La réforme de l'assurance emprunteur va t-elle vous faire payer moins ?

La loi Lemoine adoptée au Parlement la semaine dernière autorise le changement d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais à compter du 1er juin 2022. Une excellente nouvelle pour des millions d'emprunteurs à qui l'on promet des économies non négligeables sur la durée restante de leur crédit. Cette opportunité pourrait toutefois avoir des conséquences sur les tarifs de ce produit indissociable de tout projet immobilier. On vous explique pourquoi.

La résiliation à tout moment

Jeudi dernier, le Sénat a adopté à l'unanimité la proposition de loi Lemoine sur l'assurance emprunteur. Cette ultime étape signe l'heureux dénouement, que personne n’avait vu venir, d'un long scénario chaotique. Les tentatives précédentes avaient toutes échoué, celle-ci aura été la bonne et doit peut-être au calendrier en cette année particulière d’élection présidentielle.

La loi Lemoine accorde à tous les emprunteurs et futurs emprunteurs de nouveaux droits :

la résiliation du contrat d'assurance de prêt à tout moment et sans frais : plus besoin de respecter un délai avant la date d'échéance, souvent inconnue de l'assuré, pour changer de formule et souscrire une offre moins chère et mieux adaptée ;
la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les personnes qui empruntent moins de 200 000€, remboursés avant leur 60ème anniversaire, n'ont plus à remplir de questionnaire médical.
le délai à l'oubli pour les personnes touchées par un cancer est réduit de 5 ans, au lieu de 10 : 5 ans après la fin du protocole et sans rechute, les emprunteurs concernés n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Le dispositif s'applique aussi à l'hépatite C.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin prochain, sauf pour les emprunteurs déjà détenteurs d'un crédit qui pourront résilier à tout moment leur assurance un peu plus tard, à compter du 1er septembre 2022.

Les économies à la clef

C'est le début d'un changement de paradigme pour l'assurance de prêt immobilier, marché verrouillé par les banques depuis des décennies. Elles engrangent à elles seules 87% des cotisations annuelles, soit une manne de 7 milliards d'euros, pour une marge moyenne estimée à 68%. À côté, les assureurs alternatifs qui proposent des contrats sur-mesure, individualisés et bien souvent deux à trois fois moins chers. La législation autorise le libre choix du contrat depuis 2010 (loi Lagarde), mais ce droit peine à s'exercer en raison des blocages opérés par les banques malgré les dispositifs successifs censés faciliter le changement de contrat en cours de prêt (loi Hamon et amendement Bourquin).

Si les demandes de délégation et de substitution d'assurance sont élevées, les taux de concrétisation sont faibles, car liés aux difficultés rencontrées par les emprunteurs :

la complexité du processus

l’appréhension de la notion d’équivalence de garanties

l'absence d'information ou une information insuffisante
la mauvaise volonté des banques, qui freinent les demandes par des manœuvres dilatoires, jouent sur la notion de date d'échéance et ne motivent pas les refus.

Souscrire l'assurance de son choix, en aval ou en amont d'une demande de prêt, se révèle un chemin de croix, il faut s'armer de patience et surtout connaître ses droits. En supprimant toute notion de date, la loi Lemoine va faciliter le changement d'assurance, d'autant qu'elle renforce le devoir d'information des banques vis-à-vis de leurs clients. Non seulement elles devront informer l'emprunteur chaque année de son droit à résilier, mais elles devront aussi expliquer de manière exhaustive tout éventuel refus de substitution. En ayant en main tous les motifs du refus, l'emprunteur pourra, s'il le souhaite, représenter une demande dans les règles.

L'entrée en jeu de la résiliation à tout moment va rebattre les cartes de ce marché aujourd'hui cadenassé par les bancassureurs, accusés de mettre des bâtons dans les roues des emprunteurs qui désirent souscrire ailleurs. Les défenseurs de la réforme estiment l'économie potentielle entre 5 000€ et 15 000€ pour un crédit immobilier de 200 000€ selon le profil. Au total, ce sont quelque 500 millions d'euros qui pourront être redistribués aux emprunteurs chaque année.

