La SCI dans un PER : guide et conseils

Cherchez-vous à intégrer de l’immobilier dans votre plan d’épargne retraite ? La société civile immobilière (SCI) vous en offre l’accès. Quel est son mode de fonctionnement au sein d’un PER ? Quels sont ses avantages fiscaux, ses risques, et son impact sur votre patrimoine ? Magnolia.fr vous répond.

Qu’est-ce qu’une SCI intégrée à un PER ?

La SCI ou société civile immobilière, vous ouvre un accès indirect à un patrimoine locatif au sein de votre plan d’épargne retraite. Elle figure parmi les unités de compte, au même titre que d’autres supports de placement.

Dans sa version ouverte au public, la SCI accepte tout souscripteur, sans lien familial ni projet commun. Vous y accédez par le biais d’une assurance vie ou d’un PER, sans formalité complexe.

Concrètement, vous placez votre argent dans des parts de SCI gérées par une société de gestion. Celle-ci pilote les opérations. Elle choisit les biens locatifs, les achète, perçoit les loyers, suit les revenus fonciers, calcule les plus-values immobilières lors de chaque cession de parts et distribue les gains. En contrepartie, des frais de gestion s’appliquent sur la valeur des parts.

Chaque investisseur, qu’il soit une personne physique ou morale, détient une quote-part proportionnelle à son apport au capital social. Vous ne profitez pas de la jouissance directe des logements, mais vous touchez une part des revenus locatifs.

Enfin, la SCI dans un PER peut intégrer des SCPI ou des OPCI, ce qui permet d’élargir le portefeuille d’actifs et d’apporter plus de souplesse à l’investissement. Cette formule attire les épargnants à la recherche d’un placement immobilier accessible, varié et sans contraintes de gestion.

Pourquoi investir dans des SCI via votre PER ?

Intégrer une SCI dans votre PER vous ouvre l’accès à un univers immobilier flexible et fiscalement avantageux. Voici pourquoi cette option peut vous intéresser :

Une solution plus rentable que les fonds euros : les rendements servis par les fonds euros ne sont pas très rémunérateurs. En misant sur des sociétés civiles immobilières au sein de votre PER, vous pouvez viser des performances plus dynamiques, autour de 4 %, alors que les fonds euros plafonnent souvent à 2,5 %. Les SCI s’appuient souvent sur des SCPI, avec une répartition entre des logements locatifs et des résidences gérées, pour limiter les risques et maintenir des rendements réguliers.
Des placements immobiliers accessibles : Vous entrez sur le marché immobilier sans les contraintes de gestion ni l’obligation de souscrire un crédit. Vous accédez à l’immobilier grâce à des parts de SCI, accessibles dès quelques centaines d’euros. Une société de gestion prend en charge la gérance, les travaux, les locataires et les loyers.
Une bonne stratégie de diversification patrimoniale : la SCI dans un PER vous permet de diversifier votre patrimoine sans multiplier les apports et les formalités administratives. Pour cela, vous pouvez investir dans plusieurs sociétés civiles de placement, répartis sur l’ensemble du territoire français et viser plusieurs secteurs d’activité (logistique, tertiaire, commerces de proximité).
Des revenus non fiscalisés pendant la phase d’épargne : tant que vous ne liquidez pas votre PER, les revenus fonciers, les dividendes, et les plus-values immobilières générées par les SCI restent non imposés. Vous reportez l’imposition à la retraite, ou au moment le plus opportun pour équilibrer votre revenu global.
Un rendement capitalisé pour enrichir votre PER : En pratique, la capitalisation permet de réinvestir les gains, c’est-à-dire les dividendes, dans de nouveaux actifs. Ces nouvelles acquisitions peuvent à leur tour créer des revenus, qui seront réinvestis. Ce cercle vertueux favorise une croissance continue du capital. Vous pouvez ainsi détenir des parts sociales dans un portefeuille en constante évolution, géré de façon claire et professionnelle.

Quelle SCI choisir pour votre PER ?

Avant d’agir, posez-vous les bonnes questions pour déduire si cette solution convient réellement à vos attentes.

La SCI figure-t-elle dans votre contrat PER ? Chaque contrat d’assurance vie ou de PER ne possède pas les mêmes supports. Vérifiez que la SCI envisagée y figure clairement. Pour plus de clarté, consultez la liste prévue à cet effet par votre assureur.
Comment fonctionne la SCI retenue ? Prenez le temps d’examiner les caractéristiques de la SCI à partir du DIC (Document d’Informations Clés). Ce document vous aidera à comprendre la nature et le fonctionnement de votre produit d’investissement. Vous pourrez ainsi évaluer ses risques et avantages.
Qui gère la SCI ? La performance de votre société civile immobilière dépend en grande partie de la société de gestion et de l’assureur qui la dirigent. Ces acteurs fixent la stratégie, valident les apports et assurent la gérance quotidienne. Renseignez-vous sur leur solidité financière, leur réputation dans la gestion de patrimoine, et les rendements obtenus sur d’autres biens immobiliers.
Quel est le poids réel des charges ? Au-delà du prix d’achat des parts de SCI, anticipez les frais du PER et les prélèvements sur les revenus fonciers.

