La réforme de l'assurance emprunteur va t-elle vous faire payer moins ?

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La loi Lemoine adoptée au Parlement la semaine dernière autorise le changement d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais à compter du 1er juin 2022. Une excellente nouvelle pour des millions d'emprunteurs à qui l'on promet des économies non négligeables sur la durée restante de leur crédit. Cette opportunité pourrait toutefois avoir des conséquences sur les tarifs de ce produit indissociable de tout projet immobilier. On vous explique pourquoi.

La résiliation à tout moment

Jeudi dernier, le Sénat a adopté à l'unanimité la proposition de loi Lemoine sur l'assurance emprunteur. Cette ultime étape signe l'heureux dénouement, que personne n’avait vu venir, d'un long scénario chaotique. Les tentatives précédentes avaient toutes échoué, celle-ci aura été la bonne et doit peut-être au calendrier en cette année particulière d’élection présidentielle. 

La loi Lemoine accorde à tous les emprunteurs et futurs emprunteurs de nouveaux droits :

  • la résiliation du contrat d'assurance de prêt à tout moment et sans frais : plus besoin de respecter un délai avant la date d'échéance, souvent inconnue de l'assuré, pour changer de formule et souscrire une offre moins chère et mieux adaptée ;
  • la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les personnes qui empruntent moins de 200 000€, remboursés avant leur 60ème anniversaire, n'ont plus à remplir de questionnaire médical.
  • le délai à l'oubli pour les personnes touchées par un cancer est réduit de 5 ans, au lieu de 10 : 5 ans après la fin du protocole et sans rechute, les emprunteurs concernés n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Le dispositif s'applique aussi à l'hépatite C.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin prochain, sauf pour les emprunteurs déjà détenteurs d'un crédit qui pourront résilier à tout moment leur assurance un peu plus tard, à compter du 1er septembre 2022.

Les économies à la clef

C'est le début d'un changement de paradigme pour l'assurance de prêt immobilier, marché verrouillé par les banques depuis des décennies. Elles engrangent à elles seules 87% des cotisations annuelles, soit une manne de 7 milliards d'euros, pour une marge moyenne estimée à 68%. À côté, les assureurs alternatifs qui proposent des contrats sur-mesure, individualisés et bien souvent deux à trois fois moins chers. La législation autorise le libre choix du contrat depuis 2010 (loi Lagarde), mais ce droit peine à s'exercer en raison des blocages opérés par les banques malgré les dispositifs successifs censés faciliter le changement de contrat en cours de prêt (loi Hamon et amendement Bourquin).

Si les demandes de délégation et de substitution d'assurance sont élevées, les taux de concrétisation sont faibles, car liés aux difficultés rencontrées par les emprunteurs :

  • la complexité du processus
  • l’appréhension de la notion d’équivalence de garanties
  • l'absence d'information ou une information insuffisante
  • la mauvaise volonté des banques, qui freinent les demandes par des manœuvres dilatoires,  jouent sur la notion de date d'échéance et ne motivent pas les refus.

Souscrire l'assurance de son choix, en aval ou en amont d'une demande de prêt, se révèle un chemin de croix, il faut s'armer de patience et surtout connaître ses droits. En supprimant toute notion de date, la loi Lemoine va faciliter le changement d'assurance, d'autant qu'elle renforce le devoir d'information des banques vis-à-vis de leurs clients. Non seulement elles devront informer l'emprunteur chaque année de son droit à résilier, mais elles devront aussi expliquer de manière exhaustive tout éventuel refus de substitution. En ayant en main tous les motifs du refus, l'emprunteur pourra, s'il le souhaite, représenter une demande dans les règles.

L'entrée en jeu de la résiliation à tout moment va rebattre les cartes de ce marché aujourd'hui cadenassé par les bancassureurs, accusés de mettre des bâtons dans les roues des emprunteurs qui désirent souscrire ailleurs. Les défenseurs de la réforme estiment l'économie potentielle entre 5 000€ et 15 000€ pour un crédit immobilier de 200 000€ selon le profil. Au total, ce sont quelque 500 millions d'euros qui pourront être redistribués aux emprunteurs chaque année. 

