La réforme de l'assurance emprunteur va t-elle vous faire payer moins ?

La loi Lemoine adoptée au Parlement la semaine dernière autorise le changement d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais à compter du 1er juin 2022. Une excellente nouvelle pour des millions d'emprunteurs à qui l'on promet des économies non négligeables sur la durée restante de leur crédit. Cette opportunité pourrait toutefois avoir des conséquences sur les tarifs de ce produit indissociable de tout projet immobilier. On vous explique pourquoi.

La résiliation à tout moment

Jeudi dernier, le Sénat a adopté à l'unanimité la proposition de loi Lemoine sur l'assurance emprunteur. Cette ultime étape signe l'heureux dénouement, que personne n’avait vu venir, d'un long scénario chaotique. Les tentatives précédentes avaient toutes échoué, celle-ci aura été la bonne et doit peut-être au calendrier en cette année particulière d’élection présidentielle.

La loi Lemoine accorde à tous les emprunteurs et futurs emprunteurs de nouveaux droits :

la résiliation du contrat d'assurance de prêt à tout moment et sans frais : plus besoin de respecter un délai avant la date d'échéance, souvent inconnue de l'assuré, pour changer de formule et souscrire une offre moins chère et mieux adaptée ;
la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les personnes qui empruntent moins de 200 000€, remboursés avant leur 60ème anniversaire, n'ont plus à remplir de questionnaire médical.
le délai à l'oubli pour les personnes touchées par un cancer est réduit de 5 ans, au lieu de 10 : 5 ans après la fin du protocole et sans rechute, les emprunteurs concernés n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Le dispositif s'applique aussi à l'hépatite C.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin prochain, sauf pour les emprunteurs déjà détenteurs d'un crédit qui pourront résilier à tout moment leur assurance un peu plus tard, à compter du 1er septembre 2022.

Les économies à la clef

C'est le début d'un changement de paradigme pour l'assurance de prêt immobilier, marché verrouillé par les banques depuis des décennies. Elles engrangent à elles seules 87% des cotisations annuelles, soit une manne de 7 milliards d'euros, pour une marge moyenne estimée à 68%. À côté, les assureurs alternatifs qui proposent des contrats sur-mesure, individualisés et bien souvent deux à trois fois moins chers. La législation autorise le libre choix du contrat depuis 2010 (loi Lagarde), mais ce droit peine à s'exercer en raison des blocages opérés par les banques malgré les dispositifs successifs censés faciliter le changement de contrat en cours de prêt (loi Hamon et amendement Bourquin).

Si les demandes de délégation et de substitution d'assurance sont élevées, les taux de concrétisation sont faibles, car liés aux difficultés rencontrées par les emprunteurs :

la complexité du processus

l’appréhension de la notion d’équivalence de garanties

l'absence d'information ou une information insuffisante
la mauvaise volonté des banques, qui freinent les demandes par des manœuvres dilatoires, jouent sur la notion de date d'échéance et ne motivent pas les refus.

Souscrire l'assurance de son choix, en aval ou en amont d'une demande de prêt, se révèle un chemin de croix, il faut s'armer de patience et surtout connaître ses droits. En supprimant toute notion de date, la loi Lemoine va faciliter le changement d'assurance, d'autant qu'elle renforce le devoir d'information des banques vis-à-vis de leurs clients. Non seulement elles devront informer l'emprunteur chaque année de son droit à résilier, mais elles devront aussi expliquer de manière exhaustive tout éventuel refus de substitution. En ayant en main tous les motifs du refus, l'emprunteur pourra, s'il le souhaite, représenter une demande dans les règles.

L'entrée en jeu de la résiliation à tout moment va rebattre les cartes de ce marché aujourd'hui cadenassé par les bancassureurs, accusés de mettre des bâtons dans les roues des emprunteurs qui désirent souscrire ailleurs. Les défenseurs de la réforme estiment l'économie potentielle entre 5 000€ et 15 000€ pour un crédit immobilier de 200 000€ selon le profil. Au total, ce sont quelque 500 millions d'euros qui pourront être redistribués aux emprunteurs chaque année.

