Professionnels de l’immobilier : qui sont-ils et pourquoi faire appel à eux ?

Acheter un bien immobilier est un projet important, souvent complexe, qui implique des enjeux financiers, juridiques et techniques majeurs. Pour sécuriser chaque étape, de la recherche du bien jusqu’à la signature de l’acte authentique, il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Mais qui sont ces experts ? Quel est leur rôle exact ? Et surtout, sont-ils vraiment indispensables ?

Agent immobilier, notaire, courtier, diagnostiqueur, gestionnaire locatif… Le secteur regroupe de nombreux intervenants, chacun avec des missions bien définies. Certains sont incontournables, comme le notaire, d’autres facultatifs mais précieux selon votre profil d’acheteur, de vendeur ou d’investisseur. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur aguerri, ce contenu vous permettra d’y voir plus clair et de faire les bons choix pour réussir votre projet immobilier en toute sérénité.

Qu’est-ce qu’un professionnel de l’immobilier ?

Un professionnel de l’immobilier est une personne physique ou morale qui exerce une activité liée à la vente, à l’achat, à la location, à la gestion, à l’expertise ou au financement de biens immobiliers. 

Il s’agit d’un acteur encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, devant posséder une carte professionnelle délivrée par la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) lorsqu’il agit pour le compte de clients. Son rôle est d'accompagner les particuliers ou les entreprises dans toutes les étapes d’un projet immobilier en leur apportant des compétences juridiques, techniques, commerciales ou financières.

La valeur ajoutée des professionnels immobiliers dans votre projet

• Sécurisation juridique : actes authentiques, conformité réglementaire, diagnostics obligatoires.
• Optimisation financière : recherche de financement, négociation de taux, fiscalité optimisée.
• Gain de temps : délégation de tâches chronophages (visites, appels, démarches administratives).
• Accès à des réseaux exclusifs : biens off-market, acheteurs qualifiés, artisans certifiés.
• Expertise locale et technique : connaissance fine du marché, estimation précise, gestion de travaux.

Qui sont les professionnels de l’immobilier ?

Intermédiaires de transaction

Ce sont les professionnels qui facilitent l’achat, la vente ou la location de biens.

• Agent immobilier : mandataire habilité à négocier et conclure des transactions pour le compte de clients.
• Négociateur immobilier : salarié ou indépendant, il travaille pour une agence et accompagne les visites, les offres et les négociations.
• Mandataire immobilier : indépendant, il travaille sous le statut d’agent commercial pour le compte d’un réseau ou d’un agent titulaire de la carte pro.
• Chasseur immobilier : spécialisé dans la recherche de biens pour le compte d’un acheteur.
• iBuyer (Instant Buyer) : entreprise digitale qui achète des biens pour les revendre rapidement, souvent après rénovation.
• Marchand de biens : professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre, souvent après transformation ou rénovation.

Experts en financement

Ils accompagnent les clients dans le montage financier de leur projet.

• Courtier en crédit immobilier : intermédiaire entre le client et les banques pour obtenir un prêt immobilier à de meilleures conditions.
• Conseiller en gestion de patrimoine : il propose des solutions d’investissement (immobilier, assurance-vie, SCPI, etc.) adaptées au profil patrimonial du client.
• Banquier : propose des solutions de financement, de prêt ou d’épargne immobilière.

Professionnels juridiques et réglementaires

Ils sécurisent juridiquement les transactions.

• Notaire : officier public chargé d’authentifier les actes de vente et d’assurer la sécurité juridique des transactions.
• Avocat en droit immobilier : intervient en cas de litige ou pour des montages juridiques complexes.
• Administrateur de biens : assure la gestion locative d’un bien pour le compte d’un propriétaire.
• Syndic de copropriété : gère les parties communes d’un immeuble en copropriété et représente la copropriété légalement.

Professionnels de la gestion et de la valorisation

Ils participent à la bonne gestion et à l’entretien des biens.

• Gestionnaire locatif : assure la relation avec les locataires, les loyers, les états des lieux, etc.
• Expert immobilier : évalue de façon impartiale la valeur d’un bien, souvent requis dans le cadre d’une succession, donation ou divorce.
• Diagnostiqueur immobilier : réalise les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, etc.) avant la vente ou la location.
• Architecte / maître d’œuvre : conçoit ou supervise les travaux d’aménagement, de construction ou de rénovation.
• Promoteur immobilier : conçoit, finance et commercialise des programmes immobiliers neufs.
• Constructeur / maître d’ouvrage : réalise les travaux de construction ou de rénovation d’un bien.

