Quelles sont les clauses suspensives dans un compromis de vente ?

Dans la cadre d’un projet d’achat immobilier, la conclusion d’un compromis de vente précède toujours la signature de l’acte définitif de vente. Cet avant-contrat engage juridiquement l'acheteur et le vendeur, tout en laissant une marge de sécurité grâce aux clauses suspensives. Ces dernières permettent de conditionner la vente à la réalisation de certains événements.

Qu’est-ce qu’une clause suspensive dans un compromis de vente ?

Lors de la signature du compromis de vente, les parties peuvent convenir ensemble d’insérer des clauses suspensives, également appelées conditions suspensives. Ces clauses permettent de subordonner la vente définitive à la réalisation d’un événement futur et incertain, conformément à l’article 1304 du Code civil.

Concrètement, tant que la condition prévue ne s’est pas réalisée (par exemple, l’obtention d’un prêt immobilier ou l’absence de servitude), la vente reste en suspens. Ce mécanisme juridique protège à la fois l’acheteur et le vendeur : si la condition n’est pas remplie dans le délai imparti, la vente peut être annulée sans pénalités pour l’une ou l’autre des parties.

Les clauses suspensives doivent impérativement :

• Figurer par écrit dans le compromis de vente ;
• Être clairement définies (contenu précis) ;
• Être limitées dans le temps (délai pour que la condition se réalise).

Une fois toutes les conditions remplies dans les délais convenus, les parties peuvent alors signer l’acte authentique de vente devant notaire, marquant le transfert officiel de propriété et la remise des clés. 

Quelles sont les différents types de clauses suspensives d’un compromis de vente ?

Il existe une clause obligatoire liée au financement, et plusieurs autres, facultatives mais très courantes.

La clause suspensive obligatoire : l’obtention du prêt immobilier

Dans la majorité des ventes immobilières, l’acheteur a recours à un prêt bancaire pour financer son acquisition. C’est pourquoi la clause d’obtention de prêt est légalement obligatoire, en vertu de la loi Scrivener II du 13 juillet 1979 (sauf mention expresse de renonciation dans le compromis).

Cette clause doit préciser :

• La capacité maximal de l’emprunt recherché ;
• Le taux d’intérêt maximal ;
• La durée maximale du prêt (par exemple 20 ou 25 ans) ;
• Et les mensualités maximales.

Si le prêt est refusé ou si l’offre obtenue ne respecte pas les conditions indiquées (taux, durée, montant), l’acquéreur peut se désengager sans pénalité et récupérer son dépôt de garantie. En revanche, si une offre conforme lui est faite et qu’il la refuse sans motif valable, il ne pourra pas invoquer la clause pour se rétracter.

L’acquéreur doit ainsi justifier ses démarches de recherche de prêt, en présentant par exemple deux ou trois refus écrits d’établissements bancaires. Cette preuve est essentielle pour faire jouer la clause en toute légalité.

À noter : Si l’acquéreur souhaite acheter au comptant, il doit renoncer expressément à cette clause dans le compromis.

Les clauses suspensives fréquentes

En dehors du financement, d’autres événements peuvent être conditionnés pour protéger l’acheteur ou organiser la vente. Ces clauses sont librement négociées entre les parties.

a) La vente d’un autre bien

L’acheteur peut subordonner l’achat à la vente préalable d’un bien immobilier qu’il détient. La clause doit :

• Préciser le prix minimal attendu ;
• Et le délai de vente.

Elle est souvent utilisée lorsque l’acheteur a besoin des fonds de cette première vente pour financer la nouvelle acquisition.

b) L’obtention d’un permis de construire ou d’autorisations administratives

Fréquente en cas d’achat de terrain ou de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), cette clause permet à l’acheteur de se désengager si :

• Le permis de construire n’est pas délivré dans les temps ;
• Ou s’il ne peut obtenir l’autorisation de changement d’usage du bien.

c) La présentation de diagnostics techniques

Avant toute signature définitive, le vendeur a l’obligation légale de fournir à l’acheteur un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier regroupe plusieurs documents qui varient selon l’ancienneté du logement, sa localisation et le type d’installation.

Parmi les diagnostics les plus courants, on retrouve :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb ou CREP pour les logements construits avant 1949 ;
• le diagnostic amiante pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité ou de gaz si ces installations ont plus de 15 ans ;
• le diagnostic termites : dans les zones à risque définies par arrêté préfectoral) ;
• l’état de l’installation d’assainissement non collectif : en l'absence de raccordement au tout-à-l’égout ;
• l’état des risques et pollutions (ERP) : ce document informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou liés au radon ;
• le diagnostic bruit si le logement est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports ;
• et, depuis peu, le carnet d’information du logement (CIL) pour les logements neufs ou rénovés.

Dans le compromis, l’acheteur peut conditionner la vente à la remise de ces diagnostics dans un délai donné, mais aussi à leur contenu. Par exemple, si un diagnostic révèle une anomalie grave (plomb en quantité importante, électricité dangereuse, etc.), l’acheteur peut :

• demander la réalisation des travaux par le vendeur avant la vente ;
• ou se retirer du processus d’achat sans pénalité.

d) L’absence de servitudes ou d’hypothèques

L’acquéreur peut exiger que le bien soit :

• Libre de toute hypothèque ;
• Exempt de servitudes gênantes (droit de passage, servitude de vue).

e) L’absence d’exercice du droit de préemption

Dans certaines zones, la commune peut disposer d’un droit de préemption : elle a la priorité pour acheter le bien. L’acheteur peut donc prévoir que la vente ne se fera que si la commune ne se manifeste pas dans le délai légal.

f) La réalisation de travaux

Il peut être prévu que certains travaux soient effectués par le vendeur avant la vente. La clause doit décrire :

• La nature précise des travaux ;
• Les pièces concernées ;
• Et la date limite de réalisation.