Cette mesure n'est pas mise en place pour inciter l'emprunteur à changer de contrat maintes et maintes fois sur la longueur de son crédit (qui en aurait et l'envie et le temps ?), mais pour lui donner l'opportunité de souscrire la formule qui répond à ses besoins au meilleur prix quand l'occasion se présente, sans contrainte calendaire.

Une chose est certaine : plus tôt est engagée la démarche de changement, plus important sera le gain. Pour rappel, le coût de l'assurance est calculé sur le capital restant dû, c'est donc dans les toutes premières années de remboursement que les économies en valent la peine. Le courtier Magnolia.fr a calculé qu’un couple d’emprunteurs âgés de 40 ans, détenteur d’un crédit de 250 000€ sur 25 ans, récupère 31 500€ en changeant d’assurance au bout de trois ans.

Vers une hausse des tarifs ?

La loi Lemoine est historique, car elle cherche à mettre un terme à la rente bancaire en libéralisant davantage le marché de l’assurance de prêt immobilier, tout en supprimant la discrimination pour raisons de santé lors de la souscription et même lors du changement de contrat si les plafonds d’âge et de montant sont respectés. La moitié des candidats à l'emprunt sont concernés par la suppression de la sélection médicale, a fortiori les jeunes de moins de 35 ans en vertu d'une durée de remboursement limitée à 25 ans (voire 27 ans) par la réglementation. Selon le courtier Meilleurtaux, la mesure pourrait bénéficier à un plus large public, puisque l’emprunteur moyen a 37 ans et emprunte 187 000€ sur 21 ans.

Cette montée en puissance des droits des emprunteurs n'aura-t-elle pas un effet pervers ?

L'adoption de la résiliation à tout moment est le fruit de concessions entre les parlementaires. Invalidée par les sénateurs dans un premier temps, la mesure a été réintroduite en commission mixte paritaire, en échange de la suppression du questionnaire de santé et du raccourcissement du délai du droit à l'oubli, deux dispositions insérées et soutenues par la Chambre haute.

À compter du 1er juin 2022, les assureurs, internes ou externes aux établissements bancaires, ne pourront plus apprécier le risque avant d'accorder les garanties, ce qui est contraire à l'un des fondements de l'assurance. Sans approche du risque via le questionnaire de santé, les assureurs devront mutualiser les risques, ce qui se traduira par une augmentation des tarifs pour tous les emprunteurs. Cette logique de solidarité voulue par les parlementaires pourrait finalement pénaliser la communauté.

Il est encore trop tôt pour savoir comment réagira le marché. Une étude du cabinet de conseil Actélior anticipe déjà une augmentation des primes d’assurance emprunteur entre 3% et 15% selon les assureurs.

Les décrets d'application sont attendus et ils préciseront sur quoi les assureurs pourront s'appuyer pour estimer le risque. Le fait d'être fumeur ou non fumeur, aujourd'hui information intégrée dans le questionnaire de santé, pourrait ne plus relever des données médicales mais des habitudes de vie, et donc être déclaré. Un autre problème se pose : comment interdire aux banques d'exploiter les données de santé de leurs clients via leurs relevés de compte ?

Le gouvernement, par le biais du Comité Consultatif du Secteur Financier, dispose de deux ans pour observer une éventuelle dérive tarifaire et rectifier le tir si nécessaire en adaptant les plafonds d'âge et de montant de prêt. Pour le sénateur Daniel Gremillet, rapporteur de la réforme et ardent défenseur de la fin de la sélection médicale, celle-ci "n'entraînera pas de hausse des tarifs pour les assurés car le risque réputationnel incitera les assureurs à ne pas entamer une spirale haussière des prix"

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Demandez ensuite des devis personnalisés pour bien appréhender l’étendue des garanties proposées. Quand peut-on consulter hors parcours de soins coordonnés sans pénalité ? Le système prévoit plusieurs exceptions importantes. Certains professionnels de santé peuvent être consultés directement, sans passer par le médecin traitant, sans que le forfait de 10,60 € ne s'applique. 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Respectez le circuit de soins Avant de consulter un spécialiste, demandez toujours à votre médecin traitant : Un avis sur la nécessité de consulter Une lettre d'adressage vers le bon spécialiste Vérifiez les exceptions avant de prendre rendez-vous Si vous souhaitez consulter un spécialiste, vérifiez que votre consultation entre bien dans le cadre des accès directs autorisés (gynécologue, un ophtalmologue ou un stomatologue). En cas de doute, un appel à votre caisse d'Assurance Maladie suffit à clarifier la situation.

