Passoires thermiques : règles d’emprunt durcies en 2023

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Les passoires thermiques sont dans le collimateur du gouvernement. Promis à disparition d’ici 2034, ces logements énergivores sont également stigmatisés par les banques. Qu’on soit investisseur locatif ou futur propriétaire occupant, voici les nouvelles règles d’accès au crédit destiné à financer l’achat d’une passoire thermique en 2023.

Résidence principale : baisse du taux d’endettement maximum

Vous envisagez d’acquérir un logement mal classé sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) car ce type de bien est souvent assorti d’une décote sur le prix et se révèle plus abordable comparativement un habitat neuf ou qui affiche une valeur verte vertueuse, à surface équivalente. Sachez que les banques sont devenues plus restrictives vis-à-vis des candidats à l’achat d’un logement énergivore.

Pour rappel, un logement est actuellement considéré comme une passoire thermique s’il affiche la classe F ou G. Le vendeur d’une passoire thermique en monopropriété doit effectuer un audit énergétique obligatoire depuis le 1er avril 2023. Ce document annexé au Dossier de Diagnostic Technique doit présenter des scénarios chiffrés de travaux cohérents pour atteindre une rénovation énergétique performante.

Si vous achetez votre résidence principale, certaines banques ont décidé de durcir les règles concernant le taux d’endettement maximum. Au lieu de 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, en vertu des normes HCSF imposées depuis deux ans, le taux d’effort est plafonné à 30% pour les achats de logements F ou G. La raison : les travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes, améliorer le confort et réduire la facture énergétique.

Depuis que le gouvernement a décidé de faire la chasse aux passoires thermiques via la loi Climat et Résilience d'août 2021 portant lutte contre le déréglement climatique, on sait que le diagnostic immobilier compte pour obtenir son prêt. Les futurs acquéreurs qui ne peuvent intégrer l’enveloppe des travaux dans le prêt immobilier voient leur capacité d’emprunt réduite compte tenu de l’abaissement du taux d’endettement maximum.

Investisseurs : moindre prise en compte des loyers

Pour l’achat locatif, les banques ont là aussi serré la vis. La mise en place des normes HCSF les a contraintes à abandonner la méthode de calcul différentiel qui consiste à déduire les revenus locatifs de la mensualité d’emprunt. Ce mode de calcul avantage le taux d’endettement contrairement à la méthode dite conventionnelle, désormais imposée, qui ajoute aux revenus les loyers pondérés.

Selon les établissements, le montant des revenus locatifs à percevoir est pondéré de 50% voire totalement exclu pour l’achat d’un logement de la classe G. Les banques considèrent le risque trop élevé de prêter pour l’achat d’une passoire thermique qui sera légalement exclue du marché locatif si le propriétaire n’engage pas de travaux d’envergure coûteux.

À noter que depuis le 1er janvier 2023, les pires logements de la classe G, soit ceux qui consomment plus de 450kWh/m2/an en énergie finale, sont considérés comme indécents et à ce titre, impropres à la location. Tous les logements G seront interdits de location en janvier 2025 et ceux notés F en janvier 2028.

Davantage d’apport personnel

Les exigences des banques portent également sur l’apport personnel. La mise de départ lors de l’achat d’un logement énergivore atteint désormais les 20% du montant du projet. Pour les ménages avec de faibles revenus, cette contrainte peut être rédhibitoire pour accéder au crédit, d’autant que les prêteurs réclament aussi une épargne de précaution, nouveau critère 2023 pour décrocher son prêt immobilier. Les banques veulent se prémunir contre la dévalorisation annoncée du bien en cas de revente en cours de prêt.