Sans exécution conforme, l’acheteur peut renoncer à la vente.

g) Les clauses suspensives personnalisées

Il est tout à fait possible d’intégrer des clauses suspensives sur mesure, adaptées à la situation personnelle de l’acheteur, aux caractéristiques du bien ou au contexte local.

Ces clauses doivent être rédigées avec précision et validées par un notaire, afin d’éviter toute ambiguïté ou risque juridique.

Comment rédiger les clauses suspensives ?

Les clauses suspensives doivent être claires, précises et adaptées au contexte spécifique de la transaction. Elles doivent refléter un véritable équilibre entre les intérêts de l’acheteur et du vendeur, sous peine d’être jugées inapplicables ou susceptibles de générer des litiges.

Quels sont les points essentiels à mentionner dans une clause suspensive ?

• La nature précise de l’événement conditionnant la vente (ex. : obtention de prêt, vente préalable d’un autre bien, obtention d’une autorisation administrative, réalisation de travaux, etc.) ;
• Les modalités de réalisation : montants, conditions techniques, seuils, ou critères spécifiques ;
• Le délai maximal imparti pour la réalisation de la condition, avec une date butoir réaliste et cohérente ;
• Les conséquences en cas de réalisation ou de non-réalisation de la condition (annulation de la vente, restitution des sommes versées, etc.).

Conseils pour l’acheteur :

• Évitez des clauses trop restrictives ou exigeantes, qui pourraient vous faire perdre la vente ;
• Ne soyez pas non plus trop vagues ou larges, sous peine de devoir assumer la vente même si certains éléments ne vous conviennent pas.

Conseils pour le vendeur :

• Cherchez à inclure des conditions réalistes et cohérentes avec le marché et la situation de l’acheteur ;
• Ne soyez pas trop restrictif afin de ne pas bloquer inutilement la vente.

Comment s’assurer de la validité juridique des clauses suspensives ?

Il n’est pas obligatoire de passer par un notaire pour rédiger des clauses suspensives, mais cela reste vivement recommandé. Vous pouvez également vous faire accompagner par un avocat ou un professionnel de l’immobilier. Leur expertise permet de :

• S’assurer que les clauses sont juridiquement valables et adaptées à votre situation ;
• Rédiger des conditions sur mesure, en tenant compte de la profession de l’acheteur, de l’usage futur du bien ou des spécificités du secteur ;
• Prévoir un calendrier clair avec des dates butoirs réalistes pour chaque condition, afin de sécuriser la transaction et limiter les risques de litiges.

Comment invoquer une clause suspensive pour annuler une vente immobilière ?

Si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu au compromis, l’acheteur peut annuler la vente sans pénalité. 

Pour cela, il doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, avant la date de signature de l’acte authentique.

Ce courrier doit rappeler :

• Les références du compromis de vente (date, bien concerné, prix) ;
• La nature de la clause suspensive non réalisée (ex. : refus de prêt, absence d’autorisation, présence de servitude) ;
• La date limite prévue pour la réalisation de la condition ;
• Et les justificatifs permettant de prouver la non-réalisation (refus de prêt bancaire, courrier de la mairie, diagnostic technique, etc.).

Dans certains cas, le notaire peut être chargé de constater officiellement la non-réalisation de la clause (notamment en matière de droit de préemption, ou de déclaration d’intention d’aliéner auprès de la mairie).

Que se passe-t-il quand on invoque une clause suspensive ?

Lorsque la condition suspensive prévue au compromis ne se réalise pas dans le délai imparti, le compromis devient caduc. La vente est alors annulée de plein droit, sans pénalité pour l’acheteur. Ce dernier récupère intégralement les sommes versées, notamment le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation.

Ce remboursement s’effectue sans retenue ni frais, et doit intervenir dès la demande formulée. Si les fonds ne sont pas restitués dans un délai de 15 jours, ils produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié, conformément à la loi.

Pendant quel délai une condition suspensive est-elle valable ? 

La loi impose un délai minimum de 30 jours pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt immobilier. Ce délai commence à courir à compter de la date de signature du compromis de vente. Cette durée minimale est encadrée par l'article L. 313-41 du Code de la consommation, qui précise que toute clause stipulant un délai inférieur à 30 jours serait réputée non écrite. 

Dans la pratique, la durée la plus retenue est de 45 jours, ce qui permet une certaine marge de sécurité. Certains compromis peuvent aller jusqu'à 60 jours, voire plus en fonction des spécificités du dossier.

FAQ sur les clauses suspensives d’un compromis de vente

Le vendeur peut-il refuser une condition suspensive ?

Le vendeur ne peut pas refuser la clause suspensive d’obtention de prêt immobilier, qui est obligatoire sauf renonciation expresse de l’acheteur.

Peut-on prolonger le délai de réalisation des clauses suspensives ?

Oui, le délai peut être prolongé si l’acheteur et le vendeur donnent leur accord. Cette prolongation doit faire l’objet d’un avenant écrit au compromis de vente, signé par les deux parties.