Professionnels de l’immobilier d’entreprise ou spécialisé

Ils interviennent dans des marchés spécifiques.

• Conseiller en immobilier d’entreprise : spécialisé dans les bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, etc.
• Gestionnaire de fonds immobiliers (SCPI, OPCI) : gère des portefeuilles immobiliers pour le compte d’investisseurs.
• Asset manager : optimise la rentabilité et la valorisation d’un parc immobilier (souvent dans le secteur institutionnel).
• Facility manager : supervise les services logistiques et techniques d’un bâtiment tertiaire ou collectif.

Pourquoi passer par un professionnel immobilier ? 

1. Sécuriser chaque étape de la transaction

Acheter ou vendre un bien immobilier implique des montants élevés et une réglementation dense : 

• promesse de vente, 
• clauses suspensives, 
• délai de rétractation, 
• diagnostics obligatoires, 
• fiscalité (plus-value, frais de notaire), etc. 

Un professionnel certifié veille à la conformité de chaque pièce et anticipe les litiges. Grâce à sa responsabilité civile professionnelle, vous êtes couvert en cas d’erreur ou d’omission.

2. Bénéficier d’une estimation fiable et objective

La surestimation d’un bien ralentit la vente ; la sous-estimation fait perdre de l’argent. En croisant :

• bases notariales 
• comparables récents 
• indicateurs locaux (tension locative, projets urbains) 

L’agent ou l’expert fixe un prix de marché réaliste, réduisant le délai de commercialisation et maximisant la valeur.

3. Accéder à un réseau et à des outils professionnels

• Portails immobiliers premium réservés aux agences.
• Base AMEPI (partage de mandats exclusifs immobiliers) offrant une visibilité accrue.
• Fichiers d’acquéreurs qualifiés : acheteurs solvables prêts à signer rapidement.
• Outils d’estimation en ligne couplés à l’intelligence artificielle pour ajuster les prix en temps réel.

4. Négocier plus efficacement

Les négociations peuvent être tendues : réparations, délai de signature, prix. Un intermédiaire neutre canalise les émotions et s’appuie sur des arguments chiffrés (coût des travaux, marges de négociation constatées). Résultat : un accord gagnant-gagnant et un risque réduit de rétractation.

5. Gagner du temps et de la sérénité

Entre :

• les appels,
• les visites,
• la vérification de solvabilité,
• la constitution du dossier (état daté, PV d’AG, diagnostics immobiliers, prêt),

vous pouvez compter entre 30 à 50 heures de travail pour concrétiser une vente ou un achat. Confier ces tâches à un professionnel vous libère pour vos priorités personnelles ou professionnelles.

6. Optimiser le financement et la fiscalité

Un courtier compare en moyenne 15 à 20 banques ; un particulier en contacte rarement plus de 3. Il obtient donc :

• un taux nominal plus bas 
• des indemnités de remboursement anticipé réduites 
• parfois des frais de dossier offerts.

Le conseiller en gestion de patrimoine peut, lui, orienter vers : démembrement, déficit foncier, LMNP, dispositif Denormandie, loi Malraux, permettant de baisser vos impôts ou de booster votre rendement locatif.

Est-ce obligatoire de passer par un professionnel immobilier ? 

1. Achat ou vente entre particuliers : un droit, mais des risques

La loi n’impose pas de recourir à un agent immobilier ou à un chasseur. Vous pouvez :

1. Diffuser votre annonce sur des plateformes de particuliers à particuliers.
2. Rédiger votre promesse de vente (sous seing privé) sans notaire.
3. Gérer les visites et les négociations.

Cependant, le passage devant notaire demeure obligatoire pour l’acte authentique de vente, et les diagnostics techniques doivent être réalisés par des professionnels agréés.

2. Cas où l’intervention d’un professionnel est légalement requise

• Syndic de copropriété : toute copropriété doit être administrée par un syndic professionnel ou bénévole élu en AG (Assemblée Générale).
• Gestion locative d’un tiers : si vous gérez le bien d’autrui contre rémunération, la carte professionnelle est obligatoire.
• Vente d’un lot de plus de 5 lots par un promoteur : la VEFA exige un cadre juridique spécifique encadré par notaire et garant d’achèvement.

3. Quand recourir (fortement) à un professionnel reste prudent

• Biens atypiques (dépendances agricoles, passoires thermiques, terrains à bâtir) : les règles d’urbanisme et de rénovation énergétique sont complexes.
• Successions et indivisions : un notaire et un agent peuvent fluidifier le partage et éviter les conflits.
• Investissement locatif à forte fiscalité (monuments historiques, Malraux) : l’expert fiscal sécurise la défiscalisation.