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Changement assurance emprunteur : une première banque sanctionnée pour non respect de la loi Lemoine

La liberté de choisir son assurance emprunteur et d’en changer en cours de prêt immobilier est un droit désormais bien établi en France. Mais encore faut-il que les banques respectent scrupuleusement les dispositions légales. Tout récemment, le CIC Est, filiale régionale du groupe Crédit Mutuel, a été condamné par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) pour non-respect du délai réglementaire dans la cadre de la loi Lemoine. Cette décision constitue une première en matière de sanctions et pourrait marquer un tournant dans l’application de cette réforme. Une première sanction qui crée un précédent La DGCCRF vient d’infliger une amende de 196 000 euros au CIC Est. Le motif : l’établissement bancaire n’a pas respecté le délai obligatoire de 10 jours ouvrés pour traiter les demandes de changement d’assurance emprunteur. Cette obligation est au cœur de la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, qui a profondément renforcé le droit des emprunteurs. Pour rappel, la réglementation prévoit une amende de 15 000 € aux prestataires qui manqueraient à leurs obligations.  La sanction est symbolique à plus d’un titre :  Son montant prouve le caractère répété de la pratique au sein d’un même établissement.  C’est la première fois que la DGCCRF frappe un acteur bancaire pour ce type d’infraction.  Surtout, elle envoie un signal fort au secteur financier : les retards ou entraves dans le traitement des demandes ne seront plus tolérés. Non-respect du délai : une pratique bancaire courante Pour aboutir à cette décision, une enquête minutieuse a été menée par la Direction départementale de la protection des populations (DDPP) du Bas-Rhin, bras armé local de la DGCCRF. Sur près d’un an, entre août 2023 et mai 2024, les agents ont passé au crible les pratiques du CIC Est. De nombreux dossiers présentaient alors des délais largement supérieurs à ceux prévus par la loi. Ces manquements n’étaient pas anodins pour les consommateurs. En effet, certains emprunteurs ont dû payer 2 cotisations d’assurance en parallèle, le temps que leur nouvelle couverture soit validée par la banque, avant de réclamer un remboursement. Une situation injuste et contraire à l’esprit de la réforme. L’évolution du droit au changement d’assurance de prêt immobilier Pour comprendre l’importance de cette sanction, il faut revenir sur l’historique du droit à la délégation d’assurance : Loi Lagarde (2010) : première ouverture, permettant aux emprunteurs de souscrire une assurance différente de celle proposée par leur banque. Loi Hamon (2014) : possibilité de changer d’assurance durant la première année du prêt. Amendement Bourquin (2018) : mise en place de la résiliation annuelle, à la date d’échéance du contrat. Loi Lemoine (2022) : étape décisive, offrant la résiliation à tout moment, sans frais, pour tous les contrats. La révolution Lemoine La réforme Lemoine a donc considérablement élargi les droits des emprunteurs, tout en fixant des obligations claires aux banques :  informer chaque année les emprunteurs de leur droit de substitution de l’assurance ; un délai maximal de 10 jours ouvrés pour répondre à toute demande de substitution et rédiger gratuitement un avenant au contrat de prêt. L’objectif est clair :  fluidifier le marché stimuler la concurrence améliorer le pouvoir d’achat des ménages.  