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Prêt immo : peut-on emprunter au-delà d'un taux d'endettement à 35 % en 2026 ?

Obtenir un crédit immobilier reste soumis à des règles strictes en 2026. Parmi elles, le plafond de 35 % de taux d'endettement peut constituer un obstacle pour les ménages qui souhaitent devenir propriétaires. Pourtant, ce seuil n'est pas toujours infranchissable. Les établissements bancaires disposent en effet d'une marge de manœuvre leur permettant d'accorder certains prêts dépassant les critères habituels. Le taux d'endettement à 35 % : une règle de référence pour les banques Depuis 2021, les établissements prêteurs doivent respecter les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenues contraignantes afin de limiter les risques de surendettement des ménages. La norme d’octroi des prêts immobiliers encadre le taux d'endettement et la durée de remboursement. Comment est calculé le taux d'endettement ? Le taux d'endettement correspond à la part des revenus mensuels avant impôts, consacrée au remboursement des crédits et autres charges financières, assurance emprunteur comprise. Le calcul est relativement simple : mensualités du crédit immobilier crédits à la consommation en cours autres emprunts éventuels charges récurrentes prises en compte par la banque. Le total est ensuite rapporté aux revenus du foyer. Par exemple : revenus mensuels : 4 000 euros mensualités de crédit : 1 400 euros. Le taux d'endettement atteint alors 35 %. Au-delà de ce seuil, le dossier est théoriquement considéré comme non conforme aux règles fixées par le HCSF. Une durée maximale également encadrée Outre le taux d'endettement, les banques doivent respecter une autre limite : la durée du crédit immobilier. Celle-ci ne peut pas dépasser : 25 ans pour un achat immobilier classique jusqu’à 27 ans dans certains cas particuliers incluant une période de différé liée à des travaux ou à une construction (achat en VEFA). L'objectif est de préserver la capacité de remboursement des emprunteurs sur le long terme. Les banques peuvent-elles dépasser le plafond de 35 % ? Contrairement à une idée reçue, le plafond de 35 % n'est pas totalement rigide. Le régulateur autorise les banques à s'écarter des critères standards pour une partie limitée de leur production de crédits immobiliers. Une enveloppe de dérogations autorisée Chaque établissement dispose d'une marge de flexibilité pouvant représenter jusqu'à 20 % des nouveaux prêts immobiliers accordés durant le trimestre. Cette souplesse permet notamment de financer des profils jugés solides malgré un endettement supérieur au plafond réglementaire. Le HCSF exige que cette marge bénéficie en priorité aux résidences principales (70 % des dérogations), dont une partie fléchée vers les primo-accédants (30 %). Les 30 % restants sont libres d’utilisation et peuvent notamment financer les investissements locatifs. Les banques peuvent ainsi accepter : un taux d'endettement supérieur à 35 % une durée de remboursement plus longue que la norme une combinaison des deux dans certains cas. Cette possibilité vise à éviter qu'une application trop stricte des règles ne bloque des projets pourtant viables. Des dérogations davantage utilisées en 2026 Face à la reprise progressive du marché immobilier, les banques semblent recourir plus fréquemment à cette marge de manœuvre. Au premier trimestre 2026, la part des prêts accordés sous dérogation a atteint près de 17,5 %, contre 15,7 % un an auparavant. Cette progression traduit la volonté des établissements de soutenir l'activité immobilière tout en respectant les exigences prudentielles imposées par les autorités financières. Toutefois, toutes les banques n'adoptent pas la même politique commerciale. Pourquoi certaines banques sont plus souples que d'autres ? Si le cadre réglementaire est identique pour tous les établissements, son application varie sensiblement d'une banque à l'autre. Une stratégie commerciale différente selon les réseaux Certaines banques utilisent presque intégralement leur quota de dérogations afin de conquérir de nouveaux clients. D'autres préfèrent conserver une approche plus prudente pour limiter leur exposition au risque. