Diagnostic de performance énergétique : quelle incidence sur les prix des logements ?


Obligatoirement affiché sur toutes les annonces immobilières, le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de connaître la consommation en énergie et la quantité de gaz à effet de serre d'un logement. Peut-il influer sur le prix de vente du bien ? Dans une même zone, à surface et caractéristiques équivalentes, un logement est valorisé différemment en fonction de son classement par le DPE, comme nous l'explique une enquête de SeLoger.

Prix immobiliers : logement économe versus logement énergivore

Le site Seloger vient de publier une enquête destinée à connaître l'impact réel du DPE sur les prix immobiliers en France. Le leader des portails immobiliers a mesuré la valeur verte, cette plus-value offerte au logement par ses bonnes performances énergétiques dans une trentaine de villes de plus de 100 000 habitants. SeLoger a comparé les prix au mètre carré d'un bien classé A (moins de 50 kWh/m²/an) à ceux d'un autre classé E (entre 231 et 330 kWh/m²/an), soit la distance entre un logement vertueux et un autre nettement moins économe, excluant le fond du classement à savoir les passoires thermiques (classes F et G). En France, près des 60% des logements sont classés D et E et affichent donc des performances énergétiques plutôt médiocres.

Le constat est éloquent. À caractéristiques identiques, à Saint-Étienne, un appartement économe en énergie coûte 68% plus cher qu'un logement classé E. Le delta est supérieur à 50% entre un logement de classe A et un autre de classe E à Perpignan, Strasbourg et Mulhouse. Ainsi, à Strasbourg, l'écart de prix va de 4 470€/m² (A) à 2 851€/m² (E). Pour de nombreuses villes étudiées, comme Le Mans, Le Havre, Toulon, Nîmes, Marseille, Metz, Rouen et Nice, les prix varient entre 51% et 10%. Dans quelques unes, la valeur verte est plus marginale, n'augmentant le prix qu'entre 2,8% (Amiens) et 8,4% (Nantes).

À l’inverse, dans certaines villes, les logements énergivores coûtent plus cher que les logements économes en énergie. C'est le cas à Bordeaux où un appartement classé E se négocie à 4 907€/m² contre 4 529€/m² pour un autre classé A. L'écart de prix est toujours en faveur des logements peu vertueux à Angers (+10,7%), Caen (+12%) et surtout à Rennes où il faudra dépenser 26,7% de plus pour un logement mal isolé, gros consommateur d’énergie. SeLoger explique cette différence de prix qui peut paraître "choquante" par l'emplacement de ces appartements anciens voire très anciens dans l'hyper-centre, là où le mètre carré est le plus cher.

DPE opposable en juillet 2021

Dans son plan de relance de l'économie, le gouvernement mise entre autres sur le verdissement des logements, une expression plutôt laide mais évocatrice du désir de rénover le parc immobilier ancien et de résoudre à coup de nouvelles normes et obligations le sort des passoires thermiques. Et parmi ces changements, figurent les nouvelles modalités de calcul du DPE, le fameux diagnostic de performance énergétique, principal indicateur de l'énergie consommée dans un logement. 

Le gouvernement souhaite en effet rendre le DPE plus lisible et plus fiable afin de valoriser les biens économes en énergie et inciter aux travaux de rénovation énergétique. Ce nouveau DPE sera opposable à compter de juillet 2021 (mesure initialement prévue au 1er janvier 2021), ce qui signifie que le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité contractuelle en cas de DPE erroné, et devra indemniser la victime s’il y a préjudices. Les recommandations accompagnant le DPE n'auront quant à elles qu'une valeur informative.

Actuellement, il est obligatoire de fournir un DPE en cours de validité (de moins de dix ans) lors de la vente ou de la location d'un logement. Le DPE fait également partie du DDT (Dossier de Diagnostic Technique) que le propriétaire vendeur doit présenter au plus tard le jour de la signature de l'acte. Dans les immeubles collectifs, il ne concerne que la partie privative du lot. Le DPE apporte deux informations essentielles :

  1. l'estimation de la consommation énergétique annuelle du bien, par le classement de A  à G ;
  2. le taux d'émission de gaz à effet de serre via le classement de A à G (de faible à forte émission).

Au-delà des mesures habituelles (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement), le futur DPE intégrera de nouveaux usages (ventilation, éclairage, production d'énergie renouvelable), ainsi que la capacité du bâtiment à réagir aux fortes chaleurs. En 2028, les logements classés F et G ne pourront plus être loués ou vendus. Les travaux pour atteindre au minimum la classe E (moins de 330 kWh/m²/an) devront avoir été engagés avant cette date butoir.