Car dans les faits, l’assurance emprunteur représente jusqu’à un tiers du coût total du crédit immobilier. Après les intérêts, l’assurance représente le deuxième coût d’un prêt à l’habitat. Le libre choix du contrat constitue le premier levier d’économies pour faire baisser le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), seul indicateur officiel du coût final d’un crédit immobilier. Des économies colossales  La question de l’assurance emprunteur ne doit pas être minimisée. Selon plusieurs études, passer d’un contrat bancaire classique à une offre d’un assureur externe permet d’économiser plus de 15 000 € sur la durée d’un prêt immobilier, à garanties équivalentes. Avec la hausse continue des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier, ces économies deviennent cruciales pour les ménages. La loi Lemoine a précisément été conçue pour redonner du souffle au pouvoir d’achat, en rendant ce marché plus transparent et plus concurrentiel. Pratiques bancaires abusives : un frein au changement d’assurance emprunteur Malgré ce cadre légal renforcé, les pratiques abusives persistent. L’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance emprunteur), qui regroupe des courtiers et des assureurs alternatifs dont Magnolia.fr, dénonce depuis plusieurs années les lenteurs ou refus implicites de certaines banques. Selon son Observatoire de l’assurance emprunteur 2024, près d’une demande sur deux excède encore le délai légal de 10 jours. Ce constat montre que le problème ne se limite pas au CIC Est, mais qu’une grande partie du secteur bancaire ne respecte pas le délai de réponse imposé par la loi Lemoine. Les retards volontairement appliqués ont un double effet négatif : Ils freinent la concurrence et maintiennent les banques en position dominante. Ils pèsent directement sur le portefeuille des emprunteurs, qui restent bloqués avec des contrats plus coûteux. La réaction des acteurs du marché La décision de sanctionner le CIC Est a été saluée par l’Apcade. Activement engagée depuis fin 2020 pour libéraliser le marché de l’assurance emprunteur par des pratiques concurrentielles loyales, l’association confirme que de nombreuses banques continuent de faire obstacle à la loi Lemoine au détriment du pouvoir d’achat des ménages et que ces modus operandi ne sont pas marginaux mais systématiques. Cette décision de la DGCCRF montre que le droit des emprunteurs à choisir librement leur assurance ne peut plus être entravé et que les pratiques dilatoires doivent cesser. Ce premier exemple de manquement sanctionné pourrait servir de mise en garde et inciter d’autres établissements à respecter enfin les délais légaux. Les conséquences pour les emprunteurs Pour les particuliers, cette décision a une portée pratique très concrète. En cas de non-respect, les consommateurs disposent désormais d’un précédent solide pour faire valoir leurs droits, voire saisir les autorités compétentes. L’accompagnement d’un professionnel est aussi un moyen de faire pression sur un prêteur indélicat : que ce soit en souscription initiale ou dans le cadre d’une substitution, le rôle d’un courtier en assurance de prêt est d’aider tout emprunteur à trouver l’assurance compétitive adaptée à ses besoins et conforme aux exigences de la banque, et de rappeler cette dernière à la loi en cas d’abus. Vers un contrôle accru des banques ? La sanction infligée au CIC marque peut-être le début d’une nouvelle ère. Il est probable que la DGCCRF accentue ses contrôles dans les prochains mois, afin de vérifier que les autres établissements respectent la loi. Ce mouvement pourrait aussi renforcer la légitimité des associations comme l’Apcade, qui militent pour une concurrence plus saine. Enfin, les emprunteurs, mieux informés de leurs droits, seront sans doute plus enclins à signaler les abus et à exiger une réponse rapide de leur banque. En sanctionnant le CIC Est, la DGCCRF envoie un message clair : le changement d’assurance emprunteur n’est plus une option laissée à la bonne volonté des banques, mais un droit fondamental des consommateurs. Cette décision, inédite, pourrait servir d’exemple et pousser l’ensemble du secteur bancaire à adopter des pratiques conformes à la loi Lemoine. Pour les emprunteurs, c’est une garantie supplémentaire que leur liberté de choix sera enfin respectée, avec à la clé des économies substantielles et un meilleur équilibre concurrentiel.