Cette mesure n'est pas mise en place pour inciter l'emprunteur à changer de contrat maintes et maintes fois sur la longueur de son crédit (qui en aurait et l'envie et le temps ?), mais pour lui donner l'opportunité de souscrire la formule qui répond à ses besoins au meilleur prix quand l'occasion se présente, sans contrainte calendaire. 

Une chose est certaine : plus tôt est engagée la démarche de changement, plus important sera le gain. Pour rappel, le coût de l'assurance est calculé sur le capital restant dû, c'est donc dans les toutes premières années de remboursement que les économies en valent la peine. Le courtier Magnolia.fr a calculé qu’un couple d’emprunteurs âgés de 40 ans, détenteur d’un crédit de 250 000€ sur 25 ans, récupère 31 500€ en changeant d’assurance au bout de trois ans.

Vers une hausse des tarifs ?

La loi Lemoine est historique, car elle cherche à mettre un terme à la rente bancaire en libéralisant davantage le marché de l’assurance de prêt immobilier, tout en supprimant la discrimination pour raisons de santé lors de la souscription et même lors du changement de contrat si les plafonds d’âge et de montant sont respectés. La moitié des candidats à l'emprunt sont concernés par la suppression de la sélection médicale, a fortiori les jeunes de moins de 35 ans en vertu d'une durée de remboursement limitée à 25 ans (voire 27 ans) par la réglementation. Selon le courtier Meilleurtaux, la mesure pourrait bénéficier à un plus large public, puisque l’emprunteur moyen a 37 ans et emprunte 187 000€ sur 21 ans.

Cette montée en puissance des droits des emprunteurs n'aura-t-elle pas un effet pervers ?

L'adoption de la résiliation à tout moment est le fruit de concessions entre les parlementaires. Invalidée par les sénateurs dans un premier temps, la mesure a été réintroduite en commission mixte paritaire, en échange de la suppression du questionnaire de santé et du raccourcissement du délai du droit à l'oubli, deux dispositions insérées et soutenues par la Chambre haute. 

À compter du 1er juin 2022, les assureurs, internes ou externes aux établissements bancaires, ne pourront plus apprécier le risque avant d'accorder les garanties, ce qui est contraire à l'un des fondements de l'assurance. Sans approche du risque via le questionnaire de santé, les assureurs devront mutualiser les risques, ce qui se traduira par une augmentation des tarifs pour tous les emprunteurs. Cette logique de solidarité voulue par les parlementaires pourrait finalement pénaliser la communauté.

Il est encore trop tôt pour savoir comment réagira le marché. Une étude du cabinet de conseil Actélior anticipe déjà une augmentation des primes d’assurance emprunteur entre 3% et 15% selon les assureurs.

Les décrets d'application sont attendus et ils préciseront sur quoi les assureurs pourront s'appuyer pour estimer le risque. Le fait d'être fumeur ou non fumeur, aujourd'hui information intégrée dans le questionnaire de santé, pourrait ne plus relever des données médicales mais des habitudes de vie, et donc être déclaré. Un autre problème se pose : comment interdire aux banques d'exploiter les données de santé de leurs clients via leurs relevés de compte ?

Le gouvernement, par le biais du Comité Consultatif du Secteur Financier, dispose de deux ans pour observer une éventuelle dérive tarifaire et rectifier le tir si nécessaire en adaptant les plafonds d'âge et de montant de prêt. Pour le sénateur Daniel Gremillet, rapporteur de la réforme et ardent défenseur de la fin de la sélection médicale, celle-ci "n'entraînera pas de hausse des tarifs pour les assurés car le risque réputationnel incitera les assureurs à ne pas entamer une spirale haussière des prix"

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Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

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Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé. 