Comment investir efficacement en SCI dans votre PER dès maintenant ?

Commencez par fixer le montant que vous souhaitez investir. Certaines sociétés civiles de placement ouvrent l’accès avec des versements minimums accessibles. D’autres, en revanche, exigent un ticket d’entrée plus élevé.

Choisissez également le mode de gestion qui correspond le mieux à votre profil d’épargnant :

En gestion pilotée, le gestionnaire de votre PER prend les commandes. Il répartit votre épargne selon votre appétence au risque, votre durée d’investissement et les tendances de marché. Ce pilotage vous permet d’accéder à des SCI solides, triées sur le volet pour la qualité de leur gérance, de leurs biens immobiliers, de leur capital social et de leurs performances passées.
En gestion libre, vous gardez la main sur chaque choix. Cela exige du temps et de l’implication, mais vous conservez la liberté totale de répartir votre épargne. Vous sélectionnez vous-même vos supports, que ce soit des actifs immobiliers, fonciers ou financiers. Vous choisissez le poids de l’investissement immobilier dans votre PER, en fonction de votre stratégie patrimoniale.

Dans tous les cas, prenez le temps de bien analyser les SCI proposées, leur mode de fonctionnement, leur niveau de risque, et surtout, leur adéquation avec vos objectifs de retraite.

Comment sont imposés les gains issus de la SCI de votre PER ?

En plaçant une société civile immobilière dans votre PER, vous engagez une part de votre patrimoine dans un cadre fiscal spécifique.

Pendant la phase d’épargne, vos revenus fonciers et vos plus-values immobilières ne sont pas encore imposables, tant que le contrat reste non rachetable.
Lors de la liquidation, si vous avez profité d’une déduction à l’entrée, le capital et les intérêts entrent dans le calcul de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements forfaitaires. Sans avantage fiscal, seule la part liée aux gains devient imposable.
En cas de sortie en rente viagère, si vous avez déduit vos versements, vous subissez l’impôt sur le revenu sur la rente perçue, après un abattement de 10 %. Sans déduction, seule une partie entre dans le calcul de l’impôt, selon un taux fixé en fonction de votre âge au premier versement de la rente.
Les unités de compte immobilières logées dans le PER peuvent entrer dans l’assiette de l’IFI selon la forme juridique du contrat. Tant que le contrat reste non rachetable, ces actifs échappent à l’impôt sur la fortune immobilière. Il devient rachetable dès que vous atteignez l’âge légal de liquidation ou en cas de déblocage anticipé. Dès lors, la part de la valeur de rachat liée à l’immobilier doit être déclarée à l’IFI.

Quels risques devez-vous anticiper avant d’investir en SCI à partir de votre PER ?

Avant d’investir dans votre plan d’épargne retraite immobilier, pesez les freins potentiels à la rentabilité et à l’accès à votre patrimoine immobilier.

Le blocage des fonds : vous accédez à votre capital uniquement à la retraite, sauf en cas de déblocage anticipé pour invalidité, accident de la vie ou achat de résidence principale. Ce gel limite vos marges de manœuvre, surtout face à un imprévu.
La volatilité du capital : la valeur des parts de SCI fluctue selon le marché. Comme toute unité de compte, le capital n’est pas garanti. Par conséquent, une baisse des prix immobiliers ou une hausse des taux impactent directement votre patrimoine personnel.
Les frais cumulés du PER : entre les frais d’entrée, de gestion, d’arbitrage, de transfert…, la facture peut grimper rapidement. Ces charges grignotent la performance nette.

Pour contenir ces risques, comparez les contrats de PER. Ciblez ceux aux frais allégés, puis diversifiez vos supports en fonction de votre durée de placement.

FAQ

Est-il intéressant d’investir dans une SCI avec une PER ?

En intégrant une société civile immobilière dans votre PER, vous pouvez viser un rendement proche de 4 % par an, hors frais de gestion. Ce rendement, bien qu’inférieur à celui de certains supports en actions, reflète une prise de risque modérée, plus en phase avec les attentes d’un épargnant prudent.

Qu’est-ce que le DIC ?

Le DIC (document d’informations clés) remplace l’ancien document d’information clé pour l’investisseur ou DICI. Vous y retrouvez le nom de la société de gestion, le type de produit, ses objectifs, son niveau de risque, la durée de détention recommandée, les frais prélevés, et les modalités de liquidation. Ce document vous aide à vérifier la compatibilité du support avec votre profil, vos objectifs patrimoniaux et l’horizon de placement que vous visez.