investi. Ils s'ajoutent directement à la somme à verser lors de l'acquisition des parts.
• Les frais de gestion : prélevés chaque année ou chaque trimestre, ils correspondent à un pourcentage des revenus locatifs versés par la SCPI. Ces frais, compris entre 8 % et 10 %, rémunèrent la société de gestion ou le professionnel en gestion de patrimoine chargé de l'administration et de la valorisation du patrimoine immobilier.
• Les frais de cession : appliqués au moment de la revente des parts, ils sont calculés sur le montant total de la transaction.

Les charges fiscales 

L’acquisition de parts de SCPI s’accompagne d’une fiscalité spécifique, lors de la phase de constitution de l’épargne et au moment de la perception des gains :

• La fiscalité pendant la phase d’épargne : Acheter des parts de SCPI dans un PER permet au souscripteur de profiter d’avantages fiscaux. Durant cette période, les parts investies ne sont pas prises en compte dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). 
• L'impact fiscal sur les gains générés : Les revenus locatifs distribués par la SCPI dans un PER sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.

Quel est le rendement d’une SCPI en PER ?

Dans une SCPI intégrée à un plan d'épargne retraite, les investisseurs perçoivent des dividendes réguliers. Leur montant varie selon le nombre de parts détenues, mais dépend surtout des loyers perçus par la société de gestion. Lorsque le patrimoine immobilier génère davantage de revenus locatifs, les versements versés aux investisseurs augmentent en conséquence.

En pratique, les meilleures SCPI proposent un taux de rendement net compris entre 4 % et 5 %. Certains fonds d’investissement particulièrement rentables peuvent même atteindre jusqu’à 7 %. 

De plus, la valeur des parts peut évoluer. Elle fait l’objet d’une revalorisation périodique effectuée par la société civile de placement immobilier, en fonction de la conjoncture du marché immobilier et des valeurs mobilières. Cette actualisation peut donc entrainer une hausse ou une baisse du capital, selon les performances du marché et la qualité du parc immobilier détenu par la SCPI.

Que devez-vous savoir avant d'investir en SCPI avec un PER ?

Avant d’allouer une partie de son plan d’épargne retraite à l’achat de parts de SCPI, chaque investisseur doit prendre le temps de réfléchir à 3 questions.

• Avez-vous constitué une épargne de précaution suffisante ? Une SCPI représente un placement à long terme, sans possibilité de retrait rapide. En cas d’urgence financière, revendre ses parts peut prendre du temps. Il vaut donc mieux disposer d’une réserve immédiatement mobilisable pour éviter de déstabiliser votre stratégie patrimoniale.
• Avez-vous bien identifié l’ensemble des frais liés à cet investissement ? Chaque société de gestion facture des frais liés à l’administration et au suivi de ces supports. Une comparaison rigoureuse en amont permet de mieux anticiper l’impact de ces coûts sur la rentabilité future du placement.
• Avez-vous pris le temps de comprendre le fonctionnement d’une SCPI ? Avant de souscrire, examinez en détail les statuts, les bulletins trimestriels, les rapports de gestion et la stratégie d’investissement. Ces documents apportent des indications précieuses sur le rendement espéré, les risques éventuels et la manière dont les capitaux sont déployés sur le marché immobilier.

FAQ

Peut-on conserver ses parts de SCPI investies en PER à la liquidation du plan retraite ?

Lors de la liquidation du plan d’épargne retraite, le titulaire ne peut pas conserver ses parts de SCPI. En effet, celles-ci sont vendues au moment de la clôture du PER.

Les parts de SCPI peuvent-elles vendues à tout moment ?

Les parts de SCPI peuvent être cédées à tout moment. Cette souplesse permet au détenteur de disposer de liquidités en cas de nécessité. Cependant, les modalités de cession peuvent varier selon la nature des parts de SCPI détenues.

Pourquoi souscrire des parts de SCPI ?

En souscrivant des parts de SCPI, les intéressés ont accès à des marchés immobiliers professionnels ou à des secteurs spécialisés. Il peut s’agir de location d’entrepôts, de centres commerciaux, de bureaux, ou de logements locatifs pour particuliers ou à vocation commerciale. Afin de diversifier leur capital, les épargnants peuvent également acquérir des parts dans des secteurs immobiliers spécifiques, comme les cliniques ou les hôtels.