Cette mesure n'est pas mise en place pour inciter l'emprunteur à changer de contrat maintes et maintes fois sur la longueur de son crédit (qui en aurait et l'envie et le temps ?), mais pour lui donner l'opportunité de souscrire la formule qui répond à ses besoins au meilleur prix quand l'occasion se présente, sans contrainte calendaire.

Une chose est certaine : plus tôt est engagée la démarche de changement, plus important sera le gain. Pour rappel, le coût de l'assurance est calculé sur le capital restant dû, c'est donc dans les toutes premières années de remboursement que les économies en valent la peine. Le courtier Magnolia.fr a calculé qu’un couple d’emprunteurs âgés de 40 ans, détenteur d’un crédit de 250 000€ sur 25 ans, récupère 31 500€ en changeant d’assurance au bout de trois ans.

Vers une hausse des tarifs ?

La loi Lemoine est historique, car elle cherche à mettre un terme à la rente bancaire en libéralisant davantage le marché de l’assurance de prêt immobilier, tout en supprimant la discrimination pour raisons de santé lors de la souscription et même lors du changement de contrat si les plafonds d’âge et de montant sont respectés. La moitié des candidats à l'emprunt sont concernés par la suppression de la sélection médicale, a fortiori les jeunes de moins de 35 ans en vertu d'une durée de remboursement limitée à 25 ans (voire 27 ans) par la réglementation. Selon le courtier Meilleurtaux, la mesure pourrait bénéficier à un plus large public, puisque l’emprunteur moyen a 37 ans et emprunte 187 000€ sur 21 ans.

Cette montée en puissance des droits des emprunteurs n'aura-t-elle pas un effet pervers ?

L'adoption de la résiliation à tout moment est le fruit de concessions entre les parlementaires. Invalidée par les sénateurs dans un premier temps, la mesure a été réintroduite en commission mixte paritaire, en échange de la suppression du questionnaire de santé et du raccourcissement du délai du droit à l'oubli, deux dispositions insérées et soutenues par la Chambre haute.

À compter du 1er juin 2022, les assureurs, internes ou externes aux établissements bancaires, ne pourront plus apprécier le risque avant d'accorder les garanties, ce qui est contraire à l'un des fondements de l'assurance. Sans approche du risque via le questionnaire de santé, les assureurs devront mutualiser les risques, ce qui se traduira par une augmentation des tarifs pour tous les emprunteurs. Cette logique de solidarité voulue par les parlementaires pourrait finalement pénaliser la communauté.

Il est encore trop tôt pour savoir comment réagira le marché. Une étude du cabinet de conseil Actélior anticipe déjà une augmentation des primes d’assurance emprunteur entre 3% et 15% selon les assureurs.

Les décrets d'application sont attendus et ils préciseront sur quoi les assureurs pourront s'appuyer pour estimer le risque. Le fait d'être fumeur ou non fumeur, aujourd'hui information intégrée dans le questionnaire de santé, pourrait ne plus relever des données médicales mais des habitudes de vie, et donc être déclaré. Un autre problème se pose : comment interdire aux banques d'exploiter les données de santé de leurs clients via leurs relevés de compte ?

Le gouvernement, par le biais du Comité Consultatif du Secteur Financier, dispose de deux ans pour observer une éventuelle dérive tarifaire et rectifier le tir si nécessaire en adaptant les plafonds d'âge et de montant de prêt. Pour le sénateur Daniel Gremillet, rapporteur de la réforme et ardent défenseur de la fin de la sélection médicale, celle-ci "n'entraînera pas de hausse des tarifs pour les assurés car le risque réputationnel incitera les assureurs à ne pas entamer une spirale haussière des prix"

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En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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