Assurance emprunteur
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Complémentaire Santé Solidaire : procédure simplifiée depuis juillet 2025

Notre système français de protection sociale offre une solution simple pour garantir l'accès aux soins à tous les citoyens, indépendamment de leur situation financière. La Complémentaire Santé Solidaire, communément appelée C2S ou CSS, représente un pilier essentiel de cette politique d'équité sanitaire. Ce mécanisme d'aide publique vise à éliminer les barrières économiques qui pourraient empêcher les personnes aux revenus modestes d'accéder aux traitements médicaux nécessaires. Un décret de juin dernier vient simplifier la procédure de demande de cette aide à la mutuelle santé. Quels sont les principes fondamentaux de la C2S ? La C2S constitue un système de couverture complémentaire qui s'articule avec l'Assurance Maladie obligatoire. Son principe repose sur une prise en charge intégrale des frais médicaux dans le respect des tarifs conventionnés de la Sécurité Sociale. Cette approche garantit une protection optimale sans générer de reste à charge pour les bénéficiaires, éliminant ainsi l'une des principales causes de renoncement aux soins. Le dispositif s'adapte aux capacités contributives des ménages en proposant 2 modalités distinctes :  une version entièrement gratuite pour les foyers les plus démunis  une version participative avec des cotisations modérées pour ceux disposant de revenus légèrement supérieurs mais néanmoins insuffisants pour assumer une mutuelle classique. Barème des ressources et conditions d'éligibilité L'attribution de la C2S obéit à des critères de ressources précisément définis, révisés annuellement pour tenir compte de l'évolution économique. Les seuils d'éligibilité s'établissent selon la composition familiale (plafonds annuels de ressources valables du 1er avril 2025 au 31 mars 2026) : Nombre de personnes dans le foyer C2S gratuite C2S avec participation 1 personne 10 339 € 13 957 € 2 personnes 15 508 € 20 936 € 3 personnes 18 609 € 25 123 € 4 personnes 21 711 € 29 311 € Par personne supplémentaire + 4 135 € + 5 583 € Structure tarifaire selon l'âge La participation financière demandée aux bénéficiaires de la C2S payante suit une progression liée à l'âge, reflétant l'évolution statistique des besoins médicaux. Cette approche actuarielle garantit un équilibre entre accessibilité et viabilité du système. Tarification mensuelle de la C2S avec participation :  Tranche d’âge Cotisation mensuelle 29 ans et moins 8 € 30 – 49 ans 14 € 50 – 59 ans 21 € 60 – 69 ans 25 € 70 ans et plus 30 € Avantages et prestations étendues Au-delà du remboursement intégral des soins médicaux, la C2S est obligatoirement une mutuelle dite responsable et solidaire, et répond à un cahier des charges réglementaires : Exemption de la franchise médicale : Suppression des montants forfaitaires habituellement prélevés sur les remboursements Protection contre les dépassements d'honoraires : Garantie d'absence de surfacturation lors du respect du parcours de soins coordonnés Prise en charge du forfait journalier hospitalier : Remboursement automatique des frais d'hébergement hospitalier  Tiers payant automatique : Dispense d'avancement des frais médicaux, facilitant l'accès aux soins en supprimant la barrière du prépaiement Couverture intégrale : Prise en charge à 100% du ticket modérateur pour les soins prescrits dans la limite des tarifs conventionnés de la Sécurité Sociale Les évolutions réglementaires de la C2S applicables depuis juillet 2025 Le décret publié le 29 juin 2025 introduit des modifications significatives destinées à simplifier l'accès au dispositif et à étendre sa portée. Ces ajustements témoignent de la volonté d'adapter continuellement le système aux réalités sociales contemporaines. Exclusions de ressources élargies Dès le 1er juillet 2025, certaines ressources ne sont plus comptabilisées dans l'évaluation des droits, simplifiant les procédures pour les demandeurs : Aides familiales informelles : Les secours financiers versés par les membres de la famille ou proches du bénéficiaire ne sont plus pris en compte. Revenu de solidarité outre-mer : Allocation spécifique versée dans les DOM et à Saint-Pierre-et-Miquelon aux bénéficiaires du RSA âgés d'au moins 55 ans qui quittent définitivement le marché du travail. Allocation pour demandeur d'asile : Aide temporaire versée aux demandeurs d'asile non encore autorisés à travailler sur le territoire français. Clarifications pour les bénéficiaires de l'AAH Les allocataires de l'Allocation Adulte Handicapé vivant seuls, sans enfants à charge et n'ayant pas exercé d'activité professionnelle bénéficient d'une présomption favorable pour l'accès à la C2S avec participation. Le décret précise que la période de référence pour apprécier l'inactivité professionnelle s'établit à 3 mois précédant la demande, apportant la sécurité juridique nécessaire à l'application de cette mesure. Extension de l'abattement aux personnes emprisonnées L'abattement de 30% sur certaines rémunérations, déjà applicable aux personnes en arrêt maladie prolongé, aux demandeurs d'emploi indemnisés, aux bénéficiaires de l'allocation de solidarité spécifique et aux stagiaires de formation professionnelle, s'étend dès octobre 2025 aux personnes écrouées. Cette mesure reconnaît les contraintes particulières pesant sur les détenus et leur capacité financière réduite. Toutefois, l'abattement ne s'applique pas aux personnes condamnées bénéficiant de mesures d'aménagement de peine (semi-liberté, bracelet électronique) qui exercent une activité professionnelle dans des conditions normales. Ces évolutions de la C2S s'inscrivent dans une démarche d'amélioration continue visant à renforcer l'efficacité du dispositif et son adéquation aux besoins sociaux. La simplification des procédures et l'extension du champ d'application témoignent de l'engagement public en faveur d'une couverture sanitaire universelle effective. La Sécurité Sociale estime qu’environ 7,4 millions de Français sont éligibles à la C2S, dont près de 6 millions à la version gratuite, mais parmi elles, seule une personne sur 2 en fait la demande.