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces différences : la politique de gestion des risques les objectifs commerciaux la situation financière de l'établissement le profil de la clientèle ciblée. Ainsi, un dossier refusé dans une banque peut parfois être accepté dans une autre. Le rôle du courtier devient déterminant Dans ce contexte, faire appel à un courtier en crédit immobilier peut constituer un véritable atout. Grâce à sa connaissance des pratiques bancaires, il est capable : d'identifier les établissements les plus flexibles de présenter le dossier sous son meilleur jour de négocier certaines conditions d'optimiser le montage financier. Pour les emprunteurs proches ou légèrement au-dessus du seuil de 35 %, cette expertise peut faire la différence. Quels profils peuvent obtenir une dérogation sur le taux d’endettement ? Les banques ne dépassent pas les règles au hasard. Les dossiers bénéficiant d'une exception présentent généralement des garanties solides. Les ménages aux revenus élevés Un taux d'endettement élevé ne signifie pas forcément une situation financière fragile. Prenons un exemple : un foyer gagnant 2 000 euros par mois ne pourra pas assumer un taux d’endettement supérieur à 35 %, contrairement à un foyer disposant de 8 000 euros par mois. Dans le second cas, le montant restant disponible chaque mois, ce qu’on appelle le reste à vivre, demeure beaucoup plus important. Les banques analysent donc également la capacité réelle du ménage à faire face à ses dépenses courantes. Les primo-accédants restent privilégiés Comme indiqué plus haut, le HCSF encourage les établissements à orienter une partie de leurs dérogations vers : les primo-accédants l'acquisition de la résidence principale. Cette orientation vise à favoriser l'accès à la propriété pour les ménages qui achètent leur premier logement. Les emprunteurs disposant d'une épargne importante Une épargne de précaution conséquente rassure également les banques. Les dossiers présentant un apport personnel élevé, des placements financiers et une épargne disponible sont généralement perçus comme moins risqués. Le reste à vivre : un critère qui pourrait changer les règles du jeu Depuis plusieurs années, certains professionnels du crédit estiment que le taux d'endettement seul ne reflète pas toujours la réalité financière d'un ménage. Le reste à vivre correspond à la somme disponible après paiement de toutes les charges fixes du foyer. Cet indicateur mesure concrètement le budget restant pour Plusieurs élus considèrent que le plafond uniforme de 35 % peut pénaliser certains ménages aisés, et souhaitent que le reste à vivre remplace la règle des 35 %. En effet, deux foyers ayant le même taux d'endettement peuvent disposer de niveaux de vie très différents. C'est pourquoi une proposition législative vise à donner davantage de poids au reste à vivre dans l'analyse des dossiers. L'objectif serait de permettre aux banques : d'apprécier plus finement la situation financière des emprunteurs d'accorder davantage de crédits aux ménages solvables de réduire le nombre de refus liés au seul dépassement du seuil de 35 %. Faut-il espérer un assouplissement du crédit immobilier ? À ce stade, les autorités financières restent prudentes. Le HCSF estime que les règles actuelles ont permis de préserver la solidité du système bancaire tout en accompagnant la reprise du marché immobilier. Le 3 mars dernier, l'institution a maintenu la norme sur le taux d’endettement à 35 % et la marge de flexibilité. Le débat autour du reste à vivre continue de gagner en visibilité. Si la proposition parlementaire aboutit, les établissements de crédit pourraient disposer d'une plus grande liberté pour financer des ménages présentant : des revenus confortables un fort pouvoir d'épargne une capacité de remboursement jugée suffisante malgré un endettement supérieur à 35 %. Assurance emprunteur : un levier pour abaisser son taux d’endettement La méthode la plus efficace pour abaisser votre taux d’endettement est de diminuer le coût global de votre assurance de prêt. Comme les banques intègrent obligatoirement l'assurance dans le calcul de vos charges, réduire son montant permet d'alléger vos mensualités et de débloquer votre capacité d'emprunt. Voici les moyens d'y parvenir : La délégation d'assurance : Vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance de votre banque. Faire appel à un assureur externe permet souvent de diminuer le coût de cette dépense jusqu’à 60 %, surtout si vous êtes jeune, non-fumeur ou en bonne santé. La loi Lemoine : Grâce à cette loi, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais. Si vous avez déjà un crédit en cours, il est recommandé de comparer les offres du marché pour renégocier votre contrat actuel et faire baisser votre mensualité globale. L'ajustement des garanties : Si vous avez un prêt à deux, modifier la quotité d’assurance de prêt (par exemple passer d'une couverture à 100 % sur chaque tête à du 50 % / 50 %) permet de réduire la prime d'assurance globale, ce qui baisse immédiatement le poids de l'emprunt dans votre budget. Pour vous aider à comparer les différentes options, il existe des outils en ligne. Vous pouvez notamment utiliser un comparateur d'assurance emprunteur pour évaluer les économies possibles.