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Résidence principale : 1,8 million de nouveaux bénéficiaires du PTZ 2024

La crise de l’immobilier et du logement commence à pourrir les hautes sphères de l’État, sans qu’émergent pour autant des mesures fortes. Pas question de toucher aux règles d’octroi du crédit immobilier, ce qui permettrait d’élargir l’offre bancaire. Si la baisse des taux depuis le début de l’année desserre quelque peu l'étau, l’annonce faite vendredi dernier d’un élargissement du zonage pour le PTZ devrait avoir des effets tangibles dans la seconde moitié de l’année 2024. Nouveau zonage du PTZ Dans un contexte de crise du logement, le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, et le ministre délégué au Logement, Guillaume Kasbarian, ont annoncé vendredi 22 mars que l’accès à la propriété sera facilité pour un grand nombre de foyers français. Le zonage va évoluer pour près de 800 communes, ce qui devrait permettre à environ 3,5 millions de Français habitant ces localités de « bénéficier soit de dispositifs nouveaux pour accéder à un logement, soit d’améliorations de dispositifs existants ». Ce programme concerne notamment le Prêt à Taux Zéro ou PTZ pour lequel plus de 600 communes vont être reclassées en zone tendue, rendant ainsi 1,8 million de personnes éligibles au PTZ pour acquérir un logement neuf. Dans les 200 autres communes, le niveau de tension sera rehaussé, « ce qui permettra un meilleur équilibre des projets ». Il faut encore obtenir l’aval des élus locaux pour faire évoluer la liste des communes concernées par cette mesure. Ce n’est qu’au courant du mois de juin qu’on connaîtra la liste définitive des villes reclassées. En octobre 2023, le gouvernement avait déjà procédé à un élargissement du PTZ en augmentant le nombre de communes éligibles et en rehaussant les plafonds de ressources pour accéder à ce prêt sans intérêts bancaires pour l’emprunteur. La mesure a ainsi autorisé 6 millions de foyers en plus à bénéficier du dispositif. Acheter sa résidence principale grâce au PTZ Le PTZ est le dispositif phare d’accession à la propriété. Il est réservé aux primo-accédants qui souhaitent acquérir leur résidence principale, et permet de financer jusqu’à 40% du montant d’une opération (voire 50% pour les ménages les plus modestes). Il complète toujours un crédit immobilier classique, peut se cumuler avec d’autres prêts aidés, et doit être obligatoirement couvert par une assurance emprunteur. Le capital est prêté à taux 0%, mais cela n’en reste pas moins un crédit qui engage l’emprunteur et doit être remboursé dans son intégralité selon les conditions de l’offre de prêt. L’assurance de prêt est la garantie pour la banque de récupérer les sommes en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail). Même durant le différé d’amortissement, la cotisation d’assurance est due. Bon à savoir : est qualifié de primo-accédant l’emprunteur qui n’a été propriétaire de sa résidence principale à aucun moment au cours des deux dernières années précédant l’offre de PTZ. Le montant maximum du PTZ pourra atteindre 100 000€ contre 80 000€ actuellement. Dans la nouvelle grille des revenus, est intégrée une nouvelle tranche, qui offre une quotité du PTZ de 20%. La nouvelle version 2024 du PTZ sera accessible dès le 1er avril. Elle concerne en priorité le logement collectif neuf en zone tendue (A, A bis et B1). L’achat d’un logement ancien via le PTZ est uniquement possible en zones B2 et C, sous conditions de travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération, justifiant une qualité de performance énergétique. Le PTZ 2024 ne permet plus d’acquérir une maison individuelle. Avec cette nouvelle mouture, plus de 30 millions de foyers fiscaux sont désormais des bénéficiaires potentiels du PTZ. Les règles d’octroi intouchables L’élargissement du PTZ à un plus grand nombre de communes est une excellente nouvelle. D’aucuns aimeraient que le gouvernement soit plus ambitieux dans sa prise en compte de la crise de l’immobilier, en s’attaquant à un problème qui pourrit le marché depuis plus de deux ans : les règles d’octroi du crédit immobilier.Édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en période de taux d’emprunt au plancher, ces normes qui régulent le taux d’endettement (au maximum 35% des revenus nets, assurance de prêt incluse) et la durée de remboursement (limitée à 25 ans, voire 27 ans en VEFA et dans l’ancien avec travaux) privent un grand nombre de candidats du financement bancaire de leur projet, malgré leur solvabilité. Les banques seraient prêtes à lâcher du lest en 2024 si le régulateur les autorisait à accorder des crédits au-delà de ce plafond absurde des 35%, en donnant toute sa place au reste à vivre. Malgré l’accord tacite de Bruno Le Maire de réformer les règles du HCSF, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, s’y oppose avec une fermeté qui frise l’aveuglement.