Mutuelle Santé
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Prêt immobilier : baisse des taux d’usure au 4e trimestre 2025 sauf sur 20 ans

La Banque de France vient de publier les nouveaux taux d’usure applicables au quatrième trimestre 2025, et la tendance générale est à la baisse. Cependant, une exception notable subsiste : les prêts immobiliers sur 20 ans et plus accusent une hausse. Décryptage des chiffres et de leurs impacts pour les particuliers. Qu’est-ce que le taux d’usure ? Le taux d’usure est le taux maximal légal auquel une banque peut prêter (Code de la consommation, art. L. 314-6). Il est calculé à partir de la moyenne du taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend : le taux d’emprunt ou taux nominal l’assurance de prêt les frais de garantie (caution, hypothèque) les frais de dossier  les éventuels frais de courtage. La Banque de France arrête ces taux chaque trimestre sur la base des TAEG moyens octroyés durant le trimestre précédent, en les majorant de 33 %. Ce mécanisme protège les emprunteurs contre les pratiques bancaires abusives et assure un accès au crédit régulé. Taux d’usure au T4 2025 : légère baisse Pour le dernier trimestre 2025, les taux d’usure s’affichent en très légère baisse, sauf sur les durées les plus longues (20 ans et plus), qui sont de loin les maturités les plus courantes (voir plus bas). Type de prêt immobilier Taux d’usure au T3 2025 Taux d’usure au T4 2025 Évolution Prêts à taux fixe < 10 ans 4,32 % 4,23 % -0,09 pt Prêts à taux fixe entre 10 et 20 ans 5,03 % 4,71 % -0,32 pt Prêts à taux fixe ≥ 20 ans 5,08 % 5,09 % +0,01 pt Prêts à taux variable 5,37 % 5,25 % -0,12 pt Prêts relais 6,31 % 6,21 % -0,10 pt Pour la première fois depuis près de 2 ans, on observe une progression du taux d'usure sur les durées de 20 ans et plus. Pourquoi une baisse généralisée des taux d’usure ? Cette baisse s’explique par plusieurs facteurs : Reflux progressif de l’inflation en 2025, entraînant une détente des taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne. Concurrence accrue entre établissements bancaires, qui cherchent à relancer la production de crédits immobiliers après un fort ralentissement observé en 2023 et 2024. Rééquilibrage du marché immobilier, où la demande reprend timidement après une phase de stagnation. Évolution des conditions monétaires, conjoncture politique et économique : les prêts à durée courte sont moins pénalisés par la progression des taux obligataires et l’instabilité politique. La combinaison de ces éléments permet à la Banque de France de fixer des seuils d’usure plus bas, facilitant l’accès au crédit. L’exception des prêts sur 20 ans et plus Contrairement aux autres catégories, les prêts longue durée (20 ans et plus) voient leur taux d’usure progresser légèrement, passant de 5,08 % à 5,09 %. Cette évolution s’explique par un contexte économique et financier plus tendu : Reprise de la hausse des taux obligataires : l’OAT à 10 ans, qui sert de référence aux banques, est passé de 3,20 % début 2025 à près de 3,60 % fin septembre. Or, les prêts immobiliers à long terme sont directement sensibles à ces variations. Prudence accrue des banques : face à un climat politique, économique et social instable, les établissements de crédit se couvrent davantage sur les financements longs, jugés plus risqués. Durées longues = risque accru : plus la durée est étalée, plus l’incertitude grandit sur la solvabilité des emprunteurs, ce qui pousse mécaniquement les banques à être moins généreuses.  