4. Responsabilité et garanties : la différence clé

En transaction de particulier à particulier, vous assumez seul la responsabilité d’un vice caché ou d’un litige post-vente. En mandatant un agent (mandat simple ou exclusif), vous bénéficiez :

• de la garantie financière de l’agent 
• de sa responsabilité civile 
• du rôle de filtre vis-à-vis des acheteurs fantasques ou insolvables.

5. Focus investissement locatif : déléguer la gestion

Rien n’oblige à passer par un gestionnaire locatif. Mais déléguer :

• la recherche de locataires
• les états des lieux
• la régularisation des charges
• les relances de loyers

peut réduire la vacance et les impayés. Des études montrent que les biens gérés par un pro affichent un taux de vacance moindre que ceux gérés en direct.

Combien coûte un professionnel de l’immobilier ? 

1. Les honoraires de l’agent ou du mandataire

La commission de l’agent immobilier n’est pas réglementée, elle est librement fixée, varie d’une agence à l’autre et du type de mandat : 

On peut ajouter le mandat semi-exclusif : l’agent immobilier a l’exclusivité de la vente et le particulier vendeur peut vendre de son côté.

Les honoraires au forfait sont également pratiqués dans certaines agences.

Bon à savoir : si les honoraires sont à la charge du vendeur, cela fait baisser les frais de notaire payables par l’acheteur.

2. Les frais de notaire (émoluments et taxes)

Les frais d’acquisition (communément appelés frais de notaire) se décomposent :

• Droits de mutation reversés à l’État : 5,09 % à 5,81 % selon les départements.
• Émoluments du notaire (barème dégressif 2025) :
• tranche 0 - 6 500 € : 3,870 %
• tranche 6 500 - 17 000 € : 1,596 %
• tranche 17 000 - 60 000 € : 1,064 %
• au-delà de 60 000 € : 0,799 %
• Frais et débours : 1 000 € à 1 500 € (cadastre, hypothèque, état civil).

soit un total de : 

• 7 % à 8 % du prix dans l’ancien
• 2 % à 3 % dans le neuf.

3. Courtier en crédit immobilier

Deux modèles de commissionnement existent :

1. Rémunération par la banque lors du prêt immobilier : commission moyenne 1 % du capital emprunté.
2. Frais de courtage payés par l’emprunteur : 500 € à 1 500 € selon la complexité du dossier.

Le gain de taux (-0,20 % en moyenne) et la suppression des IRA (Indemnités Remboursement Anticipé) compensent largement ces frais.

4. Gestion locative

5. Diagnostiqueur immobilier

Les tarifs sont libres et non encadrés par la loi. Le package vente (DPE, amiante, plomb, ERP, électricité, gaz) coûte entre 200 € à 600 € selon la surface du logement. Ce prix est déductible des revenus fonciers dans le cadre d’un investissement locatif.

6. Architecte ou maître d’œuvre

Les honoraires oscillent entre 8 % à 15 % du montant HT des travaux en mission complète (conception et suivi des travaux). Pour la réalisation de plans, les tarifs varient entre 5 % à 10 % du montant de l’opération. La rémunération horaire d’un architecte va de 70 € à 190 €, voire plus pour un professionnel réputé ou dans les grandes villes.

7. Promoteur, marchand de biens, iBuyer

Leur marge est incluse dans le prix de vente final. Elle rémunère :

• le portage financier
• la garantie de livraison
• la gestion des aléas.

Pour un acheteur, il n’y a pas de frais additionnels directs, mais un prix souvent supérieur de 3 % à 5 % au marché nu. Les ibuyers immobiliers qui peuvent vendre sous 24h à 48h facturent au vendeur entre 7 % et 20 % du prix de vente estimé.

FAQ sur les professionnels immobiliers

Peut-on négocier les frais d’agence ?

Oui : mandat exclusif, services optionnels supprimés, mise en concurrence des agences.

Les honoraires d’un notaire sont-ils fixes ?

Les droits de mutation sont réglementés ; les émoluments suivent un barème national, mais le notaire peut accorder une remise de 10 % maximum sur la part du barème supérieure à 150 000 €.

Quel est le délai moyen d’une vente sans agence ?

Entre 4 et 6 mois, contre 2 à 3 mois avec un agent.

La gestion locative est-elle déductible des impôts ?

Oui, pour les locations meublées au régime réel, les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers ou BIC.

Qu’est-ce que la garantie financière d’un agent ?

C’est une caution bancaire protégeant les fonds détenus pour le compte de clients (dépôts de garantie, loyers), minimum 110 000 €.