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Assurance de prêt immobilier : faut-il la garder 1 an avant de changer ?

Vous venez de souscrire l’assurance de prêt de la banque et vous voulez en changer rapidement, mais celle-ci affirme que vous devez attendre 1 an avant de changer d'assurance ? C'est l'une des idées reçues les plus répandues et les plus coûteuses du marché de l’assurance emprunteur. Voici ce que dit vraiment la loi, et comment vous pouvez économiser des milliers d'euros dès maintenant. Le mythe du délai d'un an : pourquoi votre banquier vous ment Le scénario est récurrent dans les agences bancaires : L'emprunteur demande à changer d'assurance de prêt pour payer moins cher. Le conseiller répond : "Désolé, mais vous devez attendre 1 an après la signature. C'est la loi." L'emprunteur attend. Il continue de payer une assurance jusqu’à 4 fois plus chère que les offres alternatives du marché. Résultat : une perte sèche de plusieurs centaines d'euros. Ce délai d'un an n'existe pas dans la loi. Il n'a d’ailleurs jamais existé. Il s'agit d'une information fausse, présentée comme une règle juridique, qui se nourrit de la méconnaissance des emprunteurs dans le but de les décourager de faire jouer la concurrence. Ce que les banques espèrent en vous faisant attendre Les établissements bancaires misent sur 3 effets psychologiques bien connus : L'oubli : après un an, la majorité des emprunteurs ne pensent plus à changer d'assurance. L'habitude : le prélèvement mensuel devient invisible, intégré au budget sans être remis en question. La procrastination : même ceux qui y pensent repoussent la démarche indéfiniment, souvent par lassitude des démarches administratives après avoir obtenu leur financement de longue haleine. Et souvent, ça marche. C'est pourquoi il est crucial de connaître vos droits dès la signature. Comment la loi Lemoine a renforcé les droits des emprunteurs Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine de 2022, les règles du jeu ont radicalement changé. Cette loi a instauré le droit de substitution à tout moment de l'assurance emprunteur, c'est-à-dire la possibilité de changer de contrat quand vous le souhaitez, sans contrainte de calendrier. Concrètement, vous pouvez résilier et changer votre assurance de prêt : À tout moment de la vie de votre crédit Sans frais ni pénalités de quelque nature que ce soit Sans avoir à vous justifier auprès de votre banque Dès le lendemain de la signature de l'offre de prêt, si vous le souhaitez Les articles L313-30 et suivants du Code de la consommation encadrent ce droit. Vous pouvez demander à votre interlocuteur bancaire de vous communiquer le texte exact, c'est votre droit. Bon à savoir : l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à n’importe quel moment, sans engagement minimum de souscription, comme cela est imposé en mutuelle santé, assurance habitation ou autres assurances dommages. Avant la loi Lemoine : un rappel historique Pour comprendre pourquoi ce mythe persiste, il faut rappeler les lois précédentes : Loi Lagarde (2010) : liberté de choisir son assurance dès la souscription du prêt Loi Hamon (2014) : résiliation possible dans les 12 premiers mois suivant la signature Amendement Bourquin (2018) : résiliation possible à chaque date anniversaire du contrat Loi Lemoine (2022) : résiliation possible à tout moment, sans aucune condition de délai. Les dispositifs Hamon et Bourquin sont aujourd’hui caducs, mais le délai fictif d'un an est entretenu par la confusion autour des différentes lois qui encadrent l’assurance emprunteur. Certains conseillers bancaires continuent de l'invoquer par