La volatilité du marché immobilier pousse les établissements à se couvrir davantage sur ces échéances qui représentent près de 69% de la production de crédit immobilier en accession (chiffres de l’Observatoire Crédit Logement). Les ménages qui empruntent sur de longues durées présentent souvent des profils nécessitant un étalement du remboursement, ce qui renforce le coût global du risque pour l’établissement prêteur. En clair, si les prêts courts et intermédiaires deviennent plus abordables, les financements longs restent sous pression. Modification du taux d’usure : quel impact pour les emprunteurs ? Bonne nouvelle pour les crédits courts et intermédiaires Les ménages qui peuvent se permettre d’emprunter sur 10 à 19 ans bénéficient d’un taux d’usure plus bas, ce qui facilite l’octroi du crédit et améliore le coût global du financement. La marge de manœuvre est en effet plus large pour intégrer tous les frais annexes dans le TAEG, au-delà du taux nominal. Mauvaise surprise pour les prêts longs Pour les jeunes ménages ou ceux ayant besoin de s’endetter sur 20 à 25 ans, la légère hausse des seuils d’usure peut compliquer l’accès au crédit, d’autant plus que les banques appliquent une sélection plus stricte (revenus stables, apport minimum de 10 à 20 %, taux d’endettement inférieur à 35 %) pour minimiser le risque. Opportunité pour les investisseurs Les baisses sur les prêts relais et les prêts à taux variables peuvent relancer certaines stratégies d’investissement (achat-revente, acquisition locative avec prêt in fine ou variable), bien que ces financements comportent des risques en cas de remontée des taux. Quelles stratégies pour diminuer le coût de son crédit immobilier ? Il existe plusieurs solutions pour faire baisser votre TAEG et rester largement sous le seuil de l’usure. Raccourcir la durée d’emprunt : si possible, privilégier 15 ou 18 ans au lieu de 20 ans, pour profiter de taux nominaux plus favorables. Comparer les offres : passer par un courtier permet d’accéder à des taux négociés et de maximiser ses chances d’obtenir un financement. Optimiser son assurance emprunteur : la délégation d’assurance permet de réduire le TAEG de manière souvent plus significative qu’une négociation du taux nominal. Agir vite : si les taux obligataires poursuivent leur hausse, le risque est de subir des taux de crédit immobilier plus élevés en 2026. La délégation d’assurance emprunteur est le levier le plus efficace pour faire des économies sur votre prêt immobilier. Vous êtes libre de choisir l’assurance lors de la demande de crédit (loi Lagarde) et une fois l’offre de prêt signée en changeant de formule (loi Lemoine). Les contrats concurrents de ceux proposés par les banques sont jusqu’à 4 fois moins chers. Pour les emprunteurs, la fin de l’année 2025 reste une fenêtre d’opportunité, mais les stratégies doivent être adaptées : emprunter plus court si possible, négocier son assurance et comparer les établissements.

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