intérêt commercial, l’assurance de prêt étant hautement rémunératrice pour les bancassureurs : leurs marges atteignent jusqu’à 70%, contre 30% en moyenne pour les alternatifs. Combien pouvez-vous économiser en changeant maintenant d’assurance de prêt ? Un exemple concret chiffré Prenons le cas de M. X., 35 ans non-fumeur, qui a signé son prêt immobilier de 250 000 € sur 25 ans le 15 avril 2026 avec une assurance bancaire à 71 € par mois. Quelques jours plus tard, il découvre qu'une assurance externe propose des garanties équivalentes pour 21 € par mois. Il contacte un courtier en assurance de prêt, qui lui confirme qu’il peut bien changer de contrat d’assurance emprunteur avant l’échéance d’un an. Le 3 mai, soit moins de 3 semaines après la signature, la substitution est effective. Le résultat est sans ambiguïté : Économie dès le premier mois : 50 € Économie sur la durée du prêt : 15 000 € Ce gain est permis simplement parce qu'il a agi rapidement et ne s'est pas laissé décourager par un faux argument juridique. S’il avait attendu un an, le manque à gagner aurait été de 600 €. Important : le changement d’assurance crédit génère d’autant plus d’économies que vous engagez la démarche rapidement après la signature de l'offre de prêt, le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû. Pourquoi l'assurance bancaire est souvent plus chère Les assurances de groupe proposées par les banques mutualisent les risques sur l'ensemble de leurs clients. Elles ne tiennent pas compte de votre profil individuel (âge, état de santé, profession, non-fumeur…). À l'inverse, les assureurs alternatifs peuvent personnaliser leur tarif et proposer des primes bien inférieures pour des garanties identiques, voire supérieures. Comment changer d'assurance de prêt : la démarche pas à pas Les conditions à respecter La loi impose une seule contrainte : le nouveau contrat doit présenter un niveau de couverture au moins équivalent à celui exigé par votre banque. Cette équivalence de garanties est vérifiée sur la base d'une liste de critères fournie par votre établissement prêteur via la fiche standardisée d’information (FSI) qui détaille les garanties minimales exigées. Les étapes concrètes Comparez les offres d'assureurs alternatifs (courtiers, assureurs en ligne, mutuelles) entre elles et avec le contrat. Souscrivez le nouveau contrat en vous assurant qu'il couvre au moins les garanties mentionnées dans la FSI. Envoyez votre lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, avec le nouveau contrat à l'appui. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser (elle ne peut refuser que si les garanties sont insuffisantes). La résiliation de l'ancien contrat prend effet à la date d'adhésion au nouveau. La bonne réponse à donner à votre banquier Si votre conseiller vous répète que vous devez attendre un an, rappelez-lui que la loi Lemoine de 2022 autorise le changement à tout moment conformément aux articles L313-30 et suivants du Code de la consommation. En montrant que vous connaissez vos droits, vous mettez fin à sa mauvaise foi et que vous n'êtes pas disposé à payer pour une désinformation. Les banques conservent leur quasi-monopole sur le marché de l’assurance emprunteur malgré des tarifs largement supérieurs à ceux des prestataires concurrents. Le volume d’affaires des alternatifs n'a que timidement progressé depuis 2022, passant de 16 % à près de 20 % de parts de marché pour la délégation. Ne laissez pas un faux argument vous coûter des milliers d'euros. Si votre assurance de prêt vous semble chère, agissez maintenant, pas dans un an.

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